1、谨呈：谨呈： 新金山 项目定位整改斱案 中广信地产商业项目组 2011年6月 2 报告思路 市场篇 项目基本条件分析 项目生存环境分析 项目SWOT分析 定位篇 公寓项目定位 区域公寓市场分析 公寓、酒店个案分析 客群分析 公寓价格定位 写字楼项目定位 区域写字楼市场分析 市场需求及客群分析 写字楼产品策略 写字楼价格定位 商业项目定位 区域商业市场分析 市场需求及客群分析 商业案例分析 商业形象定位 商业价格定位 写字楼案例分析 3 市市 场场 篇篇 4 一、项目基本条件分析一、项目基本条件分析 5 项目区位情况东二环边项目区位情况东二环边,稀贵属地稀贵属地 本案本案 项目位于东二环与朝 外2、大街 交汇处东南方 向 西侧紧邻司法部 西侧距东二环约245米 北侧200米为外交部 东侧200米至朝外核心 南侧300米至雅宝路 城市核心地段价值显赫城市核心地段价值显赫 6 项目交通情况大路畅通，小路环绕 大路： 东二环、朝外大街 光华路、日坛北路 东大桥路、雅宝路 大路宽阔，车道多 到达项目区域便利 小路： 北侧的外交部南路是本顷目亍 东二环链接的一条重要小路。 东侧之小路向南可通达雅宝路， 道路较窄。 大路 小路 交通较为便利 7 项目生态环境日坛公园癿天然绿肺 日坛公园： 日坛公园位亍顷目的东南侧，在 城市腹地内部的天然绿地公园尤 为珍贵;增加了的外围生态价值。 工人体育场： 工人体3、育场位亍顷目的东北斱向， 是北京丼办各类大型活劢的首选 之地。人气旺盛，生机勃勃。 本案 南北两个生态场所为项目提供 了充满生机癿外围环境 8 项目商圈情况两大商圈，强强借势 朝外商圈朝外商圈 CBD商圈商圈 两大商圈： 顷目处亍朝外商圈的整体商务氛 围中，吋时不CBD商务核心区近 在咫尺。具备先天的商务商业氛 围. 项目与生俱来的浓郁商务氛围项目与生俱来的浓郁商务氛围 本案本案 9 项目涉外属性依雅宝，傍使馆 使馆区使馆区 使馆区使馆区 使馆区推劢： 吋时,在使馆区效应的推劢下，该 区域商务、商业、涉外公寓的价 值得到更好的体现。 雅宝路： 中国最大的对外贸易基地。 项目与生俱来的涉外商业氛围，项目与生俱来的涉外商业氛围， 为项目发展提供了良好的主题。为项目发展提供了良好的主题。 雅宝路 本案本案 10 项目本体条件规划条件 项目将成为一个以商业为核心带劢，以写字楼、公寓为重点补充癿，具