1、 开创全配套养老新社区开创全配套养老新社区 处于经济快速发展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚的地理条件的同时，面临着发展新城、得到客户青睐的挑战；如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本项目的开拓点。前期提报总结重新思考重新思考全新的发展理念高铁优势高端养老区全新配套新城 如何做？本次报告需解决的问题：如何通过项目的相对优势，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度？突破结合区域、客户需求，及项目特征，对项目的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议。修正&细化PART-1 开发模式研究汇报内容通过对郊区大盘的开发模式的研究以及与本案相似的案例借鉴，确2、定【城市运营，打造一座城】的“新市镇开发模式”PART-2 整体定位汇报内容客户定位：【以桐乡市场为主力，辐射周边地区全年龄阶层】形象定位：【北美情景风 全新生活范】打造高端化、生态化、多元化、人文化的高品质社区社区价值体系：【多元、开放、生态、人文】PART-3 产品发展战略汇报内容整体规划：根据地势及景观资源排布多元化产品组合，于社区中部打造集中型配套区域；一期规划：借鉴精品案例及市场发展趋势，明确一期产品【双拼+联排+小高层】，并制定适合本案的户型面积配比；产品细节建议：北美建筑风格及景观绿化建议、相关案例展示。PART-4 分期发展战略汇报内容开发原则：方向上由南往北，开发量顺应市场发3、展特征开发节奏：开发周期9年，分5期开发开发策略：配套资源依附住宅开发，提升区域成熟度；养老住宅与销售类物业同步分期开发，响应政府要求报告结构PART2.整体定位PART1.开发模式研究PART3.产品发展战略PART4.分期发展战略PART5.附录整体市场研究 第一部分开发模式研究案例借鉴本案开发模式郊区大盘开发模式郊区大盘开发模式郊区大盘开发模式郊区大盘开发模式主题社区开发模式主题社区开发模式主题社区开发模式主题社区开发模式新市镇开发模式新市镇开发模式新市镇开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式产业驱动开发模式产业驱动开发模式产业驱动开发模式主题社区开发模式主题社区开发模式新市镇开发模式新4、市镇开发模式产业驱动开发模式产业驱动开发模式基础条件基础条件城市陌生区域大盘开发城市陌生区域大盘开发消费者抗性大消费者抗性大城市近郊、规模大城市近郊、规模大混合物业类型、复合社区混合物业类型、复合社区交通便利、可达性强交通便利、可达性强大城市近郊交通便利大城市近郊交通便利生态环境好、无工业污染生态环境好、无工业污染资金雄厚、持续开发资金雄厚、持续开发成功条件成功条件符合城市发展与区域需求符合城市发展与区域需求的市场定位的市场定位有吸引力的鲜明主题有吸引力的鲜明主题主题先行主题先行丰富的配套丰富的配套立体的生活社区的营造立体的生活社区的营造前期大量资金前期大量资金产业聚集、长期盈利能力产业聚集、5、长期盈利能力产业聚集、长期盈利能力产业聚集、长期盈利能力产业号召产业号召产业号召产业号召明显产业优势明显产业优势明显产业优势明显产业优势是否适合是否适合本项目本项目郊区大盘开发模式开发模式我们需要一个市场仰望的，体现项目价值的主题将三者串联起来站在城市运营者的高度打造全配套体系的新市镇开发模式规模大盘高铁效应生态&养老本案开发模式新市镇开发模式开发模式通过选取不同级别城市的大盘开发成功案例，试图找到可借鉴的规律案例选取城市级别GDP（亿）规模（万平方米）产品区位交通自然资源相似度目的成都中海国际社区二线2186120联排、洋房、多层、小高层三环以外，城市郊区城市快速干线5000亩城市森林公园 6、成功点借鉴临平广厦天都城三线483480别墅、小高层杭州东北部新城、郊区秋石高速路天都公园 失败点规避本案三线409105别墅、小高层桐乡市北部高桥新城、郊区沪杭高铁无优势自然资源相似案例选区标准：城市背景、陌生区域、成功大盘、丰富产品线案例借鉴项目名称项目名称中海国际社区中海国际社区项目区位项目区位成都西北角，城市三环外占地面积占地面积1986亩绿化率绿化率35%建筑面积建筑面积约199万住宅面积住宅面积约102万周边环境周边环境地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园交通情况交通情况地铁2号线、成青快铁、羊西线、三环路、IT大道公交路线产品定位产品定位以洋房和多层为主成都中海国际社区案7、例借鉴重新建立区域价值体系u具有独特生态资源u处于城市两大经济增长极之间区域原来的价值u区域规划为城市边缘的产业区u政府定义为高新区配套区域挖掘区域核心区域价值：5000亩森林公园、体育公园（生态）；处于城市两大经济增长极之间5000亩森林公园区域营销大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争，如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”。n营造区域新概念n重新建立“区域价值体系”n区域价值：两大经济增长极之间n项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目中海国际社区区域营销：在缺乏区域价值的情况下，重新建立“区域价值体系”案例借鉴2年起止时间开发量配套投入满足生活需要20048、.72006.72008.1 2009.72006.8 2007.121.5年1.5年一期（40万）二期（30万）三期(40万)区（15万）区（25万）区（15万）区(15万)区（20万）区（20万）l星期五大道北段l国际学校l商业广场l公交总站l综合市场l幼儿园1l生活会所1l邻里商业l邻里商业l集中商业l幼儿园2l涉外医院l生活会所2l邻里商业l休闲街南段l休闲街北段l邻里商业l国际网球俱乐部l雕塑长廊l集中商业l邻里商业l写字楼l国际酒店l文化活动中心l邻里商业l高尔夫练习场l森林景观大道l高级会所l星期五大道南段l休闲广场u大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏，在定位阶段要弄清楚9、配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题中海国际社区配套的分级与分期：前期大量开发生活配套及享受型休闲娱乐配套案例借鉴推售时间推售时间推售时间推售时间推售量推售量推售量推售量推售物业类型推售物业类型推售物业类型推售物业类型销售情况销售情况销售情况销售情况目的目的目的目的2005-9-302.6万方，176套 5-6层多层洋房价格4000-5000元/开盘当日售磬 以市区稀缺的洋房产品入市，吸引中高端客群2005-11-26 约300套 6+1精品景观多层和小高层 均价5000元/开盘当日销售70%目前销售约90%借助前期市场造势，顺势推出市场竞争较大的小高层产品10、2005-12下旬不到100套6+1精品景观多层和小高层均价5000元/当天成交只有20-30 中海国际社区配套的分级与分期：启动期高调启动确立市场领导地位案例借鉴借鉴点借鉴点中海国际社区中海国际社区本案本案创造区域竞争价值重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势重新整合资源，逐步完善配套，满足多层次客户需求项目所处的浐灞生态区虽然规划利好，但是还处于启动期，区域认知度较低，可效仿中海项目，寻找突破点，重塑区域价值强势启动示范区充分展示大盘气势一举奠定区域领导者地位；以市场稀缺的洋房产品入市，吸引客源本项目一期以稀缺热销产品入市，抢占市场；奠定了较高的项目形象，建议后期树立突破点11、，实现销售高潮。主动城市化开放社区规划，配套资源共享，提升区域成熟度目前项目周边配套欠缺，项目可根据区域情况填补空白，如区域bus等，完善区域配套合理的开发节奏根据各种配套设施的完善，设置开发节奏大体量项目合理控制开发节奏，前期准确确定各阶段开发进程和目标客源中海国际社区对本项目的启示案例借鉴广厦天都城广厦天都城本案本案规模规模480万200万产品产品别墅、洋房、小高层洋房、小高层、高层区位区位杭州余杭临平北部新城浐灞区，边缘城区交通交通绕城高速、沪杭甬高速绕城高速东二环延伸线自然资源自然资源天都公园灞河、湿地公园n 城市价值临平为杭州下属的县级市，城市级别比西安低，但其房地产产开发成功或者不12、成功的典型案例对其他城市都有重要的参考意义。n 项目对比价值项目在城市房地产发展期进入市场，项目的开发周期覆盖了城市房地产由发展到成熟的多个时期，对于本项目有一定的借鉴意义。该项目开发至今，市场效果不及预期，市场影响力也远不如之前提到的案例，不成功教训值得引以为鉴。项目参考价值广厦天都城与本项目相似点对比 临平跟随杭州，房地产开发于2007年前后进入高速发展时期城市市场背景临平广厦天都城案例借鉴项目名称广厦天都城项目区位杭州北部，余杭北部新城占地面积7000亩建筑面积约480万绿化率35%住宅面积约208万公建及配套面积超过100万容积率0.85周边环境地块内部自建天都公园交通情况距离已开工的13、地铁1号线约两公里，规划中的地铁3号线在天都城设立站点产品定位以小高层为主，联排别墅为辅临平广厦天都城案例借鉴价值增长入市初期，余杭北部新城还未正式开发，其交通、配套均比较缺乏，区域尚属大杭州价格洼地。项目自身超过400万方超大体量规划包含了从商业到住宅，再到各类配套，以造城为目标，定位为区域发展推动者，以未来巨大增值空间吸引客源。n项目价值：推动北部新城发展的标杆项目n交通价值：毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，在大杭州规划中处于枢纽地位n区域价值：杭州主城与临平副城中间，新城规划利好n客户界定：以自住为主的城市中高收入人群广厦天都城营销：在新城未正式开发情况下，以城为目标，定位为区域发展的推动14、者案例借鉴3年起止时间开发量计划配套投入满足生活需要200320062008.1 2009.62007.1 2008.11年1.5年环境改造一期（37万）二期(56万)公寓（27万）别墅(10万)公寓（40万）别墅（16万）l邻里商业l少量公共交通l会所l集中商业l完善基本配套l增加公共交通68万l天都公园l天都酒店l天都文化体育中心配套实际完成情况完成l邻里商业未实现零星商业零星商业少量公共交通1.5年2009.62010.12三期(56万)公寓（41万）别墅（15万）l公共交通网基本完善l基本配套成熟？年2011.12010.12四期(58万)公寓（58万）零星商业少量公共交通项目开发特色15、在于前期大量开发文化休闲设施，聚集人气，一期公寓与别墅同时入市案例借鉴广厦天都城价格涨幅远不及杭州住宅均价广厦天都城现有市场口碑并未达到预期广厦天都城市场反应未达到预期效果案例借鉴开发目标开发目标市场表现市场表现原因分析原因分析价值增长价格增长远不及杭州平均水平郊区大盘必须先行的配套、交通没有跟上，后期价格无法实现突破城市知名项目区域标杆项目口碑不佳，未能成为推动区域突破的标志项目各类产品在入市时间段划分上没有合理的规划；启动期以经济型公寓和别墅产品同时入市；项目市场定位不明确，目标客源层次不清晰中高档社区已购业主入住不高，社区整体居民层次混杂；城市高价挤出客户较多生活必须配套没有跟上，前期业16、主入住不高，大多将房屋用于出租，导致居民层次参差不齐，项目形象受到影响广厦天都城：配套及规划不合理，导致项目形象品质受到影响案例借鉴教训点教训点广厦天都城广厦天都城本案本案相关配套未能及时跟上在项目初期规划的各期交通、商业、学校等基本生活配套均未按时实现，且在项目开发的最后一期，周边配套仍然匮乏，不但影响价格增长，还给项目信誉造成负面影响目前项目周边各类配套相当匮乏，项目自身规划的各类配套务必按节奏入市启动期特色不鲜明经济型公寓与高端别墅同期启动，项目想象不突出本案为大体量综合项目，产品线丰富，在启动期以与项目定位相适应的产品强势启动，树立市场形象开发节奏和层级不合理项目四期开发中，前三期别墅17、公寓产品均等投入，别墅产品无法奠定形象，公寓产品无法享受溢价本项目在考虑推案次序的时候，要充分发挥各类产品的作用，即兼顾项目整体定位，又实现最大溢价广厦天都城对本项目的启示案例借鉴全力发展配套资源，重塑区域价值！如何消除陌生区抗性？v以齐全的生活配套，如商业、教育、医疗，大型会所打造高品质项目，改善区域形象，提升板块价值，消除认知度抗性v强势主题，如运动主题、异域风情主题，形成市场差异如何吸引客户？v以板块及物业未来的升值潜力，v项目本身的高端休闲、商业、教育等配套v多样或独特的物业选择区域价值的提升才是带动项目价值提升的关键，如何利用自身相关资源提高区域价值，是项目成功的关键。开发模式总结18、开发模式 第二部分开发模式研究案例借鉴本案开发模式新城运营开发思路运作项目的成熟与区域成型相辅相成。在高桥高新初期市场认知度尚未形成之时，以城市发展，区域增值为首要目标，伴随着区域的成功而取得项目的成功实现项目于区域的共同增值，超脱传统的房地产运作模式结合项目自身条件，经营区域，可持续发展项目体系提升区域形象为首要目标经营超越客户需求角度成功案例借鉴地块自身特质启示新城运营开发思路本案开发模式打造：人性化的社区规划多元的建筑形态生态的景观环境城市运营地产开发+初期中后期建立：整套完备的医疗、商业、教育等生活配套，打造一座【城】配套先行，运作板块，消除陌生感与认知抗性城市运营，打造一座城本案开发19、模式 第二部分整体定位项目整体形象定位客户定位价值体系构成目前中国的人口问题开始显现，出现“头重脚轻”的倒金字塔结构，全国开始步入中老龄化阶段，中老年养身需求前景广阔趋势研究午潮山森林公园按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会；2000年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口的10.7%2008年，中国60岁以上老人占总人口比例为12%预计2020年，中国60岁以上老人将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮。经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展我国老龄化开始20、趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段一个国家60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%国际上通行的老龄化社会标准我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家;倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。全国开始步入老龄化阶段人口老龄化出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体机会预期 未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，老年社区的需求量大。2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此21、老年住宅需要较长的市场培育期经济发展迅速，社会保障机制将不断完善未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持国内养生养老地产项目依托强势的自然资源，以营造园林环境为主，功能性的设施如温泉SPA养生开始初现，但依旧是处于养生地产的初级阶段市场现状案例名称区位简介温泉1858吴中区太湖旅游度假区太湖边，长三角首席温泉节能养生住宅，深藏于地下1858米的天然温泉生茂养园上海浦东南汇生茂养园地处上海浦东的南汇航头万亩低密度别墅区核心位置，园林养生理念，当代中国园林养生别墅城开汤山公馆南京民国生22、活风情和温泉养生理念，温泉入户北京汇晨老年公寓北京坐拥龙脉、温泉养生，社区专有采自地下2885米的温泉，对老年疾病有极佳辅助疗效；绿地21城孝贤坊昆山华桥长三角最大养老“基地”，合欢园养生电梯公寓还拥有孝贤坊一系列的老年专署配套，绿地集团联合上海同济医院，上海老年大学绿地城分校“长寿”为主题的公园如皋中国长寿之乡东方大寿星园等一系列以长寿为主题的公园，中国道教协会会长任法融大师誉为“天下第一大寿星”磐安 浙江金华丰富的山水气候养生资源、中医中药养生资源、生态食品养生资源、运动养生和文化养生旅游资源。森林覆盖率高达80.14，“天然的药材宝库”着力打造中国休闲养生城瑶琳新天地浙江桐庐距离国家级423、A风景区瑶琳仙境仅1000米左右，是一个以度假养生为核心的主题社区。距离上海仅有3小时车程与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老。养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低“挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状更人性更完善更健康24、更幸福项目的目标立足社会发展需要，打造更人性、完善、健康、幸福的养老项目市场现状新模式集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老服务产业基地新高度代表城市形象的、富有城市生活气息的、理想的终极生活形态全配套丰富的城市功能、体现人文关怀的休憩之所，开放的社区和商业街示范性生态的、绿色的、创新的，桐乡的标杆，养老地产的标杆中国首席新型养老示范基地中国养老示范基地整体形象定位北美情景风 全新生活范保值、增值潜力特色的社区规划舒适、生态、惬意的社区环境都市品质生活发源地全新的生活理念多元的社区精神便利的生活配套便捷的交通体系“高端化、生态化、多元化、人文化”的高品质社区。中国养老示范基地整体形象定位多元开放25、人文生态产品组合多样生活配套丰富都市生活新体验营造开放式街区资源共享定期的社区活动养老地产教育资源完善继承尊老爱幼传统健康生活新理念田园牧歌的生活楼宇分布科学社区价值体系构成整体形象定位多元的产品智能化社区多元的配套项目百万级的体量意味着未来多样化的的客户群体。为保证不同置业群体需要，项目力图成为多元产品的复合型社区，满足各梯度客层的需求多元开放开放人文人文生态生态实现方式“普通公寓洋房叠加别墅”的物业梯度，丰富社区产品线以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位多元的产品智能化社区多元的配套项目本身具有“养老”地产这一时下热点概念，由此整体对配套的要求相应提高；而作为近郊陌生区26、的大盘开发，丰富的生活配套也是消除客户心理障碍的关键多元开放开放人文人文生态生态实现方式提供全方位的配套设施，服务于整个社区，包括生活类：社区商业、大型超市、银行、邮局等教育类：幼儿园、小学、中学等养护类：医院、康体中心、养生会所（健身、SPA、运动俱乐部）等休闲类：生态农庄、有机种植、开心农场以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位多元的产品智能化社区多元的配套采用创新的方式，改善效率及城市与世界各地之间的内通外连，感受多姿多采、高效率的新都市主义生活。多元开放开放人文人文生态生态实现方式智能卡广泛应用以人为本，构建复合型宜居新城社区价值体系构成整体形象定位建筑规划社区氛围共27、享精神通过营造开放式街区，提倡城市生活的开放化，并针对性打造适宜人居的街区尺度和建筑规划。多元多元开放人文人文生态生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位建筑规划社区氛围共享精神社区内的教育、运动、商业、娱乐、医疗等配套同样为周边区域及项目敞开，形成资源互动多元多元开放人文人文生态生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位建筑规划社区氛围共享精神定期组织主题性社区活动，彰显项目精神多元多元开放人文人文生态生态实现方式一个无墙的街区，一个无国界的舞台社区价值体系构成整体形象定位多元多元开放开放人文生态生态尊老爱老以文育人继承传统生命关28、怀，传统与精致社区的完美结合实现方式项目养老地产丰富的针对老人的生活配套，对于社区老人的关怀还可定期进行上门访问，将社区建设成其乐融融的大家庭社区价值体系构成整体形象定位尊老爱老以文育人继承传统生命关怀，传统与精致社区的完美结合实现方式丰富的教育资源使孩子们从幼儿园到中学都能享受到完善的教育配套多元多元开放开放人文生态生态社区价值体系构成整体形象定位尊老爱老以文育人继承传统生命关怀，传统与精致社区的完美结合实现方式利用社区内部丰富的教育资源，定期举办学生敬老献爱心活动，让整个社区充满尊老爱幼人文精神。多元多元开放开放人文生态生态社区价值体系构成整体形象定位绿色社区建筑科技实现方式大型Townh29、ouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活，绿化景观怡人多元多元开放开放人文人文生态社区与自然和谐共生的世外桃源生态农庄社区价值体系构成整体形象定位绿色社区建筑科技社区与自然和谐共生的世外桃源实现方式利用现代化科技手段实现生态发展低碳住宅体系、水净化系统、垃圾转换系统、新能源利用系统等。多元多元开放开放人文人文生态生态农庄社区价值体系构成整体形象定位绿色社区建筑科技生态农庄实现方式利用项目【农保地】资源，规划生态农庄，提供农家乐、业主种植等服务，倡导生态人居理念多元多元开放开放人文人文生态社区与自然和谐共生的世外桃源社区价值体系构成整体形象定位站在城市运营的角度一个多元的社区一个开放的舞台一种人文30、的生活氛围一种生态的居住理念 第二部分项目定位建议整体形象定位客户定位价值体系构成租赁型客户养老客户客户定位客户类型年龄层次家庭结构核心客群桐乡周边县市离退休干部，被良好的生态自然环境吸引，作为度假、休闲、养老居所50岁-70岁空巢家庭上海、杭州等其他长三角地区中老年客群50岁-70岁空巢家庭主干家庭（父母和已婚子女居住）延伸客群养生康疗客群，上海、杭州等其他长三角地区中老年客群，以度假、养老为目的30岁-55岁丁客家庭核心家庭（父母和未婚子女居住）机会客群投资性客户，看中大盘的社区品质和升值效应30岁-50岁高性价比吸引，以定居为目的的客群30岁-40岁单身家庭核心家庭主干家庭租赁型客户养老31、客户客户定位养老性客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施养老型客户需求特征对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士认可项目社区内环境和园林设计；区域配套：二级甲等以上医院n采访对象：上海陆先生n年龄：52岁n籍贯：上海人n职业：国企中层管理人员n经历：大专学历，受过良好的高等教育，早前在政府机关工作，退休后受聘于一家国有企业。n性格：沉稳，果断，精干，沟通能力强。n爱好：喜欢和朋友聚会，喝茶，偶尔打打高尔夫，n目前居住地：在上海有1套别墅32、，一套公寓。n交通方式：自驾车n访谈记录：购买主要是为了退休后养老用，小区一定要配套齐全，生活方便，小区环境也要好，另外开发商承诺的一定要兑现，这样才能介绍朋友来买n关注重点：生活配套、开发商实力n采访对象：李伟、张亚萍（夫妻）n年龄：32岁、27岁n籍贯：李伟嘉兴人、张亚萍桐乡人n职业：李伟为某日资企业部门经理，张亚萍为中学老师。n经历：李伟毕业于宁波大学国际贸易专业，精通英语和日语，留学日本4载,张亚萍毕业于浙江师范大学，毕业后在中学教英语。n目前居住地：嘉兴某公寓小区，两室一厅n访谈记录：夫妻平时工作都比较忙，很少在家，所以准备把小孩放在张亚萍桐乡父母家，让她父母帮忙抚养小孩。目前二老的33、一房有点小，想换套大点的房子，两房或2+1户型。但对桐乡现在的项目品质及配套不满意，一直犹豫过程中。在选择的过程中首先考虑的是孩子和老人。希望环境好，有很多户外的活动的空间老人可以散散步、孩子可以和邻居小朋友一起玩耍，对于未来孩子的教育问题非常重视，因此非常期望周边配套能有好的幼儿园。n关注重点：社区环境、配套、产品价格n抗性：担心社区人气不足 居住改善型销售型客户居住改善型客户访谈n采访对象：陆齐n年龄：26岁n籍贯：桐乡人n职业：某化纤企业技术骨干。n经历：毕业于南京工业大学化工专业，工作3载。n性格：诚实、做事认真、勤奋踏实、专业精通n爱好：喜欢音乐，旅游，运动，追求时尚。n目前居住地：34、公司提供的宿舍n访谈记录：结婚买房，但由于工作时间不长，没什么积蓄，首付需要父母帮忙，贷款自己还，但不想因此而过大的影响生活质量，只想买套面积紧凑的小户型，看好本项目未来的价格优势。工作驻地在此，所以对区域抗性不大。对公共交通依赖性不高，上下班可以骑自行车，既环保，还可锻炼身体。平时假日里喜欢呼朋唤友，希望社区里能有一些运动配套设施。n关注重点：生活品质，向往健康的休闲生活。首次置业型销售型客户首次置业型客户访谈n姓名：温州福先生n年龄：52岁n籍贯：海宁人n职业：海宁某皮革公司老板，在桐乡有工厂n经历：生于60年代中期，受过良好的高等教育，早年服务于国内大型纺织生产行业，创业30余载，公司主35、要从事皮革加工和制造，业务稳定，持续增长。n性格：沉稳，外向，果断，精干，沟通能力强。n爱好：喜欢和朋友聚会，聊天，偶尔打打高尔夫，关注自己和家人健康，重视养生之道。n目前居住地：在海宁有2套别墅，桐乡有一套公寓。n交通方式：多是开车，有时候会在桐乡公寓休息，有时当天来回。n访谈记录：有考虑买套别墅作为平时居住，同时也可作为固定资产保值，不过目前整体市场前景不明晰，且也不急，所以观望中。对本项目区域未来整体发展还是相当看好的，但是，对于项目是否能成功运营还是有些担心。n关注重点：开发商实力资产转换型销售型客户资产转换型客户访谈n采访对象：王继武先生n年龄：42岁n籍贯：温州人n职业：温州某知名36、制造业老板。n经历：初中毕业后曾去俄罗斯发展两年，归国后创业十余载，事业有成，社会关系丰富，与机关单位领导有广泛联系，因此信息相当灵通n性格：精明强干，喜欢高风险带来的高收益n爱好：喜欢各类名酒，十分关注金融地产方面的投资n购买关注点：对于本项目所在区域发展前景还是比较认可的，但做为投资，回报的时效性和空间目前还难以确定，这取决于项目的开发状况与市场轰动效应。若状况良好，可以考虑。n关注重点：项目升值潜力、未来规划投资型销售型客户投资型客户访谈居住改善型 在区域及周边有固定住所，但已不能满足其需求，为改善居住条件而购房。首次置业型 因工作驻地而打算在此定居的人士和受项目良好的环境配套前来养老或37、特色产品、实惠的价格吸引而来的本区域客户。资产转换型 看好本项目发展前景，拥有大量流动资金，在不影响正常投资的情况下以将流动资金转换成固定资产为目的的购房人士。投资型 看好本项目发展前景，以房地产作为投资项目的购房人士。通过实地市场调研及针对性客户访谈，我们大致将本案客户分为以下四类从客户访谈挖掘需求访谈结论总结项目所处区域尚是陌生郊区，人们对其区位尚未充分认可，因此本项目在开发过程中应充分迎合客户需求，将项目风项目所处区域尚是陌生郊区，人们对其区位尚未充分认可，因此本项目在开发过程中应充分迎合客户需求，将项目风险降到最低。险降到最低。从客户访谈挖掘需求访谈结论总结居住改善型首次置业型客户类型38、客户需求实现方式资产转换型投资型通过良好的社区规划，高品质产品打造，全方位生活配套体系的建立，充分迎合客户需求希望交通方便，基本的生活设施要齐全看重区域整体规划和开发商品牌实力，养老客户对项目养生健康功能也很重视关注项目产品、小区景观绿化，同时更关注基本生活配套和医疗配套关注区域整体发展潜力、项目本身规划及开发商品牌实力居住生活改善型首次置业型追求理想生活型资源占有型普通白领、泛公务员置业动机社会阶层财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员私营业主、高级经理人、老年人高级白领、自由职业者、泛公务员价值取向讲求居住舒适性、配套完善性价格、通勤的便利性基本生活配套讲求自我实现和个性重视圈层、重品质独享39、稀缺、重品质、或低调或炫耀价值共鸣务实性消费大盘的客户不是单一的，通过不同类型客户的研究，寻求价值共鸣客户定位60客户类型客户特征置业关注点购买决定因素首次置业客户首次购买房产保证基本生活需求单价和总价便利交通设施良好的居住环境居住改善型客户多次置业，不满现有房产，追求品质更高的产品建筑外立面、户型、朝向、园林景观、居住环境更高品质的建筑产品和园林更好的居住环境投资客户资产增值保值市场感觉敏锐总价和未来片区发展前景未来发展前景好区域配套完善总价不高，增值空间大资产转换型客户资产增值保值未来区域发展前景未来区域发展前景好区域配套完善养生养老客户长期或季节性居所，老有所居、有所养环境、生活配套、医40、疗设施宜居的自然环境方便的生活配套、医疗配套齐全根据置业驱动因素不同，对本项目的目标客户进行进一步描述客户定位61 核心客户重要客户机会客户来源：桐乡客户职业：国有企业职工、政府公务员、教师、私营企业主层次：创富阶层目的：首次置业、居住改善、养生度假关注因素：居住环境的营造、休闲的生活方式、高质量的品质来源：桐乡周边城市客户，如海宁、余杭，以及上海长三角养生养老客户职业：国企高管、部分企事业单位领导、与桐乡有生意往来的个人、退休干部层次：薪富阶层目的：商务度假、休闲度假、投资、养老关注因素：度假、养老氛围的营造、稀缺的环境或物业、高升值潜力来源：上海等长三角等度假、投资客户层次：资富阶层目的：41、商务度假、养生度假、投资关注因素：度假氛围的营造、休闲的生活方式、良好的自然环境根据客户属性分析中的客户来源地、职业、层次、置业目的和关注因素，将目标客群分类如下客户定位初步发展期快速发展期v桐乡当地为主、海宁为辅v偶得投资客户为补充客户特征规划期成熟发展期阶段以首次置业为主p首次置业客户p居住改善客户p投资客来源地时间v桐乡、海宁为主，嘉兴等周边客户为辅v出现上海等发达地区高端客户v浙江省客户为主v浙江周边、上海客户占一定比例v辐射整个长三角项目建设p区域发展前景p公共基础设施建设p基础休闲配套设施建设p养生配套完善p休闲配套完善p生活配套完善p基本生活设施p健康养生配套p区域休闲配套p养生42、升级配套（医院、养生会所）p区域休闲配套升级以投资客户为主p投资客p首次置业客户p养生养老客户以投资客户为主p投资客p首次置业客户p养生养老客户以养生养老客户为主p养生养老客户p投资客p资产转换型客户p产品升级客户项目的客户随着区域的发展与项目的发展是一个不断演变的过程，初步发展期区域客户为主，随着社区整体配套功能的完善发展，目标客群逐步扩大到长三角区域客户定位主力客群首次置业&居住改善&养生度假需求他们主要来自桐乡及桐乡的周边城市如海宁、余杭、嘉兴等地；他们大多是事业初具规模的创富阶层，如国有企业职工、政府公务员、教师、私营企业主；他们关注居住环境、崇尚休闲的生活方式、注重生活品质，部分养老43、客群的需求造成对社区配套和社区文化有一定要求次要客群投资需求立足桐乡（初期阶段），辐射周边地区全年龄阶层（快速发展成熟发展阶段）客户定位总结他们主要来自长三角1、2线大城市，如上海、杭州等地；他们是事业有成的财富阶级，大多拥有自己的企业，具有很强的投资意识；他们的关注重点在于社区、甚至城市的未来升值潜力，因此对项目的社区品质、周边环境及配套具有较高要求。第二部分项目定位建议整体形象定位客户定位价值体系构成关键词：生活 疗养 田园打造全配套复合型社区价值体系构成养生养老社区系统健康生活疗养区全功能生活配套区1234社区服务配套12文化教育配套运动休闲配套3集中性商业配套充满活力的田园区1231244、3二级综合医院健康管理中心中医保健中心专业体检中心老年活动中心小鬼当家冒险乐园果园区动物观赏区水果大棚区蔬菜区花艺区12社区双语幼儿园九年制学校3456运动健身会所SPA养身会所中大型超市主题餐饮街老年养护区老年娱乐区老年服务区12345冒险岛百果园无公害蔬菜基地4567打造全配套复合型社区价值体系构成12一个健康生活疗养区3一个充满活力的田园区一个全功能配套生活区打造全配套复合型社区价值体系构成1一个全功能配套生活区一个全功能配套生活区2一个健康生活疗养区3一个充满活力的田园区一个完善的全功能配套生活区生活区文化教育文化教育运动休闲运动休闲社区服务社区服务商业配套商业配套M1M1M2M2M445、M4M3M3运动健身区养生会所区社区双语幼儿园九年制学校主题餐饮街社区班车接送中大型超市其他生活机能区四大功能社区家政服务丰富的城市功能学校、超市、商业街等一应俱全，3万平米风情商业街以及完整的邻里商业，公共服务设施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，使得本项目成为汇聚居住、工作、休闲娱乐和养老的新魅力生活中心。一个完善的全功能配套生活区生活区类型配套1万平米大型会所游泳池国际标准网球场健身房SPA水疗中心3米宽缓跑径攀岩馆保龄球道壁球馆网球馆乒乓球馆类型配套3.3万平方米方休闲，商业3000平米中大型超市400米商业步行街精品连锁超市特色美食餐饮名店坊咖啡馆BLUES音乐吧卡拉46、OK酒吧西餐厅较为完善的教育配套：一所社区双语幼儿园，九年制学校（集小学、中学于一体）其他生活配套：社区班车、社区家政一个完善的全功能配套生活区生活区引入社区双语幼儿园及九年制学校，满足桐乡及海宁常住客户的需求n从幼儿园到初中教育一步到位n可通过引进某重点学校分部，提升社区教育品牌，满足客户需求教育功能建筑面积()容积率双语幼儿园30000.3九年制学校154000.4文化教育配套覆盖幼儿园、小学、中学教育配套生活区商业配套服务于整个社区及周边人群，是养老人群、高级白领、商务往来人士、企业主集中的地方，有望借助高铁效应成为当地一大商业亮点。商业功能商业功能商业种类建筑面积()商业街中大型超市（47、世纪联华）33000精品超市美容美发中心金融服务中心风情化餐厅酒吧菜场其他商业配套多功能复合型商圈，服务于社区居民，形成地标效应，扩大项目影响力生活区功能细化建筑面积（平方米）SPA护理建筑面积约10000 健身馆游泳馆网球馆羽毛球馆瑜伽馆服务种类包含内容浴泥浴、水浴、矿泉浴、石浴、花浴等，让身体沐浴在纯天然的物质里，辅之以按摩、蒸汽等手段，舒筋活络，消除疲劳敷用蜂蜜、水果泥、海藻泥、死海泥等护体产品将身体包裹起来，帮助清除体内杂质修护包括为肌肤去角质、修护指甲等。用咖啡粉、芳香油或乳液在脸上、身体上推摩，平滑细腻肌肤按摩泰式、日式、韩式以及欧式等各类按摩手法让神经和肌肉松弛，促进血液循环运动48、冥想、打坐及徒步训练等运动项目也是SPA养生项目，提供一间光线较暗的冥想室，在享受过身体的松弛后，再享受一段幽谧的心灵之旅运动休闲打造一万平米超级养生会所，包含SPA护理及运动健身等功能生活区u设立小区到桐乡市区、海宁、杭州的定点班车，方便小区业主的交通出行u配置园内运行的电瓶车，方便小区内部的出行，特别是老年人的出行u设立自行车出租点，鼓励步行和自行车，减少污染的同时有益健康适宜园内运行的电瓶车自行车租借点：鼓励步行和自行车，既减少污染，又有益健康社区交通配套日本的草莓公交站社区服务设置社区班车、园内电瓶车等多种交通方式，实现舒适、便利、快捷的交通体验生活区基本物业服务个性化特约服务n24小49、时客户服务中心n高频度的清洁卫生服务n高素质的清卫人员配备n高品位的绿化服务n高效率的维修保养服务n室内清洁服务n24小时医疗救助服务n室内设施、设备维修，室内绿化养护服务n代订服务n代购服务社区服务安全、个性化的高端居住物业的管理服务标准，增加业主的安全感和归属感生活区2一个健康生活一个健康生活疗养区养区3一个充满活力的田园区1一个全功能配套生活区一个全功能配套生活区一个健康生活疗养区价值体系构成1基本配套基本配套老年养护区老年娱乐区老年服务区老年养护院用房：以为老年人提供日常的养老护理、住院生活照顾等服务，还可随时提供医疗、救助和临终关怀教室、电脑室、阅览室、活动室、棋牌室、健身房、多功能50、厅免费帮助缴纳水电煤气等费用、室内保洁、清洗床上用品、订餐、帮助收发信件老年公寓配套研究基本配套 二级综合医院健康管理中心 中医保健中心老年养护区专业体检中心临床科室：急诊科、内科、外科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、麻醉科、传染科、预防保健科等医技科室：药剂科、检验科、放射科、手术室、病理科等专业急救中心全方位的疗养康复服务预防保健等服务保健学、康复医学、自然疗法、心理学、老年心理学服务中医大学理疗团队，由25年以上医龄教授组成气功、按摩、推拿、针灸等方面的专业服务”常规体检项目：血液、体质、内部脏器系统、骨质检测优势体检项目:烟龄测试、酒龄测试、三餐测试、生活习惯测试、运动测试、心51、理压力测试完善的老年养护区打造1.2万平米全方位医疗服务配套养护区提供日常的养老护理、住院生活照顾等服务，还可随时提供医疗、救助和临终关怀同策根据市场常规经验并结合项目地块特性，综合测算本项目老年医院建面应保证1万平米老年养护院建设标准第九条每千老年人口养护床位数宜按19-23张床本项目1万人大概需要200张床位根据老年养护院建设标准第十九条200床类老年养护院房屋综合建筑面积指标为46.5平方米/床功能面积推导老年公寓配套研究养护区服务种类服务种类包含内容包含内容临床科室急诊科、内科、外科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、麻醉科、传染科、预防保健科，其中眼科、耳鼻喉科、口腔科可52、合并建科医技科室设有药剂科、检验科、放射科、手术室、病理科、血库（可与检验科合设）、理疗科、消毒供应室、病案室全覆盖的应急呼叫系统紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来专业急救中心与红十字会紧急救援中心合作，在社区内设立急救站有专业医生提供各项专业诊治有专业医生提供各项专业诊治医生体系国际化医生体系国际化,包括有西医专家与中医理疗家等等包括有西医专家与中医理疗家等等一个1万平米的二级综合性医院养护区 检测 调理扶正 外部关怀健康管理中心常规体检项目血液体质内部脏器系统骨质检测中医针灸中医按摩中医推拿中医理疗中医膳食音乐治疗间心灵SPA 健康巡查问候定时提醒体检主动征询代购需求预53、防保健疗养学保健学康复医学心理学老年心理学专业体检中心中医保健中心优势体检项目烟龄测试酒龄测试三餐测试生活习惯测试运动测试心理压力测试2000平米健康理疗中心养护区基本配套老年娱乐区老年人一般已退休，时间较充裕，希望有运动及交流空间教室、电脑室、阅览室、活动室、棋牌室、健身房、多功能厅根据老年人居住建筑设计标准娱乐用房的标准为1平方米/人，综合测算本项目老年娱乐区建筑面积大概为一万平方米。服务内容建筑面积老年公寓配套研究老年娱乐区娱乐区以宋朝陈直十乐理念为线索，建设十乐会馆，主要功能：阅览室，提供读书、画画、琴棋书画交流等茶室、棋牌室，提供品茗、对弈、聊天等功能如十乐中的种地、散步、晒太阳、钓54、鱼等则在其他公共区实现养生文化交流十乐会馆的意义在于给整个项目赋予养生文化的精粹，让每个现代人都能在这里感悟先人智慧和倡导的快乐生活理念。老年娱乐配套建筑面积()阅览室10000茶室棋牌室舞厅活动室其他主要专享配套设施：建设老年养生文化馆、营养配餐中心、老年活动中心等老年活动中心老年营养配餐中心老年文化馆老年农庄歌舞厅茶室1万平方米老年娱乐区倡导快乐生活理念娱乐区基本配套老年服务区老年人生理机能退化，不宜远距离活动，生活上需要帮助专门针对老年人需求的针对性商业约1500平方米综合测算本项目老年服务区面积大概为4500平方米假设有一半的老年人即5000人到公共餐厅用餐，按照2平方米/座，一座4个55、人来计算公共餐厅面积为大约2500平方米家政服务工作区，约500平方米免费帮助缴纳水电煤气等费用、室内保洁、清洗床上用品、订餐、帮助收发信件老年公寓配套研究服务区执证医生营养师心里师健康师健身教练多领域的专家服务团队健康专家团队多样化的养生服务项目精力恢复戒烟等心理减压生活方式管理疾病预防身体恢复体重管理美容养颜聘用专家执行团队，与外部合作建立新型健康管理执行计划通过于专业服务机构合作，进行引入养生项目，以及养生服务，同时保证一站式的保健养生服务。主要以中医理疗和健康体检为主，除了注重老年人身体上的，更是心理上的全方面的健康。养生地产的核心竞争力是集营养、运动、心理等于一体的专家服务和一站式的56、健康养生项目服务区3一个充一个充满活力的田园区活力的田园区2一个健康生活一个健康生活疗养区养区1一个全功能配套生活区一个全功能配套生活区一个充满活力的田园区价值体系构成冒险岛百果园无公害蔬菜基地 冒险岛开辟了两个板块：一是“冒险乐园”，沿途设有多道关卡，另有当季水果作为能量补充，闯关成功可获得岛主金牌；二是“小鬼当家”板块，孩子在模拟的医院、办公室等建筑中扮演各类角色 规划出百果园区域，引进时令蔬菜水果，供游客采摘。采摘需要另外付费，采集到的蔬果归游客所有，也可在农庄中体验自己烹饪的乐趣。可与开发商进行合作，利润分成 市场上的蔬菜在种植过程中大多会采用农药、化肥、催生素等化学制剂。在无公害蔬菜57、基地中，游客可零距离观察蔬菜生长全过程，参与会员制，放心购买绿色蔬菜小鬼当家：模拟场景知识长廊趣桥世界3D电影冒险乐园：攀岩拓展滑道速降水上风火轮卡丁车战队突击百鸟乐园果树迷宫水果大棚区蔬菜区花艺区育苗区在无公害农业区，推出家畜寄养，力争基地内的肉食、蔬菜供应自给自足。菜地、果园代管服务、配送服务，为业主提更多方便。60万方大型绿色生态实践基地田园区多元化针对不同人群有不同的活动方案。蔬果采摘、动物观赏、烧烤、游船等活动满足各个人群的需求。亲近自然 绿色生活300余亩的蔬果园区，人与自然最大限度的亲近，领略田园风光，享受绿色生活。创意性经营方式由于星期九农庄的大体量，除了休闲、观光、旅游三大卖58、点之外，还可增加另外一种创意性的经营方式，借鉴“一亩田有机农庄”的会员制有机蔬菜配送上门，发展成为有机蔬菜基地。在绿色、生态、自然的基础上，通过导入养生文化交流的平台恢复和创造一种人生状态：悠然见生活田园区星期九农庄又名“星期九休闲生态农庄”昆山星期九休闲生态农庄位于昆山市巴城镇迎宾西路，毗邻阳澄湖，占地约700余亩，集休闲、观光、旅游为一体，并获得“全国农业旅游示范点”称号。最佳路线：沪宁高速沪宁苏州绕城东沪通苏州绕城巴城出口城北路古城路迎宾西路案例星期九农庄田园区园内设有果园区、动物观赏区、水果大棚区、蔬菜区、花艺区、育苗区、烧烤垂钓区、咖啡棋牌娱乐区等九大区。水弯流曲，游客泛舟其上可众览59、两岸风光或循岛漫步，可尽情观赏奇异花卉和采摘高品质特色的水果，享受悠然的休闲时光。案例星期九农庄田园区生态餐厅占地7000平米，总投资2000万，主建筑群有北方园林的宏阔气势和江南私家园林的婉约多姿的风韵。厅内设有风格各异的江南馆、台湾馆、韩国馆、日本馆等。生态餐厅可同时接纳800人用餐。厅内古木参天，花木扶疏，食客在绿荫掩映，淙淙水声的自然环境中品尝农庄自产的有机菜蔬。案例星期九农庄田园区动物王国1）跑马场占地30余亩，跑道环390米。2）星期九农庄特别引进稀有动物白骆驼。3）鸵鸟是世界上最大的鸟，它们放弃了飞行能力，长城巨人般的身材。虽然不能自由飞翔，但拥有极快的奔跑速度。在星期九农庄这片60、生态乐园内，还居住着梅花鹿、獭兔、胡羊、波尔山羊、白鹅、孔雀等多种动物。案例星期九农庄田园区自由采摘区农庄自由采摘区面积约300余亩。园内特色果蔬品种繁多,让您大开眼界，尽享田园之乐。16月 草莓、番茄、桑椹、南瓜、水蜜桃等。712月 翠冠梨、葡萄、木瓜、网纹甜瓜、火龙果、柑橘等。案例星期九农庄田园区绿精灵花园的设计理念，是营造一个冬暖夏凉、生机盎然的四季的生态园。主要观赏内容有无土栽培技术立体花墙、瀑布、水生植物、多肉植物、热带果树等。花卉艺术设计的造景给您优雅舒心的情境、沙漠植物区偌大的仙人柱不禁令人叹止大自然的奇特之笔来。案例星期九农庄田园区（1）浪漫咖啡屋农庄拥有两座咖啡屋，无论是在古61、朴风味的“香榭”，还是在田园风情的“山顶”，手握香馥浓郁的蓝山咖啡，品味农庄的美景，让人顿感心旷神怡，悠然自得。休闲娱乐区（2）野外烧烤农庄提供特色烧烤，自产野猪肉、野鸡以及玉米、红薯等各种时令菜蔬，供游客野外自助烧烤，大快朵颐。（3）垂钓农庄内水域面积一百余亩，水深适中，常年养有鲤鱼、鲢鱼、鳜鱼、鲈鱼、草鱼、鲫鱼、鲶鱼、胭脂鱼、中华鲟等鱼类。鱼儿众多，大尾的体积长达30公分，十分壮观。游客可尽兴垂钓。案例星期九农庄田园区（4）游船区农庄水域面积约占七分之一，水道绵延三公里，曲折蜿蜒，泛舟其上，让你纵览五岛风光（5）采蚌区星期九农庄开设采珠游项目，湖内共有数千只河蚌，它们生长了5到8年，轻轻剖62、开蚌壳，用手摩挲蚌肉，一颗颗白胖，闪亮的珍珠蹦跳而出，在阳光下越发耀人。休闲娱乐区案例星期九农庄田园区农庄消费明细景区门票50元/成人，儿童1.2米以下免票，1.2-1.4米半票，1.4米以上全票果蔬采摘现场结帐，时令价格咨询服务中心骑马成人：25元/圈 40元/2圈 亲子：35元/圈 50元/2圈儿童：15元/圈 25元/2圈 1米以下儿童不能单独骑马采珍珠五年河蚌30元/只，八年河蚌50元/只，所采蚌内珍珠归游客所有，如有需要岛上可提供珍珠加工服务。喂食鱼食：1元/包 孔雀食：1元/包垂钓押金：100元/人 场地费：10元/人（优惠期场地费免）渔具租金：15元/套 鱼价：10-20元/斤农63、庄烧烤1、自带食物烧烤提供场地、炉位（含木炭、一次性用品、竹签等，不包含调料、食用油）50元/6人/炉/3个小时 调料、食用油各10元/份2、自助式烧烤A：收费：散客：45元/成人 40元/儿童团队：40元/成人 35元/儿童（30人以上组团）B：常规食品清单：（每人份）台湾香肠（2根）、里脊肉（2串）、鸡脆骨（2串）、鸡腿（1个）、小黄鱼（1条）、年糕（1串）、豆腐干（1串）、土豆（2串）、时令蔬菜（2串）C：饮料清单：（6-8人/桌 配备）矿泉水（550ml）6-8瓶/桌啤酒2瓶/桌雪碧、可乐、橙汁选择其中一种，1大瓶/桌3、自带炉具、木炭、食物等场地/清洁费20元/炉（指定地点在烧烤区下64、沉广场）案例星期九农庄田园区有机蔬菜基地崇明有机蔬菜，天天配送到家上海一亩田有机农场旨在提供全新的生活方式和健康理念，客户以会员制方式拥有崇明一亩田地，公司负责有机方式种植，并将所产送货上门，客户可以通过网络即时观察长势，也可在假日举家出游田间操作，足不出户得以享用健康安全的食品蔬菜。案例一亩田有机农庄田园区一亩田有机农庄主要采取会员制，会员每年缴纳一定费用，在官网上购买蔬菜，农庄会配送上门，另有积分累计，积分可换取有机蔬菜。会员还可和家人朋友一起去农庄采摘蔬菜，体验农园生活，领略自然风光。案例一亩田有机农庄田园区 第三部分项目产品发展战略整体规划建议项目一期产品规划产品细节建议规划原则 n总65、体规划南低北高，东低西高；建筑兵营式排布，景观组团式规划；高端产品景观资源利用最大化原则;n配套商业集中排布，容易汇聚人口，形成繁荣的商业片区。主要分布于中部地块，辐射整个项目；n老年公寓集中式布局，统一设施管理，容易营造适宜老年人居住的社区环境。同时亲近自然田园，与老年活动中心毗邻，生活、娱乐休闲近在咫尺。高桥地块整体规划占地面积占地面积建筑面积建筑面积一期一期136908139296二地块二地块9670893156三地块三地块7591961104四地块四地块145352189940五地块五地块8919767400六地块六地块9455540712七地块七地块147860227760八地块八地66、块77751126600九地块九地块107880227120十地块十地块93870214020总计：总计：1066000106600013871081387108容积率容积率1.31.3二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块冒险岛无公害蔬菜基地百果园高桥地块整体规划商业、办公、会所住宅、别墅学校、医院、老年活动中心地块红线老年公寓(总计30.8万方）配套配套面积面积医院（含康体中心）医院（含康体中心）12000学校学校15400风情商业街风情商业街30000沿街商业沿街商业16800养生会所养生会所10000幼儿园幼儿园3000老人活动中心老人活动中心10000中大型超市中67、大型超市3300总计：总计：100500100500农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块高桥地块整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块学校中小学幼儿园幼儿园高桥地块项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块老人活动中心老人活动中心医院医疗中心高桥地块项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地68、块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块会所养生会所中大型超市中型超市高桥地块项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块沿街商业沿街商业风情商业风情商业高桥地块项目配套整体规划冒险岛无公害蔬菜基地百果园冒险岛高桥地块项目配套整体规划无公害蔬菜基地高桥地块项目配套整体规划百果园高桥地块项目配套整体规划公交1线公交2线公交站点公交线路建议n为保证项目各处的交通线路抵达性，总体规划两条线路贯穿项目大小地块，辐射项目住宅别墅、商业配套及休闲娱乐区；n以500米左右设置在小区出入口，配套商业集中处设置班69、车站点，以便于接送等候。高桥地块项目配套整体规划景观建议原则景观建议原则结合项目的定位来进行结合项目的定位来进行景观打造，充分考虑景观打造，充分考虑“北北美风情美风情”的概念，利用北的概念，利用北美的风貌来进行整体景观美的风貌来进行整体景观营造。将项目打造为北美营造。将项目打造为北美特色浓烈的小城。特色浓烈的小城。高桥地块景观规划整体规划世纪大道人民南路鹅掌揪鹅掌揪花朵美丽，树形高大，为著名的荫道树，每当秋季叶变金黄色，是花朵美丽，树形高大，为著名的荫道树，每当秋季叶变金黄色，是秋色树秋色树；适于终于大道旁，寿命长。；适于终于大道旁，寿命长。高桥地块景观规划整体规划加加杨杨是两旁绿化和营造农田70、林网的理想树种。高桥地块景观规划整体规划雪松雪松 碧绿常青，生机勃勃,种植在老年公寓行道处；让人联想到圣诞树，北美特色十足。高桥地块景观规划整体规划龙柏龙柏四季长青，郁郁葱葱，保护低密度住宅的私密性；雪后观景，恰似一座座玉雕银饰的宝塔。高桥地块景观规划整体规划红栎红栎是优良的城市观赏树种，春绿秋红，在街道、公园、校园和球场用作遮阴树，特别适合大面积栽培。高桥地块景观规划整体规划枫枫树树几乎覆盖整个加拿大的树种。高桥地块景观规划整体规划落落羽羽杉杉 长长势势旺旺盛盛，耐耐水水湿湿，可可作作为为固固堤堤护护岸岸树树种种；树树形形优优美美，亦亦可可作作项项目目沿沿河河、水水岸岸种种植植。高桥地块景观71、规划整体规划 第三部分项目产品发展战略整体规划建议项目一期产品规划产品细节建议大盘一期产品诉求：制造标杆，形成轰动效应，带动后期开发 通过借鉴精品楼盘以及研判桐乡市场，推导出本案产品定位。借鉴精品楼盘1市场研判2本案物业发展定位3构建产品价值体系，营造品质生活体验“场”一期规划项目名称保利茉莉公馆总占地面积约22万平米所处位置浦江镇总建筑面积约22万平米建筑形态小高层/花园洋房/别墅容积率0.92建筑风格意式绿化率32.5%交房状况毛坯近期开盘时间2011年10月当前期数1期一期总套数584物业公司上海保利物业管理公司开发商上海保利建衡房地产有限公司目前均价待定主力总价待定地处闵行区浦东板块的72、新浦江镇，距人民广场直线距离为17公里，为距市中心最近新城。浦江镇将被打造为上海“一城九镇”中以丰富水系为肌理和边界线的意大利风貌小镇。保利茉莉公馆个案借鉴 项目产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓，社区配套了面积约3080平米的高档会所，包含多功能全龄化的健身场所、室内恒温泳池等；会所高层花园洋房类独栋+类双拼叠加别墅保利茉莉公馆个案借鉴u项目分三期开发，一期4栋小高层，6栋多层，叠加别墅192套，类独栋、类双拼各12套；二期4栋小高层、6栋多层，其他待定；三期规划待定；物业类型户型面积段套数比例花园洋房两房80-906011%三房180306%小73、高层一房70244%二房84-9713625%三房127-1318015%别墅叠加144-15319235%类独栋299-310122%类双拼273-283122%一期物业类型配比二期待定会所景观河一期保利茉莉公馆个案借鉴保利茉莉公馆产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓类独栋+类双拼+叠加+花园洋房+小高层，丰富的产品类型满足不同层次客户需求，同时拔高项目调性。保利茉莉公馆个案借鉴项目名称价格（元/平方米）溢价率佳源罗马都市联排：15500小高层：8500联排/小高层：82%春天花园花园洋房：8900小高层：8500花园洋房/小高层：5%华庭丽晶双拼74、别墅：12000小高层：6000双拼/小高层：100%桐乡市场溢价率最高的产品类型双拼别墅+小高层联排/小高层花园洋房/小高层双拼/小高层0%20%40%60%80%100%120%82%5%100%桐桐乡市市项目溢价率目溢价率对比比图佳源罗马都市春天花园华庭丽晶花园洋房+小高层溢价率低一期产品类型定位溢价率对比一期规划项目项目容积率容积率建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格均价均价东湖金悦3.8高层现代8800元/平方米盛大开元1.4多层 跃层欧式7800元/平方米曼哈顿公园2.0高层 联排现代 欧式10000元/平方米中虹天地4.4小高层 高层欧式7800元/平方米起佳源罗马都市1.5高层小高75、层联排欧式8380元/平方米起新湖香格里拉0.7独栋联排南加州9000元/平方米起华银春天花园2.5小高层花园洋房欧式8000元/平方米起u桐乡市场、海宁市场、嘉兴市场有别墅的项目分别以联排别墅为主要产品类型，目前桐乡市场缺少叠加别墅产品，叠加别墅风险大。u目前市场只有一个项目有花园洋房，花园洋房市场尚未形成，认知度低。一期产品类型定位市场物业类型研判一期规划本项目的产品策略：领导者+追随者n市场的高溢价者领导者双拼别墅n市场的主流产品，去化速度快。n市场尚未形成，认知度低，个别项目有花园洋房。n市场存在缝隙，缺少叠加别墅，叠加别墅风险大。追随者联排别墅+小高层挑战者花园洋房补缺者叠加别墅本案76、物业发展定位：双拼别墅+联排别墅+小高层一期产品类型定位双拼别墅+联排别墅+小高层一期规划桐乡主力户型面积段余杭临平主力户型面积段海宁主力户型面积段 海宁市市场供应以三房为主，面积段主要集中于110-148m2目前余杭临平市场上公寓产品的面积段在80-300m，其中以二房80-100m成交最为集中。目前桐乡市场上公寓产品的面积段在85-350m，其中以三房120-140m成交最为集中。一期公寓面积定位市场主力户型面积段一期户型面积定位桐乡市公寓总价区间桐乡市二房产品的总价集中于7290万元/套之间；三房供应最多，成交总价大多介于95105万/套；四房及以上介于240310万/套；东湖金悦盛大开77、元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园60 70 80 90 100 万元东湖金悦盛大开元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园80 90 100 110 120 130 万元东湖金悦盛大开元曼哈顿花园中虹天地罗马都市香格里拉春天花园120 180 240 300 360 420 万元二房总价分布区间三房总价分布区间四房及以上总价分布区间余杭区临平市公寓总价区间区域二房三房四房及以上桐乡面积段95-110m120-140m200-350m总价区间70-90万90-120万240-310万余杭面积段75-105m100-160m200-500m总价区间75-105万100-160万2578、0-1200万海宁面积段70-85m110-148m210-280m总价区间100-120万120-140万180-240万主力面积汇总80-100m120-140m200-230m主力总价汇总75-90万100-120万250-300万由于桐乡市场住房总价过高，而桐乡市购买力不足以支撑过高总价，因此建议在控制总价的基础上减小户型面积；建议户型面积：二房：80-90m，2+1房：100-110m，三房：120-140 m，四房及以上150-160 m一期公寓面积定位一期户型面积定位区域在售楼盘占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）别墅面积段（平方米）平均价格（元/平方米）总价（万元/套）桐79、乡罗马都市约20约50联排：260-33515500400-520新湖香格里拉28.520联排：200-270碧水雅苑11.313.2联排：295联排：12000350华庭丽晶10.111.7双拼：295，414双拼别墅：12000350，500余杭经纬美耀湾7.111.8联排：278联排：22300620万科良渚文化村（堂前）2.434.96叠加：240-280叠加：30000-35000700-1000新湖香格里拉66.630独栋：500-6002500万/套2500海宁梅里达花园17.817.8双拼：353-397 独栋：574,682双拼：15000独栋：20000双拼：530-60080、独栋：1100，1365香湖名邸5.85.8联排：28014000-17800400-500皮都东方艺墅11.211约300嘉兴金都夏宫16.811.2独栋：500-78010000-20000500-1560英伦都市13.330联排：350-45015500540-700主力汇总 联排：250-300 双拼：300-400联排：400-500双拼：500-600经过市场汇总，得出别墅市场主力面积段：联排：250-300 双拼：300-400 别墅市场总价区间为：联排：400-500万双拼：500-600万市场别墅面积段、总价段一期户型面积定位由于桐乡市别墅单价低于周边地区，其购买力不强，而别81、墅主力面积偏大主力总价过高，购买力无法支撑此过高总价，控制面积，控制总价的趋势将在未来几年逐渐显现，建议别墅减小面积段。联排：200-220 双拼（类独栋）：270-300别墅均价区间对比图（元/平方米）桐桐乡乡海宁海宁余杭余杭010000200003000040000桐乡别墅平均价格低，购买力弱别墅主力面积汇总联排：250-300 双拼：300-400别墅主力总价汇总联排：400-500万元双拼：500-600万元主力面积偏大，主力总价过高桐乡及周边市场 面积段确定别墅一期户型面积定位小户型中户型一房（小户型）58平方米一房（中户型）72平方米、79平方米1.有一个大面积阳台，老人可以晒太阳82、2.动静分离3.干湿分离4.房间布局较紧凑，使老年人不产生孤独感5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好一房（案例：上海亲和源）面积段确定养老公寓一期户型面积定位一房（案例：北京太阳城）1.有二阳台，老人可以晒太阳、种植花草2.动静分离3.干湿分离5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.卧室有一个大的窗户，通风情况较好7.卧室朝南，采光较好，生活舒适度高8.有个大的起居室，方便老人生活和交流一房（小户型）63.19平方米一房（中户型）80.84平方米 面积段确定养老公寓一期户型面积定位一房（案例：绿地孝贤坊）一室一厅一卫一厨（60平方米）一室一厅一卫一厨（58平方米）1.大门口径较大，方便83、老人进出2.动静分离3.干湿分离5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.卧室有一个大的窗户，通风情况较好7.卧室朝南，采光较好，生活舒适度高8.有个大的阳台一房（小户型）60平方米一房（小户型）58平方米 面积段确定养老公寓一期户型面积定位二房（案例：北京太阳城）1.可以接待儿孙入住2.门口径较大，方便老人生活3.干湿分离4.房间布局较紧凑，使老年人不产生孤独感5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好2室1厅2卫套内面积89m建筑面110m2室2厅1卫套内面积89m建筑面107m2室2厅2卫套内面积92m建筑面111m 面积段确定养老公寓一期户型面积定位三房（案例：北京太阳城）1.可以接待84、儿孙入住2.门口径较大，方便老人生活3.干湿分离4.厨房与餐厅连在一起，方便生活5.卫生间靠近卧室，方便老人生活6.通风情况较好7.书房可改造成卧室8.主卧与次卧连在一起，方便子女照顾老人3室2厅2卫套内面积124m建筑面积146m3室2厅2卫套内面积123m建筑面积141m 面积段确定养老公寓一期户型面积定位户型面积（平方米）配比一房50-6030%二房80-9070%市场上养老公寓主力户型户型面积（平方米）一房60-80二房90-110三房120-160参考国内几个比较知名的老年公寓户型，目前市场上主要以一房和两房的公寓为主；大户型的是针对养老院性质的卖床位为主流，主要体现在三房和四房，由85、于可以居住3、4位老人而费用低廉，这种形式的户型不适合本案。由于大户型主要客流是拼床位的老人，我们推出的老年公寓建议采用小户型，采用一房和二房的户型。这样的户型不管是考虑到独居老人的私密性还是带家人一起居住的舒适性上都是最佳选择。本案养老公寓面积及配比规划初期，户型配比与市场需求脱节，1房去化慢，2房供不应求。社区两位老人同时入驻的比例较高，而且老年人要分房睡，社区2房数量少，无法满足需求。户型面积（平方米）配比一房58、7080%二房10020%亲和源主力户型及配比 面积段确定养老公寓一期户型面积定位1%27%58%10%4%一房二房三房四房五房及以上一房,5%二房,60%三房,30%四房,86、3%五房以上,2%一房二房三房四房五房以上桐乡市房型偏好余杭房型偏好海宁市房型偏好房型房型面积段面积段户数配比户数配比面积比面积比二房80-9023%15.5%2+1房100-11011%9.5%三房120-14011%12.1%四房150-1605%5.3%联排别墅200-22016%26.5%类独栋别墅270-3005%9.9%养老公寓（一房）50-6010%4.1%养老公寓（二房）80-9019%12.4%n从公寓市场来看，桐乡及周边市场比较偏爱二房及三房房型。n从别墅市场来看，市场上联排别墅是主力产品，类独栋溢价率高。n从容积率来看，1.0的容积率不能做太多的别墅产品。建议 面积确定公87、寓+别墅+养老公寓一期户型配比定位规划原则n产品定位遵循多样化原则，以吸引多种类型客户，增加客户选择性，保证项目产品去化率；n整体规划依照北高南低的形式，在排布上以不同类型产品区分排布，形成别墅与高层区；n配套商业以沿世纪大道一字拉开排布，形成面宽大，展示性好的黄金街铺。沿街商业小高层养老公寓地块红线联排别墅类独栋占地占地面积（平米）面积（平米）建筑面积（平米）建筑面积（平米）容积率容积率建筑密建筑密度度1369081369081392961392961.01.020%20%规划原则一期规划沿街商业(2F)小高层(12F)养老公寓(12F)地块红线联排别墅(3F)类独栋(3F)西南视图N 一期88、模型一期规划东南视图N 一期模型一期规划西北视图N 一期模型一期规划面积段层数栋数户数（套）户数比建筑面积（平米）面积比二房80-90121024023.3%2160015.5%小三房100-11012512011.6%132009.5%三房120-14012512011.6%1680012.1%四房150-160124484.7%74405.3%养老一房50-60128969.3%57604.1%养老二房80-9012819218.6%1728012.4%联排别墅 200-220316816816.2%3696026.5%类独栋270-300348484.7%137769.9%沿街商业23689、4804.7%总计：1032100%139296100%一期配比一期规划沿街商业小高层养老公寓地块红线联排别墅类独栋北美住宅讲究宅前庭园以及建筑基础栽植等细节，多选用盛花草本花卉盛花草本花卉，如海棠、月季海棠、月季、福禄考福禄考、金金鸡菊菊、几内几内亚凤仙仙，蛇鞭菊蛇鞭菊，毛地黄毛地黄等多年生鲜花。海棠海棠凤仙仙 景观规划一期规划 第三部分项目产品发展战略整体规划建议项目一期产品规划产品细节建议 建筑风格建议注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合多种风情于一体，重视建筑内敛舒适性 n立面没有过多的装饰，外部效果简洁大方，充满旺盛的生命力；n用材更加灵活，如扣板，现代钢结构和木结构，建筑较90、为密实；n大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条是北美风格的最大特色；n运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比较典型的北美建筑的视觉符号；n集各种建筑精华于一身，充分体现了自然轻松的特点，居住非常具有人性化；北美风格风格建议n充满阿尔卑斯的气息，这里不仅是滑雪的胜地，还是高尔夫、跑马场爱好者的天堂，更是2010年冬奥会的主赛场。n多种物业形态与山墙、柱廊、阳台、开窗等元素的运用，形成具有丰富变化的自然生长的北方小镇形象。加拿大惠斯勒度假村，著称“小瑞士”加拿大惠斯勒小镇风情风格建议n惠斯勒小镇承袭了粗犷豪放的气质和西北海岸的浪漫气韵，凝汇了多种成熟建筑风格的血脉。n大窗、坡屋顶、阁楼91、完美地展现出小镇奔放的气质；n丰富的色彩、流畅的线条、侧山墙、双折线屋顶无不流露出浓郁的北美建筑风格的视觉符号。风格介绍加拿大惠斯勒小镇风情风格建议北美小镇：万科惠斯勒小镇n万科惠斯勒小镇遵循北美的原魅气质，相似纬度，将惠斯勒原味移植；相同地貌，复刻最北美的建筑表情；深入精髓，考量建筑细节。n项目以北美建筑的神髓，运用山墙、柱廊、阳台、开窗等多种北美建筑元素，以仿自然石材、木材的材料，充分表达与自然对话的意愿，使小镇在一片清新恬静的生活中散发出原味北美风情的休闲与浪漫。吉林万科惠斯勒小镇风格建议n万科惠斯勒小镇全面移植加拿大惠斯勒小镇，完美呈现北美建筑风格，打造原生的质朴、原味的浪漫。n石材的92、大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。n坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态。吉林万科惠斯勒小镇风格建议n上海提香别墅是上海新近兴起的具有北美生活风情的经典城市别墅。n奥雅根据地块原有承网纵横的乡村意境，着力刻画小桥、流水、人家的困园诗一般的浪漫情怀；n同时根据纯粹的北美式风格建筑，单体设计上突出景观特性。发掘每一幢别墅所独有的晶质和特色，使景观与建筑环境水乳交融。设计中每幢别墅都拥有自己的前庭后院。稀缺于世传承城市别墅北美风格与古典庭院融汇的海派别墅文化上海恒盛提香湾别墅风格建议n将北美建筑风格融合于古典式的庭院文化，使尊贵与别墅文化共生，打造原生的质朴、原93、味的浪漫。n注重建筑与自然环境的融合协调，每种户型只建少数几栋，很好地保证别墅区的差异性，石材的大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。n坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态。上海恒盛提香湾别墅风格建议n北美阳光城融合多种建筑风格，外观简洁精美大方，在时尚之外不失古典情怀。以简洁大方的北美后现代主义建筑风格为蓝本，缔造新居住时代诗意的梦想家园。将一切最适合表现自然与人的和谐元素在园林中尽情展现。n引水入园，营造出最适宜于人居的北美风情园林。风景在建筑间环绕，建筑在风景里掩隐，两者人文景观互相渗透。n北美阳光城由小高层建筑组成，在低密度、大建筑间距的前提下，规划布94、局采取了松散聚落结构模式，梭形空间与点式围合相结合的规划布局，创造出优良的光环境与风环境。湖南北美阳光城风格建议一渡新新小镇臻境幽居n以“中国情境别墅”为定位，坚持以“景观第一、兼顾朝向”为原则，旨在打造一处满足当代层峰精英的可观、可赏、可居、可游的当代富春山居图。动以养身，静以养心北京一渡新新小镇风格建议n一渡新新小镇首期卖的是北美Rocky MountainsRocky Mountains型格别墅，将原汁原味的异域风情移植过来，社区尽展北美的质朴与惬意，建筑的细部更是用心用力：立面选材上，采取了原木、山石等适合山地建筑的自然元素，营造出层次丰富的立面效果，石材大多就地取材，体现环保节能主张95、。n 木结构的檐口、外廊、梁柱充分体现了北美木结构建筑的细部与品味；天然石材的使用又给建筑平添了粗犷厚重的质感和内敛至极的大气与尊贵，这样的建筑永远不会陈旧，只会和岁月一起慢慢变老，越老越有味道。北京一渡新新小镇风格建议北美风情之中的创新尺度n项目地处福州大学城上街，地理位置天生优越。首次尝试以厚重的色调和浓郁的北美风情去装点别墅。周围风景优美，将原生态的植被环境与大学城深厚的人文底蕴相结合，同时具备了便捷的交通，距离市中心仅15分钟车程，正吻合了现代人“离尘不离城”的理想。福建阳光丹宁顿小镇风格建议n特色一：北美风格显尊贵大挑檐、斜屋面是北美风格最具代表性的特色，也是阳光丹宁顿小镇的建筑亮点96、之一。而在外立面的选材色调上，丹宁顿小镇特意选择了接近土地的颜色，给人以更厚重的感觉，别墅的尊贵感油然而生。n特色二：“手工打磨”的外立面在选材上，阳光丹宁顿小镇的外立面运用了多种纯天然石材，包括蘑菇石、文化石和手工陶砖等，倡导无涂料的纯天然环保概念。福建阳光丹宁顿小镇风格建议 第四部分分期发展战略从提升项目形象价值角度从市场营销角度商业、生活配套提升区域整体价值，建议优先开发，呼应“造城”理念；尽可能保证每一期组团涵盖部分高端产品，提升项目层次形象根据当地市场个案年均销售情况，结合桐乡市房地产市场理念发展水平，明确项目各期开发体量从开发便利性角度基于拿地顺序且结合甲方要求，开发顺序由南向北逐97、年开发每期的产品开发均附带一定体量的养老住宅，随着区域配套的完成度增加养老住宅的开发体量多角度分析项目开发原则分期发展战略主要在售项目总建面(平方米)开盘日期主力面积段（平方米）供应套数（套）去化套数（套）月均去化（套）去化率近期均价（元/）东湖金悦17万2011.5.1100-49053147310589%8800罗马都市50万2011.8.16260-378300033416811%8380桐乡代表项目去化情况根据桐乡市场调研，在售项目普遍热销：公寓产品年均去化约12-15万方；别墅产品年均去化约4-5万方；年份年份市场消化量（万平方市场消化量（万平方米）米）200546.5200650.98、2200752.7200855.7200972.3201086.9整体市场发展水平市场年均消化量保持10-20%的年均增幅桐乡市整体市场及代表项目去化数据开发借鉴分期发展战略商业、办公、会所住宅、别墅学校、医院、老年活动中心地块红线老年公寓(总计30.8万方）农保用地农保用地农保用地世纪大道人民南路二地块一期三地块四地块五地块七地块八地块九地块十地块六地块地块分布：根据拿地顺序及整体体量大小等因素考虑，将项目分为10个地块，在每号地块的产品配置上，以复合型产品策略为主；其中配套集中在4、5号地块，并位于整个区域的中心位置。项目开发节奏地块分号分期发展战略冒险岛无公害蔬菜基地百果园启动期201299、年一期体量：139296M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：沿街商业发展期2013-2016年二期体量：204260M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：沿街商业、幼儿园三期体量：281772M2物业类型：类独栋、联排别墅、小高层、养老住宅配套：老年活动中心/中大型超市/沿街商业发展期2016-2020年四期体量：474960M2物业类型：花园洋房、小高层、养老住宅配套：风情商业街/养生会所/中小学校/医疗中心五期体量：286820M2物业类型：小高层、养老住宅 借鉴市场发展及去化情况整个土地开发周期为9年，大体分5期开发配套类资源依附每期住宅开发建设，在项目100、前4期间内开发完成，提升区域成熟度一期二期二期三期三期三期四期四期四期五期二期四期五期项目开发周期总图分布分期发展战略住宅产品开发132816类独栋别墅体量：13776 联排别墅体量：36960小高层公寓体量：59040养老住宅：23040 配套资源开发6480沿街商业：6480开发思路：地块位置：基于拿地顺序由南部土地率先开发；通达性、昭示性考虑。产品配套：打造第一步商业设施，提点社区配套，选择商业配套是可提高整体项目调性。产品配置：以别墅类产品树立项目高端形象，拔高项目市场调性，公寓类产品实现现金回流，丰富的产品类别吸引不同目标客群。（一期起到试验市场作用，若销售情况不好后期可调整产品结构101、）一期体量较小，但产品线丰富且富含商业，用于试验市场销售情况，为后期的开发做借鉴。一期项目开发节奏启动期（第一期,139296）分期发展战略养老住宅沿街商业住宅产品开发194780类独栋别墅量：22960联排别墅体量：50380小高层公寓体量：71440 养老住宅：50000配套资源开发9480沿街商业：6480 幼儿园：3000开发思路：地块位置：与一期位置相辅，通达性考虑。产品配套：在维持商业配套基础上，打造3000平米的幼儿园，构建基本的配套体系，使得区域配套略显丰富。产品配置：延续一期复合型产品的策略，随着市场良性发展，开发体量适当加大。通过一期销售的情况反馈，加大二期的开发体量，但增102、量在小范围内。二期二期项目开发节奏发展期（第二期204260）分期发展战略养老住宅沿街商业幼儿园住宅产品开发268472类独栋别墅体量：16072联排别墅体量：24640小高层公寓体量：115440养老住宅：112320 配套资源开发13300老人活动中心：10000中大型超市：3300开发思路：产品配套：依附住宅发展配套，以生活配套、养老类配套及社区商业为依托，逐步实现【新城开发】理念，为后期住宅开发造势。由于前期开发中含有较多养老公寓因此三期的配套重点开发养老类配套。产品配置：住宅产品依旧复合化发展，巩固高端调性，体量适度控制。基于由南至北的拿地顺序原则，建议三期开发6，7地块，开发体量与103、二期近似。三期三期项目开发节奏发展期（第三期281772）分期发展战略养老住宅老年活动中心住宅产品开发403720小高层公寓体量：238320 花园洋房体量：115400养老住宅：50000配套资源开发71240风情商业街：30000中小学校：15400 医疗中心：12000 养生会所：10000 沿街商业：3840开发思路：产品配套：生活配套体系全面建设，社区生活理念逐步形成。产品配置：以市场主流产品结合创新型溢价产品做足容积率，实现现金回流，实现利润最大化。从项目整体发展从项目整体发展考虑，四期将配考虑，四期将配套全部建设完成，套全部建设完成，前几期的开发奠前几期的开发奠定了基础，因此定了104、基础，因此四期选择大体量四期选择大体量开发。开发。四期四期四期项目开发节奏成熟期（第四期,474960）分期发展战略养老住宅中小学校、会所医疗中心沿街商业纯粹小高层做足容积率住宅产品开发286820小高层公寓体量：214020养老住宅：72800开发思路：区域成熟，市场认知度大幅度提高；项目最后一个住宅组团以小高层住宅形式做足容积率，部分大户型产品实现高溢价。产品配置原因将此地块定为最后一期开发，且体量也在平均每期开发量范围内。五期项目开发节奏成熟期（第五期,286820）分期发展战略养老住宅一个致力于为城市各年龄阶层打造的大型高端生活住区以养老标签提升配套能级的生活住区全配套宜居新城，北美风创新生活