1、1,上海唐镇新市镇 战略发展定位与概念性规划 DEVELOPMENT STRATEGY&CONCEPTUAL PLANNING,2,关键问题key Issues,新市镇概念是在什么样的宏观背景下提出的，它与浦东转型与大张江的可持续发展有什么样的内在关联，驱使其发展的关键力量是什么？唐镇仅仅是大张江的文化行政中心吗，它还有什么其他的多重空间属性？唐镇与周边的川沙、曹陆等其他新市镇有什么样的空间关联？他们存在相互融合形成浦东新的功能板块的可能性吗？在不同阶段,唐镇的空间成长形态呈现出什么样的功能特征，需要怎样的适宜定位？,3,背景、空间属性考察与定位分析,项目背景研究,功能板块定位细化与项目建议,2、发展目标、形象定位与总体功能定位,关键驱动力总结,空间竞争区位研究,空间成长形态考察与案例借鉴,PART ONE:背景分析、空间形态考察战略远景,功能板块市场论证与项目元素策划,概念性总体规划与理念阐述,开发实施策略建议,城市空间与重点节点细化设计,4,背景考察一：浦东转型从产业园区驱动到综合城区驱动,浦东当前“中心城区(陆家嘴)一开发区一中小城镇”的空间体系,中心城区和开发园区间缺少经济、城市功能间平滑过渡，浦东内陆至今没有形成丰满而功能层次分明的城市化空间布局 城乡割裂：中小城镇的交通、服务和文教卫设施较周边开发区落后，未形成与开发区的现代化生产功能相匹配的生活与服务功能，,传统发展模式的3、弊端,从功能园区驱动到综合城区驱动：四大园区的发展方向是具有丰满城市功能的新城，改变浦东当前多标志性建筑而少标志性城市功能区的现状,区镇联动：将园区的功能辐射到周边城镇，加速三个集中，逐步消除城乡割裂的现状,今后的发展路径,5,背景考察二：浦东人口迁移带来的挑战与机遇,目前浦东每年迁入人口约12万（净迁入人口约4万多），但是存在以下问题：人口分布不均匀:主要集中于沿江地带以及浦东中西部的交通发达、基础设施条件好的城镇 园区的人口沉淀不足，大量中心城居民在开发区企业就业，每天进行两点一线的布朗式运动，既不利于生活质量提高与缓解交通压力，也阻碍了园区的城市功能完善的进程,大张江三镇现有人口与规划人4、口对比示意图,机遇：唐镇是浦东第四次人口迁移的重点区域,大张江现有人口21.74万，2020年未来规划人口将达到38万，其中唐镇作为今后大张江最重要的新增人口承载地，将有大概10万的人口增量；大张江及附近工业园区的白领、浦西的拆迁人口与部分外籍人士将是本区域的重点吸引人群,主城区,挑战：园区人口沉淀不足,6,背景考察三：地铁延伸对于浦东新城区发展的促进作用,唐镇处于地铁二号线的规划延伸线路,地铁二号线在本地块有两个规划站点，在中国当前城市快速扩张的时期，TOD对于新城发展的启动与引导作用是十分强烈的,按照国内外的一般规律，轨道交通的开通，一般会使区域的地价上涨15%以上，在浦东居民出行还以公共5、交通为主的现状下，轨道交通在居民的购房决策中的权重经常是压倒性的；90年代末期，随着地铁二号线通入花木镇，由此所催生的适宜人居的环境和便利的出行条件，使花木镇迅速成为上海房地产的热点之一，一个两平方公里的欣欣向荣的城市副中心正在形成,7,小结：浦东未来的空间板块布局可能将发生改变,以园区为主的六大板块驱动中心城区与其他板块在城市发展形态的能级上相差悬殊浦东内陆四大板块之间的边界存在城市功能的“真空”,以曹陆为代表的金桥板块有可能被中心城区的磁力同化，外高桥新市镇的空间及功能形态相对独立；包括唐镇在内的大张江板块与川沙板块有融合趋势，形成浦东内陆的南板块，同时，两者与中心城区的空间联系有所强化,6、浦东内陆板块之间产生互动与交融，边界“真空”开始有融合趋势浦东的城市功能形态开始呈现相对均质的状态，一个在广大区域呈现丰富城市功能风貌的大浦东开始形成,8,背景考察四：大张江能级提升带来历史机遇,唐镇新市镇的设立有助于大张江的顺利转型,张江已经具备了足够的能量进行形态跃迁,经过十几年的发展，张江已经发展成为中国硅谷和药谷，以其为重要支撑的电子信息产业04年对于本地GDP的贡献率超过12%,在上海六大支柱产业中位居首位,以张江为主要支撑的电子信息产业已经发展成为上海的第一大产业（单位：亿元）,张江目前正处于园区经济向城市综合功能区转变的进程中，具有从能量聚集到能量辐射、从与周边区域承接互动到反哺7、整合的强烈内在驱动在提张江整合、优化周边资源的进程中，唐镇作为一个文化和行政支点应运而生，其形象树立与规划意向意义重大,9,背景考察五：张江当前所面临的发展瓶颈,在商务成本高涨、土地日益稀缺的压力之下，市场这只看不见的手将会把更多的产业从目前园区挤出包括英飞凌、中芯国际在内的重点招商企业正把投资重心放在张江之外，而04年苏州也以141亿美元的合同利用外资额超过了上海,如何既保持张江中国硅谷的地位、又顺应市场经济的力量提升土地价值，成了大张江当前发展必须面对的一个课题,上海各工业区的厂房租金在中国位居首位，而张江园区的工业物业租金又在上海11个主要工业园区仅次于漕河泾，土地批租价格是作为竞争对手8、的苏州工业园区两倍之多,商务成本高涨FDI挤出效应明显,上海主要工业园区的厂房租金比较 单位：美元/平米/月,10,小结：唐镇，大张江兼顾产业与生活的重要棋子,追问：生于张江的唐镇能否成长为浦东乃至上海的唐镇？,拓展区域形成产业梯度布局,未来涵盖三镇两区面积达125平方公里的的大张江,唐镇新市镇的开发将使大张江的城市功能更加完善，将工作于此的人群沉淀下来，并将硬性的科技力转化为软性的创新文化,通过将产业园区外延及设立唐镇行政文化中心，与江浙同构性较强的产业将转移到合庆镇等地价较低的产业预留地中，一个产业、生活、行政齐备，具有更合理产业与生活配套布局的大张江正初具雏形,唐镇提升区域创新文化,119、,城市的空间尺度 位于上海主城区功能外溢的主轴之上,在浦西主城区城市功能向浦东外溢的北、中、南三条轴向中：唐镇位于中间的主轴之上，中心城区陆家嘴花木张江唐镇浦东机场等重要城市功能节点一线相连、一脉相承，所受的辐射与传导影响强烈,12,浦东的空间尺度地处腹地浦东内陆未来空间发展战略的重要枢纽,唐镇处于浦东“一轴三带”这一增长金三角的中心位置，紧邻由张江与金桥构成的中国最具影响的微电子带，在这一未来长三角的技术、产业高地、和最具活力的创新区域中，唐镇的支点作用不可忽视以唐镇为支点，其与空港、海港及沪崇苏大桥的联线形成了两翼一轴的张弓搭箭之势，其区位形胜完全具备成为浦东内陆发展枢纽的条件,13,浦东10、的空间尺度 三镇相临，具有相互融合、提升能级的内在动机,地处浦东腹地、以教堂、学校为亮点的文化氛围以及与曹路及川沙的空间强关联性，是唐镇相对其他三镇所具有的核心优势,随着唐镇、曹陆与川沙磁力的增强与功能的完善，三镇从功能与地域上相互融合，最终形成一个能级更高的空间形态，将是大势所驱,14,浦东的空间尺度周边区域的中观空间区位分析,唐镇三边紧邻产业园区（或产业预留地），只有一边与同以居住功能为主的川沙新城相接壤，如何超越一般购房者将其定位于工业园区内的居住飞地的心理定势，将规划人气扩展于更广大的区域，将成为唐镇要关注的问题,东西向轴线,南北向轴线,唐镇中心组团,唐镇位于张江功能区的核心区位及东西11、轴线和南北轴线的交点位置：东西联动：联系张江东西两个产业园区南北延伸：联系北部研发基地及银行卡产业区及南部产业安置区,张江之心南北轴线与东西轴线的交点,超越居住飞地 扩展规划人气,15,关键驱动力总结,继续追问：唐镇是一个一般意义的新镇吗，它还有什么其他重要的空间形态属性？,16,唐镇发展的制约因素,地块开发的自由度有限，能够充分规划的土地不多，内部已有建筑风格散乱，并且面临着新规划地块与原有地块风貌融合的挑战除居住以外，其他主要功能板块尚没有形成具有一定能级的形态，现状与规划目标相差悬殊，而居住主要以高档别墅为主，无法对周边的一般白领及动迁居民形成有效吸引川沙新城和张江已有的商务、居住配套区12、为代表，周边部分区域在功能定位上与唐镇有重叠，形成了一定的积压效应三面毗邻开发园区，同时地块内部也设有金桥南区，如何在承接园区辐射的同时，避免园区“居住飞地”对于目标人群所造成的心理疏远感，挑战重大,17,唐镇三种空间成长形态的交集,从未来空间形态来考察，我们可将唐镇看作是空港门户、新兴城镇与科学城文化行政中心的一个交集；在不同形态之间的组合和取向，很大程度上决定了唐镇今后的功能体系特征与发展方向,18,创新自发驱动模式张江科学城的拓展方向,为了实现大张江向创新自发驱动模式的能级跃迁，从科学城行政文化中心这个维度，唐镇应该具备怎样的功能体系特征？,作为中国目前最具代表性的科学城，从近期政府指导13、下的规划延展模式向创新驱动的开放发展模式转换，是大张江中远期的潜在拓展目标,内部功能结构随同外部环境变化而同步优化调整,近期：政府指导下的规划延展模式,远期：创新自发驱动的开放发展模式,内、外部信息与沟通的无缝链接,生活、工作、学习、产品的良性互动,以台湾新竹为代表,以美国硅谷为代表,19,圣荷塞市由“硅谷之心”成长为“加州之心”,区位：硅谷之心,硅谷乃至美国加州的重要商业中心：以市中心联合广场为核心，附近大商店、名牌商场林立，广场四周有4条街道，分别为Powell、Post、Stockton、Geary，整个圣荷塞市shop-mall多达10家,城市发展历程：能级提升成长成为“湾区之心”,硅14、谷的市政与精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种市政服务，还有为社区活动和庆典准备的公共广场和中央大厅，这些公共交流场所已经成为硅谷精英进行交流的场所,硅谷的办公金融中心：位于联合广场以东聚集了大量的高科技与金融保险集团的总部,圣荷塞的城市功能十分丰富，而且随着发展，部分城市功能的辐射范围已经超越了硅谷范围，某种程度上，圣荷塞已经成长为“加州之心”,03年圣荷塞市的产业产出结构,圣何塞市位于硅谷的心脏部位，除部分高科技与制造业外，贸易与金融业十分发达，是世界知名IT企业和部分500强公司的总部所在地,20,筑波中心区域从忧郁的园区配套区到活跃的综合功能区,历史缺陷：科学城配套区“忧郁15、症”,改进：注入产业要素激发区域活力,筑波的中心区域最开始是作为日本未来理想社区来加以建设的，但是优越的居住条件并没有将附近的工作人群沉淀下来：产业区标志强于居住区的认知度，居住在其中摆脱不了生活在厂区的心理隔阂；住宅密度低，过分田园化，缺少家居气氛，不符合日本居民传统聚居生活的习惯,为了改变筑波中心区域的发展怪圈，当局决定引入丰富的产业要素，完成标志与形象功能的改变会展业：建立了有1,258个座位、设施一流的筑波国际会议中心；零售商业：除了SEIBU和JUSCO等知名百货入驻，市中心还有DAIEI和CREO两个大型shopping mall，旅游休闲业：建成了既有旖旎自然风光又有人性化游乐设16、施的松见公园,21,对于唐镇新市镇开发的具体启示,22,唐镇是上海构筑“多心、开敞”城镇空间体系的延续,为了疏散主城区的人口压力与构建平衡有序的城市梯度功能体系，上海规划建设四个副中心以及以“一城九镇”为代表的11个新城，多心、开敞的城镇空间体系正日见雏形,23,沃灵顿新城英国第三代新城在“近人尺度”上的扬弃,作为英国第三代新城的代表，沃灵顿新城于1968年开发，交通发达临近曼彻斯特和利物浦空港、境内有地铁通过，在规划人口、空间区位及交通条件等方面与唐镇具有较强的可比性,与唐镇有较强可比性的第三代新城,70年代中期,50年代末期,60年代中期,过于拘泥居住功能，形成卧城隐患,强调转移工业的入迁17、，人为本的初衷被工业尺度所扭曲,恢复近人尺度，形成了宜居宜业的丰满体系,“居住人”尺度工业尺度“社会人”尺度人的基础需要工业异化人的高层级需要,英国50年新镇开发历程之总结,螺旋回归的趋势,第一代新市鎮周边环绕绿地，以限制发展都市中央为大公园住宅区密度低住宅区采用邻里单位划分功能分区明显,第二代新市鎮取消邻里单元取消次中心及邻里中心呈长方形的发展人行道与车道部分分离多层的市中心，住宅密度分级工业区分散,第三代新市鎮恢复使用邻里单元、次中心的构想使用大方格之干道系统以步行者为主要考虑对象中心恢复集中，功能分区适当模糊化处理,24,沃灵顿新城（二）“田园城市”精神本质的回归,将城市的活力带给田园,18、将田园的宽裕带给城市,在新镇计划的实施过程中，沃灵顿的居住、工作和工商业增长迅速，城市功能逐渐丰满：现已成为英国南北交通的补给点与重要贸易中心；每年七月第一周沃林顿步行日，已经成为整个区域的节庆盛会；商业设施齐备，沃灵顿大学闻名遐迩,沃灵顿在引进城市功能的同时，保留了田园的宜人风貌：对于“钟楼”这一区域原有传统空间符号的运用和发挥；通过适宜尺度BLOCK的分割，在宜人尺度上强调模糊功能分区的“拼图式”空间布局,25,对于唐镇新市镇开发的具体启示,26,航空运输对于21世纪城市的驱动影响，可以与20世纪的高速公路、19世纪的铁路、18世纪的海洋运输业对当时城市经济的显著促进相媲美,唐镇处于浦东空19、港的外围辐射区域之内,21世纪：飞机引擎驱动城市的时代,唐镇位于空港交通走廊沿线，大概15-20公里的机场距离使其位于空港经济的外围辐射区范围之内，适合发展所谓的空港的“吸引产业”,27,日本长崎分圈层发展丰满功能体系的空港门户典范,半径,5公里,15公里,20公里,长崎海上机场,对应于唐镇相对浦东机场的区位，长崎在这一区域的大树湾地区重点注意了以下功能的处理：突出区域的宜人生态性：在区域内修建了17世纪的荷兰的主题公园豪斯登堡，再现了荷兰的风景和建筑；突出区域生活服务功能的复合性：商务、居住、旅游休闲与商业有机结合，并且各个功能都具有出了相当的能级,长崎是国际上著名的空港城市，以位于其境内的20、海上机场为原点，形成了三个圈级的合理功能区域体系，长崎现在已经成为国际空港门户的典范,28,对于唐镇新市镇开发的具体启示,29,小结：交集的未来定义浦东的综合性区域次中心,在未来的不同发展时期，唐镇新市镇在空间形态及对应的功能体系上的边际取向也各有不同，远期的唐镇应该源于张江、辐射浦东，生于张江、引领张江，成为一个综合性的区域次中心,30,发展目标与总体定位,31,发展目标与总体定位（二）,总体功能定位,空间及功能辅助要素,上海知名的国际化ERD及教育示范基地,融创新空间、创意生活、创智天地于一体的RBD,促进张江进行能级提升、形成科技文化的首要引擎，浦东空港经济的重要载体,强调户外的多交流节21、点与尺度适宜的城市细胞元结构，使生活、社交、公共交往在适宜的尺度中融合在一起建设多功能广场及会所作为城市清晰的中心和视觉焦点使其成为全体居民的公共交往中心与工程师的非正式学术交流平台对于空港经济适宜业态的主动承接，信息处理、服务展示及贸易等现代服务业的导入,通过组织庆典、社区活动，吸引居民参加，增加居民的荣誉感和归属感，强调自行车与步行系统的使用，使道路的车本位让位于人本位发展包括从多层公寓、叠拼、独立/联排住宅的多形态居住物业，除高档别墅，一般公寓建议利用建筑围合构成社区内的公共场所和绿地（POCKET GREEN），形成社区内的亲密交往空间与错落有致的视觉效果设立产业教育中心，鼓励以技术培22、训、再教育为主的企业进入，并可吸引知名大学在此设立分校，形成多体系、高层次的完善教育、培训体系，,32,总体形象之定位主题,形象定位主题,具体阐释,张江之心智慧领地,畅意心灵的飞扬天地自由意志的灵动空间,“心”首先指唐镇是张江和一轴三带的的区位中心、浦东的腹地；更以“心”借喻唐镇乃大张江文华之所在、精神之首府；文化是物质文明在精神层面集结、投射而成思维产物，作为大张江乃至今后浦东内陆的文化高地，唐镇是周边高科技积聚、“智慧”云集之地的统领所在,“绿”为自然环境之本色调，“晔然”为光华耀眼的视觉感受，两相呼应，突出唐镇今后生态宜居、文脉所系的本质功能；前句内敛、后句飞扬，唐镇的形象气质正所谓“胸23、中有诗气自华”，“举手投足”的不经意间都有锋芒流露,怡人绿城文华晔然,唐镇与周边有很多相反相成的因素：生活与产业、文化创造与物质生产等，我们强调畅意心灵对于工业物化、自由意志对于利益至上的胜利，这里真正是一个能掌握自我命运、沟通无碍的新天地,空 间 意 向 图 片,33,总体形象之传播主题,文化引领科技 创意催化文明,新市镇新生活新天地（感触新城 邂逅新生活）,形象传播主题,具体阐释,在上海以往的实践中，都或多或少将新城开发看做是城市功能的外延和新空间形态的建设，但唐镇更应强调其是新生活方式、新工作天地的载体和容器“新”市镇是唐镇的主要空间形态描述，“新”生活强调未来的唐镇更注重缔造一种新的生24、活方式，“新”天地强调未来唐镇将是一个以全新方式创业和工作的所在，三者一个都不能少,在发展初期，唐镇的发展依托于大张江，从表面看，大张江是唐镇的生长“母体”，而从深层次而言，张江主物质生产，张江主文化创造，两者是相辅相成的关系从更长期来看，大张江能否进行能级跃迁，某种程度上取决于可否以唐镇为支点形成类似“硅谷文化”的创新氛围，此时甚至可以说是唐镇（文化创意）引领了张江（科技文明）,空 间 意 向 图 片,34,总体功能：定位与要素体系,35,阶段一：成为具有引领性的功能：突出文化功能硬件载体的建设与导入，形成完整的文化教育产业链阶段二：成为城市功能的组成要素：文化特征渗透到城市的各主要功能板块25、中，通过文化要素的导入，牵引其他相关功能的发展完善，在整个唐镇形成一个相互协同的、以文化为特征的丰满功能体系阶段三：成为区域标志性精神气质文化功能上升到精神禀赋层面，区域散发文化氛围、城市充满人文气息、居民显现贵族气质,总体功能：文化引领性功能阐释,条件,功能-要素-精神内涵：本区域文化功能演化阶段阐释,稀缺性；作为文化集中体现的空间实体，有上百年历史的教堂在年轻的浦东独树一帜差异性：在新市镇中，虽然外高桥和曹陆也可以借助知识杨浦和入住大学的辐射形成文化氛围，但是相对于它们的被动辐射，唐镇作为一个天然的文化磁极，具备主动引领张江形成类似于硅谷创新文化的条件,以文化为核心衍生扩展的功能体系，类似26、于硅晶之链,36,主要功能板块图示,综合服务功能,浦东腹地重要的商务枢纽,以水为媒的特色商业娱乐中心,唐镇新市镇未来浦东的区域次中心,产业、交通、区位优势 人文、水系生态资源,文化教育,居住,浦东有影响的人文高地,国际化生态聚居地,人文特色显著的交流会馆,上海重要的产业培训与教育基地,国际教育示范基地,37,文化公共及教育板块定位细化与项目建议,38,商业休闲功能板块定位细化与项目建议,39,居住功能板块定位细化与项目建议,40,商务板块主要承载产业分析,41,商务功能板块定位细化与项目建议,42,背景、空间属性考察与定位分析,功能板块市场论证及项目元素策划,概念性总体规划与理念阐述,开发实施27、策略建议,城市空间与重点节点细化设计,基地资源与空间开发自由度分析,推荐方案一,推荐方案二,推荐方案三,方案遴选、确定与具体阐释,城市重点节点意向性设计风格与示意,PART TWO:概念性总体规划与理念阐述Conceptual Planning and Identity Ideas,潜在空间发展模式比较与研究,43,空间关联度分析（一）：规划人气Analysis of Surrounding Situation:Population Movement,从外部看，作为竞争区域的川沙已经初具一定能级的新城形态，因而本区域的规划人气来源主要为北、东、西三个区位；而从内部来看，被吸引的人流将沿着唐陆路28、与华东路为主轴向东西两个方向渗透,44,空间关联度分析（二）：拓展趋向Analysis of Surrounding Situation:Development Tendency,近期：强调大张江内部的功能联系，东西轴向的滚动发展；中远期：强调浦东腹地能级更高的融合板块之间的关联，逐渐拓展南北向轴线的发展,45,基地内部资源现状梳理（一）Analysis of Existing Fabric(1),居住功能区域内的产业分布小、散、乱，而地块东部的集中产业园区为迁移这些不和谐音符提供了条件；金融与商业发展不成气候，有点无面，尚需随同本区域人口入迁的加速而提升能级，形成合理的空间布局,相对而言，29、以四座别墅、一教（堂）一校为代表的文化资源在浦东具有一定的稀缺性，但是以下问题尚需注意权衡：高档别墅与中档公寓的组合，避免住宅开发过分绅士化，导致目标顾客群体过分狭窄；区域文化行政中心与区域商业中心在空间上的适当隔离，避免文化中心过分商业化,Existing industry,Existing Cultural Elements,46,基地内部资源现状梳理（二）Analysis of Existing Fabric(2),网络纵横、有机渗透的水系既形成了本区域空间弹性分割的天然廊道、又作为一种重要的开发元素可以与空间形态及景观相结合绿地系统目前主要集中于地块西部边缘，使本区域的居住板块的中心向30、西偏离,目前基本形成了以网格状路网为特征的道路系统，作为横贯东西与南北的两条最重要的道路，滨州路与华东路在其交点形成了一个天然的功能聚合点未来的地铁规划与内部两条交叉的主干路基本平行，这也为今后沿地铁沿线放置部分商务、商业设施提供了便利条件按照500米的步行适宜距离，现有规划的地铁站点有加密的需要，由原来的近2KL缩短至1KL,Existing Green&Water system,Existing/Fixed Tran.Sys.,47,基地规划限制分析（一）：总体意向,人气不足，服务设施的级别低，无论是从量还是质上都存在很大不足；缺乏系统的景观设计，虽然有基础材质，但是没有经过处理；建筑风格31、凌乱，没有统一的规划语言加以协调建成区和非建成没有过渡，使处于建成区边缘的人，没有安全感没有充分利用水资源，水质差、绿化薄桥的风貌和颜色不统一，没有在唐镇形成统一的建筑语言,48,唐陆路入口不明晰，无法引起过往人流的注意沿唐陆路的产业和居住混杂，相互产生不利影响道路设计不到位，人车行不分，绿化不足沿街商业等级低，底面凌乱沿街新旧中西建筑形式风貌不统一，视觉凌乱电线杆架设不规范，路牌及各种标识没有系统化、明晰化、规范化教堂周边没有适当处理，周边与工厂仓库相毗邻，门口小广场中西风格建筑混杂，无法在视觉和功能上形成聚焦的效果,基地规划限制分析（二）：唐陆路,49,基地内部资源：用地现状总图Exist32、ing and Fixed Land Use Map,50,基地开发空间自由度分析Analysis of Constraints for New Development,+,+,唐镇开发的空间自由度状况,综合已经形成的标志性建筑与未来发展的潜在的功能核所在位置，本区域大致有7个比较重要的空间节点（见左图）,除了本地块的周边边界与重要的水系、绿带外，规划地铁沿线、与华东路、滨州路构成了本区域最重要的功能轴线（见左图）,区域部分地块已经处于不能开发的锁死状态（见左图）,51,五大潜在空间发展模式论述Potential Spatial Development Models(1),以华东路为分界，本地33、块的功能分区相对独立；同时，为取得土地利用的聚集效应，现代城市采用板块式的功能分区也已经成为趋势。因而尽管在分区交界处存在着部分重叠，但总体上，板块式功能分区是适于本区域的模式。,总体功能分区板块发展模式,发展轴点轴互动模式,由于区域开发的时序性和居民活动的聚集性，现代城市功能的形成是一个非均质的过程区域的“面”上需要形成较为连续的功能轴，在轴向的“线”上需要形成聚合的功能集核点才符合城镇功能布局的规律。,52,五大潜在空间发展模式论述Potential Spatial Development Models(2),景观绿化需要具有一定的纵深和幅度，才能保持宜人性和生物多样性，而唐镇用地相对较高34、的集约性与自由度限制，又使本区域的景观适于与其他功能相互渗透，采用“大分散、小集中”的条带状布局，,景观条带蔓延发展模式,核心资源极核辐射发展模式,通过区域的差异性资源的引领，可以快速推动周边区域的功能完善和能级提升，形成所谓的爆破效应。无可置疑的，以教堂为中心向四周扩散的发展模式，是本区域实现快速成型的一个可行途径。,53,五大潜在空间发展模式论述Potential Spatial Development Models(3),唐镇与相邻地区不同能级的主次中心加以联系，既使各个区域的功能体系形成更合理的梯度布局与能级，避免了相邻地区在类似功能上的重复竞争；也使区域各中心的联系更加紧密，形成网络35、般的协同效应,主次中心网络协同发展模式,54,小结：综合性的空间发展模式Comprehensive Development Model,本区域要实现跨越式发展，必须点面结合、轴片联动，形成综合性的空间发展模式：绿带与部分混合功能带沿水系或者交通干道条带式发展；商服功能核呈点轴式发展；文化中心可以起到一个引力极的作用，磁力逐层外扩形成辐射式发展；强调开放式发展，唐镇-川沙-合庆的功能网络式的关联；地块内不同功能板块在总体布局明晰的前提下，局部互有相融,55,推荐方案一：形挂珠,功能处理与布局合理，功能积聚核的布局充分结合交通规划，反应了现代新城交通主导的功能布局特征；体现了延续而非冲突、互补而非36、简单重复的设计原则既考虑了地块的空间限制条件，又突出了地块的资源特色；在限制条件、规划目标及创新性之间取得了综合平衡；局部空间通过对抗与融合并存的丰富处理，突出了强烈的空间秩序感，有利于缔造层次错落、功能丰满的城市意向；考虑到功能间的相互渗透以达到功能混合的可持续发展原则，在强调局部功能丰满的同时，通过功能轴向的延伸关注了与外界的开放式关联,推荐方案一：形挂珠Option 1:“T”model,56,空间发展肌理的再思考Logic of Development Direction,东西功能主轴向+南向产业人气主轴向=滚动快速发展,57,概念分析图：“T”model concept,空间功能关联37、+TOD导向原则=T model 由于地块北边界龙东大道的硬隔离，本区域在空间联系上呈“东西延伸、南向融合”的格局；这与未来城市交通主轴（地铁及华东、滨州路）的走向具有天然的契合性，两者共同决定了本区域T形的带状空间功能布局空间战略节点=交通主轴站点+功能聚集核 沿T形功能带上的地铁（及滨州路东段交通线路）站点，组织区域的主要功能聚集核，使交通人流的高密度点与区域城市功能的高密度点形成相当程度的重叠,在上海乃至中国的近郊新城先期开发的启动过程中，地铁经常扮演了主要推动者的角色,58,规划结构图：T字挂“珠”多心开敞Planning Construction:Multi-center,Open 38、System,一片、两轴、六核的总体空间构架,空间战略节点适当北移，通过横贯东西的沈沙港河加以串接，交通主轴、景观水系与功能聚集核有机融合,形成字挂“珠”的空间规划布局南向副轴及东西主轴在园区两个功能节点的设立，使本区域在强调内部功能丰满的前提下，同时具备了外向关联的开放式发展意向,59,功能轴点分述一：文化公园Open Space Cultural Park,以教堂为landmark，沿滨州路北侧在传统的文化行政中心区域构筑文化公园片区，与滨州路对岸的三大主功能核形成功能上的互补与空间形态上的反差（密集vs.疏散、高耸vs.平坦、围合vs.开敞）,一片:文化公园,60,功能轴点分述二:点、轴39、串接方式Centers and Corridor,通过景观走廊将地铁站点人群逐步引导到各功能聚集核中既避免了交通站点的人群阻塞，又以运动（飞驰的地铁）静谧（导向性强的宜人景观走廊）活力（热闹的功能聚集区）等空间节奏的变化，营造了富有韵律的城市感受氛围,点与轴的串接：景观走廊与节点,61,作为本区域的东西向功能主轴，形上横轴左半侧由西向东分别串接起区域的以下功能聚集核：教育功能核（EDU):集中放置本地块的教育、培训等功能板块，在区位上与文化公园及行政中心相临近，同时距离原有国际学校不远，有利于公共资源的利用及教育气氛的形成商务服务核（BU.PARK)：集中放置重点服务大张江乃至浦东腹地的生产性40、服务业（产品展销、信息处理与相关产品贸易等），在空间与生态绿地与水系有机融合，在局部形成商务公园的形态区域CBD：作为一个新兴城市功能的能级至高点，本区域主要囊括了商务中的现代服务业（法律咨询、金融保险等）、总部经济，以及商业中的综合性购物娱乐中心及其他精品购物业态,功能轴点分述三：形上横轴（）Horizon Corridor(part 1):Edu,Bu.Park,CBD,62,功能轴点分述四：形上横轴（)Horizon Corridor(part 2):IND.,IND-R.,形上横轴右半侧主要聚焦于金桥南区内部的生产服务与居住配套功能，适度向合庆延伸，功能能级相对较小：园区生产性服务核（41、IND）：主要聚焦于金桥南区的内部企业，为其提供包括各种能级相对较低的生产性服务园区居住配套核（IND.R）：考虑到金桥南区的有较大数量的产业工人，本功能核聚焦于为其提供居住（经济类公寓为主）和一般性的生活性服务,63,功能轴点分述五：形下竖轴Vertical Corridor with Residential Center,生活性服务核（RE.C）:考虑到地块南区的居住密度较高,在T形下竖轴将设立一个主要针对附近居民生活服务性（商业、娱乐等），对于土地租金要求相对较低的商业业态以综合性卖场、家居建材中心为主,64,概念性功能分区图：聚点成带、由带结块、有机渗透Conceptual Land 42、Use:Functional Blocks with Mixed Overlaps,在功能分区大致清晰的前提下，主要功能核内部及各个板块的边界存在不同功能的有机渗透在字串起的功能聚集核之间，通过分布在绿带与水系中的mix-use建筑功能体加以联接局部区域通过建筑高度的突然落差、空间布局的疏密处理，来形成一种人造的空间秩序错位，体现现代城市富于情趣的时空变化,概念性功能分区示意图（右）功能分区的意向图（上）,65,概念性城市设计示意图Conceptual Urban Design Guideline,由于其他地块在空间开发自由度的相对限制较多，此概念性城市设计重点聚焦于字功能主轴,66,方案开发43、强度建筑容积率分析示意图Illustration of Construction Density,67,方案未来交通流线示意图Illustration of Circulation,68,方案绿地景观系统示意图Illustration of Landscape System,69,重点节点的意向性示意：T形上横轴Construction Concepts of Important Nodes,特色综合商业中心,商务公园,园区生产服务大楼,CBD标志性建筑,70,重点节点的意向性示意：T形下竖轴Construction Concepts of Important Nodes,大型社区会馆,生活服44、务性中心,休闲娱乐场所,71,重点节点的意向性示意：文化公园片区Construction Concepts of Culture Park,72,推荐方案二：绿环上的绿果Option 2:Green Fruit of Green Ring,推荐方案二：绿环上的绿果,73,规划理念：“网络“的含义Planning Idea:Green System and Water System,绿网：沿河道的开放绿化带，道路绿化，基地边界的防护绿带组成了一个系统的绿色网络。人的交往，游憩活动均在此展开。水网：水是土地的灵魂。通过现状水网的梳理改造，形成了唐镇独具特色的蓝色生态网络。江南水乡原有的水的活力，将45、在此重新绽放。由双十字的发展轴衍变出来的网状规划结构，形成了一个由蓝网和绿网为载体的适宜人居的生态网络。,74,规划理念：唐镇竞争力元素 生态和环境Planning Idea:Competitive Elements-Ecosystem and Environment,75,规划理念：张江之心，“唐城”释义Planning Idea:Heart of Zhangjiang-Tang Town,76,规划理念：城镇入口生态门Planning Idea:Gateway-Eco-Gate,绿色之门,蓝色之门,77,规划理念：传统与现代服务业的发展模式Planning Idea:Multi-devel46、opment Model,布局方式：传统与现代服务业分居两侧，居住主要集中在中间,传统服务业,现代服务业,78,规划理念：水、绿化和建筑的关系Planning Idea:Water,Green and Buildings,79,规划分析：功能结构Planning Idea:Functional Construction,80,规划分析：绿化系统Planning:Green System,81,节点：以湖和岛为主题的开放绿带Nodes:Lake and Islands as Nodes of Green Belt,82,节点：张江SpineCompose Zhangjiang Spine,83,47、节点：老镇生活SpineCompose Living Spine,84,土地利用分区概念图Conceptual Land Use Map,85,主要街道透视Conceptual Perspective,86,推荐方案三：双“十”字发展轴方案,“双十互动”的设计主题明确，与区域标志文化形成呼应生态与景观相结合，强化了本区域的居住宜人性；沿主要轴线的混合功能布局，使居民步行尺度内可以完成基本的生活服务需要，体现了人性化设计的理念；轴、带的功能分明，特点突出，具有一定的识别性；较妥善的处理了与周边地块的空间关联与功能关系,推荐方案三：双“十”字发展轴方案Option 3:Twin-Cross Mod48、el,87,“十字”的文化诠释Why“cross”symbol?,中西方文化的交流和融合在上海得到完美体现，唐镇作为浦东新区的现代新市镇，有责任将此发扬广大。唐镇正是中西两种文化融汇的一个十字交叉点。浦东转型的历史机遇，给唐镇的发展带来了前所未有的广阔前景，此时的唐镇正处于一个发展的十字交叉口，未来的形象定位将对唐镇产生深远影响。,88,理念一：精神家园，融合之地“十”字是基督教的标志，是一种神圣、信仰的象征。以“十”字 代表宗信仰，引喻精神家园。引喻可得到神庇护之地，得到平静、安宁、幸福 宗教强调众生平等，和谐共生。不同种族、阶级互敬互重，祥和地生活在一起。理念二：理想家园，生活之地 幼有所49、教，少有所成，老有所养 优美的自然环境，齐备的文化教育，商业的繁荣景象，事业的发展平台,方案文脉理念：双“十”字的精神意义Implication of Twin-Cross,89,教堂、宗教，用简洁的序列、重复表现一种庄重、神圣，不做表面过多变化来取悦，而是追求更纯粹的精神世界表达内心的丰富和虔诚。在方案中，空间关系处理、路网处理、绿地景观处理都有所体现。将宗教、休闲、文化、商业、绿地等设计成一个和谐的整体。,空间形式的由来：,朴素的座椅序列,窗与弧的重复出现,座椅与弧的组合序列,方案文脉理念：双“十”字的空间架构Implication of Shaping Spatial Cross,90,50、方案的跳跃式进化演变Development of Twin-Cross Idea,基地骨架,初步可生长的核,核生长的演变,用地的排列,91,土地利用规划图Conceptual Land Use Map,92,方案综合：T MODEL基础上的改进,唐陆路作为地块目前的主功能轴，串接了大量的地块已有元素，应该给予一定的重视；唐陆路作为建成道路，存在很多劣势条件，在今后的规划设计中存在大量的改造与融合问题,93,方案综合：重点节点的城市设计概念草图,94,背景、空间属性考察与定位分析,功能板块市场论证与项目元素策划,概念性总体规划与理念阐述,开发实施策略建议,城市空间与重点节点细化设计,PART T51、HREE:功能板块市场论证与项目元素策划,文化教育,商务办公,商业娱乐,发展机会研判,板块市场背景与竞争状况分析,规模测算,项目元素策划与案例借鉴,板块特征建议,居住休憩,绿地公园,95,文化教育体育：新经济下城市发展动力来源 Culture as Development,新经济条件下，欧美发达国家，已越来越多地将文化、教育、体育项目的建设，而非制造业或传统办公行业，作为启动和牵引城市发展的动力来源，称之为“文化带动发展”的城市发展策略（Culture as Development)。文教体类项目建设的作用：其本身是一个快速发展的行业，可以创造直接价值和劳动就业，并提升居民的生活质量；其间接价52、值更为广泛和意义深远，包括：良好的文化教育环境高素质高教育水准的就业者，及其所在不过分依赖地点（Footloose Company)企业可以吸引大量与文化教育体育产业相关的企业可以吸引游客，特别是集聚文化品位高的游客优秀的文化体育设施本身也是吸引人的娱乐休闲活动为城市树立良好的、独特的、有品位的城市形象，是城市营销的良好工具当前的文教体类项目常常出现由大企业资助，并帮助大企业营销的倾向。这对文教体类项目的繁荣和更具专业水准起到很好的促进作用,费城艺术大街和音乐厅,西雅图交响音乐厅,巴恩艺术展览馆,96,文化教育需求的来源 人口持续增长和文教消费增加,自1999年，上海人口常年保持8%左右的机械53、增长在2003年总迁入人口499万人中，20%左右集中在浦东地区上海市统计局最新抽样调查表明，2003年上海居民家庭人均教育支出达937元，比上年增长14。教育消费占城市居民家庭人均可支配收入的6.3%,浦东地区户籍人口年增长2.2%左右，就业人口年递增5.37.7%，远高于城市平均水平,97,上海文化教育产品供给三大特征,市场供应：竞争激烈和培训盲点一方面，培训机构众多，市场竞争激烈，营销手段翻新；另一方面，产品集中在外语、IT，儿童艺术等项目，上百万外来务工人员的培训成为市场盲点国际培训大量进入 目前，上海共有中外合作办学机构200余家，其中60-70%是语言培训机构培训价格高，市场呼唤大54、众化的培训产品由于价格高，个人培训比例下降，大公司成为有力买家；浦东新区的一次青年调查显示，年轻人非常希望发展社会服务机构，花较少的钱得到好的技能培训,98,上海规划：建设世界文化产业大都市战略,三年内，人均拥有的影剧院、图书馆、文化馆(站)等公共文化服务设施，从当前的0.1平方米增加到0.12平方米，即新增30万平米左右各类文化设施在全市新建社区和中心镇等新辟一批广场文化活动场所，营造文化氛围,上海在提升国际大都市建设进程中，注重多方面营造城市的个性魅力和文化风格，采取举措包括：,99,浦东：上海的现代艺术、科普和娱乐时尚中心,浦东将建成上海市的现代艺术中心、现代科普中心、现代娱乐中心的“三55、大中心”：,100,张江：文化、科技和教育产业的快速发展,101,唐镇文化教育发展的方向,文化功能发展空间：顺应城市魅力营造战略，满足居民提高生活质量的需要，借助和发挥区域现有的文化资源，打造独特的有影响力的城市人文高地,能级：顺应上海及浦东文教发展的趋势，主动将张江现有的文教产业优势引入区域，共同构成上海重要的人文高地和产业教育园区,教育功能发展空间：着眼市场空当，目标产业人群和普通市民，突出经济实用的产业教育和社区教育产品,102,毕尔博：文化艺术对城市发展的带动,毕尔博，西班牙北部巴思克地区首府，人口约100万人，是一个衰退的工业区。主要建筑代表有古根海姆现代艺术博物馆：自1993年1056、月奠基，至1997年正式接待游客；1998年开始实施城市中心改造发展计划，内容包括：,建设效果：,由著名建筑大师设计的多个文化地标项目：古根海姆现代艺术博物馆、音乐厅、会议中心、海事博物馆等600个豪宅单位，面积达7.8万平米7.5万平米办公设施，包括政府办公大楼；2.5万平米商业休闲中心5500平米各类店铺1.5万平米大学设施和图书馆1.3万平米酒店12万平米绿化区，包括一条3公里的散步长廊,居民享受新的公园、公共空间、道路和自行车道系统.旅游及相关行业，包括酒店、餐饮、旅游商业、导游、交通行业等受益于古根海姆博物馆带来的旅游人群公众对毕尔博认知的转变：由衰落的工业区转变为世界级现代、开放的57、有吸引力的文化中心城市。从 1997开幕以来,古根海姆博物馆吸引每年80-100万游客,7年为本地产生11.7亿欧元收入吸引多所大学将其校园、学生公寓和图书馆迁入毕尔博市,103,帕特森：学习之城计划,“学习之城计划”由密歇根大学建筑和规划学院发起，旨在通过城市设计和规划使城市教育设施能更好地融入社区，并发挥其带动城市发展，提高居民生活质量的作用；“学习之城计划”的一个案例：新泽西州帕特森（Paterson)，与纽约一河之隔，计划开始前为废弃工业区，有大量的遗弃的仓库、砖制厂房、教堂等建筑，居民以外来少数族裔为主。,“学习之城计划”的实施效果：吸引2.4万学生和教师人口 城市商品销售额增长1058、%以上 物业价值和租金的显著提高 更多企业进入城市寻求由教育发展带来的相关机会 知名度大大提升，被称为“人生中一个时期的家（parts home for their entire lives）,“学习之城计划”的内容：以为数众多、由私人企业和个人管理的小型学院和研究社团为主体，教育形式和内容广泛，注重教育内容的实用性。将教育与各种公共设施广泛结合，例如利用医院设施吸引医学专业学校、利用体育馆开发体育专业教育等 广泛利用教堂、工厂、仓库、办公楼、商场等各种建筑安置各种公共学校 在将圣保罗教堂变成公共艺术学校后，将教堂前的大停车场变成公共广场，成为城市中心和焦点,104,板块背景分析一：上海商务板59、块空间布局一轴三核布局初现甲级物业供不应求,上海商务发展呈现“一条主轴、三个核心”的空间格局；而唐镇位于其中两核市中心CBD与陆家嘴金融贸易中心连线的东侧衍生点上，受到主城区商务功能外溢的影响强烈；浦东地区GDP遥遥领先，浦东商务区具有巨大发展空间；除陆家嘴外，张江、金桥和外高桥等开发区也具有发展次级商务区的潜力,亚洲主要城市甲级写字楼租金水平对比 单位：美元平米年,目前上海甲级以上写字楼的总供应量为305万平米，其中浦东相应存量为116万平米，占比41.43%；随着经济向好，上海甲级写字楼呈现供不应求的态势，04 年吸纳量同比增加100 以上；而上海当前级写字楼的租金已经飙升到286美元平米60、年，超过新加坡，在亚洲大中型城市中位居第三,105,板块背景分析二：浦东商务板块空间布局 发展空间巨大 新兴模式显现,发展空间巨大：预计2005年新开项目9个，超过41万平方米，供应量约占整个上海的一半外溢趋势明显：陆家嘴金融贸易中心趋于饱合，张江、金桥和外高桥等开发区具有发展次级商务区的潜力张江商务办公物业紧缺：张江留学人员4500人，创办的留学人员企业达550家，自主创业潮与园区商务成本上涨存在矛盾，需要通过拓展智能化办公区域来解决。边缘化新兴办公模式显现：以张江大厦5A写字楼代表，租金成本低于市区，同行业聚集关联优势强，将成为上海“硅谷办公模式”的形成标志,唐镇商务功能上可承接浦东新区商61、务发展机遇，中可借张江功能区发展次级商务区之力，下可利用产业园区功能外溢之机，结合自身优势发展生态化与智能化相结合的新型办公模式,浦东新区商务板块发展特点,106,国外商务区发展的最新趋势,IBM美国纽约总部,国外商务区发展趋势,东京沿着中间的GR线，分布着重要的商务区。除副中心外，次级建有七个副中心,微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市，IBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市，联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯,加拿大卡尔加里(Calgary)是基于现代信息技术，低密度办公以及拥有自然资源、良好生活环境的EOD代表,CASE 1,CASE 2,CASE 3,国际发达城市的62、商务区已由单一聚核向多中心演变，商务中心分工更加特色化、功能复合化基于环境、成本、交通等因素，CBD中的企业总部、高新企业出现外迁趋势新兴产业总部机构趋向于环境诉求的区域；EOD(Ecology Office District)生态型商务区兴起,107,商务板块定量测算,注：二级区域指大张江功能区除唐镇以外的其他区域 单位：万平米,108,商务功能开发元素与形态建议,充分利用生态资源与邻近张江、空港的优势，发挥唐镇浦东腹地商务枢纽的作用集合办公：抓住空港与大张江扩张带来的巨大商机，打造附近企业进入上海的新平台；生态型办公（商务公园）：承接CBD企业外迁诉求，满足企业个性化商务办公需求，并可以将63、区域的商务功能与休闲绿地相结合；商务服务：满足枢纽型商务服务对会议、展览、酒店、公寓等要求，完善商务配套设施；商务休闲：配合办公、商务服务功能，开发高尔夫等商务休闲娱乐设施，突出项目特色；,109,唐镇处于居住人口结构的大变局，旅游会展、高科技产业与商业消费结合形成特色商圈的时期，如何结合浦东区域资源特点营造特色商业成为重点突破之一。,浦东商业发展趋势解读:两多两新,110,浦东商业结构解读：圈层扩张 功能分化,浦东新区将在现有300万平方米商业面积的基础上，将再增加100万平方米，同时构建一个“核心商圈”和6个“特色商圈”。,唐镇的商业发展处于浦东商业圈层扩张和功能分化的重要阶段，需要结合周64、边园区产业特点和消费特点，营造城市化的商业中心区。,中心商业圈：突显国际行政商务和商业的交汇特色商业圈：与周边园区特色产业的融合分区商业中心：社区国际化的商业配套居住区商业：社区便利性消费,圈层扩张,功能分化,浦东商圈分布状况,111,大张江商业发展基础分析,（1）旅游观光资源：张江特色产业旅游资源和华夏文化旅游区、露德圣母堂等人文旅游资源（2）购物消费资源：现有初级沿街商业街铺散布（3）休闲娱乐资源：汤臣在张江打造餐饮、娱乐、休闲摩登之城（4）生态环境资源：河道水系、绿地资源丰富（5）交通配套资源：唐镇处轨道交通（R2）、外环高架、龙东大道构成城市主干道交汇的重要区域,张江商业资源分析,国际65、社区发展，中高档休闲娱乐消费配套城市化，人口集中带来的生活消费驱动张江产业园区发展对产业、物流、贸易服务配套要求会展、旅游增长，对综合服务性配套要求国内外工作人员商务办公所需要商业/商务综合服务配套,唐镇商业发展需求分析,112,案例借鉴：日本福岗县博多水城商业中心区的功能构建,博多位于福冈市的中心区域、那珂川东侧的地区。福冈县亚洲各国来访游客很多，是国际化城市。,基本情况,由饭店、电影院、音乐厅、露天游艺场、商品大厦、写字楼等都市功能组团构成内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场包括福冈凯悦大饭店，表演艺术剧院“福冈城市剧场”，汇集13个电影院、日66、本最大规模的“AMC运河城13”，高科技游艺主题公园“福冈JOYPOLIS”。,功能规划,113,博多水城以水为媒，形成商业、办公、贸易等多功能为一体的生态型商业中心区，成为二十世纪最突出的国际商业建筑之一。,每年7月栉田神社展出“饰物山笠”花车，用于大祭典“博多祇园山笠”。26 人抬着“饰物山笠”花车“追山笠”的祭典，吸引了许多游客。,建筑物造型新颖别致、色彩鲜艳，庭中有潺潺流水的人工运河，可称为未来城市的模型，游客可以通过商场内特有的拱廊 往返运河两岸，河边生态商业走廊提供游览购物之便。,日本福岗县博多水城商业中心区的功能构建（二）,景观规划,营销策略,114,唐镇商业功能分析,商品购物功67、能。通过大型购物中心，由主力百货、主力超市、主题商场、品牌店、品牌特价场和便利店等共同构筑新区商业体验新核心 娱乐消费功能。通过引入大型休闲中心、梦幻影城、儿童主题娱乐城、商务会所等构成，针对不同的消费人群的需要，在本区域能够找到其自得其乐的场所 产业观光功能。独特异国风情的商业建筑、产业建筑、商业文化街区、文化中心和周边景观、小品等环境布置，加上商业区域周边立体景观带，共同构成本项目的立体观光游乐体系 餐饮休闲功能。由餐饮旗舰店、国际美食风情街、休闲餐饮、风情特色小吃店、休闲饮品店、COFFEE SHOP等组成。对消费人群实行特色化、专业化服务，形成与商业区互补、旺场的优势,以人为本，考虑人68、流走向、使用频率，并结合人口发展规模带来的规模效益，在相应服务半径内设置商业配套；考虑社区多层次的消费需求和不同消费人群的需要，设置商业配套；考虑商业中心经营的需要分析商业圈层（成立圈、饱和圈、吸引圈）的消费发展潜力；考虑商业圈层功能配套需要设置，整合“购物中心”、“社区生活广场”、“娱乐休闲区”等众多能级的商业空间项目，成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所。,商业功能建议,商业能级建议,按照商业中心生长和发展的规律，结合区域经济发展、商业分布和产业发展结构，分析项目所在地消费和居住人口增长趋势，需考虑以下方面：,115,唐镇商业功能构成,本案商业分商业中心区、特色商业区、社区商业中69、心三层能级复合，具体构成如下：,116,唐镇新市镇商业开发规模分析,对于商业用地的预测，主要基于对大张江、尤其是唐镇社会商品零售的长远规划要求，按照成为新市镇所服务的各商业圈层人口规模进行测算。主要假设：1.社会消费品零售额每年以7-10%递增；2.商业用地修正系数（消费品长期通货膨胀率2%，购买力年递增2%）。,采用市场吸纳法测算，2020年商业总体面积如下：,117,居住功能发展背景 高档住区拉动市场 园区经济支撑需求,供求基本平衡，供应区域进一步向腹地扩展，地铁沿线深入腹地，开发潜力大价格增长幅度较大，增速趋缓，住宅市场进入平稳发展时期价格竞争转入产品质量竞争时期，高品质居住社区纷纷涌现70、依托“一江三桥”开发带，中高档需求旺盛中部住宅区由中部五大国际社区牵引，形成规模效应,居住功能背景,唐镇所处地位,位于浦东新区腹地，是第四次人口迁移的核心地带地铁2号线两个站点穿境而过，贯通浦东与浦西，联结机场高档精品别墅区依托东方世纪学校形成组团，代表上海高端住宅供应水准位于张江与金桥之间，周边工业园区林立，配套需求旺盛区域内水系与绿地资源丰富，形成自我循环的居住生态体系,118,居住功能发展背景 地铁带动土地增值，文化打造住宅卖点,2003-2004年地铁带动上海房地产沿线住宅均价上升幅度为：2000-4000元/平方米地铁2号线建成较早，周边滨江、联洋、花木社区发展完善，唐镇站点承接以上71、住宅区域的发展势头，内部两站点周边成为房地产开发新的增长点，具有极大增值潜力,上海住宅布局新区建设规范：按照城市发展方向，结合城市干道系统，特别是大容量快速有轨交通及城市基础设施发展集中成片的住宅用地。向南发展方向为：结合地铁二号线及轻轨，发展花木、三寺、张江及金桥地区的住宅,文化符号象征着社区的文明水平，是吸引高素质国际化人群定居的重要因素圣露德母、东方世纪学校及陈逸飞故居等文化要素，为项目地块塑造高品质、综合性的国际化社区提供强有力的支撑,119,唐镇居住功能发展机会,通过对浦东五大国际居住社区的比较，可见唐镇具有可塑性强、生态与文化资源丰富及轨道交通周边地价升值潜力等优势，综合发展潜力较72、强。,120,唐镇居住功能定位 上海宜居小城示范区,121,唐镇居住功能规划建议 住宅发展定量分析,测算假设一：居住人群特征,测算假设二：物业类型比例,测算假设三：容积率/人均住宅面积以经验值加权平均计算,122,唐镇居住功能规划建议 居住公建配套设施定量分析,根据国标城市居住区规划设计规范相关指标，预测相关居住配套设施、公共服务设施的基本规模。,123,功能,单纯居住,工作配套,工作配套,单纯居住,高消费阶层,创业阶层,居住密度,本地居民,白邻阶层,唐镇居住功能策划建议 主题、风格与建筑意向,124,案例借鉴：为未来设计的城镇 澳大利亚 Tullimbar Village 规划,老式的城镇中73、心，很强的社区感拥有城镇广场、教堂、酒吧、游戏场所和学校、30余家商店、咖啡厅、小生意 创造社区份围的关键是步行环境的建设65%的居民将住在距中心500米的距离，大部分居民生活在距离城镇中心可步行的范围内建筑承接澳洲南岸的建筑风格，融合了现代的元素，拥有全部现代生活的便利设施建筑形式多元化以适应不同人群的需求，提供从小型公寓到郊区独立洋房之间的多种房屋类型引人注目的公共建筑设计提供 可持续的元素被广泛用于房屋、街道、步行系统的设计，引导居民以愉快的步行代替开车，创造人与人交流、谈话的机会，儿童步行和骑车的机会交通减速设计引导车辆放慢速度,125,上海绿地系统发展背景 中心一纵两横三环 水绿交融74、外环新景,2004年上海正式成为“国家园林城市”，2020年基本建成“生态城市”。上海城市绿图“一纵两横三环”是实现“生态城市”建设目标的重要步骤；外环绿带布局：主要功能是限制中心城向外无序扩展蔓延。环城林带以500米为基本宽度，局部地区将扩大规模，建设大型公园、苗圃、观光农业、疗养院等各具特色的主题公园；水环绿带布局：规划通过浦西的虬江、走马塘、桃浦河、新泾港、蒲汇塘、龙华港和浦东的川杨河、西沟港等主要河道沿岸绿化带，形成以自然尺度为特征、休闲生活功能为主的水空间和绿空间。河道两岸绿化带控制宽度10米50米。,唐镇西倚外环绿带，境内绿地与水系资源丰富，类型多样，整合区域生态资源，可望成为上海75、外环生态旅游区的关键节点、生态旅游廊道的枢纽结点,126,浦东绿地系统发展背景 功能渗透绿地规划 综合开发园林式框架,浦东新区是建设部命名为全国第一个园林城区，赢得“中国人居环境范例奖；新区绿地种类齐全、布局合理、功能显著，形成了以绿色生态走廊、绿色景观走廊、绿色生活走廊三大体系为主的园林式基本构架；大型公共绿地：中心绿地、世纪公园、滨江大道、金桥公园；道路绿化带：杨高路、远东大道、南干线、外环线百米林带、罗山路延长线；绿化区域：张家浜等河道绿化工程、花木行政区及张江地区绿化规划建设。,唐镇紧临川杨河，内有多条水系，地铁二号线穿境而过，可望利用多种交通集运方式，结合水系整合多层次、多类型的绿地76、功能系统，成为唐镇乃至张江功能区的活肺。,127,绿地开发的效应分析,绿地开发的可观效应：居住物业的绿地效应：上海黄兴绿地周边物业价格提升42%，大宁绿地达17%，世纪公园达23%；商务区的绿地效应：纽约CBD曼哈顿区的中心，建成后15年，地价涨幅达 9 倍，极大刺激了周边房地产的发展；上海，面朝绿地的办公室租金平均比另一面高出10%-15%；城市“绿色游”：大型绿地植物丰富、景观优美，也正成为人们休闲度假的好去处，能够带动旅游、商业的发展。,综上所述，绿地不仅是重要的休闲场所，也能够带动各行业的联动发展，是都市休闲、度假、旅游、商务的功能载体，是实现自然、经济、社会和谐发展的纽带；但在开发过77、程中要注意投资与经营的效益关系。,绿地开发的问题主要集中于投资和经营方面：投资成本大：拆迁成本和绿地建设成本；绿地建成后经营、维护、管理费用负担重；经营效益较低：功能单一，经济效益低，不能形成投资经营收益再投资的良性循环，影响城市绿化建设的可持续发展。,128,绿地开发模式分析,绿地的开发不宜采取单一的产品形态，既能展示了丰富多样的产品形态，充分发挥综合的绿地效应，同时又能为开拓多种建设/维护费用创造条件：通过绿地与居住、商业因子互动，实现居住、商业物业的增值；创建生态型国际社区，提高地块的整体价值，为企业带来持续、稳定的收入流；通过PPP开发模式，引入市场化要素参与绿地的建设与运营，达到项目78、可持续发展。,129,PART FOUR:城市设计与重点,背景、空间属性考察与定位分析,功能板块市场论证与项目元素策划,概念性总体规划与理念阐述,开发实施策略建议,城市空间与重点节点细化设计,城市设计意向,城市设计原则,城市设计结构,城市设计意向图,全景鸟瞰,节点设计,景观意向,130,PART FIVE:功能板块市场论证与项目元素策划,开发原则与主要理念,背景、空间属性考察与定位分析,功能板块市场论证与项目元素策划,概念性总体规划与理念阐述,开发实施策略建议,城市空间与重点节点细化设计,131,区域土地运营五大策略,适度饥饿策略。每期土地适度投放，造成供不应求局面，对不同类型的投资 者采取不79、同价格倾斜，培养战略发展同盟。积累互长策略。有规划有步骤地引进、整合相关产业资源、特色项目和开发商品牌，形成片区的主题概念、形象氛围，以拉动周边区域土地价值，同时各主题在总体上协调互补，使整个区域土地价值最大化。成熟先行策略。为了土地收益实现持续最大化，在土地转让或利用时，总优先选取市场成熟度最高，与市区联系最紧密的区域。峰值预留策略。根据土地评估和用地级差分析，区域的商业、金融办公的地价是本项目的地价峰值所在。但在前期人口、经济承接不足的情况下，应总体规划控制预留，并进行针对性招商引资，以实现区域长期经济效益、社会效益最大化。梯度贴补策略。干道两旁土地的商业价值最高，但短期不能体现，可先做环80、境，营造氛围形象，提升其后排土地价值，其时间成本和利息在后排收益提升中分摊。,132,潜在投资来源分析,133,唐镇开发组织模式适配性分析,本区域开发自由度较大的区域面积在46左右，开发的资金投入密度较大，因而综合考虑以下三种模式的利弊，我们推荐模式三：政府规划和监督，若干市场资金主体合资成立一个法人实体具体进行开发建设,134,八大发展策略,总目标,提升区域能级，扩大影响力,城市生活塑造,实施策略,加强现有设施的软件建设，扩大产业自我发展能力，辐射力，影响力,环境、景观、城市设计等放慢塑造城镇的独特性,完善和提升城市功能配套,引入独特、有吸引力的新的功能,扩大、延伸、提升现有产业区影响力，加81、强硬件建设，吸引更多产业集聚,加强区域的交通地位和通达程度，加强和主要功能区的联系,城市化的生活方式和氛围,提升地位，转变功能定位的提高,135,开发策略一：构建高度信息化、智能化城市环境,构建高度信息化、智能化城市环境，提高基础设施，特别是电子信息通讯设施的容量和水平，为实现“智能化城镇”提供保障；广泛应用智能建筑技术，在建筑和管理中充分利用信息、网络、移动、控制等技术；适时适量，引导建设一批高品质的办公物业，形成一定规模的集中办公区域；大力吸引以金融，高科技企业、生产性服务业企业、空港服务企业、企业总部等高能级产业的进入和集聚。,136,实行电子行政管理（eGovernment），为企业和82、居民提供更好地、更高效的服务 生产性服务业中心，提供包括金融、法律、咨询、人力资源、贸易、展览、会议、设计等产业服务设施 设立产业教育中心，鼓励以技术培训、再教育为主的企业进入 建设多元化办公产品，美化、个性化办公建筑外形和景观，鼓励以和吸引意型企业集聚,发展策略二：完善服务和配套，提高服务的效率,137,发展策略三：导向、强化与重要节点的对外交通,加强对外交通联系是产业提升的必备条件加强与浦西、陆家嘴、浦东机场等重要节点的纵向交通联系，使唐镇成为加强外高桥、金桥和川沙三个工业区的横向联系，使唐镇高能级生产服务业能够为整个浦东产业区服务考虑舒适、便捷、效率和经济的最佳综合效果，交通方式的选择考83、虑与城市发展的总量相协调。选择现代化，高效、节能,环保的交通工具，如轻轨、高速巴士、环保巴士等提供全方位的交通服务，例如多样发车时间、预约的专门用车服务等辅助交通方式,预约专车服务,夜间巴士,高速巴士,城市轻轨,138,发展策略四：强调“紧凑城市”的发展肌理,规划师迈克詹克斯最早提出的“紧缩城市（COMPACT CITY）”概念，将城市半径缩小，人们活动空间相对缩小，从而解决了城市很多的社会问题，例如大量通勤问题。而紧凑和混合用地方式，也更合乎健康、经济、生态和可持续发展的原则 适当的功能混合例如将居住、商业、餐饮等的混合，使工作、生活、社交、公共空间亲切地融合在一起；尺度适宜的细胞元结构围绕84、中心广场形成若细胞元结构干，居民的主要活动，如学校、办公、商业、娱乐等均在较短的距离之内实现；用地结构紧凑，提高土地综合利用效率，为可持续发展留有余力 清晰的绿色隔离带作为边界,139,发展策略五：用多元的建筑风格容纳丰富的城市文化,人性的建筑尺度临街主要建筑不宜过高，门窗、阳台和前廊等的设计亲切感，避免过多的玻璃幕墙和无窗的建筑易给人带来的拒绝感 多元的建筑形态功能混合为建筑形式灵活多变提供条件:多元的建筑形式、风格和色彩形成对比、协调和统一；住宅建筑类型包括从多层公寓、叠拼、独立/联排住宅的多种形式 鼓励发展生态环保的建筑形式，良好生态环境 构筑优美的屋顶线和天际线，使私人公寓可以从阳台和85、屋顶花园俯瞰生动而富于变化的城市景致,140,发展策略六：兼顾人本的交通体系,人本的交通设计，使各居民群体都能简单、方便、舒适、经济地达到日常生活的所有目的地，而非是以车辆移动为设计目标，因此软性的、生态的交通方式，如步行、自行车和公共交通被给予更多重视，并引导市民放弃私家车的交通方式。步行、公交优先的交通系统，例如过街通道在地面而使车辆下沉；美化步行环境设计吸引人们采用步行方式；构建便利的全城自行车道路系统，连接城市中心、居住区和郊外；采用轻型、舒适、便利的公共交通工具；交通静化管理（TRAFFIC QUIETENED）：欧洲国家率先采用的生活街道管理,例如通过道路裁直为弯、减少车道和道路宽86、度、用石材铺路、路中设置绿化“岛”、以达到减少某些道路的车流量，减低车速、降低噪音的效果。,141,发展策略七：加强对儿童和青少年生活环境的关注,宜居城市的一个重要指标是否首先是适合儿童和青少年的城市。由于距离太远，不安全等原因，城市儿童失去了与自然接触、玩耍、骑车上学、与小朋友玩耍的机会，由于缺少令人兴趣的活动很多青少年沉溺于暴力电脑游戏、录像，甚至在生活中模仿其中行为。这已经是全球大城市的问题。建立完善的优良的儿童/青少年正规教育体系；公共场所设计，使儿童从与成人交流中得到学习，帮助儿童的成长；提供儿童活动的场所；提供儿童接近自然的场所；交通、街道和公共场所等设计考虑儿童安全；提供儿童和居87、民都能参与社区的交流和活动，培养儿童社会归属感；营造良好的城市文化氛围儿童在成长中受环境影响很大，会将环境中的做法作为榜样和准则。,142,发展策略八：重视城市文化氛围的培养,城市文化氛围像一种“气候”，是由人文环境熏染而成的空间文化表征。它具有物质性、精神性和管理性的三个方面：“物质性”通过建筑、街道、设施等体现的人文精神；“精神性”习性、学术、艺术、时尚等城市的生存方式与人文特点；“管理性”政府关于城市环境的制度规定和各项法规。明确以高素质、高教育、高素质人群为主要吸引对象，构筑高起点的城市人文基础；城市建筑和环境设计中增加文化的内涵；积极吸引著名学府，建立健全包括优质的初、中、高等教育体系；广泛吸引科研机构、文化事业团体，汇集了大批专业人才；吸引产业教育和培训机构、成人和儿童休闲教育等各类教育机构；建设条件优良的公共图书馆、博物馆、美术馆、剧院、文化标志建筑物等文化设施；组织会议、交流和文化活动，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，形成地区乃至上海重要的文化中心；城市管理中大力提倡城市精神文明建设,143,谢谢！Q&A,