1、深圳莲塘H228-0002、H228-0024地块旧改规划Shenzhen LT H228-0002,H228-0024 land redevelopment plan Content目录PART 1 背景篇Analysis BackgroundAnalysis Background规划背景规划背景Development background地理区位地理区位Location交通区位交通区位Transportation用地现状分析用地现状分析current situation周边配套周边配套The surrounding circumstancesPART 2 构思篇Conceive Conce2、ive 目标与定位目标与定位Targeting功能构成功能构成Functional structure开发强度开发强度Development intensity平面布局研究平面布局研究Plane layout设计理念设计理念Idea conceptPART 3 设计篇Planning design Planning design 效果图效果图Renderings总平面图总平面图Planning Ideas规划分析图规划分析图Planning Analysis设计意向图计意向图Design intention facade沿街立面图沿街立面图The street elevation指标分析指标分3、析Index analysis停车位计算停车位计算Parking spacePART 1 背景篇Analysis BackgroundAnalysis Background规划背景规划背景Development background地理区位地理区位Location交通区位交通区位Transportation用地现状分析用地现状分析current situation周边配套周边配套The surrounding circumstances规划背景Background深圳质量：深圳质量：2011年，为积极转变城市发展模式，提升城市发展质量，加快现代化国际化先进城市建设，中共深圳市委、深圳市人民政府4、关于提升城市发展质量的决定发布，在提升城市发展水准方面，节约集约利用土地，提高土地利用强度作为一项重要措施。“6+1文件”：“6+1文件”：2013年，深圳市1号文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转移升级的意见(“1+6”文件)的颁布，为推进产业转型升级，空间资源优化配置，为深圳市土地资源紧约束下的城市发展提供明确的方向。轨道8号线的建设：轨道8号线的建设：规划轨道8号线莲塘东站距离项目基地最近直线距离约100米，8号线将与5号线和1号线实现换乘，未来八号线的建成将对本项目产生极大的推动作用。项目组收集了大量与本次项目相关的规划和资料，并进行深入研究。深地合字（91）019号深圳市5、土地使用权出让合同书第三补充协议书深圳罗湖06-01号片区(莲塘地区)法定图则（2010）深圳市城市总体规划（2010-2020）深圳轨道交通近期建设规划（2011-2016）深圳市罗湖区分区规划（1998-2010）深圳经济特区公共空间系统规划深圳市城市规划标准与准则（2013年1月报批稿）深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号）深圳市城市更新办法实施细则（深府2012第1号）深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土2010843号）上述资料是本次概念规划的重要参考依据。上述资料是本次概念规划的重要参考依据。项目位于深圳市罗湖区莲塘片区，距离深圳市中心11公里，具有良好的6、生态环境。规划基地在国威路和畔山支路（翠合路）交汇处东南角，地块面积约9509.3，距离规划的8号地铁线仅100米，交通便利。区位地理区位Location analysisLocation analysis香园围仙林植物园小梧桐山国威路莲塘东站（轨道8号线）畔山路畔山支路国威路莲塘东站（轨道8号线）畔山路畔山支路罗沙路罗沙路R=200米R=200米莲塘总站（公交车站）粤港路100米莲塘总站（公交车站）粤港路100米仙湖路仙湖路聚宝路聚宝路深圳宝安国际机场前海中心福田罗湖中心双龙深圳北站平湖布吉至前海约45分钟至前海约45分钟至福田中心区约40分钟至福田中心区约40分钟基地处于莲塘区块，距离罗湖7、区商贸中心5.5公里，至深圳火车站约15分钟车程，至东湖汽车站仅9分钟车程，距深圳汽车站16分钟车程。基地市域区位分析基地市域区位分析基地位于莲塘商业中心块，距离深圳市中心20分钟车程，5公里左右与商贸中心、地王商圈和东门商圈紧密相连，紧靠东湖公园、仙湖植物园等大型自然生态园林，拥有完善的配套条件。在快速的城市化背景下，深圳面临城市用地的快速扩张，本项目基地的良好区位，使项目发展面临机遇，为项目带来发展契机。在快速的城市化背景下，深圳面临城市用地的快速扩张，本项目基地的良好区位，使项目发展面临机遇，为项目带来发展契机。SITESITE莲塘西站莲塘西站高新科技园石岩至布吉约20分钟至布吉约20分8、钟莲塘东站莲塘东站东海道站至罗湖中心约20分钟至罗湖中心约20分钟至大小梅沙约30分钟至大小梅沙约30分钟国贸站国贸站深圳大学城区位交通区位Location analysisLocation analysis周边现状：周边现状：项目基地周边多为大型生活小区，社区居住环境优越：东东侧紧临合正锦园北区；南南侧为合正锦园南区；西南西南为畔山花园；西西侧紧邻畔山支路，与大型别墅区华景园隔路相望；北北侧临国威路，隔路为莲塘仙湖社区公园以及雍翠豪园、仙桐御景。畔山支路畔山支路国 威 路国 威 路合正锦园畔山花园仙桐御景华景园雍翠豪园梧桐山3主干道次干道支路宗地外部地块1234563245116用地现状分析9、Base StatusBase Status长条形建筑(图左)住宅工业用地内的住宅挡土墙用地现状分析Base StatusBase Status用地性质二类居住用地工业用地红线建筑性质其它住宅红线建筑层高134层7层8层红线用地界线边角地边角地773.6H228-0002H228-00026335.8 H228-0024H228-00243173.5绿地：绿地：莲塘的绿地系统较为丰富，东西南北四个方向都是山体，东部有配置完善的大面积的梧桐体育公园，中间亦有多处块状绿地；生活设施：生活设施：医疗设施：罗湖区莲塘医院、莲塘社康中心、内外科诊所等。生活配套：美滋滋百货超市、岁宝百货、华润万家、6点超10、市等。休闲设施：仙湖社区公园、仙桐体育公园、仙湖公园等。金融设施：邮政储蓄银行、中国银行、建设银行、兴业银行、农业银行等。周边生活设施相对齐全。但500m步行距离（10分钟生活圈）内缺少社区级商业中心。周边生活设施相对齐全。但500m步行距离（10分钟生活圈）内缺少社区级商业中心。教育设施：教育设施：300米范围内：合正中英文幼儿园、卓能幼儿园。一公里范围内：新世纪幼儿园、罗湖外语学校初中部、莲塘小学、莲南小学、莲城学校等。周边教育资源充足。周边教育资源充足。用地现状分析周边配套Base StatusBase Status幼儿园（300米内）规划中现状地铁8号线（规划）项目基地规划小学罗湖外语11、学校初中部莲城学校鹏兴实验学校罗湖外语学校规划九年制一贯学校规划小学规划初中深圳市莲南小学莲塘小学1公里生活圈500米生活圈地铁8号线畔山路鹏兴路罗沙路罗沙路国威路项目基地梧桐体育公园畔山路罗沙路罗沙路地铁8号线鹏兴路国威路绿地地铁8号线（规划）项目基地规划综合医院莲塘西站莲塘东站地铁8号线畔山路鹏兴路罗沙路罗沙路国威路莲塘医院500米生活圈规划中现状规划地铁站地铁8号线（规划）新亚洲购物广场和顺园鹏兴店佳旺角购物城民润超市佳宜连锁超市绿地分布教育设施分布生活设施分布1公里生活圈300米生活圈PART 2 构思篇Conceive Conceive 目标与定位目标与定位Targeting功能构成12、功能构成Functional structure开发强度开发强度Development intensity平面布局研究平面布局研究Plane layout设计理念设计理念Idea concept目标与定位TargetingTargeting时尚现代活力多元生态低碳有机融合时尚现代活力多元生态低碳有机融合=高端宜居社区时尚购物中心.高端宜居社区时尚购物中心.提升周边居住价值激活区域商业潜能带动片区经济发展提升周边居住价值激活区域商业潜能带动片区经济发展现代新一代建筑技术和材料的创新应用活力全天候运作的休闲娱乐示范区生态和自然和谐共生的绿色居住典范ModernizationA new genera13、tion of innovative applications of technology and materials used in constructionEnergyRound-the-clock operation of demonstration area of leisure and entertainmentEcologyGreen living model and the natural harmonious coexistenceDisplay the corporate image of the classic展示企业形象的精典之作展示企业形象的精典之作Crowds gat14、her to attract high-end consumption吸引高端消费人群集聚吸引高端消费人群集聚Create livable living space创建宜居的生活空间创建宜居的生活空间功能构成Functional formFunctional form提供公共空间，树立项目形象，带动项目发展。商业配套Service环境舒适、配套齐全；高端住宅居住Apartment开发强度Development IntensityDevelopment Intensity在在政策导向和市场可行双重标尺下，如何确定适宜的开发强度，挖掘地块的经济价值和社会价值，是本次更新规划需要解决的重要问题。?基15、于政策因素的容量计算基于政策因素的容量计算总建筑面积=基准建筑面积+奖励补偿面积总建筑面积=基准建筑面积+奖励补偿面积新深标在“密度分区与容积率”一章中对居住用地地块容积率控制作了规定，地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正，如下表所示：?基于以上规定本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A3）=2.8*（1-0.05）*(1+0.4)=3.724本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A3）=2.8*（1-0.05）*(1+0.4)=3.724属于密度三区FAR基准容积率是2.8用地规模0.7-1.0公顷A1取-0.05三边临市16、政路A2取+0.20距地铁站点约100mA3取+0.40?市场可行性研究市场可行性研究1、浩特工业区城市更新单元：容积率 7.0 2、新世界四季御园：容积率 9.3?基于拆建比的容量计算基于拆建比的容量计算总建筑面积=拆除建筑面积*拆建比总建筑面积=拆除建筑面积*拆建比结合既有的更新单元的规划与审批经验，拆建比一般为2.3-2.5，2.3-2.5，本次规划中，拆除建筑面积为15614.44平方米，拆建比取 2.5 时:?拆建比取2.5时总建筑面积为15614.44*2.5=39036.1平方米。容积率为4.1 总建筑面积为15614.44*2.5=39036.1平方米。容积率为4.1 政策因素17、市场可行更新单元适宜的开发强度案例研究+设施支撑校核开发主体意愿建设背景+?新深标规定在城市重点发展和城市更新等地区，为实现公共利益，在满足公共服务设施和交通市政设施等前提下，在本标准与准则要求的基础上，容积率可适当提高。（深标4.2.14）?基于项目位置和未来交通规划，结合深圳市城市更新案例项目容积率取6.0项目容积率取6.0平面布局研究PlanningPlanning场地分析场地分析Site AnalysisSite Analysis?项目基地三面临路三面临路，东面有一堵挡土墙挡土墙，场地高差约8米；?周边楼盘不高，东面合正锦园层高16F，南面拥有梧桐山梧桐山景，西面紧邻华景园别墅区，视野18、开阔视野开阔，北面正对仙湖社区公园，可看城市道路景观城市道路景观；?规划地铁地铁站点“莲塘东站”位于国威路，距离项目基地仅约80米。土地价值分析土地价值分析Land Value AnalysisLand Value Analysis通过地块因子分析可得：靠近支路的地块住宅价值最高，临东边小区商业价值最低。沿次干道商业价值最高。交通可达性交通可达性最差最好噪音干扰噪音干扰最小最大景观因素景观因素最好较差商业价值商业价值最高较低居住价值居住价值最高较低规划地铁站点规划地铁站点平面布局研究PlanningPlanning布局模式一布局模式一Mode 1Mode 1点式分散布局点式分散布局缺点：缺点：19、常规布局没有特色；户型单一；城市道路噪音可以贯穿小区，噪音较大；私密性差。平面布局研究PlanningPlanning布局模式二布局模式二Mode 2Mode 2板式围合布局板式围合布局优点：优点：围合空间，私密性好；可以设计多种户型，满足不同群体需求；可以打造丰富沿街界面，城市展示性好；可以打造内部景观核心，私家花园；南向无遮挡，最大化利用梧桐山景；有效降低城市道路噪音。缺点：缺点：部分户型东西向；容易出现对视现象。平面布局研究PlanningPlanning布局模式三布局模式三Mode 3Mode 3融合融合南北朝向，每一户都可以获得优越景观资源；围合空间，私密性好；实现建筑的统一和个性。20、南北朝向，每一户都可以获得优越景观资源；围合空间，私密性好；实现建筑的统一和个性。设计理念Design conceptDesign concept设计理念Design conceptDesign concept山连绵起伏自然生长自然生长的建筑自然生长的建筑Natural growth of architecturemountainRollingself-sow现代建筑的艺术魅力材料：钻石、珍珠母、玫瑰金工艺：装嵌、组合、手工精雕细琢设计：理念高档时尚、功能贴合材料：玻璃、铝板、石材工艺：机械切割、手工打造设计：融入山体的珍宝珠宝奢侈品的价值分析vs设计理念Design conceptDesig21、n concept工艺品式的镶嵌，高品质奢侈品的享受工艺品式的镶嵌，高品质奢侈品的享受Crafts style mosaic,and enjoy high-quality luxury goodsPART 3 设计篇Planning design Planning design 效果图效果图Renderings总平面图总平面图Planning Ideas规划分析图规划分析图Planning Analysis设计意向图计意向图Design intention facade沿街立面图沿街立面图The street elevation指标分析指标分析Index analysis停车位计算停车位计算P22、arking space鸟瞰图RenderingsRenderings透视图RenderingsRenderings透视图RenderingsRenderings总平面图PlanPlan宗地红线+边角地宗地红线+边角地规划总用地面积()10282.9其中宗地面积()9509.3其中H228-0002地块6335.8H228-0024地块3173.5边角地()773.6贡献用地面积()0拆迁建筑量()15614.44容积率6.0 计容总面积计容总面积()61697.461697.4其中住宅住宅()42788.1842788.18其中商品房()17748.16 17748.16 保障房()474123、.25 4741.25 还迁房()（1：1.3）20298.77 20298.77 商业商业()18509.2218509.22公共配套设施公共配套设施()400其中社区警务室100社区服务站300户数（按100/户算）428 拆建比3.95 销售收入（亿）（不含保障房）销售收入（亿）（不含保障房）19.09 19.09 地下车库出入口屋顶花园入口人行主入口人行出入口车行出入口道路人行流线莲塘东地铁站交通分析图TrafficTraffic?与地铁站点无缝对接与地铁站点无缝对接；打造“地铁物业”概念；?人车分流人车分流，私家车以及后勤车辆经过晴柔路直接进入地下车库，后勤路线设置于地下车库内，不对24、地面人流造成影响；小区内营造休闲步行道休闲步行道；?小区步行道设计满足车行要求，作为隐性消防车道隐性消防车道；景观分析图landscapelandscape城市景观渗透面景观视线通廊景观视线通廊梧桐山景观渗透面景观核心景观核心?打开视线通廊视线通廊；?在小区内部打造景观核心景观核心，营造私家花园；?建造游泳池游泳池，以及在商业广场上建造人工水景人工水景；?南面可看一线梧桐山景梧桐山景，北面可看城市景观城市景观。产品分布图Product DistributionProduct Distribution住宅公寓商业图例沿街立面图The street elevationThe street elev25、ation沿街立面图The street elevationThe street elevation沿街立面图The street elevationThe street elevation沿街立面图The street elevationThe street elevation建筑意象图Figure intention facadeFigure intention facade建筑意象图Figure intention facadeFigure intention facade室内意象图Indoor intention figureIndoor intention figure景观意象图La26、ndscape intentionLandscape intention指标分析Index analysisIndex analysis宗地红线宗地红线+边角地宗地红线+边角地宗地红线+边角地-3000规划总用地面积()9509.310282.97282.9其中宗地面积()9509.39509.39509.3其中H228-0002地块（工业仓储）6335.86335.86335.8H228-0024地块（居住）3173.53173.53173.5边角地()0773.6773.6贡献用地面积()00-3000拆迁建筑量()15614.4415614.4415614.44容积率()6.0 6.0 27、6.0 计容总面积计容总面积()57055.861697.443697.457055.861697.443697.4其中住宅住宅()39539.0642788.1830188.1839539.0642788.1830188.18其中商品房()14759.97 17748.16 6161.23 14759.97 17748.16 6161.23 保障房()4480.32 4741.25 3728.17 4480.32 4741.25 3728.17 还迁房()（1：1.3）20298.77 20298.77 20298.77 商业20298.77 20298.77 20298.77 商业()1728、116.7418509.2213109.22公共配套设施17116.7418509.2213109.22公共配套设施()400400400其中社区警务室100100100社区服务站300300300户数（按100/户算）395 428 302 拆建比3.65 3.95 2.80 销售收入（亿）（不含保障房）16.91 19.09 10.64 销售收入（亿）（不含保障房）16.91 19.09 10.64 停车位计算Parking spaceParking space根据深圳市城市规划标准与准则，1）按容积率=6，商业占30%算。总建筑面积61697.4，住宅=42788.18，商业=18509.22。按100/户，粗略按一户一车位计算。则本项目停车位指标最大值为：428*1.0*0.85+2000/100*2.0+16509.22/100*0.6503；最小值为：428*1.0*0.85+2000/100*2.0+16509.22/100*0.4470停车位指标地下车库面积按40平米/位计算，则地下车库总面积最大值为：503*402012020120；最小值为：470*401760017600本项目设置2层地下车库能满足要求。本项目设置2层地下车库能满足要求。本项目设置本项目设置2层2层地下车库能满足要求。地下车库能满足要求。