关于商业地产返租模式的探讨（13页）.doc-地产文库

关于商业地产返租模式的探讨（13页）.doc

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商业（其它）

上传人：焦** 编号：69968 2021-03-22 13页 47.50KB

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1、关于商业地产返租模式的探讨关于商业地产返租模式的探讨产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达 10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进2、行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。一、案例情况 A 项目，位于市地理中心和商业中心广场旁边，于 1997 年底破土动工，2001 年 6 月竣工完成。该大楼占地面积 7172 平方米，总建筑面积近 11 万平方米，共 34 层。其中地下 3 层、4 层为车库，可泊车 400 余辆；地下 2 层至地上 11 层均为营业用房，单层面积约 5000 平方米。12 层至 30 层为写字楼，单层面积约 1500 平方米。裙楼设扶梯 40 部，两部观光电梯，货梯 1 台，消防3、梯 1 台，客用电梯 2 台。该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前 12 层至 30 层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。地下 2 层至地上 5 层为某国内著名百货零售商负责经营管理。该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为 10100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在 7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与

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