1、大理满江新区46号地块概念方案设计丨2019.09前期分析PrePre-phase Analysesphase Analyses基地位于市区环洱海板块内、周边配套资源良好。机场路项目区位与资源丨Location大理站市政府大理机场大理古镇昆百大泰业城苍山洱海基地基地洱海洱海环球时代1km2km3km4km大理州第二人民医院+大理机场大理技师学院凤仪一中华营幼儿园洱海公园龙山公园飞来寺乐福购物广场下关一中洱海玉白菜湿地公园海东大剧院琪年时代商贸城大理站五洲国际商贸城大理国际会展中心大理自治州政府基地紧邻机场路，是从机场到达市区的必经之路。基地距离大理市政府6.3公里，距离大理机场5.2公里，距离2、大理高铁站5.2公里。基地周边路况良好，可快速通达其他区域板块。周边公共交通主要为距离基地大约200M的寰球时代公交站基地现状丨Base Status 基地内部场地较为平整，具备较好开发条件基地西侧与北侧的机场路、彩云路为主干道，南侧与东侧的翠屏路、满江路为干道，并且临近公交站，交通便利基地洱海公交站规划高铁站规划低多层建筑规划高层建筑客群分析丨Customer group analysis目标客户：多为本地居民和新大理人客户需求：底部花园需求和南向院景等，本地居民对观海需求相对较低住宅（80-110）总价及投资回报度假公寓（40-50平层）观景效果目标客户：多为投资客和度假客群客户需求：对观3、景需求巨大，能观洱海，多为投资和度假使用，希望价值最大化根据客户需求：公寓全海景，住宅争取最大观海户数观海面视线丨Visual field analysis洱海基地主要观洱海面为北侧与西侧夹角北侧与西侧夹角。北侧可观海角度最大为52.08，若考虑地块北侧规划建筑影响，观景角度约为32.84基地西侧受规划酒店遮挡，可局部观景。N主要观景面（北面）主要观景面（西面）城市规划范围潜在观景角度主要视线遮挡物（高层）次要视线遮挡物（低多层）观海纵向视线分析丨Visual field analysis从视点A点观海层高模拟中得知：在纵向视野分析上，2F即可看到洱海，但基地9F以下观海视线不佳，14F及以上4、观海相对视线最为优良，视线开阔。2F10F20F15FA潜在公建潜在公建潜在公建潜在公建124356观景价值：高中景观价值最高区（）地块前部区域具备极佳的亲水居住环境和广阔视野，别具私密性。价值排序：视点：(人眼观海最佳视野的146%）视野开阔，前面几乎无阻挡，可大面积观洱海，为地块视野最佳视点：(人眼观海最佳视野的64%）受规划酒店和潜在公建的影响大但受基视野地影响小视点：(人眼观海最佳视野49.2%+46.1%）受规划酒店和潜在公建阻挡，视野相对局限，但仍可有多角度观景人眼水平方向的视角为36度时，就会有非常好的视觉临场感觉地块观景价值分析丨View value analysis2412规5、划酒店潜在公建基地规划酒店潜在公建基地规划酒店取景高度：10F高度（30M）潜在公建规划酒店23.0552.9117.7216.61124356观景价值：高中景观价值中低区（）地块中后部区域不仅受到酒店和公建视线遮挡，而且极易受到内部建筑自遮挡，同时观海的距离变得更远，观洱海的价值相对较低。价值排序：视点：相对于，受基地内自遮挡影响相对较小，是存在看海的可能。视点：受基地自遮挡影响影响因素大，且由于距离，观海可能性小，体验较差2536基地取景高度：10F高度（30M）潜在公建规划酒店规划酒店潜在公建基地规划酒店潜在公建规划酒店潜在公建基地?地块观景价值分析丨View value analysi6、s规划布局Lay out and DesignLay out and Design用地条件丨Land use conditions住宅：住宅面积:65435营销要求：90：110=4：6户均面积=102 标准层总户数20户=65435/102/34(层数)楼栋数：4栋T5或3栋T7公寓：面积：63300平均开间=3.6-4.5M（经与竞品比较，选区开间）单栋长度：全平层：178米（33层）或全loft：285米（21层）或平层+loft：？商业面积：1000公建配套：115010.8m8m10m建筑退界线建筑退界线建筑退界线建筑红线建筑红线建筑红线规划推导丨Planning derivatio7、n规划酒店C型公寓朝景观面开口布局公寓：平层单廊2栋，保证全观海成组团住宅：4栋T5，南北向，但标准层仅4户可观海优化方向：住宅调整日照角度，观海户数最大化STEP 1优化方向：观海同时能满足日照的最大角度南偏西56.87度56.87STEP 2规划推导丨Planning derivation公寓：平层单廊2栋，保证全观海，成组团住宅：4栋T5，观景角度最大，但只有2栋观海56.8756.87调整角度，获得更好的观景效果STEP 3优化方向：住宅减少楼栋数，拉开间距，继续增加观海户数50%的住宅观海户数规划推导丨Planning derivation公寓：平层单廊2栋，保证全观海，成组团住宅：8、3栋T7，增加观海户数，观景角度最大。体块切削，获得更佳视野减少楼栋，增大了间距，增加了观海户数STEP 4优化方向：调整端套角度，获得更好观海视野70%的住宅观海户数规划推导丨Planning derivation公寓：平层单廊2栋，保证全观海，成组团住宅：3栋T7，全户数可观海，观景角度最大。调整端户角度，增加更多户数观海机会潜在风险：北侧规划未知，可能存在大型公建，遮挡住宅观海视线，同时住宅高宽比超限有抗震风险86%的住宅观海户数规划推导丨Planning derivation规划酒店潜在公建南向大花园公寓一线观海，竞争力强住宅最佳角度观海，溢价挖掘住宅南向大花园公寓：平层单廊2栋，一线9、观海，组团花园住宅：局部最佳角度观海+南向大组团花园。方案一规划推导丨Planning derivation方案一总图丨Plan AN1000商业建议作为公寓和住宅的公用会所（含餐饮，健身，屋顶泳池）经济技术指标：住宅：面积：65435楼栋数：2栋 T71栋 T6公寓：面积：63300楼栋数：2栋 全平层公寓商业面积：面积：1000公建配套：面积：1150交通分析丨Traffic Analysis车行流线公寓人行流线住宅人行出入口地库出入口公寓人行出入口消防登高场地图例：住宅人行流线车库入口坡道景观人行区产品布局丨Product layout户型配比方案一户型配比面积段()层数(F)户数(户)10、总量()比例公寓（平层）51338584410169.7%65132863313.6%801321056016.7%小计112263294100.0%住宅90.4344003616055.3%1102662926044.7%小计66665420100.0%合计178812871411090506580日照分析丨Sunshine analysis0小时的区域1小时的区域2小时的区域3小时的区域4小时的区域5小时的区域6小时的区域7小时的区域8小时的区域图例：计算结论：地块内规划住宅建筑满足冬至日1小时的日照标准。规划酒店潜在公建公寓：LOFT单廊1栋，平层单廊1栋，平层一线观海，东侧loft南向11、大花园，成组团景观。住宅：局部最佳角度观海+南向大组团花园。T7变t6 退让花园,loft公寓可南向观景 改善住宅高宽比 T7变T8 改善住宅高宽比 满足loft货量，增加体块 东侧楼栋变为loft 南向观景大花园南向大花园方案二组团花园平层公寓（占35%）LOFT公寓（占65%）住宅花园规划推导丨Planning derivation规划酒店潜在公建公寓：LOFT单廊1栋，平层单廊1栋，平层一线观海，东侧loft南向大花园，成组团景观。住宅：局部最佳角度观海+南向大组团花园。南向大花园方案二组团花园平层公寓看海视线(占35%)LOFT公寓看海视线(占34%)住宅看海视线(占38%)LOFT公12、寓看花园视线(占31%)规划推导丨Planning derivation方案二总图丨plan B经济技术指标：N1000商业建议作为公寓和住宅的公用会所（含餐饮，健身，屋顶泳池）住宅：面积：65435楼栋数：1栋 T61栋 T71栋 T8公寓：面积：63300（loft面积：39690平层面积：23610）楼栋数：1栋 全LOFT公寓(4.7m层高)1栋 全平层公寓(3m层高)商业面积：面积：1000公建配套：面积：1150效果图丨Rendering效果图丨Rendering效果图丨Rendering效果图丨Rendering效果图丨Rendering效果图丨Rendering车行流线公寓人行13、流线住宅人行出入口地库出入口公寓人行出入口消防登高场地图例：住宅人行流线车库入口坡道景观人行区交通分析丨Traffic Analysis方案二户型配比面积段()层数(F)户数(户)总量()比例公寓50333961980031.2%606639606.2%40217563024047.7%50189945014.9%小计140763450100.0%住宅90.133/3432829552.845.2%1103263586054.8%小计65465412.8100.0%合计2061128863户型配比1109050（平层）60（平层）40（loft）50（loft）平层LOFT产品布局丨Produ14、ct layout日照分析丨Sunshine analysis0小时的区域1小时的区域2小时的区域3小时的区域4小时的区域5小时的区域6小时的区域7小时的区域8小时的区域图例：计算结论：地块内规划住宅建筑满足冬至日1小时的日照标准。产品设计Product DesignProduct Design竞品分析丨competition analysis外滩名著容积率：4.0产品配置：高层风格：现代建筑面积：341797洱海福门容积率：3.0产品配置：高层风格：现代建筑面积：19059245004500360036003900平层公寓平层公寓(面积面积：53)LOFT公寓公寓（面积：（面积：39）LOF15、T公寓公寓（面积：（面积：49）一线观海平层公寓面宽4.5M二线观海LOFT公寓单丨双开间产品策略:一线卖海景，二线卖产品产品设计丨Residential products方案一(平层公寓)方案一平层公寓标准间73.6户型（变异）50户型91.2户型（变异）50.7户型（观海）4.5M方案二(LOFT公寓)方案二40户型40户型（观海）50户型57.8户型（变异）产品设计丨Residential products供水管强电桥架弱电桥架喷淋管一层高度2500二层高度2200走道部分抬高200，消化设备高度400走道净高2200LOFT组合研究平面及层高分析6M双开间户型单开间户型单开间户型9M216、M3.6M7.2M6M9M2M过道3.6M双开间全生命周期+单开间LOFT产品设计丨Residential products4.7MLOFT户型分类单开间户型（40）首层平面图跃层平面图赠送全面积区域赠送半面积区域双开间户型单开间户型单开间户型过道双开间户型单开间户型单开间户型过道方案一普通模式2房2厅1卫26.6高赠送产品设计丨Residential productsLOFT户型分类单开间户型（40）首层平面图跃层平面图赠送全面积区域赠送半面积区域双开间户型单开间户型单开间户型过道双开间户型单开间户型单开间户型过道方案二双钥匙模式1房1厅1卫 X 226.6高赠送可分2独立套民宿产品设计丨R17、esidential productsLOFT户型分类单开间户型产品设计丨Residential productsLOFT户型分类单开间户型作品展示/上海龙湖北城天街产品设计丨Residential productsLOFT户型分类单开间户型作品展示/上海龙湖北城天街产品设计丨Residential productsLOFT户型分类单开间户型作品展示/上海龙湖北城天街产品设计丨Residential productsLOFT户型分类单开间户型作品展示/上海龙湖北城天街产品设计丨Residential productsLOFT户型分类双开间全生命周期户型（50）一人居/二人世界5人居（夫妻+1娃18、+2老人）双开间户型单开间户型单开间户型过道双开间户型单开间户型单开间户型过道赠送全面积区域赠送半面积区域2/3房2厅1卫38.4高赠送超大面宽产品设计丨Residential products1.5MLOFT户型分类双开间全生命周期户型（50）3人居（夫妻+1娃）6人居（夫妻+2娃+2老人）4人居（夫妻+2娃）产品设计丨Residential productsLOFT户型分类双开间全生命周期户型产品设计丨Residential productsLOFT户型分类双开间全生命周期户型产品设计丨Residential products房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影19、面积总套内面积总公摊面积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫92.09 132 74.84 70.52 8.64 18807.69 4335.71 23143.4081.3%10.9%1103房2厅2卫110.98 99 90.19 83.86 12.66 13.1%房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影面积总套内面积总公摊面积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫93.87 132 74.84 70.52 8.64 15825.48 4023.53 19849.0179.7%10.9%1103房2厅2卫113.01 66 90.10 83.8620、 12.48 13.0%1#方案一3#房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影面积总套内面积总公摊面积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫92.09 132 74.84 70.52 8.64 18807.69 4335.71 23143.4081.3%10.9%1103房2厅2卫110.98 99 90.19 83.86 12.66 13.1%2#1#(T7)2#(T7)3#(T6)90户型110户型方案一产品设计丨Residential products1#方案二3#2#房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影面积总套内面积总公摊面21、积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫93.87 132 74.84 70.52 8.64 15825.48 4023.53 19849.0179.7%10.9%1103房2厅2卫113.01 66 90.10 83.86 12.48 13.0%房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影面积总套内面积总公摊面积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫91.31 66 74.75 70.52 8.46 16838.58 3731.15 20569.7381.9%10.7%1103房2厅2卫110.17 132 90.19 83.86 12.66 13.122、%房型编号房型配置建筑面积户数套内面积套内面积（不含阳台）阳台投影面积总套内面积总公摊面积栋建筑面积得房率阳台占比90.00 3房2厅1卫90.83 132 74.84 70.52 8.64 21783.96 4654.49 26438.4582.4%10.9%1103房2厅2卫109.46 132 90.19 83.86 12.66 13.1%1#(T6)2#(T8)3#(T6)90户型110户型方案二产品设计丨Residential products90户型海景赠送全面积区域赠送半面积区域中心景观3房2厅1卫10.32高赠送1.5开间景观阳台、中心景观和海景4.7M产品设计丨Residential products110户型海景海景赠送全面积区域赠送半面积区域中心景观3房2厅2卫11.05高赠送2开间景观阳台、中心景观和海景9.9M产品设计丨Residential products