1、 中房瑞致国际4#地块营销策略报告湖南中原事湖南中原事业业一部出品一部出品1卓卓伯根商伯根商业业地地块块定位及物定位及物业发业发展展建建议议目目录录 CONTENTSNumber 1 市市场场高价公寓本高价公寓本质质分析分析2Number 2 投投资资性性购买购买的瓶的瓶颈颈Number 3 基基础础价价值认值认知及价格知及价格预预判判Number 4 本案溢价机会分析本案溢价机会分析Number 5 公寓公寓产产品定位及开品定位及开发发建建议议Number 6 商商业业开开发发研判研判Number 7 开开发发思考及思考及销销售回款售回款预预估估地下商地下商业业地下商地下商业业主主题题商商业2、业街街20044400035000400011000公寓公寓前言：基于多方多次的前言：基于多方多次的沟沟通通结结果果，以，以达达到开到开发发资资金金平平衡衡为为核核心心，项项目的各物目的各物业业功能配功能配比比及租及租售售模式模式建建议议如如下下：公寓公寓集中商集中商业业-mall591003ONE市市场场高价公寓本高价公寓本质质分析分析4壹壹。资资源型公寓源型公寓资资源型公寓源型公寓对资对资源要求源要求较较高，看或高，看或不不看价看价差差为为 2000-3000元，元，综综合价差比合价差比约约16%，但本，但本质质上上资资源源 为为内部溢价因子。内部溢价因子。看看 江江 户户远远洋外洋外滩滩3、壹壹号号型型看江看江VS不看江：不看江：14500-15000vs16500-17500 价差价差：2000-2500价差比：价差比：13.8%-16.6%看湖看湖户户型型达美溪湖湾达美溪湖湾看湖看湖VS不看湖：不看湖：18000-19000vs21000-23000 价差价差：3000-6000价差比：价差比：16.7%-21.1%壹壹。热热点型公寓点型公寓华远华华远华中中心心：长长沙沙公寓最公寓最贵贵项项目，目，核核心价心价值值为为地段、地段、一一线线江景江景资资源、源、顶级综顶级综合体的商合体的商业业配配套，套，地地段段为为公公寓寓 产产品的核心价品的核心价值值支撑点。支撑点。核心价核心4、价值值：地段地段+配套配套+一一线线江景江景定位定位城市中心百万城市中心百万级顶级综级顶级综合合体体，涵涵盖写盖写字字楼、楼、酒酒店、店、公公寓、寓、豪豪宅宅地段地段湘江中路；正湘江中路；正对对橘子洲橘子洲与与岳麓岳麓山山，立，立足足千年千年坡坡子街子街之之上上独特独特资资源源一一线线江景；人文江景；人文资资源源商商业业配套配套君悦酒店、楼下海信广君悦酒店、楼下海信广场场和和汇汇成成珠宝珠宝MALL、五五一商一商圈圈配套配套0距离距离公寓公寓产产品品50-120公寓，公寓，华华瑞和酒瑞和酒店店返租返租，高租高租金金长长期期投投资资；预计预计10月将推月将推38-180LOFT（2栋连栋连廊之廊5、之间间打造打造空空中中图图书书馆馆）交通交通地地铁铁2号号线线湘江中路站湘江中路站、1号号线线人人民路民路站站，城，城市市主干主干，多趟多趟公公交交贰贰。价比关系。价比关系商商业业公公寓寓与与住住宅宅价价比比低低于于1.0时时，去去化化较较快快，当当价价比比 关关系系超超过过1.0时时，去去化化较较慢慢，公公寓寓与与住住宅宅的的价价比比关关系系 为项为项目定价的关目定价的关键键依据。依据。典型商典型商务务公寓与住宅价比关系及去化表公寓与住宅价比关系及去化表现现情况情况开开盘盘型型项项目目推售推售成交率成交率均价均价周周边边住宅均价住宅均价价比价比成交成交板板块块长长房八方里房八方里3430886、%11000市府120000.92弘坤花弘坤花样汇样汇297297100%11000市府12000.92国泰九国泰九龙龙湾湾51329157%7600星沙70001.08里里约荟约荟1358059%10000滨江120000.83奥克斯橙中心奥克斯橙中心13011085%7900市府11000.78平平销销型型项项目目月均来月均来访访月均去化月均去化核心核心卖卖点点均价均价板板块块周周边边住宅均价住宅均价价比价比当代当代滨滨江江MOMA35462地铁8200滨江130000.63兰兰亭湾畔亭湾畔21573江景、地铁、学校8200洋湖93000.88中交里城中交里城20468性价比8300市府北7、95000.87荣泰广荣泰广场场90384配套齐全10000市府北105000.95天祥水晶湾天祥水晶湾18030区域价值、地铁口、精装12000梅溪湖130000.92叁叁。高租案例。高租案例高高租租金金公公寓寓租租客客重重装装修修、公公共共空空间间档档次次、形形象象及及地地 段段，业业主主对对投投资资回回报报率率要要求求高高，公公寓寓租租金金水水平平直直接接 影响公寓售价。影响公寓售价。内容属性内容属性华远华远云云玺玺壹号公壹号公馆馆门门店每月店每月 咨咨询询量量30批35批租客租客 特征特征网红、健身教练 单身贵族、情妇富二代、网红、情妇、城市高端白领等月租金月租金4200-4500元38、500-4500元关注点关注点精装水平，舒适度；档次，地段形象档次；便利性、舒适，地段投投资资回回报报率率4%5%35030025020015010050060%50%40%30%20%10%0%2017年年华远华远云云玺玺客客户户学学历历表表现现大大专专本科本科硕硕士士其他其他尚未透露尚未透露数量数量比例比例金融金融/保保险险建建筑筑/设设计计 新新闻闻/文文化化 烟烟酒酒制制造造 日用制造日用制造医医药药/卫卫生生 科研科研/教育教育 法律法律/会会计计 中介中介/服服务务 房地房地产产相相关关 外外贸贸行行业业 机械制机械制造造 电电子制子制造造2017年年华远华远云云玺玺客客户户行行业9、业分布分布30%30025%25020%20015%15010%1005%500%060%40%20%0%2017年年华远华远云云玺玺客客户户置置业业目的目的成交套数成交占比2017年年华远华远云云玺玺客客户户成交敏感点成交敏感点35025%50030025020%40020015%30015010010%200505%10000%0数量比例肆肆。产产品形品形态态从不同从不同类类型的公寓型的公寓销销售量价来看，售量价来看，长长沙市沙市场场LOFT 成交成交较为较为理想，理想，热销热销期去化速度是期去化速度是普普通平通平层层公寓公寓 的的2-3倍，倍，单单价相比平价相比平层层公寓高公寓高10-110、5%。数据来源：中原数据平台项目名称区域Loft产品体量（万）层高标准层面积梯户比装修 标准产权 年限均价（元/）月均 去化长城万富汇开福区45.113005梯24户毛坯40年7000热销热销期期 50套套大汉海派芙蓉区24.510855梯22户毛坯40年1500023套套新世界创邸LOFT雨花区2.34.4514006梯13户毛坯40年100005套套裕天国际商汇中心雨花区1.14.515005梯26户毛坯40年1150078套套达美溪湖湾达美溪湖湾LOFT岳麓区岳麓区2.74.512006梯梯23户户毛坯毛坯40年年1800017套套（40年产权）56个个内五区在售商务公寓长沙内五区在售商11、商务务LOFT 公寓公寓仅仅5个个50-78套套/月月5-23套套/月月LOFT公寓平公寓平销销期期LOFT公寓公寓热销热销期期25套套/月月平平层层公寓公寓热销热销期期数数量量少少去去化化佳佳伍伍。本。本质质分析小分析小结结高价公寓的本高价公寓的本质质：1、地段、地段为为核心价核心价值值支支撑撑点；点；2、档次、品、档次、品质为质为高价高价提提供保供保障障；3、投、投资资回回报报率是率是购买购买源源动动力；力；4、住宅价比是关、住宅价比是关键键依依据据；4、产产品、品、资资源源为为内部内部溢溢价因价因子子。TWO投投资资性性购买购买的瓶的瓶颈颈11壹壹。达美。达美VS卓卓越越卓卓越越浅浅水水12、湾湾公公寓寓存存在在面面积积小小、价价格格预预期期低低且且为为精精 装装修修产产品品，相相较较下下性性价价比比更更高高更更受受客客户户青青睐睐，导导 致广告出街后达美溪湖湾来致广告出街后达美溪湖湾来访访、成交、成交率的率的下下降。降。051510202530403545500200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年达美溪湖湾来年达美溪湖湾来访访成交情况成交情况来访成交浅水湾广告出街浅水湾广告出街贰贰。成交特征。成交特征高价公寓客高价公寓客户户基本基本以以1或或2套套购买为购买为主，主，少量少量3-5套，基本无整套，基本无整层购买层13、购买客客户户，散售比例，散售比例极极大。大。2017年年华远华远云云玺玺客客户购买户购买套数套数2017年达美溪湖湾客年达美溪湖湾客户购买户购买套套数数2017年年远远洋外洋外滩滩壹号客壹号客户购户购买买套数套数80%50080%25080%50070%45070%70%45060%40035060%20060%40035050%30050%15050%30040%25040%40%25030%20030%10030%20020%15010020%5020%15010010%5010%10%500%00%00%01套套2套套3套套4套套5套以上套以上整整层层数量数量比例比例1套2套3套数量4套14、5套以上整层比例1套2套3套4套5套以上整层数量比例贰贰。成交特征。成交特征成成交交客客户户来来源源区区域域以以项项目目所所在在区区域域周周边边客客户户为为 主主，地地缘缘性性特特征征明明显显；绝绝大大部部分分以以投投资资为为主主要要 目的。目的。13%70%17%2017年年华远华远云云玺玺客客户户置置业业目的目的自住投资投资兼自住84%2017年达美溪湖湾客年达美溪湖湾客户户置置业业目目的的7%9%自住投资投资兼自住2017年年远远洋外洋外滩滩壹号客壹号客户户置置业业目目9%9的的%82%自住投资投资兼自住长长房八方里房八方里汇汇景景发发展展环环球中心球中心圆圆泰泰长长沙印沙印大大汉汉海派15、海派9%区 13%芙蓉 区 33%开福 望城 区区 13%0%星沙 0%市省内外省 地级10%其 岳 他 麓天心5区%区 雨花6%岳麓 区 7%天心 区 38%雨花 区19%外省省内长10望%地级 浏宁市4%开福 区芙蓉6%区4%岳麓 区 37%天心 区 17%雨花 区 3%外 省内 省 地级 长9%望市 浏宁6%芙蓉开福区 区4%13%贰贰。成交特征。成交特征散散售售比比例例大大，注注定定用用户户为为个个人人居居住住或或个个人人工工作作室室，对对于于精精装装修修需需求求高高，项项目目须须通通过过精精装装修修打打造造高高品品质质 形象，引来高租客源。形象，引来高租客源。叁叁。小。小结结1、高、16、高单单价下，控制价下，控制总总价，降低价，降低门槛门槛，面面向大向大众众投投资资散散客，客，已已得到得到多个案例的肯定多个案例的肯定验证验证，并且同等建，并且同等建筑筑面面积积，可可实实现现更高更高销销售售额额；2、精装作、精装作为为一步到位的投一步到位的投资产资产品，彰品，彰显显品品质质，可溢可溢价价/可可追求性价追求性价 比，存在客比，存在客户选择户选择的必然性；的必然性；3、景、景观观+LOFT+地段的地段的结结合合可可以以实实现现更高更高公公寓住寓住宅宅价比价比关关系，系，LOFT产产品在相同容品在相同容积积率下，可率下，可为项为项目目实实现现更更高高溢价溢价；。THREE基基础础价价17、值认值认知及价格知及价格预预判判17壹壹。教育。教育资资源源项项目目周周边边教教育育配配套套资资源源丰丰富富，名名校校汇汇聚聚，且且兴兴联联 小小学学及及中中加加学学校校距距离离本本案案仅仅一一路路之之隔隔，本本案案公公寓寓 具具备浓备浓厚的陪厚的陪读读属性。属性。贰贰。资资源景源景观观项项目西面目西面为为公共公共绿绿地，北面地，北面为为洋湖洋湖湿湿地公地公园园一一 期，西北方无高期，西北方无高层层建筑，建筑，视视野开野开阔阔，整体整体景景观资观资 源源优优秀。秀。叁叁。地段配套。地段配套商商业业配配套套齐齐全全，名名院院汇汇集集，医医疗疗保保障障高高，双双地地铁铁 口口交交汇汇，交交通通便便18、利利，齐齐全全的的生生活活配配套套，是是溢溢价价的的 有利保障。有利保障。肆肆周周边边典型二手房价格典型二手房价格价比关系价比关系本案公寓基底价格本案公寓基底价格北大北大资资源理想家园源理想家园14500元元/1:112000-13000元元/万科白万科白鹭鹭郡郡14000元元/中海国中海国际际社区社区11000元元/洋湖洋湖时时代广代广场场10000元元/合能洋湖公合能洋湖公馆馆10500元元/基于本案条件属性，适基于本案条件属性，适当当抬高抬高价价比比。住宅杠杆下本案价。住宅杠杆下本案价格格关系，得出本案公寓基关系，得出本案公寓基底底价格价格为为12000-13000元元/。伍伍LOFT公19、寓公寓对对比平比平层层公寓公寓可可溢溢价价。产产品杠杆下本案价品杠杆下本案价格格15%，得出本，得出本案案LOFT公公寓可寓可溢溢价价1800-2000元元/。陆陆观观景公寓景公寓对对比非比非观观景公景公寓寓可溢价可溢价。资资源杠杆下本案价源杠杆下本案价格格16%，得出本，得出本案案观观景景公公寓可寓可溢溢价价1800-2000元元/。柒柒。本案公寓不同。本案公寓不同产产品价格品价格本案本案选选取取3000元元/精装精装标标准下；准下；观观景景LOFT价格价格为为19000元元/；非非 观观景景LOFT价格价格为为17000元元/；观观 景平景平层层价格价格为为17000元元/；非非观观景平景20、平层层价格价格为为15000元元/；FOUR本案溢价机会分析本案溢价机会分析25壹壹。区域利好。区域利好项项目目所所在在区区域域隶隶属属于于湘湘江江新新区区中中洋洋湖湖垸垸片片区区，湘湘江江新新 区区是是中中部部地地区区首首个个国国家家级级新新区区，洋洋湖湖国国际际新新城城也也是是湘湘 江新区的核心起步区和重点展示区江新区的核心起步区和重点展示区，规规划划起起点高。点高。滨江新城：商业金融功能区，以市政府为中心的滨江 新城板块将成为未来长沙市的金融企业集 中地梅溪湖片区：国际化宜居新城，方兴地产做为区域运营 者，承担运营角色的区域，嫁接梅溪湖自 然景观以及规划落实洋湖垸片区：生态示范新城区，定21、位为集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套服 务的生态湿地公园、绿色宜居社区，预计 片区一级开发建设总投资为215亿元，片 区土地开发周期为8-10年，以总部经济 区为引擎，向南面和西面逐步推进区域区域发发展潜力展潜力洋湖国洋湖国际际新城核心新城核心，湘江湘江新新区重区重 点打造点打造300-500亿元市政配套投入：全国只有12个新区，湘江新区属于中南第一个新区。未来发展前景看好。湘江新区位于长沙市湘江西岸，包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，核心区域为岳麓区岳麓街道等15个街道、望城 区喻家坡街道等8个街道以及宁乡县金洲镇，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区和望城经济技22、术开发区 3个国家级园区，面积490平方公里。2014年常住人口85万人，地区生产总值970亿元，财政总收入167亿元，工业增加值 2110亿元。壹壹。区域利好。区域利好壹壹。区域利好。区域利好生生态态价价值值最稀缺、最最稀缺、最优质优质、最宜、最宜居居的生的生态态环环 境。境。洋湖洋湖：长长在在湿地湿地里里的城的城市市，会，会呼呼吸的吸的城城市市7000亩亩湿湿地地公园公园，华华中中地区地区最最大城大城市市湿地；湿地；洋湖洋湖绿绿化覆化覆盖率盖率高达高达90%；景区内景区内汇汇集集水杉水杉、菖蒲菖蒲等等1300多种多种湿湿地植地植物物，与，与市市中心中心的的温差温差将将达达到到3以以上上；负23、负氧离子氧离子含含量可量可达达其他其他城城区区6倍倍以以上，上，每每年可年可固固定吸定吸收收二氧二氧化碳化碳6500吨；吨；景区内栖息景区内栖息有灰有灰天天鹅鹅、白白鹭鹭等等300多多种种鸟鸟类类、亚亚热热带动带动物物、水、水生生动动物物及及昆虫昆虫，形成形成了了完整的完整的 湿地生湿地生态态系系统统，成成为为生生态态保保护护与与城市城市人人居和居和谐谐统统一一的的典范典范旅游旅游产业产业区区大王山旅游区。大王山旅游区。20平方公里平方公里大王山旅游度假区：大王山旅游度假区：度假区离家不度假区离家不远远，惬惬意生活尽在掌意生活尽在掌握握。2014年先 导区在推进洋湖生态新城、梅溪湖、滨江新城基24、本建成区加速成熟的基础上，形成23 平方公里的大王山旅游度假区的全面开发气势，核心区新拓展城区面积20平方公里以 上。矿坑冰雪主题乐园湘军文化园巴溪洲水上公园壹壹。区域利好。区域利好贰贰。后。后续竞续竞争争对对手手编号占地（亩）容积率建面（万）限高（m）用地性质I-1662.724.016.7120商业I-1942.804.011.4120商业H-40148.002.58.0100商业H-49270.002.813.0100商业I-18159.763.011.980商住（商住比7:3）I-23277.192.412.380商住（商住比3:7）地地块块位置位置地地块块周周边边可开可开发纯发纯商商25、业业地地块块4宗，商宗，商住住地地块块2 宗，本案周宗，本案周边边具具备备两大商两大商业业中心同中心同时时具具备备景景观观资资源，所源，所处处位置最佳，本案公寓具位置最佳，本案公寓具备备独立独立定定价价权权。公寓公寓层层高：高：3.15米 装修状装修状态态：精装 梯梯户户比：比：8T11户 产权产权年限年限：70年项项目地址：目地址：成都顺江路335号 单层单层面面积积：1300总户总户数：数：1384户主力主力户户型：型：82-300物物业类业类型：型：公寓、写字楼、酒店 物物业业公司：公司：仲联量行物物业费业费：12元/月/配套：配套：四大空中会所、俱乐部、无边际泳池等项项目目特特色色：126、以超六星级奢华酒店的标准和方式打造全中国独一无二的艺术立体园 林。2、与世界排名第一的霍尼韦尔智能系统提供合作，配置最高级智能家居管理系 统。3、24小时新风系统。4、Honeywell安防系统。5、仲联量行物业服务。阿阿玛玛尼尼艺术艺术公寓公寓:由阿由阿玛玛尼集尼集团团与与门门里里集集团团携手携手 在中国成都在中国成都设计设计的豪的豪华华公寓公寓项项目，目，是是世界世界级级奢侈奢侈 品牌在中国落地的第一个住宅品牌在中国落地的第一个住宅项项目。目。叁叁。典型案例启示。典型案例启示31阿阿玛玛尼尼艺术艺术公寓公寓:在后期运在后期运营营中，引入中，引入国国际际知名知名 服服务务式公寓运式公寓运营27、营商仲商仲联联量行量行进进行行经经营营管理管理并并提供提供 付付费费服服务务，入住可，入住可获获得相得相应应酒酒店店服服务务叁叁。典型案例启示。典型案例启示32社区万物社区万物仓仓：是住：是住户户住宅空住宅空间间的延的延伸伸，可，可以以租租赁赁一一个个储储物物柜柜 统统一的管理，保障一的管理，保障财财物的安全，保物的安全，保证证自己自己的的小秘小秘密密。证证件照、照片打印自助服件照、照片打印自助服务务机，不机，不仅仅可可实实现现工作工作照照、证证件件照照及大及大头贴头贴的快照快取，而且随心打的快照快取，而且随心打印印手机手机中中的照的照片片。各种各种电电影票、展影票、展览览票、火票、火车车票、28、票、飞飞机机票自票自动动取票取票机机。衣服水洗（自助）、球鞋、帆布鞋衣服水洗（自助）、球鞋、帆布鞋护护理、理、干干洗（洗（自自助放助放好好，有人定有人定时时收走）收走）绿绿地越秀海玥：地越秀海玥：引入引入LOFT社区概念，社区概念，将将休休闲娱闲娱 乐乐、生活服、生活服务务、运、运动动融入公寓楼融入公寓楼，为为客客户户提提供最供最 为为便利的配套服便利的配套服务务，其内部完善的，其内部完善的配配套体套体系系深受深受 当下年当下年轻轻人的好人的好评评。典型开典型开发发案例：广州案例：广州绿绿地地越秀越秀海海玥玥叁叁。典型案例启示。典型案例启示楼层类型业态屋顶屋顶跑道34F标准层VR视频区33F洗29、衣室32F自动售货机31F印象馆30F棋牌室29Fmini运动会所28F避难层酒管公寓的空中大堂27F标准层万物仓库26F漂流图书馆25F洗衣室24F自动售货机23F乐高儿童活动中心22F棋牌室21F放松室20F洗衣室19F自动售货机18F避难层运动中心17F标准层万物仓库16F漂流图书馆15Fmini运动会所14F棋牌室13F洗衣室12F自动售货机11F万物仓库10F棋牌室9F洗衣室8F避难层开心农场7F标准层自动售货机6F漂流图书馆5F乐高儿童活动中心4F启程站点3F设备层2F商业银行网点、图书馆、便利店 快递箱、G-Coffee1F大堂、商业参考案例：参考案例：绿绿地越秀地越秀.海海玥玥30、功功能能分分布布基本生活需求基本生活需求休休闲娱乐闲娱乐运运动动健康健康互互动动交流交流商商业业街区街区+塔楼内部塔楼内部商商业业街区街区+塔楼内部塔楼内部商商业业街区街区+塔楼楼塔楼楼顶顶塔楼公共空塔楼公共空间间绿绿地地越越秀秀海海玥玥：利利用用底底商商及及楼楼体体内内公公共共空空间间解解决决 项项目目商商业业功功能能需需求求，充充分分利利用用楼楼体体内内公公共共空空间间及及 楼楼顶顶解决部分运解决部分运动动及交流功能！及交流功能！叁叁。典型案例启示。典型案例启示区域成熟仍需区域成熟仍需较长时间较长时间，短期内本案，短期内本案不不 足以具足以具备备打造阿打造阿玛玛尼公寓条件，尼公寓条件，建建31、议议打造打造绿绿地海越式的共享式、互地海越式的共享式、互动动 式、体式、体验验式的公寓。式的公寓。叁叁。典型案例启示。典型案例启示FIVE公寓公寓产产品定位及开品定位及开发发建建议议36壹壹。常。常规规酒店客房需求酒店客房需求常常规规酒店客房面酒店客房面积积需求需求酒店名称单间套房锦江之星20，2130如家酒店15，23，2837,40,45桔子酒店2439速8酒店25，4045,55，75市市场场上上常常规规酒酒店店对对客客房房的的面面积积需需求求在在20-45 平平米米，为为后后期期引引进进酒酒店店考考虑虑，产产品品面面积积不不宜宜 过过大。大。贰贰。陪。陪读读公寓面公寓面积积需求需求产产32、品定位品定位陪读公寓面面积积66层层高高3.1米公公摊摊35%梯梯户户比比2T4H3D是否是否带带燃气燃气是价格价格均价14000元/销销售情况售情况70天，7亿，864套月均去化月均去化31套装修状装修状态态精装精装精装标标准准2000元/协协信信启启迪迪中中心心：66两两房房陪陪读读公公寓寓，市市场场接接 受受度度高高，去去化化速速度度快快；本本质质上上陪陪读读公公寓寓两两房房 设计为设计为客客户刚户刚需。需。叁叁。高租公寓面。高租公寓面积积需求需求达美达美D6区租金水平：区租金水平：1.4-1.5元/.天。达美达美D6区价区价值值支撑点：支撑点：临近地铁2号线望城坡站；临近城市交通枢纽汽33、车西站；小面积户型，可控制总租金，单方租金高；天然气入户，居住舒适度提 升。户数：1020户面积段：18-75层数：3-30层层高：3.1米梯户比：5梯34户物业费：2.6元/月是否带燃气：是均价：12000-13000元/卖点：地铁口，地段营销动态：产品：玻璃幕墙外立面，超高赠送，基本做到0公摊；客户：达美D6区老业主为主，投资客 返租：引进速8酒店，10-13层，返租 15年，每年8%存量：全部告罄，16年以来，月均去化200-300套。达达美美D6区区：26-53平平层层商商业业性性质质公公寓寓，小小 面面积积产产品品可可控控制制总总租租金金，单单方方租租金金高高，目目前前 租金水平租金34、水平1.4-1.5元元/天。天。肆肆。成交。成交结结构分析构分析客客户户在在选选择择投投公公寓寓资资过过程程中中，优优先先选选择择区区域域、项项 目目，在在锁锁定定项项目目后后总总价价低低，面面积积小小的的产产品品去去化化速速 度明度明显显好于高好于高总总价大面价大面积产积产品。品。项目面积（）总价（元）首付（万元）供应套数剩余套数去化套数远洋外滩壹号44-477236312132180991688413103明发国际城382914.55694452551-533718.5593623达美溪湖湾32-386130.53727629655-569949.525316489备注：市场上典型在售公寓35、项目平平层层公寓公寓成交成交结结构构产产品段品段20万以下万以下20-30万万30-40万万40-50万万50-60万万60-70万万70-80万万80-90万万90-100万万100万以上万以上合合计计30以下以下0.1%2%2%30-406%7%1%1%15%40-505%23%10%1%2%1%42%50-605%9%2%0.5%1%0.3%18%60-700.2%4%3%2%0.3%0.3%0.3%0.02%10%70-800.1%0.5%1%1%0.02%1%3%80-900.3%1%0.5%0.3%0.04%0.1%2%90以上以上0.1%1%1%2%2%3%9%合合计计0.1%136、3%35%23%8%7%4%2%2%4%100%LOFT公寓成公寓成 交交结结构构产产品段品段20万以下万以下20-30万万30-40万万40-50万万50-60万万60-70万万70-80万万80-90万万90-100万万100万以上万以上合合计计30以下以下1%1%30-4014%4%2%0.2%0.2%0.1%21%40-500.4%12%15%9%1%2%1%1%40%50-601%4%5%2%3%5%1%1%1%23%60-701%4%1%0.5%6%70-801%0.2%2%0.2%3%80-900.4%1%1%1%3%90以上以上0.1%2%0.1%1%2%合合计计0%1%32%37、29%15%5%8%5%3%2%100%平平 层层 公公 寓寓 与与 loft 公公 寓寓 成成 交交 结结 构构 分分 析析肆肆。成交。成交结结构分析构分析平平层层与与loft公寓成交主力面公寓成交主力面积积段集段集中在中在30-50 之之间间，成交，成交总总价在价在20-50万之万之间间。伍伍。公寓。公寓产产品面品面积积段建段建议议面面积积段段设设置原置原则则：压缩面积控总价，降低购买门槛。主力产品适当增大面积，强化舒适度 和宜居型。LOFT产产品建品建议议景景观观面面产产品面品面积积段段为为：40-45非景非景观观面面产产品面品面积积段段为为：30-35平平层产层产品建品建议议打造部分打38、造部分25-30小小户户型平型平层层公寓及公寓及50-60两房陪两房陪读读公寓。公寓。分类代表项目产品面积段合计平层公寓万科金域缇香26-4630-50英祥春天广场28-50绿地中央广场33-36明发国际公馆38-53郡原广场27-53LOFT公寓达美溪湖湾35-5635-55大汉IM时代47-43长城万富汇40-60潇湘奥林匹克花园49-72陆陆。公寓。公寓产产品配比品配比开开发发原原则则1、尽可能多开、尽可能多开发发LOFT公寓；公寓；2、打造部分性价比高的、打造部分性价比高的小小面面积积平平 层层公寓；公寓；3、依靠教育、依靠教育资资源，打造源，打造满满足陪足陪读读 需求的陪需求的陪读读39、公寓，同公寓，同时时需需要控要控制制总总 价。价。产产品品类类型型产产品面品面积积占比占比体量体量价格价格均价均价LOFT公寓30-35（非观景）70%2.5万方170001700040-45（观景）1.6万方19000小面积平层25-30（观景）20%0.7万方1700025-30（非观景）0.5万方15000陪读公寓50-60（非观景）10%0.6万方15000酒店式公寓25-35自持1.1万方柒柒。可。可尝试尝试方案建方案建议议可可尝试尝试采采用用5.2米米+3.1米方案米方案 LOFT:3层层*4.5米米=13.5米米新方向新方向：2层层*5.2米米+1层层*3.1米米=13.5米米特40、点：在不影响整体特点：在不影响整体层层高的情况下高的情况下，5.2米米层层高可打造高可打造 三三层层复式公寓，空复式公寓，空间间感极感极强强，可作，可作为为打打动动客客户为户为价格价格买买 单单的源的源动动力。力。柒柒。可。可尝试尝试方案建方案建议议纽约纽约UWS公寓：公寓：改三改三层设计层设计，厨，厨房房和餐和餐区区 位于最低位于最低层层，设设有一排通往休息区有一排通往休息区的的台台阶阶，而卧室和浴室，而卧室和浴室则则占据上占据上层夹层层夹层。捌捌。外立面建。外立面建议议新新颖设计颖设计独特玻璃幕独特玻璃幕墙墙用材用料，用材用料，并并引入引入 长长沙特有文化元素形成独立立面沙特有文化元素形成41、独立立面风风格格。融融创创玖玖玺玺台台全玻璃幕全玻璃幕墙墙外立面外立面深圳湾一号：深圳湾一号：广广东鱼东鱼灯的自然流灯的自然流线线为为灵灵 感来源，追求楼感来源，追求楼栋栋之之间间的通道流的通道流线线感感。玖玖。附加。附加值值打造建打造建议议设设置置屋屋顶顶无无边际边际泳池泳池，长长沙沙绝绝无无仅仅有有设设置置屋屋顶顶露露天天SPA，屋，屋顶顶餐餐厅厅玖玖。附加。附加值值打造建打造建议议引入引入“智智能能家居家居”系系统统，强强化客化客户户居住体居住体验验玖玖。附加。附加值值打造建打造建议议与与酒酒店店管管理理公公司司达达成成 协协议议，提提供供酒酒店店式式服服 务务顾顾问问，融融合合星星级级42、酒酒 店式的服店式的服务务。玖玖。附加。附加值值打造建打造建议议本本项项目公寓目公寓以以优质优质的酒店式服的酒店式服务务形成自身形成自身优势优势，并提升，并提升项项目整体形象目整体形象高高端端宜宜居居公公寓寓建建议议采采用用全全精精装装拎拎包包入入住住模模式式，参参考考市市场场高高端端公公寓寓精精装装标标准准，所所有有材材料料均均采采用用 一一线线高档品牌，高档品牌，对对外外报报价价3000元元/。玖玖。附加。附加值值打造建打造建议议SIX商商业业开开发发研判研判52PART 1商商业业街街竞竞争争环环境分析境分析壹壹。区域商。区域商业业分析分析项目旷远洋湖18克拉北大资源时光合能洋湖公馆蓝光43、COCO蜜城兰亭湾畔和顺洋湖一号 中海国际社区商业体量0.9万方1.78万方3万方1.3万5万方1.3万方4万商铺类型单层铺单层铺内外街单层铺内外街单层铺、独 栋商业绝大部分为单层 铺、少量一拖二，集中商业单层铺绝大部分为单 层铺、少量一 拖二层高一层5.6，二层4.5一层5.4，二层4.9，三 层4.2一层5.3,二层45.64.5一层4.5，二层 3.65.43.6总个数107个209个-180-库存量83个160个16个140个8个0.17万方0销售方式包销包销散售散售带租约销售，包销 溢价散售散售散售面积段30-29620-20017-39040-12030-8034.1-10030-44、160一楼价格3.5-4万3.5-4.8万3.2-4万内街：2.5-2.8万（租金80-100元）2.3-2.5万4.1万2.5-3万二楼价格2.5-3万1.5-2万1.2-1.5万1.5万90003.6万1-1.5万三楼价格2万1-1.5万-区区域域内内商商业业整整体体去去化化情情况况较较差差，与与本本案案相相邻邻的的 旷旷远远洋洋湖湖18克克拉拉基基本本处处于于空空置置状状态态，总总计计107 个个铺铺位，位，仅仅售出售出24个，商个，商业业态风险业业态风险高。高。壹壹。区域商。区域商业业分析分析项目蓝光coco蜜城开发商长沙蓝光和骏置业有限公司地理位置岳塘路与潇湘南路交汇处的西北角基本数45、据规划调查总占地面积 住宅总套数住宅建筑 面积商业建筑面 积商业总套数商业占比面积区间 主要面积段面宽进深面宽进深比层高（有几层 调研几层）商铺铺层数3万方998套9万方2万方240套18%5-15039-653.1-8.27-12米1：2.5“耍街”一楼 5.6米，二楼5.6米底商为单层，层 高5.6米；“耍街 两层，为一拖二 商铺规划调查经营表销售情况排布方式大铺主要位 置是否含烟 道是否上下水是否（卫生间）带骑楼、卸货区社区商业形式（底商、或独立 商业）租金（元/平方米/月经营业态价格（原始销 售价格）现在销售价 格在售产品 销售高价均价（最 和最低价）优惠政策沿滨柳路一 侧为40平左 46、右的社区底 商，靠福祥 路一侧则是 一条T字形 “耍 街”小区出入口 拐角处底商无有/底商、主题商业 街50-60元/平，意图 先期以低 租金吸引 租户建设 “耍街”。目前耍街大 部分在招商 商业氛围冷 清。主要有 茶楼、快递 连锁便利店 奶茶店、棋 牌等业态。/5-150临街现铺2.5万2.8万元/平带租约蓝蓝光光coco蜜城商蜜城商业业氛氛围围不不浓浓，大，大量量商商业业尚尚未售未售 出。在租金普遍出。在租金普遍150-180元元/月的洋湖地区月的洋湖地区，该项该项目租金目租金仅仅50-60元元/月。月。贰贰宜家宜家 购购物中心物中心卓伯根卓伯根 商商业业MALL洋湖十洋湖十 八克拉八克拉47、湘熙水郡湘熙水郡洋湖景园洋湖景园依据商业聚集效应和地铁人流对 商业 的支撑作用，本案北侧商业 街距地铁远，地段不存在优势；主要人流由地铁口与周边住宅 区汇聚至本项目，人流主要通过 地铁或公交；地铁口人流须经卓伯根商业再到本项目商业街；除了自身公寓居住，住宅人流主 要 集中在西面及南面，难以汇聚 人流进入本案商业街。周周边为边为宜家宜家购购物中心及本案卓伯根物中心及本案卓伯根商商业业。周。周边边商商业环业环境分境分析析MALL，本案商，本案商业业街存在明街存在明显显劣劣势势，需需通通 过过差异化打造提高商差异化打造提高商业业街可行性。街可行性。叁叁。同。同类类案例分析案例分析步步步步高高梅梅溪溪48、新新天天地地：购购物物中中心心区区域域商商铺铺开开业业 情情况况较较好好，开开业业率率达达80%；梅梅溪溪大大街街内内街街商商 铺铺开开业业情况并不理想，开情况并不理想，开业业率率仅仅 40%左左右，空右，空铺铺情况情况较较多。多。.购购物中心物中心.梅溪大街梅溪大街.游游乐乐园园购购物中心物中心梅溪大街梅溪大街核核心心问题导问题导出出Q1:如何如何实现实现快速去化、快速去化、顺顺利招利招商？商？项项目目如何在目前如何在目前恶恶劣的劣的商商业竞业竞争争环环境境中中脱脱颖颖而而出，出，实现实现快速去化，快速去化，顺顺利招利招商商？PART 2商商业业态业业态及客群抓取及客群抓取40.48%20.49、27%13.66%3.41%213.47%1728.19%37.04%53.33%59.30%35%29.06%8.69%16.41.91%33.33%28.66%31.64%30.83%美容护理0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%餐饮休闲服饰女性饰品女士内衣女鞋男装珠宝化妆品长长沙百沙百货货及及购购物中心品牌重合度物中心品牌重合度购物中心 百货长长沙百沙百货货及及购购物中心的零售品牌重物中心的零售品牌重合合度度达达30%左右左右，目前零售业态已经进入一 个同质化竞争较为激烈的市场。壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势零零售售业业态态：品品牌牌50、同同质质化化竞竞争争激激烈烈，跨跨界界整整 合合，增增强强体体验验与与环环境境营营造造成成为为未未来来零零售售业业 发发展的重心。展的重心。60壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势餐餐饮饮：消消费费总总额额逐逐年年递递增增，餐餐饮饮成成为为购购物物 中中心心的的重重要要角角色色，大大众众餐餐饮饮消消费费为为市市场场主主 流。流。2652772963103673960100200300400500201220132014201520162017近年近年长长沙餐沙餐饮饮零售零售总额总额（亿亿元）元）26%28%32%35%27%29%7%127%24%0%10%20%30%40%金茂览秀城梅溪51、新天地乐和城7up德思勤悦方ID Mall喜盈门范城奥克斯广场河西王府井32%54%10%4%长长沙主要商沙主要商业业中心餐中心餐饮饮比例比例长长沙主要商沙主要商业业中心餐中心餐饮饮比例比例50元以下50-100元100-150元150元以上61壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势2000长长沙第一家零售超市开沙第一家零售超市开业业长沙第一家本土零售超市品牌家润多开 业，第一次带入商品超市的销售模式20032013超市：超市：发发展展阶阶段段进进入精品化入精品化细细分市分市场场，消，消 费观费观念升念升级级、层层次提次提升升。精品超市出精品超市出现现卖场除了传统商品零售功能，对购物环境 商52、品品质的诉求与日俱增，以环境货品优 质著称的精品超市应运而生。外外资卖场进资卖场进入入长长沙沙自2006年起，各类外资卖场沃尔玛、家 乐福、大润发、麦德龙等外资卖场纷纷抢 滩进入长沙，更全的商品品类及更优的货 品进入视野.2017品品类细类细分化市分化市场场品类细分化超市为长沙超市未来发展趋势62跨境保税超市跨境保税超市进进口超市口超市品品质质生生鲜鲜超市超市壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势休休闲娱乐闲娱乐：市市场较为场较为活活跃跃，未来将，未来将呈呈现创现创 新化、大众化的新化、大众化的娱乐娱乐消消费趋费趋势势。根据调研显示，类型愈加丰富的休闲娱乐业态，更能迎 合不同客群需求，业态档53、次未来将会趋于大众化消费影院、影院、KTV以及以及阶阶段性主段性主题题展展览览对项对项目目客流客流贡贡献度献度最最高高，可见具有亲 子、社交的娱乐业态以及常换常新的主题活动更能拉动项目整体效益。影院KTV主题展览 密室逃脱酒吧 真人cs 养生按摩0%5%10%15%20%25%30%长长沙休沙休闲娱乐业态对闲娱乐业态对客流客流贡贡献度献度63壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势儿儿童童业业态态：整整体体增增长长速速度度快快，呈呈现现比比例例上上 升升、档档次次提提升升、品品牌牌化化经经营营以以及及业业态态细细分分 发发展展趋趋势势，同同时时游游乐乐及及教教育育业业态态成成为为儿童儿童 业态54、业态核核心。心。2011家庭总支出44455元2017家庭总支出66948元长长沙月均收入沙月均收入5000元以上家庭元以上家庭儿儿童消童消费费长沙家庭对于儿童消费支出比重呈逐年递增趋势儿童消儿童消费费：23%增增长长：10%儿童消儿童消费费：23%长长沙儿童沙儿童业态类业态类型比重分布型比重分布长沙儿童业态呈多 元化趋势发展，娱娱 乐乐及及教教育育成成为为儿儿童童 业态业态核心核心职场体验：酷贝拉主题游乐：悠游堂海盗主题乐园 电子游艺：嘻品堂电子游艺会所 特色专项：韩国泡泡秀体验儿童乐园：云顶星河游乐王国 亲子体验：酷乐星球语言类：英孚少儿英语 运动类：爱多多婴儿游泳 才艺类：杨梅红艺术学校55、 智力类：爱乐国际早教游游乐乐教育教育长长沙儿童沙儿童业态业态走向走向细细分市分市场场儿童业态已经进入细分市场，游乐及教育业态占比重份量最高，细分也最为显著60%40%20%0%64零售服务餐饮游乐教育超市零售主主题题化化休闲娱乐品牌化品牌化精精致致化化亲亲民化民化餐饮细细分化分化儿童差异化差异化复合化复合化自自发发型型自发型商业，业 态缺乏规划综合型商业，业态功能齐全在复合化同时，寻求功 能差异化和品质提升壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势商商业业业业态态功功能能在在复复合合一一站站式式的的同同时时，开开始始 寻寻求求功功能能差差异异化化和和品品质质提提升升，以以此此增增强强消消 费费56、聚客力。聚客力。壹壹。各。各类业态发类业态发展展趋势趋势业态业态发发展展现现状状发发展机会展机会零售零售规模占比开始减少 品牌同质化竞争激烈可通过引入首次引入首次进进入入长长沙的零售品沙的零售品牌牌或跨或跨界界集合集合店店与市场现有竞争形形成成错错 位位餐餐饮饮购物中心的核心业态 大众层次餐饮消费为主流可通过引入引入长长沙及全国具有知名度沙及全国具有知名度的的餐餐饮饮品品牌保牌保证证人人气气，同时通过餐餐饮饮集集 合打造餐合打造餐饮饮的集群效的集群效应应超市超市综合化精品化的发展趋势通过更细分化的特色超市、特色超市、进进口超口超市市、精、精品品生生鲜鲜市市场场等形成业态差异化儿童儿童区域型购物57、中心核心业态 发展速度快辐射客群消费意愿强烈可通过引入引入创创新、趣味、寓教于新、趣味、寓教于乐乐的的儿童儿童业业态态，再档次和体验感上创新休休闲娱乐闲娱乐高客流贡献度大众化创新化消费发展可引入特色化的休引入特色化的休闲娱乐闲娱乐体验项目，吸引目的性客群66贰贰。商。商业业消消费费客群梳理客群梳理周周边边居居住住客客群群：项项目目辐辐射射区区域域较较广广，其其中中 核核心心辐辐射射区区域域五五公公里里内内，居居住住人人口口约约为为15 万万人人，随随着着片片区区的的逐逐渐渐成成熟熟，人人口口将将极极速速 增加增加。项项目人口目人口项目师生数量项目人口中加学校在校师生3300人矿远洋湖十八克拉358、384人湘江实验小学在校师生3120人洋湖景园7890人长群群维中学在校师生2902人湘熙水郡13785人麓山国际在校师生7930人北大资源时光2100人洋湖雅礼中学在校师生5200人中天栖溪里2472人竹塘九年制学校在校师生1910人（2019年开始招生）北大资源理想家园3945人莲塘高中在校师生800人省建院江雅园837人中海博才小学在校师生1550人和顺洋湖壹号2493人阳光中学在校师生2020人（2019年开始招生）福祥家园2232人明珠高中在校师生2950人（2019年开始招生）coco蜜城3435人阳光小学在校师生1720人（2019年开始招生）万科白鹭郡7965人洋湖中学在校师生59、1300人奥克斯之光1800人洋湖博才小学在校师生1990人云水麓园8391人总计121421人人蔷薇国际24000人67学校教育客群学校教育客群：区域范区域范围围内内顶级顶级教教育育资资源源 配套，共配套，共计规计规划划 15所学校；所学校；预计师预计师生人生人 数超数超过过4万人。万人。贰贰。商。商业业消消费费客群梳理客群梳理68教育教育资资源源项目师生数量位置班级中加学校在校师生3300人湖南省长沙市岳麓区景园路99号66湘江实验小学在校师生3120人洋湖街道湘浦路550号60长群群维中学在校师生2902人洋湖街道湘浦路48麓山国际在校师生7930人长沙市河西望月湖小区9片月华街59号660、0洋湖雅礼中学在校师生5200人湖南省长沙市岳麓区罗谷塘路102竹塘九年制学校在校师生1910人（2019年开始招生）洋湖片区60莲塘高中在校师生800人洋湖片区12中海博才小学在校师生1550人中海国际社区附近30阳光中学在校师生2020人（2019年开始招生）洋湖片区39明珠高中在校师生2950人（2019年开始招生）洋湖片区39阳光小学在校师生1720人（2019年开始招生）洋湖片区24洋湖中学在校师生1300人湖南省长沙市岳麓区坪塘24洋湖博才小学在校师生1990人洋湖街道福祥路180号42周周边产边产业业客群：客群：项项目周目周边边具有洋湖具有洋湖总总部部经经 济济区及大王山旅游度假61、区，区及大王山旅游度假区，产业产业人人群群众多众多。贰贰。商。商业业消消费费客群梳理客群梳理洋湖洋湖总总部部经济经济区区69大王山旅游度假区大王山旅游度假区项项目目周周边边人人口口众众多多，居居住住氛氛围围浓浓厚厚，教教育育资资源源 丰丰富富，同同时时具具备备一一定定的的产产业业基基础础，在在客客群群基基础础上上具具 有得天独厚的有得天独厚的优势优势！贰贰。商。商业业消消费费客群梳理客群梳理70叁叁。客群消。客群消费费能力分析能力分析0%10%20%30%40%60岁以上36-59岁26-35岁16-25岁0-15岁年年龄龄构成构成2333473984671660%20%40%60%0200462、00600独居年轻夫妻小太阳之家成熟型家庭老年夫妻消费单价家庭类型占比家庭属性及消家庭属性及消费单费单价价特征特征标签标签年龄层级属于较为成熟阶段消费持续力最高消费支出以生活类、儿童教育及零售类为主成熟型家庭核心成熟型及小太阳型家庭客群最具消费力22%19%14%22%23%周周边边居居住住客客群群：成成熟熟家家庭庭客客户户为为主主，消消费费 能能力力强强，持持续续性性最最高高，消消费费支支出出以以生生活活、儿童儿童为为主。主。消消费费支出支出零售餐饮娱乐儿童/教育生活71项项目核心消目核心消费费客群客群为项为项目周目周边边学校学校青青少年少年 人群，人群，辅辅以以周周边边居住客群及居住客群及63、产业产业客客群群。叁叁。客群消。客群消费费能力分析能力分析24.50%21.80%20.15%19.80%13.75%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%餐饮娱乐休闲零售教育培训/儿童生活配套消消费倾费倾向及需求向及需求0%7220%40%青年潜在消费客群对于餐饮、娱 乐休闲、教育培训消费意愿 最为强烈；中青年 青年、中青年人群为本项目 最核心的潜在消费人群中年中老年老年消消费费人群年人群年龄龄比例比例消消费费客客 群群主力消主力消费费 年年龄龄客群客群 基数基数消消费费力力消消费费持持续续 性性周周边项边项目目 分流度分流度消消费费支出支出 点点消64、消费费需求点需求点项项目匹目匹 配度配度项项目突破点目突破点周边居 住客群中青年较强生活、儿 童、教育儿童教育、生 活配套较强以儿童教育为 突破点学校教 育客群青少年强餐饮、零 特色 售、教育餐饮商业、教育培训强以特色餐饮娱 乐、教育培训周边产 业客群青年一般餐饮、娱 乐特色商业较强以特殊化商业 为突破点以年以年轻轻“学校学校师师生生”客群客群为为主主，兼，兼顾顾“产业产业”“周周边边社区社区”客客 群；群；叁叁。客群消。客群消费费能力分析能力分析从从客客群群消消费费能能力力来来看看，本本案案目目标标消消费费客客群群均均具具 备备一一定定的的消消费费实实力力，对对于于餐餐饮饮、娱娱乐乐休休闲闲65、教教育育培培 训训消消费费意愿最意愿最为为强强烈！烈！73从从整整体体商商业业市市场场购购买买客客群群结结构构看看：本本地地客客群群地地位位 稳稳固固，以以本本地地客客户户为为核核心心；项项目目客客户户将将主主要要集集中中 在在实实力力雄雄厚厚投投资资客客、商商业业街街分分类类客客户户以以及及周周边边商商 户户商家、周商家、周边边社区社区类类群体等。群体等。肆肆。商。商业购买业购买客群分析客群分析74排名排名本省前五名本省前五名占比占比外省市前五名外省市前五名占比占比细细分分标标准准具体具体细细分分客客户户特点特点客客户户主要关注点主要关注点备备注注投投资资偏偏 好好住宅裙楼投资自己认可的商66、业项目，此批客住宅规模巨大，片区住宅人流众多不同类型客户 存在交叉甚至 变换，非完全 固定标准1长长沙沙55.64%福建福建3.15%专业市场业态存在空白或发展机会，开发商运营 能力强商业街户具有独特偏好或经历较多市场验证，形成忠诚处于商业区，大型商业带动或商业街有 特色2邵阳9.52%浙江2.54%集中商业，如购物中心、主题商城关注区域，看重商业的整体价值以及运 营能力3益阳3.90%广东2.05%客客户实户实 力力实力雄厚投资客处于财富顶级，资金千万以上要求大面积购买，重点考虑资产保值，短期收益非重点关注中等实力投资客处于财富中级，资金数百至千万元，非实力雄厚要求100平方米左右，305067、平米最佳，可快速实现收益4岳阳3.45%湖北1.13%实力较差投资客户投资额占其财产比例非常高，甚至 超过50%面积不超过50平方米，总值不超过300 万，甚至更低投投资资区区 域域成熟区项目重点资产保值，获得稳定投资回报投资回报需达到6%以上5湘潭2.46%江西0.62%新区项目价格洼地时投资，博取未来高成长 性可接受5%甚至以下的投资回报，但必须 升值潜力巨大从市从市场场典型典型项项目目购买购买客群分析：各个客群分析：各个项项目大体相目大体相似性重复，地似性重复，地缘缘性性较较强强，公，公务员务员、个体、个体户户、教育、教育资资源上下游源上下游产业产业、长长沙以及地沙以及地级级市投市投资资68、客客户较户较多多，投，投资资回回报报率及招商率及招商兑现兑现是客是客户户的主要关注的主要关注点点。肆肆。商。商业购买业购买客群分析客群分析75项项目目客客户户来源来源投投资总额资总额购买购买方式方式客客户职业户职业项项目目类类似商似商 业项业项目目梅溪大街梅溪大街长长沙本地客沙本地客户户75%，岳岳麓区麓区约约58%，其其他他三区三区17%左右左右，地地级级 市市15%，省外省外9%100-200万万按揭按揭为为主主以个体以个体户户和私企老板、和私企老板、公公务员务员为为主主协协信星信星澜澜大街大街长长沙市客沙市客户户占比占比73%，地地级级市市占占比比16%，省省外外客客户户占占比比11%569、0-80万万按揭按揭为为主主以个体以个体户户和上班族和上班族为为主主凤凤凰天街凰天街长长沙市客沙市客户户占比占比77%，开福开福区区占比占比50%，地地级级市市占比占比20%，省省 外客外客户户占比占比3%190-230万万按揭按揭为为主主以个体以个体户户、企事、企事业单业单位位员员工、工、私私企老企老板板、业业主主 为为主主项项目目客客户户主要关注点排序主要关注点排序品牌影响力品牌影响力返租政策返租政策商商铺铺升升值值潜力潜力商家商家进驻进驻面面积积小小总总价低价低高性价比高性价比光明光明E城城返租政策（返租政策（5年）商家年）商家进驻进驻升升值值潜力潜力面面积积小小总总价低价低品牌影响力品70、牌影响力高性价比高性价比凤凤凰天街凰天街升升值值潜力潜力(正地正地铁铁口口)返租政策返租政策面面积积小小总总价低价低高性价比高性价比商商铺铺升升值值潜力潜力品牌影响力品牌影响力协协信星信星澜汇澜汇返租政策返租政策（10年）年）商家商家进驻进驻升升值值潜力潜力面面积积小小总总价低价低品牌影响力品牌影响力高性价比高性价比肆肆。商。商业购买业购买客群分析客群分析从从购买购买客群来看，地客群来看，地缘缘性性较较强强，投，投资资回回报报率率及及 招商招商兑现兑现是客是客户户的主要关注点！的主要关注点！76PART 3商商业业街整体定位街整体定位壹壹。商。商业业定位思路定位思路区域区域优势优势人口支撑人口71、支撑业态趋势业态趋势市市场场机会机会本案本案 主打主打 特色型特色型 精精细细化化 商商业项业项目目国家级新区，洋湖垸 板块，配套、交通、环境等多项利好支撑5公里内消费人口近15万，人口基数大，消费潜力旺盛，其中在校师生占比 40%，年轻人群占比较大。零售品牌同质化严重；大众餐饮消费为主流；超市品类精品化细分 化；休闲娱乐创新化、大众化；儿童业态比例提高。区域素质教育、酒吧 娱乐业态几乎为零，为市场空白点。78贰贰档次：低端档次：低端档次：高端档次：高端宜家宜家购购物中心、卓伯根物中心、卓伯根购购物中心物中心超市超市零售零售餐餐饮饮娱乐娱乐休休闲闲儿童儿童本案（素本案（素质质教育、青年教育、青72、年娱乐娱乐、特色餐、特色餐饮饮）洋湖逅街洋湖逅街蓝蓝光光coco蜜城蜜城周周边边底商底商结结合前文分析所得出的合前文分析所得出的业态业态机会及机会及竞竞争机争机会会；本；本。商。商业业市市场场定定位位案旨在打造洋湖垸首个以素案旨在打造洋湖垸首个以素质质教育教育、青年青年娱娱乐乐、特色餐特色餐饮为饮为核心的特色型商核心的特色型商业业街，街，档档次定次定位位中高中高 端，走特色化的端，走特色化的发发展方向。展方向。79叁叁整体以周整体以周边边“家庭客家庭客户户、学生等青、学生等青少少年人年人群群为为核核。商。商业业客群定客群定位位心消心消费费人群人群”，并通，并通过业态过业态集群，集群，特特色体色73、体验验辐辐射射至区域外至区域外“目的型客目的型客户户”。立足周立足周边边辐辐射河西射河西区域内消费人群在校学生在校学生时时尚青年白尚青年白领领家庭客家庭客户户目的性客目的性客户户区域外消费客群特色服特色服务务型型 消消费费需求需求休休闲闲体体验验型型消消费费需求需求特色餐特色餐饮饮型型消消费费需求需求80肆肆。商。商业业态业业态定位定位洋湖垸首洋湖垸首创创素素质质教育商教育商业业集群集群将众多品牌早教机构集中化，打造洋湖垸首个专业素质教育商业集群，突出专业化、集中化、特色化。精品精品时时尚酒吧街尚酒吧街引进品牌时尚酒吧、清吧，构建时尚 玩乐消费空间主主题题特色餐特色餐饮饮引进品牌特色餐饮，同时74、将餐饮与教 育、娱乐融合，构建完整商业链条素素质质教育教育青年青年娱乐娱乐特色餐特色餐饮饮其他其他早教培早教培训训机构机构特色酒吧特色酒吧时时尚餐尚餐饮饮精品酒店精品酒店特特长长培培训训机构机构创创新体新体验验休休闲闲餐餐饮饮生活服生活服务务生活零售生活零售&服服务务个性个性娱乐娱乐儿童餐儿童餐饮饮81伍伍餐饮娱乐休闲购物武武汉汉新天地：新天地：商商业业街街总总体分体分为为三个三个组组团团（餐餐饮饮、。特色案例借。特色案例借鉴鉴娱乐娱乐、休、休闲购闲购物），物），经营经营模式模式为为只只租租不售不售，出租出租率达率达100%。占地面占地面积积建筑面建筑面积积容容积积率率绿绿化率化率停停车车位位75、经营经营模式模式租金租金物物业费业费3.3万5.7+2.5万3.0830%600个只租不售80-120元/月25元/82将德国元素融入建 筑，多种场景景观设 置，打造最文艺的德 国街区陆陆。商。商业业街街调调性性营营造造柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议特色餐特色餐厅厅：德国餐德国餐厅厅、意大利餐、意大利餐厅厅、奥地奥地利利餐餐 厅厅等欧系餐等欧系餐厅厅。柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议德国餐德国餐厅厅啤酒吧：啤酒吧：各式德国啤酒吧各式德国啤酒吧，喝德喝德国国啤啤 酒看世界最多的足球俱酒看世界最多的足球俱乐乐部球部球赛赛。柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议音音乐乐餐餐吧吧：精精心心的的76、设设计计+煽煽情情的的音音乐乐，亲亲情情、友友情情、爱爱情情、激激情情，在在这这极极具具情情调调的的餐餐厅厅里里，自然而又迅速地随着曼妙的音自然而又迅速地随着曼妙的音乐乐尽尽情情释释放放。打造打造艺术爱艺术爱好者的交流好者的交流天天堂堂胡桃里音胡桃里音乐乐酒酒馆馆酒吧、餐厅、咖啡馆的文艺混血儿超15小时新型商业娱乐模式，营业时间从中午11:00到凌晨3:00，提供午餐、下 午茶、晚餐、夜生活，酒吧时段，是胡桃里的精髓所在，除了优秀歌手的音音乐乐演演 唱表唱表演演，更有国际艺术流派大咖在这里大放光彩“最具文化特色酒吧最具文化特色酒吧”音音乐乐餐餐吧吧：精精心心的的设设计计+煽煽情情的的音音乐乐，77、亲亲情情、友友情情、爱爱情情、激激情情，在在这这极极具具情情调调的的餐餐厅厅里里，自然而又迅速地随着曼妙的音自然而又迅速地随着曼妙的音乐乐尽尽情情释释放放。音音乐乐、美食、美酒、表、美食、美酒、表演演融于融于一一体体柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议汇汇聚各种活聚各种活动动、艺术艺术、舞舞会、会、party音音乐乐&表表演演，感感受受不不一一样样的的娱乐娱乐氛氛围围柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议音音乐乐餐餐吧吧：精精心心的的设设计计+煽煽情情的的音音乐乐，亲亲情情、友友情情、爱爱情情、激激情情，在在这这极极具具情情调调的的餐餐厅厅里里，自然而又迅速地随着曼妙的音自然而又迅速地随着曼妙的78、音乐乐尽尽情情释释放放。晚餐就开始的晚餐就开始的夜生夜生活活休休闲娱乐闲娱乐酒吧酒吧台球室台球室网咖网咖KTV轰趴馆轰趴馆棋牌室棋牌室柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议亲亲子活子活动动三国三国杀杀生日生日 PARTY柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议轰趴馆轰趴馆柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议银银行、通行、通讯营业厅讯营业厅、当、当铺铺、邮邮局、局、洗洗衣店、衣店、宠宠物店物店为为周周边边居民提居民提供供生活生活便便利利银银行行通通讯营业厅讯营业厅洗衣店洗衣店当当铺铺邮邮局局宠宠物店物店服服务务配套配套91柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议便利店、便利店、药药店、水果店、文具店，店、79、水果店、文具店，满满足周足周边边 居民和学校最基居民和学校最基础础的生活的生活购购物需求物需求文具店文具店24小小时药时药店店礼品店礼品店24小小时时便利店便利店水果店水果店配套零售配套零售92柒柒。商。商业业街街业态业态建建议议教育培教育培训训外外语语培培训训亲亲子早教子早教课课程指程指导导留学服留学服务务特特长长培培训训完善并提高区域教育培完善并提高区域教育培训训业态业态93捌捌。商。商业业亮点打造亮点打造NO.1NO.9NO.2NO.3NO.4NO.8NO.5NO.6NO.7九大商九大商业业亮点，亮点，闪闪耀耀长长沙沙94w w 95亮点一亮点一：最：最“多多样样”的德式生活感受空的德式80、生活感受空间间w w 96亮点二亮点二：最：最“新潮新潮”的汽的汽车车体体验验中心中心w w 97亮点三亮点三：最：最“品品质质”的家居生活的家居生活馆馆w w 98亮点四亮点四：最：最“炫酷炫酷”的运的运动动概念概念馆馆w w 99亮点五亮点五：最：最“欢乐欢乐”的儿童成的儿童成长长空空间间w w 100亮点六亮点六：最：最“可可爱爱”的室内的室内动动物园物园w w 101亮点七亮点七：最：最“特色特色”欧洲品牌集合地欧洲品牌集合地w w 102亮点八亮点八：最：最“逼格逼格”的新零售体的新零售体验验w w 103亮点九亮点九：最：最“味道味道”的美食集的美食集结结地地PART 4地地铁铁商81、商业业分析分析壹壹长长沙目前地下商沙目前地下商业业从从传统传统老式地下老式地下商商业转业转型型为为地地。地下商。地下商业业分分析析铁铁商商业业，伴随地，伴随地铁铁开通，地下商开通，地下商业业开开发发加加速速，地，地下消下消费费意意识识逐步建立并得以逐步建立并得以强强化。化。金金满满地地下商地地下商业业街街国金街国金街万家万家丽丽国国际际MALL叮叮叮叮MALL运达中央广运达中央广场场东东塘大都市地下商塘大都市地下商业业街街长长沙主要地下商沙主要地下商业简业简介介分类项目名称位置主营业态地铁接驳情况近年 新入 市地 下商 业运达中央广场长沙市长沙大道地 铁站地下一、二层超市、餐饮、专卖 店、美容82、接驳地铁2号线万家丽国际 MALL长沙市万家丽广场 地铁站地下一、二 层珠宝、餐饮、电器、娱乐、专卖店、超 市、服装、美甲接驳地铁2号线叮叮MALL天心劳动西路侯家 塘（湖南贺龙体育 馆南侧）餐饮娱乐、生活时 尚接驳地铁1号线国金街长沙市五一广场地 铁站地下一、二层专卖店、家居、电 器、餐饮、娱乐接驳地铁1/2号 线传统 老式 地下 商业金满地商业街长沙市开福区黄兴 北路，南起中山亭，北至营盘路服装、餐饮、娱乐、专卖店、美甲不接驳；距离 地铁1号线培元 桥站点步行约 100米东塘大都市地 下商业街长沙市韶山北路与 劳动路交汇处服装、餐饮、娱乐不接驳；距离 地铁3号线站点 步行约350米长长沙主83、要地下商沙主要地下商业业分布分布105贰贰运达中央广运达中央广场场：区域性高端、区域性高端、综综合合型型立体立体地地铁铁商商。典型个案。典型个案调调研研业业，接，接驳驳地地铁铁2号号线长线长沙大道站，租沙大道站，租金金300元元/月。月。定位：区域性高端、综合型立体地铁商业项目位置长沙市长沙大道地铁站地下一、二层开发商湖南运达房地产开发有限公司层高4m面积20-3000开间3-50m进深6-60m通道宽度6m人流量500人/小时租售模式出租租售率100%租金300元/月楼层状况地下二层，分为B1、B2两层，共有36户交通状况位于地铁2号线长沙大道站，周边道路四通八达，乘坐148、348、50384、路到大桥东站下可到达106贰贰运达中央广运达中央广场场：省内首家全省内首家全进进口精口精品品超超市市运运。典型个案。典型个案调调研研达美生活精品超市、运达美食代美达美生活精品超市、运达美食代美食食广广场场在在内的内的主主营营店店铺铺，主，主营营全球全球顶级顶级精精选进选进口口商商品。品。B2B1主要主要业态业态B1：超市、餐超市、餐饮饮、专卖专卖店店、美容美容B2：餐餐饮饮主要品牌主要品牌槑的槑的说说、你好漂亮、你好漂亮、宽宽窄窄巷、巷、绝绝味、味、抹抹茶兄茶兄弟弟等等107贰贰万家万家丽丽国国际际MALL：超五星超五星级级的体的体验验、购购物物中心，中心，。典型个案。典型个案调调研研接接驳驳85、地地铁铁2号号线线万家万家丽丽广广场场站，租站，租金金240-260元元/月。月。定位：超五星级的体验、购物中心项目位置长沙市万家丽广场地铁站地下一、二层开发商万家丽集团层高3m，超市4m面积15-150开间3-10m进深5-15m通道宽度3-4m人流量300人/小时租售模式出租租售率80%租金240-260元/月楼层状况地下二层，分为B1、B2（含停车场）两层，共有约185户交通状况位于地铁2号线万家丽广场站，周边道路四通八达，乘坐66、122、215、802、810、915路到万家丽 广场站下可到达108贰贰万家万家丽丽国国际际MALL：一站式一站式的的购购物物广广场场，具具备备休休。典型86、个案。典型个案调调研研闲闲、娱乐娱乐、商、商务务、酒店、旅游、酒店、旅游、购购物物、文、文化化等众等众多城市功能，以万家多城市功能，以万家丽丽生活超市、生活超市、餐餐饮饮及及专专卖卖店店餐饮 35%美容9%洗衣1%便利店 4%专卖店26%服饰13%珠宝 9%1%2%万家万家丽丽国国际际mall地下商地下商业业态业业态配比配比为为主。主。超市 娱乐主要主要业态业态 专卖专卖B1：珠宝、餐珠宝、餐饮饮、电电器、器、娱乐娱乐、店店等等B2：超超市、餐市、餐饮饮、服、服装装、洗衣、美甲等洗衣、美甲等主要品牌主要品牌大米先生、万家大米先生、万家丽丽生活超市、都生活超市、都 市市丽丽人、周六福、人、周六福87、vivo等等109贰贰。典型个案。典型个案调调研研叮叮叮叮MALL：集集生生态态、艺艺术术于于一一体体”的的情情景景化化体体 验验空空间间，接接驳驳地地铁铁1号号线线侯侯家家塘塘站站，售售价价67000 元元/。定位：“集生态、艺术于一体”的情景化体验空间项目位置天心劳动西路侯家塘（湖南贺龙体育馆南侧）开发商长沙盛邦房地产开发有限公司层高/面积15-25开间/进深/通道宽度/人流量/租售模式独立产权出售租售率/售价67000元/楼层状况共三层，为地下三层，其中-3层为停车场交通状况可乘坐地铁1号线及3号线在侯家塘站下车,临近公交站侯 家塘站及侯家塘北站，共有31路公交车可到达本项目110贰贰88、叮叮叮叮MALL：70%的餐的餐饮娱乐饮娱乐与与30%的生的生活活时时尚尚,。典型个案。典型个案调调研研项项目目70%持有，持有，30%销销售，售，销销售部分售后售部分售后返返租，租，统统一一规规划、划、统统一招商、一招商、统统一运一运营营。主要主要业态业态餐餐饮娱乐饮娱乐、生活、生活时时尚尚主要品牌主要品牌Ice Watch、Lotus、三原色、三原色、植植物物记记、CUPER 进进口酒、牙口酒、牙觅觅、贡贡茶、小茶、小马马哥、本哥、本宫宫的茶等的茶等111定位：中心交通枢纽级地铁商业项目位置长沙市五一广场地铁站地下一、二层开发商湖南汇川投资有限公司层高4.2m面积9-150开间3-15m进89、深3-10m通道宽度4-5m人流量600人/小时租售模式可租可售租售率98%小品景观壁画物业费80元/平月租售价格租金：1200-1400元/平月 售价：8-9万/平楼层状况地下二层，分为A、B两层，共有122户交通状况位于地铁1号线、2号线交汇处，周边公交车站司门口站和五一广场站公交线路众多，交通方便国金街：国金街：湖南首个中心交通枢湖南首个中心交通枢纽级纽级地地铁铁商商业业,接接驳驳 地地铁铁1、2号号线换线换乘站，租金乘站，租金：1200-1400元元/平平 月，售价月，售价：8-9万万/平。平。112贰贰。典型个案。典型个案调调研研B层层引入时尚品牌、餐饮连锁品牌、生活便捷服务、美容美90、发、特色 主题小店、娱乐体验、电子品牌 等打造五一商圈难寻的惬意享受 之地。国国金金街街：通通过过分分层层不不同同的的业业态态定定位位对对位位不不同同的的消消 费费人人群群，提提供供一一站站式式的的顾顾客客需需求求，主主要要业业态态为为餐餐 饮饮、服装、休、服装、休闲娱乐闲娱乐等。等。A层层针对地铁人流节奏快，需求明确 等特征，将便利店、ATM机、药 店、生活服饰、餐饮等刚需服务 与特色情景体验相结合，成为地 铁生活的一站式服务者。贰贰。典型个案。典型个案调调研研113主要主要业态业态专卖专卖店、家居、店、家居、电电器、器、餐餐饮饮、娱娱 乐乐主要品牌主要品牌无印良品、无印良品、Lee、卡、卡91、姿姿兰兰、简简单单 点、阿福冰室、点、阿福冰室、宽宽窄巷等窄巷等地地铁铁商商业业表表现现伴随地伴随地铁铁开通，地下商开通，地下商业业开开发发加速加速，地下地下消消费费意意识识逐步建立并得以逐步建立并得以强强化，地化，地铁铁商商业业价价值显值显著著提提 高。高。114叁叁。业态业态落位建落位建议议业态业态建建议议：无烟特色餐无烟特色餐饮饮无烟无烟 餐餐饮饮无烟无烟餐餐饮饮无烟无烟 餐餐饮饮无烟无烟 餐餐饮饮展展销销 区区展展销销区区展展销销区区115动线动线系系统统强强化化1：明晰的明晰的导导向系向系统设统设计计针针 对项对项目外。目外。肆肆。动线动线系系统统强强化建化建议议1、结结合合项项目区92、域公交目区域公交线线路路图图，就重叠性，就重叠性较较高高的的公交公交总总站站树树立立导视导视系系统统3、结结合外合外围围人流人流动线动线，对对集中人流来集中人流来访访区域，区域，设设立道路指示系立道路指示系统统，引，引导导消消费费人流人流2、在附近地、在附近地铁铁出口出口设设置置导视导视排，引排，引导导人流人流116肆肆。动线动线系系统统强强化建化建议议动线动线系系统统强强化化2：明晰的明晰的导导向系向系统设计统设计针针 对项对项目内，目内，设设置置购购物地物地图图及及导导视视牌。牌。117动线动线系系统统强强化化3：考考虑虑分段和分段和节节点点设计设计，在内在内空空间间或或标识标识系系统统，93、如小品等作，如小品等作为为定定位位参考。参考。肆肆。动线动线系系统统强强化建化建议议部交通流部交通流线线上上设计设计一些不同一些不同层层次和次和个个性的性的节节点点118PART 5商商业业价格价格预预判判壹壹。商。商业业价格价格预预判判一一层层商商业业售价：售价：通通过过市市场场比比较较法，法，本本案一案一层层商商 业业均价均价为为39000元元/。编号对比内容权重本案旷远洋湖18克拉合能洋湖公馆蓝光COCO蜜城得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X2X3X51地段20%10291.891.81022装修配置5%100.5100.5100.5100.53规划设计5%100.5100.94、5100.5100.54交通15%91.3591.3591.3591.355物业管理5%100.5100.5100.5100.56周围环境10%90.990.91011017人口密度15%101.5101.5111.65111.658商业氛围15%101.591.3591.3591.359开发商品牌5%100.5100.5100.5100.510招商推广5%100.5100.5100.5100.5合计100%109.49.659.85加权分系数比=竞品/本案0.940.9650.985各项目售价（元）P2(A)40000P3(A)40000P5(A)28000参考权重（%）Y250%Y325%95、Y525%加权后价格（元）P2(B)21277P3(B)10363P5(B)7107P加权38746P修正39000壹壹。商。商业业价格价格预预判判商商业业售价：售价：通通过过市市场场比比较较法，本案法，本案商商业业街街一一层层 价格价格为为39000元元/，商，商业业街二街二层层价格价格为为23000 元元/，基于商，基于商业业价价值值考考虑虑地地铁铁商商业业价价值值略略低于低于 一一层层商商业业，预计预计价格价格为为35000元元/。-1F地铁商业1F2F均价35000元/39000元/24000元/32000元/PART 6集中式商集中式商业业分析分析1项目应以何样的市场角色站位？3商业96、核心竞争力及能量核如何构建？4如何与潜在强大的竞争对手进行差异化竞争？5如何兼顾现实的落地所需和对接未来可持续的良性发展？2在集中商业大面积减少的情况下，如何保持竞争力？壹壹。核心。核心问题问题界定界定123贰贰。商。商业发业发展方向判定展方向判定荟荟聚聚购购物中心物中心极具城市穿透力的宜家极具城市穿透力的宜家家家居，居，目目的性的性消消费费强强依托区域依托区域规规划，尤其是宜家划，尤其是宜家荟荟聚聚对对区区域及城域及城 市市辐辐射，未来射，未来项项目周目周边边将形成一个将形成一个穿透力穿透力强强 的超区域的超区域级级复合商圈，复合商圈，对对于于项项目而言目而言，应应是是 一个站位超区域一个站97、位超区域级级的的项项目来打造高目来打造高度度和目和目标标。124贰贰。商。商业发业发展方向判定展方向判定结结合合周周边边竞竞争争项项目目，荟荟聚聚和和龙龙湖湖基基本本涵涵盖盖了了所所有有常常 规规的的商商业业功功能能业业态态，尤尤其其是是购购物物和和餐餐饮饮功功能能，项项目目 应应突突破破常常规规的的功功能能配配置置，以以卓卓伯伯根根家家居居为为核核心心，引引 入德国欧洲的品牌，打造独有的特色商入德国欧洲的品牌，打造独有的特色商业业空空间间。荟荟聚：聚：20万商万商业业体量，体量，国国际际化化，超超强强辐辐射射125龙龙湖：不少于湖：不少于10万商万商业业体体量，量，区区域家域家庭庭型型贰贰。98、商。商业发业发展方向判定展方向判定消消费费升升级级带带动动体体验验经经济济繁繁荣荣发发展展，消消费费需需求求 呈呈现现多多元元化化，更更追追求求精精神神层层面面享享受受，项项目目更更 应应注注重重消消费费群群体体消消费费模模式式引引导导、主主题题化化创创新新 以及多以及多层层次化的功能表达。次化的功能表达。“新新场场景景”的的实实体升体升级级126消消费费升升级级机会机会 所在所在生活方式与情生活方式与情怀怀的塑造的塑造小众、定制化、小众、定制化、设计设计感感品品质质、理念和品牌的全、理念和品牌的全球球化化社群化、社交化、体社群化、社交化、体验验化化文化、文化、艺术艺术、人文着重、人文着重体体99、现现 科技科技创创新的商新的商业业推推动动重塑重塑贰贰。商。商业发业发展方向判定展方向判定从区域及宜家、从区域及宜家、龙龙湖所吸湖所吸纳纳的城市的城市家家庭客庭客 群、休群、休闲闲人群中再人群中再进进行剥离，通行剥离，通过过植入特定植入特定 的主的主题题、功能及、功能及场场景，景，强强化社群化、化社群化、圈圈层层化化、标签标签化的人群聚集。化的人群聚集。过过去，基于属性定客群去，基于属性定客群家庭客群女性客群商务客群青年客群旅游客群我们是这样描述客群的现现在，在，标签标签定社群定社群我们是这样 时时尚尚艺术艺术描述社群 粉粉的小小资资 雅痞雅痞屌丝屌丝 处处女座女座 学院派学院派文文艺艺 青年100、青年127芳草地企鹅公社悦界企鹅公社贰贰。商。商业发业发展方向判定展方向判定项项目目规规模模体体量量较较小小，无无法法和和大大规规模模的的潜潜在在竞竞 争争对对手手直直接接竞竞争争，必必然然需需要要项项目目自自身身构构建建独独 有有的的商商业业体体系系和和商商业业主主题题功功能能，小小体体量量大内大内 容，以精、特、美来容，以精、特、美来进进行行项项目打造。目打造。创创新功能新功能业态结业态结合，构建独有的商合，构建独有的商业业体系体系新加坡新加坡Bugis+外立面主外立面主题营题营造造K11内部空内部空间间主主题营题营造造商商业业打造方向打造方向128129129129商商业发业发展方向展方101、向一个超区域一个超区域级级商商业项业项目，一个小而目，一个小而精精、小而特、小而美的德式生活品味空小而特、小而美的德式生活品味空间间以卓伯根家居和德国欧洲特以卓伯根家居和德国欧洲特色色品牌品牌为为突破点突破点打造泛都市打造泛都市最精最精致致、最特最特色色的的生活体生活体验验休休闲闲空空间间叁叁。核心操作策略。核心操作策略项项目本身商目本身商业业体量小，体量小，规规模不占模不占优优势势，为为 此，必此，必须须在商在商业业主主题题、驱动驱动力、商力、商业业模式、模式、品牌构成及品牌构成及调调性性营营造上形成合力互携造上形成合力互携才能才能立立 足市足市场场项目商业操作策略特定式主题聚焦区别于潜在竞102、争对手的商业组合，聚焦“精致特色、创新体验”的特定主题，构建城市独有的“德式生活“商业主题吸引力圈层化客群吸纳社群经济实现商业价值，在大众消费客群中通过精准定位重构客群画像，发掘需求，通过不同的功能，制造为认同感买单的消费，打造城 市群属消费空间能量化组合驱动以能量型、部落化的功能为打造目标，组合卓伯根家居和德国、欧洲品牌零售体验功能、创新体验功能、新零售+跨界集合店等，形成穿 透力强的功能组合模式新鲜度品牌配置引入认知度高、新鲜化且品质型”的 功能业态品牌，尤其是能够形成“粉 丝效应、制造话题”的 时尚品牌作为重点引入方向，引领城市商 业品牌市场和强化消费粘性高颜值场景营造通过创新外立面、空103、间设计、艺术化创意元素点缀，店铺特色化装修装饰，与“德 式生活”的精华所吻合，打造长沙最具颜值商业130区区别别于潜在于潜在竞竞争争对对手的商手的商业组业组合，聚焦合，聚焦“精致特色、精致特色、创创新体新体验验”的特定主的特定主题题，构建，构建 城市独有的城市独有的“德式生德式生活活“商商业业主主题题吸引力。吸引力。策策略略1：特定式主特定式主题题聚焦聚焦131叁叁。核心操作策略。核心操作策略策策略略2：圈圈层层化客群吸化客群吸纳纳叁叁。核心操作策略。核心操作策略圈圈层层效效应应代代购购海海淘圈儿淘圈儿人文人文艺术艺术圈圈 儿儿区社群区社群经济实现经济实现商商业业价价值值，在大众消，在大众消费104、费客群中通客群中通过过精准定位重构客群画像，精准定位重构客群画像，发发掘需掘需 求，通求，通过过不同的功能，制造不同的功能，制造为认为认同感同感买单买单的消的消费费，打造城市群属消，打造城市群属消费费空空间间。慵慵懒懒生生活圈活圈儿儿精致格精致格调调圈圈 儿儿另另类类达达人圈人圈儿儿家庭核家庭核心圈心圈 儿儿寻找志趣相投的人，发现跟你一样特别的人，感知同类的精彩生活，分享不同趣味的人生。青春活力圈青春活力圈 儿儿健康健康联联盟圈儿盟圈儿132策策略略3：能量化能量化组组合合驱动驱动叁叁。核心操作策略。核心操作策略能量型 部落化 创新功能 组合方式最格最格调调的文的文 艺创艺创享空享空间间最新潮105、的最新潮的体体验验空空间间以能量型、部落化的功能以能量型、部落化的功能为为打造目打造目标标，组组合卓伯根家居和德国、欧洲品牌零售体合卓伯根家居和德国、欧洲品牌零售体验验 功能、功能、创创新体新体验验功能、新零功能、新零售售+跨界集合店等，形成穿透力跨界集合店等，形成穿透力强强的功能的功能组组合模式。合模式。以卓伯根家居和德国、欧洲的品牌零售体验为核心驱动，形成特色的德国风情聚焦空间最特色的德国最特色的德国 风风情空情空间间以室内动物园以及德国（欧洲）品牌乐园作为体 验功能打造，形成新潮体验的先行者133引入引入“知度高、新知度高、新鲜鲜化且品化且品质质型型”的功能的功能业态业态品牌，尤其是能品106、牌，尤其是能够够形成形成“粉粉丝丝效效应应、制制造造话题话题”的的时时尚品牌作尚品牌作为为重点引入方向，引重点引入方向，引领领城市商城市商业业品牌市品牌市场场和和强强化消化消费费粘粘 性。性。策策略略4：新新鲜鲜度品牌配置度品牌配置叁叁。核心操作策略。核心操作策略134通通过过与众不同的外立面、空与众不同的外立面、空间设计间设计、艺术艺术化化创创意元素点意元素点缀缀，店，店铺铺特色化装修装特色化装修装饰饰，与与“德式生活德式生活”的精的精华华所吻合，打造所吻合，打造长长沙最具沙最具颜值颜值商商业业。策策略略5：高高颜值场颜值场景景营营造造叁叁。核心操作策略。核心操作策略135肆肆。市。市场场角107、色定位角色定位136打打造造精精致致特特色色功功能能，创创新新体体验验购购物物中中心心，开开 创创超超区区域域德德式式生生活活商商业业端端独独有有的的引引领领者者和和超超 区区域域商商业业特特色色品品质质补补充充者者，实实现现超超区区域域特色特色 化主化主题题商商业业的目的目标标分分类标类标准准细类细类商业层级及 辐射范围城市中心（城市范围）超级区域中心（3-8公里）社区中心（1-3公里）郊区型（3公里以上）建筑形态集中型（盒式）开放型（商业街）集合型（盒式+商业街）商业形态百货购物中心商业街区专业市场OUTLETS市场角色引领者挑战者跟随者补充者竞争策略规模化竞争差异化竞争聚焦型竞争分分类标108、类标准准细类细类商业层级及 辐射范围城市中心（城市范围）超级区域中心（3-8公里）社区中心（1-3公里）郊区型（3公里以上）建筑形态集中型（盒式）开放型（商业街）集合型（盒式+商业街）商业形态百货购物中心商业街区专业市场OUTLETS市场角色引领者挑战者跟随者补充者竞争策略规模化竞争差异化竞争聚焦型竞争伍伍。市。市场场角色界定角色界定结结合合项项目目自自身身质质素素、未未来来市市场场及及客客群群需需求求，项项目目打打造造应应突突破破区区域域商商业业市市场场格格局局，发发展展自自 身特点吸引超区域消身特点吸引超区域消费费者者特色单一丰富现现有有项项目目潜在潜在项项目目区域住宅配套商区域住宅配套商109、业业宜家宜家荟荟聚聚兰兰亭亭mall洋湖逅街洋湖逅街COCO耍街耍街龙龙湖天街湖天街竞竞争争优势优势市市场场空空间间本案本案137陆陆。目。目标标客群定位客群定位锁锁定定 泛区域内的家庭客群和青年客群，聚焦聚焦 超区域中高收入消费群体，吸引吸引 泛城市有生活、有追求、有品位的圈层消费人群。核心客核心客群画像群画像项项目目致致力力于于强强化化城城市市穿穿透透力力，其其客客群群范范围围锁锁 定定为为泛泛区区域域家家庭庭客客群群和和青青年年客客群群，同同时时聚聚焦焦 超超区区域域的的中中高高收收入入消消费费群群体体，吸吸引引泛泛城城市有市有 品品质质追求的圈追求的圈层层消消费费人群人群注重社交重视健110、康信任欧洲产品品质注重生活品味及消费环境喜欢尝鲜，易于接受新产品对产品价格不敏感关爱孩子成长圈层消费中高收入家庭中高收入家庭138柒柒。客群定位。客群定位客群聚焦在客群聚焦在18岁岁-45岁岁，收入中高水平家庭消，收入中高水平家庭消费费客客 群、具有消群、具有消费费力和独立精神的青年力和独立精神的青年客客群群。18岁25岁30岁35岁40岁45岁年龄1000元/月3000元/月5000元/月8000元/月收入30000元/月20000元/月中产阶层项项中目目层核核管心心理客客人群群员、白领企事业员工学项项生目重点目重点 年轻白领客群客群18岁企业高管项项目力争客群目力争客群25-35岁中等收入111、 白领、上班族消费中坚 客流和销售额消费标杆 品质和层次消费先锋 活跃度和人气35-45岁城市中高收入 群体和家庭 企业管理层18-25岁年轻时尚群体 和学生139140商商业业主主题题定位定位140最品最品质质 最特色最特色卓伯根家居和德国欧卓伯根家居和德国欧洲洲高品高品质质品牌品牌的的生活生活化化驱驱动动，凸凸显显“德德国国和和欧欧洲洲特特色色”有有创创新新 有体有体验验创创新体新体验验、跨界、跨界概概念等念等体体验业验业态态结结集集，小空小空间间，大，大内内容引容引领领商商业业发发展展高高颜颜值值 高享受高享受场场景化再造，集景化再造，集颜值颜值与品与品质质的的“轻轻文文艺艺”氛氛围围，112、达成社交休，达成社交休闲场闲场所，所，获获得精神共得精神共鸣鸣！精致格精致格调调德式生活德式生活风风打造打造长长沙最精致、最特色、最沙最精致、最特色、最绝绝美美的的德国德国、欧洲欧洲范范感受感受空空间间捌捌。主。主题调题调性性精致精致家居、零售、体验、餐饮优质生活品味模块结合吃与逛的讲究141捌捌。主。主题调题调性性特色特色卓伯根家居，德国、欧洲 概念店独有的业态组 合，在商场里穿行德国、以产 品游走欧洲各国，同步体 验欧洲高品质生活方式。142捌捌。主。主题调题调性性文文艺艺向上的生活品质追求，一座 文艺书店、一间绘馆，一批 匠人，精致文创尖货一场视觉和精神的享受！143绝绝美美逐梦优美多彩113、的空间场景，极品冲击视觉盛宴捌捌。主。主题调题调性性项项目目以以卓卓伯伯根根家家居居+德德国国欧欧洲洲品品牌牌零零售售体体验验 为为核核心心驱驱动动，整整合合创创新新体体验验，搭搭配配跨跨界界概概念念 和餐和餐饮组团饮组团，形成，形成强强有力的商有力的商业业穿穿透力透力。卓伯根家居卓伯根家居馆馆+德国欧洲品牌德国欧洲品牌 零售体零售体验验创创新新 体体验验新零售新零售+跨跨界集合店界集合店餐餐饮饮美食美食与宜家荟聚强势的零售餐饮儿童功能形 成差异化发展，引入创新的体验功能，形成独有的休闲体验空间卓伯根家居馆对城市中高端品质人群穿 透和吸纳，结合德国欧洲品牌，增加体 验功能，打造高品质生活方式玖114、玖。功能功能业态设计业态设计垂直布局垂直布局特色餐饮签证中心盒马鲜生/7fresh汽车体验店/阿迪概念店休闲餐饮德国智能家 居体验中心轻餐简餐主题餐饮生活服务室内动物园儿童 零售多功能艺术中心主力主力业态业态儿童 服务Caf+化妆品概念店国际精品零售德国文艺 概念店卓伯根家居卓伯根家居卓伯根家居卓伯根家居零售零售跨界体跨界体验验体体验验服服务务餐餐饮饮儿童 游乐创意用品免税店数码体验德国、欧洲品牌零售体验文艺享购精致跨界美学生活欢乐梦想休闲健康4F3F2F1FB1德国欧洲 潮流品牌运动 零售运动 体验VR体验手作 体验德国诊所洋湖里街区室内街区多功能 艺术中心玖玖。业态业态建建议议B1平面布平115、面布局局以新零售为核心业态，组合洋湖里街区的文创产品，形成文艺美学 的主题空间洋湖里街区：小吃、动漫、手工器物等新零售玖玖。业态业态建建议议马最大的特点之一就是快速配送：门店附近3公里范围内，盒马鲜生，新零售的引领者。特征：线上线下融合，移动支付手 段，注重顾客体验，超市+餐饮，超市+外送盒马鲜生是阿里巴巴对线下超市完全重构的新零售业态。盒马是超市，是餐饮店，也是菜市场，但这样的描述似乎又都不准确。消费者可到店购买，也可以在盒马App下单。而盒 30分钟送货上门。B1业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议优势：自带流量自带客流的新型商业模式双重双重业态业态融合造就超融合造就超级级流流量入口量入116、口线上线下高度整合的超市O2O业态购物+餐饮，深化用户一站式体验商商业业模式模式创创新放大平台新放大平台竞竞争争优势优势精准定位、良好门店体验品质生活、便利消费超市超市销销售售餐餐饮饮粉粉丝丝运运营营体体验验互互动动物流配送物流配送玖玖。业态业态建建议议B1业态业态建建议议模式：模式：线线上上线线下同下同时时运运营营，以，以生生鲜鲜商商品品为为主主，以支以支付付宝作宝作为为支付支付方方式的式的会会员员店店；线线下下以以门门店店为为支支 撑，撑，线线上以独立的盒上以独立的盒马马APP为为支支撑撑，并，并提提供商供商品品外送外送和和部分部分海海鲜鲜商商品品加工加工服服务务下下载载盒盒马马APP（可117、支付宝直接登录）在在线线下下单单支付支付（在配送范围内）30min送货到手到到门门店挑店挑 选选商品商品支付宝支付宝结账结账现场现场加工服加工服务务商品商品带带离离支付宝支付宝结账结账玖玖。业态业态建建议议B1业态业态建建议议盒马VR超市，消费者带上VR眼镜就能获得在盒马鲜生逛超市的体验，自由穿行于超市中，从各个 角度观看生鲜商品的3D全息影像，查看介绍，完成挑选幷下单支付，商品由盒马快递员配送到家玖玖。业态业态建建议议B1业态业态建建议议京京东东7FRESH，同同样样融融合合超市超市、餐餐饮饮、电电商商和和外外卖卖，利用利用大大数据数据进进行区行区域域差异差异定定位智位智能能补货补货，还还引118、引 入了智能入了智能购购物物车车，追溯，追溯商商品来品来源源的的“魔魔镜镜”玖玖。业态业态建建议议B1业态业态建建议议鲜鲜花区，花区，拥有世界级空间花艺设计师；烘焙区，烘焙区，这里是法国米其林注册的烘焙师；海海鲜鲜区区，这里有和大洋世家合作推出的新鲜海 产，如从产地到店铺仅需12小时的深海钓带带 鱼；原产于日本的稀有品种巧克力西红柿、由霍尔果斯政府做背书的贵族南瓜、不会氧化且味道 极佳的皲裂土豆 玖玖。业态业态建建议议B1业态业态建建议议有小吃、有小吃、动动漫、手工器漫、手工器物物、个、个性性服服饰饰、民族民族工工艺艺品品等等一些一些既既不多不多见见又又难难以以复制复制的的品牌品牌玖玖。业态业119、态建建议议B1街区街区业态业态建建议议每个店每个店铺铺都有不一都有不一样样的的装装修修风风格格，众，众多多景景观观小小品品设设置置，一，一步步一景一景玖玖。业态业态建建议议B1街区街区业态业态建建议议卓伯根家居Caf德国+欧洲潮流品牌、数码体验、精品零售、轻餐简餐汽车体验店/阿迪达斯概念店以卓伯根家居以卓伯根家居（1F-4F)、汽汽车车体体验验店（店（阿阿迪达迪达斯斯概念概念店店）、Caf+为为主主要要业业态态，搭配德，搭配德国国+欧欧 洲潮流、数洲潮流、数码码体体验验、国、国际际精品精品零零售售、轻轻餐餐简简餐餐等，等，满满足品足品质质生活生活的的需求需求玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建120、建议议Mercedes me：集美食集美食（me caf）、艺术艺术（创创意画廊意画廊）和和时时尚尚生活生活方方式（式（多多种种产产品品的零的零售售服服 务务）于一身，令消）于一身，令消费费者者可可以了以了解解汽汽车车品品牌文牌文化化与与历历史史，感，感受受未来未来愿愿景景Me caf创意画廊试驾服务精品区购物体验玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议不务 解提供销售汽车产品和预约售后服，通过接近生活的方式让消费者了 梅赛德斯-奔驰的品牌和服务玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议除个别车型展示，更多地增加了品牌展示及体现车主生活方式的功能，一个探索未来汽车设计与制造的对话平台adid121、as概念概念 店店：潮流单品+运动体验+社交平台为运动爱好者们打造日常交流沟通的平台，感 受最先锋的运动产品体验。玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议这这里里不不仅仅有有adidas旗旗下下的的经经典典款款及及三三叶叶草草系系列列，更更涵涵盖盖了了 adidas 与与 Y-3、YEEZY、Pharrell、Raf Simons、Rick Owens 和和 Stella McCartney 等的明星潮品。等的明星潮品。店铺以白色为主色调，糅合粉色和蓝色，并以焊缝金属衣架带来强烈的工业气息玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议顾客可佩戴RUN GENIE创新跑步科技装备，于跑步机上进行试122、跑，通过实时监 测到的步速与脚掌受力情况了解到自己的跑步姿势偏好，从而以测试结果为指 导，在阿迪达斯店内选择最适合自己的跑鞋款式。同时丰富的主题活动更为运动达人提供完美的社交平台，日后还将推出私人订 制的运动教程.玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议TOM TAILOR，来自德国来自德国汉汉堡的快堡的快时时尚品尚品牌牌，旗，旗下下拥拥有有TOM TAILOR及及BONITA两大主品牌两大主品牌，致致 力于力于为为消消费费者提供中等者提供中等价价位的位的时时尚服尚服装装及配及配饰饰玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议德国最大的运德国最大的运动动服和休服和休闲闲服制服制造造商商Trig123、ema零售零售概概念店念店100%Made in Germany休休闲闲服装服装时时运运动动装与生活服装与生活服饰饰的完美的完美结结合合Trigema是德国最是德国最大大的运的运动动服装服装和和休休闲闲服服装制装制造造商，商，同同时时也是德也是德国国99家最家最优优秀企秀企业业之一之一企企业业秉承充不量秉承充不量产产，将，将重重心放心放在在产产品品创创新上新上的的原原则则，从棉从棉线线，面，面料料到成到成衣衣全部全部自自己生己生产产，全，全 自自动动化的高效化的高效编织编织机保机保证证最高最高标标准的准的布布料料质质量量。玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议以德国以德国为为主，主，联联合124、英国合英国、荷荷兰兰、奥地奥地利利欧洲欧洲各各国的国的潮潮流流时时尚尚服装服装品品牌、牌、集集合店合店奥地利时尚服装德国KHUJO荷兰快时尚德国BROADWAY NYCEnd Hunting Co线下店铺玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议咖啡、咖啡、绿绿茶茶饮饮品、面包甜点和美品、面包甜点和美妆妆、化化妆妆 品的碰撞，造就了小清新的品的碰撞，造就了小清新的innisfreegreen caf使用精选优质有机农场面粉使用天然饮料和有机农场的牛奶和鸡蛋每天早晨制作全部当天菜单开发蕴含大自然健康的菜单玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议Sephora Beauty TIP Worksh125、op(简简称称TIP)，“TIP”寓意指寓意指导导、激、激励励、发发挥挥(Teach,Inspire和和Play)，代表了零售代表了零售业业未来未来方方向向TIP的核心区域是一间美妆教室，这里会经常开设美妆课程，比如如何打轮廓、烟熏 妆等各种化妆技巧，同时为Sephora线上美妆论坛 Beauty Board提供素材玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议屈臣氏概念店屈臣氏概念店彩妆、香水、皮肤测试服务 D r.W u 的美肌学院体验中心 高级护发AR虚拟试妆 玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议国国际际精品珠宝、配精品珠宝、配饰饰、钟钟表的表的独独立店立店铺铺和集和集合合店店珠宝 皮126、具 钟表 配饰 玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议N-one国际设计师品牌集合店N-one国国际设计师际设计师品牌集合店，将品牌集合店，将设计设计和零售有趣的和零售有趣的结结合在一起，形成一家有独立个性的国合在一起，形成一家有独立个性的国 际际品牌品牌设计师设计师集合店集合店玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议数数码码体体验验，通，通过过重新定重新定义义客群客群、内容内容、场场景景、服服务务、生生态态，丰富丰富新新奇，奇，特特产产品品类类、瞄、瞄准准8090都市都市 新生代新生代玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议小米之家、小米之家、华为华为体体验验店店、京京东东之之家、家127、英英龙华龙华辰辰（苹（苹果果）等）等众众多数多数码码科技科技体体验验店店玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议馨香烘焙和精致的蛋糕馨香烘焙和精致的蛋糕店店玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议知名知名连锁连锁西西式式快餐、比快餐、比萨萨玖玖。业态业态建建议议1F业态业态建建议议以卓伯根家居以卓伯根家居为为主力店主力店（1F-4F)、德国德国跨跨界体界体验验店和店和免免税店税店来来驱动驱动，结结合合欧欧洲品洲品牌牌（厨（厨具具、文文 具、特色等）零售体具、特色等）零售体验验、创创意意用用品、品、下下午茶午茶、休休闲闲餐餐饮饮，打打造文造文艺艺气气质质楼楼层层德国、欧洲品牌零售体验、创意128、用品、休闲餐饮卓伯根家居德国跨界体验店免税店玖玖。业态业态建建议议2F平面布平面布局局Gestalten体体验验店店德国文艺跨界体验店，空间舒适且休闲，集合了 饰品、印刷品、家具以及其他独立设计师品牌集 成售卖，还可以在这里享受午餐或者下午茶。玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议欧洲欧洲产产品体品体验验店、免税店店、免税店玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议BEASTS德国奢华毛绒公仔BEASTS，以生动的故事、独特的设计、丰 富的性格、滑稽古怪的表情俘获了大批收藏家的喜爱，不仅 成为一件独特的礼物，更是个性和品味的彰显。Dare to b129、e different!就是与众不同！Steiff来自泰迪熊的故乡德国罗腾堡，拥有150多年历史的德国品牌，拥有世界上最全 的泰迪熊种类，是目前世界上最具有收藏价值的泰迪熊品牌玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议Reisenthel于1971年在慕尼黑成立，经营600种产品，每年都推出100种新品，其产品包括购物篮、多功能袋和存储箱等玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议双立人之家厨具体双立人之家厨具体验馆验馆集集精品精品厨厨具零具零售售与生与生活活体体验验于于一体一体，在在这这里里，无，无需需任何任何天天赋赋你你就就能能轻轻松松融入融入 到到乐乐趣厨房中，欣然遇趣厨房中，欣然遇见见130、属于属于自自己的己的生生活新活新方方式式双立人之家双立人之家部分实践了德国双立人“摩登生活厨房”的美好愿景。“美食学院”是双立人之家中独有 的学习烹调与共享美食的新式厨房社交空间，让喜欢下厨 的人“以厨会友”，共同挖掘厨房生活的未知乐趣。设有中西料理、甜品烘焙、美酒品 鉴三类付费课程。玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议菲菲乐乐仕、福仕、福腾腾堡、喜力堡、喜力特特、博、博朗朗、碧、碧然然德、德、日日默默瓦瓦同同步享步享受受德国德国品品质质生活生活玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议LAMY，万宝龙、百利金、灯塔、辉柏嘉、红环、斯奈德、kaw131、eco、E+M、威迪、UHU、思笔乐、Leiz、Dokumental、Waldmann等德国文具集结，环保的产品，丰富的色彩，工欲 善其事，必先利其器德国文具集合店服服饰饰、玩具、巧克力、玩具、巧克力、食食品品最最具具欧洲欧洲特特色的色的产产品展品展销销玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议Wooderful Life来自台湾的超人气八音盒品牌“森活 木趣”以“原木”为素材的品牌，所 采用的原材料环保健康，皆是欧美、加拿大和新西兰合法栽植，拥有原产 地证明的植林木玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议用生活用生活馆馆、创创意用品店及有意用品店及有浓浓厚文化气息的厚文化气息的业态业态打造132、打造“文化文化驿驿站站”，营营造造浓浓浓浓的美学氛的美学氛围围玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议网网红红休休闲闲零售落地，跨零售落地，跨界界合作合作三只三只 松鼠松鼠良品良品铺铺子子玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议茉茉颂颂作为国内首家以法式花艺为概念的生活馆项 目，集轻食餐饮、创意花艺、文化传播为一 体。定位高品质生活消费体验类品牌玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议西餐、茶餐西餐、茶餐厅厅和甜品店和甜品店，与温与温暖暖的午的午后后阳光阳光来来一次一次惬惬意的意的邂邂逅逅玖玖。业态业态建建议议2F业态业态建建议议创创新室内新室内动动物园、德国物园、德国百百乐乐宝宝乐乐园133、园（/乐乐高高探索探索中中心）心）和和运运动动体体验验中中心心为为核核心心驱动驱动力力，欧，欧洲洲儿童儿童 品牌零售、德国儿童教品牌零售、德国儿童教育育、手、手作作体体验验、儿童儿童服服务务、生生活服活服务务构成构成亲亲子子组组团团；儿；儿童童主主题题餐餐厅厅，满满 足家庭客群的足家庭客群的亲亲子聚会子聚会需需求求欧洲儿童品牌零售、德国 儿童教育、手作体验儿童 服务、生活服务主题餐饮卓伯根家居室内动物园百乐宝乐园/乐高探索中心运动体验玖玖。业态业态建建议议3F平面布平面布局局创创新体新体验业态验业态室内室内动动物园物园Only Zoo，满满足室内足室内动动物互物互动动和科和科普普教育教育产产业134、业的的需需求，求，打打造多造多地地域域特色特色动动物王国物王国定位：定位：新奇 探险 自然客群：客群：全龄段人群功功能能：动物互动 科普教育 前沿新颖风风格：格：自然场景 原始探秘 惊险乐园邀请演出潮流前沿0距离接触精品主题包装玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议项项目新目新颖颖，体，体验验独特，独特，不不受天受天气气影响影响，一一年年365天天均均可开可开放放，通，通过过独立独立的的新新风风系系统统和和净净味系味系统统，全，全 场场无异味无异味玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议Playmobil（摩比世界摩比世界乐乐园园/百百乐乐宝宝乐135、乐园）园）百乐宝是源于德国而在世界各地畅销的拼组情景玩具，此玩具系列的玩乐理 念以开发孩子的想象力和创造力为宗旨。情景中的各款小玩偶可站、可坐、手臂可以随意摆动做出不同造型。百乐宝乐园在欧洲多个国家均建有乐园，且部分乐园的口碑高于乐高乐园德国百德国百乐乐宝宝乐乐园园在位于纽伦堡附近Zirndorf的百乐宝乐园（Playmobil Funpark），占地面积 9万多，孩子们不仅可以用百乐宝人偶、道具玩过家家，还可以在海盗船、冒险丛林、假山、攀爬等主题区释放体力。玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议法国百法国百乐乐宝宝乐乐园园游玩地游玩地图图标标志志136、性性长颈长颈鹿鹿店店铺铺形象形象玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议乐乐高探索中心高探索中心是专为亲子家庭打造的室内游乐场，适合3-10岁儿童和家庭，提供2-3小时最富有启发的游玩体验；囊括积木泳池、乐高工厂之旅、得宝农庄、古堡历险、魔法转盘、模型赛车竞 技场、小小工程师、派对屋、乐高 4D 体验，以及有乐高模型拼砌大师入驻的 乐高创意工作室10大主题区域；全新第11大主题区-忍者训练营；适合一家人游玩的理想目的地小小工程师Mini天地积木泳池得宝农庄乐高工厂之旅玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议验魔法转盘古堡历险派对屋乐高4D体模拟赛车竞技场乐高创意工作室玖玖。业态业态建建议议137、3F业态业态建建议议昂立昂立stem科技玩科技玩乐乐中心中心最新奇、炫酷玩具、玩法大集合，炫 酷科学主表演秀、机器人相扑大赛、拔毛运动会、搭建达人亲子赛 培 养孩子的科学兴趣玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议高品高品质质童装，童装，连连成年人成年人都都喜喜爱爱的的德国德国FINKID童童装装玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议KANZ、PAMPOLINA等等德德国欧国欧洲洲精致精致童童装装KANZ是一个领先的著名德国套装公司，其产品涵盖了 适合0-14岁少年儿童的各种外套，睡衣，内衣及 附件，在欧洲众多国家及美国等地畅销Pampolina是欧洲童装发展的风向标之一，引领着童装时尚138、 潮流，以其原创的设计、时尚的风格、精致的用 料、精湛的工艺及对健康环保指标的苛求，打造 出无可挑剔的童装精品。Pampolina行销世界40 多个国家，多次获得国际专业媒体关于童装销售 评比排名的前三甲玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议德国德国GOKI、HABA、HAPE、BRUDER、瑞典瑞典维维京等京等欧欧洲玩洲玩具具品牌品牌集集合合店店玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议SIMBA（仙霸）玩具集合仙霸）玩具集合SIMBA集团1952年成立于德国，拥有欧洲最大、最先进的生产基地。SIMBA拥有在 中国香港和德国FURTH的两个先进的玩具研发中心，所有玩具产品均有欧洲权威认 139、证，多款玩具获得国际玩具奖项。多米诺骨牌、呼啦圈、悠悠球、大积木是SIMBA 的“四大发明”。旗下拥有德国simba仙霸、德国dickie迪奇、德国bie必格、法国 smoby智比、德国eichhorn爱松等多个品牌的授权玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议设设置文化、置文化、创创意、匠心意、匠心等等手作手作体体验验，强强化品化品质质生活生活方方式式玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议iGe.VR&EMAX 虚虚拟现实乐拟现实乐园：园：Ge.VR 是 iGe 旗下的虚拟现实乐 园。将全球最新感官体验技术 VR虚拟现实技术引入，配套高端 虚拟现实系列硬件产品，为顾客 营造一个超震撼感140、官的全新体验！玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议幻影星空幻影星空奥秘世界奥秘世界科技感、未来感十足的科技感、未来感十足的炫炫酷造酷造型型，创创新新潮流潮流玩玩乐乐，营营造多造多元元体体验验玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议随随时时、随地、高效、随地、高效训练训练俱俱乐乐部部 健身健身TRX动动感感单车单车 瑜伽瑜伽综综合合器器械械 力力 量量 训训练练 跑跑步步机机玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议SpaceCycle（史史贝贝斯）斯）以音乐为灵魂，延续SPACE YO G A一直以来坚持的内涵 没文化，创造出SPACE CYCLE，一个时尚+社交+健身+艺术的全新概念141、空间。玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议弓夫射箭，集射箭，弓夫射箭，集射箭，cafe，VR，聚会，聚会，团团建于一身射箭建于一身射箭馆馆，“射箭射箭+咖啡咖啡”打造休打造休闲闲运运动动空空间间，重复消，重复消费费超超过过50%玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议运运动动体体验验零售：穿插一零售：穿插一些些零售零售店店铺铺，消消费费者者购购买买商商品品的同的同时时，可，可以以体体验验店店内的内的户户外外训训练练营营体体验验区、区、跑步体跑步体验验区，区，还还可定制可定制个个性化性化产产品，品，参参加科加科学学运运动动辅辅导课导课程程，参，参加加专项专项活活动动玖玖。业态业态建建议议142、3F业态业态建建议议德国最佳口碑品牌德国最佳口碑品牌Ravensburge专专注注儿儿童教童教育育，为为各各年年龄龄段段儿童儿童提提供的供的应应有尽有尽有有的桌的桌面面游游戏戏，拼拼图图，书书籍等等籍等等“”memory 找出配对：培养观察力+记忆力+专注力；点读笔tiptoi：配套书籍游戏近100种，有声书，问答 游戏让孩子们乐在其中；tiptoi 地球仪：轻轻一点，世界尽在掌握中，孩子的千万 个为什么有人帮你回答；.Ravensburger玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议玖玖。业态业态建建议议儿童理儿童理发发、儿童游泳、儿童、儿童游泳、儿童摄摄影影儿儿童童服服务务功能功能3F业态143、业态建建议议美发美甲 美睫纹眉 旅游服务 小朋友在游乐园游玩时候，父母也 可以享受到多样服务玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议主主题鲜题鲜明的儿童餐明的儿童餐厅厅，满满足足亲亲子子聚会聚会需需求求玖玖。业态业态建建议议3F业态业态建建议议以卓伯根、摩根智能家以卓伯根、摩根智能家居居和和签签证证中心中心为为主力主力店店，搭，搭配配德国德国眼眼科科诊诊所所、德、德国国牙科牙科诊诊所所，提提倡健康倡健康 休休闲闲生活，特色餐生活，特色餐饮让饮让食食客客尝尝到到不一不一样样的美味的美味德国眼科诊所、德国牙科诊所、特色餐饮、多功能艺术中心卓伯根家居德国摩根智能 家居体验中心签证中心玖玖。业态业态144、建建议议4F平面布平面布局局德国摩根智能家居体德国摩根智能家居体验验中心中心摩根智能家居全球领先的智能家居制造商，公司以自主研发的总线控制 技术和云技术为核心，开发了能实现本地和远程可视化控制的180多种 智能化产品，包含22大智能系统，实现了智能家居产品随时随地、随 心所欲的操控，真正做到“智能化”、“远程化”。玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议签证签证中心中心签证受理中心为赴德签证申请者提供包括多渠道 信息平台、预约管理、材料受理、指纹采集在内 的一站式签证申请服务。此外，还为经领馆备案 机构和ADS备案旅行社开通了专属服务。期签证 最快受理时间为24-48小时玖玖。业态业态建建议145、议4F业态业态建建议议德国国家签证中心，德国签证受理中 心是德国使领馆官方合作的签证受理 结构，市民在家门口就可办理签证，任性出游德国德德贝贝口腔源于德国，口腔源于德国，拥拥有有专业专业的的团队团队，先先进进的的设备设备，成熟成熟的的体系体系，致力致力于于为为中中国国消消费费者者提供提供一一流的流的 服服务务德贝植牙，整合资源平台，在设备引进、团队组建，技术研 发方面更加专业规范。制定出 一整套完善的种植标准，德贝 每一颗种植牙都有百余项精致 细节把控玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议德德视视佳眼科佳眼科门诊门诊部部1993年，约根森博士在德国汉堡建立了EuroEyes的第一家眼科激光146、手术中心，目前在德 国、丹麦以及中国已经开设了20多家眼科门诊及眼科激光手术中心，成为德国乃至欧洲 最大的眼科连锁诊疗机构德视佳在金茂大厦开出其在亚洲的第一家眼科中心。在中国进行手术的医生将全部来自德 国，同时也提供前往德国、丹麦等欧洲国家进行治疗的服务。激光矫正飞秒激光/准分子激光Ee准分子激光波前像差技术PRK/LASEK人工晶体植入技术飞秒激光多焦耳晶体置换术ICL晶体植入术白内障治疗圆锥角膜治疗眼底病黄斑变性玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议设设置装修置装修风风格格时时尚的餐尚的餐厅厅，营营造造清新清新的的环环境境玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议不同不同类类型餐型餐饮147、组饮组合，多合，多种种口味口味选选择择玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议异域异域风风情餐情餐厅厅，近在咫，近在咫尺尺，享，享遍遍天下天下天天下美食下美食西餐西餐 日式料理日式料理 韩韩国料理国料理泰餐泰餐 越南餐越南餐玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议结结合卓伯根在合卓伯根在华总华总部的部的功功能配能配置置，在，在4F打打造一造一个个多功多功能能艺术艺术活活动动中中心心，将，将在在繁忙繁忙喧喧嚣嚣的的职职场场生活生活 中中为为商商务务人士开辟一人士开辟一处处净净化身化身心心的的艺艺术术殿堂殿堂，以以戏戏剧剧化的化的空空间营间营造造诗诗意意满满盈的盈的精精神神场场所所通过声、光、148、电、影等现代科技，打造世界一流的活动场地，可举办艺术展、品鉴会、拍卖会、发布会等时尚活动，又可作为小剧场使用。玖玖。业态业态建建议议4F业态业态建建议议微微缩缩儿童公共儿童公共娱乐娱乐区区玖玖。业态业态建建议议屋屋顶顶公园公园1.为为达到达到项项目的德国、欧洲特色亮点，本案定位中，德国、目的德国、欧洲特色亮点，本案定位中，德国、欧欧洲品牌占洲品牌占比比约约70%；2.未来在招商未来在招商执执行行阶阶段，需要德国卓伯根段，需要德国卓伯根总总部部发挥发挥本部本部优势优势，主主导导所所涉涉及及到的德到的德国国、欧洲品、欧洲品牌牌品品类类进进行招行招 商，包括商，包括签证签证中心等；中心等；3.德国、149、欧洲以外的品牌品德国、欧洲以外的品牌品类类，可委托国内，可委托国内专业专业商商业业管理公管理公司司进进行招商行招商和和后期的后期的运运营营管理工管理工作作。拾拾。招商招商执执行和运行和运营说营说明明SEVEN开开发发思考及思考及销销售回款售回款预预估估225壹壹。产产品布局建品布局建议议地地块块西西面面为为绿绿地地，北北面面为为洋洋湖湖湿湿地地，西西北北面面无无 高高层层建建筑筑遮遮挡挡，建建议议公公寓寓布布局局采采用用方方案案二二，最最 大化利用景大化利用景观资观资源。源。方案一在原在原规规划基划基础础上，增加一上，增加一栋栋公寓楼公寓楼1#3#4#2#方案二1#2#3#打造打造L型公寓，增150、加型公寓，增加标标准准层层面面积积贰贰。去化速度及周期。去化速度及周期预预判判产产 品品 配配 比比产产品品类类型型预计预计体量体量预计预计套数套数月均月均去化去化去化去化周期周期LOFT4.1万方1450套43套/月33个月平层1.8万方平层1.1万方自持叁叁。推售。推售节节奏策略奏策略推售原则:1、分阶段以楼层、由北向南进行推售；2、首推最好产品，拔升项目市场印象；10月4月21年3月7月取到预 售证售楼部开放项目首 次开盘5月19年8月首推1#11-15层20年4月加推1#1-10层加推2#5-15层加推2#15-20层加推2#1-5层12月加推1#15-20层产品筹备期营销筹备期形象期151、产品面市热销期4个月2个月1个月1个月2个月土地前期5个月出正负零营销中心施工公寓蓄客3个月3个月6个月部分公寓出预售公寓首开2019年8月2019年2月肆肆。开。开发节发节奏策略奏策略营销中心开放2019年5月伍伍产产品品类类型型可售面可售面积积（）（）项项目目年度年度合合计计2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年公寓59,000.00签约签约面面积积（）（）17,70029,50011,80059,000.00销销售均价（万元售均价（万元/）1.701.841.981.8销销售售签约额签约额（万元）（万元）30,09054,16223,398107,650销销售回款售152、回款额额（万元）（万元）24,07249,34829,5514,680107,650累累计计去化率去化率30%50%20%100%商业24,000.00签约签约面面积积（）（）48009600960024,000销销售均价（万元售均价（万元/）3.23.43.53.40销销售售签约额签约额（万元）（万元）15360322563386981,485销销售回款售回款额额（万元）（万元）1075227187333851016181,485累累计计去化率去化率20%40%40%100%备注：本货值仅计算公寓+商业街+负一层商业非自持部分。预计预计本案公本案公寓寓+商商业业街街+负负一一层层商商业业非非自持自持部部分可分可。销销售回款售回款预预估估售售货值货值合合计计为为18.9亿亿元，整元，整盘盘均均价价22787元元/。中房瑞致国际4#地块营销策略报告湖南中原事湖南中原事业业一部出品一部出品2018年年1月月THANKS！231