1、唐镇新市镇养老地块拿地方案1.项目背景分析2.方案壹设计及概念解析3.方案贰设计及概念解析4.室内及景观设计5.养老配套6.产品示意目录1.项目背景分析项目基地区位项目价值板块分析上海老龄状况分析项目目标周边学校分布周边医院分布周边竞品楼盘分析项目交通周边环境分析Background AnalysisSITE上海市CITY CENTRE项目背景分析 Project Background Analysis 项目基地区位SITE上海市CITY CENTRE项目背景分析 Project Background Analysis 项目价值板块分析上东国宾区上海迪士尼临港新城上海金融信息服务产业基地联洋国2、际社区张江高科科技园金桥出口加工区人民广场N13KM陆家嘴13KM龙东大道唐龙路齐爱路银樽路高科东路地铁二号线东延伸段佑人路允迪路SITE华东路唐陆公路外环高速项目背景分析 Project Background Analysis 项目交通分析上海人口的老龄化趋势及其与经济增长、老龄事业关系研究 上海市统计局人口与就业处课题组符合社会实情的养老模式居家养老居家养老是一种分散的养老模式，机构养老则是一种集中的养老模式。1、继续完善居家养老为主，机构养老为辅的多层次养老模式2、强化社区在提供养老服务、满足老年需求中的地位3、大力发展机构养老上海市地方标准老年友好城市建设导则上海将从城市交通、住宅设施3、等各方面，为老年人提供安全、便利和舒适的户外空间和公共环境。项目背景分析 Project Background Analysis 上海老龄状况分析2014年上海市老年人口和老龄事业发展信息（2015.03.30发布）截至2014年12月31日：上海户籍人口1438.69万人，其中60岁413.98万人，占28.8；从2013年末至2014年末：上海60岁人口增加了26.36万，增长6.8%，比重从27.1%增至28.8%,是15年来增长最快的一年。根据预计，2018年上海户籍60岁人口总数突破500万，2020年总数将达到540万。项目背景分析 Project Background Analy4、sis 上海老龄状况分析SITE7KM2015年上海市养老院分布概况2.0KM4.0KM卫生服务站卫生服务站花园医院（专科）上海安平医院（综合）口腔门诊市民健康体检站皮肤病防治中心（专科）妇幼保健院（专科）华山医院东院（三甲）卫生服务站卫生服务站卫生服务站卫生服务站浦东新区人民医院（二甲）上海安平医院尚德医院（一甲）曙光医院（三甲）项目背景分析 Project Background Analysis 上海及基地周边医院分布SITE2.0KM4.0KM项目背景分析 Project Background Analysis 上海及基地周边学校分布SITE幼儿园小学幼儿园小学中学幼儿园幼儿园小学中学幼5、儿园小学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园小学幼儿园幼儿园小学小学幼儿园高中项目背景分析 Project Background Analysis 项目周边环境分析SITE信息产业基地别墅区唐人国际购物中心信息产业基地工厂别墅区小区小区唐安敬老院金桥出口加工区中全研发园棕榈泉花园45794元/东唐苑22315元/绿城玉兰花园臻园38763元/金爵别墅41658元/白金瀚宫45158元/圣马丽诺桥别墅40158元/毕加索小镇28565元/绿城玉兰公馆39477元/保利御樽苑30577元/金大元御珑宫廷别墅36047元/鑫唐佳苑23719元/保利金色唐城29478元/保利金爵公寓29270元/仁恒东郊花园396、161元/齐爱佳苑25190元/2.0KM4.0KM小区群1.92.6万元/宝集澜湾别墅31414元/小区群1.62.2万元/小区群2.33.6万元/项目背景分析 Project Background Analysis 基地周边竞品楼盘分析1.0KMSITE金爵别墅竣工时间：2005-07-30开 发 商：上海金爵置业有限公司建筑类别：三层独栋（280-550）价 格：4.1W/建筑面积：47000平方米占地面积：180000平方米绿 化 率：60%容 积 率：0.30项目背景分析 Project Background Analysis 基地周边竞品楼盘分析白金瀚宫竣工时间：2005-06-27、2开 发 商：上海豪洲建设发展有限公司建筑类别：独栋（220-1100）价 格：4.5W/建筑面积：38418平方米占地面积：128060平方米绿 化 率：52.21%容 积 率：0.30圣马丽诺桥别墅竣工时间：2005-09-01开 发 商：上海同亨置业有限公司建筑类别：独栋价 格：4.1W/建筑面积：37299平方米占地面积：117182平方米绿 化 率：60%容 积 率：0.30棕榈泉花园别墅项目特色：低密居所,豪华居住区,特色别墅竣工时间：2008-06-11开 发 商：上海西北盛唐房地产有限公司建筑类别：独栋别墅（390-840）价 格：4.1-4.5W/建筑面积：61560平方米占8、地面积：200000平方米绿 化 率：70%容 积 率：0.23项目背景分析 Project Background Analysis 基地周边竞品楼盘分析绿城玉兰花园御园项目特色：地铁沿线,低密居所,特色别墅竣工时间：2012-12-01开 发 商：绿城集团,上海绿顺房地产开发有限公司建筑类别：4-5层的平层墅、12-13层的公寓 （130-380）价 格：5.5W/建筑面积：87000平方米占地面积：58000平方米绿 化 率：65%容 积 率：1.50绿城玉兰花园臻园项目特色：地铁沿线竣工时间：2015-06-30开 发 商：上海葛洲坝绿融置业有限公司建筑类别：小高层、叠墅 （180-269、0）价 格：3.8W/建筑面积：109204平方米占地面积：72802平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.50毕加索小镇项目特色：小户型,地铁沿线竣工时间：2011-10-31开 发 商：上海华飞投资集团有限公司建筑类别：小高层（66-200）联排及双拼别墅（155-260）价 格：2.8W/建筑面积：280000平方米占地面积：100000平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.50项目背景分析 Project Background Analysis 基地周边竞品楼盘分析保利御樽苑项目特色：现房,复合地产,景观居所竣工时间：2013-10-01开 发 商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：110、2层小高层、17层高层（130-380）9栋联排别墅（282）价 格：3W/建筑面积：51908平方米占地面积：25121平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.60金大元御珑宫廷别墅竣工时间：2014-06-01开 发 商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：联排（260-385）双拼（328-438）价 格：3.34.7W/建筑面积：86000平方米占地面积：53000平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.60竣工时间：2002-10-01开 发 商：上海东唐置业建筑类别：板楼 多层（56-162）价 格：2.2W/建筑面积：78542平方米绿 化 率：35%容 积 率：2.30竣工时间：2011、15-12-01开 发 商：上海龙骧房地产建筑类别：板楼 多层 小高层（87-300）价 格：4.7W/建筑面积：110000平方米占地面积：60000平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.20竣工时间：2016-05-30开 发 商：上海仁恒兴唐置业建筑类别：板楼 小高层（95-220）价 格：3.9W/建筑面积：180000平方米占地面积：128000平方米绿 化 率：35%容 积 率：1.40竣工时间：2009-12-01开 发 商：上海保金置业建筑类别：板楼 多层 小高层（65-120）价 格：2.9W/建筑面积：400000平方米占地面积：250000平方米绿 化 率：40%容 积12、 率：1.55绿城玉兰公馆仁恒东郊花园项目背景分析 Project Background Analysis 基地周边竞品楼盘分析保利金爵公寓东唐苑结论：一、项目周边200m范围内无三甲医院，建立纯养老社区需要自行配备规模比例的专业医疗配套。因此，本案地块适合作为全龄社区进行规划设计。二、项目位于豪宅区，因此本案定位为高端社区，通过打造优质环境、全龄化配套及私人会所产生溢价。项目背景分析 Project Background Analysis 项目结论项目背景分析 Project Background Analysis 项目目标高端全龄社区 Project Target三代居或多代居家庭两代居家13、庭空巢家庭 全龄化社区是指以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的活力社区。高端全龄社区满足不同年龄段的物业配置，具备居家养老服务的标准配套，是一个具有养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。2+1家庭2.方案壹设计及概念解析方案一设计策略方案一总图方案一设计分析方案一推导方案 PlanIDesignandConcept方案一设计理念 Design Concrete 设计策略设计策 略 一：宫 廷 园 囿+公 共 水 景+宅 间 豪 景+休 闲 运 动设计策 略 一：宫 廷 园 囿+休 闲 水 景+宅 间 豪 景+公 共 休 闲宫廷园囿公共水景宅间豪景休闲活动方案14、一设计理念 Design Concrete 设计策略方案一设计理念 Design Concrete 设计策略宫廷园囿公共水景宅间豪景休闲活动方案一设计理念 Design Concrete 设计策略宫廷园囿公共水景宅间豪景休闲活动方案一设计理念 Design Concrete 设计策略宫廷园囿公共水景宅间豪景休闲活动设计策 略 二：特 色 商 业+全 龄 休 闲方案一设计理念 Design Concrete 设计策略特色商业全龄休闲方案一设计理念 Design Concrete 设计策略打 造 真 正 符 合 全 龄 化社 区 需 求 的配 套 设 施特色商业全龄休闲方案一设计理念 Design15、 Concrete 设计策略方案一总图 Design Concrete 总平面图阳光城方案一总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858总建筑面积72304.80 其中计容建筑面积49372.80 其中住宅44435.52 公共配套建筑4937.28 地下建筑总面积22932.00 容积率1.60 建筑限高50 m总户数344 户总人数1101 人总机动车位546 辆其中地面停车0 地下停车546 阳光城方案一总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858总建筑面积48705.60 其中计容建筑面积37029.60 其中住宅32956.34 公共配套建筑4073.26 地下建筑总面积16、11676.00 容积率1.20 建筑限高24 m总户数160 户总人数512 人总机动车位278 辆其中地面停车0 地下停车278 自理型老人医务室餐厅咖啡厅便利店ATM机邮局药店图书室理发店歌舞厅各类球馆家政服务放映室棋牌室活动室慢跑道种植园花圃公园温泉水疗300m步行半径范围500m步行半径范围服务区“分级半径”：通过研究分析老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米。活动场地的设置应根据使用的需求，细分组团，分级设置方案一设计分析 General Layout 规划分析方案一设计分析 Design Analysis 规划分析90m180m方案一设计分析 Design Anal17、ysis 道路流线分析主入口主入口次入口次入口方案一设计分析 Design Analysis 景观视线分析景观轴风雨连廊景观轴风雨连廊方案一设计分析 Design Analysis 产品配比分析面积()户数户型配比%面积配比%906412.78.3311516232.1426.961308416.6715.81607815.4818.061805811.5114.062005811.5116.78方案一设计分析 Design Analysis 方案一及推导设计方案一：两地块均做全龄化社区推导方案：单侧方案做全龄化社区，另一侧做普通社区方案一设计分析 Design Analysis 模型鸟瞰3.18、方案贰设计及概念解析PlanIIDesignandConcept方案二设计理念方案二总图方案二总图分析设 计策 略 一：产 品 溢 价 最 大 化方案二设计理念 Design Concrete 设计策略联排别墅订制私人花园花园洋房露台+庭院高层住宅去化率方案二设计理念 Design Concrete 设计策略联排别墅订制私人花园花园洋房露台+庭院高层住宅去化率方案二设计理念 Design Concrete 设计策略联排别墅订制私人花园花园洋房露台+庭院高层住宅去化率设计策略二：打造多元化配套方案二设计理念 Design Concrete 设计策略颐养保健会所全龄休闲会馆滨河漫步走廊方案二设计理19、念 Design Concrete 设计策略颐养保健会所：健康咨询休闲课程老年大学餐厅茶室全龄休闲会馆滨河漫步走廊方案二设计理念 Design Concrete 设计策略颐养保健会所：健康咨询休闲课程老年大学餐厅茶室全龄休闲会馆滨河漫步走廊方案二设计理念 Design Concrete 设计策略颐养休闲会所全龄活动会馆:时尚娱乐主题休闲健身主题亲子活动主题滨河漫步走廊方案二设计理念 Design Concrete 设计策略颐养休闲会所全龄活动会馆:时尚娱乐主题休闲健身主题亲子活动主题滨河漫步走廊方案二设计理念 Design Concrete 设计策略颐养休闲会所全龄活动会馆滨河漫步走廊方案二总20、图 Design Concrete总经济技术指标：阳光城方案二C-01-B-01总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积30858总建筑面积74068.8 其中计容建筑面积49372.8 其中住宅46160.8 公共配套建筑3212 地下建筑总面积24696 容积率1.6建筑限高50 m总户数386 户总人数1235 人总机动车位588 辆其中地面停车0 地下停车588 阳光城方案二C-01-B-05总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积24323总建筑面积41619.6 其中计容建筑面积29187.6 其中住宅27687.6 公共配套建筑1500 地下建筑总面积12432 容积率121、.2建筑限高24 m总户数161 户总人数515 人总机动车位296 辆其中地面停车0 地下停车296 社区主入口社区主入口42%42%多层洋房住宅19%19%高品质联排住宅2%2%配套-老年大学+休闲会馆2%2%配套-全龄会馆（亲子度假、健身、商业、餐厅）17%17%高层住宅16%16%老年住宅2%2%配套-颐养保健会所方案二设计分析 Design Analysis 产品配比分析产品配比表项目面积配比适老化住宅1230016%高层住宅1350017%多层洋房3306842%别墅1501519%配套4512 6%总计78395100.00%方案二设计分析 Design Analysis 户型配22、比分析类型面积()比例A类908%B类1008%C类1159%D类12510%E类14024%F类16021%G类18012%H类2208%方案二设计分析 Design Analysis 道路流线分析人行流线社区出入口地库入口车行流线 方案二设计分析 Design Analysis 景观分析景观主轴线景观次轴线景观节点方案二效果图 Design Visualiser方案二效果图 Design Visualiser4.室内及景观设计室内设计景观设计Interior and Landscape Design室内设计理念 Design Concrete 设计原则及注重点玄关起居室卧室卫生间阳台厨房餐23、厅 住宅舒适、美观健康、环保安全、安静、私密性、便捷性个性化无障碍设计、空间设计、视线设计家具选择、厨卫选择人体工程学、光线设计、色彩选择创意家具设计、个性化要求真正实现满足老人生理及心理需求的住宅设计天然亲和的材质无障碍室内空间室内设计 Design Concrete 设计策略真正实现满足老人生理及心理需求的住宅设计柔和明亮的色系充足阳光空间的弹性利用卫生间无障碍室内设计 Design Concrete 设计策略无障碍设计、空间设计、视线设计公共家具的选择人体工程学、光线设计、色彩选择创意公共设施住宅入口公共走廊老年活动室阅览室医护餐厅会所 公共空间舒适、美观健康、环保安全、便于看护趣味性室24、内设计理念 Design Concrete 设计原则及注重点室内设计 Design Concrete 设计策略用 人 性 化 设 计 增 添 老 人 公 共 活 动 的 趣 味 性柔和明亮的色系充足阳光亲和的材质无障碍走廊室内设计 Design Concrete 设计策略用 人 性 化 设 计 增 添 老 人 公 共 活 动 的 趣 味 性柔和明亮的色系充足阳光亲和的材质无障碍走廊鼓励参与呵护关爱设计引导老人自发性的户外活动交流适老化设计提高老人室外生活质量景观设计理念 最受欢迎的老人户外活动调查表1 散步2 广场活动6 园圃7 喝茶聊天8 陪孩子97%99%91%72%63%79%65%8125、%3 器械运动4 垂钓5 门球境 结合活动时间段及范围分布至各区域15:00-17:309:00-11:309:00-11:30 15:00-17:309:00-11:305:30-7:00 18:30-21:305:30-7:00 18:30-21:3015:00-17:30儿童活动及老人活动区垂钓区湖景观赏及漫步门球场风雨广场5:30-7:00 9:00-11：30 15：00-17:30 18:30-21:30健身区功能丰富的活动区域，并需符合当地老年人诉求健身区门球区垂钓区门球区垂钓区活动广场儿童来访互动区广场区儿童互动区公共活动区 光照研究停留及活动区域非停留及活动区域312451226、45就近健身区环形道开放的活动区植物阳光暖房35.养老配套Older Facilities 活动中心无障碍广场护理医疗设施老年膳食中心n心理咨询中心n健身房n报告厅n老年大学n桑拿房n游泳池nSPAn托儿中心n广场舞广场n晨练操场n休闲座椅n室外儿童乐园n食堂n特色餐厅n咖啡厅n便民菜场n养生馆n护理房间n门诊室n治疗室n药房n康复中心养老配套 Pension Package 养老配套无障碍健身广场追忆公园户外娱乐老年创作交流中心n晨练设施n环形无障碍跑道n广场舞广场n休闲步道n垂钓平台n棋牌卡座n回忆n沿河健康道n门球场n休闲座椅n垂钓平台n室外氧吧n书法室n绘画室n棋牌室n陶艺室n图书室n27、书店n老年电影院养老配套 Pension Package 养老配套6.产品示意Products Analysis联排多层小高高层老年公寓项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型一改造前联排面宽5.8m，进深14m，改造前建筑面积167，改造后面积可达208。地下室储藏空间大，首层有南北庭院，地上附加值最大化，后期可改造空间多。改造后m小面宽方案改造前改造后地下室89.5589.55一层平面67.4173.23二层平面42.0369.54三层平面57.6665.22总建筑面积167.10208.00增加面积40.90地下二层地下一层项目产品分析 Projec28、t Product Analysis 联排别墅_类型一首层平面图项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型一二层平面图项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型一三层平面图项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型一地下二层平面地下一层平面项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型二一层平面二层平面三层平面项目产品分析 Project Product Analysis 联排别墅_类型二项目产品分析 Project Product Analysis 洋房29、_类型一一层平面户型编号F1F2F3F4户型四房两厅三卫三房两厅三卫三房两厅三卫四房两厅三卫套型建筑面积203.96186.81186.81203.96项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型一二层平面项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型一三五层平面户型编号F3F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积149.36149.36项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型一六层平面户型编号F4F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积192.91192.91项目产品分析 Project Pr30、oduct Analysis 洋房_类型一七层平面项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型二地下一层平面户型编号AB户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积125.23102.70A户型（-1F2F）建筑面积：125.23B户型（-1F2F）建筑面积：102.70C户型（3F4F）建筑面积：146.81C户型（3F4F）建筑面积：146.81D户型（5F7F）建筑面积：126.84E户型（5F7F）建筑面积：135.25项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型二一层平面户型编号AB户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积12531、.23102.70二层平面户型编号AB户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积125.23102.70项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型二三层平面户型编号C户型四房两厅三卫套型建筑面积146.81四层平面户型编号C户型三房两厅两卫套型建筑面积146.81项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型二五层平面六层平面户型编号DE户型三房两厅三卫四房两厅三卫套型建筑面积126.84135.25项目产品分析 Project Product Analysis 洋房_类型二七层平面 项目产品分析 Project Product Ana32、lysis 小高户型（1）95+95 项目产品分析 Project Product Analysis 小高户型（2）95+95项目产品分析 Project Product Analysis 小高户型（3）120+120项目产品分析 Project Product Analysis 小高层户型（4）130+130项目产品分析 Project Product Analysis 小高层户型（5）150+150项目产品分析 Project Product Analysis 高层户型（6）140+140项目产品分析 Project Product Analysis 高层户型（7）160+160项目产品分析 Project Product Analysis 高层户型（8）180+180项目产品分析 Project Product Analysis 高层户型（9）190+190项目产品分析 Project Product Analysis 养老户型THANKS