1、温州新世界温州新世界温州高温州高铁新城项目故事线提报方案铁新城项目故事线提报方案项目宗地项目宗地项目地块实景图项目地块VR实景图项目印象1：轨交热土 封顶成交2020年7月18日，瓯海区潘桥街道的三溪片区货站单元B-07地块成功出让以161880万元竞配政策性住房5600竞得该地块，楼面价约7809元/，溢价率30.15%封顶+配建以及城市陆续出让的S1线周边土地，无疑印证了温州轨道交通人居时代的到来项目印象2：纯粹TOD 都会想象本案是当下温州最为纯粹的TOD项目，商业住宅与车站枢纽一体化开发通过建筑的型态与车站交互融合，打造出更加复合高效的公共交通出行以及步行生活体系是温州真正而领先的轨交2、交通商业住宅项目理念的重要尝试车站车站商业商业住宅住宅项目规划结构示意图项目印象3：复合型态 城市大盘本案以规划总建面20.7万方的大盘型制（地上），通过2万方的风情商业街以及连通车站轨道下空间的超2000方城市广场以及18.4万方的现代主义住宅组团以复合型态的大盘，承担区域人居焕新腾飞的重要使命项目整体规划示意图项目印象4：当代审美 气质引领项目在住宅的气质上，以12幢现代主义高层，重塑区域的城市气质并通过高级灰的类玻璃幕墙系统，体现当代的美学秩序感塑造区域全新的人居坐标作品，为温州高铁新城的城市天际线更添当代坐标之感项目立面风格示意图项目印象5：户型迭代 多维需求在户型产品的营造上，全面引3、进LDK一体化的户型理念以大量的飘窗、阳台等空间增加实际使用面积，以及人性化的多储物收纳空间的设置结合75-125方的大跨度面积产品，全面满足区域内不同客户的生活需求89户型空间示意图115户型空间示意图飘窗飘窗阳台阳台LDKLDK方厅方厅系统系统阳台阳台飘窗飘窗飘窗飘窗LDKLDK方方厅厅系统系统项目印象总结项目印象总结本案是当下温州轨道城市开发模式下的全新本案是当下温州轨道城市开发模式下的全新TODTOD作品作品同时，以复合型态的现代主义大盘承载着区域人居蝶变的重要使命同时，以复合型态的现代主义大盘承载着区域人居蝶变的重要使命需要通过怎样的传播，构建项目基于温州需要通过怎样的传播，构建项目4、基于温州TODTOD领先作品的产品价值内涵领先作品的产品价值内涵从而打破区域溢价上限，将成为本案提报的策略核心从而打破区域溢价上限，将成为本案提报的策略核心土地土地之贵之贵轨交轨交热土热土城市未来城市未来模式模式之贵之贵纯粹纯粹TODTOD都会想象都会想象型制型制之贵之贵复合型复合型态态城市城市大盘大盘气质之贵气质之贵当代当代审美审美气质气质引领引领空间之贵空间之贵户型户型迭代迭代多维多维需求需求本案营销策略命题本案营销策略命题2200022000-2300023000元元/*以上均为含精装修价格策略三种属性的必然联系消费者洞察消费者洞察我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的价值取向和消费需求5、？思考的行径思考的行径捷群地产品牌模型捷群地产品牌模型市场环境市场环境项目资源项目资源我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？项目拥有哪些资源？具有哪些可供诉求高端的可能？策略三种属性的必然联系消费者洞察消费者洞察我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的价值取向和消费需求？市场环境市场环境我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的行径思考的行径捷群地产品牌模型捷群地产品牌模型项目资源项目资源项目拥有哪些资源？具有哪些可供诉求高端的可能？待本案上市时，区域内唯一在售商品房阳广城愉景公馆将售罄，板块内无竞品同时，本案2.2-2.3w/的销售单价是超过同板块6、内新房（18745元/）及二手房（17000元/）的销售单价，逼近瓯海中心区世贸璀璨山河的销售单价（22497元/）因此，基于板块以及瓯海区的价值逻辑无法支撑本案挑战单价所以，我们从更高的维度所以，我们从更高的维度 温州温州城市维度探索本案单价的销售逻辑城市维度探索本案单价的销售逻辑区域竞争区域竞争TODTOD扫描扫描*阳光城愉景公馆销售单价均价为18745元/（含精装修2500元/）世贸璀璨山河销售单价均价为22497元/（含精装修1450元/）本案周边二手房源价格以港龙柏悦公馆为参考 以上数据均来自温州房天下网市场竞争扫描辨析市场竞争扫描辨析TODTOD扫描扫描区域竞争区域竞争以本案2.27、-2.3w/的销售单价为标准我们首先找到与本案类单价的竞争分布区域温州市温州市2.22.2-2.3w/2.3w/销售项目分布图销售项目分布图七都七都岛板块岛板块【鹿城鹿城】翡丽湾翡丽湾：2247322473元元/万象天地万象天地：2242122421元元/金悦澜湾：未开盘金悦澜湾：未开盘龙湾中心区龙湾中心区【龙湾龙湾】三江口三江口CBDCBD【永嘉永嘉】牛山板块牛山板块【瓯海瓯海】科技城板块科技城板块【龙湾龙湾】瓯海中心区瓯海中心区【瓯海瓯海】本案本案瓯江印象：瓯江印象：2261722617元元/欢乐天地：欢乐天地：2380023800元元/瓯越大观：瓯越大观：2175321753元元/璀璨山8、河：璀璨山河：2249722497元元/奥体华府奥体华府：2127621276元元/TODTOD国际新城：国际新城：2029520295元元/理想之城：理想之城：2041520415元元/奥邸：奥邸：2018320183元元/中央中央尚尚品：品：2041420414元元/国宾府：国宾府：未未开盘开盘*以上数据均来自温州房天下网 2020年8月数据；高铁新城板块：交通枢纽驱动高铁新城板块：交通枢纽驱动 城市快速发展城市快速发展温州高铁新城规划效果图高铁新城周边大量待开发土地2009年，温州南站的开通标志着该板块的发展开端，而到2020年，温州南站的人口吞吐量可达2800万人次，通过瓯海大道以及S9、1轻轨线的连通已成为目前温州最大的交通枢纽，近年来各类重大规划开始落地作为浙江省重点PPP项目、温州市政府“5+2”亮点区块之一，高铁新城正快速发展而整体板块正处于发展初期，目前周边城市还存在大量待开发土地，界面尚不成熟七都是与滨江CBD对望的岛居板块，2001年划分为鹿城区；七都岛拥有非常优越的自然资源，生态环境优美，被称为温州的后花园；但近年来七都除建成的交通路网之外，岛内重要生活配套落地速度迟缓，近年来的土地出让开始让这里出现新的关注度；近期的鹿城实验中学以及建设小学学区的落地是区域去化的核心关键；七都岛：生态资源丰富七都岛：生态资源丰富 但生活配套匮乏但生活配套匮乏七都沿江彩虹跑道七都10、岛鸟瞰项目概况：项目概况：建筑面积约37万方，七都岛一线江景复合型态社区；产品型制：产品型制：高层+商墅+代建公园；主力户型：主力户型：98-160；当前推售情况：当前推售情况：供货1071套，已去化865套，145-160方产品去化较慢；单价：单价：均价22310元/，精装2500元/；总价：总价：200万-400万；主要传播诉求：主要传播诉求：华润商业影响力，复合型态，有公园的生活方式；代表个案：华润置地代表个案：华润置地鹿岛万象天地鹿岛万象天地*以上数据均来自温州房管网 2020年8月数据；永嘉三江口板块，位于鹿城以北，瓯越大桥直达，以政府千亿投资，打造国际级中央居住区，超万亩的用地规划11、，以公园、商业、学校、医疗等一应俱全的配套规划形成鹿城区的城市功能分区补充板块；更有3万方温州高铁北站、M1线-温州北站站、中心绿轴、永嘉世贸中心等重要配套陆续落地，正处于板块价值的红利爆发期；1月26日立体城购物中心开业、陆续的土地出让以在售楼盘的出现，成为了整个温州的焦点永嘉三江口：依鹿城而兴永嘉三江口：依鹿城而兴 板块利好不断板块利好不断温州高铁北站效果图永嘉世贸中心效果图代表个案代表个案：大诚：大诚瓯江印象瓯江印象大诚瓯江印象景观效果图大诚瓯江印象建筑效果图项目概况：项目概况：建筑面积6.9万方，大诚与永嘉三江口商务区打造的项目；产品型制：产品型制：高层；主力户型：主力户型：105-112、62；当前推售情况：当前推售情况：供货524套，已去化490套；单价：单价：均价22617元/，精装2000元/；总价：总价：220万-450万主要传播诉求：主要传播诉求：永嘉三江CBD核心区、对望鹿城滨江、中式园林现代高层；*以上数据均来自温州房管网 2020年8月数据；2011年前，牛山片区一派灰蒙蒙的景象，东南西北都是密密麻麻的民房和各类低小散企业山边、河边、路边乱搭乱建的违章建筑随处可见；而在2012年，通过三个100天的浩大政治工程，成功打造了大体量的牛山公园并完成了拆迁户的转移与规划，同时有效解决了脏乱差的城市界面；随着近年来牛山周边多块土地的出让，区域的建设效果已经初见成效；牛牛13、山板块：城市新兴板块山板块：城市新兴板块 建设效果显著建设效果显著牛山公园实景图温州进口商品贸易港实景图项目概况：项目概况：建筑面积50万方华侨城复合型态的大盘作品，包含26万方住宅，5万方商业街以及酒店、幼儿园等配套；产品型制：产品型制：高层；主力户型主力户型：73-140；当前推售情况：当前推售情况：供货335套，已去化114套；单价：单价：均价23800元/，精装2200元/，（可选3800元/）；总价总价：188万-350万主要传播诉求主要传播诉求：华侨城品牌，瓯海地段以及板块价值，以及欢乐天地的欢乐主题元素；代表个案代表个案：华侨城：华侨城欢乐天地欢乐天地*以上数据均来自温州房管网 14、2020年8月数据；瓯海中心区是近5、6年内快速发展而成的新兴城市中心板块大量高层写字楼、以及高层住宅区在板块内出现，是整个温州城市界面较好的行政区之一亿象城商业广场、云天楼洲际广场、大西洋银泰城等各类配套云集以温州南站、瓯海大道、S1线等为主要驱动力的交通为板块带来的较高的人气瓯海中心区：现代瓯海中心区：现代时尚的山水新都市时尚的山水新都市瓯海中心区实景图亚运公园实景图项目概况：项目概况：建筑面积8.5万方瓯海中心区项目，容积率3.0，现代主义高层作品；产品型制：产品型制：高层；主力户型主力户型：118-165；当前推售情况：当前推售情况：供货771套，已去化536套；单价：单价：均价21715、53元/，精装1580元/，（可选4000元/限定165户型）；总价：总价：220万-440万主要传播诉求主要传播诉求：诉求瓯海中心区板块价值，现代高层新亚洲园林；代表个案代表个案：世贸：世贸璀璨山河璀璨山河世贸璀璨山河建筑效果图*以上数据均来自温州房管网 2020年8月数据；相比于瓯海中心区，龙湾中心区的规划更早，2010年，绿城等房企入主龙湾2011年，万达携万达广场进入龙湾，这是龙湾整体发展的高潮期但因龙湾是民间借贷风波的重灾区，之后进入了很长时间的沉静期除了政府规划的公共建设配套外，城市界面的提升速度缓慢，直到近年来S1线等城市利好才开始重新驱动板块开始全面快速发展。龙湾中龙湾中心区心16、区：界面待提升：界面待提升 未来城市未来城市东部新城东部新城龙湾中心区实景图龙湾万达广场实景图代表个案代表个案：理想之城理想之城项目概况：项目概况：建筑面积16.8万方碧桂园阳光城练手打造的龙湾中心区作品，容积率2.6，现代主义高层作品；产品型制：产品型制：高层；主力户型：主力户型：103-143；当前推售情况：当前推售情况：供货1242套，已去化880套；单价：单价：均价20208元/，精装1800元/；总价：总价：200万-350万主要传播诉求：主要传播诉求：强调龙湾中心区地段价值以及规划中的各类生活配套价值以及开发商品牌价值；*以上数据均来自温州房管网 2020年8月数据；科技城板块全称17、浙南科技城板块，距龙湾中心更近板块主打科技和创新，在产业上主要是生命健康领域和智能制造领域板块内规划了大量的创业项目，具有很大的未来想象空间因板块价格相对较低，S1线以及其他未来配套规划的加成，具有一定的投资吸引力科技城板块：科创新兴板块科技城板块：科创新兴板块 人居价值洼地人居价值洼地科技城板块规划示意图代表个案：代表个案：TODTOD国际新城国际新城项目概况：项目概况：建筑面积42万方轻轨大盘，由、碧桂园、金茂联手开发，共温州之翼、天空之城、未来之光三个组团；产品型制：产品型制：高层；主力户型：主力户型：77-143；销售情况汇总：销售情况汇总：国际新城：均价20258元/，已开787套，18、已售594套；温州之翼：均价19851元/，已开388套，已售214套；天空之城：均价18630元/，已开302套，已售286套；主要传播诉求：主要传播诉求：诉求TOD轨道价值、品牌开发商以及大盘价值；*以上数据均来自温州房管网 2020年8月数据；板块特征扫描总结板块特征扫描总结七都岛永嘉三江口牛山板块高铁新城板块瓯海中心区龙湾中心区科技城板块对望鹿城区滨江CBD 生态优越，配套弱一桥之隔鹿城区 配套提升，快速发展区域交通快速到达鹿城以及瓯海中心区，生态环境优越交通驱动，新兴发展板块，城市重要规划方向城市界面较好，瓯海区行政中心生活配套相对健全，但只吸附龙湾地缘，龙湾区行政中心城市定位科技创19、新板块，生活配套少，距龙湾中心区近鹿鹿城区内城区内 价格最低价格最低距鹿城近距鹿城近 发展利好发展利好交通通达性优越交通通达性优越交通枢纽板块交通枢纽板块瓯海中心区价值瓯海中心区价值龙湾中心区配套龙湾中心区配套交通通达性好交通通达性好由此，我们可以看出，当下温州由此，我们可以看出，当下温州2.2w2.2w左右单价下的置业逻辑左右单价下的置业逻辑首先，这是对距离和价格合理妥协的城市次中心以及周边板块首先，这是对距离和价格合理妥协的城市次中心以及周边板块其次，当交通通达性足够好的时候，自身板块配套弱是可以被短期容忍的其次，当交通通达性足够好的时候，自身板块配套弱是可以被短期容忍的最后，当交通通达性20、与板块配套均好的时候，弱的板块也会爆发出很高的价值最后，当交通通达性与板块配套均好的时候，弱的板块也会爆发出很高的价值除长期发展缓慢的龙湾中心区外，这些板块都是城市新发展的板块例如七都岛鹿岛万象天地几乎无配套（几乎都在规划中），也可以实现快速去化例如永嘉三江口板块，行政上属于永嘉市，也能爆发出相当高的销售表现区域竞争总结区域竞争总结感观上快捷而高效的交通性，是温州次中心及周边板块价值被市场认可的重要因素；ViewpointViewpoint-1 1在拥有良好交通基础之上，板块规划以及配套落地，将成为市场价值认知的决定性因素；ViewpointViewpoint-2 2市场竞争扫描辨析市场竞争扫21、描辨析区域竞争区域竞争TODTOD扫描扫描所以，我们以所以，我们以TODTOD的共同型制，对温州轨道交通的共同型制，对温州轨道交通+物业模式的项目进行扫描物业模式的项目进行扫描来寻找本案在同类型社区之中的竞争定位来寻找本案在同类型社区之中的竞争定位2011年，温州轨道交通规划落地，11月11日S1线开启动工2017年，温州首个TOD概念楼盘TOD国际新城亮相2020年1月23日，S1线西段正式通车，温州正式进入轨道交通时代2020年，包括本案在内多个轨道交通概念的土地出让温州的轨道交通+物业模式正处于一个全面兴起的时代类型制竞品一：融创德政站项目类型制竞品一：融创德政站项目从出让条件以及红线范22、围来看：从出让条件以及红线范围来看：地块距离S1线德政站非常近，仅约100米左右中间有水系阻挡，包含有部分底商规划从红线范围来看，并不能与轻轨站点连通也仅仅可以为TOD概念盘从地块城市地理位置从地块城市地理位置来看：来看：该项目周边界面较差，还有很多未拆迁工厂用地等，但该地块属于鹿城区，这将成为其最大的价值，也是鹿城区唯一可以称得上是TOD项目；融创德政站项目地块实景图融创德政站项目周边实景图类型类型制竞品二：祥生制竞品二：祥生睿城睿城从出让条件以及红线范围来看：从出让条件以及红线范围来看：地块距离S1线瑶溪站较近，但仍需要穿过市区公共马路，才能到达轻轨站，属于社区外的交通枢纽站点，出让条件中23、仅仅有少量底商类别的商业型态，与轻轨站无明显相连；从地块城市地理位置从地块城市地理位置来看：来看：项目靠近龙湾中心区，轻轨线一站可达奥体中心站，可以享受龙湾中心区的各类生活配套，在传播中也仅仅是通过TOD概念弱化了轻轨噪音的不利因素并无真正实质的TOD生活内容；祥生睿城项目鸟瞰效果图祥生睿城项目周边实景图类型类型制竞品三：制竞品三：TODTOD国际新城国际新城从出让条件以及红线范围来看：从出让条件以及红线范围来看：温州首个在传播中强调轨道交通物业的楼盘，从红线规划条件上来看，项目的各个住宅组团本身其实是割裂的，与轻轨站真正相连的其实是5万方的印象汇，三个住宅组团之间还有城市公共马路经过，仅仅通24、过印象汇的空中天桥实现了基本的住宅/商业/交通枢纽的连通性；从地块城市地理位置从地块城市地理位置来看：来看：项目位于科技城板块，未来板块内重要的两大生活配套均在项目周边，未来潜力大，但目前配套差，界面一般；TOD国际新城项目鸟瞰效果图TOD国际新城规划示意图由此可见，温州当下多个轨道+物业楼盘以及类似性质土地但这些项目大都还停留在TOD的概念上，并无真正的TOD实际价值落地真正有实际支撑的，仅TOD国际新城一个项目+本本案与案与TODTOD国际新城的国际新城的TODTOD细分细分价值价值专题专题分析分析在整体的社区规划上在整体的社区规划上对标项目对标项目本案本案TODTOD国际新城国际新城社区25、规划社区规划总建总建20.720.7万方，高层万方，高层+商业；商业；总建总建4242万方，高层万方，高层+商业；商业；商业体量商业体量/型制型制2w+2w+商业体量（商业体量（1w1w方自持），方自持），BLOCK+STREETBLOCK+STREET型制；型制；5.7w5.7w方商业体量（方商业体量（5w5w方自持），方自持），MALL+STREETMALL+STREET型制；型制；TODTOD对接方式对接方式BLOCKBLOCK式的街区，一层与二层均设置良好的对接方式；式的街区，一层与二层均设置良好的对接方式；综合体与轻轨站四层的连廊对接，综合体与轻轨站四层的连廊对接，其余为正常车站动线26、；其余为正常车站动线；地块步行关系地块步行关系站点、街区、社区无缝连接的步行关系；站点、街区、社区无缝连接的步行关系；住宅无法直接连通到车站，需要穿越城市公区动线；住宅无法直接连通到车站，需要穿越城市公区动线；其他其他社区内部到社区外部一体化的营造系统；社区内部到社区外部一体化的营造系统；社区最大的广场也被城市道路切割开；社区最大的广场也被城市道路切割开；本案规划示意图TOD国际新城规划示意图在建筑的型态特征上在建筑的型态特征上本案与TOD国际新城同为不到100米的高层作品，在建筑风格上都是非常现代的类玻璃幕墙系统，通过玻璃门窗、铝板等材质的运用呈现出高级的未来感；但在整体的表现上，本案的立面27、更加规整，更显国际简约的大气感与时尚感；本案建筑立面效果图TOD国际新城建筑立面效果图在户型的营造上在户型的营造上本本案案7575本本案案8989本本案案105105本本案案115115本本案案125125天空之城天空之城7777天空之城天空之城106106天空之城天空之城115115之之于天空之城的户型对比上：于天空之城的户型对比上：本案75方小户型在格局上更加舒适合理，动静分离的特性更佳；本案100方以上的户型空间更加合理，空间的利用率更高，相对也更加大气；国际新城国际新城105105国际新城国际新城109109国际新城国际新城123123国际新国际新城城116116国际新城国际新城12928、129国际新城国际新城130130之之于国际新城的户型对比上：于国际新城的户型对比上：国际新城的户型整体比较符合常规主城区去化的面积分布；在户型设计上，国际新城户型大量通道式的空间导致空间浪费严重，同时格局上也因为过度强调功能导致空间局促；温州之翼温州之翼106106温州之翼温州之翼120120温州之翼温州之翼133133之之于国际新城的户型对比上：于国际新城的户型对比上：国际新城的户型是整个项目中定位最高的，整体是106-143的规划；在户型的设计上，整体还属于比较老一代的户型产品，主要体现在功能分区营造上，缺少人性化的设计体现，同样的功能，缺做的不够大气，为了景观资源特地营造的空间反而让整29、体的格局显得散乱；温州温州TODTOD之上的迭代级社区之上的迭代级社区本案与本案与TODTOD国际新城的国际新城的TODTOD细分价值辨析总结细分价值辨析总结型型制规划制规划本本案体量较小案体量较小但规划更具通达性但规划更具通达性步行感更优越步行感更优越户型营造户型营造建筑型态建筑型态本案的户型分区更合理本案的户型分区更合理空间布局更舒适空间布局更舒适本案的建筑更简洁本案的建筑更简洁更具时尚的国际感更具时尚的国际感TODTOD扫描总结扫描总结轨道交通+物业的模式在温州刚刚起步，越来越多的TOD项目将带来更受市场接受的全新人居理念；ViewpointViewpoint-1 1本案是温州TOD概念30、社区之中的领先者，在先进的开发理念之上营造出具有迭代感的都会生活；ViewpointViewpoint-2 2自此，本案的市场环境辨析全部完成最后，我们对市场竞争环境梳理出以下几个结论市场梳理结论市场梳理结论1 1在城市次中心及周边板块的置业过程中，直观上的交通通达性是板块的价值基础在城市次中心及周边板块的置业过程中，直观上的交通通达性是板块的价值基础各类各类规划利好和生活配套的成型度是板块溢价的核心因素规划利好和生活配套的成型度是板块溢价的核心因素市场梳理市场梳理结论结论2 2随着随着S1S1线的开通以及越来越多线的开通以及越来越多TODTOD（或类（或类TODTOD）项目的出现）项目的出现31、轨道交通轨道交通+物业这一类型的价值必将凭借领先的开发理念，带来温州人居模式的焕新物业这一类型的价值必将凭借领先的开发理念，带来温州人居模式的焕新市场梳理市场梳理结论结论3 3本案是温州基于本案是温州基于TODTOD之上的全新生活迭代作品之上的全新生活迭代作品同时也彰显着温州引领城市人居升级的重要抱负与当代使命同时也彰显着温州引领城市人居升级的重要抱负与当代使命1、在城市次中心及周边板块的置业过程中，直观上的交通通达性是板块的价值基础，各类规划利好和生活配套的成型度是板块溢价的核心因素；2、随着S1线的开通以及越来越多TOD（或类TOD）项目的出现，轨道交通+物业这一类型的价值必将凭借领先的开32、发理念，带来温州人居模式的焕新；3、本案是温州基于TOD之上的全新生活迭代作品，同时也彰显着温州引领城市人居升级的重要抱负与当代使命；策略三种属性的必然联系市场环境项目资源消费者洞察策略三种属性的必然联系消费者洞察消费者洞察我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的价值取向和消费需求？市场环境市场环境我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的行径思考的行径捷群地产品牌模型捷群地产品牌模型项目资源项目资源项目拥有哪些资源？具有哪些可供诉求高端的可能？+项项 目目 资资 源源城市价值城市价值TODTOD城市城市板块价值板块价值时代门户时代门户产品价值产品价值当代场域当代场域+项33、项 目目 资资 源源城市价值城市价值TODTOD城市城市产品价值产品价值当代场域当代场域板块价值板块价值时代门户时代门户“大“大的城市都有多个副中心，高铁新城也将打造成温州都市区的一个副中心，来的城市都有多个副中心，高铁新城也将打造成温州都市区的一个副中心，来这里可以吃、住、游、玩、购，能够让人留下来，长久地住下来这里可以吃、住、游、玩、购，能够让人留下来，长久地住下来。”吴雪梅 2018年12月（温州市瓯海区发改局党组书记）温州高铁南站实景图连通世界的“温州枢纽”连通世界的“温州枢纽”2009年，温州第一辆动车从温州南站发出，标志着温州进入了“动车时代”；2018年，温州南站年到发旅客27834、4.8万人次，成为温州最大的交通枢纽；2020年，S1线西线贯通，通过更高效的轻轨连接温州南站直达鹿城核心区以及龙湾核心区；2018年5月，高铁新城产城融合PPP项目的签约，全国前八，浙江前三的PPP项目落地；整个高铁新城将规划形成“一轴两带，一核四区”的空间结构；“一轴”是指今汇路、昌盛路中轴线；“两带”是指福州路与宁波路景观轴带；“一核”是指高铁站综合交通枢纽核心；“四区”是指高端商贸商务片区、两个宜居生活服务片区、创智产业综合片区；温州骄傲的“高铁新区”温州骄傲的“高铁新区”温州高铁新城实景图温州高铁新城规划效果图繁华璀璨的“商业集群”繁华璀璨的“商业集群”港龙商业广场实景图站前君庭大酒35、店效果图大象城实景图站前商贸城效果图国家级外贸转型升级示范基地（瓯海眼镜基地）阿里巴巴1688实力产业群示范园赛伯乐温州总部广东填土物流温州总部猪八戒网浙南总部等引领西引领西拓拓的“商贸副中心的“商贸副中心”温州高铁新城规划效果图1、站场为核、空间分层：以动车南站为核心，形成圈层发展的空间特征；2、山水景观、轴向延展：依托山水、道路等主要景观空间，形成线性空间发展轴线。规划区形成多条路轴与多条水轴的空间发展格局；3、功能引领、片区特色：根据景观、区位、文化、交通等资源特点，形成特色空间片区；三生三生融合的“生态示范区融合的“生态示范区”本案本案温州高铁新城规划图温州高铁新城生态规划效果图高铁新36、城已经进入了全面的飞速建设期2005年温州南站破土动工规划蓝图期飞速建设期温州高铁新城的建设显然已经进入了一个崭新的阶段，其发展的速度远超想象，从商业体系的开放到交通枢纽的提升，从区域界面的焕新到土地出让的城市更新，这是温州规划力度与发展速度的标杆板块之一，也将加速为区域创造未来！2017年商业陆续交付商业氛围初现区域界面提升加速土地出让城市更新2009年动车通车板块的新时代2016年5+2重点工程计划启动2018年产城融合PPP启动建设全面提速2020年+上海虹桥之于温州高铁新城的启示辨析上海虹桥之于温州高铁新城的启示辨析温州高铁新城的未来温州高铁新城的未来就是上海虹桥的现在就是上海虹桥的现37、在上海虹桥实景图温州高铁新城规划效果图上海虹桥上海虹桥 由交通走向世界由交通走向世界虹桥之于上海，是上海走向世界的门户，是日益增长的人口数量，是吸引世界的商业机遇，是城市变革的核心力量上海虹桥车站实景图上海西部的时尚地标和商务中心上海西部的时尚地标和商务中心交通枢纽上的上海虹桥交通枢纽上的上海虹桥上海大虹桥商务区集交通枢纽、商务中心、总部经济于一体，是上海的比肩陆家嘴和徐家汇的又一地标性区域；上海虹桥新区除了汇聚超过陆家嘴的写字楼总量，还将建设四大主题公园；同时随着被称之为上海时尚新地标的尚嘉中心Avenue（汇聚LVMH旗下14家奢侈品、Dior上海唯一VIP室）开幕以及虹桥天地的建设进行中38、，上海的奢侈品版图也转向至上海西部。在不远的未来，虹桥商务新区不仅会成为上海经济心脏，更将成为上海时尚城市生活策源地。上海尚嘉中心Avenue实景图上海虹桥天地实景图东有“大浦东”，西有“大虹桥”东有“大浦东”，西有“大虹桥”“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。“大虹桥”已经不仅仅是一个交通的概念，更多的是产业、空间、结构、布局等多层面的整合。“大虹桥”的崛起，将会推动上海西部增长极的形成。上海虹桥区域夜景实拍图上海国际化程度最高的区域之一上海国际化程度最高的区域之一随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹桥地区39、已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机构、国际企业在沪的集聚区。上海虹桥街区实景图上海虹桥街区实景图面向世界的土壤面向世界的土壤同样催生出具备新时代审美的国际化住区同样催生出具备新时代审美的国际化住区接轨当代顶级审美的国际社区古北壹号古北壹号实景图古北壹号实景图古北壹号实景图古北壹号实景图上海三分之一外籍人士长期定居于古北国际社区上海三分之一外籍人士长期定居于古北国际社区古北国际社区是上海第一个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区。古北新区初建于上世纪八十年代，原是作为上海第一个涉外商务40、区虹桥经济开发区的配套设施而建，经过多年发展，现已成为上海高标准国际居住区的典范社区，据统计，上海三分之一外籍人士长期定居于古北国际社区。古北壹号街区实景图上海上海虹桥之于本案的价值小结虹桥之于本案的价值小结磅礴时代背景之下磅礴时代背景之下 国际温州气息国际温州气息上海虹桥温州高铁新城航空、高铁、磁地铁、长途等交通枢纽三路一轻轨高铁站交通枢纽交通枢纽交通枢纽东有大浦东，西有大虹桥大上海双引擎之一引领西拓的商贸副中心发展引擎发展引擎虹桥商务区高铁新城产城融合PPP项目时代精华时代精华历经多年发展高端国际化居住区城市快速开发土地出让人居更新人居大成人居大成+杭州城杭州城东东新城之新城之于温州高铁新41、城的启示辨析于温州高铁新城的启示辨析杭州城东新城位于主城东部，是杭城的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。根据杭州市城市总体规划，城东新城位于“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心，南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。杭州城东新城效果鸟瞰图杭州东站实景鸟瞰图交通枢纽下的超级聚合效应交通枢纽下的超级聚合效应2020年的杭州城东新城，已经从曾经单一的交通枢纽，发展成为了中国领先的高铁+TOD+综合体发展模式的标杆区域之一；围绕超级交通枢纽杭州东站，结合城市规划的地铁1号线、地铁4号线以及规划中的地铁6号线，同时，围绕杭州东站的各类商业建筑的建设与落地，赋予了城42、东新城成为兼具重要商务、商业繁华以及极具活力的宜居板块；交通聚合交通聚合 串联内外的交通中枢串联内外的交通中枢依托于杭州东站距离杭州城市中心的近距离选址，通过4条高铁线、3条地铁线等打造对内对外高效通达的超级城市交通中枢杭州东站的杭州东站的交通聚合区交通聚合区杭州城东新城交通示意图杭州东站的杭州东站的繁华聚合区繁华聚合区商业商业聚合聚合 一路虹光的繁华轴带一路虹光的繁华轴带以杭州东站为中心，围绕地铁沿线布局多个城市综合体，城市面貌焕然一新，华润中央车站广场、东站西子国际等商业综合体开业或即将开业，全面激发区域活力；汇合城购物中心汇合城购物中心已投入运营已投入运营迈达商业广场迈达商业广场已投入运43、营已投入运营东站西子国际东站西子国际运营：运营：2017.92017.9港龙城港龙城运营：运营：2018.92018.9东站综合体东站综合体运营：未定运营：未定七堡地铁上盖综合体七堡地铁上盖综合体运营：运营：2018.92018.9东方时代中心东方时代中心运营：未定运营：未定天达广场天达广场交付：交付：20182018年年4 4月月华润中央车站广场华润中央车站广场运营：未定运营：未定杭州城东新城在运营/即将运营的综合体分布示意图功能功能聚合聚合 聚合集约的生活中心聚合集约的生活中心围绕交通枢纽，大量商业写字楼、住宅&写字楼的混合体在城东新城分布凭借全集合式的配套，成为杭州的又一个生活中心杭州东44、站的杭州东站的城市功能中心聚合区城市功能中心聚合区杭州城东新城写字楼实景图杭州城东新城写字楼/住宅分布图人居聚合人居聚合 高端住宅的汇集板块高端住宅的汇集板块由于杭州东站和整个城东新城的建设，使城东新城的城市界面发生了天翻地覆的变化，随着建设过程中，、金茂等知名房企的进入，区域内地价早已经比肩市中心，成为了城市高端改善的重要选择区域之一，板块内的住宅项目常常一房难求。东城金茂府效果图中央公园效果图温州南站高铁枢纽+S1线+瓯海大道的内外交通中枢以温州南站为中心的多个综合体以及商业配套规划与落地产业与生活配套的全面落地，赋予板块更强的都会感、阳光城的率先进入，引领区域人居时代的更新杭州城东新城之45、于本案的价值小结杭州城东新城之于本案的价值小结交通枢纽聚合效应下交通枢纽聚合效应下 城市崭新生活中心城市崭新生活中心温州高铁新城交通聚合交通聚合商业聚合商业聚合功能聚合功能聚合人居聚合人居聚合未来温州未来温州 国际都会气息国际都会气息发展新篇发展新篇温州高铁新城的发展温州高铁新城的发展已经进入了全面腾飞的时代已经进入了全面腾飞的时代聚合效应聚合效应生活荟萃生活荟萃通过交通枢纽的聚合效应通过交通枢纽的聚合效应成为城市的全新生活中心成为城市的全新生活中心将以镜像虹桥的姿态将以镜像虹桥的姿态成为温州极具国际气息板块成为温州极具国际气息板块时代门户之时代门户之于本案于本案的板块价值启示的板块价值启示+46、项项 目目 资资 源源产品价值产品价值当代场域当代场域板块价值板块价值时代门户时代门户城市价值城市价值TODTOD城市城市+温州温州 战略战略任务一任务一：建设：建设联通世界的区域门户联通世界的区域门户枢纽枢纽 打通打通高质量对外开放大通道高质量对外开放大通道任务二任务二：构建：构建通达全国的高速铁路通达全国的高速铁路网络网络 加快加快建设全国重要的区域性铁路枢纽城市建设全国重要的区域性铁路枢纽城市任务三任务三：重点：重点建设高速公路及普通国省道建设高速公路及普通国省道等等 打造打造区域一体的立体交通走廊区域一体的立体交通走廊任务四任务四：形成：形成便捷高效的都市区通勤便捷高效的都市区通勤体系47、体系 推动推动县域经济向都市区经济转型县域经济向都市区经济转型任务五任务五：聚焦：聚焦新动能新动能培育培育 打造打造千亿级综合交通产业千亿级综合交通产业轨道交通是温州城市发展的核心战略之一轨道交通是温州城市发展的核心战略之一它将为这座城市注入强劲的驱动力它将为这座城市注入强劲的驱动力，推动温州，推动温州走向未来走向未来轨道上的轨道上的温州现状与未来温州现状与未来温州轨道交通S1列车温州轨道交通形象照片运营现状：交通方式升级运营现状：交通方式升级 市域通勤效率提升市域通勤效率提升2020年1月23日，温州轨道交通S1线正式开通运营，一期规划路线为S1线一期工程（西段）桐岭站至奥体中心站，从桐岭、48、潘桥、动车南站、新桥、德政、龙霞路、惠民路、三垟湿地、龙腾路、科技城、瑶溪、奥体中心共12个站点，全长34.38公里；2020年2月1日，温州轨道交通S1线客流达4.22万人次，创造了单日最高客运量的记录；一期工程横跨瓯海、鹿城与龙湾三区，有效提升城市的通勤效率，成为高效通达的重要交通工具之一；施工中的轨道交通线路即将开通的S1线东线全面建设：全面接驳机场全面建设：全面接驳机场/动车站动车站 连通世界连通世界预计到2020年9月，S1线东段将投入运营因而全面贯通；届时其不仅能有效改善市民出行需求，全面打造中心城区1小时交通圈；更带动沿线开发建设，推动城市各组团互动融合发展，助力温州拉开城市框架49、，推动城市向东发展，加速温州大都市区由“瓯江时代”向“东海时代”迈进；同时，能够有效促进温州南站和龙湾国际机场之间的高效连通，让温州联通世界的效率得到更大化的呈现；温州轨道交通规划线路运营中的温州轨道交通S1线未来规划：交通全面迭代未来规划：交通全面迭代 高密度快捷通达高密度快捷通达2020年2月21日，温州市举行全国性综合交通枢纽城市动员大会暨大通道建设推进会释放了最新的消息：铁投集团全年计划完成投资突破100亿，确保S1线9月底全线开通运营，乐清湾港区铁路支线8月底建成通车，加快推进S2线一期建设、力争开工建设S3线；M1线2020年完成建设规划批复，2020年开工建设，2025年建成投用50、；结合未来M3、S4、M4线的规划，S+M轨道交通体系将全面落成，一个全新的温州交通出行时代正阔步而来；温州温州TODTOD2020年的温州，是刚刚开启腾飞之路的温州尽管现在只有少部分温州人通过S1线改变了自己的出行方式但随着轨道交通资源的日渐丰富，它天生所具有的无缝接驳城市各个生态、商业、休闲等资源的能力以及未来它所拥有对温州地区其他城市区域组团的联接能力必将彻底打开温州的城市想像力，而与这些便利交通接驳的人居住宅才刚刚开始享受随之而来的红利TODTransit-Oriented-Development“以公共交通为导向”的开发模式TODTOD模式，新城市主义代表模式模式，新城市主义代表模式51、TOD模式，作为一种以公共交通为导向的开发模式，是以交通枢纽为中心、以400800m(510分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“混合用途”城区以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调，是新城市主义最具代表性的模式之一TOD概念模式图TODTOD开发模式城市案例：日本二子玉川开发模式城市案例：日本二子玉川以交通站点为核心进行大规模的住宅建设，从1960 年代起构成了东京居住区建设的主要模式。六十年代的多摩新城、八十年代的幕张新城、新千年的二子玉川，都是该类型居住区的典型代表。第一街区第一街区车站广场剧场等车站广场剧场等第二街区第二街区商务办52、公酒店等商务办公酒店等第三街区第三街区开放式住宅集中区开放式住宅集中区第四街区第四街区滨河休憩公园滨河休憩公园交通枢纽交通枢纽公园公园住宅住宅商业商业&办公区办公区交通枢纽交通枢纽相似型制的对标案例：相似型制的对标案例：本案本案&日本二子玉川日本二子玉川未来规划市政公园未来规划市政公园住宅区住宅区商业区商业区广场区广场区交通枢纽交通枢纽交通枢纽交通枢纽二子玉川二子玉川二子玉川位于日本东京都世田谷区，距离东京都心15KM（类比于上海虹桥至静安核心）的城市近郊，区域内中高端住宅人群集聚，项目与东急田园都市线沿线、大井町线的二子玉川站无缝接驳，拥有便利的交通设施。近年来已经成为日本东京都“最想居住的53、街道之一”。距东京距东京15KM 15KM，东京人“最想居住的街道”东京人“最想居住的街道”二子玉川所在东京的区域示意图二子玉川综合体二子玉川综合体 TODTOD模式下全功能、大体量、已完工的模式下全功能、大体量、已完工的近郊城市更新项目近郊城市更新项目基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打造成东京近郊、多功能于一体的大型城市综合体。二子玉川RISE综合体效果图二子玉川以TOD为导向，与自然衔接，形成了两个最有活力的端口：一个代表人生活所需要的，一个则完善了人亲近大自然的需求。一个代表人生活所需要的，一个则完善了人亲近大自然的需求。由一条800米的动线所连接，将地铁站、商场、公54、交站、室外商业街、高层住宅区和郊野公园无界连通，实现了由城市逐渐到自然的过渡。以以TODTOD为导向，实现从城市到自然的完美过渡为导向，实现从城市到自然的完美过渡二子玉川RISE综合体功能分区示意图以公共交通为导向规划模式下二子玉以公共交通为导向规划模式下二子玉川区域价值小结川区域价值小结在东京TOD的时代发展背景之下，二子玉川从一处城市的近郊板块，成功转变成了集自然、商业、轨道、居住为一体的高度繁荣的新兴都市；其基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打造成一个都市风光与自然景色共存、现代与传统和谐共生以及繁华与恬静同在的魅力街区，已经成为日本最想居住的地方之一。依托二子玉川车站55、的一站式综合开发轨道轨道一体式开发一体式开发二子玉川车站综合开发让二子玉川从一个单一的公园转变为拥有良好环境的办公、居住、商业、休闲的综合区域，整体上带动了区域经济的发展和商业的繁荣，成为日本成功的TOD开发案例。二子玉川车站出入口实景图从城市到自然现代与传统和谐共生，繁华与恬静同在二子玉川能眺望多摩川，景色优美，本地的二子玉川公园也是自然极佳之地，因此，RISE要在进行商业、办公、住宅等改建的同时，也十分重视自然丰盈的用地特性，以“水与绿与光”、“从城市到自然”为开发理念打造出一块东京新兴的高级住宅区。共融型城市景观共融型城市景观二子玉川综合体公园用精致审美升级更新生活形态活力型商业氛围活力56、型商业氛围商场重点关注新品牌和人气餐饮的引进，以及日本本地品牌。RISE有四大馆，180个著名品牌，业态涵盖服装、杂货、咖啡、食品、服务等等。其中以女款种类最为丰富，VIS汇集了从可爱到成熟、从休闲到高雅各类流行精品店。主题特色店有茑屋家电，以书籍为主做空间规划，家电也随着书籍的种类分成不同区，有厨电，生活类，也有美容类，甚至健身类，是一个将阅读和生活结合在一起的美好空间。茑屋家电实景图辐射周边人潮，年轻人的聚落场所生活化时尚聚落生活化时尚聚落项目辐射的商圈内汇聚上野毛、田园调布、成城学院等全国知名高级住宅地，消费水平较高，5公里生活圈里拥有50万户家庭，共100多万人口。白天的二子玉川，以当57、地年轻主妇居多，周末的时候就是成片的推着婴儿车的年轻家庭。二子玉川商业街内部实景街区化的布局，构筑宜人尺度温暖型社区尺度温暖型社区尺度住宅区住宅区公园公园商业区商业区交通枢纽交通枢纽“丝带街”全长550m，以步行系统的方式连接地铁、商业、住区与公园，并设计了多处开放型社区交流空间：草坪广场、鱂鱼池、菜园广场与青空平台等。当代审美风格的建筑形态当代型建筑审美当代型建筑审美二子玉川住宅实景图二子玉二子玉川地区开发模式总结川地区开发模式总结轨道一体式开发共融型城市景观活力型商业氛围生活化时尚聚落温暖型社区尺度当代型建筑审美集约开发集约开发景观融合景观融合活力街区活力街区生活生活群落群落步行休闲步行休58、闲当代品味当代品味二子玉川：有美学态度与生活方式的二子玉川：有美学态度与生活方式的TODTOD我们以此来解读本案的我们以此来解读本案的TODTOD城市生活方式城市生活方式集约开发集约开发本案是围绕S1线潘桥站的一体化集约式开发，包括轻轨站、公交车站、商业街区以及住宅区，甚至包含未来即将规划落地的福州路以及宁波路两条绿化轴带，形成集中化的TOD集约式开发模式；轻轻轨轨站站公交车站公交车站商商业业街街区区住宅住宅区区本案项目规划示意图景观融合景观融合本案东西侧为温州高铁新城板块规划的福州路以及宁波路两大景观轴带，同时可以通过S1线一站即可到达温州高铁南站公园以及泥岙山公园以及规划中的大型景观带，将59、城市的绿脉有机融合，成为适宜居住的生态社区；本本案案宁波宁波路路景观轴景观轴福州路福州路景观轴景观轴高铁新城规划示意图活力街区活力街区本案社区内营造了超过2万方的主题商业街区，通过BLOCK式的布局以及建筑型态，并通过1万方的自持商业，激活地区活力，成为区域内重要的活力街区；本案商业街区示意图生活群落生活群落本案社区配备的2万方商业，将成为社区内一站式的生活解决方案，更能成为辐射面更广的区域时尚生活的休闲目的地；本案商业街区示意图新街坊实景图步行休闲步行休闲本案规划了十分温暖的步行系统，社区内人车分流、商业内街的步行体系以及示范区广场的步行区，无缝对接轻轨线，成为一体化的步行休闲生活中心；本案60、商业街区动线规划示意图当代品味当代品味本案是具有时代感的美学作品，创新的BLOCK式街区、现代感十足的建筑型态与气质以及具有浓重国际感营造方式的街区广场，体现出当代温州的高阶品味；本案商业街区效果图温州温州TOD TOD 崭新生活模式崭新生活模式TODTOD城市之于本案城市之于本案的的城市城市价值启示价值启示围绕围绕S1S1线潘桥站线潘桥站的集约式开发的集约式开发串联景观的串联景观的生态社区生态社区BLOCKBLOCK式的式的街区商业街区商业自持运营自持运营下的商业辐射下的商业辐射串联内外的串联内外的丰富步行体系丰富步行体系集约开发集约开发景观融合景观融合活力街区活力街区生活群落生活群落步行休61、闲步行休闲当代品味当代品味现代主义的现代主义的建筑品味与审美建筑品味与审美+项项 目目 资资 源源板块价值板块价值时代门户时代门户城市价值城市价值TODTOD城市城市产品价值产品价值当代场域当代场域当代场域当代场域复合都会复合都会缤纷活力缤纷活力质感轻奢质感轻奢时代潮流时代潮流承担区域人居迭代的大盘型制承担区域人居迭代的大盘型制项目以巨制的20.7万方恢弘体量，驱动城市板块更新引领区域人居走向全新的时代本案社区规划示意图挺拔城市天际线的擘画者挺拔城市天际线的擘画者项目以12幢近百米的挺拔现代主义建筑，均匀的分布于社区各区域为高铁新城擘画崭新的城市天际线本案项目鸟瞰效果图辉映时代审美的美学筑品辉62、映时代审美的美学筑品项目的立面体现出当代温州最为先进的审美理念，平整的立面系统结合类玻璃幕墙系统，展现出高级灰的国际社区品味本案项目立面效果图领先的领先的TODTOD坐标型制坐标型制具有领先型制理念的本案TOD商业街区型制，将凭借独特型制以及TOD链接模式成为引领城市潮流的坐标商业到达目的地本案项目与轻轨站接驳的示意图以坐标以坐标 引领时代引领时代恢弘大盘型制恢弘大盘型制大盘型制时代美学作品时代美学作品建筑气质TODTOD城市坐标城市坐标TOD坐标城市天际擘画城市天际擘画城市天际时代潮流辨析小结时代潮流辨析小结当代场域当代场域缤纷活力缤纷活力质感轻奢质感轻奢时代潮流时代潮流复合都会复合都会高效63、的公共交通枢纽高效的公共交通枢纽项目无缝对接S1线潘桥站，快速到达温州南站、瓯海中心区、温州市中心以及龙湾区同时，在S1线潘桥站南侧设置了公交总站，是未来区域的重要交通枢纽S1线潘桥站实景图开放式的活力广场开放式的活力广场作为TOD模式的重要环节之一，项目在配合商业街区营造出超大体量的步行广场为业主提供丰富多彩的公共生活和步行休闲空间本案商业街内街广场结构示意图时尚的时尚的BLOCKBLOCK商业街区商业街区连接交通枢纽的BLOCK街区面积高达2万方以独特的BLOCK主题商业街区的型制为业主提供繁华无界的都会式社区生活本案商业街示意图同步国际的社区美学同步国际的社区美学本案也是之于温州重要的国64、际社区之一，极具现代感的整体社区型制也将为业主带来全新的生活感受本案社区入口效果图以复合以复合 焕新精彩焕新精彩复合型态辨析小结复合型态辨析小结高效的高效的公共公共交通交通枢纽枢纽时尚的时尚的BLOCKBLOCK商业商业街区街区开放式开放式的的活力活力广场广场同步国际同步国际的社区美学的社区美学交通站点商业街区社区广场当代社区当代场域当代场域复合都会复合都会缤纷活力缤纷活力质感轻奢质感轻奢时代潮流时代潮流度假体验的时尚街区度假体验的时尚街区通过BLOCK式的街区型制，将现代主义的建筑与宽阔的步行街区融合，结合空中连廊式的设计，形成现代都会感十足的度假式商业街区；意意向向本案商业规划示意图本案商65、业规划示意图先进先进生活生活的的美好握手美好握手社区的商业以更加开放的姿态，深入住宅区，与住宅区形成良好的有机融合，营造生活与繁华之间的美好握手；意意向向本案商业规划示意图本案商业规划示意图繁华无界的生活中心繁华无界的生活中心本案将通过1万方的自持商业以及合理的品牌招商以及功能分区，打造成为让繁华无界的生活中心；意意向向本案商业规划示意图本案商业规划示意图功能丰富的超级街区功能丰富的超级街区在商业围合而成的超大中庭里，各类景观休憩节点、中小运动空间、以及亲子类的各类活动区域等交汇，形成功能丰富的“超级生活街区”；意意向向本案商业业态规划意向本案商业规划示意图温州罕见的空中步道温州罕见的空中步道66、连接交通枢纽的BLOCK街区面积高达2万方以独特的BLOCK主题商业街区的型制为业主提供繁华无界的都会式社区生活意意向向空中跑道示意图本案商业规划示意图以缤纷以缤纷 定制定制活力活力本案缤纷活力的解读总结本案缤纷活力的解读总结度假度假体验体验的的时尚街区时尚街区先进先进生活生活的美好握手的美好握手繁华无界繁华无界的生活中心的生活中心功能丰富功能丰富的超级街区的超级街区温州罕见温州罕见的空中步道的空中步道度假感度假感交汇感交汇感繁华感繁华感愉悦感愉悦感地标感地标感当代场域当代场域复合都会复合都会缤纷活力缤纷活力质感轻奢质感轻奢时代潮流时代潮流社区文明社区文明景观礼仪景观礼仪规划理念规划理念整洁大67、气的城市肌理整洁大气的城市肌理本案的建筑以整齐而大气的排布方式，通过平行于轻轨线的布局，融入城市的肌理，创造更具国际感的区域气质；本案建筑规划示意图快慢有秩的规划型制快慢有秩的规划型制从快速通勤的轻轨站，到繁华缤纷的商业街区，再到舒适宁静的社区内部形成更具人性化的社区规划型制一路一环的生活品味一路一环的生活品味社区的西入户，通过对称式的中轴礼仪，体现出入户的风范；社区全部楼幢均处于景观的环抱之中，营造出宁静感的居住氛围；本案社区规划示意图景观环带礼仪大道礼仪大道人居奢适的楼间距人居奢适的楼间距社区以先进的理念，对项目的楼间距进行排布，在建筑不超过100米的情况下，最大楼间距高达80米，带来舒适68、的居住体验和丰富的景观庭院生活；本案社区规划示意图约约80m80m三轴交错的生活格局三轴交错的生活格局外部商业独立而成的繁华轴，社区入户的通道式生活轴，以及大型景观组团连接成的景观轴，造就生活全部想象的社区格局；本案社区规划示意图景观轴生活轴繁华轴温暖保障的人车分流温暖保障的人车分流社区充分保障家庭社区活动的安全性，以人车分流的规划型制，保障地面行人的安全，为家里老人、孩子提供安全的环境，又有效减少地面占用面积，为居者打造更大面积的住区景观；本案社区规划示意图社区文明社区文明规划理念规划理念景观礼仪景观礼仪优雅从容的入口中庭优雅从容的入口中庭极具现代感的社区，也拥有现代感的社区礼仪情景式入口空69、间、社区活动中心、入户风雨连廊、底层架空大堂让生活更具优雅的从容感本案社区入口中庭规划示意图连廊连廊连廊连廊礼仪感的社区迎宾楼礼仪感的社区迎宾楼在社区的入口处，营造了极具度假感的入户庭院让归家的入口庭院，成为迎宾的重要礼节本案社区入口中庭庭院示意图八大口袋公园景观组团八大口袋公园景观组团社区以先进的规划理念，规划了八大内部景观组团，通过纯高层的规划以及超大组团式的景观营造，最大化社区内部的功能实用性，让每一户都能最大化享受社区内部的景观以及生活空间营造；本案社区规划示意图丰富体验的邻里生活中心丰富体验的邻里生活中心未来，在社区中心楼王位置的一层，还将打造成架空层泛会所社区内部还营造了两个BLO70、CK式的邻里生活中心成为业主重要生活功能补足的一部分，让社区外享繁华，内享奢适架空架空层层设计设计邻里邻里中心中心邻里邻里中心中心本案社区规划示意图架空层示意图景观礼仪景观礼仪规划理念规划理念社区文明社区文明行业行业领跑的物业保障领跑的物业保障物业，中国物业管理行业领跑者。至善至美的服务之上，针对行业痛点借助移动互联网推出的一整套解决方案由睿平台、服务中心、管理中心三大部分组成；通过不断升级，运用互联网思维与技术手段改善物业管理的生产组织方式，实现人、财、物的全面“数据化”管理为阳光社区、透明物业奠定了扎实的互联网基础。物业服务意向图社区文明的邻里公约社区文明的邻里公约在这里，倡导并鼓励社区自71、治，人与人打破界限，平等、友好的链接，营造温暖、亲切、互动的社区氛围，形成文化丰富，社群多样的社区文明；打造国际公民公约刻本，于高铁新城营造一处领先时代的文明社区；邻里文明的意向图城市美好的垃圾分类城市美好的垃圾分类建议社区以领先的时代文明，营造更美好的城市呼应垃圾分类，制定垃圾分类系统，并主动派发垃圾分类手册，协助完成垃圾分类；垃圾分类，引领社区文明生活温度的社区大脑室生活温度的社区大脑室从物联发现、数据应用、到综合执法，通过“社区大脑室”的综合指挥系统，实现数据、人员、机制的整合联动，大大提升服务水准和问题处理的效率，为业主生活带来更加舒适、更加有温度的社区服务体系；垃圾分类，引领社区文明72、以轻奢以轻奢 营造品味营造品味质感轻奢辨析小结质感轻奢辨析小结规划理念景观礼仪社区文明优雅优雅从容的从容的入口入口中庭中庭八大八大口袋公园口袋公园景观景观组团组团礼仪感礼仪感的的社区社区迎宾楼迎宾楼丰富体验的丰富体验的邻里生活中心邻里生活中心行业领跑行业领跑的的物业物业保障保障城市美好城市美好的的垃圾垃圾分类分类社区文明的社区文明的邻里公约邻里公约生活生活温度温度的社区大的社区大脑室脑室一路一环的一路一环的生活品味生活品味温暖保障温暖保障的的人车人车分流分流整洁大气整洁大气的的城市肌理城市肌理人居奢适的人居奢适的楼楼间距间距快慢有秩的快慢有秩的规划型规划型制制三轴三轴交错交错的的生活格局生活格73、局以坐标以坐标 引领时代引领时代以复合以复合 焕新焕新精彩精彩以以缤纷缤纷 定制活力定制活力以以轻轻奢奢 营造营造品味品味时代坐标时代坐标复合型制复合型制缤纷活力缤纷活力轻奢生活轻奢生活当代场域的价值解读总结当代场域的价值解读总结当代生活当代生活 新一代未来住区新一代未来住区本案项目资源构建汇总本案项目资源构建汇总以高铁新城发展的时代新篇以及以高铁新城发展的时代新篇以及TODTOD开发模式为基础开发模式为基础通过商业的缤纷营造成为当代温州的休闲目的地通过商业的缤纷营造成为当代温州的休闲目的地进而进而激化区域成为崭新的都会生活场域，创造温州的新一代国际住区激化区域成为崭新的都会生活场域，创造温州74、的新一代国际住区时代门户时代门户TODTOD城市城市当代场域当代场域发展新篇 温州高铁新城的发展已经进入了全面腾飞的时代；生活荟萃 将以镜像虹桥的姿态，成为温州极具国际气息板块；聚合效应 通过交通枢纽的聚合效应，成为城市的全新生活中心；开发模式 集约集约开发开发城市景观 景观融合景观融合商业型态 活力街区活力街区缤纷生活 生活群落生活群落休闲方式 步行休闲步行休闲审美体现 当代品味当代品味时代坐标：恢弘大盘型制&城市天际擘画时代美学作品&TOD城市坐标复合型制：高效的公共交通枢纽&开放式的活力广场时尚的BLOCK商业街区&同步国际的社区美学缤纷活力：都会气息的度假街区&先进生活的美好握手繁华无75、界的生活中心&功能丰富的超级街区温州罕见的空中步道轻奢生活：快慢有秩的规划型制&温暖保障的人车分流度假式的社区入口庭院&层次分明的景观布局优雅从容的社区礼仪&生活提升的社区会客厅行业领跑的物业保障制&社区文明的邻里公约未来未来温州温州 国际国际都会气息都会气息温州温州TOD TOD 崭新生活模式崭新生活模式当代生活当代生活 新一代未来住区新一代未来住区1、本案是磅礴时代背景之下，高铁新城发展全新阶段对未来都会生活呼唤的全新力作；2、在温州进入轨道交通的元年，本案以先进的TOD理念引领温州创造未来城市的全新构想；3、本案以时代坐标、复合型制、缤纷活力、轻奢生活为四大核心关键词，为腾飞的高铁新城带76、来崭新的新一代国际社区；策略三种属性的必然联系项目资源市场环境消费者洞察策略三种属性的必然联系消费者洞察消费者洞察我们的客户来自于哪些人？他们有什么样的价值取向和消费需求？市场环境市场环境我们面临的市场环境格局是怎么样的？传播上有何可供切入的空间？思考的行径思考的行径捷群地产品牌模型捷群地产品牌模型项目资源项目资源项目拥有哪些资源？具有哪些可供诉求高端的可能？精神属性精神属性物理属性物理属性 目标客群洞察目标客群洞察他们是潘桥、郭溪、瞿溪周边的首置、首改型客户，生于此，长于此，对于土地有着天然的归属感，在城市居住品质提升、以及家庭结构变化的需求背景下，他们迫切需要品质及功能的就地置业/改善，本77、案全新的社区模式以及品质，将成为他们生活的重要改善因子；目标客群物理属性目标客群物理属性中心外溢客户中心外溢客户事业地缘客户事业地缘客户周边地缘客户周边地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户因受房价挤压，高铁新城会成为瓯海中心区外溢的重要选择区域，在地理位置上，通过S1线以及瓯海大道等便捷交通，可形成较强的板块牵引力，本案复合型制的业态以及高效联通的通勤手段，将成为他们选择本案置业生活的重要原因原因之一；目标客群物理属性目标客群物理属性事业地缘客户事业地缘客户周边地缘客户周边地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户中心外溢客户中心外溢客户高铁新城是温州的西部重78、要产业门户，随着未来区域内产业布局的深化，包括目前已存在的物流、商贸产业的客群群体，也必然追求在自己产业所在的板块内置业，以降低生活成本，提升效率，本案作为区域内最高品质楼盘也必将成为他们的重要选择；目标客群物理属性目标客群物理属性周边地缘客户周边地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户中心外溢客户中心外溢客户事业地缘客户事业地缘客户随着高铁新城的快速建设，板块将会产生对周边进城乡镇客户的重要吸附力，陶山、马屿、仙岩、丽岙、双屿、瑞安西南向郊县等地区的进城客户，也必然对于区域内最优的社区生活产生需求，同时本案高效的通达性，也将成为他们生活重要的环节补足；目标客群物理属性目标客群79、物理属性周边地缘客户周边地缘客户全城投资客户全城投资客户中心外溢客户中心外溢客户事业地缘客户事业地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户高铁新城的发展日新月异，同时本案存在TOD项目的范本效应，会存在一波对于板块以及本案看好的投资客户，本案小户型带来的可控总价以及板块快速发展的利好，将是他们投资本案的重要原因之一；目标客群物理属性目标客群物理属性周边地缘客户周边地缘客户中心外溢客户中心外溢客户事业地缘客户事业地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户他们相信高铁新城的发展潜力，他们接受全新的他们相信高铁新城的发展潜力，他们接受全新的TODTOD社区生活方式，社区生活方式，他们相信复合社区80、将为生活带来实质性的改变，他们相信复合社区将为生活带来实质性的改变，他们也相信品牌实力将带来区域标杆级别的社区品质！他们也相信品牌实力将带来区域标杆级别的社区品质！目标客群物理目标客群物理属性总结属性总结周边地缘客户周边地缘客户中心外溢客户中心外溢客户事业地缘客户事业地缘客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户 目标客群洞察目标客群洞察物理属性物理属性精神属性精神属性他们渴望参与城市的未来他们渴望参与城市的未来他们需要一座与时代保持并行的居所，他们需要一座与时代保持并行的居所，来表达自我的与时俱进，来表达自我的与时俱进，分享这座城市的进步与红利，分享这座城市的进步与红利，展开一种与81、当代都会温州更为亲密的生活方式。展开一种与当代都会温州更为亲密的生活方式。他们追求丰盈的精神世界他们追求丰盈的精神世界他们有着丰盈的精神世界，他们有着丰盈的精神世界，因此，他们更注重生活的品位，因此，他们更注重生活的品位，他们追求当代生活内容的多元化，他们追求当代生活内容的多元化，同时也追求在志趣相投的圈层中收获更多美好。同时也追求在志趣相投的圈层中收获更多美好。他们热衷于体验缤纷与活力他们热衷于体验缤纷与活力他们往往站在时代的前沿，他们往往站在时代的前沿，热衷于体验全新的生活模式，热衷于体验全新的生活模式，并享受由其带来的缤纷与活力，并享受由其带来的缤纷与活力，他们见证着城市与人、与自然最为82、亲密的互动。他们见证着城市与人、与自然最为亲密的互动。目标客群精神属性目标客群物理属性周边地缘周边地缘客户客户中心中心外溢外溢客户客户事业事业地缘地缘客户客户乡镇进城客户乡镇进城客户全城投资客户全城投资客户渴望参与城市的未来渴望参与城市的未来追求丰盈的精神世界追求丰盈的精神世界热衷于体验缤纷与活力热衷于体验缤纷与活力住在未来、保持先进、体验缤纷住在未来、保持先进、体验缤纷本案置业人群解读总结本案置业人群解读总结1、目标客群物理属性：以项目周边地缘改善、城市中心外溢、周边产业企业主、乡镇进城客户以及少量看好板块投资的项目客群；2、目标客群精神属性：渴望参与城市的未来、追求丰盈的精神世界、热衷于体83、验缤纷与活力，以实际行动走在城市的前沿，引领都会人居的新风潮；策略三种属性的必然联系消费者洞察项目资源市场环境思考的行径思考的行径捷群地产品牌模型捷群地产品牌模型策略三种属性的必然联系项目资源项目资源在高铁新城的时代新篇及TOD开发模式之上以缤纷创造崭新的温州新一代未来住区市场环境市场环境以交通的通达和配套的呈现迎合市场价值认知以迭代感的TOD社区建立竞争地位消费者洞察消费者洞察相信板块、相信的价值笃定者住在未来、保持先进、体验缤纷 专题研究专题研究城市触媒城市触媒Urban Catalysts美国学者韦恩奥图和唐洛干在美国都市建筑城市设计的触媒一书中提出了“城市触媒”（Urban Catal84、ysts）的概念：是指城市化学连锁反应，其中激发与维系城市发生化学反应的“触媒体”。主要是建筑物，一幢独立的城市建筑或计划方案对相继而来的计划方案所带来的正面影响，连锁反应最终的城市形式。城市触媒效应城市触媒效应以建筑催化城市更新以建筑催化城市更新“触媒”(Catalyst)，它是化学中的一个概念，即催化剂，是一种与反应物相关、通常以小剂量使用的物质。“触媒”在发生作用时对其周围环境或事物产生的影响程度被称之为“触媒效应”，核心内容是“触媒”能够引起多项开发的连锁反应，提升一个片区提升一个片区乃至一座城市的活力、魅力与竞争力。乃至一座城市的活力、魅力与竞争力。城市触媒的目的就是如何利用单个的城85、市开发活动促使城市结构持续、渐进的发展。大型城市建筑群示意图城市触媒也可以是非物质的形式，国家政策、设计概念、城市设计指引、营造内容等。多样性的城市触媒表现形式多样性的城市触媒表现形式建筑与城市的衍生空间（公园、广场、游乐设施等）大型的城市发展项目(城市中心、交通枢纽等）建筑群落(酒店、购物中心、博物馆等）温州高铁南站温州高铁南站上海新天地上海新天地英国伦敦英国伦敦眼眼泰国泰国芭提雅芭提雅 2121航站楼航站楼芭提雅21号航站楼（Terminal21），这是一家以航站楼为设计概念，融合来自巴黎、好莱坞等6个国际大都市的街头设计元素为一体的大型购物中心，开业仅仅10个月就成为了芭提雅旅游到访的必86、经之处，也是当地网红、打卡的圣地，极大的丰富了芭提雅的旅游体验；航站楼主题的户外标志内部主题感极强的室内风格有趣味性的消费场所营造极致的主题体验（卫生间）21航站楼以及芭提雅实景图日本日本大阪大阪 森森之宫之宫Qs MallQs Mall日本大阪森之宫Qs MALL建于日本大阪城公园南侧日本生命球场旧址，占地约2.3万，与地铁相邻，交通便利。“体育+”模式的购物中心为顾客提供了更多的运动体验可能，他是一个系统，运动、学习、交流、购物、饮食都体现在这个系统中，体现在人们日常的社会需求中，而商场通过体育的渗透也为消费行为增加了活力，让越来越多的人涌入到购物中心并形成消费。运动主题将会成为未来购物中87、心的一个发展趋势，而日本大阪森之宫Qs MALL，则把这个做到了极致，成为了行业典范。屋顶跑道森之宫Qs Mall实景图森之宫Qs Mall空中跑道效果图天台足球场室内攀岩区与运动相关的主力店铺空中跑道空中跑道地标感的运动休闲目的地地标感的运动休闲目的地营造全新商业系统营造全新商业系统儿童综合体儿童综合体家庭式的欢乐休闲目的地家庭式的欢乐休闲目的地构建度假生活去处构建度假生活去处触媒视角下的本案触媒视角下的本案因此，本案具有地标感的空中跑道和主题感的儿童综合体，将成为激发城市区域更新的因子，启动并引发一系列的持续催化过程，让这片亟待更新的土地焕发出更具活力的生机，在以本案为触媒的驱动下，高铁新88、城即将呈现出崭新的生活界面，我们也将之称为：引领温州的生活新世代引领温州的生活新世代以未来城市逻辑，激发高铁新城活力更新以未来城市逻辑，激发高铁新城活力更新那么，如何通过城市触媒，营造出超越当下温州传统商业体验的到达型商业目的地？独特商业案例独特商业案例：日本东京日本东京GRAND TREEGRAND TREE购物中心购物中心东京东京GRAND TREEGRAND TREE购物中心购物中心GRAND TREE购物中心位处东京东南郊区，总计运营了3.7万方的商业购物中心，步行约4分钟即可到达东京急行电铁武藏小杉站及JR东日本武藏小杉站，前往新宿、涉谷、品川、横浜等地耗时10分钟左右，拥有轨道交通89、带来的畅通到达性；GRAND GRAND TREETREEGRAND TREE 交通关系以及区域位置示意图GRAND TREE所在的东京市郊居住地武藏小杉地区，这里因为高度的轨道交通开发，带来了十分便利交通和很多高层公寓社区；根据流通经济研究所的数据显示，半径5km商圈内约117万人、约49万户家庭居住，平均每户家庭2.3人，15岁以下人口约20%，每户家庭平均收入1061万日元（约53.05万人民币），每年还贷款208万日元（约10.40万人民币），徒步商圈内的每户家庭平均收入764万日元（约38.20万人民币）；GRAND TREE购物中心的顾客就定位于附近最有消费力的刚刚入住高层公寓的890、0后和75后，这一类家庭的特点之一是家庭消费主要由女性主导，但是常常因为女性需要照顾他们大约6到10岁的小孩，去商场购物会产生许多不便；这给了GRAND TREE带来的创新理念来源；“要把GRAND TREE购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家。”7&i7&i集团集团（即该商业的开发者）（即该商业的开发者）会长会长 铃木敏文铃木敏文GRAND TREE从2014年11月开业至今一直人气爆棚，一举成为行业内的佼佼者。很多业内依然记得他傲人的数字：仅3.7万方的运营商业，开业13天，客流破100万、日均客流量8万人、年客流量约2000万人次；独特商业型制下的东京独特商业型91、制下的东京GRAND TREEGRAND TREE购物中心的总结购物中心的总结GRAND TREE购物中心的出现反应出城市次中心板块内对于商业型态的新兴需求通过有针对性型的主题功能营造以及为目标客群打造的商业型态取代过去单一买货卖货的模式，成为客户乐此不疲的休闲目的地从而成为拥有更广覆盖度的商业体验中心实现“要把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”的商业理念GRAND TREEGRAND TREE 购物中心代表特性购物中心代表特性 1 1基于儿童生活功能运营之上的引流利器基于儿童生活功能运营之上的引流利器聚客神器：完全为孩子设计的屋顶花园聚客神器：完全为孩子设92、计的屋顶花园购物中心RF层，也是这个小而精的购物中心最有魅力的地方之一；与很多购物中心的屋顶花园不同，这个东京都内最大的屋顶花园占地面积约4300平方米（几乎和一个足球场一样大），是周边儿童的室外游乐场，是真正给孩子的。同时，也是家庭、老年人、附近居民和其他来购物中心的顾客在城市中呼吸新鲜空气、晒太阳休息的一片净土。所有的服务都是将打造一个大家都乐意来玩的购物中心的概念贯穿始终；这是这个项目聚集人气的一大法宝，因为周边全是缺乏公共空间的塔楼建筑，这里就成了孩子们难得的欢乐之地；所以，这个购物中心里孩子超级多，即使没有类似国内大面积的儿童游乐、儿童教育等业态，几乎超过一半都是带孩子的家庭；购物中93、心的楼顶铺设了800多吨土，300棵树，树上都有品种介绍，也给现在很少能见到果树的小孩子一个学习场所;建设初期这里的很多花草都是附近的孩子们亲手种下的。这些花花草草陪着他们一起长大，让他们无论什么时候都能想起家乡，想起他们在Grand Tree留下的美好童年回忆;儿童的回忆和学习场所儿童的回忆和学习场所屋顶花园中花草的品种会因季节的不同而更新，让孩子们感受到四季的变化，拼成的不同造型也是人们喜欢观赏拍照的地方。感受都会四季的变化感受都会四季的变化游乐场的所有设施都是开发儿童智慧的玩具，全天免费开放，并有专门的安全指导员，孩子们可以在此尽情玩耍。童趣洋溢的娱乐天地童趣洋溢的娱乐天地尽管在平时上班94、时间，GRAND TREE也会有8成的妈妈和家庭主妇们推着儿童车和购物车在购物、休闲。此外，微笑广场设有人工草坪，小朋友可以安心地光脚在上面玩耍，前面有大型的LED屏，相当于16个55寸的电视屏幕组合在一起，会定时、循环播放三种卡通或者动漫或者可爱的小动物等内容，而且小朋友可以通过投影进行认知和体验。这里也会定期举办演奏会，达到很好的集合效果的宣传活动；探索愉悦的微笑广场探索愉悦的微笑广场以儿童为主题，产生持续不断的活力导向以儿童为主题，产生持续不断的活力导向解决目标客群对儿童生活的实际需求就是场所的流量保障解决目标客群对儿童生活的实际需求就是场所的流量保障小结小结1 1GRAND TREEG95、RAND TREE 购物中心代表特性购物中心代表特性 2 2基于独特消费理解场景之上的购物体验基于独特消费理解场景之上的购物体验“别样混搭”改变“别样混搭”改变生活方式生活方式正如7&i集团当初承诺的一样“动用集团的所有力量要创新一个到目前为止从未有过的购物中心”。Grand Tree并没有遵循购物中心的常规结构布局简单划分为化妆品、服饰、杂货、餐饮、休闲娱乐等业态种类，而是经过多次调整，切身考虑到每位顾客的个性需求精心规划，将每层的结构布局进行了创新混搭，品牌落位颇具特色，品类齐全，搭配合理，各楼层均有主题划分并赋予生动有趣的命名，满足了其周边客群的个性化功能需求。挑战传统的商业布局挑战传统96、的商业布局最常见的商铺排列方式是将同类店铺集中在一个区域，这种店铺的排列方式的确对于人们搜索来说效率很高，但是对于主打“逛”来讲，同一元素的集中堆砌容易造成顾客耐心的丧失，所以，在Grand Tree做店铺设计时采用了搭配的思路，从顾客逛街的角度出发，使得“顺便购买”的概率增加，吃完饭顺便看到漂亮的首饰，买完衣服顺便去甜品店喝个奶茶等；在一层，布置了一个3000方的净菜超市、对面则是一个大型餐饮区，餐饮区对面却是品牌的服装店，充分考虑了一个完整的消费闭环需求；缤纷多彩的场景营造缤纷多彩的场景营造二层以日本本土品牌为主的为主，以针对目标消费群体成熟女性、家庭主妇为主的场景营造理念，打造潮流时尚的97、服饰、餐饮、杂物、美妆美容店等应有尽有的品牌门店；为了让这些女性能够拥有良好的消费体验，商场在氛围营造上，通过大量智能元素以及缤纷多彩的儿童杂货，让孩子们也能在这里找到足够的乐趣所在；温暖温暖趣味的综合体验趣味的综合体验三层则是家庭生活用品和杂货，比如书店，乐器、室内装饰等，再加上一些与生活关联的商家，是一个满足顾客享受生活和追求兴趣爱好需求的业态组合；特别针对女性消费者的舒适专用座椅、商品齐全的可体验式户外用品店、餐饮区以及一个小型的室内幼儿园等等，形成了既温暖又全面的综合性消费体验；家庭主题的欢乐天堂家庭主题的欢乐天堂四层不仅是儿童的乐园，也是妈妈们的欢乐天堂；共有9家儿童用品店，11家餐98、厅和咖啡厅，4家杂货店，包括母子共享的SPA等6家服务业态店；儿童服装、奶粉、玩具、手作、微笑广场以及为那些等待孩子的家长量身定制的咖啡店、甜品点以及舒适的休憩处等等，让这里成为了一个家庭欢乐的生活主场；以混合式的业态布局迎合实际的消费场景需求以混合式的业态布局迎合实际的消费场景需求欢乐的消费体验，才能形成真正的消费型商业目的地欢乐的消费体验，才能形成真正的消费型商业目的地小结小结2 2GRAND TREEGRAND TREE 购物中心代表特性购物中心代表特性 3 3基于感动基于感动人心空间人心空间细节细节之上的场所营造之上的场所营造“不一样的空间“不一样的空间”成就成就“不一样的购物中心”不99、一样的购物中心”购物中心的细节设计体现了整个团队对于项目的用心程度，更能通过顾客的切身感受直击顾客内心，建立购物中心与顾客间的情感连接，有效提高顾客的满意度和忠诚度。因此，对顾客的关怀并不是只停留在口头上，要通过顾客的亲身体验得到认可；公共区域的展示界面、人与自然的接触、购物中心内针对消费需求的人性化空间等等，也都是经过精心的设计营造而呈现出来的“不一样的购物中心”；视觉盛宴的中庭景观视觉盛宴的中庭景观GRAND TREE的中庭主要是通过音乐、灯光、水元素和照明效果的设定，水流从上到下高达14m，时间为25分钟，结合不同的季节、颜色进行不同的变化，通过这个效果，广场上也会定期举办活动。环境设计100、要素采用了大量的绿植和水元素，有一种亲临自然的感觉；在购物之余，带来更加精彩的视觉盛宴体验；超超大体量的休憩空间大体量的休憩空间在这总计不到4万方的购物中心之中，运营团队共设置共设有35个可供顾客休息的场所，在这些区域可以通过电子屏幕，DP点的陈列等不同方式向来店的顾客传达商品的信息和活动等；购物之余的休憩体验，充满了人性关怀；创新型态的创新型态的母母婴空间婴空间交流型母婴室：项目地上4层，设置了5个母婴室，每个母婴室面积大小不一样，从40150不等。在GREAN TREE 最大的近150的母婴室里，整合成一个大的空间，便于妈妈间关于育儿的相互交流，并且不需要排队等候，里面还有一些儿童成长教育101、健康方面的咨询服务，空间里还有HelloKitty等卡通主题的设计。自然交融的清新生态自然交融的清新生态商业内部随处可见的绿化，整体打造清新绿色的购物环境；公共空间除了精美盆栽绿植还有垂直绿化，店铺的装修风格也多倾向于绿色自然的风格，形成了自然交融的清新消费场所；整洁舒适的消费空间整洁舒适的消费空间很多消费者都非常注意卫生，所以在入口处都放有消毒液和洗手液；日本也严格禁止公众场所吸烟，他们在每层隔离出一个专门的吸烟室，让想要吸烟的消费者有内吸烟；营造出一个整洁舒适的消费空间；视觉体验、功能空间、人性细节等节点的营造视觉体验、功能空间、人性细节等节点的营造都是决定是否能成为都是决定是否能成为“102、大家乐意来玩的地方“大家乐意来玩的地方”的重要因素”的重要因素小结小结3 3GRAND TREEGRAND TREE 购物中心代表特性购物中心代表特性 4 4基于真正客群生活需求之上的消费创新基于真正客群生活需求之上的消费创新商业的创新是为了更人性的消费体验商业的创新是为了更人性的消费体验“原有的商业模式已经走到了尽头，必须要用创新的商业模式来替代，这个有别于传统商业模式的创新模式就是把GRAND TREE购物中心建成大家乐意来玩的地方”，“而且，在玩的过程中顺便买一些东西回家”；让顾客生活更加丰富多彩、更加幸福的场所。立足于此，通过创新思考，把购物中心的主要功能排序从传统的“购物休闲”颠倒过103、来，转变为“休闲购物”，结合先进的互联网科技系统，为顾客带来更加丰富而人性化的消费体验；赠与顾客的增值服务赠与顾客的增值服务GRAND TREE重视女性和儿童的客群，官网上专门开设“MAMA&KIDS”栏目，里面详解了购物中心专门服务与妈妈和孩子的功能配套与便利设施；包含交通、购物中心活动等资讯，一应俱全；对应客群的净菜超市对应客群的净菜超市为了让热爱为家人做饭和需要上班的女性做到做饭上班两不误，而推出“切块蔬菜”这个概念。超市将常用蔬菜清洗切块，以称重方式出售。使兼顾家庭事业的女性可以免去准备食材的过程，更加轻松便利，这一贴心举措得到许多女性的认可；真正能够响应客户需求的创新型服务真正能够响104、应客户需求的创新型服务才是真正能够温暖客户内心的服务才是真正能够温暖客户内心的服务小结小结4 4人性空间带来高频的客户到达人性空间带来高频的客户到达人性空间人性空间儿童主题带来持续的活力流量儿童主题带来持续的活力流量活力活力主题主题混合布局带来精彩的消费场景混合布局带来精彩的消费场景生活场景生活场景温暖理念带来创新的生活服务温暖理念带来创新的生活服务创新服务创新服务日本日本GRAND TREEGRAND TREE购物中心之于本案价值启示购物中心之于本案价值启示以以GRAND TREEGRAND TREE作为灵感启发下的本案作为灵感启发下的本案是将为温州带来创新颠覆性的商业型态，成为休闲的到达目105、的地是将为温州带来创新颠覆性的商业型态，成为休闲的到达目的地从而成为本案重要的价值核心，带来更高的市场认可度从而成为本案重要的价值核心，带来更高的市场认可度生活场景生活场景活力主题活力主题创新服务创新服务人性空间人性空间+故事线落地建议故事线落地建议种植多种蔬果的“Green Room”，可以帮助儿童更直观地学习植物小知识；在本案营造的儿童综合之中，可以设置这样的植物种植区，让到访的孩子们可以长期参与到这样的活动当中，感受种植的乐趣与知识；观察蔬果种植的乐趣观察蔬果种植的乐趣 GREEN ROOMGREEN ROOM以城市主题为灵感而打造、可拆分的巨大座椅，摆放在商场大厅内，为家长和儿童创造了106、充足而自由的休憩区；在本案的儿童综合体甚至是未来的社区营造中，可以围绕温州市花茶花以及市树榕树，制作一些精致的休憩空间；主题感的休憩区主题感的休憩区 城市主题空间城市主题空间商业的外部空间，则利用建筑立面布置了一道攀岩墙，由内及外扩展了儿童体验的范围，丰富了儿童的娱乐空间；在本案未来售楼处可以营造一些室内或者墙体上的攀岩区，供销售阶段以及未来交付后业主的孩子到访玩耍；儿童童趣空间儿童童趣空间 攀岩墙攀岩墙于商场屋顶花园，营造儿童种植区体验，在这里不仅能收获一起种菜、收菜的亲子经历，还能在商业的活动中鼓励儿童参与职业体验，学习配餐做菜；在本案未来售楼处楼顶，可以设置一些种植区，让孩子们在这里种植107、劳动，并收获果实，感受高级的学习与乐趣；儿童空中花园儿童空中花园 种植体验区种植体验区+故事线落地建议故事线落地建议活力主题活力主题创新服务创新服务人性空间人性空间生活场景生活场景人类的朋友人类的朋友 宠物宠物公园公园于本案西北侧的城市广场中，打造一处宠物公园，为爱宠设置了各种主题的休闲娱乐场所让狗狗可以自由的畅玩，同时公园中还将配备宠物科普知识栏、训练设施配套洗手池等，是宠物爱好者和宠物的天然乐园户外儿童童趣户外儿童童趣 儿童儿童冒险岛冒险岛以各种游戏设施为主，并通过一些创意游乐设备，巧妙运用声、光、气、水、色彩组合达到娱乐早教锻炼孩子的目的，让孩子们可以找到最欢乐的童年。孩子们的成长孩子们108、的成长 儿童学习空间儿童学习空间在商业的部分空间，打造丰富的儿童培训基地，多元化的儿童学习分区营造，让孩子们在这里玩耍的同时也能汲取知识的力量；家长的活动家长的活动 运动空间运动空间在等待孩子们的过程中，家长们也拥有自己的独立生活空间时尚而健康的运动空间，结合淋浴场，酣畅淋漓的生活体验，从社区外开始立体化的商业体验立体化的商业体验 屋顶屋顶SHOWSHOW场场在部分BLOCK屋顶的顶台花园，打造不同的生活主场屋顶咖啡吧、屋顶泳池、屋顶农场等，从多个维度提升街区的体验感人性的营造人性的营造 针对功能空间针对功能空间为了给孩子以及母亲们带来更便利而安全的商业空间未来的本案街区，将设置人性化的母婴空109、间，并将设置吸烟区有效隔离有害物质+故事线落地建议故事线落地建议活力主题活力主题创新服务创新服务生活场景生活场景人性空间人性空间建筑与自然和谐相处建筑与自然和谐相处在本案的示范区以及未来的街区营造中，大量的绿植应用不同维度不同视角下覆盖的绿植带来建筑与自然的共鸣亲水，带来更舒适的休闲空间亲水，带来更舒适的休闲空间在示范区以及未来的街区营造中，建议引入部分戏水空间以及直饮水系统让水的流域，带来更加具有温度感的街区体验精心营造的休憩空间精心营造的休憩空间街区为城市服务，本案的示范区广场以及未来的商业街街区内也将大量的设置公共的休憩空间，给予区域内更高的活力呈现霓虹灯光下的都会倒映霓虹灯光下的都会倒110、映灯光在这里，将成为温州新一代都会界面的全新象征水域下的灯光、墙体上的灯光以及道路和休憩区的隐性泛光，都体现了区域领先的时代感+故事线落地建议故事线落地建议活力主题活力主题人性空间人性空间生活场景生活场景创新服务创新服务便捷便捷的净菜超市的净菜超市为了全面提升社区未来业主以及周边消费者的当代生活需求引进净菜超市，解放当代家庭主妇一个解决所有生活需求的一个解决所有生活需求的APPAPP未来，可以开发一款APP，面向本案的业主以及全市区的客户可以通过本APP在商业街内实现在线消费，或者预约购物以及其他的街区体验等愉悦温州的商业愉悦温州的商业休闲休闲目的地目的地创造崭新的创造崭新的都会都会生活生活本111、案商业的价值定义本案商业的价值定义i izonezone我们把这种生活定义为我们把这种生活定义为i i是是无限无限的未来探索的未来探索i i是是先进先进的生活引领的生活引领i i是时尚的潮流体验是时尚的潮流体验i izonezone国际当代国际当代时尚活力时尚活力社交互动社交互动这是一种引领时代的生活方式这是一种引领时代的生活方式也也是温州新一代是温州新一代年轻活力的生活方式年轻活力的生活方式品牌写真品牌写真本案是温州步入轨道交通元年的时代开篇作品在高铁新城磅礴而来的板块腾飞气势之下，以高铁新城磅礴而来的板块腾飞气势之下，以TODTOD为核心开发模式为核心开发模式凭借独特的社区型制以及主题商业112、区社区型制以及主题商业区的精心营造的精心营造构建当下温州都会生活温州都会生活的商业休闲目的地的商业休闲目的地同时以时代时代坐标坐标、复合型、复合型制制、缤纷、缤纷活力活力、质感轻奢、质感轻奢为四大核心关键词为温州带来崭新的崭新的新一代未来住区新一代未来住区通过i izonezone的全新社区生活内涵，以未来致的全新社区生活内涵，以未来致献新一代都会生活献新一代都会生活案名案名1 1蔚蓝之城蔚蓝之城i iZONEZONE案案名名2 2云荟城云荟城案案名名3 3西虹城西虹城案案名名4 4风驰之城风驰之城案案名名5 5未来时区未来时区属性定位语属性定位语属定属定1 120202020新一代未来住区新113、一代未来住区属属定定2 2世界枢纽世界枢纽温州温州TODTOD属属定定3 3TODTOD迭代筑品迭代筑品属属定定4 4温州温州TOD TOD 未来生活场未来生活场属属定定5 520202020温州当代国际成长住区温州当代国际成长住区广告语广告语广告广告语语1 1城市城市的蔚蓝想象的蔚蓝想象广告广告语语2 2温州，在此向前温州，在此向前广告广告语语3 3蔚蓝，在此蔚蓝，在此广告广告语语4 4未来，照进现在未来，照进现在广告广告语语5 5我的未来时区我的未来时区传播语汇总传播语汇总案名案名属定属定广告语广告语蔚蓝之城蔚蓝之城城市的蔚蓝想象城市的蔚蓝想象云荟城云荟城世界枢纽世界枢纽温州温州TODTOD温州，在此向前温州，在此向前西虹城西虹城TODTOD迭代筑品迭代筑品蔚蓝，在此蔚蓝，在此风驰之城风驰之城温州温州TOD TOD 未来生活场未来生活场未来，照进现在未来，照进现在未来时区未来时区我的未来时区我的未来时区20202020新一代未来住区新一代未来住区20202020温州温州当代国际当代国际成长住区成长住区谢谢聆听，请不吝指正THANKSTHANKS