1、蛇口工业区沿山路片区南显旧改项目可行性研究报告蛇口工业区沿山路片区南显旧改项目可行性研究报告第一章第一章项目市场调研及项目定位项目市场调研及项目定位第二章第二章项目投资测算与财务评价项目投资测算与财务评价3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2014Part 1.1项目背景分析Code of this r2、eport|5 Copyright Centaline Group,2014城市占位及城市定位：城市占位及城市定位：深圳位于珠三角洲东岸，为全国经济中心城市及四深圳位于珠三角洲东岸，为全国经济中心城市及四大支柱产业重要基地，同时也是中国与世界交往的主要门户之一大支柱产业重要基地，同时也是中国与世界交往的主要门户之一22009年国务院对深圳的城市定位是：全国经济中心城市、国家自主创新城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市；1发展定位全市产业配套体系完善，高新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是这个城市重点发展的四大支柱产业；城市区位区位概况：位于中国南方珠江三角洲东岸，是中国第一个经3、济特区，又称“鹏城”，全市土地总面积为1953平方公里，也是除海南省以外最大的经济特区；深圳东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤；区位优势：是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，是中国与世界交往的主要门户之一；关键词：交通便利、人才汇聚、劳动力充足、市场广阔；深圳市综合配套改革总体方案为深圳发展重新定位，提出深圳为自主创新的领先区、现代产业的集聚区、粤港澳合作的先导区、法治建设的模范区，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位；3城市城市背景背景1 1Code of this report|6 Copyright Centali4、ne Group,2014中山江门珠海澳门三轴：西部发展轴主要发展生产性服务业和高端制造业，重点发展具有战略价值的前海中心；中部发展轴是“莞深港”区域性产业聚合发展走廊；东部发展轴是“惠深港”区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能；两带：北部发展带加强深圳与珠江西岸、粤东地区城市的社会经济联系；南部发展带加强深圳与珠江西岸滨海地区和大亚湾地区的社会经济联系。多中心：前海中心由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区；规划确定龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心为5个城市副中心，承5、担所在城市分区的综合服务职能，发展部分市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。三条轴贯通香港与珠三角西部发展轴贯通香港与广州西部发展轴贯通香港与广州中部发展轴贯通香港与东莞中部发展轴贯通香港与东莞东部发展轴贯通香港与惠州东部发展轴贯通香港与惠州两带扩展深圳空间发展腹地北部发展带联系中山与江门北部发展带联系中山与江门南部发展带联系珠海与澳门南部发展带联系珠海与澳门深圳2030年城市发展策略明确深圳城市2030年发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。未来深圳城市发展的功能定位为：国家级高新技术产业基地和自主创新示范城市区域性物流中心城市与香港共同发展的国际都会发展关键词：高新技术、物流6、中心、对港经济城市规划：城市规划：“三轴两带多中心”发展战略明晰，城市发展新格局以福田和前“三轴两带多中心”发展战略明晰，城市发展新格局以福田和前海两中心向外舒展，前海中心为深圳未来对外发展的核心区域海两中心向外舒展，前海中心为深圳未来对外发展的核心区域城市城市背景背景1 1Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2014香港城市发展方向 区域划分：为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，深圳提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨西部滨海7、区海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区：结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业利用前海区加强与香港的合作，实现深港一体化南山区及宝安中心区一起成为深圳市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能产业功能定位：国家级高新技术产业基地、华南地区区域性物流中心之一、集装箱枢纽港（深圳港的重要组成部分）、深圳市的科教中心和旅游度假基地；空间发展定位：深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十一世纪的城市建设热点地区；景观形象定位：融“山海城”8、为一体的现代化生态型海滨城区，景观价值全面体现。区域定位城市中心转移：城市中心转移：由东往西转移已成大势所趋，西部滨海区囊括城市高新技术由东往西转移已成大势所趋，西部滨海区囊括城市高新技术、教育科研、旅游及现代物流四大基地，凸显区位、资源及功能等优势、教育科研、旅游及现代物流四大基地，凸显区位、资源及功能等优势城市城市背景背景1 1Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2014深圳市城市总体规划（2007-2020）深圳将规划两个城市中心，即 福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部9、经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳2030 城市发展策略西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核规划概况城市中心转移意义：城市中心转移意义：2020年之前将形成双中心，将极大提升西部滨海区未年之前将形成双中心，将极大提升西部滨海区未来发展的期货价值，推动产业、居住和生活消费的迅速升级来发展的期10、货价值，推动产业、居住和生活消费的迅速升级城市发展方向城市城市背景背景1 1Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2014城市城市GDPGDP与人均与人均GDPGDP：深圳历年深圳历年GDPGDP及人均及人均GDPGDP增长较平稳增长较平稳，20132013年项年项目所在的南山区目所在的南山区GDPGDP总量受整体发展规划影响，位居深圳第二总量受整体发展规划影响，位居深圳第二信息来源：信息来源：深圳统计局及统计年鉴深圳统计局及统计年鉴近年来深圳市GDP走势从2008年以后，增速开始放缓，上升均速保持在10.0%以上。20082009年受11、国际金融危机影响，GDP增幅明显下滑，2010年经济呈复苏态势，随后呈缓慢增长；2013年南山区GDP总值逐渐赶超深圳市其它行政区域，位居深圳各区第二，主要原因是由于设立前海中心规划的落地，使得南山前后海成为社会各界瞩目的焦点；深圳市人均GDP逐步增长，2010年人均GDP首次突破十万元，增长率稳中有降，但总体向上发展，发展企稳；20132013年深圳各区年深圳各区GDPGDP深圳市近六年深圳市近六年GDPGDP及增长率及增长率深圳市近六年人均深圳市近六年人均GDPGDP及增长率及增长率宏观宏观经济经济2 2Code of this report|10 Copyright Centaline 12、Group,20140500100015002000250030000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%深圳市近六年固定投资总额及增长率200820092010201120122013固定资产投资总额（亿元）1467.921709.15 1944.7 2136.392314.432501.01增长率9.10%16.40%13.80%10.10%12.45%8.06%固定资产投资总额（亿元）增长率增长率信息来源：信息来源：深圳统计局及统计年鉴深圳统计局及统计年鉴深圳市近六年房地产投资总额及增长率深圳市近六年房地产投资总额及13、增长率南山区近六年固定投资总额及增长率南山区近六年固定投资总额及增长率深圳市固定资产投资总额每年递增，增长率波动较大，但总体向上增长，平均增长率在10.0%以上，主要是由于政府为应对金融危机影响，加大投资所致，09年之后增长率下降，12年增幅有所回升，其中南山区自2009年来固定资产投资力度逐年加大，近年一直保持平稳较快增长，2012年首度突破300亿元；07-10年深圳房地产投资总额在450-460亿元左右，2012年达到了736.84亿元，受城市化进程的加快，同比增长近25%，2013年投资总额有所回落，出现负增长态势；宏观宏观经济经济2 2固定资产投资：固定资产投资：南山区固定资产投资较14、全市增长速度更快，房地产投资受城南山区固定资产投资较全市增长速度更快，房地产投资受城市化进程的加快均保持持续增长市化进程的加快均保持持续增长Code of this report|11 Copyright Centaline Group,201402004006008000%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额（亿元）279 323 385 457 542 594 同比增速16%16%19%20%22%9.60%2008年2009年2010年2011年20122013社会消费能力：社会消费能力：根据社会消费品零售总额，全市及南山整体人民物质文化生根据社会消费品零售总额，全市及南山整体15、人民物质文化生活水平稳步提升，主要表现为社会商品购买力的提升和零售市场规模的不断活水平稳步提升，主要表现为社会商品购买力的提升和零售市场规模的不断扩张扩张 南山区社会消费品零售总额增长较快，尤其是2010年以来，保持了约20%的增幅，到2012年增速有所放缓，这与近年来南山区各大商圈的兴起，居民物质文化生活水平的提高及购买力增强有较大关系；2013年零售总额达到594亿元，同比增长9.60%。南山区近六年社会消费品零售总额及增速南山区近六年社会消费品零售总额及增速信息来源：深圳统计局、统计年鉴深圳市近六年社会消费品零售总额及增速深圳市近六年社会消费品零售总额及增速 深圳市消费品总额从08年开始16、，稳步增长。这与深圳的人均收入有所提高相关，而每年涌进深圳的大量外来人口也带动了消费品总额的增长。这反映出深圳市场规模发展良好，全市的商品购买力的实现程度较高，并在未来的几年内将会继续提高；宏观宏观经济经济2 2Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2014深圳产业结构以第二三产业为主要经济增长点，08年起第三产业增长点超过第二产业增加值，往后一直保持此发展趋势，两者距离逐渐拉大;2013年深圳三大产业结构比为0.0443.456.5，第三产业比重最大，已经成为推动经济增长的最重要力量，南山目前还是以第二产业为主，二、三产业比重达6417、，未来产业将发展高新技术产业、文化创意产业、商贸业以及旅游业等，第三产业比重会逐步加大；信息来源：深圳统计年鉴（单位：亿元）20132013年深圳三大产业所占比例年深圳三大产业所占比例深圳近六年三大产业增加值深圳近六年三大产业增加值20132013年南山三大产业所占比例年南山三大产业所占比例产业产业背景背景3 3宏观产业结构：宏观产业结构：三大产业以三大产业以第二三产业为主导，第二三产业为主导，随着产业结构的不断优化调随着产业结构的不断优化调整，南山区第三产业比重将逐步增大整，南山区第三产业比重将逐步增大Code of this report|13 Copyright Centaline Gr18、oup,2014宏观产业方向：宏观产业方向：随着产业比重的逐年提高，深圳目前产业性质主要沿着自主随着产业比重的逐年提高，深圳目前产业性质主要沿着自主创新及高端服务业两个方向发展转型创新及高端服务业两个方向发展转型产业结构调产业结构调整方向分析整方向分析趋势一趋势一趋势三趋势三趋势四趋势四趋势二趋势二大力发展大力发展高新技术产业、现代金高新技术产业、现代金融业、现代物流业和特色文化产融业、现代物流业和特色文化产业业，形成多元化的产业结构；，形成多元化的产业结构；发展循环经济和绿色产业，改造能发展循环经济和绿色产业，改造能耗高、污染重的传统产业，大力发耗高、污染重的传统产业，大力发展节能、降耗、减19、污的高新技术产展节能、降耗、减污的高新技术产业，业，培育生态、环保、海洋等未来培育生态、环保、海洋等未来优势产业优势产业；制定基于全球产业价值链的制定基于全球产业价值链的产业升产业升级政策级政策，扶持传统产业高新化，不，扶持传统产业高新化，不断提高产品的技术含量和企业的创断提高产品的技术含量和企业的创新能力；新能力；打造高端化、集群化、融合型、总打造高端化、集群化、融合型、总部型的现代产业体系为目标，大力部型的现代产业体系为目标，大力培育和扶持培育和扶持互联网、生物技术和新互联网、生物技术和新能源能源等新兴产业等新兴产业；产业产业背景背景3 3Code of this report|14 Co20、pyright Centaline Group,2014大沙河走廊创新产业基地前后海高端现代服务业基地蛇口网谷互联网产业基地按照深圳市“一轴三中心”的金融产业布局，完善后海片区的交通等市政基础设施建设，制定相关的优惠政策，鼓励和吸引金融、总部企业落户，推进现代金融及商贸和总部经济的发展，将后海片区建设成为深圳三大金融中心之一，形成后海金融和总部经济滨海集聚带。以蛇口工业区更新改造为核心，全面推进“再造新蛇口工程”，重点发展互联网、电子商务、网络娱乐和物联网等高端产业，力争吸引家优秀互联网和物联网企业进驻网谷，形成产业集聚效应，到年园区企业总产值超过亿元，将蛇口网谷打造成华南乃至全国最大的互联网21、产业集群基地之一；构建以大学城为核心的高等教育和知识创新功能区；以留仙洞为核心的新兴产业核心自主创新功能区；以深圳湾高新园区为核心的高新技术创新创业功能区；以华侨城为核心的文化创意产业功能区。将四大功能区联结起来，形成创新走廊。产业产业背景背景3 3南山产业规划：南山产业规划：依据依据南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要南山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要形成空间集聚、产业集群、功能集成的三大基地发展区，形成空间集聚、产业集群、功能集成的三大基地发展区，成为全市经济新增成为全市经济新增长极长极Code of this report|15 Copyright Centaline 22、Group,2014十二五时期深圳十二五发展目标为：经济保持平稳较快发展：经济实力进一步增强，经济增长质量和效益明显提高，本市生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元，人均生产总值达到2万美元，地方财政一般预算收入达到1600亿元。经济结构更趋优化：经济增长实现内外需协调拉动的良好态势，产业国际竞争力显著增强，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20%。南山产业发展方向南山产业发展方向：南山二、三产业比重达南山二、三产业比重达6464，形成了，形成了“双支撑双支撑”的稳固的稳固型产业格局，契合城市产业发展方向，成为全市的型产业格23、局，契合城市产业发展方向，成为全市的“经济结构最优化城区经济结构最优化城区”“走向高端化发展道路,建立现代服务体系,推动发展模式转型”产业发展思路正式提出,南山开始新一轮的经济发展方式的转型,迈入“产业高端化”时代；把握一条主线,即突出产业结构调整,建设以先进制造业和现代服务业为主题的现代产业体系；抢占“四个高端”,即抢占高新技术产业链高端,抢占战略性新兴产业高端,抢占创新型服务业高端,抢占都市型服务业高端。产业产业背景背景3 3Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2014项目发展背景小结：项目发展背景小结：深圳整体经济发展稳健，投24、资环境良好，第三产业发展迅深圳整体经济发展稳健，投资环境良好，第三产业发展迅速，产业发展以自主创新及高端服务业为重点，南山重点发展战略型新兴产业速，产业发展以自主创新及高端服务业为重点，南山重点发展战略型新兴产业经济发展水平：经济发展水平：GDP稳步增长，宏观经济健康发展，城市经济处于良好发展趋势；固定资产投资：固定资产投资：房地产投资受城市化进程的加快均保持持续增长，南山区固定资产投资比全市增长速度更快；社会消费水平：社会消费水平：2013年社会消费品零售总额4434亿元，同比增长10.6%；2013年居民消费价格指数109.6%；城市产业发展方向：城市产业发展方向：深圳市目前产业以第二三产25、业为主导，随着产业结构的不断优化调整，深圳目前产业性质主要沿着自主创新及高端服务业两个方向发展转型；南山产业发展趋势：南山产业发展趋势：生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略型新兴产业发展势头迅猛，新型功能区主要经济指标增速位居全市前列，新的增长点和增长极成为经济发展的新引擎；南山二、三产业比重达64，形成了“双支撑”的稳固型产业格局，成为深圳“经济结构最优化城区”；形成空间集聚、产业集群、功能集成的三大基地发展区，契合城市产业发展方向，成为全市经济新增长极。宏观经济背景宏观经济背景1产业经济背景产业经济背景2深圳转变经济发展方式的步伐加快，内生动力不断增强，整体经济处于26、深圳转变经济发展方式的步伐加快，内生动力不断增强，整体经济处于高速发展期，二、三产业增长迅速，为本项目提供了良好外部经济环境高速发展期，二、三产业增长迅速，为本项目提供了良好外部经济环境Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2014Part 1.2项目区位与片区概况Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2014项目区位：项目区位：项目位于蛇口网谷片区内，作为第一个外向型经济开发区的蛇口工项目位于蛇口网谷片区内，作为第一个外向型经济开发区的蛇口工业区，直接带动本项目城市更新发展27、。业区，直接带动本项目城市更新发展。福田、皇岗口岸福田中心区前海中心区宝安中心区宝安中心区前海前海后海后海南山中心区南山中心区蛇口蛇口西部通道海岸城片区项目地块福田中心区福田中心区深圳北站（龙华）深圳北站（龙华）南山科技园南山科技园华侨城华侨城深圳湾口岸深圳湾口岸罗湖中心区福永、沙井福永、沙井香港香港西丽西丽罗湖中心区罗湖中心区Code of this report|19 Copyright Centaline Group,20141919本项目本项目大南山大南山片区发展现状：片区发展现状：项目地块被蛇口网谷和山体合围，受网谷发展影响，项目片区项目地块被蛇口网谷和山体合围，受网谷发展影响，项目28、片区的商务氛围已基本形成的商务氛围已基本形成项目南、北向靠山一带有高档住宅区，代表项目为招商兰溪谷、鸣溪谷，生态环境尚好，属于低污染、环境优越片区以火炬创业大厦、科技大厦为主的高科技产业集聚区及办公用地，目前大部分办公大厦已投入使用，主要面向高新科技、电子信息、创新科技研发企业，部分楼宇为招商局办公用地。以四海公园、育才中学等重点市政配套为中心的蛇口商住密集区，片区周围有浓厚的生活气氛，住宅入市较早，排布密集，市政配套成熟；片区以安居房为主，居住氛围浓厚，客户以蛇口本地居民为主，紧挨地铁2号线，以招商路、南水路为分界线往南住宅区较新，往北为沿海豪宅区，沿海地段景观条件十分优越四海公园四海公园蛇29、口网谷蛇口网谷蛇口旧城区蛇口旧城区后海片区后海片区南海意库南海意库片区为蛇口网谷产业集聚区，周边较多待改建旧工业区、住宅社区；在建单位以万润大厦为代表；已建成项目如万维、万融大厦目前已投入运营，客户主要以高科技、信息技术、生物医药、互联网中型企业为主，运营情况良好Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2014片区现状交通条件：片区现状交通条件：项目交通便利，坐拥地铁站口（蛇口线水湾站），并有多项目交通便利，坐拥地铁站口（蛇口线水湾站），并有多条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网络更提升了项目价值条城市主干道环绕，而蛇口的海陆双交通网30、络更提升了项目价值至广州至广州月亮湾大道月亮湾大道国际国际邮轮邮轮母港母港地铁蛇口线地铁蛇口线项目地项目地地铁环中线地铁环中线南海大道南海大道后海大道后海大道滨河大道滨河大道东滨路东滨路至珠海、澳门至珠海、澳门至香港至香港西部通道西部通道至福田至福田本项目交通便利，地铁水湾站口靠近项目地，并且周边有南海大道、东滨路、后海滨路等多条城市主干道；地铁2号蛇口线乃深圳“财富之线”，该线路将缩短罗湖、福田与蛇口的距离，便于城市区域内的来往，带来更多的人流量；城际轨道交通的畅通加强了蛇口的陆面运输及与珠三角区域的来往，有利于蛇口的区域发展；国际邮轮母港的启动，将缩短深圳与香港的距离，并带来更多的国际高端31、客户；过境交通如沿江高速、西部通道等更为深圳特别是蛇口的发展带来机遇。综述：海陆空铁”交通体系、深圳连通综述：海陆空铁”交通体系、深圳连通全球的唯一的“海上门户”全球的唯一的“海上门户”前海前海南油南油南山中心南山中心区区Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2014项目片区配套条件：项目片区配套条件：项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主教育配套：中小学：育才一小，育才32、中学，育才三中，：SIS蛇口国际学校、QSI蛇口科爱赛国际学校、深美国际学校、深圳日本人学校、蛇口韩国人国际学校幼稚园：育才集团第一幼儿园、海湾幼儿园、南水幼儿园、小天使幼儿园、育苗幼儿园综合商场：长青购物广场医院：蛇口人民医院、蛇口医院银行：招商银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行休闲配套：南山公园、四海公园、荔枝公园、湾厦山公园、围仔西公园、太子广场、蛇口广场文化配套：天后宫、天后古庙、女祸补天雕像等邮局：水湾邮政、海湾邮政其他：招商海上世界、希尔顿酒店地块周边配套地块周边配套区域东边区域东边/南边配套南边配套四海公园四海公园蛇口人民医院蛇口人民医院南山公园南山公园蛇口太子广场蛇口33、太子广场招商银行招商银行育才中学育才中学汽修厂汽修厂配餐中心配餐中心餐饮底商餐饮底商Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2014项目属性界定：项目属性界定：城市非核心发展区域，交通便利，有一定商务氛围，可灵活操城市非核心发展区域，交通便利，有一定商务氛围，可灵活操作的小规模工业旧改项目作的小规模工业旧改项目定位为蛇口工业区板块，办公楼宇云集，存在部分待拆迁建筑；片区生活配套主定位为蛇口工业区板块，办公楼宇云集，存在部分待拆迁建筑；片区生活配套主要集中在蛇口旧城区；要集中在蛇口旧城区；片区现状交通条件片区现状交通条件处于城市非核心商务34、中心区，属于蛇口网谷片区，地理位置优越，毗邻前海、南山及处于城市非核心商务中心区，属于蛇口网谷片区，地理位置优越，毗邻前海、南山及后海片区；后海片区；项目片区发展小结项目片区发展小结片区配套条件片区配套条件项目区位项目区位片区发展现状片区发展现状项目享有海陆双交通网，蛇口线及规划中项目享有海陆双交通网，蛇口线及规划中10号线为片区带来巨大商机，蛇号线为片区带来巨大商机，蛇口港打通外部区域对接渠道；口港打通外部区域对接渠道；项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的东边和南边，就近项目属于商务区边缘，生活及商务配套集中分布于项目的东边和南边，就近配套档次不高，以旧住宅、厂房底商为主。配套35、档次不高，以旧住宅、厂房底商为主。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2014Part 1.3区域发展机遇Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2014发展契机：蛇口半岛发展依托西部滨海区发展契机：蛇口半岛发展依托西部滨海区南山商业文化中心南山商业文化中心蛇口商务中心蛇口商务中心宝安中心区宝安中心区前海湾前海湾蛇口半岛蛇口半岛西部滨海区西部滨海区 西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心；宝安中心区与蛇口36、现有土地存量约20平方公里，加上现有工业用地的置换量可在短时间内得到30平方公里的用地，两个地区的土地存量可以作为未来发展的备用地。蛇口半岛的发展将与前海物流商务中心与南山文化中心形成协同关系。区域格局发展：区域格局发展：根据根据深圳深圳20302030城市发展策略城市发展策略，由宝安滨海区、前海湾和，由宝安滨海区、前海湾和蛇蛇口半岛组成的西部滨海区将统一规划，谋求共赢口半岛组成的西部滨海区将统一规划，谋求共赢Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2014区域功能划分：区域功能划分：蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，靠近海上37、世蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，靠近海上世界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒蛇口自然地理位臵：北起东滨路、南至深圳湾海面，东起后海滨路、西至大南山和蛇口港澳码头，面积约8.5平方公里；从传统布局来看，整个蛇口片区划分为产业功能区与生活居住区，前者主要为养殖场、码头、仓库、物流、石油、工业区厂房构成；后者则多为住宅、公园、文体中心等；据南山旧城重建局 2008年统计数据显示，蛇口城中村共计44个，居住人口达 53.43万人，占地 7.1平方公里。生活居住区产业功能区蛇口区域功能划分明显蛇口区域功能划分明显Code of this repor38、t|26 Copyright Centaline Group,2014花果山大厦招商大厦联合大厦金融中心区域升级背景：区域升级背景：过去过去8 8年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、居住环境和商业档次等均存在转型的需求居住环境和商业档次等均存在转型的需求中国海洋石油大厦海景广场新时代广场工业区大厦海景广场海景广场Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2014多元化新城（1995-2001）转变措施工业园区（1979-1987）综合性园区（1987-1995）123依托特殊39、政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地.涉及行业涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥离低端加工制造业，完善城市配套设施以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业 将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家及民营高科技企业进驻。以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局区域升级阶段：区域升级阶段：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的蛇口的40、区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级来实现，目前处于多元化新城产业升级来实现，目前处于多元化新城转型升级转型升级阶段阶段在在2001年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2014邮轮母港作为国际客运港口区将能停泊最高达15万吨的国际豪华邮轮，可带来大量的高消费人群，并且将蛇口半岛辐射面扩大。蛇口太子湾国际邮轮母港项目，总建筑面积约130 万平方米，母港将在 2011年8 月前正式启动，其他的配套将在 5年内完成，并与41、已经进入实际性开发的海上世界广场项目（总建筑面积80万平方米，主要为公寓、写字楼和酒店）形成联动。建成后的太子湾将拥有以太子大厦为地标性代表的商务办公建筑群、大型高档购物中心、剧院及国际化休闲娱乐配套等。Code of this report|20区域升级改造：区域升级改造：在旧城改造基础上，招商局针对商业中心和存量土地（填海）在旧城改造基础上，招商局针对商业中心和存量土地（填海）进行整体的定位开发，旧城改造将适应城市发展激发高层次需求进行整体的定位开发，旧城改造将适应城市发展激发高层次需求蛇口旧城改造与升级Code of this report|29 Copyright Centaline 42、Group,2014蛇口港拥有与香港葵涌港相同的水位条件，将使新的蛇口港获得更大的发展机遇。蛇口半岛的城市位臵优越，与前海中心区、宝安中心区一起形成的西部滨海区将用于抗衡广州南沙港的影响，避免深圳港口产业边缘化。远景规划的利好，另蛇口拥有加快发展的契机，大量的基础设施将在此集中建设；地铁、城际轨道交通、快速客运码头等提高通达性的基础设施应尽量向这一地区聚集。而过境交通如沿江高速、西部通道等在此地区就要转变为高标准的城市大道。远景规划赋予了蛇口半岛更多的使命国际油轮母港区域价值整体升级示意区域升级规划：区域升级规划：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核蛇口半岛将从货运港口向大型43、国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能心的产业功能将融合更多的城市功能Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2014区域发展机遇小结：区域发展机遇小结：深圳双中心规划及城市“向西”发展趋势为项目所在区域深圳双中心规划及城市“向西”发展趋势为项目所在区域带来发展利好，蛇口片区旧城升级改造将适应城市发展激发高层次需求带来发展利好，蛇口片区旧城升级改造将适应城市发展激发高层次需求区域发展现状：区域发展现状：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级来实现，目前处于多元化新城转型升级阶段；区域升级发展44、：区域升级发展：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能；通过客户与项目引进，实现产业升级；通过产业升级推动物业改造和服务提升，实现园区升级；通过产业升级和园区升级实现蛇口功能再造。区域发展机遇小结区域发展机遇小结Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2014Part 1.4项目地块分析Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2014项目地块特征：项目地块特征：本项目规模小，地块占地本项目规模小，地块占地3 3万平米，地块外形不规则45、，南北长，万平米，地块外形不规则，南北长，东西短，内部道路狭窄，对外展示空间较小，四至道路均非区域主干道东西短，内部道路狭窄，对外展示空间较小，四至道路均非区域主干道 地块呈狭长分布从外形上看，地块红线勾勒的地形规整度一般，项目与周边主干道的接触面较小，交通进入性一般，因此在一定程度上限制了地块价值发挥；局部地方非常狭窄地块的东南面，东西向间距比较窄，限制了在这个位臵排布物业的选择，且内部道路狭窄，南北向无路通，如何规划内部交通也成为一个重要的挑战；整体规模不大项目占地3万平，规模不大，如何通过容积率调整及物业定态从而发挥整体价值也是问题之一；项目昭示性差本项目周边基本都被小区或者山体包围，仅46、有南、北面工业六路及工业五路对外联系，而其他各个方向，从连通及展示面都受到严重阻碍，突围难度比较大。项目地块示意图项目地块示意图Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2014地块内部现状：地块内部现状：项目地块依傍山体，但地势平坦，内部建筑较为以厂房、厂房项目地块依傍山体，但地势平坦，内部建筑较为以厂房、厂房配套住宅、旧办公楼宇为主，建筑陈旧，分布杂乱，整体形象差配套住宅、旧办公楼宇为主，建筑陈旧，分布杂乱，整体形象差空置旧办公楼空置旧办公楼部分企业仍运作部分企业仍运作破旧的园区内部现状破旧的园区内部现状狭窄的内部道路狭窄的内部道路工47、人居住的厂房宿舍工人居住的厂房宿舍1122334455Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2014外部交通连接外区域：主干道南海大道、后海大道、广深沿江高速、地铁2号线；内部交通：项目通过工业五路、工业六路及沿山路连接外区域，西面为大南山阻隔；项目位于蛇口工业区内，片区横向以工业路连接，纵向以沿山路、育才路、公园北路、四海路等内部路连接；轨道交通：地铁二号线水湾站，规划中地铁10号线；区域间时效：5分钟可达海上世界、花园城片区分钟可达海上世界、花园城片区10分钟可达南油片区、南山中心区分钟可达南油片区、南山中心区15分钟可达前海片区48、后海片区分钟可达前海片区、后海片区20分钟可达南山科技园片区分钟可达南山科技园片区30分钟可达福田中心区、香港分钟可达福田中心区、香港地块附近交通情况：地块附近交通情况：地块紧邻沿山路、工业五路及工业六路，道路偏狭窄，与地块紧邻沿山路、工业五路及工业六路，道路偏狭窄，与主干道南海大道相距主干道南海大道相距300300米左右，交通通达性较好，昭示性较一般米左右，交通通达性较好，昭示性较一般地块周边交通情况地块周边交通情况项目地块项目地块花园城片区往海上世界往海上世界往南油片区往南油片区往后海片区往后海片区地铁2号线水湾站往前海片区往前海片区往宝安中心区往宝安中心区往深圳西站往深圳西站往深圳湾口49、岸往深圳湾口岸往南山中心区往南山中心区5分钟车程范围分钟车程范围Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2014地块四至情况：地块四至情况：地块西北面为大南山，北临工业六路，南接工业五路，东南方地块西北面为大南山，北临工业六路，南接工业五路，东南方向为在建的万润大厦及部分旧住宅社区、工厂等向为在建的万润大厦及部分旧住宅社区、工厂等北区东南面安南花园，旧住宅社区，楼层较旧；东北面为已建成的蛇口网谷北区，代表有创业一号、火炬创业大厦等；网谷北区靠山一带为高端住宅楼盘鸣溪谷，片区景观条件良好；南区对面为在建工地蛇口网谷万润大厦，目前项目主体已50、完成，预计明年可投用项目整块用地西北面依靠大南山，北区享有一线山景资源，南区享有二线景观资源地块南区西北面为破旧的住宅楼房，目前已空置，部分建筑已经开始拆除；地块西南面为工业五路，地势倾斜，给后续建筑排布带来一定影响，由此路可直通蛇口海上世界片区；地块正南面为正大、中集办公用地，地块与工业五路存在高差，与项目无法直接连通；3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|51、37 Copyright Centaline Group,2014项目目标体系建立：项目目标体系建立：通过对开发商目标的界定，确定核心目标：即是，在保证通过对开发商目标的界定，确定核心目标：即是，在保证资金流、降低风险的前提下提升项目的收益空间资金流、降低风险的前提下提升项目的收益空间控制开发风险，确保资金流，控制开发风险，确保资金流，保证项目的可持续开发保证项目的可持续开发在控制风险的前提下，尽可在控制风险的前提下，尽可能达到项目的收益最大化能达到项目的收益最大化收益最大化收益最大化风险控制风险控制开发商目标开发商目标核心目标：在保证资金流，降低风险核心目标：在保证资金流，降低风险的前提下提52、升项目的收益空间的前提下提升项目的收益空间Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2014由本体与目标导出的发展核心问题：由本体与目标导出的发展核心问题：项目本身的地块条件与开发商目标之间形项目本身的地块条件与开发商目标之间形成冲突，构成本项目的核心问题成冲突，构成本项目的核心问题核心问题解析：核心问题解析：如何针对项目特定属性及片区市场情况确定项目定位，实现项目如何针对项目特定属性及片区市场情况确定项目定位，实现项目控制风险，提升收益的目标？控制风险，提升收益的目标？城市次核心片区，城市次核心片区，蛇口工业区蛇口工业区控制开发风险，确53、保资金流，保证项目的可持续开发控制开发风险，确保资金流，保证项目的可持续开发在控制风险的前提下，尽可能达到项目的收益最大化在控制风险的前提下，尽可能达到项目的收益最大化R1R1：现状现状：城市非核：城市非核心发展心发展区域区域的的小小规模规模工业旧改项工业旧改项目目R2R2：目标：在保证目标：在保证资金流，降低资金流，降低风险的前提下风险的前提下提升项目的收提升项目的收益空间益空间交通较好，拥有交通较好，拥有一定办公氛围一定办公氛围属于城市工业旧属于城市工业旧改项目改项目1 12 23 33 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体54、发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2014历年房地产政策都针对于住宅行为，近年来城市经济增长有所放缓历年房地产政策都针对于住宅行为，近年来城市经济增长有所放缓，相应地未来短期内房地产政策总体趋稳，相应地未来短期内房地产政策总体趋稳200120012002200220032003200420042005200520062006200720072008200820092009201020102011201155、201220122013201320142014扩大内需，加强扩大内需，加强和改善宏观调控和改善宏观调控扩大内扩大内需，继需，继续实施续实施稳健的稳健的货币政货币政策策扩大内需保扩大内需保持宏观经济持宏观经济政策连续性政策连续性和稳定性和稳定性扩大内需保持宏扩大内需保持宏观经济政策连续观经济政策连续性和稳定性性和稳定性巩固宏观巩固宏观调控成果调控成果货币政策货币政策和财政政和财政政策双稳健策双稳健稳政策、稳政策、推改革；推改革；降能耗、降能耗、调结构；调结构；重民生、重民生、促和谐促和谐控总量、稳控总量、稳物价；调结物价；调结构、促平衡构、促平衡促增长、促增长、扩内需、扩内需、调结构调结构扩内56、需、促增长、扩内需、促增长、调结构、促转型调结构、促转型紧货币、控通胀紧货币、控通胀稳物价、稳物价、扩内需、扩内需、惠民生惠民生房地产调控被政府提高到房地产调控被政府提高到调整经济结构甚至于稳定调整经济结构甚至于稳定民心的政治高度，除非经民心的政治高度，除非经济增长完全无法保证，否济增长完全无法保证，否则房地产调控仍然难以松则房地产调控仍然难以松绑，绑，未来短期内房地产政未来短期内房地产政策总体趋稳策总体趋稳住宅住宅政策政策1 1Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2014近年来政府出台针对写字楼、商业政策法规较少，力度远不及住宅近57、年来政府出台针对写字楼、商业政策法规较少，力度远不及住宅政策，由于经济的转暖以及规划政策利好较多，具备较好投资前景政策，由于经济的转暖以及规划政策利好较多，具备较好投资前景时间时间政策法规政策法规要点要点10.9.25深圳市住房和建设局印发深圳市住房和建设局印发深圳市各类物业建筑深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准安装工程总造价标准经营性办公用房（商务公寓、写字楼、办公楼）造价经营性办公用房（商务公寓、写字楼、办公楼）造价标准为标准为4866元元/；09.10.29深圳市地方税务局发布深圳市地方税务局发布关于土地增值税核定征关于土地增值税核定征收有关问题的通知收有关问题的通知对普通标准住宅销售58、收入核定征收率为对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销对写字楼、商铺销售收入核定征收率为售收入核定征收率为10%；07.4.15广东省实施广东省实施广东省实广东省实施细则施细则在广州、深圳等夏热冬暖地区，在广州、深圳等夏热冬暖地区，外窗外窗(包括透明幕墙包括透明幕墙)的窗的窗墙面积比最大不能超过七成，屋顶透明部分的面积，不墙面积比最大不能超过七成，屋顶透明部分的面积，不应大于屋顶总面积的二成应大于屋顶总面积的二成。向阳窗尤其是东、西朝向的。向阳窗尤其是东、西朝向的外窗或玻璃幕墙，宜采用遮阳措施，包59、括设计外廊、阳外窗或玻璃幕墙，宜采用遮阳措施，包括设计外廊、阳台、挑檐等方法；台、挑檐等方法；03.6.24深圳市发布深圳市发布深圳市深圳市2003年年-2004年产业导向目年产业导向目录录新建别墅、新建别墅、高档写字楼高档写字楼、网吧、大众高尔夫球场等、网吧、大众高尔夫球场等58类类项目被列为限制发展的项目。项目被列为限制发展的项目。办公办公政策政策2 2Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2014政策对住宅市场的打压一定程度上引导市场投资动线的转移，住户政策对住宅市场的打压一定程度上引导市场投资动线的转移，住户投资回报率的下降一60、定程度上推动办公楼、商业投资的利好方向投资回报率的下降一定程度上推动办公楼、商业投资的利好方向办公办公政策政策2 2Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2014发展历程：发展历程：工业地产政策从工业地产政策从0808年政策摸索期，到年政策摸索期，到20132013年转让细则年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐步步入成熟阶段出台后，政策操作漏洞减少，政策逐步步入成熟阶段工改工改政策政策3 3探索期探索期磨合期磨合期成熟期成熟期政策逐步完善，对于产权分割、优惠政策、限制条件等进行了细化政策逐步完善，对于产权分割、优惠政策、限制条件61、等进行了细化2013年推出的年推出的“1+6”文件出台后替代之前政策，文件出台后替代之前政策，12月份出台转让细则完善其细则月份出台转让细则完善其细则Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2014深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）深圳市创新型产业用房管理办法（试行）深圳市宗地地价测算规则（试行）深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）细则加快发展产业配套住房的意见工改工改政策政策3 3“1+61+6”文件由”文件由62、1 1个总纲性文件及个总纲性文件及6 6个具体执行细则构成，主要的目的个具体执行细则构成，主要的目的是优化现有的空间资源，进一步促进产业转型升级是优化现有的空间资源，进一步促进产业转型升级Code of this report|45 Copyright Centaline Group,20141+6政策对产业地产机遇深圳市创新型产业用房管理办法（试行）政策改进有条件鼓励创新型产业发展深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）细则政策改进促进产业地产市场化深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法政策改进增加产业地产用地供应深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见政策改进降低产业地产开发风险深圳市宗63、地地价测算规则政策改进提高产业地产开发力度“1+61+6”文件从用地、销售、开发门槛等方面进行调整，吸引开发”文件从用地、销售、开发门槛等方面进行调整，吸引开发商拿地建设，极大促进未来工业地产快速发展商拿地建设，极大促进未来工业地产快速发展工改工改政策政策3 3Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2014工改工改政策政策3 3核心问题核心问题产权分割分析：产权分割分析：城市更新项目最高可分割面积为城市更新项目最高可分割面积为65%65%，分割需要补交地价并限制转让分割需要补交地价并限制转让第四条提出多种分割可能条件，其中提出自用达到64、50%的情况下，剩余部分可分割销售，并提出政府可优先购买；第四条提出了政府特许的情况下可分割销售，埋下分割政府公关的可能性；第九条提出城市更新项目可有30%的面积可作为配套办公、配套单身宿舍、小型商业进行分割销售第九条提出属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价第十四条提出收益50%以内部分上缴50%，超出部分上缴60%，5年内转手的上缴100%细则上明确了受让人必须为企业深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）1、城市更新项目能实现、城市更新项目能实现30%的配套的配套分割，并在剩余的分割，并在剩65、余的70%中中50%能实现能实现分割，因而最终可分割面积为分割，因而最终可分割面积为65%。2、办法及细则中都未确定可分割的、办法及细则中都未确定可分割的最小面积，但分割过程中政府会尽可最小面积，但分割过程中政府会尽可能要求分割单位较大能要求分割单位较大3、明确了补地价的标准，分割后配、明确了补地价的标准，分割后配套部分需补市场评估地价套部分需补市场评估地价4、明确了工改项目的客户只能是企、明确了工改项目的客户只能是企业客户，但实操中可灵活操作业客户，但实操中可灵活操作5、限制、限制5年内转手，明确了增值收益年内转手，明确了增值收益50%以上，限制了投资客户的购买以上，限制了投资客户的购买Co66、de of this report|47 Copyright Centaline Group,2014工改工改政策政策3 3核心问题核心问题创新型产业用房：创新型产业用房：作为工业中的“保障性住房”，政作为工业中的“保障性住房”，政府多方面进行限制，难以通过转换成创新型产业用房实现利润提升府多方面进行限制，难以通过转换成创新型产业用房实现利润提升创新型产业用房类同与住宅中的保障性住房第十三条提出政府有有限回购权，政府不回购时，按照政府的基准价格和准入条件租售第十四条规定租售价格需按照市场评估价的50%-70%第十五条明确了租售方必须为以下企业：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一67、代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。第十七条提出出售方式配置的企业需满足：（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。深圳市创新型产业用房管理办法（试行）深圳市创新型产业用房管理办法（试行）1、创新型产业用房就类同于住、创新型产业用房就类同于住宅的保障性住房，利润受到政府宅的保障性住房，利润受到政府的控制的控制2、创新型产业用房可实现产权、创新型产业用房可实现产权分割，并不需要补交地价分割，并不需要补交地价3、为限制其68、被市场化，政府从、为限制其被市场化，政府从优先购买权、整体租售价格、进优先购买权、整体租售价格、进入企业及购买企业多方面进行限入企业及购买企业多方面进行限制，政策的突破难度非常高制，政策的突破难度非常高Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2014工改工改政策政策3 3核心问题核心问题地价补缴：地价补缴：工业办公物业定义为新型产业用房，可通工业办公物业定义为新型产业用房，可通过发展鼓励发展类产业降低补缴地价的标准过发展鼓励发展类产业降低补缴地价的标准 表1中给出（工业+办公）物业为新型产业用房，并提出其补缴地价方式及使用年限，而实际操69、作项目中年限可遵循回项目的土地年限；表5中给出鼓励发展的产业科修正其地价为0.5，可降低补缴地价差额。深圳市宗地地价测算规则（试行）深圳市宗地地价测算规则（试行）表表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表建筑类型适用地价标准及修正系数表表表5 产业发展导向修正系数表产业发展导向修正系数表Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2014深圳软件产业基地：深圳软件产业基地：毗邻深圳湾口岸，核心地段优势，是目前深圳毗邻深圳湾口岸，核心地段优势，是目前深圳最大的写字楼群，和政府携手共同打造深圳市软件产业基地最大的写字楼群，和政府携手共同打造深圳市70、软件产业基地深圳市软件产业基地以“资源聚会、加速成长、创新增值”为建设理念，建成后将引入软件、信息服务行业及其他相关行业企业，为有行业前景的高成长型软件中小企业提供充足的发展空间和深层的专业化服务，该项目将成为深圳市高新技术产业园区可持续发展的重要载体。项目名称软件产业基地主力户型面积段35-2610开盘时间2013年3月28日项目区域南山占地面积123028建筑面积617568建筑类别写字楼容积率4.34绿化率35%总栋数18总户数2097梯户比6梯34户车位比1.8：1物业管理费待定开发商深投控物管公司投控物业工改工改政策政策3 3Code of this report|50 Copyri71、ght Centaline Group,2014项目定位：中小企业孵化基地，行业限定为战略型新兴产业，项目完全按照甲级写字楼标准进行打造，涵盖多种业态的产业园项目项目占地：60519平总建面：341665平产房：163564平检测大楼：5845平综合服务：8867平行政办公：27445平配餐中心：3000平精装高管公寓：36309平园林：10万平内部配套：会议厅、图书馆、体育馆、企业展厅租售情况：49%可售，51%出租中海信中小企业孵化基地中海信中小企业孵化基地：行业限定为战略型新兴产业，项目完行业限定为战略型新兴产业，项目完全按照甲级写字楼标准进行打造全按照甲级写字楼标准进行打造项目概况项目72、概况工改工改政策政策3 3Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2014特建发留仙洞项目特建发留仙洞项目：，现阶段通过投融资项目方式进行拿地，暂，现阶段通过投融资项目方式进行拿地，暂定租售比为定租售比为4:64:6，尝试通过返还物业进行政策的突破，产业导向为，尝试通过返还物业进行政策的突破，产业导向为新一代信息技术产业新一代信息技术产业工改工改政策政策3 3Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2014工改工改政策政策3 3市场项目实操情况：市场项目实操情况：1+61+6出台73、后的项目充分利用政策，实现了出台后的项目充分利用政策，实现了50%50%以上的分割，并均以战略型新兴产业作为大方向，获得地价优惠以上的分割，并均以战略型新兴产业作为大方向，获得地价优惠项目名称软件产业基地中海信中小企业孵化项目特建发留仙洞项目开发商深投控中海信特建发项目区域南山区龙岗区南山同乐占地面积12.3万6.1万135万建筑面积61.7万34.2万为定容分割销售面积60%49%60%产业方向软件产业，属于信息技术产业，战略新兴产业，“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目中小企业孵化基地，行业限定为战略型新兴产业新一代信息技术产业，战略新兴型产业总部基地开盘时间2013年3月28日74、待售拿地阶段销售情况35000元/，已去化8万Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2014政策市场小结政策市场小结1234在“调结构”、“稳物价”的大背景下，层层加码的政策一定程度抑制过热楼市，住宅投资市场受到明显抑制；近两年政策力度有所放缓，但整体上依然趋紧。近年来政府出台针对写字楼、商业政策法规较少，力度远不及住宅政策；政策对住宅市场的打压一定程度上引导市场投资动线的转移。深圳目前可供开发用地严重不足，工业用地改造成为地产开发新趋势，未来深圳工业用地更新成为建设用地主要来源；在市场供应量逐步缩减的情况下，工改项目将成为市场的主流75、趋势，政府积极鼓励并扶持城市更新项目及工改项目。“1+6”文件出台的主要目的是盘活全市范围内的工业用地，向存量要增量，向增量要质量，向创新要发展；“1+6”文件从用地、销售、开发门槛等方面进行调整，吸引开发商拿地建设，极大促进未来工业地产快速发展。工改工背景工改工背景商业政策市场商业政策市场住宅政策市场住宅政策市场工改政策市场工改政策市场政策市场小结：政策市场小结：工改政策小结近年来住宅政策压力过大致使投资利好指向商业工改政策小结近年来住宅政策压力过大致使投资利好指向商业市场，工改工成为深圳地产开发的新趋势市场，工改工成为深圳地产开发的新趋势3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 476、区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2014Part 4.1写字楼市场分析2 21 1写字楼市场整体表现写字楼市场整体表现工业商务写字楼市场分析工业商务写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析3 3Code of this report|57 Copyright Centaline Group,20142004-2013年全市办公物业供应量与77、销售量情况：2004-2013年全市办公物业供应量与销售量情况：020406080100120140（面积/万）供应量销售量供应量98.381.775.143.959.699.6893.3956.7169.37119.6423.38销售量27.5428.4938.720.8720.5844.2553.9923.7229.0470.5221.3620042005200620072008200920102011201220132014(1-5)总体趋势：总体趋势：在入驻前海企业对写字楼租赁需求的带动下，2014年1季度深圳写字楼租赁市场迎来“开门红”，全市各区租赁成交均在较高水平，中心区大面积物业78、成交表现较为突出；2013年供应情况：年供应情况：在整个房地产市场乐观预期持续的大背景下，加上二手评估征税政策对一手市场的间接利好影响，2013年深圳一手写字楼市场批售量保持在高位运行，全市共 27 个项目取得预售资格，总批售量为 119.64 万，同比增加 15.91%；2013年成交量：年成交量：在住宅市场调控持续，投资受限的大背景下，办公楼及商务公寓市场不限购、不限贷的优势尤为突出，使得整体成交量出现大幅增长，成交面积为70.52万，约为去年的2倍多。2014年年5月：月：在全国楼市连续多月萎靡不振的悲观环境下，5 月深圳土地市场依然火热，全市共 5 宗商办地块成交，未来将向市场供应近 79、80 万的办公楼产品，创历史新高。全市一手供销情况：全市一手供销情况：近年办公物业供求情况较稳定，且需求比例程上升趋势；近年办公物业供求情况较稳定，且需求比例程上升趋势；2014年住宅市场持续低迷，导致居住型、低价商务公寓产品成交大幅下降，办年住宅市场持续低迷，导致居住型、低价商务公寓产品成交大幅下降，办公楼成交则逆势上涨公楼成交则逆势上涨Code of this report|58 Copyright Centaline Group,20142006-2014年5月全市办公物业均售价情况：2006-2014年5月全市办公物业均售价情况：158002353418955240542948135180、12316234056636100050001000015000200002500030000350004000045000售价：元/均价158002353418955240542948135112316234056636100200620072008200920102011201220132014一手成交价格：一手成交价格：全市一手办公物业成交均价较稳定地逐年上涨，全市一手办公物业成交均价较稳定地逐年上涨，2013年成交均年成交均价突破价突破40000元元/，2014年起成交均价相对年起成交均价相对2013年有所放缓年有所放缓 自2006年至今，深圳办公物业年成交均价较稳定上涨，伴随着城市发81、展进程及办公物业的整体需求强烈，办公物业成交均价逐渐上到新的高峰，由于价格相对较高的中心区办公楼产品成交占比相对去年大幅提升，刚刚过去的2013年更是达到40566元/的均价，比2012年提高23.47%；2014 年1 季度的甲级写字楼平均售价为 48209 元/，环比微增 0.19%；准甲级写字楼平均售价为41206 元/，环比增长 0.73%。Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2014二手市场：二手市场：受受一手供应大幅增长及二手评估过户政策影响，一手供应大幅增长及二手评估过户政策影响，2013 年全市二手写年全市二手写字楼82、买卖成交大幅下降字楼买卖成交大幅下降，投资需求在政策和偏紧的资金环境下仍难以释放，投资需求在政策和偏紧的资金环境下仍难以释放 自在一手供应大幅增长及二手评估过户政策持续影响下，2013 年深圳全市二手写字楼买卖成交大幅下降。各月成交量均保持在 1 万低位运行，全年总成交面积为 12.29 万，同比下降 32.04%，成交套数为 840 套，降幅也在 32.69%；2014年前5月二手成交量为5.14万，成交均价为36542元/月，成交量持续低迷。2005年年-2013年深圳二手写字楼成交量走势年深圳二手写字楼成交量走势数据来源：深圳规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心数据来源：深圳规划和国土83、资源委员会、深圳中原研究中心自二手写字楼成交仍然集中在办公和商业配套都比较完善的福田和罗湖区，两区总成交量占全市总成交的八成以上；2013年深圳二手写字楼成交区域分布年深圳二手写字楼成交区域分布Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2014全市办公市场存量：全市办公市场存量：截至截至2014年年5月底，全市办公存量为月底，全市办公存量为156万平米，今年起全万平米，今年起全市供需量基本持平，市场存量增幅曲线保持平稳市供需量基本持平，市场存量增幅曲线保持平稳2008年年-2013年深圳一手写字楼历年存量统计年深圳一手写字楼历年存量统计数84、据来源：深圳规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心数据来源：深圳规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心截至 2013 年 12 月底，全市一手写字楼存量为 155.58 万，同比增加46.38%，增幅略有下滑。其中，国土局房源状态处于初始登记的面积共17.31万，该部分成交无法体现，对外招租的写字楼面积为 16.16 万，目前全市在售和待售面积为 122.11 万，同比增加 68.92%。发展趋势判断发展趋势判断新增供应维持高位：2014-2015 年深圳将有 25 个办公楼项目供应，入市体量约 274 万，一半左右为自用加租赁的项目，主要集中在福田和南山后海区域，同时部分旧改项目也开始入市销85、售，写字楼新增压力仍然较大；供应压力较大、价格难以大涨：随着龙岗、宝安等原关外区域基础设施、商务办公条件的不断成熟，商办市场都有明显的向外扩延的趋势，新的商圈和办公区域正在加速形成；南山总部基地规划也在吸引新的企业进入建设办公大楼，可以预见的是，未来3-5 年间深圳写字楼的供应量将维持在一个较高的水平；二手市场方面，评估征税政策的影响深而远，但经过长时间的消化，预计成交量将会从当前的底部缓慢回升。Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2014未来未来6 6年供应量：年供应量：全市全市存量及未来办公供应量将超过存量及未来办公供应量将超过86、24002400万万，南山、前海及南山、前海及后海将成为未来写字楼的主要战场，其中前海与后海成为世界级企业聚集地后海将成为未来写字楼的主要战场，其中前海与后海成为世界级企业聚集地福田中心区罗湖中心区写字楼库存量约0.6万供应量约42万福田中心西区宝中及前海写字楼库存量约4万宝中供应量约200万前海供应量约1200万龙岗写字楼库存量约6万供应量超过100万盐田写字楼库存量约1.7万供应量约50万深圳传统商务区深圳新型商务热点区域主要行业：金融、贸易、咨询、物流区域格局：深圳最老的商务区，未来将围绕“一中心两基地”通过城市更新升级商务配套主要行业：电子、实业、贸易、物流区域格局：南山将成为写字楼的87、主战场，前海与后海成为巨型企业聚集地，成为巨大的引擎。由此衍生出来的上下游企业将向分布至南油、蛇口，全面推动南山区的租赁价格，导致部分企业将外溢至宝安、西丽及至光明。主要行业：电子、实业、贸易区域格局：作为新兴商务区吸引了大量本土企业，随着规划利好、区位交通等利好不断实现，将逐渐吸引物流、金融、咨询等行业客户主要行业：电子、咨询、实业区域格局：片区写字楼市场逐渐成熟，开始出现如NEO、东海国际商务，未来金融行业客户比重加大主要行业：金融、电子、咨询、实业区域格局：未来深圳的“华尔街”，中心区最后的写字楼供应量以金融行业、单一产权物业为主主要行业：实业、政府机关区域格局：片区行业格局多样化，第三88、产业比重小区域商务市场逐渐成熟主要行业：实业、贸易、物流区域格局：片区行业格局多样化，第三产业比重小区域商务市场逐渐成熟福田整个片区写字楼库存约88万供应量约310万南山及后海中心区写字楼库存量约20万供应量约330万2 21 1写字楼市场整体表现写字楼市场整体表现工业写字楼市场分析工业写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析3 3Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2014工业商务发展特征工业商务发展特征：工业楼宇政策不断完善，销售流程清晰化和政策的扶持利好，极大工业楼宇政策不断完善，销售流程清晰化和政策的扶持利好，极大89、的促的促进了产业地产的发展，并吸引了大量的开发商进行拿地开发进了产业地产的发展，并吸引了大量的开发商进行拿地开发租售价格优惠，园区租售价格受到政府扶持，低于传统写字楼租售价格；优惠政策优惠政策允许市场运作，可根据开发需求，进行市场化运作；市场运作市场运作扶持园区企业发展；政策扶持政策扶持提供园区产业功能，促进企业孵化发展；产业功能产业功能约束了产业的进驻门槛，打造集聚化的产业园区；产业集聚产业集聚按照基准地价进行土地出让；地价优惠地价优惠Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2014工业商务发展方向工业商务发展方向：依托产业转型升级，90、带动城市发展，在未来的城市发展中，工业地：依托产业转型升级，带动城市发展，在未来的城市发展中，工业地产市场化将是一种发展趋势，而未来的产市场化将是一种发展趋势，而未来的5 5年内工业项目供应量达到年内工业项目供应量达到17801780万，成为今后商万，成为今后商务市场发展的主流务市场发展的主流2020 年升级改造总体规模不同方式的改造规模特区内 宝安龙岗96k 重建用地面积11117综合整治用地面积7351信诺工业园信诺工业园美年广场美年广场永新工业区永新工业区南头城市南头城市中心项目中心项目侨城北工业区侨城北工业区2424-0101地块地块创投大厦创投大厦生态园生态园软件基地软件基地南山工业91、村南山工业村宝耀片区宝耀片区茶光工业区茶光工业区南山区南山区新浩项目新浩项目深业科之谷深业科之谷福年广场福年广场福田区福田区深圳市工业区升级改造总体规划纲要（20072020）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2013年深圳市成交各用途土地面积占比从成交土地用途来看，工业用地仍然占据最大的比重，2013年工业用地成交117.68万，占成交总面积的73.86%，较2012年上升6.54%；工业用地主导市场工业用地主导市场 工改市场成发展趋势工改市场成发展趋势Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2014工业商务分布工92、业商务分布：深圳主要的工业商务写字楼分布在非城市核心地段关内以福田：深圳主要的工业商务写字楼分布在非城市核心地段关内以福田车公庙、南山蛇口为主，关外为龙岗、宝安等区域为主车公庙、南山蛇口为主，关外为龙岗、宝安等区域为主香年广场软件基地美年广场南海意库科学园佳兆业科技广场宝能科技园医药基地力嘉创意园李朗设计院天安数码城研祥智谷F518产业园招商智慧城互联网基地高新奇产业园互联网基地福年广场深业上城深圳工业商务写字楼分布图深圳工业商务写字楼分布图Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2014工业商务分布工业商务分布：大量办公物业入市及准备93、入市，开发商对工业办公物业：大量办公物业入市及准备入市，开发商对工业办公物业在市场供应层面体现出了强大信心在市场供应层面体现出了强大信心项目名称项目名称天安云谷深圳湾科技生态园龙岗天安数码城 中海信科技园软件产业基地宝能科技园项目位置项目位置坂田街道坂雪岗大道以西深圳市高新技术产业园南区龙岗中心城西区核心深圳市龙岗区布澜大道毗邻深圳湾口岸龙华、观澜、坂田三街道交汇处发展商发展商深圳天安骏业投资发展有限公司深圳市投资控股有限公司深圳天安数码城有限公司中海信深投控宝能占地面积占地面积76万20.3万3.6万6.1万12.3万30万建筑面积建筑面积289万160万10万34.2万61.7万150万发94、展方向发展方向新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地战略新兴产业发展平台项目旨于为中小民营科技企业提供创新平台中小企业孵化基地，行业限定为战略型新兴产业软件产业，属于信息技术产业，战略新兴产业，集产业办公、商务公寓、商业、酒店为一体的产业综合体案例详情见附件案例详情见附件Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2014工业办公市场分析：工业办公市场分析：工业办公物业强势入市，依托其地价、售价、政策等多方工业办公物业强势入市，依托其地价、售价、政策等多方面的优势面的优势工业地产趋向规模化、平台化发展，将极大促进以产学研为主体的企业95、进驻产业地产工业地产竞争中，政策博弈将大于价格博弈，政策优惠力度将影响到产业地产后期销售观点一观点一观点二观点二观点三观点三观点四观点四工业办公销售物业拥有一定价格优势；工业地产趋向于规模化、聚集化、平台化发展；对应的产业优惠政策为工业办公提供了市场优势；地价低，利润空间大，并且对应产业政府提供了地价优惠；2 21 1写字楼市场整体表现写字楼市场整体表现工业商务写字楼市场分析工业商务写字楼市场分析区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析3 3Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2014南山区商务格局：南山区商务格局：整体产业分区明确，各96、分区产业重点发展方向各异，后海整体产业分区明确，各分区产业重点发展方向各异，后海CBD逐渐呈现，蛇口商务以港口商务及工改类型的产业创新区为主逐渐呈现，蛇口商务以港口商务及工改类型的产业创新区为主南头片区：南头片区：南山区主要的行政中心、以南山公安局等行政配套为主；南山文化中心区：南山文化中心区：以“核心商业文化区、中轴线发展带和外围组团”为总体发展规划，打造为南山区级服务中心和游憩商业文化中心；蛇口港区蛇口港区片区商务以港口商务及工改类型的产业创新区为主，作为西部通道首要连接区域，深港一体化发展的强大动力，带来大量的境内外人流、物流及资金流，支撑片区商务及房地产发展；科技园区：科技园区：高新技97、术产业项目研发、生产用地。重点发展高新技术产业以及其他智力密集型产业；后海填海区：后海填海区：深圳湾滨海金融区，延伸南山文化商业中心核心区的金融商务功能。依托西部通道、承接罗湖和福田金融链条，以深港澳金融服务为先导，辐射泛珠三角广阔腹地的中国“曼哈顿”，国际金融和跨国企业总部基地；南头南头科技园科技园蛇口蛇口后海后海南山中心区南山中心区Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2014南山销售及租赁情况分析：南山销售及租赁情况分析：目前在售写字楼基本采取租售模式，均价区间为目前在售写字楼基本采取租售模式，均价区间为3.4-6.4万万/，总98、价区间为，总价区间为138-7000万，月租金区间在万，月租金区间在130-300元元/项目名称项目名称户型区间户型区间租售模式租售模式均价（万元均价（万元/m2/m2）户型总价区间（万户型总价区间（万元元/m2/m2）租金（元租金（元/m2/m2月）月）来福士广场来福士广场73-1100售3.7-3.8270-4180南园枫叶大厦南园枫叶大厦110-250可租可售平层约3.6万/平；复式约4.2万/平396-1052150-170田厦国际中心田厦国际中心110-235可租可售3.8-4.2418-987130-150软件产业基地软件产业基地3677商务SOHO、200600资本平台、700199、000商务专属、10002000企业总部、2000以上企业环球中心等多种产可租可售，租售比例6:43.4-3.5140-7000以上暂时未推出瑞思中心瑞思中心30-80，可拓展至680可租可售4.6万138-3128130-150中泰南山主角中泰南山主角360-700售4万1440-2800万招商局广场招商局广场130-2000租预计6.4万150-300Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2014所属区域项目名称总建筑面积（）剩余面积南南山山丽湾商务公寓 A 座38170.50 38171.00丽湾商务公寓 B 座38015.83100、 6295.00智慧广场95854.543291.00田厦金牛广场122349.0673096.65 田厦翡翠明珠花园25860.8518307.00星海名城七期36370.59 7057.00向南瑞峰花园18102.14 3843.00招商局广场22489.8722489.87 南园枫叶大厦37163.4120082.21南园枫叶公寓14946.60 3001.90 鹏瑞深圳湾壹号广场36402.21 22563.59 软件产业基地办公楼109621.5167221.42软件产业基地公寓20928.92 20928.92中泰南山主角8687.618687.61总计315036.2南山写字楼现101、有库存：南山写字楼现有库存：市场在售一手办公物业项目共市场在售一手办公物业项目共14个，其中商务公寓个，其中商务公寓6个，个，存量存量113107，写字楼，写字楼8个，存量个，存量201929Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2014蛇口写字楼商务概况：蛇口写字楼商务概况：蛇口片区不同地区的商务圈层存在一定的差异性，主要蛇口片区不同地区的商务圈层存在一定的差异性，主要分为三个商圈，各版块承载不同的商务功能需求分为三个商圈，各版块承载不同的商务功能需求花园城商务圈花园城商务圈蛇口网谷商圈蛇口网谷商圈海上世界商务圈海上世界商务圈代表项102、目：宝耀大厦万融大厦万维大厦花园城数码大厦南山大厦科技大厦联合大厦代表项目：中泰南山主角花样年美年国际广场新保辉大厦濠盛商务中心南油第一工业区深圳动漫园代表项目：招商局广场蛇口工业区大厦海景广场写字楼新时代广场写字楼金融中心花园城商务圈花园城商务圈蛇口网谷商圈蛇口网谷商圈海上世界商务圈海上世界商务圈片区依托成熟的南油商圈，搭配成熟片区依托成熟的南油商圈，搭配成熟的生活配套及优越的交通条件，全面发的生活配套及优越的交通条件，全面发展展综合型办公物业综合型办公物业，经营情况良好，经营情况良好片区依托蛇口网片区依托蛇口网谷工业区，重点谷工业区，重点发展发展产业型办公产业型办公物业物业，周边商住，周边103、商住氛围不浓，片区氛围不浓，片区工改项目较多工改项目较多着重发展着重发展港口商港口商务办公及高端综务办公及高端综合型办公物业合型办公物业，拥有极致的海景拥有极致的海景资源，适合发展资源，适合发展高端商办物业高端商办物业Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2014所属片区所属片区项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售方式销售方式价格价格租售情况租售情况备注备注花园城花园城商务圈商务圈中泰南山主角（96套）2013-10-21出售售：40000销售率：58%房产性质为大产权美年广场2011-04租售并举租：105-125售：29000-3104、0000租售率：95%-汉京国际2010-05出售租：110-120售：38000销售率：100%二手出租蛇口工业区蛇口工业区商务圈商务圈数码大厦-只租不售租：80-90出租率：80%招商持有，高新科技及数码技术类公司客享优惠政策科技大厦-只租不售租：80-90出租率：85%招商持有，高新科技类公司客享优惠政策南山大厦-只租不售租：70-80出租率：95%招商持有万维大厦2013只租不售租：85-90出租率：90%招商持有，文化创意类公司客享优惠政策联合大厦较旧只租不售租：70-80出租率：89%综合型办公物业海上世界海上世界商务圈商务圈招商局广场2013初只租不售租：150-300出租率：-105、项目共37层，户型为130平起，纯粹出租，办公建筑面积61884平金融中心较旧出售租：70-80出租率：80%-蛇口写字楼市场现状：蛇口写字楼市场现状：目前蛇口片区在售和招租新盘写字楼仅各有目前蛇口片区在售和招租新盘写字楼仅各有1个，市场个，市场供应量有限，二手写字楼整体空置率较低，整体市场表现良好供应量有限，二手写字楼整体空置率较低，整体市场表现良好结论：蛇口整体商办市场表现活跃，写字楼空置率低，不同商圈档次及价格差异性大，且新办公物业出租率较高；结论：蛇口整体商办市场表现活跃，写字楼空置率低，不同商圈档次及价格差异性大，且新办公物业出租率较高；受城市整体规划及区位条件影响，海上世界片区未来106、将有若干高端产品入市，市场将逐步往高端化发展。受城市整体规划及区位条件影响，海上世界片区未来将有若干高端产品入市，市场将逐步往高端化发展。Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2014样本组成数量比例卓越世纪中心业主卓越世纪中心业主36369.47%9.47%大中华大中华IFCIFC业主业主404010.53%10.53%盛唐商务大厦业主盛唐商务大厦业主20205.26%5.26%天利中央业主天利中央业主454511.84%11.84%诺德中心业主诺德中心业主11112.89%2.89%香港客户香港客户30307.89%7.89%中原107、工商铺中原工商铺20112011年成交客户年成交客户14314337.63%37.63%曦湾商铺业主曦湾商铺业主12123.16%3.16%卓越中心大道（到访客户）卓越中心大道（到访客户）13133.42%3.42%三湘海尚商铺业主三湘海尚商铺业主30307.89%7.89%合计合计380380100%100%中原市场研究部中原市场研究部20142014年初对写字楼客户进行详细的问卷调查，对年初对写字楼客户进行详细的问卷调查，对380380名中高端名中高端及高端写字楼客户及高端写字楼客户进行抽样调查，构成如下：进行抽样调查，构成如下：Code of this report|75 Copyrig108、ht Centaline Group,2014客户关注点：客户关注点：写字楼置业客户主要关注点为地段、商务氛围、物管，其中最为写字楼置业客户主要关注点为地段、商务氛围、物管，其中最为关注的是写字楼所处的地段关注的是写字楼所处的地段有购置写字楼意向的客户，首要置业关注点是地段。其次为商务氛围、物管品质，接下来依次为物业售价和开发商品牌Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2014在地段因素分选项中，客户最关注的是地段未来的区域规划在地段因素分选项中，客户最关注的是地段未来的区域规划在地段因素分选项中，客户最关注的是地段未来的区域规划。其109、次是区域交通条件，而对于该地段周边配套的关注度仅列第三Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2014客户对蛇口片区的态度：客户对蛇口片区的态度：根据客户置业选择进行客户分类，根据客户置业选择进行客户分类，28%28%的受访客户表的受访客户表示今后将把蛇口片区作为重点考虑区域，为示今后将把蛇口片区作为重点考虑区域，为A A类客户类客户经统计分析，28%的受访客户表示今后将把蛇口片区作为重点考虑的写字楼置业区域，为A类客户；48%的客户表示可能会考虑，是需争取的群体，为B类客户；另有24%的客户明确不考虑，这部分客户不是项目的重要目标客户110、群，为C类客户；Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2014A A类客户分析：类客户分析：其中有其中有30%30%的客户曾有在蛇口片区置业经历，对蛇口片区了解较的客户曾有在蛇口片区置业经历，对蛇口片区了解较深，看好蛇口远景规划深，看好蛇口远景规划通过分析A类客户区域特征发现，其中3成客户曾在蛇口片区有过置业经历（住宅/商铺）。对蛇口的了解比其他区域的客户更深，也更看好蛇口片区的未来发展。21%15%15%30%9%10%南山区福田区罗湖区蛇口香港其他区域9%的香港客户看好蛇口片区，部分客户也考虑在此区域购置写字楼项目；港客将是项目重111、要的客户资源，在营销中将会有一定的针对性，充分激发港客的置业欲望，使他们成为项目的重要消化群体。Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2014区域客户行业：区域客户行业：片区目前以电子类、投资类、贸易类客户为主，多为中小型企片区目前以电子类、投资类、贸易类客户为主，多为中小型企业，行业较多，涵盖客户种类较广业，行业较多，涵盖客户种类较广结论：入驻企业类型分散，以电子类、投资类、贸易类为主，行业较多，并无突出的行业集聚特征，中小企业较多南山区写字楼客户类型情况南山区写字楼客户类型情况Code of this report|80 Copy112、right Centaline Group,2014区域客户需求：区域客户需求：目前写字楼客户需求面积以目前写字楼客户需求面积以100100-500500的中小户型为主，其中的中小户型为主，其中100100-300300的小户型需求量最大的小户型需求量最大结论结论南山写字楼客户需求面积（使用面积）以100-300的小户型居多，约占55%；其次以300-500的中小户型需求量较多，约占27%；南山写字楼客户多以中小企业为主，所需写字楼户型面积以中小户型为主，未来高新企业的进驻将增大中大户型面积区间的需求量。写字楼客户需求面积段比例情况写字楼客户需求面积段比例情况Code of this repo113、rt|81 Copyright Centaline Group,2014物业名称物业名称行业属性行业属性入驻企业占率入驻企业占率各行业使用面积各行业使用面积入住率入住率客户构成特点客户构成特点经营模式经营模式数码大厦科技、信息技术、通讯、电子商务等科技类：70%信息技术类：5%通讯类：10%电子商务类：5%其他：10%科技类：300-1000信息技术类：500-600通讯类：300-500电子商务类：300-500其他：200-50080%主要由一些小型公司组成，部分是公司内部的科研或技术部门组成只租不售科技大厦通讯、电子、服装、研究、医疗设备等通讯类：20%电子类：45%生物技术类：10%医114、疗设备类：10%其他：15%通讯类：500-1000电子类：400-500生物技术类：800-1200医疗设备类：500其他：400-50085%主要由一些中小型公司组成，部分是大型企业旗下公司或衍生行业公司只租不售联合大厦物流、电子、服装、贸易、仓储、人力资源等物流类：38%电子类：10%贸易类：15%服装类：12%仓储类：5%其他：16%物流类：500-800电子类：500-1000贸易类：200-500服装类：500-1000仓储类：500-1000其他：300-200089%小型创业型企业为主，处于创业初期，对价格敏感，承受能力有限只租不售南山大厦电子、贸易、家具服装、设计、网络、科技115、等电子类：15%贸易类：12%家具类：10%服装类：23%科技类：17%设计类：19%其他：4%电子类：500-800贸易类：300-500家具类：800-1000服装类：800-1000科技类：500-800设计类：500-600其他：300-80095%小型创业型企业为主，处于创业初期，对价格敏感，承受能力有限只租不售区域客户市场分析：区域客户市场分析：蛇口工业区工业办公以高新科技、电子研发、信息技术、蛇口工业区工业办公以高新科技、电子研发、信息技术、物流、服装设计、贸易等中小型公司为主，入住率高，大多采用只租不售模式物流、服装设计、贸易等中小型公司为主，入住率高，大多采用只租不售模式区域116、内写字楼行业所需面积区间分别在：科技类区域内写字楼行业所需面积区间分别在：科技类500-1000、贸易类、贸易类200-500、物流类、物流类500-800、服装类、服装类800-1000。Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2014客户小结：客户小结：区域写字楼客户目前客户多以自用型的电子行业、外贸等为主，随区域写字楼客户目前客户多以自用型的电子行业、外贸等为主，随着区域商务格局的不断变化，未来将带动区域客户的多元化发展着区域商务格局的不断变化，未来将带动区域客户的多元化发展买卖成交客户较多，大多是自用需求，个人名义成交，客户区域117、以深圳、广东为主，香港客户也是重要客源之一；客户特点客户特点客户对100-500的户型需求最大，其次是100-300户型，对100以下的小户型需求不多；户型需求户型需求以电子类客户为主，实业、金融、外贸、物流、投资客户较多，多为中小型企业；客户行业客户行业未来高新企业及总部基地的进驻将增大区域中大户型面积区间的需求量；客户发展趋势客户发展趋势Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2014写字楼市场总结：写字楼市场总结：传统写字楼市场竞争大，而工业商务市场由于产业政策扶持传统写字楼市场竞争大，而工业商务市场由于产业政策扶持、工改政策利好118、，未来将成为市场租售的主力、工改政策利好，未来将成为市场租售的主力整体市场整体市场区域市场区域市场近年办公物业供求情况较稳定，且需求比例程上升趋势；2013年深圳一手写字楼市场批售量保持在高位运行；受一手供应大幅增长及二手评估过户政策影响，2013 年全市二手写字楼买卖成交大幅下降，投资需求在政策和偏紧的资金环境下仍难以释放；市场发展趋势，随着商务市场的发展，深圳商务市场逐渐演变成为传统商务市场和产业商务两种商务格局；工业商务分布，深圳主要的工业商务写字楼分布在非城市核心地段关内以福田车公庙、南山蛇口为主，关外为龙岗等区域整体产业分区明确，各分区产业重点发展方向各异，后海CBD逐渐呈现，蛇口商119、务以港口商务及工改类型的产业创新区为主；区域写字楼共分为前海、后海、科技园等六个片区，写字楼以靠近福田CBD的华侨城均价最高，其次为规划前景良好的前海、后海片区；工业商务工业商务客户分析客户分析蛇口工业区工业办公单位以高新科技、电子研发、信息技术、物流、服装设计、贸易等中小型公司为主，入住率高，大多采用只租不售模式Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2014Part 2公寓市场分析2 21 1公寓市场整体表现公寓市场整体表现区域公寓市场分析区域公寓市场分析工业公寓市场分析工业公寓市场分析3 3Code of this report|120、86 Copyright Centaline Group,2014整体市场供应：整体市场供应：20132013年可谓是公寓元年，供需均创下历史新高，供应量为年可谓是公寓元年，供需均创下历史新高，供应量为79.1179.11万，同比增长万，同比增长51.52%51.52%，成交量为，成交量为38.3938.39万，是万，是20122012年的年的2.62.6倍倍深圳市商务公寓从2008 以来，批售量呈现逐年上升趋势，到2012 年呈现爆发式增长，2013 年延续了这种爆发式增长的趋势。自2010 年住宅市场“限购”政策出台以来，商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征，逐渐成为已经没有“房票”投资者121、的目标。市场的旺盛需求促使了商务公寓在近几年呈现爆发式的增长。28551 36853 100001500020000250003000035000400000102030405060708090200820092010201120122013万供应量成交量均价Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2014作为兼具居住与投资功能的商务公寓，由于不限购、不限贷，一定程度上分流了部分商品住宅市场的客户。2013年商务公寓市场无论是低端产品还是高端豪宅，均供需两旺，公寓和住宅的成交比值已达到10%的高峰值。1830227350705.74%5122、.74%5.67%5.67%10.62%10.62%201120112012201220132013成交套数商务公寓/住宅922214315382012201220132013推售项目推售面积成交面积整体市场趋势：整体市场趋势：由于其不限购不限贷的特性，市场的公寓发展逐渐往高端路线由于其不限购不限贷的特性，市场的公寓发展逐渐往高端路线发展发展Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2014公寓市场情况分析：公寓市场情况分析：公寓普遍走量不快，关内公寓定位定一，关外如龙岗商务公寓普遍走量不快，关内公寓定位定一，关外如龙岗商务公寓普遍较复合123、，整体市场缺少软性服务配套公寓普遍较复合，整体市场缺少软性服务配套深圳商务公寓市场情况分析：深圳商务公寓市场情况分析：1 1、深圳的商务公寓普遍走量不快；、深圳的商务公寓普遍走量不快；2 2、关内和龙岗的公寓供应以商务公寓为主，关内商务公寓定位较单一，龙岗商务公寓普遍较复合，兼具商务及住宅功能；、关内和龙岗的公寓供应以商务公寓为主，关内商务公寓定位较单一，龙岗商务公寓普遍较复合，兼具商务及住宅功能；3 3、无论是商务公寓还是住宅公寓，在项目自身硬件配套和软性服务方面都无过多配置；、无论是商务公寓还是住宅公寓，在项目自身硬件配套和软性服务方面都无过多配置；4 4、关内部分商务公寓带精装修，龙岗公124、寓普遍带精装修，标准在、关内部分商务公寓带精装修，龙岗公寓普遍带精装修，标准在10001000-20002000元元/平米。平米。区域区域项目名称项目名称业态组合业态组合产品面积产品面积总套数总套数公寓体量公寓体量关内（南山、罗湖、福田）幸福万象大厦写字楼+商务公寓44-5076055183凯德来福士写字楼+商务公寓+酒店+商业44-111208深业上城写字楼+商业+商务公寓102394630167000理想城写字楼+公寓38-130543200深圳湾一号住宅+公寓22-6643222351.61嘉葆润金座住宅+公寓35-6791839156滨河时代住宅+公寓+商业+写字楼33-8790349125、000关外（宝安、龙岗等）远洋新干线住宅+公寓+商业32、48、651433100000宝安虹海湾住宅+商务公寓597732019200创兴时代写字楼+公寓454934015300中信龙盛广场公寓+写字楼+商业30602409600星河盛世住宅+公寓5124212000深圳在售商务公寓盘点深圳在售商务公寓盘点2 21 1公寓市场整体表现公寓市场整体表现区域公寓市场分析区域公寓市场分析工业公寓市场分析工业公寓市场分析3 3Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2014商务公寓：商务公寓主要分布在大南山下、海上世界附近，主要为区域企业客户126、服务，近年片区新增供应少促使了片区的中高档次的商务办公需求较旺，区域产业升级发展带来国外内产业客户需求，商务公寓存在较大的市场空间，租赁频繁，但租金较关内其他区域较低，片区内租赁商务公寓以中高端为主，高端集中于海上世界片区代表有伍兹公寓、泰格公寓等，中端集中于花园城片区，代表有新一城等区域公寓市场分析：区域公寓市场分析：区域公寓以商务公寓及住宅式公寓为主，商务公寓以高端区域公寓以商务公寓及住宅式公寓为主，商务公寓以高端企业服务公寓为主，住宅式公寓主要为片区人才公寓企业服务公寓为主，住宅式公寓主要为片区人才公寓区域公寓市场分析区域住宅式公寓集中于蛇口西南部，目前随着区域产业升级及对于人才的引进政127、策，人才住宅式公寓正成为区域公寓的主力，正租赁项目有壹栈公寓等伍兹公寓泰格公寓四海公寓兰溪谷公寓壹间公寓新一代公寓壹栈公寓壹栈公寓Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2014片区公寓市场趋势：片区公寓市场趋势：片区对商务公寓的需求旺盛，主要是产业和蛇口片区商片区对商务公寓的需求旺盛，主要是产业和蛇口片区商务关联的人士，随着产业升级及人才扶持政策，片区人才公寓公寓成为趋势务关联的人士，随着产业升级及人才扶持政策，片区人才公寓公寓成为趋势供应需求方向趋势市场供应情况：目前市场供应量少，并且主要是早期入市的商务公寓，租金主要集中在3300128、元/月，产品实用性较差；另外二手市场方面以新一代、南光城市花园等为主，待售项目仅有水湾1979项目，定位为高端目前客户需求情况：租赁需求的主要是成长性企业，尤其是物流、设计、贸易、货贷、金融等行业客户，外籍客户对商务公寓比较认可，需求也比较强；客户对未来提供商务公寓的接受度高。未来片区公寓市场基本以租赁为主，租赁主要为中高端商务公寓及人才住宅式公寓本片区市场新增供应少，随着区域产业升级及发展，区域内客户及外内对于片区资源向往客户对于商务及产业配套公寓需求量大Code of this report|152公寓市场发展机遇公寓市场发展机遇Code of this report|92 Copyrig129、ht Centaline Group,2014Code of this report|154公寓客户分析：公寓客户分析：商务公寓的需求客户主要集中在物流、贸易等行业，商务公寓的需求客户主要集中在物流、贸易等行业，需求面积主要集中在需求面积主要集中在 5050-8080平米为主平米为主企业分布行业分析企业需求商务面积（m2）15%41%18%13%13%金融贸易物流设计其他24%51%18%7%50平米以下508080100100平米以上公寓市场发展机遇公寓市场发展机遇Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2014臵业区域臵业区域工作区130、域工作区域职业类型职业类型蛇口蛇口香港、福田、宝安香港、福田、宝安贸易公司贸易公司蛇口蛇口南山、福田南山、福田自由职业自由职业蛇口蛇口蛇口蛇口物流、设计物流、设计蛇口蛇口宝安、南山宝安、南山公司高管公司高管后海后海南山南山外企高管外企高管后海后海福田福田个体户个体户后海后海香港香港外贸外贸767商务型自住持有性投资纯自主 三级市场数据向我们证实了基于商贸活动而选择在蛇口臵业作为商务型居所的人群的存在 同样，我们相信其他地区的人群也会因为相同的原因选择在在蛇口臵业，其数量随对外经贸活动的增多而增大Code of this report|151公寓市场小结：公寓市场小结：区域公寓以商务型自住、持有131、型投资、纯自住为主，由于一手区域公寓以商务型自住、持有型投资、纯自住为主，由于一手供应量少，基本以二手及租赁满足公寓需求供应量少，基本以二手及租赁满足公寓需求中原三级市场成交项目统计蛇口三级市场成交目的统计公寓市场发展机遇公寓市场发展机遇2 21 1公寓市场整体表现公寓市场整体表现区域公寓市场分析区域公寓市场分析工业公寓市场分析工业公寓市场分析3 3Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2014工业商务分布工业商务分布：深圳主要的工业公寓分布在原城市工业用地，关内以南山蛇口：深圳主要的工业公寓分布在原城市工业用地，关内以南山蛇口为主，132、关外为龙岗、宝安等工业区区域为主，多为工业改造项目为主，关外为龙岗、宝安等工业区区域为主，多为工业改造项目风尚时代特发留仙洞TATA公寓软件基地深圳工业公寓分布图深圳工业公寓分布图回龙浦旧改智富特区创兴时代工业公寓基本分布于原城市工业用地，以关内南山、关外宝安、龙岗为主，且基本以1+6后进行土地整备立项目前面市的工业公寓，以酒店式公寓、商务式公寓为主，受到城市更新改造项目整体开发时间影响，此类型公寓供应量不大，未来在城市更新推动下，将集中面市此类公寓，购买客户基本于自住及投资为主，但受到工业改造转让办法的影响，投资客户将受到转让限制Code of this report|96 Copyrigh133、t Centaline Group,2014典型工业公寓（典型工业公寓（1/21/2）：）：智富特区，项目包括公寓、写字楼、商业综合体，智富特区，项目包括公寓、写字楼、商业综合体，现在售精装现在售精装LOFTLOFT公寓，均价为公寓，均价为1800018000元元/，没有独立产权，没有独立产权项目位置深圳福田北梅坂大道与雅宝路交汇处物业类型公寓、写字楼、商业综合体开发商深圳市舜兴物流有限公司占地面积48332建筑面积142017容积率2.49车位数651个产权年限50年（2007年-2057年）目前售价均价18000元/（精装公寓）项目优势紧邻星河雅宝项目精装公寓买一层送一层，不限购不限贷项目134、劣势公寓的位置较差，仅朝北的部分户型能看到水库景观，朝南全部被写字楼所遮挡公寓没有分割产权，没有独立房产证，缺乏产权保证，二二期期规规划划中中建建设设4-14层公寓1楼大堂、银行、咖啡厅2-3层 购物中心4楼餐饮5楼KTV、健身房6楼会议厅、休闲会所7-15层为写字楼1-3层酒店7-15层为写字楼该项目是经市政府批准建设的第七批重点物流项目，是集电子产品与文化教育产品的传统物流与现代物流于一题的现代化高端物流商务中心。项目定位为总部基地、高端物流产业示范基地、产学研一体化及教育培训基地、物流金融示范基地、绿色环保物流示范基地等。Code of this report|97 Copyright 135、Centaline Group,2014典型工业公寓（典型工业公寓（1/21/2）：）：共有三种户型，精装共有三种户型，精装LOFTLOFT酒店式公寓，其可拓展空间基酒店式公寓，其可拓展空间基本达到本达到“买一层得两层买一层得两层”的实用空间的实用空间一层共24户，目前有3种户型，A户型所占比例最大A户型（一房两卫）套内面积38.09，实用面积64.91B户型（一房两卫）套内面积39.53，实用面积67.46C户型（一房一卫）套内面积32.81，实用面积52.36户型特点1、洗手间均为无窗暗室，依赖抽风系统和灯光照明2、A户型尚可搭出一个房间尚有阳光，B、C户型如搭房间，则一个房间为无窗暗房，136、实用率较低；3、朝北的户型仅能看到旧工厂待改造片区，少部分能看到水库景观，朝南的完全被写字楼遮挡（相距仅18米左右）Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2014典型工业公寓（典型工业公寓（2/22/2）：）：深圳软件产业基地，深圳软件产业基地，8080-140140平国际公寓平国际公寓项目位置南山区学府路与科园路交汇处发展商深圳市投资控股有限公司规模占地12.30万平方米，建筑面积61.76万平方米总体规划14栋研发办公楼+2栋科技公寓+2栋综合配套大楼行业限定软件、信息及相关配套行业租售策略60%持有，40%销售开盘时间2013年137、3月28日项目定位：项目定位：62万软件产业新高地62万商务智谷，位居高新区南区，由18栋商务建筑集群组合而成，集聚研发办公、商业、公寓等多元功能，为市府2013年重点投融资项目，并以此带动软件及信息相关产业的发展；Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2014工业公寓市场小结：工业公寓市场小结：呈现面积小，产业客户需求、政策限制等呈现面积小，产业客户需求、政策限制等特点特点从来源区域来看，以中心区客户为主，辐射整个深圳市。关注度从中心区逐渐转向周边区域；1受到产权分割影响，目前面市供应量不大，但未来随着工业升级改造的推动，关外的工业138、公寓将集中面市；面积基本较小，利于分割客户购买关注点排序为：产权分割周边公共生活配套交通便利性户型实用。1+6之前大部分工业公寓以销售使用权为主，1+6后可进行30%的配套产权分割，利于此类公寓开发23从客户构成来看，客户从传统公寓最初的企业、公司高管等投资升值逐渐转向园区产业配套、产业企业用户的多元化构成；4Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2014公寓市场总结：公寓市场总结：公寓市场，目前呈现双向发展的现状，传统公寓供应量减少，公寓市场，目前呈现双向发展的现状，传统公寓供应量减少，工业公寓随着城市更新进程得到推动，成为市场热139、点工业公寓随着城市更新进程得到推动，成为市场热点整体市场整体市场工业公寓工业公寓2013年可谓是公寓元年，供需均创下历史新高，供应量为79.11万，同比增长51.52%，成交量为38.39万，是2012年的2.6倍。；公寓市场情况分析：公寓普遍走量不快，关内公寓定位定一，关外如龙岗商务公寓普遍较复合，整体市场缺少软性服务配套；区域公寓市场分析：区域公寓以商务公寓及住宅式公寓为主，商务公寓以高端企业服务公寓为主，住宅式公寓主要为片区人才公寓公寓市场小结：区域公寓以商务型自住、持有型投资、纯自住为主，由于一手供应量少，基本以二手及租赁满足公寓需求工业商务分布：深圳主要的工业公寓分布在原城市工业用地140、，关内以南山蛇口为主，关外为龙岗、宝安等工业区区域为主，多为工业改造项目工业公寓市场小结：呈现面积小，产业客户需求、政策限制等特点区域市场区域市场Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2014Part 3商业市场的分析Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2014华侨城商圈华侨城商圈南山商业文化中心区商圈以海雅百货、海岸城购物中心、保以海雅百货、海岸城购物中心、保利文化广场为核心利文化广场为核心1+蛇口商圈蛇口商圈2+南头商圈以天虹商场、岁宝百货、学府人人以天虹商场、岁宝141、百货、学府人人乐、南头家乐福为核心乐、南头家乐福为核心3+华侨城商圈以沃尔玛、铜锣湾、顺电及威尼斯以沃尔玛、铜锣湾、顺电及威尼斯酒店等组成酒店等组成4+以沃尔玛、花园城中心、海上世界以沃尔玛、花园城中心、海上世界等为核心等为核心西丽商圈以人人乐、天虹商场、华润万家等以人人乐、天虹商场、华润万家等为核心为核心5+整体整体市场市场1 1格局：格局：随着大批国内外商巨子入驻，南山已经形成了多层次的消费随着大批国内外商巨子入驻，南山已经形成了多层次的消费商贸布局，蛇口商业主要承担区域内生活、商务配套功能商贸布局，蛇口商业主要承担区域内生活、商务配套功能南山商业南山商业Code of this repo142、rt|103 Copyright Centaline Group,2014区域区域市场市场2 2商业形态：商业形态：蛇口片区整体商业以街铺为主，业态以邻里商业为主，蛇口片区整体商业以街铺为主，业态以邻里商业为主，档次分化程度较大，集中式商业中心大多集中在花园城片区档次分化程度较大，集中式商业中心大多集中在花园城片区片区商圈形态以街铺为主，业种以中小型餐饮、服装及小型超市为主，缺乏品牌商家；招商路及南水路为辐射蛇口的老商圈，由于无主力商家进驻及带动发展，已日趋没落；工业八路目前虽氛围不足，但花园城中心进驻令其潜力无限；沿山路与工业五路商业以工业区办公配套商业为主，主要满足于工业区需求，客户主要以143、餐饮、便利店、汽修店为主，分布不规则，形象一般。商圈商圈主力业种主力业种主力店主力店辐射范围辐射范围消费类型消费类型东滨路东滨路百货、餐饮、外贸廉装百货、餐饮、外贸廉装、家电、超市等、家电、超市等沃尔玛、苏宁、顺沃尔玛、苏宁、顺电、湘鄂情等电、湘鄂情等南山区南山区中高档及大宗消费中高档及大宗消费招商路招商路餐饮、服装专卖店、医餐饮、服装专卖店、医药药人人乐、千色店人人乐、千色店蛇口片区蛇口片区中档生活消费中档生活消费南水路南水路服装、餐饮、超市等服装、餐饮、超市等新一佳、长春、家新一佳、长春、家家乐超市家乐超市蛇口片区蛇口片区中档生活消费中档生活消费工业八路工业八路地铺、餐饮、服装等地铺、餐饮144、服装等花园城中心、百安花园城中心、百安居居蛇口片区蛇口片区中档生活消费中档生活消费爱榕路爱榕路外贸服装、小型餐饮、外贸服装、小型餐饮、医药、超市、五金等医药、超市、五金等金汇城百货、佳发金汇城百货、佳发超市、万店通等超市、万店通等老城区老城区日常生活消费日常生活消费沿山路、沿山路、工业五路工业五路餐饮、医药、干洗店、餐饮、医药、干洗店、小型超市、便利店、配小型超市、便利店、配餐中心、中介地铺等餐中心、中介地铺等招商商置、中原地招商商置、中原地产等（以小型街铺产等（以小型街铺为主）为主）蛇口工业区蛇口工业区商务办公配套消费商务办公配套消费海月花园海月花园超市、西装、家具超市、西装、家具华润超市145、华润超市后海片区后海片区日常生活消费日常生活消费蛇口片区蛇口片区Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2014区域区域市场市场2 2商圈分划：商圈分划：蛇口片区商业主要由花园城和海上世界两大商圈组成，蛇口片区商业主要由花园城和海上世界两大商圈组成，带动蛇口商业整体发展；蛇口工业区商业分布较为零散带动蛇口商业整体发展；蛇口工业区商业分布较为零散招商地产在蛇口商业发展中扮演重要角色招商地产在蛇口商业发展中扮演重要角色花园城商圈位于南油商业区与蛇口商业区的交汇处，花园城等住宅小区的开发令片区聚集大量人气，形成以大卖场为主的商业圈，辐射花园146、城及蛇口工业区片区。商圈代表：花园购物城中心（7万）、蛇口沃尔玛；海上世界商圈，聚集深圳近40%的外籍人口，是外籍人士居住和消费的集中区域，消费者素质普遍较高，该片区以外国风情的商业街为主在海上世界的改造和国际邮轮母港的建成后，商业圈将逐步扩大，辐射周边区域；项目位于两个片区辐射范围交界处，项目片区以住宅、工业楼底商为主，辐射范围较小，一般只满足区域内工业区内部需求，品牌连锁店较少，整个片区的商业认知度较低。本项目本项目东滨路南海大道海上世界海上世界商圈商圈花园城花园城商圈商圈沿山路片区沿山路片区蛇口片区蛇口片区Code of this report|105 Copyright Centali147、ne Group,2014租赁市场：租赁市场：蛇口商业租赁市场出现两极分化，旧小区蛇口商业租赁市场出现两极分化，旧小区/工业区底商工业区底商租金水平与新建单位差异较大，中高档次潜在街区式商业存在机会租金水平与新建单位差异较大，中高档次潜在街区式商业存在机会项目名称项目名称编号编号租金（元租金（元/）花园城三期商铺花园城三期商铺1170-200玫瑰园商铺玫瑰园商铺280-100工业七路民房商铺工业七路民房商铺350-60工业七路老小区商铺工业七路老小区商铺490-110花果山大厦商铺花果山大厦商铺5100-125爱榕路老小区商铺爱榕路老小区商铺670-80米兰公寓商铺米兰公寓商铺7150-180148、招商路老小区商铺招商路老小区商铺860-80招商路民房商铺招商路民房商铺940-60渔村路民房商铺渔村路民房商铺1080-90蛇口新街民房商铺蛇口新街民房商铺1190-100南水路民房商铺南水路民房商铺1280-120网谷网谷万维大厦底商万维大厦底商13180-200海上世界酒吧街海上世界酒吧街14250-300区域区域市场市场2 2蛇口片区蛇口片区1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 11111212 131330020016010080401、市场上的商铺出租水平一般在100元/平方米以内，以及200元/平方米以上；2、中档110-200元/平方米的租金区间在区域149、内存在缺失。1414Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2014重点片区重点片区分析分析3 3思路：以大众化的零售业态为主，思路：以大众化的零售业态为主，走中高端路线走中高端路线占位价值：花园城商圈为南油商业区与蛇口商业区的连接部分，承上启下，是南山区商业发展的“咽喉”地段；业态需求：花园城商圈的行成，聚集了花园城中心、沃尔玛、紫荆城、百安居、迪卡侬、洲立影院等大卖场，并与周边的人人乐、顺电等大零售场形成浓郁的商业气氛，基本满足蛇口、南油区域内的购物需求；客户定位：商圈辐射蛇口、南油全年龄段需求，满足区域内家庭日常生活需求；花园城150、中心以中高收入青年家庭为主，提高片区购物中心形象。片区概况：片区概况：花园城商圈以区域型家庭日常消费为主，业态丰富，大型集中花园城商圈以区域型家庭日常消费为主，业态丰富，大型集中式购物中心较多，式购物中心较多，零售市场处于饱和状态零售市场处于饱和状态，填补蛇口中高端商业空白，填补蛇口中高端商业空白花园城商圈花园城商圈Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2014片区概况：片区概况：位于蛇口片区南部临海部，以主题式商业街带动区域位于蛇口片区南部临海部，以主题式商业街带动区域发展，其商业影响力可辐射到整个蛇口片区甚至其它行政区发展，其商151、业影响力可辐射到整个蛇口片区甚至其它行政区为国际性商务休闲区域，走高端路线为国际性商务休闲区域，走高端路线占位价值：海上世界位于深圳蛇口商业中心南部滨海地区，全部由填海形成，主要以特色休闲商业街为主；片区组成：海上世界由三部分组成，一是海上世界中心广场，二是半山名店坊，三是太子广场，三部分总营业面积约为21000；商圈定位：海上世界的改造也引起蛇口老街区域的商业化改造，区域的商业档次逐步提高，伴随着规划中的写字楼和商业项目，未来片区将南山商业文化中心区后成为新的商务中心。重点片区重点片区分析分析3 3海上世界商圈海上世界商圈Code of this report|108 Copyright C152、entaline Group,2014市场现状：市场现状：海上世界拥有著名的国际特色餐饮酒吧街，核心客户海海上世界拥有著名的国际特色餐饮酒吧街，核心客户海上世界周边外籍人士，片区商铺租金在上世界周边外籍人士，片区商铺租金在250250-300300元元/月月 海上世界业态以特色餐厅及情调酒吧、休闲咖啡为主，目前租金范围 250-300 元；4000名外籍人士在附近居住消费，42%的在深外籍人士选择居住蛇口，是外籍人士的第二故乡，异国情调，别开生面。海上世界经营情况海上世界经营情况业态业态店铺数量店铺数量比例比例特色餐厅特色餐厅1642%情调酒吧情调酒吧1026%精品服装精品服装38%休闲咖啡休153、闲咖啡410%特色点心屋特色点心屋25%其他其他39%总计总计38100%经营情况分析经营情况分析业态情况：基本上以特色餐饮、酒吧、咖啡店业态情况：基本上以特色餐饮、酒吧、咖啡店为主，少部分为精品服装店；为主，少部分为精品服装店；经营情况：整体经营情况良好，片区外来游客经营情况：整体经营情况良好，片区外来游客居多，停驻时间长，由于景观资源丰富，夜晚居多，停驻时间长，由于景观资源丰富，夜晚整体感官性更强，酒吧、休闲餐饮等业态受欢整体感官性更强，酒吧、休闲餐饮等业态受欢迎度高；迎度高；重点片区重点片区分析分析3 3海上世界商圈海上世界商圈Code of this report|109 Copyri154、ght Centaline Group,2014市场现状：市场现状：蛇口工业片区商业主要分两种模式，档次分化严重，蛇口工业片区商业主要分两种模式，档次分化严重，辐射范围较小，仅满足片区内日常生活、工作配套需求辐射范围较小，仅满足片区内日常生活、工作配套需求重点片区重点片区分析分析3 3蛇口工业区商业蛇口工业区商业商业形态分析结论：蛇口工业区底商两极分化严重，新建写字楼底商与旧厂房/小区底商存在档次、租金、形象的较大差异商业形态商业形态物业物业档次档次经营模经营模式式租金水平租金水平（元（元/月）月）服务对象服务对象业态种类业态种类准入原则准入原则经营情况经营情况备注备注蛇口网谷工业办公楼底商中155、高档招商统一持有，只租不售160-200满足网谷片区内办公人员需求以餐饮、连锁零售、干洗、药店、中介底商等为主入驻门槛较高，入驻公司需有正规注册资料及一定的品牌运营经验经营情况良好，入驻率达到90%以上，目前蛇口网谷工作人群为1500人，未来将达到6000左右人次旧工业厂房、旧小区居民房底商中低档/低档部分只租不售；部分为旧单位所有75-120服务周边居民、工业区工人为主，及部分路过的顾客以低端餐饮、士多、汽修店为主，部分汽修厂面积较大，分布在旧工业厂房内，形象差无特殊准入原则经营情况一般，面对客群面较为单一入市年限较久，基本无装修，整体形象较差，不利于片区整体形象建设Code of this156、 report|110 Copyright Centaline Group,2014商业市场商业市场总结总结4 4分别从整体市场、区域商圈、租售市场、客户分析四个层面对市分别从整体市场、区域商圈、租售市场、客户分析四个层面对市场进行总结场进行总结整体市场整体市场租赁市场租赁市场南山商业市场目前已进入成熟发展阶段，各区域商业分区定位明显，南山商业文化中心目前为南山主要核心商业区，可形成大量的人气聚集；南山区目前已经形成了多层次的消费布局，蛇口商业主要体现区域日常商业配套功能；花园城商圈：以区域性家庭日常消费为主，业态丰富，集中式购物中心较多，零售市场处于饱和状态，商业辐射范围广；海上世界商圈：以157、主题式特色商业街形式呈现，为区域地标性商业中心，商业氛围浓厚，辐射范围很广；整体市场：由于商圈之间档次及定位差距大，商铺租金差异化大，成两级分化；片区以海上世界片区租金最高，250-300元/月，次高为花园城片区，蛇口工业区商铺出现两极分化，新建单位底商在160-200元/月，旧单位在75-120元/月。区域商圈区域商圈客户分析客户分析蛇口片区商业客户层次分明，海上世界商圈以中高收入的本地人及外国人为主；花园城商圈以中高收入的中青年家庭为主；蛇口工业区商业主要以区域内商务人士为主。3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略158、2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2014 以蛇口未来发展的规划价值为依托，引领新以蛇口未来发展的规划价值为依托，引领新的商务区的崛起，打造片区标杆项目的商务区的崛起，打造片区标杆项目 引领项目产业理念与区域升级趋势，将区域优引领项目产业理念与区域升级趋势，将区域优势产业客户进行高效整合，打造新型产业综合势产业客户进行高效整合，打造新型产业综合体体战略方向：战略方向：借助产业发展背景，有效利用产业升级改造政策159、，以产业融合策略借助产业发展背景，有效利用产业升级改造政策，以产业融合策略占位，完善商务区配套功能，建设升级过程中的引领者占位，完善商务区配套功能，建设升级过程中的引领者在区域发展下，借助产业背景，梳理工业升级改造政策，以融合策略占位，打造区域标杆商务产业综合体Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2014项目整体发展战略区域内新型商务办公引领者，打造标杆商务产业综合体整合资源，打造项目核心竞争力，降低风险，突破竞争Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2014整体发展策160、略：整体发展策略：融合区域商务功能，共同承载城市更新使命，塑造项目的核心融合区域商务功能，共同承载城市更新使命，塑造项目的核心竞争力，打造片区标杆，整合产业资源，产品差异化避免内部竞争竞争力，打造片区标杆，整合产业资源，产品差异化避免内部竞争战略举措二整合产业资源，打造更具竞争力的产品，树立标杆形象战略举措一化竞争为融合，降低项目开发风险战略举措三产品打造差异化，避免内部竞争一二三Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2014降低风险（降低风险（1/21/2）各物业功能方向：各物业功能方向：多物业形态发展，转化单一物业风险，明多物业161、形态发展，转化单一物业风险，明确各物业类型在区域及本项目中所承担的功能及角色，实现项目开发风险最小化确各物业类型在区域及本项目中所承担的功能及角色，实现项目开发风险最小化以打造区域竞争性产品为出发点，高效整合区域内产业资源基础，以满足产业客户研发办公为主商务公寓为本项目回现产品，是完善区域居住、商务功能产品项目发展的物业类型完善区域高端商业配套，提升项目商务产业价值及公寓商务价值写字楼公寓商业写字楼公寓商业Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2014降低风险（降低风险（2/22/2）规划设计：规划设计：明晰项目各物业类型规划设计的162、合理性，借助明晰项目各物业类型规划设计的合理性，借助网谷先期开发、区域产业资源形成市场知名度网谷先期开发、区域产业资源形成市场知名度写字楼70%各物业占比各物业占比商务公寓20%商业10%办公公寓商业以创新型，区域需求较大的办公类型为规划设计导向，标准间等内部设计适配较为重要物业类型物业类型规划设计方向规划设计方向规划设计占位规划设计占位新型商务产业办公为项目先期入市提升项目知名度，发展商业完善商务型物业配套功能，持续新型商务产业办公为项目先期入市提升项目知名度，发展商业完善商务型物业配套功能，持续发展商务公寓，为项目提供稳定现金流，整体物业占比以开发整体目标为切入点发展商务公寓，为项目提供稳163、定现金流，整体物业占比以开发整体目标为切入点 以商务配套型商业为主，主要形态可以底商为主，并考虑区域商业招商销售对物业的要求 商务型公寓为主，面积可在5080间，并注重考量公寓的占比和与其他产品间的协调关系Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2014塑造竞争力层面：塑造竞争力层面：通过项目细节的打造及新型商务元素的融入，凸显项目商务通过项目细节的打造及新型商务元素的融入，凸显项目商务产业办公的特质，构建项目独特的核心竞争力产业办公的特质，构建项目独特的核心竞争力强化外立面打造强化外立面打造1 可采用新颖的外形设计，独特外立面风格，164、形成城市特有标识，使项目迅速成为城市视觉焦点，吸引客户项目形象的打造项目形象的打造2 在设计及兼容性问题允许的范围内，以城市产业特色及文化商务办公元素的相融为主线，适度选择相关城市的建筑元素及业态，渲染浓厚的传承与归属的特性注重商务配套注重商务配套3 通过商务公寓及配套商业的打造，一方面支撑商业整体商务配套，另一方面商务公寓可作为项目形象面世奠定全方位配套的形象强化物管强化物管4 引进品牌物管机构，进行安全、人性化的物业管理，全面拉升项目形象，实现项目品牌增值Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2014塑造竞争力塑造竞争力外立面外165、立面：新颖的外形设计，独特外立面风格，形成城市特有标新颖的外形设计，独特外立面风格，形成城市特有标识，使项目迅速成为新城市产业改造升级区域的视觉焦点识，使项目迅速成为新城市产业改造升级区域的视觉焦点采用新颖的外形设计，独特的外立面风格，形成城市特有标识，使项目迅速成为产业改造升级区域的视觉焦点传统的创新演绎，经典的创新建构Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2014塑造竞争力塑造竞争力项目形象项目形象的的打打造造：以创新元素为总体方向，并融入以创新元素为总体方向，并融入城市城市发展的发展的烙印烙印，将商务与文化有效结合，以此区别化166、区域竞争项目形象，将商务与文化有效结合，以此区别化区域竞争项目形象创新元素的打造创新元素的打造城市发展的城市发展的烙印烙印项目形象的打造项目形象的打造保持主体建筑风格与项目整体风格的统一，在设计及兼容性问题允许的范围内，以城市历史烙印及都市休闲主义的相融为主线，适度选择相关传统的建筑元素进行点缀，渲染浓厚的传承与归属的特性项目商业在业态的选取上注重与传统文化的结合，选取相关能代表区域传统文化的商业业态，唤起客户对过去的回忆，增强客户的归属感Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2014塑造竞争力塑造竞争力注重商务配套：注重商务配套：167、以区域商务配套为切入点，打造片区特色主题商以区域商务配套为切入点，打造片区特色主题商业，适配型商务公寓配套业，适配型商务公寓配套 通过整合区域商务配套需求，以项目自有商业配套为出发点，从先期商业为介入，通过在商业规划及业态整合等方面进行主题打造特色主题商业特色主题商业 片区目前对公寓的需求较大，近期将是市场机会点，尤其在商务型公寓产品的需求上，所以项目在公寓产品打造上应充分以区域适配型为介入适配型商务公寓适配型商务公寓Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2014服务内容：服务内容：专业、富经验并能说多国语言的服务团队宾部服务五星级168、酒店式家务管理短期保姆服务轿车服务24送餐服务专业洗衣邮件收递定期举办租户活动卫星电视服务（个以上频道）送水服务储物服务停车服务管理方式：管理方式：聘请知名品牌物管公司成为物业顾问，参与管理。塑造竞争力塑造竞争力强化物管：强化物管：引入品牌物管公司做项目的物管顾问，全面拉升项引入品牌物管公司做项目的物管顾问，全面拉升项目形象，为项目品牌增值目形象，为项目品牌增值Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2014对应举措：同一产品打造差异化；在差异化产品打造基础上进行客户细分写字楼写字楼公寓公寓项目内部产品同一化，必定会造项目内部竞争，导169、致客户流失，最终影响项目的成功开发定位打造差异化：定位打造差异化：通过产品打造差异化，为目标客户群体提供独特的产品组合通过产品打造差异化，为目标客户群体提供独特的产品组合，并与区域项目融合发展，避免内部竞争，并与区域项目融合发展，避免内部竞争写字楼产品的高端化打造可以提升项目的形象，实现较高的品牌贡献度和溢价能力，写字楼在产品打造和设计上形成差异化竞争，吸纳不同需求客户，实现项目成功开发；商业商业商业可由集中式商业，结合部分商业街铺的形式进行打造，分别满足区域人群的不同层次商业需求，以及项目自身消费人群的需求，填补片区配套的空缺。商务公寓满足区域人群商务办公和居住等配套功能。产品的高实用率及强170、灵活性等优势可受市场青睐；3 3城市工业旧改政策研究城市工业旧改政策研究4 4区域市场分析区域市场分析5 5项目整体发展战略项目整体发展战略2 2目标体系的建立目标体系的建立1 1项目背景及本体分析项目背景及本体分析6 6项目整体及各物业定位项目整体及各物业定位Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2014Part 6.1项目整体定位Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2014项目定位思考：项目定位思考：从市场环境、政策环境、本体属性三个维度来思考项目的整体从市场环境、171、政策环境、本体属性三个维度来思考项目的整体定位及各物业定位定位及各物业定位项目定位思考市场环境政策环境本体属性 办公政策办公政策近年针对写字楼政策法规较少，力度远不及住宅政策，以及规划政策利好较多，具备较好投资前景 工改政策工改政策补地价，补地价按照战略新兴产业，可售商务是按市场评估地价来补交地价，可售写字楼是按工业基准地价和商业基准地价的平均值补交（50%）产业政策产业政策深圳市政府对移动互联网、电子商务、物联网等战略新兴产业用房提供租金等相关优惠扶持 内部属性内部属性属于小规模工改项目，地块被蛇口网谷和山体合围，受网谷发展影响，项目区域商务氛围已经形成 外部属性外部属性项目所在区域带来发展172、利好，蛇口片区旧城升级改造将适应城市发展激发高层次需求 本体目标本体目标属于网谷辐射范围，迎合网谷，大方向与网谷统一，实现政策优惠，保障资金回流，尽最大可能分割 写字楼市场写字楼市场整体及区域传统市场供应量大，租赁及销售乏力，但工业商务市场由于相关产业政策扶持及工改政策利好 公寓市场公寓市场区域内的产业客户及商务客户对于商务公寓有较大的需求，但整体的租赁市场供应量较大Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2014我们要打造的是什么样的我们要打造的是什么样的商务产业综合体？商务产业综合体？从项目发展背景出发从项目发展背景出发用产业整合173、项目方向用产业整合项目方向用规划造就项目影响用规划造就项目影响用市场造就项目价值用市场造就项目价值Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2014新蛇口新蛇口 新型商务产业综合体新型商务产业综合体国际的国际的 拥有新蛇口全方位的核心配套标杆性的标杆性的 强调全商务的商务型产业综合体，引领区域产业形象，创新意义的价值理念高品质高品质 基于区域及自身未来高端配套的可实现的高品质商务高复合的高复合的体现创新与城市文化的复合型综合体项目整体形象定位：项目整体形象定位：Code of this report|128 Copyright Cent174、aline Group,2014利润贡献度形象贡献度形象贡献型产品重点产品：租赁写字楼明星（利润）产品核心产品：可售写字楼补充型产品商业现金流产品重点产品：商务公寓低高高整体定位：整体定位：以公寓产品支撑项目现金流及整体以公寓产品支撑项目现金流及整体的的开发，以写字楼产品来提升项开发，以写字楼产品来提升项目的档次及形象，以商业作为完善区域配套的补充型产品目的档次及形象，以商业作为完善区域配套的补充型产品本模式是中原经过多年类似项目的操作而总结而出，具有很大的操作意义；从形象贡献度和利润贡献度两个维度将市场产品分为四种类型；结合项目实际情况分析每种产品类型的市场角色，并采取相应的发展策略；本模型175、在对综合体类型的认识上有很大的帮助；本模型帮助了很多项目，对综合的物业类型的认识提高了把控的能力。中原产品战略分类模型Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2014Part 6.2项目写字楼定位Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2014写字客户定位：写字客户定位：前期以中小型的企业客户为主，兼顾快速发展的中型企业以及前期以中小型的企业客户为主，兼顾快速发展的中型企业以及部分龙头企业发展集聚部分龙头企业发展集聚世界500强大型实力企业中型企业快速发展发展期小型企业创业期176、小型企业行业特征：行业特征：高科技、文化创意的互联网、电子商务、物联网高科技、文化创意的互联网、电子商务、物联网企业特征：公司规模在100人以上，部门结构组织涵盖研发设计、营销推广、产品展示企业特征：公司规模在10人以内，公司结构单一，需求面积30-200平米；企业特征：公司规模在10-50人以上，依托于大中型企业而发展，需要较强的产业集聚和行业领袖企业特征：公司规模在100人左右，部门结构涵盖研发设计、营销推广，以研发设计为核心职能孵化器企业助推器上市企业总部Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2014写字楼价格定位：写字楼价格177、定位：通过市场比较法对项目区域在售写字楼产品的位置、本体素通过市场比较法对项目区域在售写字楼产品的位置、本体素质和品牌汇总计算项目售价，质和品牌汇总计算项目售价，本项目可售部分写字楼评估价格为本项目可售部分写字楼评估价格为37322元元/项目项目位置优势位置优势本体素质本体素质品牌品牌分值合分值合计计项目权项目权重重售价售价565636368 8交通交通 昭示性昭示性商务商务氛围氛围商服配商服配套套规划前规划前景景品质品质户型户型使用年使用年限限物业管物业管理理开发商开发商品牌品牌满满 分分141412881612844100-中泰南山主角1413127712118228870%40000深圳178、软件产业基地131296611118228030%35000本项目本项目12121067121283284-运用市场比较法试算得出的本项目均价均价 权重i静态基准价iPi(i=ac)/Px=37322元/平方米Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2014写字楼租金定位：写字楼租金定位：对比参照项目万融大厦及周边区域写字楼的租金，对比参照项目万融大厦及周边区域写字楼的租金，预测本项预测本项目现行实收租金约为目现行实收租金约为90-100元元/平米，年增长率在平米，年增长率在5%-8%。项目名称项目名称租金（元租金（元/平米平米月月）179、万融大厦80-90联合大厦70-80新时代广场100-120金融中心80-120结合项目用地性质、区位、交通、以及规划建设的档次，对比周边的产业用房及商业办公楼及产业用房价值约为商业写字楼价值2/3，预测本项目现行实收租金约为90-100元/平米月本项目万融大厦联合大厦新时代广场金融中心Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2014写字楼面积区间建议：写字楼面积区间建议：通过设置间隔模数通过设置间隔模数150，预留自由联通空间灵活组合，预留自由联通空间灵活组合，满足不同客户需求。满足不同客户需求。交通便捷，提升氛围树立门户形象，塑造180、甲级标准的地标建筑甲级标准的地标建筑，提升项目整体价值装修与装置：装修与装置：为满足客户为满足客户对办公形象与使用成本的兼顾对办公形象与使用成本的兼顾，以及柔，以及柔性办公的需求，可考虑设置：性办公的需求，可考虑设置：形象高端的外立面及大堂 室内配置简单装修 设置独立空调品质、灵活型：品质、灵活型：目前市场需求为目前市场需求为100100-300300平方米平方米为主，本项目面积为主，本项目面积区间以设置间隔模数区间以设置间隔模数150150平方米灵活组合平方米灵活组合，同时预留可自由连通的，同时预留可自由连通的空间，灵活满足客户需求空间，灵活满足客户需求关键词：关键词：形象高端、品质感、灵活181、性、高性价比形象高端、品质感、灵活性、高性价比Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2014产品打造方向：产品打造方向：打造高使用率、高效率、低成本的办公空间打造高使用率、高效率、低成本的办公空间注重实用办公空间打造提倡敏捷办公方式Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2014软件方面打造：软件方面打造：为战略新兴产业客户提供公共服务平台和企业专业服务，帮助为战略新兴产业客户提供公共服务平台和企业专业服务，帮助企业在上市过程提供专业化扶持企业在上市过程提供专业化扶持融资担182、保法律咨询专业服务知识产权人才需求技术指导信息平台成果展示中心公共服务培训中心Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2014Part 6.3项目公寓定位Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2014公寓定位：公寓定位：国际化公寓，完善区域产业衍生行业商务办公功能和区域产业人群国际化公寓，完善区域产业衍生行业商务办公功能和区域产业人群居住功能居住功能Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2014公寓外立面建议：公183、寓外立面建议：项目位于商务区，建议结合办公物业，做公建化形象项目位于商务区，建议结合办公物业，做公建化形象立面公建化，尽量和周边办公氛围相呼应；立面公建化，尽量和周边办公氛围相呼应；注重现代感和公建感、强调建筑的竖线条。注重现代感和公建感、强调建筑的竖线条。Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2014公寓附加值建议：公寓附加值建议：通过附加值提升策略，多角度提升赠送率通过附加值提升策略，多角度提升赠送率1.1.入户花园入户花园4.4.内庭院内庭院5.5.凸窗凸窗/阳光房阳光房7.7.花架花架3.3.阳台阳台/法式阳台法式阳台2.2184、.双层露台双层露台6.6.夹层夹层通过不同方法，提高赠送率，通过不同方法，提高赠送率，达到达到2020-30%30%的拓展空间的拓展空间1765432Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2014公寓客户定位：公寓客户定位：本项目公寓核心客户以网谷片区商务办公人群为主，同时辐射本项目公寓核心客户以网谷片区商务办公人群为主，同时辐射网谷下游产业链的企业客户。网谷下游产业链的企业客户。重要客户随着网谷产业发展，将带来大量产业下游产业链企业客户。由项目自身客户为核心的网谷片区商务办公的高端客户群体核心客户偶得客户经常往返项目片区商务人士、185、其他区域部分投资客户Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2014公寓价格建议：公寓价格建议：通过市场比较法对项目区域公寓产品的位置、本体素质和品牌通过市场比较法对项目区域公寓产品的位置、本体素质和品牌汇总计算项目售价，汇总计算项目售价，本项目商务公寓评估价格为本项目商务公寓评估价格为35764元元/项目项目位置优势位置优势本体素质本体素质品牌品牌分值分值合计合计项目项目权重权重售价售价565636368 8交交通通召示召示性性商商务务氛氛围围商务商务配套配套规划前规划前景景品品质质户户型型使用使用年限年限物业物业管理管理开发商开发186、商品牌品牌满满 分分141412881612844100-深圳软件产业基地1413106612118128370%35000佳兆业前海广场131397713127228530%37000本项目本项目1413965131282284-运用市场比较法试算得出的本项目均价均价 权重i静态基准价iPi(i=ac)/Px=35764元/平方米Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2014Part 6.4项目商业定位Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2014发展方向：发展方向：从187、本体及市场双纬度确定项目商业发展方向，发展从本体及市场双纬度确定项目商业发展方向，发展为中高端产业办公配套商业为中高端产业办公配套商业商业定位1区域市场区域市场南油商圈：后海商圈内的区级商圈，项目邻近商圈，商业整体价值低于后海核心商圈，但任后海商圈内的区级商圈，项目邻近商圈，商业整体价值低于后海核心商圈，但任然拥有较大的商业价值，然拥有较大的商业价值，海上世界商圈：地标性休闲商业中心，商业走高端路线，拥有优越的景观资源及交通条地标性休闲商业中心，商业走高端路线，拥有优越的景观资源及交通条件，档次与本项目具有很大差距。件，档次与本项目具有很大差距。次市级商圈大格局：后海整体商业区已形成次市级商圈188、，为南山第一核心商圈，整体档次逐后海整体商业区已形成次市级商圈，为南山第一核心商圈，整体档次逐步拔升，商业价值高，项目商业从区位及规模各方面都远不及后海商业中心，无法形成竞争步拔升，商业价值高，项目商业从区位及规模各方面都远不及后海商业中心，无法形成竞争自身条件自身条件体量限制：体量限制：规划_以项目自身定位及功能承担为核心，匹配区域商业市场的价值，确定项目发展为中高端办公配套商业整体定位：以商务办公为核心发展的中高档次项目，奠定了项目以商务办公为核心发展的中高档次项目，奠定了项目具备一定形象基础的商业定位具备一定形象基础的商业定位Code of this report|144 Copyrig189、ht Centaline Group,2014商业定位思考商业定位思考以区域办公人群消费为主力，以主题特色为打造方向集餐饮、金融服务、休闲娱乐于一体的产业配套关键词：办公消费、主题特色、服务便利的商务中心旨在满足区域内中高端办公客户需求，完善高端办公项目的商业功能，从形象及功能两大核心实现价值Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2014从其角色承担、区域商业发展和周边商业项目竞争的层面而言从其角色承担、区域商业发展和周边商业项目竞争的层面而言，项目商业档次宜为高形象、中高端定位，项目商业档次宜为高形象、中高端定位综合三个层面，项目190、商业档次宜为中高端定位展示项目中高端形象，作为项目其他类型物业的价值补充和刺展示项目中高端形象，作为项目其他类型物业的价值补充和刺激点激点角色承担切合项目所在区域的商圈价值功能，依托花园城及海上世界商切合项目所在区域的商圈价值功能，依托花园城及海上世界商圈档次及价值的发展，结合自身功能规划圈档次及价值的发展，结合自身功能规划区域规划周边较新商业项目均为中高档的商业定位，本项目的形象决定了周边较新商业项目均为中高档的商业定位，本项目的形象决定了商业的档次比肩或超越目前周边的商业项目商业的档次比肩或超越目前周边的商业项目竞争层面档次定位3Code of this report|146 Copyri191、ght Centaline Group,2014重要客户片区周边其他商务或住宅片区的中高端消费群体，蛇口网谷片区与本项目的商业结合所形成的交叉客户由项目自身客户为核心的片区内办公消费群体核心客户偶得客户随着花园城、海上世界、蛇口旧城区三大商圈逐步升级发展，来自这三个地区所外溢的部分消费力4客户定位本项目核心客户以片区内产业办公消费群体为主，同时辐射区本项目核心客户以片区内产业办公消费群体为主，同时辐射区域周边其他商务或住宅片区的中高端消费群体域周边其他商务或住宅片区的中高端消费群体Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2014以便捷192、连锁餐饮、商务服务为基础业态，同时搭配特色餐饮、创以便捷连锁餐饮、商务服务为基础业态，同时搭配特色餐饮、创意精品及主题休闲娱乐意精品及主题休闲娱乐业态定位5业态类型业态细分餐饮主题餐厅、中西餐厅、异国风味餐厅、高级酒楼、连锁快餐等主题餐厅、中西餐厅、异国风味餐厅、高级酒楼、连锁快餐等休闲娱乐高档咖啡厅、高档咖啡厅、SPA、健身房、接待会所等、健身房、接待会所等银行四大银行、地方银行、私人银行等四大银行、地方银行、私人银行等零售业态24小时连锁便利店、高端数码产品、特色精品超市等小时连锁便利店、高端数码产品、特色精品超市等品牌咖啡厅商务服务产业服务机构便捷连锁餐饮Code of this rep193、ort|148 Copyright Centaline Group,2014商业价格定位：商业价格定位：采用市场比较法，选取蛇口网谷采用市场比较法，选取蛇口网谷万维大厦、联合大厦、火炬万维大厦、联合大厦、火炬创业大厦参照定价创业大厦参照定价因素因素本项目本项目万维大厦万维大厦联合大厦联合大厦火炬创业大厦火炬创业大厦区位区位蛇口工业区蛇口工业区蛇口工业区蛇口工业区经营情况经营情况正常正常正常正常物业类型物业类型集中式商业底商底商集中式商业规模规模中等偏上中等中等中等交通通达度交通通达度一般较好较好一般租金（元租金（元/平米平米*月）月）180-200160-180160-190比较权重比较权重5194、0%20%30%Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2014商业价格定位（商业价格定位（2/32/3）：对各项对价格有影响的因素进行评估对比，可以获得对各项对价格有影响的因素进行评估对比，可以获得相应楼盘的可参考指数相应楼盘的可参考指数因素因素本项目本项目万维大厦万维大厦联合大厦联合大厦火炬创业大厦火炬创业大厦经营情况经营情况100100100100区域因素区域因素交通状况交通状况25262625商业氛围商业氛围25252627人流量人流量25252625地段相近地段相近25252626合合计计100101104103个别因素个别195、因素规模规模25242323周边配套周边配套25252625自身设备完善程度自身设备完善程度25242423开发商知名度开发商知名度25252525合合计计100989896Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2014商业价格定位（商业价格定位（3/33/3）：）：通过各指数对参考价格进行修正得出比准价格，经过通过各指数对参考价格进行修正得出比准价格，经过权重平衡调整得出商铺租金氛围为权重平衡调整得出商铺租金氛围为165165-190190元元/万维大厦万维大厦联合大厦联合大厦火炬创业大厦火炬创业大厦经营情况经营情况100/100196、100/100100/100区域因素修正区域因素修正100/101100/104100/103个别因素修正个别因素修正100/98100/98100/96综合修正系数综合修正系数100.52%99.34%100.42%比准价格（元比准价格（元/平米平米*月）月）180-200160-180161-191权重权重50%20%30%修正价格（元修正价格（元/平米平米*月）月）181-202159-179161-191评估单价（元评估单价（元/平米平米*月）月）约170-194建议商铺租金取保守范围：165-190元/平米*月；Code of this report|151 Copyright Ce197、ntaline Group,2014Part 6.5项目容积率判定Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2014容积率思考维度：容积率思考维度：分为本体、市场和区域发展三大维度六大方面对项目的容积分为本体、市场和区域发展三大维度六大方面对项目的容积率进行确定率进行确定容积率思考本体市场区域发展本体开发条件（区位+地铁）现有工改项目容积率各物业市场发展机会与支撑土地集约化利用项目区域占位Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2014本体开发条件：本体开发条件：本项目为非核心198、区域城市小规模工改项目，外部交通条件完善本项目为非核心区域城市小规模工改项目，外部交通条件完善，邻近地铁站点，适合打造集约式商务区，建议容积率，邻近地铁站点，适合打造集约式商务区，建议容积率5.0区域项目名称容积率关内深圳湾科技生态园6.00新浩E都5.44 深圳软件产业基地4.43万科留仙洞项目2.55关外酷派信息港7.2中海信中小企业孵化基地5.65星河雅宝科技创新园5.17深圳典型旧改项目开发强度随着城市发展及土地资源的日渐稀缺，集约式产品是提高城市土地利用效率的必然产物；工改项目的社会效益必须有所体现，直接表现就在项目更新完后承载城市发展的意义；城市其他工改项目的容积率普遍较高，位于城199、市核心边缘区域的工改项目容积率应有所体现优化；项目属性适合开发集约式商务区项目属性角度项目属性角度Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2014周边容积率：周边容积率：周边楼盘开发平均容积率为周边楼盘开发平均容积率为 3.03.0-5.05.0，从保持区域开发强度协调性，从保持区域开发强度协调性及未来发展的角度，建议本项目容积率不低于及未来发展的角度，建议本项目容积率不低于4.04.0周边开发强度周边开发强度154154兰溪谷兰溪谷R=4.5本项目本项目南海意库南海意库R=2.72兴华工业兴华工业大厦大厦R=2.3花园城花园城R=3200、.0桃花园桃花园R=2.59明溪谷明溪谷R=2.89联合大厦联合大厦R=7.7万融大厦万融大厦R=3.37Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2014各物业市场支撑：各物业市场支撑：各物业的市场表现，支撑了项目在容积率设置方面能够做出各物业的市场表现，支撑了项目在容积率设置方面能够做出更具前瞻性的选择，建议容积率更具前瞻性的选择，建议容积率5.0公寓公寓商业商业写字楼写字楼地铁带动人流，区位优越，交通便利，周边缺乏影响力商业，潜力巨大公寓作为近年发展迅速的新型产品，随着城市发展，市场表现前景可观写字楼市场良好，本项目整体体量不大，201、市场压力较小各物业的市场表现使得项目的未来溢价和价值空间具有可观的前景，因此也支撑了项目在容积率设置各物业的市场表现使得项目的未来溢价和价值空间具有可观的前景，因此也支撑了项目在容积率设置方面能够做出更具前瞻性的选择，建议容积率方面能够做出更具前瞻性的选择，建议容积率5.0Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2014整体规划：整体规划：南山区定位为城市主中心，项目所在区域定义为城市非核心商务区南山区定位为城市主中心，项目所在区域定义为城市非核心商务区，本项目属于中高密度开发分区，本项目属于中高密度开发分区密度分区规划区域范围密度密202、度1区区高密度开发区，包括市级公共服务中心、城市战略性增长节点在内的城市核心地区，属于高层建高密度开发区，包括市级公共服务中心、城市战略性增长节点在内的城市核心地区，属于高层建筑密集区；筑密集区；密度密度2区区中高密度开发区，包括各城市副中心、组团中心以及罗湖、福田、南山和盐田的一般性地区，属中高密度开发区，包括各城市副中心、组团中心以及罗湖、福田、南山和盐田的一般性地区，属于高层建筑发展区；于高层建筑发展区；密度密度3区区中密度开发区，包括罗湖、福田、南山和盐田的边缘地区和宝安、龙岗、光明新区和坪山新区的中密度开发区，包括罗湖、福田、南山和盐田的边缘地区和宝安、龙岗、光明新区和坪山新区的一般203、性地区，以多层建筑为主，少量高层建筑；一般性地区，以多层建筑为主，少量高层建筑；密度密度4区区中低密度开发区，包括位于城市生态保育区周边、与生态系统衔接的过渡地区和东部滨海地区，中低密度开发区，包括位于城市生态保育区周边、与生态系统衔接的过渡地区和东部滨海地区，属于限制高层发展区，以多层建筑为主；属于限制高层发展区，以多层建筑为主；特别控制区特别控制区机场、港口、核电站等具有特别管制要求的地区，按照相关设施的管制要求控制其建设密度；机场、港口、核电站等具有特别管制要求的地区，按照相关设施的管制要求控制其建设密度；整体规划整体规划Code of this report|157 Copyright204、 Centaline Group,2014城市功能发展：城市功能发展：南山未来发展方向和周边大型开发项目对项目的容积率有重要南山未来发展方向和周边大型开发项目对项目的容积率有重要影响，建议项目容积率影响，建议项目容积率9.09.0随着城市升级发展，福田区所承担的角色和责任始终如一，一个城市中心所在，随着城市升级发展，福田区所承担的角色和责任始终如一，一个城市中心所在，引领一个城市的发展，同时区域也会跟上时代的节奏，功能和资源也将全面升引领一个城市的发展，同时区域也会跟上时代的节奏，功能和资源也将全面升级，资源的打造和利用更加极致和符合发展的需求；级，资源的打造和利用更加极致和符合发展的需求；城205、市功能提升城市功能提升未来南山城市更新发展的总体目标：建设法治化、智慧型、高品质的国际化先导城区和中央活力城区，将南山建设成为“国际城市、区域中心、首善之区、幸福南山”；区域价值：深圳市的文化、信息、国际展览和商务中心，具有完备城市功能、成熟市民社会和治理机制的城区；代表旧改项目：水湾村、沙河西路沿线、华润大冲村，深圳软件产业基地；南山南山特征：城市中心商务区，区位条件优越更新目标：国际城市、区域中心影响：逐步把CBD（中央商务区）优化提升为CAZ（中央活力区）Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2014土地集约化：土地集约化：土206、地的集约化发展成为必然，尤其是在轨道交通的关键节点上，土地的集约化发展成为必然，尤其是在轨道交通的关键节点上，土地集约化程度高，建议项目容积率土地集约化程度高，建议项目容积率7.07.0轨道交通站点多利用了土地开发的“珠链式开发”模式，以站点为核心在轨道交通站点多利用了土地开发的“珠链式开发”模式，以站点为核心在10001000米步行半径范围内高强度综合开发集约型商务区项目米步行半径范围内高强度综合开发集约型商务区项目集约化发展集约化发展Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2014容积率预判：容积率预判：综合项目发展战略高度及自身207、条件等匹配维度，建议本项目容积综合项目发展战略高度及自身条件等匹配维度，建议本项目容积率取值范围为率取值范围为5.05.07.07.0之间之间容积率思考本体市场区域发展本体开发条件（区位+地铁）现有旧改项目容积率各物业市场发展机会与支撑土地集约化利用项目区域占位4.0 9.0 7.0 8.0 5.0第一章第一章项目市场调研及项目定位项目市场调研及项目定位第二章第二章项目投资测算与财务评价项目投资测算与财务评价3 3经济效益测算经济效益测算2 2拆迁补偿及补地价方案拆迁补偿及补地价方案1 1拆迁补偿总则拆迁补偿总则Code of this report|162 Copyright Centali208、ne Group,2014开发模式：开发模式：本项目采取政府指导、开发商独立运作的开发模式，由开发商独立本项目采取政府指导、开发商独立运作的开发模式，由开发商独立承担拆赔谈判、拆迁等工作承担拆赔谈判、拆迁等工作政府政府开发商开发商统一规划统一规划政策优惠政策优惠引导、协调引导、协调拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿回迁返建回迁返建商品房开发商品房开发政府指导、开发商独立运作模式政府指导、开发商独立运作模式政府主导开发政府主导开发政府指导政府指导股份公司自主开发股份公司自主开发政府指导政府指导开发商、股份公开发商、股份公司合作开发司合作开发政府主导拆赔政府主导拆赔开发商独立运作开发商独立运作非市场209、化模式非市场化模式市场化模式市场化模式政府指导政府指导开发商自主开发开发商自主开发工改项目的主要模式工改项目的主要模式注：建议争取条件，采取政府主导拆赔、开发商独立运作的模式，注：建议争取条件，采取政府主导拆赔、开发商独立运作的模式，以获取最佳的拆赔补偿条件以获取最佳的拆赔补偿条件Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2014拆迁补偿原则：拆迁补偿原则：遵循政府指导与市场化运作相结合、合理的补偿标准及依法、遵循政府指导与市场化运作相结合、合理的补偿标准及依法、公开、透明的原则公开、透明的原则争取政府政策支持，降低拆赔难度，加快改造进210、程结合市场成功旧改案例，制定合理的拆赔方案，保障旧改各方利益的实现拆赔符合政策：依法补偿，确定合理的政策补偿下限兼顾各方利益：保障被拆迁人、开发商及政府各方利益可操作性强：方案多样性、适当的拆赔空间、可执行性整个拆迁补偿工作过程须严格遵循相关法律、法规的要求拆迁补偿过程中所产生的非涉密信息都要实行公开拆迁补偿拆迁补偿原则原则政府指导与市场政府指导与市场化运作相结合化运作相结合合理的补偿标准合理的补偿标准依法、公开、透明依法、公开、透明3 3经济效益测算经济效益测算2 2拆迁补偿及补地价方案拆迁补偿及补地价方案1 1拆迁补偿总则拆迁补偿总则Code of this report|165 Copy211、right Centaline Group,2014Part 2.1拆迁补偿方案Code of this report|166 Copyright Centaline Group,2014拆迁补偿方案：拆迁补偿方案：本项目计划拆迁面积为本项目计划拆迁面积为3720537205，按拆赔估算标准价格，按拆赔估算标准价格1200012000元元/计算，拆迁面积估算价为计算，拆迁面积估算价为44646.1144646.11万元万元深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法第三十八条拆迁经批准未到期的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使212、用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的，按约定办理。现状现状计拆面积（）计拆面积（）估算面积（）估算面积（）估算标准（元估算标准（元/）拆迁面积估算价（万元）拆迁面积估算价（万元）工业工业37205 37205 1200044646.11 合计合计37205 37205 拆陪总价值合计拆陪总价值合计44646.11 Code of this report|167 Copyright Centaline Group,2014Part 2.2补地价方案Code of this report|168 Copyright Centa213、line Group,2014备注：深圳规划和国土资源委员会本项目各物业基准地价参考：本项目各物业基准地价参考：基准地价表基准地价表计拆面积（）计拆面积（）货币补偿标准（元货币补偿标准（元/）补偿比例补偿比例货币补偿费（万元）货币补偿费（万元）用地性质用地性质基准地价平均值上浮比例建议取值工业用地基准地价工业用地基准地价20251 800030%678商业用地基准地价商业用地基准地价16036 1200030%2442办公用地基准地价办公用地基准地价22491 500030%3115Code of this report|169 Copyright Centaline Group,2014本项214、目补地价方案：本项目补地价方案：容积率补地价容积率补地价25582558万元，产权分割补地价万元，产权分割补地价2775027750万元，总万元，总计计3030730307万元万元A：容积率：容积率 补地价补地价容积率容积率给定容积率给定容积率开发建设用地面积开发建设用地面积补交系数补交系数补交地价补交地价(万元万元)62.5215570.5 2558B:产权分割产权分割 补地价补地价组成组成物业物业名称名称单位单位数据数据配套（配套（30%）商业商业商铺商铺万元万元1141商务公寓商务公寓补地价补地价万元万元24992面积面积25869公寓市场评估地价公寓市场评估地价万元万元10000可售部215、分（可售部分（35%）写字楼写字楼补地价补地价万元万元2758 可售面积可售面积45270 不可售部分（不可售部分（35%）写字楼写字楼补地价补地价万元万元0 产权分割产权分割补地价补地价万元万元27750补地总价补地总价万元万元303073 3经济效益测算经济效益测算2 2拆迁补偿及补地价方案拆迁补偿及补地价方案1 1拆迁补偿总则拆迁补偿总则Code of this report|171 Copyright Centaline Group,2014项目开发方案：项目开发方案：项目整体容积率为项目整体容积率为6.006.00；商业（街铺）为；商业（街铺）为1.29341.2934万，写字楼万，216、写字楼可售与不可售面积均为可售与不可售面积均为4.5274.527万，商务公寓万，商务公寓2.58692.5869万万序号序号项目规划设计指标项目规划设计指标单位单位总地块总地块1.1总占地面积253631.2开发建设用地面积21557 1.3计容积率建筑面积129343 1.4.1写字楼90540 可售部分45270 不可售部分45270 1.4.21.4.2商业12934 街铺12934 1.4.31.4.3商务公寓25869 1.5容积率6.00 2 2拆迁面积37205 2.12.1厂房拆迁37205 Code of this report|172 Copyright Centalin217、e Group,2014Part 3.1Code of this report|173 Copyright Centaline Group,2014项目开发进度安排：项目开发进度安排：施工期施工期3 3年，写字楼销售期年，写字楼销售期2 2年，商务公寓销售期年，商务公寓销售期2 2年，写字年，写字楼从第楼从第2 2年起经营，商业第年起经营，商业第4 4年起经营年起经营序号序号项目项目第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年-第第1515年年1项目前期（含拆项目前期（含拆迁谈判）迁谈判）2项目拆迁项目拆迁3奠基及施工奠基及施工5173751737 25218、869 4写字楼（出售）写字楼（出售）51737 38803 5商务公寓（出售商务公寓（出售）12934 12934 6商业（经营）商业（经营）12934 7竣工验收竣工验收Code of this report|174 Copyright Centaline Group,2014Part 3.2Code of this report|175 Copyright Centaline Group,2014项目总投资构成：项目总投资构成：开发成本开发成本+开发费用开发费用以上以上6 6项之和即为项目开发成本，总地块合计为项之和即为项目开发成本，总地块合计为147631147631万元万元1 1包括219、补地价及安置的一些费用土地成本土地成本2 2可行性研究费用+勘查设计费用+土地平整费用前期工程费前期工程费3 3住宅+商业+地下车库建安工程费建安工程费4 4本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用,以建安工程费的3.0%的比例估算开发其间税费开发其间税费5 5按前4项之和的3.0%进行估算不可预见费不可预见费主要由土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发期间税费和不可预见费等组成，各项成本费用计取标准以目前市场上同类物业开发的综合造价水平为依据。项目开发成本项目开发成本6 6按前4项之和的2.0%进行估算公用设施基金公用设施基金Code of this r220、eport|176 Copyright Centaline Group,20141 1指房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照深圳市指房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照深圳市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按开发成本的房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按开发成本的3.0%3.0%取值。总地块的管理费用为取值。总地块的管理费用为73827382万元；万元；管理费用管理费用2 2指用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照深圳市房地产项目指用于本项目销售的广告宣传费、市场推221、广费和销售代理费等。参照深圳市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按销售收入的销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，按销售收入的3.0%3.0%取值。取值。因两种方案下的住宅销售面积不同，产生的销售费用有所差异。总地块的销售费用为因两种方案下的住宅销售面积不同，产生的销售费用有所差异。总地块的销售费用为69456945万元；万元；销售费用销售费用3 3指合资企业为筹集资金而发生的各项费用（主要为利息）。总地块的财务费用为指合资企业为筹集资金而发生的各项费用（主要为利息）。总地块的财务费用为2914629146万元。万元。财务费用财务费用以上以上3 3项之和即为项目开发费用，222、总地块合计项之和即为项目开发费用，总地块合计4347243472万元万元项目开发费用项目开发费用项目总投资构成：项目总投资构成：开发成本开发成本+开发费用开发费用Code of this report|177 Copyright Centaline Group,2014项目总投资额：项目总投资额：191103191103万元万元序号序号项目项目总地块（容积率）总地块（容积率）单价单价(元元)面积面积（）（）总投资总投资(万元万元)开发建设总投资开发建设总投资14775 129343 191103 1 1开发成本开发成本11414 129343 147631 1.1土地成本5865 129343223、 75863 1.2前期工程费136 129343 1755 1.3建筑安装工程费4830 129343 62473 1.4开发期间税费145 129343 1874 1.5不可预见费329 129343 4259 1.6公用设施专用基金109 129343 1407 2 2开发费用开发费用3361 129343 43472 2.1管理费用571 129343 7382 2.2财务费用537 129343 6945 2.3销售费用2253 129343 29146 Code of this report|178 Copyright Centaline Group,2014项目资金筹措：项目资金224、筹措：自有资金自有资金+银行贷款银行贷款+销售收入再投入销售收入再投入1 12 23 3自有资金自有资金银行贷款银行贷款销售收入再投入销售收入再投入国家对房地产开发资金要求开发企业自有资金比例必须达到项目总投资额的30%。总地块为57331万元。银行贷款主要是通过土地使用权抵押贷款和信用担保贷款来满足项目第一批产品未实现销售前的开发投入资金缺口。总地块为66214万元；项目按开发时间进度表进行投资开发，前期开发物业销售回款可补充项目开发款项的不足，并且在销售收入有盈余的情况下偿还银行贷款。此部分为67558万元。项目开发项目开发资金来源资金来源筹措资金筹措资金来源来源总地块总地块筹措筹措资金资225、金%自有资金5733130%银行贷款66214 34%销售收入再投入67558 36%总投资额191103 100%Code of this report|179 Copyright Centaline Group,2014项目投资计划与资金筹措：项目投资计划与资金筹措：开发投资总额为开发投资总额为191103191103万元万元序号序号项目项目合计合计第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年1 1开发投资总额开发投资总额191103 86101 37444 40947 26611 1.11.1开发成本开发成本147631 79946 26511 26511 14663 1.1226、.1土地成本75863 75863 0 0 1.1.2前期工程费1755 1755 1.1.3建筑安装工程费62473 0 24989 24989 12495 1.1.4开发期间税费1874 0 750 750 375 1.1.5不可预见费4259 2329 772 772 386 1.1.6公用设施专用基金1407 1407 1.21.2开发费用开发费用43472 6155 10933 14436 11949 1.2.1管理费用7382 3997 1326 1326 733 1.2.2销售费用6945 0 2483 3178 1283 1.2.3财务费用29146 2158 7124 993227、2 9932 2 2资金筹措总额资金筹措总额191103 86101 37444 40947 26611 2.1自有资金57331 57331 0 2.2银行贷款66214 28771 37444 0 0 2.3项目收入再投入67558 0 0 40947 26611 Code of this report|180 Copyright Centaline Group,2014Part 3.3Code of this report|181 Copyright Centaline Group,2014项目租售收入情况：项目租售收入情况：项目销售项目销售+经营收入为经营收入为321435321435228、万元万元项目项目物业类型物业类型总地块总地块平均售价平均售价面积面积金额金额(元元/)（）（万元）（万元）销售收入写字楼3200045270147958商务公寓322882586983523经营收入写字楼出租面积4527061985商业出租面积1293427958合计合计321435321435Code of this report|182 Copyright Centaline Group,2014地块收入情况：地块收入情况：销售及经营物业的收入（项目收入）共计销售及经营物业的收入（项目收入）共计321435321435万元万元序号序号项目项目合计合计第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年229、年第第5 5年年第第6 6-1515年年1租售收入（万元）租售收入（万元）321435 84994 105932 45995 4139 80376803761.1销售收入（万元）销售收入（万元）231491 82779 105932 42780 1.1.1写字楼销售收入147968 82779 65189 1.1.2公寓销售收入83523 1792 40743 42780 1.1.3商业销售收入1.2经营收入（万元）经营收入（万元）89943 2214 3214 4139 80376803761.2.1写字楼经营收入（万元）61985 2214 2190 2820 54761547611.2.230、2商业经营收入27958 1024 1319 25615256152.1写字楼租赁相关税费（万元）12671 469 0 464 598 11609116092.2商业租赁相关税费（万元）5927 0 0 217 280 543054303销售税金及附加12871 4603 5890 2379 4销售净收入218621 78177 100042 40402 5经营净收入70875 1745 0 2533 3261 6333663336Code of this report|183 Copyright Centaline Group,2014Part 3.4Code of this report231、|184 Copyright Centaline Group,2014项目赢利指标分析：项目赢利指标分析：静态赢利投资利润率为静态赢利投资利润率为38.63%38.63%，动态指标方面内部收益率，动态指标方面内部收益率为为19.52%19.52%从静态指标来看，总地块投资利润率（税后）为38.63%。从动态指标来看，总地块财务净现值为6307万元，内部收益率为19.52%。序号序号名称名称单位单位总地块总地块1 1总用地面积总用地面积25886258862 2总建筑面积总建筑面积155313 155313 3 3总投资总投资万元万元1911031911034 4总收入总收入万元万元321435232、3214355 5总利润总利润万元万元98437984376 6净利润净利润万元万元73828738287 7投资利润率（税后）投资利润率（税后）%38.6338.638 8财务净现值（税后）财务净现值（税后）万元万元28258282589 9财务内部收益率财务内部收益率%19.5219.521010动态投资回收期动态投资回收期年年3.863.86Code of this report|185 Copyright Centaline Group,2014项目敏感性分析：项目敏感性分析：容积率提升的过程中，达到容积率提升的过程中，达到6 6后增长速度减缓，为把控项目开后增长速度减缓，为把控项目开233、发风险，建议发风险，建议6.06.0的容积率的容积率因素变化情况因素变化情况敏感性分析结果敏感性分析结果容积率物业类型租售收入（万元）总投资（万元）税前利润（万元）税后利润（万元）投资利润率（税后）财务净现值（万元）内部收益率土地增值税（万元）财务费用（万元）写字楼商业公寓总建面690540 12934 25869 129343321435 191103 98437 73828 38.63%28258 19.52%13097 29146 460360 8623 17246 86229172948 148571 9032 6774 4.56%-8434 2.83%3032 25218 4.567234、905 9701 19401 97007194567 159167 16070 12053 7.57%-4658 5.17%5477 26207 575450 10779 21557 107786216185 169763 23109 17332 10.21%-2332 6.62%7923 27196 5.582995 11856 23713 118564237804 180358 29841 22381 12.41%1529 8.88%10674 28185 690540 12934 25869 129343259422 190954 36505 27379 14.34%5257 10.95235、%13494 29174 6.598085 14012 28024 140121281041 201549 43169 32377 16.06%8366 12.55%16314 30163 7105630 15090 30180 150900302659 212145 49833 37375 17.62%11476 14.05%19134 31152 Code of this report|186 Copyright Centaline Group,2014186Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!