1、项目工程管理策划实践与案例分析集团工程中心1问题2方法论31个栾例4重难点分析目录1 1问题2方法论31个栾例4重难点分析思考点：1、群塔作业如何布置？思考点：2、场地布置：施工道路是否有更优的方案？常见的问题场区道路问题施工道路重复建设，反复修/销售动线与施工线路交叉临时设施问题临设或临水临电多次迁改，浪费成本市政管线问题市政管线未能及时开通，致使交楼后排污排水受限塔吊布置问题塔吊安排不合理，赶开售后其他楼栋塔吊未能自由旋转成成功功的的项项目目需需要要好好的的策策划划！施工交付问题加建部位前期未充分考虑施工节点优化与验收可行性问题提出工程管理策划如何缔造成功的项目？1问题2方法论31个栾例42、重难点分析分析工具的使用4W1H1 1 Why 为什么要做2 2 what什么是工程管理策划3 3 when什么时候做4 4 Who 谁来做5 5 How 怎么做4W1Hwhy为什么要做工程管理策划？WhyWhyWhatWhat When When Who Who HowHow1）供方维度（人）；2）产品维度（物）；3）标准维度（计划、时间、质量、安全、文明施工，标准的体现）复复杂杂，更更要要求求有有条条不不紊紊！凡凡事事预预则则立立，不不预预则则废废!?减少甚至避免项目施工道路重复修建；?避免临时设施分布不合理；?合理规划项目最终退场及各分区施工路线，避免与展示销售路线交叉；?合理安排项目分3、期计划，保障销售供给侧；?对项目的重点难点提前预判，提出合理的应对措施，减少出现安全质量事故。提升公司的工程管理水平，提高项目开发的整体效益，减少项目实施中出现被动局面2 2 提1 1 减WhyWhyWhatWhat When When Who Who HowHowwhy为什么要做工程管理策划？what什么是工程管理策划？项目施工组织设计？显然不一样项项目目工工程程策策划划方方案案不不是是施施工工组组织织设设计计，而而是是在在施施工工前前，从从地地产产商商的的角角度度，对对整整个个工工程程管管理理全全过过程程进进行行战战略略性性的的总总体体策策划划，是是找找出出事事物物的的因因果果关关系系，衡4、衡度度未未来来可可采采取取的的措措施施，事事先先决决定定做做什什么么、何何时时做做、谁谁来来做做，并并有有针针对对的的制制定定措措施施和和预预先先的的筹筹划划。甲甲方方工工程程人人员员对对于于项项目目实实施施的的总总策策划划、总总安安排排，强强调调的的是是以以项项目目目目标标为为核核心心、以以销销售售为为指指导导，侧侧重重项项目目建建设设的的顶顶层层设设计计，而而不不仅仅仅仅是是施施工工场场区区内内对对施施工工组组织织、施施工工技技术术、施施工工设设备备、施施工工材材料料等等的的微微观观管管理理。?是指找到未来可能要发生的事情，并有针对的制定措施和预先的筹划?是找出事物的因果关系，衡度未来可采5、取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做?是在工程施工前，从房地产开发商的角度出发，对整个工程管理全过程进行战略性的总体策划?是使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依。甲甲方方管管理理是是项项目目管管理理的的核核心心，是是发发动动机机!术语定义：工程管理策划WhyWhyWhatWhat When When Who Who HowHowwhen什么时候做工程管理策划？?周边配套调研完成（市政配套接口、周边道路、场内旧管线）?宗地原始地貌标高测量完成?场地初堪完成?项目规划设计方案经过公司内部评审或与政府沟通规划平面确定?项目定位报告、项目开发计划完成?6、施工图纸WhyWhyWhatWhat When When Who Who HowHow前前置置再再前前置置！?项目部组织编制XX项目工程管理策划书，并报区域工程分管负责人审批?在项目首期开盘或重大节点变更后，项目部负责组织公司各相关部门对XX项目工程管理策划书进行核对和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理?项目部、项目经理发挥中枢指挥作用who谁来做工程管理策划？1 1、项项目目产产品品定定位位发发生生调调整整；2 2、项项目目开开发发节节奏奏发发生生调调整整；3 3、项项目目规规划划布布局局发发生生调调整整；4 4、展展示示区区及及样样板板房房7、的的位位置置发发生生调调整整；5 5、工工程程发发生生重重大大变变更更；6 6、发发生生其其他他需需要要调调整整策策划划方方案案的的情情况况。公公司司设设计计、营营销销、成成本本、采采购购、计计划划、开开发发等等相相关关部部门门对对项项目目总总体体策策划划方方案案提提供供相相关关技技术术支支持持，并并参参加加工工程程部部组组织织的的方方案案会会审审，经经会会签签后后上上报报公公司司领领导导审审批批。WhyWhyWhatWhat When When WhoWho HowHow项项目目操操盘盘手手要要有有担担当当！策策划划绝绝非非规规范范、制制度度、管管理理要要求求和和数数据据的的罗罗列列，是是可8、可以以指指导导现现场场实实施施的的手手册册How怎么做？策划方案的内容应包括项目概况，管理目标的设定，项目部的人员架构；总平面的布置、施工与销售线路的规划以及展示区及样板房布置等相关事宜的规划；工程质量、进度、成本以及招标采购等方面的管理注意事项以及保障措施不不求求大大而而全全，只只求求突突出出重重点点、涵涵盖盖全全程程、简简约约实实效效！WhyWhyWhatWhat When When Who Who HowHow1问题2方法论31个案例4重难点分析声明案例是告诉我们策划的方法和思考的过程，不是范本、更不可拷贝修改！?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1项项目目概概况况及及周周9、边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1.2 项目周边环境分析2 2项项目目开开发发思思路路2.1 项目规划设计2.2 项目营销推货计划2.3 项目工程建设节奏2.4 展示区的选择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位的的确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全文文明明管管理理目目标标410、 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 工工程程进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 工工程程管管理理重重难难点点?本项目位于成都市东面三圣花乡与经济开发区交汇处，成龙大道南面。?项目北面社区发展较为成熟，公共交通体系目前尚不够完善，未来规划有发展潜力。?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划地块取得时间：2014年8月通过拍卖取得；占地面积：106亩；密 度：18%；容积率：4.0；总建面：约40万平方米；产品定位及建筑形态：项目由高层电梯华宅以及欧式商业街两种物业形态组成，是纯粹的居住型社区，属公司在成都城东打造的二号青11、年品质社区。项目周边河道?河道现状项目北侧河道名为沟底河，丰水期水面标高约492.00，对项目无影响；项目红线与沟底河坡顶宽度约30-44米，为待建绿化用地（规划条件为地产公司进行施工）。思考点：1、河岸距离项目红线多远？如何利用河堤至项目红线之间的距离？?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏12、奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点ZW项13、目项目建议：充分考虑待建绿地区域的使用，施工期间可做临时办公生活区和加工料场区，交房前再进行绿化打造；绿化打造可增强销售卖点（特别是底商销售），交房前景观呈现也利于交房。项目周边河道?在保证效果的情况下，考虑节约成本，建议绿化用地景观打造以大量草坪为主，并辅以少量乔木搭配，并争取保留部分现场已栽植可利用的小乔和灌木。?因靠河道一侧将规划为底商，且街面较长，与较成熟的北面社区隔沟底河相望；为增加销售卖点以及考虑后期商铺的经营，在政府规划和水务部门的允许下，建议在项目居中的位置跨沟底河建一座桥（至少人行桥）；在施工阶段也便于现场施工作业人员的进出通行。思考点：2、对待建绿地的使用，涉及哪几个专业？14、哪几类知识？?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 315、.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点要要点点1 1：第第一一时时间间对对项项目目周周边边环环境境分分析析为为后后期期工工程程策策划划提提供供建建议议?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.16、2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 17、2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点河道项目建议?施工期间绿地利用?绿地景观打造?设立人行过桃?增强销售卖点大量草坪为主辅以少量乔木交房前景观呈现也利于交房打通对面成熟商区施工时方便出入办公生活区加工料场区项目周边道路东侧道路现状：项目东侧为车城西三路，项目临路长度约155米，道路设计为双向四车道，路面为沥青路面，因来往重车较多，路面局部位置沉降和损害。?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边18、边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规19、规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节20、奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点项目21、周边道路项目建议：?车城西三路为临项目的唯一已建市政道路，也是销售展示区和施工大门布置可考虑的唯一市政道路；为尽量减少施工对展示区的影响，施工大门规划设置时考虑与展示区保持一定距离，且尽量远离。?靠西和靠南的未建市政道路路面标高、建设时间与项目现场布置规划和交房息息相关，项目部需积极与政府沟通协调了解建设时间，并采取书面形式督促政府交房前完善相应市政配套。?根据建设时间、路线以及相应图纸对现场布置施工通道进行规划，交房前根据该道路修建与否充分考虑多个应急预案。西、南侧未施工的规划道路：靠西和靠南的市政道路现处于规划状态，仅平面位置初步确定，施工图未设计，标高未确定，施工进场和完工时间建设行政部22、门近期无计划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 323、.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点项目场地围墙围墙现状：现场国土围墙靠车城西三路人行道路沿路缘石设置，为1.8米高的砖墙围墙，该围墙将紫薇项目、金科项目和西侧拟出让地块一起围合，紫薇项目与金科项目、拟出让地块之间现场无分界围墙。项目建议：1、项目接地第一时间必须派驻人员对场地进行守护24、；2、总包单位进场第一时间完善场地四周进行封闭；3、为销售现场造势,项目上积极与营销配合，根据营销对广告围挡的销售策略，对已有围墙的使用和后期围墙的建设标准、规模提前要有把控。项目周边土方拆迁现状：场地内有大量建渣和停车场地坪，该停车场租用权上存在经济纠纷且一直未得到解决。靠沟底河一侧有部分树苗和菜地暂未拆除，存在拆迁遗留问题。?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项25、目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计26、划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点场地内拆迁遗留问题的解决：为避免拆迁问题影响现场的正常的工程推进，场地内拆迁遗留问题，第一时间需处理；项目部计划采用“多方资源，针对性处理”的原则进行处理：1、提前通过多渠道访问、咨询和调查等方式，搞清楚场地内拆迁实际情况；2、根据调查的第一手资料，项目部进行针对性处理；3、正常合法需求，项目应积极与国土部门、街道办和社区取得联系，强势要求政府尽快解决，确保公司作为投资商的合法权益；4、带有目的性强的非法需求，项目部应与当地政府及公安机关部门保持联系，并寻求公司相关资源予以帮助并坚决抵制；并考虑到土方单位的社会资源较强的特点，27、将相关问题处理职责划归土方单位协助处理；?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现28、现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点场地标高：根据现场测量，场地地形为西高东低，场地内大面积平坦并无大的起伏，靠车城西三路侧坡度较大；项目场地内大面标高比周边市政道路高约3.5-5米，靠车城西三路区域高约1.5-3米；项目建议：根据分期开发的营销策略，项目建29、议在保证工期的前提下，可充分考虑降低成本，一二三期土方根据开发节奏分期开挖，并尽可能的考虑内转对于土方的现场平衡，做好现场的挖填时间搭接和调配。项目周边土方附：土方平衡表现场土方平衡，充分考虑成本节约要要点点2 2：现现场场土土方方平平衡衡，充充分分考考虑虑成成本本节节约约?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工30、程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重31、点点难难点点项目周边基础形式根据现场初勘和周辚居民访问，以及预算经验数据，从节约成本角度考虑，初步预判采用预应力管桩进行设计和施工。地下室标高设计控制：根据规划条件和项目方栾设计（车户比的要求），项目须考虑2层地下室，土方开挖量大，估计约60余万方，均需外运。为节约成本，在保证基础要求情况下地下室标高设计尽量提高，如考虑地下室负二层采用无梁楼盖方案进行设计，在保证商铺标高与周辚市政道路相对位置的情况下，中庭标高应尽量提高。地下室基坑护壁选择：项目地处成都东辚，土质大部分为微膨胀土，并为近期回填土方，遇水易膨胀，因护壁为临时性建筑，因此初步决定采用成本最低的网喷护壁。按照分期开发顺序，随土方开挖32、节奏组织施工，并在施工过程中加强护壁施工管理，及时封闭。要要点点3 3：数数据据分分析析，周周边边调调查查，基基础础选选型型、地地下下室室标标高高和和护护壁壁方方案案的的选选择择充充分分考考虑虑成成本本因因素素项目周边通水给水：车城西三路东侧为已建DN600给水管道，靠项目侧为已建给水管道，并已投入使用。项目给水可考虑在靠项目侧为已建给水管道上接驳。雨水：?车城西三路车车道下有2.2m*4m的排水砼沟渠，沿路排向沟底河。?根据距离和标高，综合成本考虑，雨水设计可考虑排向车城西三路已建排水砼沟渠或者直接排向沟底河。?雨水设计时需充分考虑项目分期建设分期交房。污水：项目周辚污水建设均已完善并已投入33、使用，沿车城西三路车和沟底河均有设置，污水设计可经化粪池处理后直接排入，同时充分考虑项目为分期交房，一二期交房时污水能确保使用。?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.34、2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点要要点点4 4：市市政政配配套套须须有有针针对对性性措措施施项目周边通电、气供电：在项目北侧（沟底河对面）有110千伏高压线，能满足现35、场施工需求，计划跨河引至项目。天然气与通讯网络：除车城西三城隔离带有一通讯发射器外，现场未发现其他弱电设施和天然气设施管道。通信站?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 336、.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点规划总用地面积70900.67m2规划总建筑面积397858.36m2住宅建筑面积283602.68 m2总户数3442户地下建筑面37、积113221.00 m2绿地率25%地下机动车位3521个?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定38、定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点要要点点5 5：工工程程策策划划为为销销售售服服务务三期一期二期1-2、9-11、12、15号楼，建筑面积14.8万平方米3、8、13-14号楼，建筑面积约 13万平方米4-7号楼，建筑面积约12.1万39、平方米项目整体分为三期进行推货。根据市政人流方向和现场条件，展示区选址位确定于项目东北角。展示区内售楼部为规划的10号楼，2层商业，可长期利用并实体保留；建筑面积1200平方米：?一层为销售接待大厅；样板房设置在2楼；?平面布局和外立面均借鉴林语售楼部；?展示区景观占地约6000平方米，局部在红线范围内，其余位置为市政代建绿地范围，后期可长期利用；?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计40、2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.41、5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点要要点点6 6：展展示示区区的的选选择择考考虑虑人人流流方方向向和和现现场场条条件件，并并征征求求营营销销、设设计计意意见见报报公公司司领领导导认认可可?展示区售楼部约1200平方米，基础为桅基础，主体栽架结构，外墙石材加涂料饰面，一层设计为销售大厅，二楼为样板房，装饰为简欧风栺；?展示区景观面积约6000平方米，靠车城西三路为硬质铺装和停车场，靠沟底河一侧设计为亲子活动区和浪漫青年主题花园；?首开区选择为9、11号楼，9号楼地上34层，地下2层，1个单元，2梯6户，11号楼地上27层，地下2层，1个单元，42、3梯8户。两栋均为管桅基础，主体剪力墙结构；工程概况?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 343、.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?工程进度根据营销要求和公司计划，展示区的售楼部、样板房和景观施工11月12日施工完成，11月15日开始展示。首开区9、11号楼11月31日完成结构正负零施工，确保预售证的办理，满足12月份销售需要。?质量要求44、展示区为潜在客户提供体验和展示平台，装饰和景观细节把控需到位。首开区主体结构满足设计和验收要求，确保结构安全。?公司制度和法规要求单位的选择必须满足集团和公司的相关规定，首开区验收程序满足法规和建设行政主管部门具体要求。管理目标展示区（含首开区）工期紧，施工单位的及时确定是进度管理的保障：?因展示区地勘和土建工程造价不高，在合作供方里选取优秀单位，以公司呈批件的方式上报公司确定；?内外装饰和景观总平通过招标确定；?门窗、涂料、空调、消防和市政等零星工程按照公司关于样板间施工单位确定的相关流程，通过工作联系单的方式及时确定；?首开区土方、管桩和护壁的单位采用招标的方式确定，尽量采用总价包干的方式45、招标，对后期规划可能调整的工程量进行单价确定、暂定总价的方式进行计价。?首开区总包单位严栺按照公司规定进行模拟清单方式进行招标；施工单位确定?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概46、况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?展示区工期紧，场地小，涉及施工单位多。?现场总平布置提前分阶段规划，确保落实。?展示区土方单位暂未招标确定且土方量小，由47、售楼部土建单位进行施工；?展示区是前期唯一进场通道，是项目前期的地勘、土方和地基处理设备和材料进场预留通道；?垂直运输采用吊车方栾，混凝土浇筑采用车泵方栾，临电采用柴油发电机方栾；?土建结构完成料场大面拆除为内外装单位预留；?首开区土方开挖路线部分调整，同时在规划施工大门土方开挖；?售楼部土建主体结构完成内外装单位即穿插进场；?门窗供货周期长，下料尺寸与土建单位提前约定，到场及时安装；?外墙涂料有生产周期，涂料施工单位及时认样并下单；?主楼施工通道（土方外运）改为后期总平规划大门；?景观进场第一时间放线、核定标高，土方单位完成展示区的土方平衡；?展示区展示围挡同时进行施工；要要点点7 7：展展48、示示区区现现场场总总平平布布置置提提前前分分阶阶段段规规划划?展展示示区区现现场场总总平平规规划划?根据公司确认的项目计划，项目部梳理确定现场工程计划；计划细分主体、装饰和景观总平三个阶段，各工序穿插进行，安排紧凑，保证质量的情况下无缝连接。?主体、装饰和景观总平阶段和区域现场均采取小总包管理方式，统一对项目和其他分包单位进行进度控制、现场布置和协调组织，主体阶段土建单位进行总包管理，装饰阶段由装饰单位进行总包管理，景观总平阶段由装饰单位进行总包管理。?项目部每日召集施工单位进行碰头协调会议，当天协调解决现场和技术问题，保证日事日毕，问题不过夜。?展示区进度快，建设证件跟不上，联合执法不断，现49、场要求围挡完善并封闭施工。?首开区施工提前做好雨季预栾，下基坑通道为施工生命线，保证其通行畅通，并随时维护。管桅施工、检测和基础施工的计划保证无缝连接，材料、机械设备和作业人员提前计划并到位，保证不延误一天工期。进度管理?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选50、选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点工工作作内内容容计计划划完完成成时时间间地51、勘2014-8-25管桩基础2014-9-6主体结构施工2014-9-23外装施工2014-11-3 内装施工2014-11-12门窗施工2014-11-5涂料施工2014-11-3 外架拆除2014-11-5 景观铺装施工2014-11-5 景观软景施工2014-11-13 售楼部软装施工2014-11-14展示区开放2014-11-15 首开区土方开挖2014-9-30首开区管桩施工2014-10-25首开区管桩检测2014-11-2首开区结构正负零施工2014-11-25开盘2014-12-6为了保证项目开发建设的顺利进行，按照公司扁平化矩阵式管理，公司成立了项目部，现场配备项目经理和现52、场工程师。技术部、开发部、预算部、营销部配备对应负责该项目的建设开发，项目经理负责对接工作，进行项目管理。项目组织架构项目经理土建工程师安装工程师园林工程师总平景观施工时进入公司各相关部门?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含53、首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?临设布置：一期交房前临设布置临设布置：一期交房前临设布置1 项目概况及周54、边环境分析1.1 项目概况1.2 项目周边环境分析2 项目开发思路2.1 项目规划设计2.2 项目营销推货计划2.3 项目工程建设节奏2.4 展示区的选择3 展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3 施工单位确定3.4 现场总平规划3.5 进度管理3.6 进度计划1 项目概况及周边环境分析1.1 项目概况1.2 项目周边环境分析2 项目开发思路2.1 项目规划设计2.2 项目营销推货计划2.3 项目工程建设节奏2.4 展示区的选择3 展示区（含首开区）规划3.1工程概况3.2工程管理目标3.3 施工单位确定3.4 现场总平规划3.5 进度管理3.6 进度计划4 施工管理整体55、规划4 施工管理整体规划4.1 项目组织架构4.2 质量和安全管理目标4.1 项目组织架构4.2 质量和安全管理目标4.3 总平布置4.3 总平布置4.3 进度规划4.5 招采计划4.6 验收规划4.7 重点难点4.3 进度规划4.5 招采计划4.6 验收规划4.7 重点难点?根据项目方栾设计，项目靠南侧地下室开挖后已靠近项目红线，项目红线内施工通道位置；经与龙泉建设部门沟通，南侧市政道路建设近期无施工计划，施工通道可考虑临时占用市政道路位置，待地下室结构完成后，及时完成防水、防水保护层施工，并进行土方回填，保证回填质量，在回填区域做施工通道。?施工大门考虑设置在靠金科项目侧，远离项目规划售楼56、部和展示区，尽量减少对项目展示的影响，为销售提供好的环境。?为提高项目的展示效果和广告宣传，临车城西三路和沟底河为市民可视范围并为宣传重点，建议采用4米高广告宣传围挡；土建总包在该两侧不需重复打围，节约措施费?办公生活区设置在靠沟底河的待建绿地内，避开展示景观区域和一期交房区域，确保一期交房无需拆除，后期建设可继续使用，避免重复搭设的临设成本。?案例1：案例1：ZW项目一、二期工程总体策划方案一：考虑市政规划道路未施工，施工大门设置在项目南侧市政道路上，一、二期交界位置采用4米高的广告围挡，重复利用用一期沿车城西三路已建广告围挡，仅考虑拆安费用。一期交房后的临设布置根据现场市政规划道路的施工情57、况进行局部调整，并计划两个针对性方栾。方案二：考虑市政规划道路已施工，施工大门设置在项目西侧市政道路上，远离一期交房区域。一、二期交界位置采用4米高的广告围挡，重复利用用一期沿车城西三路已建广告围挡，仅考虑拆安费用。1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规58、划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?临临设设布布置置：一一期期交交房房后后?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点一期地59、下室施工阶段一期装饰（二期地下室）施工阶段加工区、料场布置1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 360、.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点存在的问题：?项目不具备做2个施工通道的可能性，唯一的施工通道会增加施工管理和规划难度。?生活办公区、土方开挖和主体施工材料运输都需从此道通过，即为现场的生命通道。?生活办公区通道必须时刻保证通畅，土方开61、挖、基础处理和主体施工交叉作业，每天都可能有大型机具、设备和材料进出场，且分属各个不同单位，施工通道的规划、布置和协调工作必须要有前瞻性，否则现场将无法正常运转。土方开挖及通道布置规划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况62、况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点首开区土方开挖阶段：?为保证11月份的售楼部展示和12月份的销售顺利进行，售楼63、部位置和首开区9、11号楼的土方开挖必须第一时间完成。?展示区位置临车城西三路有一临时大门可用并已初步硬化，可考虑作为首开区前期土方的出口。?同时开始施工大门及通道的土方开挖。布置规划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况64、况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?将土方开挖通道调整至计划的施工大门作为出口。?土方单位的施工开挖方向由东向西65、即向二期方向开展，下基坑通道也是从二期到一期。?二期高于市政规划道路标高的土方挖运出现场。?与金科同时向政府申请暂时使用该区域作为施工通道。布置规划一期土方开挖阶段：1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工66、工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点二期土方开挖阶段：?二期土方的开挖避免土方开挖对9号楼施工和办公生活区通道的影响。?在三期环形通67、道位置的土方开挖完成，形成通道，开挖方向由西向东，并在三期位置预留下基坑马道。?二期土方对一期地下室侧壁土方回填，节约成本。布置规划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 68、3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点三期土方开挖阶段?三期土方的开挖时间和数量根据开发节奏具体规划，考虑为一期总平土方回填和二期地下室侧壁土方回填。?三期土方预留马道69、考虑在5、6号楼之间。?出土路口考虑市政规划道路的施工时间。布置规划1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规70、划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点布置规划?整个现场可设通道有限，现场无法形成环形通道，正式进出通道仅一个。?项目部与当地城管私下沟通，在靠金科外一侧提前规划一条紧急通道，以作备用。该通道沿金科项目围墙通至经开区南二路，为待征地71、，长约100米，对道路基层进行简单平整。临时施工通道的预备：1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 72、3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?项目塔吊考虑使用400T/M(L=50)塔吊。?项目施工电梯使用人货两用电梯，平面布置均设置在楼栋外侧，装饰阶段的材料通道设置在楼栋外侧，施工电梯不得设置在地下室设备用房位置。?主体外架采用悬挑外架方73、案，并从3层开始起挑，为后期总平施工预留位置。施工机械布置1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 374、.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划?考虑从沟底河对面已建的110KVA市政高压线引入，在代建绿地内设置800KVA一级配电柜，一级配电柜辚设置施工柴油发电机，与一级配电柜联动。一级配电柜可根据后期二、三期的施工需求进行增容。?二级配电柜考75、虑设置在基坑周辚，待地下室结构完成后部分二级配电柜设置在中庭。临电规划临水从车城西三路市政接驳点接入项目生活办公区，现场消防水管沿基坑和施工道路设置，并在外围接入各楼栋，施工用水管道与消防管道并用。临水规划?项目生产和生活污水排放统一规划。?办公生活区的生活污水排放通过自建一个临时化粪池，经过处理后排放至北侧沟底河辚已建的污水官网。?楼层生产污水通过引流槽、自制排污管和沉淀池排放至基坑周边。?现场规划垃圾收集点，有偿的请环保单位按照有关规定进行处理。排污规划1、节约成本，土方开挖严控节奏2、护壁施工加强应急预案管理3、标段划分兼顾交房计划4、弱膨胀土雨季施工预案5、加建施工提前规划6、外墙涂料76、风险管控，确保外墙涂料质感和寿命7、加强防水移交验收管理，防室内渗漏8、实测实量制度为抓手，严控空间尺寸偏差9、加强过程控制，防抹灰空鼓开裂10、重点控制外架施工，确保施工安全?工工程程重重点点难难点点1 1 项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2 项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规规划划3 3.177、 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 重重点点难难点点?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1、节约成本，土方开挖严控节奏根据初步设计方栾，基础持力层以78、上部位均为微膨胀土和杂填土，约60万方，都需外运，方量大，造价高，土方的成本控制需充分考虑。?为满足工程建设需要，控制投资成本，减少资金近期投入，根据项目开发进度，对项目土方开挖进行统一招标，但分三阶段进行开挖。?土方开挖方栾考虑土方平衡，尽量减少土方外运，多进行土方内转，降低成本。?因现场土方均为弱膨胀性土方，根据基础施工工期倒推土方开挖完成时间，土方开挖尽量避开雨季，综合考虑具体开挖工期。?现场涉及土方施工的单位较多，如土方单位、基础施工单位和总包单位，土方均无法现场利用，需要外运。为保证现场工作顺利开展，避免交叉扯皮现行，项目部需加强工序交接制度的管理和落实，将现场责任区分清楚，落实到具79、体单位。2、护壁施工加强应急预案管理项目土质大部分为微膨胀土并为近期回填土方，遇水易膨胀，因护壁为临时性建筑，综合考虑方栾采用成本最低的网喷护壁。?因护壁质保期有限期短（一年），护壁施工进度要严格控制，满足地下室施工进度要求即可，根据项目施工进度和土方开挖进度，分三期进行施工。?护壁施工质量需严栺控制，监理需全程旁站，项目部加强巡查。土方开挖完成后及时移交并封闭，护壁严栺按照方栾施工。?护壁施工前需建立应急预案，加强护壁的沉降观测。?加快地下室侧墙结构施工，及时完成地下室侧壁防水及保护层施工，及时完成侧壁土方回填，确保基坑坡顶周辚环行施工道路的安全。3、标段划分兼顾交房计划根据公司以销定产的销80、售模式，项目确定分标段（即分期）进行施工，分标段进行交房，标段间的划分需兼顾交房计划，充分考虑交房因素，保证后一标段施工进度不影响前一标段的顺利交房。?按照一二三标段（即分期）建设节奏，一标段交房时二标段按计划处于建筑装饰阶段，地下室和总平施工施工刚开始启动。一标段确定的总平施工范围就需满足规划、消防和市政验收要求，如地下室防火分区相对独立，总平消防通道需环形闭合，车道和人行道出口位置满足一期交房基本要求。?标段总平区域划分保证一期交房基本功能的实现，如柴油发电机、强弱电用房、消防控制室、消防水池、水泵房设计尽量靠首开区位置，标段划分尽量考虑在一标段施工范围。?总平排水设计考虑一期先交房的因素81、，一期雨污设计尽量考虑排向车城西三路和沟底河，保证一期交房时排水通畅。?标段总平区域划分考虑避开一期交房展示区域，降低对交房的影响，该区域尽量避免设置料场、通道、生活办公区、临时配电房。4、弱膨胀土雨季施工预案项目施工场地和基础施工基层均为弱膨胀土，具有显著的吸水膨胀、失水收缩变形特性，合理规划施工时间，避开施工雨季和提前预栾是确保进度计划完成的关键。?土方分期开挖，土方施工时间尽量避开雨季（6-9月）。督促土方单位及时确定倒场并维护好现场出场和倒场入场的通道，现场区域积水及时清理，确保道路通畅，减少雨季对施工的影响。?管桅、检测和地下室基础施工通道提前规划。?侧壁土方回填，考虑雨季前回填，借82、助雨季进行夯实，提高回填质量。?总平市政和景观施工进度安排紧凑，提前穿插进行，确保雨季前大面积完成。5、加建施工提前规划项目因为销售需要、成本控制和面积计算取巧等方面考虑，政府报建图与现场实施版有局部差异，即现场验收前按照政府报建图施工，验收后按照实施版进行加减改造，最后移交业主。涉及加建施工主要有：为在项目销售中具备优势，尽可能的节约单方面积的土地成本，公司考虑了部分飘窗赠送、商铺靠地下室区域赠送；在原规划上主出入口增加门楼（不计容）、部分业主有私家花园和屋面赠送（占用公共区域和公共绿地）等等。工程总体思路是在规划、质监验收后进行加建处理，前期施工充分考虑后期加建的方便。项目交房时间确定，项83、目总工期不变的情况下，验收前施工进度需安排紧凑，为后期加建预留足够的时间，项目部综合考虑预留4个月。在满足验收需要和尽可能节约加建成本的情况下，项目部提前确定各项加建施工时间、具体节点方案，并在施工进度管理中充分考虑，如材料准备、垂直运输、成品保护和建渣清运等事项；根据方栾报公司各部门认可，提前预计考虑。飘窗加建：现场按照报建图进行飘窗施工，规划质监验收后将飘窗进行拆除，改造后移交各业主。可变空间处理：可变空间隔墙按报建图进行施工，按图移交业主，隔墙和外窗由业主自行改造，可变空间隔墙并考虑用空心砖或者轻质隔墙进行施工，节约成本，降低改造难度。商铺赠送空间加建：商铺靠地下室隔墙按报建图（采用轻质84、隔墙）施工，验收后向地下室方向平移采用砖墙抹灰施工。改造前改造后6、外墙涂料风险管控，确保外墙涂料质感和寿命?外墙涂料风险外墙涂料质感差和寿命短质量问题，是项目重点把控的风险点。?外墙涂料严把设计关狠抓细部设计，女儿墙、阳台栏板压顶坡向、窗台板下沿做滴水线或滴水槽、大面积外墙面设置分隔缝。?选择有经验和实力的施工单位邀请有经验和实力的施工单位进行投标，定标时充分审核其技术标，施工方栾、技术安全保障制度和项目管理团队经验和能力。?涂料施工单位的进场交底涂料施工单位进场必须交底，项目部、监理单位、总包单位以及配合的其他分包单位必须参加，明确提供工作面的标准，明确施工工序交叉方栾，明确施工如何配合和85、成品保护措施。7、加强防水移交验收管理，防室内渗漏?严栺执行工序移交和闭水实验?加强执行监理旁站制度和验收制度?防水重点监控部位?屋面防水?地下室防水工程?厨卫间防水?外墙防水?案案例例1 1：ZW项目一、二期工程总体策划1 1项项目目概概况况及及周周边边环环境境分分析析1 1.1 1 项项目目概概况况1 1.2 2 项项目目周周边边环环境境分分析析2 2项项目目开开发发思思路路2 2.1 1 项项目目规规划划设设计计2 2.2 2 项项目目营营销销推推货货计计划划2 2.3 3 项项目目工工程程建建设设节节奏奏2 2.4 4 展展示示区区的的选选择择3 3 展展示示区区（含含首首开开区区）规86、规划划3 3.1 1工工程程概概况况3 3.2 2工工程程管管理理目目标标3 3.3 3 施施工工单单位位的的确确定定3 3.4 4 现现场场总总平平规规划划3 3.5 5 进进度度管管理理3 3.6 6 进进度度计计划划4 4 施施工工管管理理整整体体规规划划4 4.1 1 项项目目组组织织架架构构4 4.2 2 质质量量和和安安全全文文明明管管理理目目标标4 4.3 3 总总平平布布置置4 4.3 3 工工程程进进度度规规划划4 4.5 5 招招采采计计划划4 4.6 6 验验收收规规划划4 4.7 7 工工程程管管理理重重难难点点1问题2方法论31个栾例4重难点分析对宗地的交通状况必须有87、详细的了解；以项目开工时交通及运输的需求判断道路的状况。对于暂不具备通行条件的道路能采取措施【沟通、实施等】确保开通时间，满足施工与交楼需求；北北京京项项目目周周边边交交通通状状况况方方案案分分析析：本本项项目目周周边边代代征征绿绿地地及及代代征征道道路路仍仍处处于于一一级级开开发发商商管管理理范范围围，项项目目部部充充分分意意识识到到既既要要与与一一级级开开发发商商沟沟通通，保保证证整整体体施施工工的的正正常常开开展展，又又要要积积极极协协调调政政府府部部门门尽尽快快开开始始道道路路及及绿绿地地的的施施工工，保保证证小小区区在在2 20 01 16 6年年交交楼楼时时具具备备相相应应的的大大88、市市政政条条件件。?重点1：对项目周边交通情况调研，并深入结合施工及交付要求进行分析，制定工作重点。应对措施1、通下水：规划沿规划三路1200-1500mm雨水管道，规划二路西段1500mm雨水管道。沿规划三路400mm污水管道，规划二路西段400mm污水管道。规划在本项目南区地块南侧代征绿地内建设一座地下污水处理站，将污水处理辛标后排入至南沙河，预计2016年6月完工；2、通上水：DN400给水管线，规划二路西段敷设DN200供水管线，预计2016年4月管线安装完工；3、通中水：规划沿规划三路新建一条DN200中水管道，规划二路西段新建一条DN150中水管道，预计2016年4月管线安装完工；89、4、通热力：自建锅炉房，预计2016年4月完工；5、通燃气：预计2016年4月完工；6、通电信：预计2016年4月完工；7、通有线电视：预计2016年4月完工；8、通电力：预计2016年6月完工；罗兰香谷项目分为两期，一期大市政工程也由我司代建故提前为二期完成了燃气和自来水的甩口，节约了开口费用。开闭站也由我司建设，同样为二期预留了路由和容量，节约了建设时间和费用。弱电管线由北京电信投资建设，双方加强了合作，免费甩口至二期红线辚，为二期和售楼处入网通话提供了双重便利条件。现现状状大大市市政政接接口口?重点1：对项目周边交通情况调研，并深入结合施工及交付要求进行分析，制定工作重点。地地块块周周边90、边大大市市政政条条件件售售楼楼处处总体施工顺序配合销售形象?重点2：地形地质及土石方施工分析项目位于合肥市蜀山区枫林路以南，习友路以北，合宁高速以西，总建设用地面积271815平方米，容积率1.1，总建筑面积约440761平方米。由97栋别墅，44栋花园洋房以及一所商业、一栋会所、一座幼儿园、一座中学组成。详细阐述对项目成本、开发进度及质量影响面较大的原始标高（地形图、剖面图）、地貌状况及地质条件，为项目开工提供场地土方平衡规划、原始地貌改造及利用、基础选型等决策依据。?方案分析：合肥项目根据总图设计和地勘情况，统筹好土方挖运方案，并细化整个土方施工的作业时间；土方挖运和堆放的数据推导有理有据91、，施工指导性强，前瞻性好。1.原土标高地形图5.土方平衡计划表2.原土标高剖面图3.土方支护及挡土墙示意图4.土方挖、填图合合肥肥项项目目地地形形分分析析及及土土方方平平衡衡?重点2：地形地质及土石方施工分析?售楼区与样板房的场地布置、总包单位分区及生活区初步规划清晰，充分考虑项目分四期开发的特点而布置总平面；?充分计算高峰期劳动力数量，并推算生活区与办公区面积，以此布置临设的范围,并充分考虑了对因整体工期推进及空间的变化而调整的临时布置（如右图2所示）。延伸问题：展示区注：目前一期、二期办公及生活区主要位于四期施工范围内，考虑到四期启动时一、二期工程已大部分完成，现场工人数量较主体结构阶段减92、少很多，后期考虑将办公区及生活区搬移至河道周辚，保障四期的如期动工。1.平面布置总体安排大门、加工场以及二、三期开工是施工道路的错峰布置2.根据高峰期劳动力数量推导临时设施规模3.塔吊布置、分期开发安排、临设以及展示区布置4.临时展示区与生活区布置及隔断方案分析：根据公园和香雪山项目的开发时间与空间距离（约8km），调剂两个的土方挖、填量，最大程度节省成本。表1 公园土石方开挖方量表表2 公园及香雪项目回填明细表地块2地块3东组团地块6青青岛岛项项目目土土方方平平衡衡策策划划地块3西组团存土区域?重点2：地形地质及土石方施工分析?重点3：市政管线配套及接驳基本信息调研：项目周辚市政配套管线的状93、况调研应具体：施工时，项目周辚管线必须具有给水、雨污水、电力、通讯管线等，正式交付时应需再具有永电、永水、燃气、热力等管线；所有管线必须探明位置、容量、允许接驳时间、进入现场的走向及保护措施等1.项目周边雨污水系统现状及迁改要求2.项目北侧道路人行边道燃气管线接入3.项目供水管道接入位置（双路供水）4.热力管线接入状况分析石石家家庄庄项项目目对对市市政政管管线线的的分分析析及及电电力力线线路路迁迁改改方案分析：石家庄项目策划案除含以上基本信息外，对雨污水、燃气管线、供水、热力、电力等管线详细描述了位置、管线容量与管径、接驳时间以及改造要求，为项目按时开工提供必备的条件。并针对满足项目后期交付使94、用提出设计要求。?重点3：市政管线配套及接驳方方案案分分析析：石石家家庄庄项项目目电电力力管管线线改改造造策策划划充充分分：别别墅墅一一、二二期期及及会会所所正正式式电电已已沿沿东东区区原原规规划划位位置置施施工工完完成成，道道路路沥沥青青已已铺铺设设完完成成，在在不不破破坏坏原原场场区区正正式式路路的的前前提提下下对对电电力力设设施施进进行行改改造造，为为后后期期项项目目施施工工及及交交楼楼创创造造有有利利的的条条件件。红红线线为为一一期期二二期期别别墅墅区区正正式式供供电电路路由由，为为地地下下管管线线，因因其其南南北北向向贯贯穿穿整整个个住住宅宅地地块块，根根据据最最新新规规划划方方案案95、需需调调整整该该线线路路位位置置。黄黄线线为为横横穿穿项项目目整整个个地地块块的的高高铁铁专专用用高高压压供供电电线线路路，埋埋深深约约2 2m m，对对住住宅宅区区及及别别墅墅区区规规划划影影响响很很大大，规规划划时时考考虑虑合合理理安安全全距距离离，尽尽量量保保护护或或避避让让。蓝蓝线线为为高高压压架架空空线线路路需需迁迁移移至至北北侧侧御御园园路路便便道道石石家家庄庄项项目目对对市市政政管管线线的的分分析析及及电电力力线线路路迁迁改改?重点3：市政管线配套及接驳?重点3：市政管线配套及接驳施工临时道路施工出入口施工出入口施工临时道路1.项目地块分布及规模2.项目分期开发计划3.项目标段划96、分及施工道路?根据项目分期开发计划，合理划分标段，将高层区域与别墅区组合分标，大幅度降低工程成本，同时也兼顾后期高层售楼处提前开工，以辛到提前进场施工，提早蓄客销售；?展示区与施工区域分隔合理，施工道路与售楼通道区分清晰，样板展示区紧邻售楼处，叠拼、联排、类独栋户型实体样板间俱全。?售楼处、别墅样板区的专项进度计划考虑到水渠改造、电力、给水及通讯设施，可执行性强?将“展示区销售形象抢工”作为项目实施的重点，综合考虑源泉渠改造、商街展示区、高层住宅售楼处、别墅样板区等四个工程同时开工，提出“利用原有施工道路、采用悬挑脚手架设施室内室外同步施工、工程部提前优化工艺以及尽早做好地基处理准备”等切实可97、行的应对措施。方栾描述：售楼处利用原有别墅售楼处，南侧为人工湖，景观效果及展示效果最佳。样板展示区设置在核心别墅区，紧邻售楼处，包含叠拼、联排、类独栋户型实体样板间3.场地分隔规划施工临时道路施工出入口施工出入口施工临时道路1.项目标段划分及施工道路2.样板展示区平面布置4.售楼处、别墅样板区节点计划?项目高差较大（自西向东高差辛20m），且地下水与地表水丰富，有针对性地谋划汛期施工、地下水渗漏、土方平衡以及地基处理等技术措施【详见右图1】；?综合考虑项目建设与既有水体保护，实施原有水渠及市政园林改造，使得市政管道与规划园区景观协调【详见下图24】。4.展示区园林景观优化2.现有河涌（源泉渠）98、现状3.优化改造为暗渠的平面图1.场区原始土方标高图方案描述：原有建筑区域地面标高低于设计室外地坪，在土方开挖过程中应细化土方平衡方栾，降低施工成本本项目北地块基本平整，坡度自西向东约在1.5%，整体等高线东西方向，横向距离较大。南侧地块中间有自然水系，整体高度从南北向中间走低，东侧坡度较大，在3-4.5%，北侧为翠屏山。南侧地块内存在部分后堆得杂填土。为此需要在施工前对该项目进行方栺网测绘，结合设计，细化土方施工。严栺封闭整个区块，约束外来运输车辆，避免随意倾倒建筑垃圾。3施工围挡布置图展示区南侧、西区沿文昌路采用4m高钢架广告围挡，其他部位使用建管局要求的标准化施工围挡。1.施工围挡布置及99、标段划分西区东区2.关于售楼处展示区布置方案分析：方案分析：青岛项目售楼处位于青岛项目售楼处位于十梅庵路与文昌路交叉口，十梅庵路与文昌路交叉口，视野开阔，视野开阔，位置醒目，便于产品展示。停车场沿十梅庵设置，非主干道，不影响交通。展示区位置醒目，便于产品展示。停车场沿十梅庵设置，非主干道，不影响交通。展示区规模较小；规模较小；洋房和小高层分列售楼处东侧和北侧，便于展示路线布置和组织。同时也可充分利用土地；洋房和小高层分列售楼处东侧和北侧，便于展示路线布置和组织。同时也可充分利用土地；施工围挡与营销围挡、出入口均错开设置。施工围挡与营销围挡、出入口均错开设置。青岛项目售楼处展示区场地布置青岛项目100、售楼处展示区场地布置售楼区及样板房应选择在主干道、道路交叉口等视野良好的位置，售楼区的人流与车流分开规划，样板房产品线展示尽可能丰富且成本较低。十梅庵路?重点4：售楼处与展示区的专项场地布置1前期工程2土石方工程土地移交2014/12/1招标3基坑支护工程土方开挖2014/12/1招标4监理单位土方单位进场2014/12/1招标5总包单位土方单位进场2014/12/1招标6承载力检测单位基坑开挖完成2015/1/20招标7防水单位主楼垫层施工2015/1/20招标8管材主楼结构施工2015/1/30招标9售楼部、商业街10室内装修售楼部主体结构封顶2015/2/4招标11外立面装修售楼部主体结101、构封顶2015/2/4招标12中央空调装修进场2015/3/10招标13园林绿化场外回填完成2015/3/10招标14夜景亮化外立面施工开始2015/3/10招标15软装工程内装修完成2015/4/1招标16雨污水单位场外回填完成2015/3/10招标17入户门样板间施工2015/3/20招标18景观示范区、样板间19顶板排蓄水板地库顶板防水施工2015/5/1定价20雨污水地库回填土完成2015/5/10招标21入口门楼外立面装修砌体施工完成2015/6/10招标22门窗（大堂及看楼通道）粉刷开始2015/6/10招标23大堂、看楼通道装修砌体粉刷完成2015/6/10招标24主体结构施工2102、5等电位定价主楼施工开始2015/4/10定价26电梯砌体施工开始2015/6/10招标编号专项工程最晚进场节点最晚进场时间招标/定价保利建业香槟国际项目招标/定价计划表72?重点5：招标采购：参建单位与设备材料招标及进场时间规划?招标采购计划详细，对各供应商、主要材料设备的进场时间与节点、选择方式都做出详细策划；同时对售楼区、展示区等专项细化招标节点，确保工程进度不耽误。洛阳项目招标/定价计划表相关单位进场节点与时间明确售楼区、商业街、景观区、样板间以及其他区域均有规划主要设备材料进场时间均有规划?方方案案分分析析：洛洛阳阳项项目目招招标标/定定价价计计划划详详细细，对对监监理理、总总包包、103、桩桩基基检检测测单单位位、防防水水分分包包单单位位的的进进场场时时间间都都予予以以明明确确；对对中中央央空空调调、电电梯梯、直直饮饮水水、灯灯具具等等主主要要设设备备材材料料也也予予以以明明确确进进场场时时间间及及节节点点；同同时时对对售售楼楼部部、商商业业街街、景景观观区区与与样样板板间间采采购购做做了了专专项项规规划划，使使得得项项目目上上协协调调一一目目了了然然。提效措施：提资前置提效措施：提资前置解决：专业单位确定较慢、专业图纸深化、确认耗时长空调、幕墙、钢结构、游泳池、水景、灯光、室外围护看楼通道等专业分包及深化设计进行提前提资。措施内容措施内容1.成本：在项目开工前确定单位（或工规104、证取得后10d内）2.设计：在示范区土建开工前须向设计部门提交深化设计方案且深化方案在0.00前须审核完成。?重点6：土地移交?在实际土地移交过程中，出现较为复杂的现场情况，与双方协议首期启动区的交地时间差距较大，对问题有针对性制订解决措施。广广东东公公司司鱼鱼珠珠项项目目土土地地移移交交策策划划目目前前情情况况：北北地地块块木木材材市市场场存存在在商商铺铺总总计计1 12 20 00 0间间，其其中中部部分分商商铺铺的的租租赁赁合合同同并并未未到到期期，最最晚晚的的合合同同签签到到2 20 01 15 5年年1 10 0月月底底。木木材材市市场场的的南南面面靠靠近近珠珠江江的的新新林林码码头105、头有有限限公公司司仍仍处处于于运运营营状状态态；另另外外，南南面面岛岛尖尖地地块块的的物物流流基基地地为为广广州州钢钢筋筋货货物物的的中中转转集集散散地地场场，堆堆放放有有大大量量钢钢材材。解解决决措措施施：1 1）通通过过与与交交地地方方广广物物集集团团多多次次协协商商沟沟通通，争争取取到到广广物物方方面面的的配配合合，动动员员木木材材市市场场租租户户提提前前结结束束合合同同，搬搬迁迁经经营营。项项目目部部人人员员每每日日跟跟进进木木材材市市场场退退租租情情况况，并并且且克克服服了了连连日日暴暴雨雨、运运力力不不足足等等不不利利因因素素，协协调调租租户户将将货货物物搬搬离离清清场场。2 2）106、制制定定拆拆迁迁方方案案，采采取取以以“拆拆逼逼迁迁”的的方方式式，不不断断“蚕蚕食食”促促成成商商铺铺的的拆拆迁迁按按期期完完成成。首首先先，项项目目部部提提前前预预见见了了收收地地困困难难，选选择择了了有有当当地地背背景景实实力力的的拆拆迁迁队队伍伍，提提前前做做好好了了拆拆迁迁方方案案，采采取取了了先先围围蔽蔽，再再实实行行场场地地内内交交通通管管制制，只只准准出出不不准准进进的的方方案案，制制造造扩扩大大三三旧旧改改造造的的紧紧张张氛氛围围，大大面面积积张张贴贴三三旧旧改改造造横横幅幅，接接受受一一间间商商铺铺立立即即拆拆除除一一间间的的方方式式，接接管管水水电电，甚甚至至采采取取停停107、水水停停电电手手段段，逼逼迫迫广广大大铺铺主主办办理理商商铺铺。地块周边的大市政道路由我司负责施工，待验收后无偿移交政府，大市政道路的施工涉及的手续非常复杂，而且牵涉到地下室各种管线的报建以及迁改，有针对性制订解决措施。广广东东公公司司鱼鱼珠珠项项目目大大市市政政道道路路建建设设存存在在问问题题：大大市市政政道道路路的的施施工工涉涉及及工工程程类类型型多多，例例如如：给给水水管管、排排水水管管、电电缆缆、煤煤气气、消消防防、路路灯灯照照明明、信信号号指指示示、园园林林、电电信信等等，涉涉及及部部门门特特别别多多；整整个个报报建建与与验验收收移移交交困困难难大大，如如何何保保证证大大市市政政道道108、路路的的顺顺利利进进展展，是是保保证证该该项项目目能能否否顺顺利利销销售售以以及及验验收收交交楼楼的的关关键键。解决措施：1 1）指指定定专专人人跟跟进进大大市市政政报报建建与与施施工工工工作作，务务必必先先将将首首开开区区北北、南南地地块块的的周周边边的的大大市市政政道道路路以以及及地地下下管管线线的的规规划划设设计计要要点点批批复复取取得得，并并在在售售楼楼部部完完成成前前完完成成道道路路1 1的的施施工工，确确保保有有良良好好的的销销售售道道路路使使用用。2 2）配配合合项项目目需需要要制制订订大大市市政政道道路路实实施施顺顺序序及及计计划划。根根据据项项目目开开展展需需要要，避避免免后109、后期期重重复复开开挖挖，要要求求先先完完成成道道路路1 1的的设设计计，并并且且在在售售楼楼部部开开放放前前完完成成该该道道路路以以及及地地下下管管线线的的施施工工，确确保保有有良良好好销销售售通通道道确确保保销销售售；道道路路2 2、3 3先先保保留留原原鱼鱼珠珠木木材材现现状状混混凝凝土土路路作作为为施施工工通通道道，待待工工程程大大面面完完工工后后，再再施施工工道道路路2 2，最最后后施施工工道道路路3 3，并并确确保保在在交交楼楼前前半半年年完完成成地地块块所所有有道道路路的的施施工工以以及及相相应应地地下下管管线线的的验验收收，保保证证项项目目能能正正常常通通水水、通通电电、通通气气110、，确确保保项项目目的的交交楼楼。?重点7：大市政道路建设方方案案分分析析：中中央央公公园园项项目目提提前前梳梳理理室室外外配配套套与与园园林林工工程程的的建建设设边边际际条条件件和和协协调调难难度度，区区分分对对待待各各管管线线建建设设流流程程，严严控控消消防防、排排水水、弱弱电电等等公公司司掌掌控控力力度度较较强强的的单单位位，备备足足自自来来水水、电电力力、热热力力等等协协调调难难度度较较大大的的单单位位施施工工提提前前量量，确确保保竣竣工工工工期期。提前跟进各管线报建梳理各管线位置及标高，与园林合图区分对待各管线的管理单位，空间和时间留足备用量施工机械设备安装位置考虑?重点8：验收交付类?重点9：进度节点管理措施?进度节点控制计划与流水施工组织的策划可操行性强；?借助设计阶段标准化设计，提高报建效率；?以标准化的施工工期，提高进度管理力度【下图23】重点突出展示区进度策划2.洋房（8层）施工标准工期3.别墅施工标准工期1.项目进度节点计划?重点10：质量管理类?样板设置策划具体，对于样板设置密度、设置地点、实施时间、验收的要点与参与部门均有策划、安排；1.样板实体参考图2.样板种类、验收要点表项目工程管理策划实践与案例分析