1、房地产开发流程简介房地产开发流程简介培训大纲房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式房地产开发模式房地产开发模式房地产开发流程房地产开发流程房地产开发的涵义n通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。n一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。品牌品牌房地产开发房地产开发需整合的资源需整合的资源劳动力劳动力 土地土地 专业人员专业人员 经验经验城市基础、城市基础、公公用用 配套配套设2、施设施建筑材料建筑材料 资金资金房地产开发模式物业管理物业管理 销售销售 盖房子盖房子 取得土地取得土地 主要采用模式：主要采用模式：依赖房产销售收入和银行提依赖房产销售收入和银行提供资金供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式Step 4租售阶段租售阶段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建设工程建设Step 1投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析房地产开发流程Step 4租售阶段租售阶段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建设工程建设Step 1投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目资进行项目资源评估源评3、估 可行性方案可行性方案研究研究 Step 1Step 2Step 3根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目资进行项目资源评估源评估 在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层项目的资源评估可以分为经济4、层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。济层面和中观经济层面。进行项目资源进行项目资源评估评估 中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均5、GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究 对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块具体地块及市场现状市场现状建议开发投资模型，对建设投资建设投资、成本费用成本费用、现金流量现金流量等进行精确控制可行性方案可行性方案研究分析研究分析 Step 4租售阶段租售阶段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建设工程建设Step 1投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析前期工作n主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项6、目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。n此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。n国土房管局n规划局n消防局n民政局n发改局n住建局(含人防办)n水利局n环保局审批部门：审批部门：前期工作内容办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项7、目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证土地使用权可以通过招标、拍卖、协议三种方式土地使用权可以通过招标、拍卖、协议三种方式拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地8、管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让土地使用权：招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让土地使用权：协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。n n办办理理房房地地产产开开发发企企业业资资质质 n n办办理理建建设设项项目目选选址址意意见见书书n n办办理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证开发项目立项登记编编编编 制制制制项目建议书项目建议书9、项目建议书项目建议书申申 报报项目建议书项目建议书审审 批批项目建议书项目建议书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）取得立项批复取得立项批复取得立项批复取得立项批复项目深度市场调查n 在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。最大化的目标。n n 深度市场调查有两个层面，深度市场调查有两个层面，一是市场层面：需要调查项目所在区域的市场状况一是市场层面：需要调查项目所在区域的市场状况二是产品层面：需要调查项目所在区域的产品构成情况二是产品层面：需10、要调查项目所在区域的产品构成情况具体而言，又有四个环节的工作需要开展。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。项目深度市场调查了解地块所在区域的市场状况了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查地块所在区域产品设计调查 消费市场的研究和目标客户的定位消费市场的研究和目标客户的定位项目定位策划n n在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。定项目的定位。n n项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项11、目价格定位等。位、产品形态定位、项目价格定位等。n n其采用的手段主要是项目其采用的手段主要是项目SWOTSWOT分析和项目竞争力分析分析和项目竞争力分析n n在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位，确定项目概念草案定位，确定项目概念草案。n n在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门的建12、议合理划分项目地块的可利用程度，策划部门的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。n n在这一阶段，需要策划部门、设计单位之间互相配在这一阶段，需要策划部门、设计单位之间互相配合，最后由策划部门出具项目概念设计任务书、产合，最后由策划部门出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。概念设计概念设计规划概念设计规划概念设计景观概念设计景观概念设计规划时空环境分析规13、划时空环境分析方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计建筑方案设计建筑方案设计景观方案设计景观方案设计详细规划设计详细规划设计建筑单体设计建筑单体设计 项目的规划报建项目的规划报建n规划报建n单体报建n n建建建建筑筑筑筑方方方方案案案案审审审审批批批批取取得得核核发发核核定定的的建建筑筑方方案案总总平平面面图图n n办办办办理理理理建建建建设设设设工工工工程程程程规规规规划划划划许许许许可可可可证证证证取取得得建建设设工工程程规规划划许许可可证证正正、副副本本盖盖有有规规划划管管理理技技术术专专用用章章(骑骑缝缝章章)的的建建施施总总平平面面图图要要求求建建设设单单位位制制作作现14、现场场公公示示牌牌的的书书面面通通知知书书n n办办办办理理理理施施施施工工工工许许许许可可可可证证证证取取得得建建设设工工程程施施工工许许可可证证项目的施工报建项目的施工报建n施工图的审查n承包商、监理公司的资质审查n发包商提供必要的资金保证住建局对建设工程的监督住建局对建设工程的监督n质量监督n安全监督（覆盖整个施工阶段）提供公共配套设施的单位：提供公共配套设施的单位：供电公司供水公司燃气公司电信公司前期的其他工作前期的其他工作n施工现场的水、电、路通和场地平整；n市政设施接驳的谈判与协议；n安排短期和长期信贷；n建设工程项目地名报批；n工程项目设计招标办理；n设计方案评标会召开及设计单位15、中标办理；n勘察招投标与勘察单位的中标办理；n施工招标办理、施工监理单位甄选；n开发项目保险事宜洽谈；n编制项目开发进度表，预估现金流；n检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。Step 4租售阶段租售阶段Step 2 前期工作前期工作Step 3 工程建设工程建设Step 1投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析发包的业务及对应的承包单位发包的业务及对应的承包单位n建筑设计公司、勘探公司、审图公司、测量公司、土建总包商、分包商，配套工程承建商、园林绿化、市政道路工程公司、消防、人防、防雷、电梯工程承建商、装修公司、监理公司、销售公司开工前期开工前期开工前期开工前期准备工作准备工作准备工作准16、备工作工程建设工程建设工程建设工程建设招招招招 投投投投 标标标标开工手续开工手续开工手续开工手续的的的的 办办办办 理理理理工程施工工程施工工程施工工程施工及及及及竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。工程建设施工工程建设施工配套工程施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人防工程、规划、消防、防雷工程、人防工程、环保、绿化、卫生防疫、电梯、17、市环保、绿化、卫生防疫、电梯、市政基础设施等验收，办理工程质量政基础设施等验收，办理工程质量书，勘测院实测竣工图，房管局实书，勘测院实测竣工图，房管局实测建筑面积测建筑面积办理建设工程竣工验收备案办理建设工程竣工验收备案城建档案馆竣工资料进馆并出具意见书城建档案馆竣工资料进馆并出具意见书确权确权质量监督质量监督n施工流程等的规范监督 n进场材料的检验n质量审查n隐蔽工程的审查n安全监督安全监督n施工现场的安全设施n机械设施安装、操作的规范化n施工人员的保护措施n甲方对建设工程的控制甲方对建设工程的控制n成本目标控制n进度目标控制n质量目标控制n风险目标控制Step 4租售阶段租售阶段Step 18、2 前期工作前期工作Step 3 建设阶段建设阶段Step 1投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析项目营销项目营销项目营销项目营销策划策划策划策划按揭贷款按揭贷款按揭贷款按揭贷款银行银行银行银行的确定的确定的确定的确定办理办理办理办理商品房商品房商品房商品房预预预预(销销销销)售售售售许可证许可证许可证许可证及及及及销售项目备案销售项目备案销售项目备案销售项目备案委托中介委托中介委托中介委托中介代理机构代理机构代理机构代理机构进行销售进行销售进行销售进行销售与购房者与购房者与购房者与购房者签订签订签订签订买卖契约买卖契约买卖契约买卖契约制定制定制定制定住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质19、量保证书住宅质量保证书和和和和住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅使用说明书居住小区的居住小区的居住小区的居住小区的物业接管综物业接管综物业接管综物业接管综合验收合验收合验收合验收楼宇交付楼宇交付楼宇交付楼宇交付入住手续入住手续入住手续入住手续 产权初始登产权初始登产权初始登产权初始登记及产权证记及产权证记及产权证记及产权证办理办理办理办理签署签署签署签署物业管理物业管理物业管理物业管理委托合同委托合同委托合同委托合同前期物业前期物业前期物业前期物业管理单位管理单位管理单位管理单位招投标及招投标及招投标及招投标及经营资质审批经营资质审批经营资质审批经营资质审批项目营销策划针对营销工作20、的市场调查针对营销工作的市场调查目标客户深度定位目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目营销定位项目整合营销策略项目整合营销策略项目价格体系的制定项目价格体系的制定项目的广告推广策略项目的广告推广策略营销执行营销执行项目的活动推广策略项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目的媒体运用策略项目营销总体思路项目营销总体思路销售节奏的控制销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段销售计划与策略分阶段推广策略分阶段推广策略整合营整合营销策略销策略广告的跟进和监控广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合销售执行与工程进度配合营销组织管理制定营销组织管理制定销售队伍的组建与培训销售队伍的组建与培训营营 销销执执 行行开盘执行方案与准备开盘执行方案与准备n n办办理理商商品品房房预预(销销)售售许许可可证证 取得商品房预(销)售许可证n n办办理理产产权权初初始始登登记记(大大产产权权)n n 售售后后服服务务 物业管理物业管理狭义的物业管理狭义的物业管理:指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理广义的物业管理:应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。谢谢大家谢谢大家!