1、雅居乐滨江国际 2021下半年整合推广方案雅居乐滨江国际 2021下半年整合推广方案 2 0 2 1 2 0 2 1自 我 超 越自 我 超 越保持专注，才能自我超越高高 层层 热热 收收 官官 叠叠 墅墅 定定 格格 调调运运 营营 三三 把把 斧斧 湖湖 州州 新新 墅墅 种种叠墅物业形态第一性，纯粹居住属性，提升品牌影响力驱动土地价值，湖城首位实现叠墅在地缘市场的身份感和象征性驱动产品价值，实现老城和仁皇山大平层的客户转向本案驱动土地/产品价值，实现湖东和东部新城的乡镇客户转向本案驱动配套/产品价值，实现度假区低密产品的客户转向本案实现三个大转向推升凤凰首位度守住一个第一性 Conten2、ts:1 价值竞位 区域识别 购买厘清自自我我2 节点编排 执行落位超超越越附 录：公 司 简 介、团 队 配 置自自我我价价值值竞竞位位、区区域域识识别别、购购买买厘厘清清湖州很小是儿时的小巷，是每周要吃上一口的老字号餐馆是那条奔流不息的澄澈龙溪这些点滴早已演化为湖州固有的符号湖州很大环太湖唯一因湖命名城市且有南太湖明珠之称素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉区域识别-时空湖州很老耳畔的吴侬软语，菰城悠远的江南底色南浔古镇的青石板路每一步都蕴含着历史的回响湖州很新长三角城市群成员城市环杭州湾大湾区核心城市G60科创走廊中心城市区域识别-时空三三大大高高铁铁交交汇汇商合杭铁路、沪苏湖铁路3、湖州至杭州西铁开启1小时长三角生活圈杭杭州州绕绕城城西西复复线线国家“十三五”重点建设项目湖州与杭州的重要组成部分亚运会和世界互联网大会的配套工程湖湖州州轨轨道道交交通通2020年10月成立轨道交通集团规划4条轨道线路总里程约145公里高高铁铁地地铁铁高高速速区域识别-红利主城区俯瞰凤凰 今昔对比昔昔日日主主城城首首位位，今今朝朝凤凤凰凰涅涅槃槃从江南水乡两岸的繁华大院人家到凤凰一村、二村的高楼林立凤凰一直伴随着湖州的中心发展风潮，蝶变成这座城市最繁华的中心沿着母亲河苕溪的黄金脉络凤凰成为湖州最早的中心城区板块作为湖州重点改造的主城区高端人居板块直面龙溪港，紧邻银泰城、时代广场、爱山广场三大核4、心商圈携多重规划利好，给予中心人居再次复兴的腾飞厚望区域识别-板块凤凰湾 城市能级晋阶之路“凤凰湾”将打造成“凤舞南太湖、魅力新客厅”城市特色品牌整个片区以”望山涵水、金凤朝阳”为设计理念集“产产、城城、创创、文文、旅旅、商商”六大业态并举的可持续发展产业示范区凤凰湾片区改造项目涉及房屋总建筑面积约3 37 7万万，已列入2021年度房屋征收计划（按套均120计算，预计改造3000余套）湾湾区区的的超超级级规规划划，城城市市的的先先行行特特区区区域识别一一线线凤凤凰凰湾湾 滨滨水水先先行行区区 城城市市低低密密墅墅凤凰湾超级规划城市会客厅凤凰四面环水母亲河苕溪的黄金脉络城市罕有墅区纯粹低密人居5、区域识别仁仁 皇皇 老老 城城 交交 响响 处处 进进 阶阶 湖湖 城城 首首 位位 度度一一 级级 市市 场场 超超 级级 爆爆 发发 成成 交交 热热 涨涨 大大 户户 逐逐 重重截止2021年5月，湖州主城（吴兴区、南浔区）共成交39宗地块其中涉宅用地18宗，成交面积约85.85万，成交金额约89.68亿元湖州地王，湖东荣安地块，成交楼面价13105.17元/容积率1.5，建筑密度28%，“排屋+洋房”配置，建筑限高40m供应量成交量，均价突破1.3万元/，量价齐升南浔区及吴兴区的仁皇、东部新城为成交主力，凤凰分区排名第九面积需求上，140以上上移，从刚需向改善转变购买厘清-市场/格局/6、竞品购买厘清七七 大大 板板 块块 价价 值值 之之 实实 精精 准准 凤凤 凰凰 价价 值值 能能 级级政务核心区位景观双优2KM银泰4KM高铁站太湖班班长长仁仁皇皇山山副副班班长长老老城城区区生生活活委委员员凤凤凰凰片片区区科科学学课课代代表表西西南南片片区区进进步步积积极极分分子子湖湖东东西西区区文文娱娱委委员员太太湖湖板板块块团团支支书书东东部部新新城城繁盛商配优质教育资源7KM高铁站银泰、爱山等商圈云集无缝对接老城区仁皇山正南方交通路网便捷居住生活优质甄选西南板块3KM商业中心4KM市政府聚集科技型产业连接老城区享受东部新城规划利好配套逐渐成熟发展有潜国家级4A级旅游度假区集旅游、购7、物休闲、度假居住为一体湖城向东看十年造城高铁红利溢价未来最宜居最具发展潜力锚锚定定湖湖州州中中场场改改善善 实实现现空空间间置置换换转转向向A类竞品（同产品）/B类竞品（价格相近）/C类竞品（形象对标）本案大大发发融融悦悦四四季季下叠155、27000元/绿绿城城锦锦玉玉园园高层107-257、预估2-2.5万元/福福晟晟伴伴山山美美墅墅合院165-220、25000元/卓卓越越府府100/113/118/129/14516000元/-14300元/开盘去化率100%现场口径，摇号抢房，洋房年内不取证，销售明聊等涨幅购买厘清-竞品版图对标要素本案A类竞品（同产品）融悦四季/云墅B类竞品（价格相8、近）伴山美墅C类竞品（形象对标）绿城锦玉园规模价值容积率2.0建面约40万方容积率2.0建面约7.1万方容积率0.8建面约7.6万方容积率2.288建面约23万方建筑形态高层、叠加高层、叠加、洋房合院、联排高层户型面积中下叠150、上叠137下叠155、上叠148合院165、联排180143/167/191（精装）户型价值上叠星空露台客厅挑空改造后双套房下叠南北双院落南北双采光井超大地下室改造后三套房上叠南北双露台二层带阳台改造后单套房下叠二层带阳台改造后三套房地下室单采光井合院双车位地下室下沉式庭院预留电梯井仅顶层单套房设计联排顶层超大露台预留电梯井仅三房设计最大16米开间四叶草户型设计7米9、宽景阳台、横厅主卧大飘窗步入式衣帽间形象风格现代都会新中式新中式新亚洲价格下叠约400万元/上叠约300万元/下叠约400万元/（不含地下室）上叠约350万元/25000元/起预估2-2.5万元/推广关键一线凤凰湾、滨水先行区城市低密墅城芯、学府、圈层叠墅仅80席高尔夫旁、山居院子塔尖圈层星级配套、会所泳池园林景观购买厘清-竞品对比购买厘清-竞品画面价价值值捆捆绑绑主主城城文文教教-凤凤凰凰湾湾 形形象象看看齐齐绿绿城城高高级级感感知知 彼彼 而而 后后 观观 己己。繁华商配7座大型商业综合体三所名校环伺纵横湖城内环（北线）快速化改造杭长桥北路至白莲花路雅居乐首入湖州遍布全国逾70个城市筑造逾10、200多个项目极致景观四进空间九重景观组团设计交交通通配配套套规规划划品品牌牌 价值竞位-既有 南北双院落 超130平地下室 南北双采光井 客厅挑空 改造后三套房150下叠生活悦享空间 价值竞位-户型四四季季叠叠院院|一一层层一一境境界界 亲亲地地墅墅品品 价值竞位-下叠成长型家族的天地院墅院子特色四层功能150中叠墅级尺度空间 价值竞位-户型 动静分区 私密尊贵 客厅挑空 改造后三套房藏藏珑珑中中叠叠|亲亲密密纯纯享享式式 空空中中院院落落 价值竞位-中叠空间及功能明确型墅居居中位动静分区137上叠奢适活力空间 价值竞位-户型 星空露台 功能分层 客厅挑空 改造后双套房星星空空上上叠叠|墅墅11、的的入入门门级级 第第三三空空间间 价值竞位-上叠会客工作与生活的分层露台摘星总价优势WWHHY Y B BUUY Y|三三大大竞竞比比诱诱因因，夯夯实实本本案案是是讲讲“武武德德”叠叠墅墅湖州的客户对于产品的需求和目标清晰，较难挤压位移所以是需要给到叠墅的购买理由上有有天天下有有地地，花园露台多套房同等面积下，大平层实得率在8 80 0%上下，而叠墅在1 15 50 0%以以上上（下叠150+地下室130=280）低容积率，墅墅级级物物业业属性，满足渴渴墅墅一一族族的私密需求城城芯芯主主位位+少少数数人人拥拥享享+墅墅级级规规制制 因因为为珍珍稀稀 所所以以矜矜贵贵核芯版图的愈渐饱和，低密土12、地的供应日趋减少，低密产品自然也越来越少 对于此类高净值人群而言，无论是升级二胎家庭还是空间置换犒劳自己，都是深思熟虑后的“硬硬刚刚需需”珍贵的事物总是少之又少。爱马仕A AR RC CE EA AUU表款限量1 10 01 1只，L LV V限量版S Sp pe ee ed dy y2 25 5发售5 50 0个宾利汽车2 20 02 20 0年推出的欧陆典藏版也不过1 10 00 0台 优势在于不仅营造了一种“有有天天有有地地”的生活，并且能够同时享受“繁繁华华配配套套”带来的便利限购时代也做到“房房票票更更优优化化”以置置换换为内在动力的市场需求，会不断向金字塔尖具有超级竞争力的标杆产品13、集中四个条件：成成熟熟城城市市资资源源、低低密密健健康康环环境境、生生活活场场景景丰丰富富、产产品品品品质质优优越越四大条件，分别对应本案既有价值线“城市墅类”的稀缺性，本案作为正宗的“城城市市叠叠墅墅”光是超高性价比和产品惊艳显然不够，它的区位光环同样叫人移不开眼绑绑定定凤凤凰凰湾湾的的超超级级规规划划，论论证证片片区区即即将将到到来来的的跨跨越越式式发发展展湖州湾流时代凤凰湾芯立墅，匠心打造“主城文教区+一线凤凰湾+低密墅居+全优大盘”1+1+1+14的高品质住宅，引发主城翘楚的改善升级浪潮痛点三口之家/二孩家庭急需独享个人空间上下私密分层空间痒点墅的第一居住属性提前实现兼容城市感与烟火气14、爽点超值空间-垂直立体、前庭后院超凡景观-四进九重、现代都会超前规划-凤凰湾、墅不再来客群定位“对症下药”找到客户的真正需求点城市新富，他们是社会中流砥柱，在追求生活的道路上不停探索客户战场 实现三个大转向 驱动土地/产品价值，实现湖湖东东和东东部部新新城城的乡乡镇镇客客户户转向本案 驱动配套/产品价值，实现度度假假区区低低密密产产品品的客户转向本案重重点点区区域域次次重重点点区区域域驱动产品价值，实现老老城城和仁仁皇皇山山大大平平层层的客户转向本案重重点点区区域域重重点点区区域域次次重重点点区区域域次次重重点点区区域域客群定位客群定位客客群群解解锁锁2 2个个明明确确3 30 00 0万支付15、能级明确人群置业特征“分层居住”明确家庭结构特征2 2个个基基本本点点地缘中高层级改善基本点西南乡镇中高进城基本点3 3个个争争取取争取全城搜索带花园产品的客户（如：伴山美别）争取全城搜索复式产品的客户（例：大发融悦四季）争取接近总价段的中大面积平层客户（例：绿城锦玉园）墅墅，是是圈圈层层、身身份份的的象象征征；叠叠墅墅，是是别别墅墅的的轻轻享享版版主力购房者的画像，是真正考虑到了自自身身的的需需求求、生生活活舒舒适适度度以及接接受受程程度度假设一个场景：爱人在客厅看电视，孩子在读书、你在书房办公，如何互不打扰？绝不是关个房门能解决叠墅之于平层，是通过楼上楼下的空间隔隔离离实现动静分区，的舒适16、度与私密性明显强强烈烈“叠叠”代代|突突破破平平面面思思维维，转转向向垂垂直直思思维维“分分”层层|合合而而不不扰扰，高高品品质质墅墅居居是是趋趋势势心动的理由可能有千百个，但心中想要的生活只有一种“上下分层的叠墅，有我憧憬的楼上楼下”不同功能区分层而设，一层一境界，私密与开放、实用与娱乐空间兼得仁皇山低密度项目，几近绝迹，二手排屋总价动辄七百千万级雅居乐滨江国际，主城芯凤凰湾滨水岸低密墅，是为湖州人的“量量身身定定制制”创创 作作 表表 现现组团案名-主推雅居乐滨江国际 凤凰台F F-HH V VI IL LL LA A.组团案名-辅推一雅居乐滨江国际 奕墅T THHE E B BA AY 17、Y T THHE E V VI IL LL LA A雅居乐滨江国际 序墅T THHE E B BA AY Y T THHE E V VI IL LL LA A组团案名-辅推二 关 键 创 作E ENNJ JOOY Y T THHE E WWOOR RL LDD I INN P PA AR RA AL LL LE EL L平行 享受世界一线凤凰湾 滨水先行区 趋势级城市叠墅年度主张Y YOOUU K KNNOOWW WWHHA AT T S S G GOOOODD I INN L LI IF FE E墅出滨江 人物入湾一线凤凰湾 约137-150城市低密墅年度主张超越超越 节点铺排 关键动作 节18、点铺排 关键动作上下空间多重享受上下(产品)左右（圈层）汇聚名流雅士更高端的生活阶层内外（土地）仁皇老城交汇/主城文教 超级凤凰湾三大传播关键，捕捉项目核心价值企划关键年年2021年2021年月月7月8月9月10月11月12月一级节点一级节点高层加推叠墅开盘高层收官阶段分期阶段分期第一阶段|高层-收官期第二阶段|产品-价值期第三阶段|产品-强销期核心任务核心任务价值深化，客户装袋形象树立形象树立，圈层强化客户拦截，价值卖压推广关键推广关键收官上下/左右上下/左右/内外周期界定产品热销期产品形象期产品价值期【价值变现】热销、收官出街落位产品内容分发落客活动制定【形象塑造】形象定案、形象出街自媒生19、产、线上分发社会造势、种子发起【价值强化】户外更新、全媒体推进拓客/圈层/活动执行大V启用扩大撒网关键任务社会声浪，初始印象高维价值的树立落位客户资产全流量媒体强化社会化活动再驱动阶段任务动作序列高层收官事件活动推广关键：收官高层收官，叠墅即将上新 需完成形象更新、价值传播、活动落地三大关键系统工作高层热销收官期|7月高层热销收官期|7月阶段概述高层阶段主题此前观望 此后仰望此前观望 此后仰望凤凰湾 约89/119墅境高层 收官在即THE LAST THE BESTTHE LAST THE BEST高层收官刷屏落 定 最 后 归 属落 定 最 后 归 属B E L O N G T O O W 20、N E R凤凰湾岸约89/119墅境高层将罄冠誉收官季 FINAL SEASON入 列 最 后 席 位入 列 最 后 席 位B E L O N G T O O W N E R凤凰湾岸约89/119墅境高层将罄冠誉收官季 FINAL SEASON凤凰七点半 滨江七分甜凤凰七点半 滨江七分甜 主城文教区 高层收官季仲夏潮乐 SO SWEET SO SWEET 跨界：七分甜+胡桃里联名七分甜，推出夏日特饮，案场每日限量供应特邀胡桃里驻唱，举行凤凰七点半夏日狂欢之夜7月事件活动美食、啤酒、音乐美食、啤酒、音乐薯薯 风风流流人人物物 T THHE E HHOONNOOR R 主城文教区 高层收官季大暑小21、暑 必胜BUFF 跨界：必胜客高层收官必胜季凡到访即可领取必胜客薯条一份7月事件活动G GI IF F薯薯条条新新玩玩法法：薯薯 风风流流人人物物 /薯薯条条席席卷卷全全球球动作序列叠墅起势圈层营销叠墅开盘推广关键：上下/左右全面释放产品价值和深入解读跨界活动全面启动，快速实现新客户导入圈层营销，与客群做情感共鸣形象起势及叠墅开盘期|8-9月阶段概述平平行行 享享受受世世界界一线凤凰湾 滨水先行区 趋势级城市叠墅E ENNJ JOOY Y T THHE E WWOOR RL LDD I INN P PA AR RA AL LL LE EL L8月叠墅阶段主题从前是主城，现在是未来岁月穿梭，老城22、的气韵始终不变回到熟悉的地方，你会发现老凤凰已经焕然一新叠墅入市刷屏一湖湖 州州 底底 色色 上上走走 不不 出出 的的 老老 凤凤 凰凰上学路边飘香的“湖州一包”一碗热乎乎的“周生记馄饨”苕溪上还没有那么多大桥最忆是凤凰 REMEBER湖湖 州州 底底 色色 上上走走 不不 出出 的的 老老 凤凤 凰凰从江南水乡两岸的繁华大院人家到凤凰一村、二村的高楼林立拔地而起的双子大厦、逐渐清澈的苕溪河最忆是凤凰REMEBER原原 来来 的的 人人更更 好好 的的 凤凤 凰凰 湾湾凤舞南太湖，魅力新客厅凤凰湾，划疆主城高端人居版图银泰城、时代广场、爱山广场，日常即超常为湖州涅槃 RETURN原原 来来 23、的的 人人更更 好好 的的 凤凤 凰凰 湾湾时间造诣，湾芯立墅雅居乐主城文教区的低密亲墅，重磅推新一线凤凰湾畔，迭代湖州改善新潮为湖州涅槃RETURN叠墅入市刷屏二凤凤凰凰之之眼眼 域见平行时空 我看见凤凰的更迭徕卡视觉策展下叠样板全新发布 跨界徕卡下叠样板间全新发布，跨界徕卡展示凤凰的今昔照片，从过去到现在，凤凰正腾飞我我看看见见凤凤凰凰的的更更迭迭特特别别礼礼：创创意意手手提提书书（包包）创意物料现场整改两大阵地，功能分区原有售楼处当前售楼处负责高层收官、签约、交房进行升级，让现场体验感官更高级新增叠墅客户接待处由于原售楼处与叠墅样板间之前相去甚远不便于客户的看房体验建议在二期商铺开设一间24、叠墅客户接待处二期叠墅二期商铺内容道路一期高层售楼处原售楼处整改外外部部：将过道绿植墙改造成风动幕墙，并安装雅居乐滨江国际立体字内内部部：增加氛围卖压，体现红盘的热销，提升高层的去化（沙盘贴、吊旗、金蛋堆头）湖湖州州的的湖湖 凤凤凰凰的的湾湾 子言花咖Special Club敬198位湾上人物叠墅专属接待CLUB子言花咖入驻叠墅售楼处，打造198位人物的专属CLUB更提供茶道、花艺、皮具等手作活动，朋友接待的新去处新增叠墅客户接待处现场通过投影幕布、画册等，展示凤凰湾及叠墅价值会员活动系列定制茶歇咖啡品鉴奶茶实验室茶道品鉴皮具手作奢品展示花艺DIY子子言言花花咖咖S Sp pe ec ci i25、a al l C Cl lu ub b 敬敬1 19 98 8位位湾湾上上人人物物会员活动建议湾湾上上女女王王的的彩彩妆妆 浪漫七夕节通过H5小游戏，根据排名获取七夕定制彩妆礼盒同时通过朋友圈集66赞，也可获得品牌口红一支8月事件活动墅墅出出滨滨江江 人人物物入入湾湾一线凤凰湾 约137-150城市低密墅Y YOOUU K KNNOOWW WWHHA AT T S S G GOOOODD I INN L LI IF FE E9月叠墅阶段主题四四季季叠叠院院走走了了9 98 8步步，绕绕庭庭院院一一圈圈南北院子|俯仰有界，进退逢园，莳花弄草有院子三层平墅|一层一境，留白约5 5.6 6米层高地下26、空间产品微推藏藏珑珑中中叠叠亲亲密密私私密密，自自有有选选择择出入仪度|礼宾玄关，亲景会客厅，视界与境界更高一重一动一静|乘梯而上，一层开放式交融，一层全套房休憩产品微推星星空空上上叠叠把把星星河河，装装进进院院子子里里星空露台|一线凤凰湾，观星揽月台，星空影院家族派对生活岛台|独享中心领域，时常关照，而彼岸当自得之产品微推中中秋秋节节 全全民民上上月月球球 凤凰湾 迎来超级月亮中秋节超级月亮【爱投】售楼处设置超级月亮，客户可通过投屏，表达情感通过光影，打卡超级月亮，解锁最新拍照姿势9月事件活动新新媒媒体体轰轰炸炸时时代代 流流量量型型平平台台操操作作操作一：将场景的故事剪辑搬进地下室、露台（27、如：经典电影电视剧桥段模仿等）新媒体建议露台拥抱地下室打牌新媒体建议 操作二：湖州知名网红大V V，直播带货、仿新闻联播、采访对谈等动作序列价值卖压多维度扩大发声推广关键：上下/左右/内外多方位释放卖压价值，激发客户购买冲动客户再巩固，通过活动、洗客等多种方式媒体合作持续进行，推动客户购房热情高层收官及叠墅热销期|10-12月阶段概述阶段主题最最后后 最最珍珍贵贵凤凰湾 约89/119墅境高层 收官在即T THHE E L LA AS ST T T THHE E B BE ES ST T10月事件活动儿儿时时动动漫漫 岁岁月月痕痕迹迹 动漫盛宴，十一大狂欢国庆动漫艺术节80/90后经典再现，灌篮高手、七龙珠、火影、海贼王等活动亮点：投篮机、动漫手办展、怀旧街机游戏体验、神龙召唤互动、cosplay11月事件活动冬冬天天的的第第一一场场火火锅锅 万物皆可涮 暖冬火锅节鸿运当头吃火锅联手谭鸭血，冬日开鸿运，巴适的很活动亮点：火锅主题场景打卡秀、向往的生活现摘蔬菜12月事件活动北北欧欧圣圣诞诞 奇奇幻幻之之旅旅 追赶2022第一个愿望圣诞特别活动联名迪士尼，采用Tiffany蓝，打造网红圣诞美陈世界上最贵的蓝+米奇，潮流的对话提交出新年寄语，有机会抽取Tiffany新款戒指