1、一个传统三四线城市-镇江2017年楼市达到一个新的高峰一般楼市发展分为四个阶段楼市启蒙阶段 快速发展阶段 地王释放阶段 居住价值阶段目前，镇江正处于地王地王释放放阶段段，品牌房企竞相角逐，开发品质不断攀升市场与市民不断的被教育.镇江楼市，需要我们重新去审视|论道道 壹壹|论道道 镇江本是低价流量型城市，从1.0到2.0，至今仍没有一个能够代言城市的高端项目贰1.1.0 0招招商商北北固固湾湾6666万方豪宅大万方豪宅大盘-首席首席滨水豪宅社区水豪宅社区2.2.0 0中中海海润江江府府美式大都会建筑美式大都会建筑-都会都会仪礼生活礼生活院落院落门第，墅第，墅归诚园园1.1.0 0绿城城东方方诚园2、园市府心市府心 公园里公园里 御湖御湖华宅宅2.2.0 0恒恒大大华府府镇江人认可的豪宅变迁-豪宅豪宅1.0 2.01.0 2.0优势：最大限度的利用了江景资源；不足：不足：镇江首批豪宅项目，总价高于市场，目前接近收官。优势：产品优势：千平湖景、百米楼间距；政策优势：首付分期；不足：不足：价格偏高，营销推广力度较弱优势：镇江首席智慧园区，十重智能科技服务；不足：不足：二手土地再上市，前身为：皇冠假日花园优势：2018年地王，镇江黄金区位，成功的体验式营销；不足：不足：市场由全面上涨走向平稳，价格接受度不高。2016年9月28日，北京设计周“全球未来人居创新大会”在W酒店隆重举行。全国最具设计感3、的特色地产名盘云集于此，接受来自全球4 4大洲、大洲、1515个国家个国家的百余位设计大师精英现场投票评选。旭辉集团旗下“铂悦系”的升级之作铂悦犀湖力压群雄，荣膺“创意设计金奖”。铂悦犀湖从未来人居与悦犀湖从未来人居与东方方传统融合中融合中寻求灵感，打造独有的文化求灵感，打造独有的文化艺术和精和精神空神空间。希望能在城市的繁希望能在城市的繁华和自然和自然环境之境之间自由切自由切换，释放土地，放土地，进行人文价行人文价值和和自然自然环境的融合。境的融合。首先需了解，高端项目究竟需要哪些特征，让我们以【铂悦犀湖】这个项目说明|论道道 叁日清总设计师 宋照青建筑融入自然，创造超越建筑之上的文化艺术空4、间和精神空间，这就是场域精神的核心。易居提易居提炼场域精神的核心在于：域精神的核心在于：建筑融入自然景建筑融入自然景观建筑融入人文情建筑融入人文情怀建筑融入建筑融入东方方传统建筑融入未来人居建筑融入未来人居易居易居对【长江府】江府】定位定位为基于土地价基于土地价值、自然价、自然价值、人文价、人文价值、东方方传统价价值、未来人居价、未来人居价值融合，融合，塑造地塑造地产镇江首个文化江首个文化艺术空空间与精神空与精神空间社区社区【简而言之，而言之，这是一个没有价是一个没有价值，发现与与创造价造价值的的过程程】|论道道 肆肆5大维度高端豪宅的驱动模式配套配套私享私享产品品创新新资源源私享私享生活生活5、模式模式历史史人文人文核心核心驱动力力l凯旋门lBrickell KeylWilliam islandl吉宝湾l富人生活示范富人生活示范波托菲诺l湾区新生活湾区新生活中信红树湾l湾区湾区艺术香港.贝沙湾l功能功能转换东海路9号l精装修精装修古北壹号l科技智能化科技智能化金茂府l附送价附送价值蝴蝶谷l上海华府天地l杭州西湖8号公馆历史车轮向前一代代豪宅更迭，成为过去唯有江水滔滔，依旧滋养着这里的土地到如今，市场风波已定，3.0豪宅时代已经来临20182018谁能代言能代言镇江？江？如今，如今，镇江豪宅江豪宅3.03.0时代代 即将开启即将开启地地产 高端高端贵胄胄 当仁不当仁不让规划与时俱进，紧6、扣城市化建设24载，多元化的产品体系和一体化地产运营的管理模式，成功在全国多个城市打造城市发展的坐标2017年，从广州到镇江，跨越1500公里，于镇江城市金融核心区落下重锤滨江豪宅区，城市新外滩2018年，易居营销助力地产，开启新征程使命使命代言城市 成为城市高端住宅的名片从招商北固湾，到绿城东方诚园镇江滨江板块，集滨水风光与多项城市功能于一体是镇江当之无愧的豪宅板块结合长江路“新外滩”的城市发展定位地产将如何执掌这盘大棋，完成使命易居深耕易居深耕镇江多年，江多年，这一次一次将如何将如何实现品牌价品牌价值及区域价格及区域价格标杆的双重突破杆的双重突破中国豪宅营销策略的制造者，也是豪宅发展趋势的7、参与者和见证者江江苏市市场的王者的王者南京市南京市场的王者的王者镇江市江市场的王者的王者服务全江苏13个城市，年销售业绩600亿服务高科、恒大、建工等多个高端项目，年销售业绩300亿服务万科、恒大、协信等多个品牌开发商，年度销售额在代理公司排名第一20182018易居，易居，为地地产、镇江地王江地王“长江府江府”创造造传奇奇易居在中国豪宅各易居在中国豪宅各阶段的段的见地与地与经验高科桂山堂（美式新古典主义风格）单价：3.1万/总价：550万-1100万建工海悦名都（古典三段式的大都会风格）单价：4.5万/总价：650万-2000万上海浦东星河湾（地中海风格）单价：12-14万/总价：1500万8、-3000万福来古北壹号（现代简约风格）单价：13万/总价：5000万-6300万大宁金茂府（新古典风格）单价：13万/总价：2860万-3380万中鹰黑森林（现代简约风格）单价：11万/总价：1800万-5000万仁恒江湾城（现代简约风格）单价：4.5万/总价：900万-1260万长发都市羲和（现代简约风格）单价：5万/总价：500万-1200万易居经验高端住宅成功脱离不了三个关键点：以【上海大宁金茂府】为例：通过“超级产品、超级体验、超级营销”三个维度打动客户产品力、体验力、营销力1212万以上定制万以上定制级产品品规划：划：德系12大科技系统；2.5万方布查特公园；金钥匙联盟金茂物业；国9、际五星级酒店打造经验；三大奢侈品主题样板间；140方正大三房；170功能四房；私家入户电梯；私家庭院花园；新风系统地下室；PLAN A.PLAN A.东区区|市心氧吧住区市心氧吧住区-东区树种全植高氧量树种，打造市区最纯净空气住区；PLAN B.PLAN B.上海首个上海首个NFLNFL训练草坪草坪-引进常春藤联盟运动NFL，并可跨界和俱乐部、教育资源合作；PLAN C.PLAN C.生活公园生活公园 家庭家庭CLUBCLUB-利用别墅、公寓底层或泛会所，针对客群家庭结构的变化，新增主题CLUB；从量变到质变的飞跃，打造府系的品牌化；从从“上海第一豪宅上海第一豪宅”，到，到“上海北境之王上海北10、境之王”；三大溢价新机会：三大溢价新机会：1、大宁，下一个静安寺大宁，下一个静安寺-土地价土地价值兑现，发展潜力可展潜力可观2、实至名至名归，金茂府，金茂府-西区西区实景交付，品景交付，品质全市品全市品鉴3、花园墅区，定制秘境花园墅区，定制秘境-东区全新景区全新景观规划划超超级产品品超超级营销超超级体体验2018年，易居以深耕镇江十余年代理经验为地产“正解正解镇江新外江新外滩”这一课题，提供解决之道易居易居对【长江府】的江府】的营销使命解使命解读之于品牌品牌|旨在实现品牌的形象升华；之于产品品|旨在挖掘全新至尚的居住理念；之于板板块|旨在撬动滨江板块价值升华及主城区地段价值跃级；之于本体本体|11、旨在成就地产开启镇江豪宅3.0时代的趋势引领；之于客客户|旨在实现品牌的形象升华；之于营销|旨在唤醒沉睡已久的镇江文化基因；做代言，更做代名做代言，更做代名词树立立|长江府新外江府新外滩|独有的区位形象，文化品独有的区位形象，文化品质人居引人居引领者的高端者的高端占位占位易居观点：天天时（镇江楼市进入万元时代）地利地利（京口核心）品牌利器品牌利器（雅居乐地产）如何对话镇江，如何实现占位，完成营销使命PART1.PART1.观大局大局-市市场信心信心 PART2.PART2.识识人物人物-客客户信心信心PART3.PART3.择精粹精粹-产品信心品信心 PART4.PART4.谋出路出路-销售信12、心售信心PART5.PART5.临其境其境-体体验信心信心 PART6.PART6.广交广交际-推广信心推广信心PART7.PART7.快出快出击-渠道信心渠道信心 PART8.PART8.易家易家军-资源信心源信心 PARTPART 1 1 观大局大局客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心从从调控周期控周期把脉把脉楼市楼市环境境从从供需行情供需行情厘清厘清量价关系量价关系从从开开发节奏奏预判判潜在潜在竞争争从从竞争区隔争区隔考量考量项目契机目契机观局之局之势市市场信心信心1 1：宏：宏观环境境20182018年房地13、年房地产市市场的政策面依然会的政策面依然会维持持20172017年分化的年分化的趋势政策范政策范围围执执行日期行日期政策解政策解读读镇江主城（润州、京口、丹徒、丁卯、大港）2017.3.24取消外地人取消外地人购购房房补贴补贴政策政策首套房公积金贷款首付增至30%二套房公积金贷款首付增至60%2017.3.30明确多明确多调调“高高压线压线”。严严打捂打捂盘盘和囤房行和囤房行为为商品房销售要明码标价；不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格017.5.3取消本地人在市区取消本地人在市区购买购买首套房首套房补贴补贴2017.6.1外地人外地人买买房被限制房被限制镇江本14、地户籍的无房够房人购买市区普通住房的，享有优先购买权；购买非普通住房的，不享有优先购买权2017.11.1公公转转商商贴贴息息贷贷款款从17年11月1日起至18年10月31日，暂停商转公贷款，市民可以申请“商转公”贷款贴息。政策范政策范围围政策来源政策来源政策解政策解读读全国19大1、新晋热点三四线将加码“四限”，信贷资金监管愈加严苛；2、租购并举住房制度需供地予以支持，并培育规模化租赁企业；3、提高人民收入水平及购买力，助推房助推房地地产产市市场场更好、更快更好、更快发发展；展；两会1、稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税；2、健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监15、管；3、扎实推进区域协调发展战略；4、提高新型城镇化质量；5、更好解决群众住房问题；6、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；1 1、全国政策、全国政策2 2、本地政策、本地政策以淮安、以淮安、盐盐城、徐州等城、徐州等为为代表的新晋代表的新晋热热点三四点三四线线城市将成城市将成为为下一下一阶阶段段调调控重点，控重点，预计预计更多三四更多三四线线城市将跟城市将跟进进落落地乃至升地乃至升级级“四限四限”新政，以便新政，以便缓缓解房价上解房价上涨预涨预期，期，维稳维稳房地房地产产市市场场，但整体来，但整体来说说楼市政策相楼市政策相对对温和。温和。土地市土地市场火爆火爆,地王托市地王托市,支撑后市价格16、支撑后市价格市市场信心信心2 2：土地拍：土地拍卖土拍市土拍市场场的火爆，一方面体的火爆，一方面体现现出大型开出大型开发发商商对对于三四于三四线线城市的城市的扩张扩张，另外一方面也体，另外一方面也体现现了开了开发发企企业对业对于于镇镇江市江市场场前前景的看好。景的看好。3.30日日镇镇江主城成功拍出江主城成功拍出5块块土地，土地，恒通以成交楼面地价恒通以成交楼面地价6360元元/拿下南徐拿下南徐R1804地地块块，南徐迎来首个商，南徐迎来首个商业综业综合体，合体，另另联发联发和天地源首次和天地源首次进进入入镇镇江，江，今年今年镇镇江房企数量版江房企数量版图图将将扩扩大。大。土地市土地市场场表表17、现现（17-18年）年）土地成交：土地成交：28幅，166.29万平米其中，商住用地142万平米，商办用地24万平米成交金成交金额额：163.9亿元 2013年2014年2015年2016年2017年2018年0200400600050100308.9117.415136.31121.9744.32569241.8296.385.88209.73101.3276433772082013年年-2018年年经营经营性用地成交情况性用地成交情况成交面积（万方）建设面积（万方）房房企企拿拿地地情情况况恒大恒大润州地州地块中海中海润州地州地块本案本案中南丹徒地中南丹徒地块雅居雅居乐京口地京口地块碧桂园京18、口地碧桂园京口地块南京建南京建发新区地新区地块融融创新区地新区地块碧桂园丹徒地碧桂园丹徒地块20172017年年5 5月拿地，首开月拿地，首开20182018年年3 3月月预计首开首开20182018年下半年年下半年预计首开首开20182018年下半年年下半年预计首开首开20182018年下半年下半年年预计首开首开20182018年年中年年中20172017年年1212月已开月已开盘预计首开首开20182018年年中年年中预计首开首开20182018年年中年年中拿地房拿地房企企项目目快速入快速入市市新新项目目预计在在1818年年中与下半年集中上市，建年年中与下半年集中上市，建议早早动作作抢客客19、户，尽量避开，尽量避开竞品干品干扰20182018年年2 2月月20182018年年6 6月月时间20172017年年5 5月拿地，首开月拿地，首开20182018年年2 2月月本案本案销售期售期启迪启迪协新地新地块预计首开首开20182018年年中年年中房企拿地意愿增房企拿地意愿增强，镇江楼市江楼市进入入“短平快短平快”阶段段从以下房企拿地从以下房企拿地时间到到预计首开首开时间来看，所有来看，所有项目均是秉持快速入市，快速去化理念。目均是秉持快速入市，快速去化理念。中南京口地中南京口地块预计首开首开20182018年下半年年下半年市市场信心信心3 3：房企：房企动态市市场迅速上行，量价迅速上20、行，量价齐升升排名项目套数面积（万方）金额（亿元）1中南御锦城132015.0114.182美的城139615.3112.573镇江苏宁广场6067.0510.484招商湾小区7929.339.665宝龙国际花园98812.818.586风景城邦南郡113011.477.927中南世纪城5187.147.70 8江山名洲4516.245.829中建大观天下5286.345.6810太古城9855.515.4920172017年开始年开始镇江楼市全面增江楼市全面增长，量价激增，商品住宅，量价激增，商品住宅库存告急，目前楼市均价存告急，目前楼市均价约93319331元元/。预计20182018年楼21、市形成入市潮，年楼市形成入市潮，库存走高，整体呈存走高，整体呈现量跌价升量跌价升趋势，镇江正式步入江正式步入“万元万元时代代”。市市场信心信心4 4：供：供销需求需求2013年2014年2015年2016年2017年2018年0200400050001000025424416216920246.522817119528329452.86559636763296382825392882013-2018年供年供销销价走价走势势供应面积（万方）成交面积（万方）17.317.517.717.917.1118.118.302040600500010000供应量（万）,17.3,20.5供应量（万）,1722、.4,14.3供应量（万）,17.5,20.5供应量（万）,17.6,13供应量（万）,17.7,11.6供应量（万）,17.8,15.4供应量（万）,17.9,27.3供应量（万）,17.1,4.5供应量（万）,17.11,31.2供应量（万）,17.12,21供应量（万）,18.1,24.4供应量（万）,18.2,9.7供应量（万）,18.3,12.454.927.621.822.917.616.614.119.518.223.6918.815.118.97696828389148602940490139230926493388857950991159209镇镇江商品住宅全市月度供江商品住23、宅全市月度供销销价价供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）2017年美的、中南等老牌房企依旧强势跻身TOP排行榜；主城主城领跑全市，地王效跑全市，地王效应助推价格上助推价格上涨20182018年主城区仍是供年主城区仍是供货集中区域，丹徒依旧受集中区域，丹徒依旧受“宁宁镇扬”影响，成影响，成为投投资客看好的客看好的热点区域。点区域。市市场信心信心5 5：板：板块需求需求润州京口丹徒丁卯大港02000400060008000100001200010767104398564747869352018年各区域均价均价（元年各区域均价均价（元/）25.8%25.7%25.1%10.1%13.3%201824、年各区域成交占比年各区域成交占比润州京口丹徒丁卯大港润州京口丹徒丁卯大港051015202522.74.114.31.93.513.613.513.25.372018年区域供年区域供销销价走价走势势供应量（万方）成交量（万方）润州京口丹徒丁卯大港01020304050024681046.38.429.79.711.98.71.75.45.47.4各区去各区去库库存及去化周期存及去化周期库存（万方）去化周期从从竞争范畴来看：争范畴来看：根据根据项目目竞争能争能级可分可分为2 2级，分，分别为区域内区域内竞争争、以及全市以及全市同同价格、同物价格、同物业竞争争。本案同区域内1个在售项目，1个项目等25、待新推，价格与时间趋向同致市场竞争激烈，未来竞争将不再是区域内竞争，更是全市竞争。本案中南地块东方诚园恒大华府中海润江府启迪协信地块碧桂园玖仰 核心：一核心：一级竞争争为同区域同区域竞争：争：地块位于京口区滨江板块，区域目前在售待竞品项目较少，售价11000-14000元/，产品以高层、大平层、叠加为主，主要主要以碧桂园以碧桂园滨湖湾叠加湖湾叠加产品品及即将新推的及即将新推的东方方诚园园竞争争为主主。次核心：二次核心：二级竞争争为全市同全市同价格物价格物业竞争：争：选取镇江预计18年-19年继续销售的单价12000-20000元/之间，为高层的项目，如中海润江府、恒大华府，或不同物业产品总价在26、200-300万元/套之间，如碧桂园玖仰叠加产品进行对比研究参考，以上均有一定可能成为本案的竞品。市市场信心信心6 6：竞争半径争半径碧桂园滨湖湾二二级级竞竞争争一一级竞级竞争争中海中海润江府江府打造打造104-153104-153的洋房、小高的洋房、小高层、高、高层产品，品，20182018年年2 2月月开开盘共共推出推出419419套房源，开套房源，开盘去化率去化率为30%30%，开，开盘销售价格售价格:小高小高层1.64-1.781.64-1.78万元万元/,洋房洋房1.8-1.971.8-1.97万元万元/；1 1、基本信息、基本信息项项目基本信息目基本信息汇总汇总项项目地址目地址北府27、路以北、九华山路以西开开发发商商中海占地面占地面积积16.28万方总总建面建面积积26.70万方容容积积率率1.64预计预计当期当期户户数数713楼面价楼面价9450元/3 3、户型配比型配比2 2、项目情况梳理目情况梳理u区位：区位：位于镇江市政府北侧，临近镇江高铁站，万达广场等；u交通：交通：11路、17路、36路、42路、82路数十条线路在万达广场站下车；u外部配套：外部配套：万达广场，常发广场，第一人民医院，高铁站；u与本案与本案竞竞争：争：与本案洋房、高层产品重叠、价格方面也形成同质化竞争；u优优劣劣势对势对比：比：城市发展重心所向，品牌优势，豪宅级别的奢装高品质，但由于地王项目，拿28、地价格造成产品价格较高；u18年推年推盘盘情况情况：目前项目主要以去化库存为主，暂无加推计划。4 4、售楼、售楼处实景景市市场信心信心7 7：案例：案例恒大恒大华府府打造打造143-171143-171的小的小高高层、高、高层产品品，一期共一期共492套（套（4栋栋高高层层+2栋栋小高小高层层），产产品精装品精装报报价价3500-4000元元/。市市场信心信心7 7：案例：案例1、基本信息项目基本信息汇总项目地址黄山西路以南、九华山路以西开发商恒大占地面积14.90万方总建面积27.5万方容积率1.85预计户数1924楼面价8490元/3、户型配比2、项目情况梳理u区位区位：一城之上，对望市政29、府，临近镇江高铁站，万达广场等；u交通：交通：11路、17路、36路、42路、82路数十条线路在万达广场站下车；u外部配套：外部配套：万达广场，常发广场，第一人民医院，高铁站；u内部配套：内部配套：幼儿园、社区居委会、超市、商业街、运动场地、会所、露天停车位；u优优劣劣势对势对比：比：城市发展重心所向，品牌优势，豪宅级别的奢装高品质，但由于地王项目，拿地价格造成产品价格较高；u与本案与本案竞竞争：争：与本案高层产品及价格方面也形成同质化竞争；u18年推年推盘盘情况情况：目前项目主要以去化库存为主，暂无加推计划。4、售楼处实景恒大首推楼栋物业类型面积房型总套数面积10#高层163.69四室两厅两30、卫325238.08143.42四室两厅两卫324589.4411#169.86四室两厅两卫488153.28148.91四室两厅两卫487147.6812#169.86四室两厅两卫488153.28148.91四室两厅两卫487147.6814#163.5四室两厅两卫304905143.25四室两厅两卫304297.515#171.21四室两厅两卫447533.24150.08四室两厅两卫446603.5216#161.31四室两厅两卫447097.64156.53四室两厅两卫446887.32合计49277753.66策略核心：策略核心：突出本案品牌、突出本案品牌、户型、品型、品质和理念和31、理念优势市市场竞争策略争策略入 市 节 奏：本 案 预 计 于 1 8 年 年 中 首 推，与 区 域 内 及 全 市 部 分 待 上 市 项 目 入 市 时 间 重 叠，竞争相对激烈，镇江楼市进入“短平快”阶段；市 场 威 胁：2017年镇江楼市上半年销售高涨，去库存加速，“量价齐升”，但在经历市场大热且经过外地投资客”疯狂抢房”后，本地客户恐慌购房难以为继，市 场 机 会：2 0 1 8 年 本 案 以 高 端 产 品 入 市，在 主 城 区 拥 有 品 牌 优 势 情 况 下 又 形 成 品 质 优 势 ，现今镇江市场，产品内在价值力塑造成为房企高溢价策略，改善成为避风港，120-14032、产品供销逐年走高，去化速度加快，市场态势仍较好，驱动镇江高端产品蔓延，预计2018年形成入市潮，销售量或有一定幅度量缩，区域内老换新需求明显，短期卖方市场占主导；潜 在 竞 争：下半年市场逐渐趋于平稳，多幅高价地块入市，地价上升量及房价或将达到一个新的高度；抢节奏，奏，抢时间，树标杆，杆，强化核心价化核心价值力力客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心 PARTPART 2 2 识人物人物首先，我首先，我们需深入研究需深入研究竞品客品客户及及区域客区域客户变化的化的3 3个个维度度在洞悉区域市在洞悉区域市场之之变外，了33、解客外，了解客户变化成化成为我我们研究客研究客户的首要命的首要命题2016-20182016-2018年年镇江的房江的房产市市场在在变，客，客户的心的心态也在也在变CustomerTATA描摹本案目描摹本案目描摹本案目描摹本案目标标客客客客户户绿绿城城城城东东方方方方诚诚园园园园中海中海中海中海润润江府江府江府江府苏苏宁广宁广宁广宁广场场恒大恒大恒大恒大华华府府府府参考参考竞品品项目目成交客成交客户情况情况竞品客品客户分析分析苏宁广宁广场：客客户主要来自京口区，占比主要来自京口区，占比41%41%，其次，其次为润州区，州区，占比占比32%32%。住宅,润州区,41,32%住宅,京口区,52,434、1%住宅,丁卯,9,7%住宅,丹徒新区,13,10%住宅,乡镇,2,2%住宅,南京,6,5%住宅,其他,4,3%润州区京口区丁卯丹徒新区绿城城东方方诚园、园、苏宁大平宁大平层客客户主要来自京口区，以地主要来自京口区，以地缘性客性客户为主，其次是主，其次是润州区，也有周州区，也有周边城市的投城市的投资客前来客前来购买，主要以南京，主要以南京为主。主。绿城城东方方诚园：园：客客户主要来自京口区，占比主要来自京口区，占比48%48%，其次其次为润州区，占比州区，占比36%36%。住宅,润州区,36,36%住宅,京口区,48,48%住宅,丁卯,4,4%住宅,丹徒新区,7,7%住宅,乡镇,1,1%住宅,35、南京,3,3%住宅,其他,1,1%润州区京口区丁卯丹徒新区客户档案张先生年龄：47岁职业背景：私营业主家庭结构：两代居+一孩私家车：奔驰置业项目：苏宁广场认购户型：151三房物业市值：190万 绿城东方诚园 苏宁广场 客户样本 Customer sample“市区地段好地段好，交通便捷，出行方便，喜欢大平层，视野好野好，且生活生活便利便利。”客户档案王先生年龄：43岁职业背景：金融高管家庭结构：两代居+一孩私家车：奥迪置业项目：苏宁广场认购户型：133三房物业市值：170万“身身份份的的象象征征，学学区区房房，配配套套完完善善，项目高端，上档次，改改善善居居住住的的首首选。”客户购买第一类特征36、：价格丨 地段丨品质丨尺度客户购买第二类特征：首改，从居住需求到品质需求 Customer sample 竞品客品客户分析分析中海中海润江府：江府：客客户主要来自京口区，占比主要来自京口区，占比43%43%，其次，其次为润州区，占比州区，占比40%40%。恒大恒大华府：府：客客户主要来自主要来自润州区，占比州区，占比42%42%，其次，其次为京口京口区，占比区，占比36%36%。数量,润州区,62,40%数量,京口区,67,43%数量,丁卯区,6,4%数量,丹徒新区,12,8%数量,乡镇,2,1%数量,南京,5,3%数量,其他,1,1%润州区京口区丁卯区丹徒新区乡镇南京其他住宅,润州区,52,37、42%住宅,京口区,44,36%住宅,丁卯,6,5%住宅,丹徒新区,11,9%住宅,乡镇,1,1%住宅,南京,6,5%住宅,其他,2,2%润州区京口区丁卯丹徒新区乡镇南京其他中海中海润江府和恒大江府和恒大华府客府客户主要来自主要来自镇江江润州区和京口区，以地州区和京口区，以地缘性客性客户为主；主；还有部分以南京有部分以南京为主的周主的周边城市的投城市的投资客。客。客户档案陈先生年龄：44岁职业背景：公务员家庭结构：三代同堂+一孩私家车：奥迪置业项目：中海润江府认购户型：153四房物业市值：280万中海润江府 恒大华府 客户样本 Customer sample“万达广场成为镇江又一新的商业聚集地38、，项目临近万达，品品牌牌高高端端，品品质有保障有保障。”客户档案唐女士年龄：36岁职业背景：私营业主家庭结构：两代居+一孩私家车：宝马置业项目：中海润江府认购户型：130四房物业市值：220万“家住润州区，习惯本本区域区域，临近高铁站，交通便捷，出行方便，项目大气目大气。”客户购买第一类特征：地段丨品质力丨品牌力客户购买第二类特征：改善，从品质需求到品牌需求 Customer sample 维度度1 1：客：客户年年龄构成更多元化，从地段、品牌与品构成更多元化，从地段、品牌与品质，到，到资源私享与服源私享与服务2016年，受南京市场的影响，镇江楼市开始逐渐升温，开始慢慢出现供不应求的现象，此时39、刚需及投需及投资客客户都开始活跃在市场上，主要客户年龄段在35-4535-45之之间。2017年，镇江市场真正火爆起来，几乎所有楼盘都出现一房难求的现象，越来越多越来越多的投的投资客及南京溢出客客及南京溢出客户来到来到镇江，江，此时客户主要集中在25-3525-35之之间。2018年，在经过一年多的火热之后，加之镇江的供货量不断增加，各项调控政策的不断出台，镇江市市场预计将会有所将会有所冷静冷静。置业客户会越来越谨慎，改善客、首改客改善客、首改客户年年龄段将段将会更多元化。会更多元化。20162016年年20172017年年20182018年年25-45岁20-50岁多元化的置业客户主力客群主40、力客群区域客区域客户分析分析维度度2 2：客客户置置业需求更加两极化需求更加两极化2016年，受市场上行的影响，投资客户不断增加，刚需客户也加快了置业步伐。到2018年，预计镇江市场的置业客户将会出现投资客户相对减少，自住增多的状况，同时客户对于产品的品质、配套等的要求会越来越高，以改善为主。20182017年，镇江市场投资客户增长迅速，同时客户置业不断增加对区位发展、户型、环境、学区、交通、配套等的要求，改善客户增多。20162017自住自住 80%80%投投资20%20%自住自住85%85%投投资15%15%自住自住 65%65%投投资35%35%由早期的刚需自住为主，2016-2017投41、资客的比例越加变大，改善客户也越来越多，随着市场的降温，预计2018年投资将会相比2017年有所减少，自住客中以改善为需求的客户比例将变大。区域客区域客户分析分析维度度3 3：泛属地客将成泛属地客将成为20182018年年镇江市江市场成交主力成交主力 客群预判：在目前的市场形势下，成交节奏普遍较快，刚改产品受众更广。客户以地缘性客户为主，外地投资客户占比明显。20162016年：年：刚需自住需自住镇江人江人20172017年：投年：投资南京南京为主主20182018年年:投投资+改善改善镇江江+周周边城市城市镇江市场的置业客户以属地客为主，镇江乡镇客户为辅，满足居住需求。由于镇江市场不限购，外42、地及南京主城投资客户不断增加，但是地缘客户仍然占据很大的比例。随着宁镇杨一体化不断深入，镇江市场不断热化，客户主要以属地及南京主城为主，但是由于镇江市场的投资价值，外地客户仍有一定的比例，以南京为主。镇江市场热度下行，区域利好及价差因素，导致外地客户比例将会有所下降，地缘客户、乡镇客户、利好导入客户、价格挤压客户将会是主要客户群体。核心补充争取区域客区域客户分析分析本案推售单价20000元+按2.1万/计算，高层面积约116-168，总价243-353万元，首付款73万-106万元，贷款170万-247万元，月供9964-14477元，家庭月收入25000元以上。按2.1万/计算，洋房面积约143、10，总价231万元，首付款70万元，贷款161万元，月供9437元，家庭月收入20000元以上。按2.1万/计算，超高层面积约168-192，总价352-404万元，首付款106万-122万元，贷款246万-282万元，月供14419-16529元，家庭月收入25000元以上。客客户描摹描摹1 1一个富有的阶级，他们家境殷实，年纪轻轻，上进努力，追求自身价值的实现，喜好择邻而居，提高自身的社会地位，以个人意愿为出发点的中高端自住型客户。城市社会新城市社会新城市社会新城市社会新贵贵，实实力中高力中高力中高力中高产阶级产阶级置业目的：居住品质改善/环境改善/配套改善产品需求面积：100-130三44、房家庭结构：两口与三口之家年龄范围：25-40岁置业关注点：区域位置、配套资源、户型与细节设计、物业服务行业/职业：都市白领、家境殷实城市新贵等客客户描摹描摹2 2一个富有又看得见的阶级，他们贪图安逸，家中宾客川流不息；耀眼，这点是毫无疑问的，但不需特意提及；他们有着太多的正面标记，例如红酒、高尔夫、雪茄置业目的：圈层改善/环境改善/配套改善产品需求面积：130-170四房家庭结构：家庭结构日益丰满的三四口之家年龄范围：35-50岁置业关注点：私属性、圈层与社会地位、户型与细节设计、物业服务、环境与配套行业/职业：企业家、企事业管理层、政府机关人员等城市城市城市城市资资本中本中本中本中坚坚力量45、，社会精英圈力量，社会精英圈力量，社会精英圈力量，社会精英圈层层客客户描摹描摹3 3一个看不见的阶级，他们曾经喜欢炫耀和挥霍；后来，他们在媒体、大众的嫉恨、慈善机构募捐者的追逐下销声匿迹了；没有人对这个阶级做出了细致的研究。置业目的：空间改善/环境改善/配套改善产品需求面积：140-200四房家庭结构：孩子未满18岁的三代同堂年龄范围：45-60岁置业关注点：私属性、价值传承、大户型与细节设计、实力品牌、高端物业行业/职业：私营企业主，个体，房地产、金融企业高层等都市社会富甲之家，都市社会富甲之家，都市社会富甲之家，都市社会富甲之家，资资本雄厚本雄厚本雄厚本雄厚客客户描摹描摹4 4生活在大城市46、，主要体现为两类人，其中一类为衣锦还乡，喜欢家乡的氛围与熟悉家乡的人及物。另外，一类人厌恶大城市的快速节奏，2万/难以满足对居住理想的追求。置业目的：空间改善/环境改善/配套改善产品需求面积：100-200四房家庭结构：孩子未满18岁的五口之家年龄范围：30-60岁置业关注点：身份象征城市中心 配套与品质 实力品牌、高端物业行业/职业：老镇江人，城市荣归型客户等城市荣城市荣城市荣城市荣归归型与回型与回型与回型与回归归型客型客型客型客户户，衣，衣，衣，衣锦还乡锦还乡本案客本案客户区域属性区域属性从目前市场来看，镇江成交客户主要还是以地缘性客户为主，主要集中于京口区和润州区。随着学府和南徐板块的发47、展，部分客户易被其他区域吸引，认同滨江板块，且消费能力强，但无地缘情节。随着宁镇扬一体化的发展，在外工作的镇江人荣归镇江，看重镇江发展的前景，向往城市核心的都市化配套，不满足于其他城市的刚需产品。p 周边生活配套齐全p 交通便捷，出行方便p 户型尺度适合改善需求p 能够承受单价及总价p 周边环境满足高端需求p 都市化配套齐全且档次高p 与同类型竞争产品相比，有优势p 镇江核心发展前景p 认同项目所在区域价值，满足身份需求人群p 不满刚需，钟爱高端产品主力：离不开城中板主力：离不开城中板块次主力：易被分流的客次主力：易被分流的客户宁宁镇扬一体化，都市核心号召力一体化，都市核心号召力50%50%348、0%30%20%20%2016-20182016-2018年客年客户变化化客客户多元化多元化带来来产品追求的多品追求的多样化化客户对产品的需求也在不断变化，更加注重智能化及产品差异化。投投资改善客改善客带来来对配套等关注度的提升配套等关注度的提升客户需求在不断转变，同时客户对项目的学区、配套等要求在不断提升。板板块价价值提升促提升促进客客户来源多元化来源多元化随着区域板块地位的不断提升，客户范围将会越来越广，客户将会越来越多元化。产品吸引力越品吸引力越发显得重要得重要通过客户变化的预判，未来镇江市场更受欢迎的项目除了其可投资性，还要具备智能化、差异化吸引更广泛的客户群体，具备包容性吸引外域客户49、。01020304客客户核心核心诉求求镇江市江市场客客户需求的需求的转变，洞悉当下客，洞悉当下客户的内在的内在诉求求从“生存需求”向“发展需求”的心理需求转变从“个人需求”到“家庭满足”的使用功能转变对品质化、品牌化、定制化需求扩大对项目未来发展的升值性更加看重从普遍化到标签化的身份标榜转变区域客区域客户分析分析本案客本案客户精神属性精神属性本案客本案客户精神属性精神属性不离红尘 不远城心 后别墅客群“轻松下来的城心松下来的城心”有5分钟可以到达的第一人民医院，10分钟可以抵达的商业圈开窗见水，开门进园宅在长江路滨江带的长江府有花鸟、鱼虫、清风、朗月、新鲜空气有契合情结的阳台，露台更要有随叫随50、到的服务、喝茶吃饭的高档餐厅、圈层交流的会所不是人人要找都能找到他的私宅。“晴耕雨晴耕雨读”的生活方式的生活方式本案客本案客户预判判他他们就是本案需要感就是本案需要感动的那些人：的那些人：渴望占有核心城市稀缺渴望占有核心城市稀缺资源源以以领锋城市脉搏城市脉搏为荣耀的高荣耀的高产阶层一个公式即可概况：一个公式即可概况：品牌影响型品牌影响型+产品功能型品功能型+品品质享受型享受型+圈圈层面子型面子型+未来投未来投资型型=本案客本案客户群群易居易居认为，本案所，本案所处区域大区域大盘云集，云集，规模、配套日益成熟，如何找到目模、配套日益成熟，如何找到目标客群才是关客群才是关键！我我们需要更深入挖掘本51、案高端客群！需要更深入挖掘本案高端客群！立足城心立足城心 占位全城占位全城 辐射射苏皖皖 拓展泛属地客与城市荣拓展泛属地客与城市荣归型客型客户u2018年，在经过一年多的火热之后，加之镇江的供货量不断增加，各项调控政策的不断出台，镇江市场预计将会有所冷静。置业客户会越来越谨慎，改善客、首置客户年龄段将会更多元化。u2018年，镇江市场热度下行，区域利好及价差因素，导致外地客户比例将会有所下降，地缘客户、乡镇客户、周边城市客户、利好导入客户、价格挤压客户将会是主要客户群体。易居易居观点点客客户u2018年，镇江高端住宅越来越多，镇江房价不断上涨，因而客户群体在不断变化，改善客越来越多，对项目及产52、品的要求越来越高。PART 3 择精粹精粹客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心遍观镇江市场，全市高端项目无一不是拥有自己独一无二的标签中海中海润江府：匠心与精工江府：匠心与精工碧桂园玖仰：运河文脉墅式豪宅碧桂园玖仰：运河文脉墅式豪宅恒大恒大华府：府：9A9A奢装奢装标准准长江府：江景豪宅江府：江景豪宅 外外滩风情情与伦敦、巴黎一样，在中国的土地上，同样流淌着这样的河流，一如重庆、武汉、南京、镇江、上海多元多元一体的中一体的中华文明与文明与长江文化江文化重重庆武武汉上海上海南京南京镇江江源于源于“世界屋脊世界屋脊”的53、的长江，江，为中国所独有，滋养了中国大地数十座不同性格的城市：中国所独有，滋养了中国大地数十座不同性格的城市：热情如重情如重庆，大气如武，大气如武汉，繁，繁华如上海如上海在在诸多个性多个性鲜明的城市中，最明的城市中，最为独特的独特的还是是千年古城千年古城-镇江江。千年长江滋养下的城市纵观世界地图，每个举足轻重的城市都有一条自己的河流 CITY CHARACTER AND RIVER 长江府，生而江府，生而骄傲傲镇江江现代金融的代金融的发源地源地那时候的长江路，还叫苏北路，全长2500米，长江和运河在镇江古城交汇，这两条黄金水道，给镇江带来无限商机，苏北路正北临长江，两水交汇点平政桥就在道路中心54、，加之1908年沪宁镇江站建立，解放后新货场的扩建，因而这里交通繁忙，商贾云集，成为南来北往人流、物流的集散地。拿准历史发展的脉络，才能领会政府规划长江路新外滩的始末20世纪的苏北路（今长江路），古老的镇江港，镇江现代商业文明的发祥地长江路，城市新外江路，城市新外滩，镇江江现代金融的最后的代金融的最后的烫金地金地块；也是在也是在这里，里，镇江豪宅江豪宅3.03.0时代，即将开启代，即将开启四线一带穿，三线贯全局从过去的港口码头、黄金水岸到如今的珍珠项链、金融中心长江路，始终都是城市发展进程中不可或缺的一部分【长江府】以极大城市稀缺资源及文化情怀打造城市地产标杆历史与机遇的碰撞，赋予【长江府】继55、往开来的城市发展使命既是对城市封面的全新再造，更是对镇江城市文化的基因重组|长江府江府 项目价目价值归纳傲然江上傲然江上五大高定五大高定产品体系品体系傲生活傲生活独家三会所配置 顶级高尚生活傲江景傲江景城市CLD黄金地段 正观一线江景傲傲领域域特色文化商业 优质学区资源傲文化傲文化镇江文化发源地 历史与经济文化并重傲科技傲科技10大科技系统+10大智能系统+10大精装品牌+10大园林体系资源私享源私享傲傲江景江景城市黄金地段，正城市黄金地段，正观一一线江景江景本项目位于镇江滨江板块，是镇江顶级豪宅区，景观资源稀缺，土地价值寸土寸金；项目位置坐北朝南，正观一线长江风光，观景视角更胜北固湾及诚园；56、紧邻主城核心大市口，车程5分钟内可达距万达商圈、镇江火车站，车程15分钟可达各大金融服务机构汇聚2500米长江路风光带环境舒适宜居，城市功能完备功能完功能完备，宜居宜人，宜居宜人享主城享主城优质配套配套配套私享配套私享傲傲领域域特色文化商特色文化商业，优质学区学区资源源本项目于城市现代与历史交汇处，规划镇江最具文化社区商业，延续西津渡，打造具有镇江文化特色商业街；项目周边学府林立，享有从幼儿园、小学中学、大学优质的一站式教育资源。钟灵毓秀之地荟萃学府人文殿堂幼儿园：艾迪儿朝阳楼幼儿园早教中心、大地幼稚园小学：中华路小学、江苏省实验小学、宝塔路小学、金山小学中学：镇江第六中学、崇实女中、穆源民族57、学校大学：江苏大学北固校区、江苏科技大学西校区镇江江实验小学学区房小学学区房优质配套一站式教育配套一站式教育历史人文史人文傲文化傲文化千年千年传承，承，镇江最具文化底江最具文化底蕴的区域的区域本案地处镇江三山中心地段，20世纪时为镇江最繁华的交通口岸，是镇江经济发源地；本案紧邻西津渡、大西路文化古街，汇聚古今历史名人故居，文化气息浓郁。【长江府】拥有城市不可复制的人文资源开发理念：构建融入镇江历史、文化和未来的奢华生活金山金山北固山北固山焦山焦山西津渡西津渡产品品创新新傲生活傲生活空中花园空中花园宴会及休宴会及休闲区区大型健身中心大型健身中心镇江首例江首例“三会所三会所”配置配置，精装双大堂，58、正，精装双大堂，正观一一线江景，完全体江景，完全体现顶级高尚生活，高尚生活，仅为业主主专属。属。凭【长江府】业主VIP卡，可免费享受社区内全套顶级配套，会所内打造豪华恒温泳池、智能跑步机、机器人送餐服务等生活模式生活模式傲科技傲科技科技与智能主宰生活科技与智能主宰生活，全生命周期社区，全生命周期社区项目将在区域内打造镇江顶级科技智能化、数字化社区1010大大科技体系科技体系1010大智能体系大智能体系1010大品牌体系大品牌体系1010大大园林体系园林体系我们对长江府项目在产品附加值上提出四大附加值10大科技系统+10大智能系统+10大精装品牌+10大园林体系【并将四大价值体系在后续推广上加以59、权威标签认证】什么什么产品才能代表最高系品才能代表最高系产品？品？让我我们先从国内代表先从国内代表项目做目做对标分析分析北京当代万国府北京当代万国府上海万科翡翠上海万科翡翠滨江江南京南京长发羲和羲和上海融上海融创壹号院壹号院关于关于长江江府府1010大大科技体系科技体系参考案例北京当代置参考案例北京当代置业万国府万国府科技案例参考：科技案例参考：北京当代北京当代1010大大科技科技产品体系，目前国内品体系，目前国内领先的科技系先的科技系统全屋智能系全屋智能系统全置全置换新新风系系统全屋地暖系全屋地暖系统同同层排水系排水系统打造镇江首家10大科技安防系统社区NO.1NO.1全区指全区指纹认证系系60、统唯一永不丢失的钥匙NO.2 APPNO.2 APP终端遥控系端遥控系统穿越领域 搭建智能生态NO.3NO.3可可视对讲系系统全局可视对讲，一键呼叫服务NO.4NO.4车辆远程程识别系系统无障碍通过，无停留更畅心NO.5 NO.5 全区全区WIFIWIFI覆盖系覆盖系统一个生活场景 不一样的免费流量 NO.6NO.6情景光控系情景光控系统让光成为您的仆人，随心所亮NO.7NO.7脸部部识别系系统通过脸部识别确认，即方便又快捷NO.8NO.8实时资讯系系统给梳妆打扮更充分的理由NO.9NO.9实时监控系控系统万里之遥 随时为您看家护院NO.10NO.10防走失系防走失系统5大最高检社区应急 岂止61、安全关于关于长江府江府10大智能体系大智能体系参考案例上海万科翡翠参考案例上海万科翡翠滨江江防盗防盗报警器或警器或摄像像头：提供提供远程程监控控功能、功能、报警功能。警功能。发电机：机：可可远程程监控控发电机是否工作，机是否工作，并并获得得远程支持服程支持服务。恒温器：恒温器：远程控制家中温度，部分程控制家中温度，部分产品品还具有学具有学习功能。功能。冰箱：冰箱：通通过手机通知提醒用手机通知提醒用户冰箱状冰箱状态。厨具：厨具：通通过手机手机进行行预热、设置定置定时功能等。功能等。门锁：智能智能门锁可将手机作可将手机作为电子子钥匙，匙，或是通或是通过远程授程授权电子子钥匙匙给其他人。其他人。洗衣62、机及烘干机：洗衣机及烘干机：监测洗衣、烘干状洗衣、烘干状态。照明：照明：各种智能灯泡可以用手机控制各种智能灯泡可以用手机控制开关、开关、颜色色变化、化、闪烁模式。模式。烟烟雾探探测器：器：如果家中起火或瓦斯泄如果家中起火或瓦斯泄漏，会漏，会发送通知送通知到用到用户的手机上。的手机上。水水报警器：警器：监测水管是否漏水、通水管是否漏水、通过手机关手机关闭总水水阀。智能案例参考：智能案例参考：上海万科翡翠上海万科翡翠滨江江10大智能大智能产品体系，目前国内品体系，目前国内领先的智能系先的智能系统【第一梯第一梯队】Nest10大智能家居系大智能家居系统“物物联网网时代悄然来代悄然来临 让智能智能设备63、走入家中走入家中镇江首个江首个“Nest”十大科技智能十大科技智能Home系系统关于关于长江府江府10大品牌大品牌体系体系中海VS恒大-精装对比德国威能水地暖科勒卫浴西门子高端厨具大金空调迈仕特尔地板自然环保美诺厨房电器整体橱柜当代龙头/吉徕面板/卡德维浴缸工艺净化亨特道格拉斯窗帘系统iPhone远程控制贴贴心精装心精装心精装心精装100100100100项项精致精致精致精致细节细节，定制人性化、精致化舒居，定制人性化、精致化舒居，定制人性化、精致化舒居，定制人性化、精致化舒居精工关于关于长江江府府8大大园林体系园林体系参考案例上海融参考案例上海融创壹号院壹号院l铁艺围栏系系统l立体园林系立体64、园林系统l风情雕塑、小品装情雕塑、小品装饰系系统l垃圾收垃圾收纳系系统l户外音外音乐系系统l降噪降噪绿化系化系统l园林园林喷雾系系统l特色水景系特色水景系统依照依照“立体立体+彩色彩色+水系水系”打造垂直立体园林打造垂直立体园林，采用，采用东南南亚风格，格，满足足高端家庭个性化需求，打高端家庭个性化需求，打造造绝无无仅有有贵宾体体验，使使业主享有主享有惬意、安心和人文关意、安心和人文关怀的生活空的生活空间，也是作也是作为现房房销售重点售重点打造之打造之处。园林体系注重园林体系注重艺术感感八八进式园林景式园林景观园林景园林景观组团：礼境、：礼境、乐境、秘境境、秘境礼境：闲庭信步，以礼入景乐境：动65、静皆宜，人生之乐秘境：密林漫步，人生四季园中都市园中都市 林中之境林中之境礼境秘境示范区示范区艺术感感乐境园林景园林景观：礼境：礼境利用入口大门，轴线景亭，转换廊架，形成多变的园区。“礼礼”仪轴承，迎承，迎宾四方四方观礼之亭，往来礼之亭，往来“礼礼”上上水中卡座，水中卡座，“礼礼”谈众生众生示范区示范区艺术感感示范区示范区互互动感感参照参照“时间+空空间+年年龄”三个三个维度，度，充分考充分考虑虑老人老人/青年青年/儿童等不同年儿童等不同年龄龄段群体的社区活段群体的社区活动动需求，以需求，以运运动动、休、休闲为闲为核心，将社区运核心，将社区运动动渗透在社区景渗透在社区景观观中，中，打造全打造全66、龄周期社区生活。周期社区生活。时间2424小小时年年龄 幼中老幼中老空空间 多多场所所0303儿童主儿童主题乐园园0808多元多元动感地感地带1010老年健康广老年健康广场0202邻里生活街区里生活街区0505宠物物欢聚天地聚天地0606亲亲阳光草坪阳光草坪0707碧波泳池水景碧波泳池水景0909温馨温馨亲子果园子果园0 01 夜光运夜光运动跑道跑道04 四季植物四季植物课堂堂互互动感感园林景园林景观：乐境境从社区主入口，至次入口沿线，组团式全冠移植名贵景观树木，营造置身林中花海之感。园林景园林景观：秘境：秘境示范区示范区艺术感感榉世无双世无双（榉树）暗香盈暗香盈莹（桂花（桂花类）空谷幽空谷幽67、兰（广玉（广玉兰）常相厮守常相厮守（香樟）（香樟）落落樱缤纷（樱花花类）世界级外滩文脉之上TOP系作品Four-ten镇江首个全生命周期江景奢装豪宅 项目定位目定位天之骄子 地标豪宅 风情外滩 帝星品质-【长江府】脉承千年 领袖江山The leader of the Millennium项目目sloganslogan千年江山史，文韵一脉传。当旧时代即将成为过去，新时代大门正在开启，那些高瞻远瞩的人，那些做好准备的人，那些紧跟时代步伐的人，必将与时代同行，与城市齐头并进，成为时代的领袖。备选sloganslogan镇江长江 藏江 PART 4 谋出路出路客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心68、市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心销售策略售策略价格信心：价格信心：周周边二手房价格、城市限价突破二手房价格、城市限价突破三大三大维度度进行价格分析行价格分析1 1、二手房价格：周边二手房毛坯价格均在12000-17000/元左右，（如：招商北固湾精装16000-17000元/，毛坯13000-14000/、江河汇12000-13000元/、凤凰和润13000-14000/、如意江南12000-13000/等）价格参考依据2 2、周边新房价格：1）凤凰和润11500元/（已与二手形成倒挂）。未来周边存量不足，新房告急。给予片区整体价格支撑。价格参考依据369、 3、城市限价：新地块中海、恒大备案价格19000-19500元/，已于已创造城市价格新高度。城市参考依据总结：整体：整体镇江市江市场价格以有高价支撑，周价格以有高价支撑，周边片区中海恒大的价格近片区中海恒大的价格近2000020000/，为本案新房本案新房销售奠定基售奠定基础，价格支撑明价格支撑明显，限价，限价问题已有突破案例，后期溢价有已有突破案例，后期溢价有较大空大空间。销售策略售策略价格策略：价格策略：周周边新房价格、城市限价突破新房价格、城市限价突破市场走势：在2018年一季度中海及恒大面世，客户将会逐步接受镇江豪宅价1.9万+价格。另18年年中，去年新地块将进入集中开盘时间，镇江整70、体价格将会有明显拉升，“1.2万-1.5万+”项目各区域将集中面世，客户也在上半年有时间消化市场价格带来的观念冲击，降低高价抗性。恒大价格策略恒大价格策略：恒大采取高开平走的价格策略，但前期客户接受度较低，需要时间让市场接受，所以前期销售压力较大；中海价格策略中海价格策略：中海采取低开高走策略，且抢先恒大提前入市，占领客户先机前期销售呈现火爆场面；长江府江府销售策略建售策略建议：高开高走，占得先机高开高走，占得先机销售策略售策略价格建价格建议：依据周依据周边新房及二手价格，精装新房及二手价格，精装标准，品牌效准，品牌效应等多等多维度考度考虑高层住宅（精装）：2018年9月入市价格198001971、800元元/权数 中海润江府恒大华府招商精装本案 区域因素 地段现状 7%100100100100生活配套 6%100100100100交通因素 9%100100100100自然景观 9%9090100100教育配套 8%9090100100区域发展 8%9595100100个别因素 项目规模 4%959590100附加值 4%959295100建筑规划 7%929090100户型规划 8%959590100园林景观 8%959090100社区配套 5%959590100物业水平 2%10010090100精装标准5%959585100品牌价值 5%100100100100交付时间5%100172、00100100修正指数 0.97810.97050.9611成交均价（元/）190001950017000（预估）/可比权重 40%40%20%/项目毛坯静态价格建议（元/）19778整整盘货盘货量量盘盘点点 共共7 7栋栋楼，楼，住宅住宅整体整体634634套，面套，面积积9.69.6万平方米万平方米，商商业1.541.54万方。万方。超高层192超高层168高层168高层142高层142（北厅）高层116洋房1107612435长江府主力户型介绍户型分布楼栋建筑面积户型总套数占比（）（户）110平2-3号楼105三房两厅一卫203%116平4-6号楼116三房两厅一卫15024%142平73、4-6号楼145三房两厅两卫15024%168平1、7号楼168四房两厅两卫24839%192平1号楼192四房两厅三卫6811%楼栋建筑层数户型建筑面积（）总套数（户）备注1号楼38层192、168359042041-2层架空,中间2层架空2号楼5层1101100103号楼5层1101100104号楼21层142、11610320805号楼29层142、116139321081层架空,2层物业用房6号楼29层142、116144481121层架空7号楼29层168188161121层架空小计95620634商业15396总合计111016销售策略售策略销售策略售策略推售策略：推售策略：周周边74、新房价格、城市限价突破新房价格、城市限价突破整体市场推售以根据各项目客户蓄水情况进行推售铺排，但整体以小步快跑和集中引爆两种方式为主。恒大的推售策略：小步快走，快打快销，首开2栋，合计153套，面积段143-171，针对大户型产品进行去化销售。中海的推售策略：大开大合，集中引爆，首开452套，合计6栋，面积段103-150，销售面积基本为全面积段。长江府推售策略：江府推售策略：大开大合与小步快走相大开大合与小步快走相结合合销售策略售策略推售策略推售策略 入市出市皆引爆，分面入市出市皆引爆，分面积段推售，形成段推售，形成挤压首推江景高层+洋房 聚人气赚关注首推一期最好位置7#楼168平江景房+675、#楼116平、142高层及2-3#楼洋房产品同时入市，吸引不同产品类型客户在短时间内聚集本案，在满足销售的同时赚取市场关注度，抢夺客户资源和市场客户资源。月月加推，产品交叉并举每月补充售罄产品，保证双线同时快速去化。组合出拳，名利双收保留优质位置、后期推出，强化配合效应。月月有加推，产品交叉推售，高层不同面积、洋房双线去化周边去化速度招商北固湾（2017年）高层375套，5.03万方；洋房405套，3.98万方（售罄）别墅12套，0.31万方共计：764套，8.83万方 2018年2019年销售策略售策略推售推售节奏奏 20182018年年 大定目大定目标标 10 10亿亿 ，两，两年年实现实76、现25.325.3亿总销亿总销目目标标6月7月8月9月10月11月临时展厅开放首开加推加推12月加推加推加推15.215.2亿售楼处开放盛大开盘18年推盘整盘推售月份产品楼栋货量（方）货值（万元）均价涨幅2018年9月高层7#、6#3326465863198002018年9月洋房2-3#22005060230002018年10月高层5#1393227585198002018年11月商业1539653886350002019年超高层1#3590476777213848%2020年高层4#1032023834230958%合计111016253005商业部分推盘将按工程节点及客户量进行推售年度2077、182019楼栋2-3号楼 5-7号楼 商业1-4号楼面积（万）6.54.6整整盘盘价格价格住宅住宅目目标标25.225.2亿 实现实现住宅住宅均价均价2.12.1万元，万元，住宅住宅总销总销2020亿亿，商，商业均价均价3.53.5万元，万元，总销5.35.3亿。2018年2019年销售策略售策略按年度8%的涨幅，测算整盘价格。2018年2019年05000100001500020000250003000035000400001980021400350000住宅均价（元/）商业均价（元/）销售策略售策略首开推售首开推售计划划首开目标：208套 6亿 208套认购量：认筹量：到访量：416组278、080组1:5来访认筹率1:2筹转定244套总套数：85%认购率蓄客3个月，首开去化目标8.5成。提前蓄客全城蓄客集中收客、洗客类别2018年6月2018年7月2018年8月总计销售指售指标208208套套线上推广100100130330自媒体炒作90100130320展点导入80100150330资源联动150150150450派单拓客70130180380Call客70100100270总计2080组20806月7月8月9月开盘快快称称王王攻城掠地之大开大合攻城掠地之大开大合战役役-三大策略三大策略筑筑高高墙快打快快打快销，赢得口碑及市得口碑及市场双料王双料王广广积粮粮优势资源的全方位精准79、覆盖源的全方位精准覆盖高端客高端客户大召集大召集以客以客户导向向为核心，打破常核心，打破常规营销，不走，不走寻常路常路极致体极致体验，活，活动造造势引爆全城引爆全城首首 开开阶段段营 销 总 纲首首开开营销节点点总控控品牌落地、高调炒作项目形象传播 名人证言价值呈现，盛大开盘极致圈层，全面覆盖（首开以项目周边为主，逐步向镇江全城及周边城市渗透）自媒体大V系列、新媒体投放，线上高端形象拉调性，形成立体化的宣传模式推广策略推广策略营销节点点品牌发布会售楼处公开圈层活动，异业营销线上推广上推广渠道拓展渠道拓展推广主推广主题七千年长江 等一席匠品非凡滨江岸 不凡人生境4月5月6月7月临时展点开放样板间80、开放盛大开盘品牌发布活活动策略策略名车试驾季8月9月10月11月售楼处公开一脉巨绅，一府门第 PART 5 临其境其境客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心长江府江府现场体体验关关键词城的繁华历史的人文滨江的意境其它现场包装（附件）第一重震撼体第一重震撼体验-三三进空空间空间层层递进，彰显文化感与尊贵感东方院落门第礼序，满足庭院生活理想第一第一进，风波定，波定，见天地天地第二第二进，闲庭叙，庭叙，见自己自己第三第三进，天地，天地观，见众生众生长江府江府总平平图123内部展示可参考内部展示可参考“无无锡运河十号运河十号81、”，在在售楼售楼处设立立项目目别具一格的文化体具一格的文化体验馆，融，融合合“品牌品牌馆”、“镇江文化江文化长廊廊”增添增添项目文化气息。将城市、品牌与目文化气息。将城市、品牌与项目相交融，目相交融，以以雅客的姿雅客的姿态，观园林之意境，园林之意境，寻文人之精文人之精神。神。第二重震撼体第二重震撼体验-文化文化长廊廊利用属于利用属于镇江独有的文化精神属性，打造具有城市江独有的文化精神属性，打造具有城市风情的文化情的文化长廊。廊。醋文化西津古渡米芾书法梦溪园第三重震撼体第三重震撼体验-双投影音室双投影音室售楼售楼处设置影音室，增置影音室，增设4D4D影音室，全方位展影音室，全方位展现区域版区域版82、块价价值、项目核心价目核心价值体系等；体系等；改改变以以往往影影音音室室观看看模模式式，从从声声光光效效果果，体体验营造造出出发，投投影影将将是是上上下下50005000年年的的故故事事，让人身人身临其境。其境。第四重震撼体第四重震撼体验-归心心书院院可以品可以品尝的的苏式糕点和式糕点和饮料料可以听可以听闻的的鲜花替代香料，熏香替花替代香料，熏香替代香水代香水可以触摸的可以触摸的书籍和照片籍和照片智能科技体智能科技体验电子互子互动大屏大屏电子洽子洽谈桌椅桌椅IpadIpad销售物料售物料售楼售楼处内增内增设电子互子互动大屏、大屏、IpadIpad及及电子洽子洽谈桌椅，桌椅，通通过客客户触控互触83、控互动，增加，增加项目目现场科技感，提升科技感，提升项目目调性。性。触屏茶几触屏茶几第五重震撼体第五重震撼体验-前沿科技前沿科技现场第六重震撼体第六重震撼体验-镇江江首例首例“三会所三会所”配置配置家庭会所（地下会所）运动健身/美容美体/家庭聚会/亲子游乐商务会所（小型泛会所）商务访客接待/小型会晤/高端生活品鉴艺术会所（地下会所）艺术品交流鉴赏/贵重资产保管第七重震撼体第七重震撼体验-中式园林中式园林艺术、音、音乐、建筑和、建筑和谐，将三感融入景，将三感融入景观示范区，提供更灵示范区，提供更灵动活活泼、独、独树一一帜的生活情景。的生活情景。邀邀请到享誉全球的公寓到享誉全球的公寓样板板间设计专84、家美国威家美国威尔逊室内建筑室内建筑设计公司操刀公司操刀设计样板板间，打，打造造简欧欧风格格样板板间，实现简约不失奢不失奢华的居住体的居住体验。第八重震撼体第八重震撼体验-威威尔逊亲自打造的大自打造的大师级样板板间大大户型建型建议做平做平样房房间，强调奢奢阔调性；再做两种主力性；再做两种主力户型，分型，分别精装修精装修风格新中式、格新中式、爱马仕或仕或者芬迪。者芬迪。第八重震撼体第八重震撼体验-定制化奢侈品定制化奢侈品样板板间媲美五星媲美五星级级酒店物管酒店物管团队团队，售楼，售楼处处提前体提前体验验楼楼栋栋大堂大堂2424小小时时管家，星管家，星级级酒店物酒店物业业服服务务水准水准第九重震撼85、体第九重震撼体验-至尊服至尊服务体体验 PART 5 广交广交际客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心阶段一段一.品牌品牌发声声推广推广时间：20182018年年4-64-6月月核心核心诉求：求：品牌炒作品牌炒作和和项目形象目形象预热（树神秘神秘 吊胃口吊胃口 炒炒热点）点）达成目达成目标：品牌搭台，高品牌搭台，高举高打，依托高打，依托项目品牌凸目品牌凸显资源集中源集中优势5 5张牌牌城市牌+匠心牌+媒体牌+背书牌+艺术牌如何将资源与镇江建立联系？集结青年跑酷的力量，环拍滨江水岸联合宁镇扬三地媒体圈，通过AR形式共同86、勾勒勾勒 高高度度时间：2018年4-5月活动创意点：从城市轮廓角度切入探讨城市的生长、产业与生活通过媒体的宣传及客户参与建立与城市、人之间的关系品牌品牌发声声话题热点炒作：未点炒作：未见其人其人 先先闻其声其声 公开期起公开期起势活活动：项目主目主创设计师的理解的理解品品牌牌发声声时间：2018年4-5月视频内容：通过地产与镇江结缘，讲述城市与品牌发生的故事，采访项目主创人员对长江府项目的理解，同时公公司司领导、媒体、媒体、业界大咖等集体界大咖等集体为项目目证言言，形成微电影上映，聚焦全市关注，为项目品牌发布会造势。采访对象：公司高层领导、建筑设计、园林景观、精装修设计、项目周边住民、媒体代87、表、地产大咖等。推广渠道：微信朋友圈定向、微博、高端论坛、今日头条等。城市生活城市生活艺术地地产品牌微品牌微电影影城市城市 品牌品牌 项目目话题热点炒作：点炒作：长江府媒体江府媒体业主品牌行主品牌行品品牌牌发声声品品质铸就力量就力量 共共鉴传奇奇1.通过品牌优质项目，展示品牌的力量，升华品牌的认可度，优惠项目优势。2.获取媒体认可、业内认可以及大众认可，迅速赢得口碑，达到口碑传播。渠道渠道：以朋友圈、微信公众号、纸媒、微博等自媒体为主BloombergBloomberg国国际地地产奖时间：4-54-5月；月；地点地点：项目售楼目售楼处权威背威背书镇江高端江高端科技智能豪宅，全球科技智能豪宅，全88、球权威大威大奖FIRSTFIRST当代全球精选，只为兑现镇江一座Best of Best 豪宅国际地产奖（InternationalProperty Awards）历史悠久、至今已成功举办了十七届，被世界房地产企业视为“地产界奥斯卡”。联合数十家权威机构、包括纽约时报、华盛顿邮报、星洲日报等顶尖媒体和专家团分国际、美洲、阿拉伯、亚太区、欧洲及英国本土六个地区对报送项目进行严格甄选。评奖由美国著名的彭博新闻社（Bloomberg）赞助，并得到多个著名国际性媒体鼎力支持。品牌品牌发声声话题热点炒作点炒作：权威背威背书公开期起公开期起势活活动：对话艺术名流名流品品牌牌发声声城市城市 人文人文 山水山89、水品牌文化故事品牌文化故事汇& 品牌品牌发布会布会活动内容：特邀白岩松作为本次活动的主持人，对话艺术大师王小慧，以“城市 人文 山水”为主线，叙述城市的人文情怀以及艺术气息，衔接项目文化底蕴，项目文化与城市文化不谋而合。阶段二段二.品牌文化品牌文化推广推广时间：20182018年年6-86-8月月核心核心诉求：求：项目全目全城皆城皆知知达成目达成目标：传递项目目产品价品价值信息，信息，现场实现对项目新形象地位的目新形象地位的认可与期待可与期待1.明星代言、明星效应、精英圈层营销，引爆第一轮传播高潮2.项目地块、环境优势深化，一场以滨江风光带为舞台的维密大秀，掀起对美的向往，对生活格调的追求。390、通过中式传统东方旗袍与国际潮流碰撞，强烈的反差，引发新奇，吸引客户到访。3.售楼处/样板间公开举办系列高端活动，契合项目调性和客群调性住宅公开住宅公开动作作：长江府江府营销中心公开中心公开品牌文化品牌文化起舞起舞揽风华 领袖富袖富门开开一一张张明星明星牌牌，圈粉圈粉镇江城江城经典艺术展百年镇江变迁摄影作品展经典电影“那些年，错过的好电影”奥斯卡获奖遗殊观影会经典音乐李宗盛（高晓松、beyond）经典音乐作品演奏会/音乐会6-86-8月月经典系列主典系列主题活活动品牌文化品牌文化住宅公开活住宅公开活动：绿金俱金俱乐部部 会籍会籍发布布/名流慈善夜宴名流慈善夜宴目的：增加项目高端认知地点：营销中91、心绿金俱乐部会籍发布名流慈善拍卖晚宴联办媒体：宁镇扬楼市等媒体品牌文化品牌文化活活动目的：目的：对接目接目标客群客群爱好好对接客接客户：业主主/精准客精准客户法拉利法拉利458/488458/488试驾活活动法拉利文化体法拉利文化体验晚宴晚宴联办媒体：媒体：住宅公开活住宅公开活动：豪：豪车文化体文化体验之夜之夜 品牌文化品牌文化阶段三段三.品牌体品牌体验推广推广时间：20182018年年9 9月月-12-12月月核心核心诉求：求：项目持目持续加推，圈加推，圈层维护达成目达成目标：加推加推热销，引爆市，引爆市场，全城，全城热捧捧公开期：中公开期：中华国粹国粹科技养生体科技养生体验周周品牌品牌发声92、声生命全周期科技体系解析中医养生与科技住宅的健康观自然养生讲座（四季保养、运动健康）科技养生讲座(水素水、科技睡眠公开期：中公开期：中华国粹国粹书画画艺术文化周文化周品牌品牌发声声镇江书画协会“行云”水墨画大赛“名家水墨”画展&拍卖会书非书国际现代书法艺术展持持销期：中期：中华国粹国粹戏曲曲艺术文化周文化周品牌品牌发声声南腔北调戏曲表演昆曲艺术周戏曲脸谱艺术展戏曲艺术档案展南腔北调邀约：京剧、昆曲名家演出经典曲目：牡丹亭西厢记霸王别姬贵妃醉酒持持销期：中期：中华国粹国粹饮食食艺术文化周文化周品牌品牌发声声“王的盛宴”镇江饮食文化体验“江南食神”主办赛事活动中西厨艺结合艺术米其林星级大厨圈层共享93、名门精粹音乐会名车荟萃 豪车新体验致品人生、时光印象珠宝展假日风情嘉年华之假面舞会传统文化艺术周商政领袖波尔多红酒夜持持销期：跨出界期：跨出界线之外，利用世界之外，利用世界顶级品牌影响力神秘感匹配品牌影响力神秘感匹配项目的气目的气质磁磁场品牌品牌发声声 PARTPART 7 7 快出快出击客客户信心信心销售信心售信心体体验信心信心市市场信心信心推广信心推广信心渠道信心渠道信心产品信心品信心资源信心源信心一系列围绕客户事业/生活地图、喜好及习惯展开的严密推广紧贴客户地图，高端圈层全维度覆盖品牌已震撼落地，产品需及时接力立体地拓立体地拓案例参考案例参考恒大恒大华府府截止到截止到3 3月月2525日94、，累日，累计来来访80218021组，其中渠道拓客，其中渠道拓客28072807组，占比，占比35%35%。镇江恒大江恒大华府渠道客府渠道客户来来访途径途径区域区域展点展点截客截客社区社区企企业商商业电callcall房友房友异异业共共计人数人数56156114114170270216916922522542242228128130630628072807占比占比20%20%5%5%25%25%6%6%8%8%15%15%10%10%11%11%100%100%根据以往项目销售的经验，推算本案转化需求208首开认购416总认筹量1:21:52080有效来访量立体地拓立体地拓拓客目拓客目标分解分95、解目目标有效到有效到访客客户20802080组渠道拓客渠道拓客12481248组备注：渠道来注：渠道来访占比占比60%60%。立体地拓立体地拓拓客拓客计划划集集团军式式 全城拓客全城拓客计划划建立 巡展、派单、内场、电call共计百人的营销团队，制定带看、认筹、签约等激励机制；利用激励政策促进每日外拓带客数量，从而保证现场人气爆棚，最大化促进客户认筹、下单。各团队设立分管人员，责任到人，保证执行力。执行行时间：2018/42018/8（9月开盘）拓客目拓客目标：导入来访1248组客户，每日来访9组。拓客方式：拓客方式：1、晨拓：上午以超市、社区为主；日拓：白天保持传统重点区域派单拓客；夜拓：晚96、上主要集中在商超、广场。2、周边入驻企业、城心老小区巡展，重点商超周末巡展。（制作针对性的海报物料）3、收集各类客源名单，持续CALL客邀约。立体地拓立体地拓拓客思路拓客思路“六六维度度”策略策略 4大展点拓截推召联盟7大竞品居住社区工作地点生活轨迹案场电call房友异业联盟计划来访239239组计划来访6767组计划来访488488组计划来访151151组计划来访128128组计划来访175175组“三个重点三个重点”：展点、地推、异：展点、地推、异业联盟盟“三个三个辅助助”：截客、：截客、callcall客、房友嫁接客、房友嫁接 巡展作巡展作为项目形象展示，以巡展点目形象展示，以巡展点为中97、心在各区中心在各区热门商圈商圈辐射全市范射全市范围客群，客群，强化客化客户覆盖。覆盖。地点优势万达广场城市新商圈，都市生活聚集地苏宁广场镇江地标、城市级商业吾悦广场镇江最新的商业综合体大润发大型商超，周边居民购物首选线下巡展点下巡展点拓大润发吾悦广场万达广场苏宁广场本案区域内提前区域内提前抢占占户外外资源，源，每周末及每周末及竞品重大品重大节点活点活动时派出小蜜蜂派出小蜜蜂进行客行客户拦截，保截，保证周期内周期内项目目的客的客户导入性。入性。竞品品线下下拦截截截户外拦截道旗拦截小蜜蜂拦截中介拦截本案恒泰学府里中南公园物语碧桂园玖仰启迪协信雅居乐新乐府中海润江府恒大华府针对项目客群所在居住社区、98、工作地点、生活目客群所在居住社区、工作地点、生活轨迹等迹等场所，所，进行全面、无死角、多行全面、无死角、多频次的地推拓客。次的地推拓客。本案滨江片区京口区（花山湾、桃花坞）大市口片区青年广场社区社区社区江滨新村华润新村盛大新村桃花坞新村东吴新村京岘山庄花山湾新村竹林山庄象山花园米山人家桃花山庄.举牌派单地推部地推部队，全面拓客，全面拓客推临学府片区居住社区居住社区拓客范围：面向全市，涵盖镇江城区主要居住社区达150150余个拓客策略：由内向外 由老到新地推部地推部队，全面拓客，全面拓客推工作地点工作地点本案江南学校实验高中中医院船艇 学院京口区政府359医院党校江苏科技大学江苏大学蓝舶科技派单99、展点拓客范围：项目周边各政府部门，事业单位，企业等拓客策略：寻找牵头人，打入单位内部医院学校企业第一人民医院实验高中蓝舶科技江滨医院江南学校镇江碳素总厂359医院船艇学院京口归国博士创业园中医院江滨实验小学谏壁电厂.谏壁电厂地推部地推部队，全面拓客，全面拓客推生活生活轨迹迹本案月星家居第六空间红星美凯龙建材城义乌小商品城派单展点拓客范围：项目周边范围内，含主要综合体，商业区，专业市场等拓客策略：渠道陌拜，拓客礼及活动邀约客户到访专业市场综合体商业街建材城吾悦广场江大美食城家居广场万达广场丁卯美食街小商品市场苏宁广场招商北固湾.吾悦广场红豆广场欧尚超市丁卯美食街招商北固湾大市口江大美食城万达电c100、allcall团队：由案场经理亲自培训带教，组织业务员电call，通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化！1、话单资源：易居资源库、拓客派单等所搜集的客户信息2、渠道资源电话1.启动时间：2018.4起2.团队人数：5人/天（内场）3.CALL客量：基本量100组/人（未完成指标继续CALL客）4.考核标准：每人每天有效客户10组5.电话说辞标准：先生，您好，我是长江府置业顾问XXX，请问您最近有购房的打算？6.甲方配合：话机充足:准备5台移动电话号码资源充足：电商号码+竞品项目号码电CALLCALL召房友房友联一二手一二手联动，房友，房友20182018年年计划在划在镇江开101、江开发100100家家门店，店，线下下积极极为项目目导入目入目标客客户群体，提升群体，提升项目目来来访量。量。联动方式：1、定期组织项目看房团，为项目持续导入客户2、组织客户进行周边一日游，提升客户粘性看房团一日游异异业联盟，持盟，持续召集召集盟持持续的的资源洽源洽谈（各商会、（各商会、协会、会、4S4S店、商家），通店、商家），通过资源互源互换的形式，定期在售楼的形式，定期在售楼处举办活活动，吸引客吸引客户参与。参与。行业交流名品鉴赏理财讲座异异业联盟，持盟，持续召集召集盟与各大与各大银行合作，开展行合作，开展银行推荐会，包括招商行推荐会，包括招商银行、工商行、工商银行、中国行、中国银行、行、农业银行、中国民生行、中国民生银行、建行、建设银行等，活行等，活动可包括可包括产品推介会、助力跑活品推介会、助力跑活动等。等。推介会助力跑 冠名/赞助活动 艺术品拍卖会行业影响力人物评选高尔夫赛事等大型活动定向推荐会四大行及外资银行VIP客户推荐豪车高端客户推荐 商会、行业协会 圈层派对艺术文化派对金融交流派对业主定制派对会所俱乐部联动银行家俱乐部、证券总会 镇江及周边城市富豪会所 足球俱乐部、户外俱乐部等主主力力辅辅助助 CUSTOMER STRATEGY 圈层渠道 聚人脉