1、深圳市某工业区改造项目深圳市某工业区改造项目可行性研究报告可行性研究报告目录一、工程概况.2二、项目总论.2（一）项目背景.2（二）项目建设的必要性.5（三）项目建设的可行性.10（四）项目建设进度.18三、项目投资环境和市场研究.19（一）市场宏观背景.19（二）宝安区房地产的发展及前景.29四、项目分析.49（一）地块解析.49（二）项目 SWOT 分析.50（三）项目评价.55五、项目定位及项目评估.55（一）项目定位.55（二）规划条件.56（三）价格定位.57六、经济分析.59（一）项目开发建设进度安排.59（二）投资估算与资金筹措.591.项目总投资估算.60（三）销售及经营收入测2、定.63（四）财务与敏感性分析.64七、可行性研究结论与建议.66（一）本项目的结论性意见.67（二）项目风险及防范建议.67一、工程概况一、工程概况（一）工程名称：某工业区改造工程（二）工程地点：位于深圳市（三）建设单位：某房地产开发股份有限公司（四）工程规模：本工程拟由五栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中 1、2、5 栋楼层高度均为 15 层；第 1 栋的一、二层为会所；3、4 栋为 16 层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为 67200 平方米，其中：住宅 64200 平方米，商业 1000 平方米，公建配套 2000 平方米，地下室一层建筑面积为 5000 平方米，停车位3、 580 个。二、项目总论二、项目总论（一）项目背景1.项目开发土地情况本项目位于深圳，背靠大自然山脉，既可分享两区的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从高速出口仅需 5 分钟车程即可到达，与 XX 集团、XX 汽车城毗邻，距 XX 大街约 5000 米，周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。本项目地块来源为工业区用地。目前地块上有 8 栋工业厂房和 3栋宿舍楼，占地面积约为 21000 平方米，总建筑面积约为 43000 平方米，容积率约为 2.05。土地使用权人为 XX 实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。 该地块目前已列入到宝安区布巷口村“专项改造规划”的近期规划中。本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业， 这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映