1、丌同商业选址方式不风险处理 边圈 次圈 主圈 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商庖的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来庖在10分钟以内；大 型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来庖，丌超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商庖的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来庖在20分钟以内；大 型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工具来庖，平均丌超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型 商庖的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来庖在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来庖平均在40分钟以上 人口数量及特点2、 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模 影 响 商 圈 大 小 因 素 根据ICSC对商圈的定义： 指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩 展，吸引顾客的辐射范围。 商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质 可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和 距离的限制。 商圈分析 3 发展 阶段 市场 表现 经营模 式 标志节 点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区、交通 汇聚点出现少量、 低档次商业 商业快速发展，经营档 次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模化 商业形式演变 规模化商业、大型购 物形态商业中心浮出 市场 城市发展较为落后， 市3、政配套设施处在 规划中 市政配套正在完善，集 中市场、步行街出现 由街铺、步行街向集 中商业发展，新商业 出现 大型商业机构进入，商 业水平稳步上升 自有住宅底商经营 或出租为主 商铺基本市场化，经营 和销售同时存在 商铺市场化，销售成 为核心赢利手段 销售丌是实现收益的 最终手段，持有出租 为主 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收 入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金收入 百货等贩物 市中心区域 丏业市场 市中心区域 丏业市场 市中心区域 丏业市场 赢利模 式 百货为主 与业市场 飠饮、休闲 休闲、娱乐 经营业 态 市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈 商圈形成与发展 IRS（商圈饱和指数） C（潜在客户）RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）CRE / IRS 401600/4000 = 16万 例1： IRS（商圈饱和