1、关于商业地产返租模式的探讨关于商业地产返租模式的探讨 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理， 而物业产权为了回笼资 金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等 经营活动的建筑物。 产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业， 它 的进一步细分主要以其租赁的方式为依据， 分为整体租赁、 分零租赁和整体分零租赁相结合 三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发 商拆零销售产权回收资金，通过长达 10-20 年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资 者手中取回， 然后委托专业的商业管理公司进
2、行物业的管理和经营， 获取租金， 回报投资者。 因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方 式往往概括为“售后返租”。 一、案例情况 A 项目，位于市地理中心和商业中心 广场旁边，于 1997 年底破土动工，2001 年 6 月竣工完成。该大楼占地面积 7172 平方米， 总建筑面积近 11 万平方米，共 34 层。其中地下 3 层、4 层为车库，可泊车 400 余辆；地下 2 层至地上 11 层均为营业用房，单层面积约 5000 平方米。12 层至 30 层为写字楼，单层面 积约 1500 平方米。裙楼设扶梯 40 部，两部观光电梯，货梯 1 台，消防
3、梯 1 台，客用电梯 2 台。 该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直 接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前 12 层至 30 层的写字楼已全部整体出售并入住办公， 业主为某保险公司。 地下 2 层至地上 5 层为某国内 著名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、 使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为 10100 平方米 的小产权进行销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权，其年回报利率定在 7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力） 。这样所有权属于投资 者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在 统一经营的背景下， 最大程度实现商业物业的整体经营价值， 同时使建筑单体获得最大的价 值与
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
