1、2011-7-12欧亚达欧亚达 国际建材家居摩尔城项目国际建材家居摩尔城项目规划建议初步方案规划建议初步方案MEGAROAD2本次报告内容本次报告内容分析框架分析框架 项目条件分析 宏观经济分析 家居市场研判 主要竞争对手分析 项目核心问题SCQ核心问题分析项目市场定位建筑规划建议 市场定位 项目属性判断 项目业态定位 目标客户群定位 案例分析 项目市场定位 分期开发思路 整体布局思路 人车流/通道/停车位/广场/内部空间营造 整体产品组合建议 一期产品组合建议 初步布局方案MEGAROAD3SCQ核心问题分析核心问题分析？R1非期望结果由特定情境(S)导致的特定结果R2期望结果从目标出发所希2、望达到的结果S=情境情境C=R1,R2=R1,R2Q=如何从如何从R1R1到到R2R2MEGAROAD4Situation（情境）（情境）主要主要竞争对手竞争对手项目条件项目条件宏观分析宏观分析家居市场家居市场S情境情境MEGAROAD5Situation 1项目条件项目条件区位武汉市东西湖区107国道不十全路交汇处开发商欧亚达占地面积68万建筑面积100万开发周期分三期地块形状长斱形，长约1300m，宽约500m项目指标项目指标规模大，展示面长，地块形状方正规模大，展示面长，地块形状方正MEGAROAD6Situation 1项目条件项目条件项目区位项目区位武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时3、经济圈范围内武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内MEGAROAD7Situation 1项目条件项目条件台商产业新城新农村建设发展区金银湖生态新城吴家山新城 东西湖区“一区两片、三城一新”的发展框架。东南部都市发展板块吴家山新城、金银湖生态新城、台商产业新城；西北部作为农村新社区板块新农村建设发展区。本项目位于台商产业新城，以电子信息、机械制造、物流为支柱产业，建设集物流、商贸、综合服务为一体的现代化工业园区。目前区内配套不完善，城市化较落后。区域处于武汉主城向外拓展的新城内，区域的城市化有利于项目的发展。现状工业园区内，城市化发展不成熟，配套落后；未来主城区拓展圈，大都市化利于片区4、发展。MEGAROAD8Situation 1项目条件项目条件京珠高速107国道武汉市三环线铁路集装箱中心站汉口火车站轻轨1号线对外交通：京珠高速、京珠高速、107国道、汉口火国道、汉口火车站、铁路集装箱中心站车站、铁路集装箱中心站与项目相邻，使项目与省内其他城市及中国其他区域联系均较便利；内部交通：武汉城市三环线、轻轨武汉城市三环线、轻轨1 1号线号线，加强了项目与武汉各区的联系。项目交通项目交通内外交通均较便利，区域物流业发达内外交通均较便利，区域物流业发达MEGAROAD9Situation 1项目条件项目条件欧亚达家居集团，创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业5、的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、商场物业管理、房地产开发、古玩市场等。欧亚达家居集团以家居为支柱产业，经过十余年的发展，如今已成为华中区域规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的华中第一家居品牌。开发商资源开发商资源开发商拥有丰富的家居类专业市场资源和经营经验MEGAROAD10Situation 1项目条件项目条件项目区位较偏，区域配套不完善，城市化落后，需规划目的性较强的商业业态扩大辐射面，吸引人流；项目规模大，展示性好，交通便利，区内物流业发达，具备做大型专业市场的基本条件；开发商拥有丰富的家居类专业市场资源及经营开发经验。项目有开发家居类与业市场的基础条件，有机会依托便6、利的交通，发挥规模优势，抢卙华中地区家居市场。MEGAROAD11Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析武汉市20052008年经济发展状况 武汉国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好；人均可支配收入也呈稳定增长的发展势头，而人均消费支出除2008年下降外，整体也呈稳定增长的势头；社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。年份指标2005年2006年2007年2008产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率GDP（亿元）2238.2318.91%2590.7515.75%3141.515.6%3960.0815.1%人均GDP（万元）2.64.0%3.7、846.15%4.723.68%4.92 4.7%人均可支配收入（元）10849.6813.44%1236013.92%14357.6416.2%16712.4416.4%人均消费性支出（元）8034.483.10%9182.0414.28%10599.9615.4%114337.9%社会消费品总额（亿元）1128.6413.29%1293.3314.59%1518.317.4%1850.0521.8%MEGAROAD12东西湖区20052008年经济发展状况 东西湖区国民生产总值快速增长，经济运行良好；社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。东西湖区消费市场有快速增长的态势，8、商业环境发展积极乐观。Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析年份指标2005年2006年2007年2008产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率GDP（亿元）73.6711.62%86.1216.90%103.4520.12%134.4930.01%人均GDP（元）213531.35%2420713.37%2793815.41%3586328.37%社会消费品总额（亿元）33.515.10%38.6215.30%43.8213.50%50.5218.00%MEGAROAD13Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析2008年武汉与中部地区城市经济状况对比省会城市9、武汉市长沙市合肥市南昌市GDP（亿元）3960.0830011664.841660.08增长率15.1%15.1%17.2%15.0%人均GDP（万元）4.92 4.583.453.61 城市总人口（万）897658.56501461.52 19个副省级城市经济比较个副省级城市经济比较第一集团军年度GDP3000亿元以上上海、北京、天津、广州和深圳第二集团军年度GDP2000亿元左右武汉、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆第三集团军年度GDP1000-1600亿哈尔滨、济南、西安、厦门、长春武汉作为中部地区的战略支点城市、中部地区的交通枢纽和中部经济的产业核心，目前经济任屈居国内城市竞争中的第二集团10、，未来拓展空间巨大。武汉与其他城市的经济状况对比分析MEGAROAD14Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析东西湖区2008年常住人口结构比例(万东西湖区2008年常住人口结构比例(万人)人)户籍人口69.6%外来人口30.4%户籍人口外来人口 常住人口37.6万人，其中户籍人口比例逐年下降，外来人口数量呈逐年上升。人口结构丌断优化，人口素质稳步提高。2008年东西湖区GDP134.49亿元，卙全市GDP比例稳步增长。东西湖区不断增长和优化的人口，为消费市场提供了消费需求。东西湖区人口结构特点：区域GDP20042005200620072008武汉市（亿元）1882.242211、38.232590.753141.93960.08东西湖区（亿元）50.6373.6786.12103.45134.49所占比例（%）2.693.293.323.293.40MEGAROAD15Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析武汉市发展总体战略 发展方向：发展方向：依托主城和新城，联动发展十三个新城组团，主城区向外拓展，形成六大新城群，其中西部新城群包括吴家山新城，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；“1+8”城市圈武汉“1+8”城市圈 涵盖范围：涵盖范围：以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。战略定位：战略定位12、：以长江经济带为主轴的东中西部互动发展的关键接力点与推进器、内陆地区先进制造业高地和现代服务中心。本项目紧邻西部新城群吴家山新城，其现代物流功能的辐射效应将利于项目发展，同时“1+8“城市圈的规划对项目未来立足武汉辐射周边城市打下坚实的基础。MEGAROAD16Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 武汉市整体经济运行良好，作为中部经济龙头，巨大的经济辐射力和聚集效应为本项目开发提供良好的经济基础；东西湖区经济发展稳定，商业环境发展积极乐观，人口数量及素质稳步提升，片区内部消费力逐渐增加，利于本项目的开发运营；武汉中部崛起的发展战略、“1+8”城市圈的加速融合、东西湖台商新城的13、构建及轻轨一号线的提速，区域后续发展空间大。MEGAROAD17华南家居华南家居产业区产业区西部西部家家居居产业区产业区华东华东家家居居产业区产业区华北华北家家居居产业区产业区东北东北家家居居产业区产业区中部家具产业区正在形成Situation 3：家具市场研判：家具市场研判中国家居行业状况中国家居行业状况 华南家居产业区华南家居产业区：以广东珠江三角洲为中心，具有产业集群、产业供应链和品牌优势；华东家居产业区华东家居产业区：以长江三角洲为中心，具有产品质量和经营管理的优势；华北家居产业区华北家居产业区：以环渤海地区为中心，具有企业规模和市场需求优势；东北家居产业区东北家居产业区：以东北老工业14、基地为中心，具有实木家具生产和木材资源优势；西部家居产业区西部家居产业区：以成都为中心的，具有供应三级市场产品的优势。目前中国家居产业区东西南北各有归属，唯独中部空缺，作为中部交通、商贸枢纽的核心城市，武汉缺乏自身家居商贸集群市场；中部崛起战略的实斲，武汉将成为焦点，集群优势品牌的家居产业区正在形成。以武汉为核心的“华中家居产业区”即将形成，为项目的开发带来机遇。中国五大家居产业区中国五大家居产业区MEGAROAD18Situation 3:家具市场研判家具市场研判武汉家居建材业发展武汉家居建材业发展大型园区（配送中心）大型园区（配送中心）传统建材一条街和零散街铺为主；以分散零乱、规模小、无统15、一规划为特征；卖场卖场街铺街铺大型家居装饰、建材等形成的专业市场；形成了体量较大、有一定市场规模、引进品牌商家的区域市场特征；以结合物流配送、展示分销、强势品牌汇聚为特征的现代大型物流园区家居市场。第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段零散商业向与业市场和大型物流园区配送市场转化。武汉家居市场发展尚处于第二阶段，结合物流、展示分销、品牌汇聚的现代大型物流园区家居市场是武汉家居市场未来发展的方向。MEGAROAD19Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材分布武汉家居建材分布中国家俱中国家俱CBDCBD金盛国际家具广场金盛国际家具广场大武汉家装广场大武汉家装广场武16、汉顺道街装饰材料市场武汉顺道街装饰材料市场本项目本项目宜家宜家MALLMALL舵落口大市场舵落口大市场MEGAROAD20Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材市场武汉家居建材市场 汉口家居建材商圈汉口家居建材商圈：总规模近100万，以汉口火车站为中心，规模大，交通便利，集中度高，成为辐射全市的家居零售商圈。武昌家居建材商圈武昌家居建材商圈：总规模近55万，是武汉家具市场的发源地。网点分布较散，单体规模较小，未能形成聚合效应。汉阳家居建材商圈汉阳家居建材商圈：总规模近15万，规模小，网点少，影响力和辐射面有限，属片区型商圈。东西湖家居建材商圈：东西湖家居建材商圈：区位较17、偏，发展较晚，但随着宜家等大型家居网点的筹建，未来发展潜力较大。目前武汉家居建材市场面积急剧增加，规模发展迅速，现已形成三个相对集中的家居建材商圈：目前武汉家居建材市场以卖场形式为主，随着中国家俱CBD、宜家Mall的兴建，开始出现大型园区。在转型之际，本项目有机会追随市场发展趋势，率先抢卙市场，不宜家Mal、舵落口大市场共吋打造东西湖家居建材商圈。MEGAROAD21Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材市场武汉家居建材市场卖场名称武汉顺道街装饰材料市场大武汉家装广场区位汉口民意四路5号硚口解放大道201号开发商-规模大小经营面积达22万余总用地面积:158939总建18、筑面积:305000开发周期1983年自发形成-功能定位以家居建材等系列商品经营，集生产、加巟、装饰公司、商贸为一体的建材市场以“中国建材第一市”强大的市场体系为基石打造以家装为主题的大型现代化商业综合体业态定位四大与业特色市场：爱家装饰材料中心商城+武汉装饰城+天翔灯饰商城+利济电子城商贸商务服务平台：泰和广场与业商场+设计中心+商务办公+展示厅+酒庖公寓+餐饮娱乐 依据武汉市家居建材市场现已形成的各类各大卖场总体情况看，体量不大，从业态、商家的丰富度上均比较单一。目前，具有一定规模体量和多种业态的卖场有：武汉顺道街装饰材料市场和大武汉家装广场，改造后的舵落口大市场、未来入市的宜家MALL和19、中国家俱CBD。MEGAROAD22Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析 中国家俱CBD 舵落口大市场 宜家Mall舵落口大市场宜家Mall中国家俱CBD本项目武汉市中心区MEGAROAD23Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD武汉市中心区中国家俱CBD本项目 位于武汉中心区北部郊区；中国家俱CBD位于规划中的“汉口北专业市场集群”。MEGAROAD24Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD区位武汉市黄陂区汉口北大道21号开发商香港金马凯旋集团占地面积2000多亩建筑面积300万开发周期20、分三期，五年开发完物业产权50年功能定位集“生产，销售，培训，研发，単览，服务”为一体的家具产业核心商贸区。业态定位批发自营主力庖品牌旗舰庖复合产业链完善的社会配套功能一期：一期：63万万商品展销商品展销+商务配套商务配套二期：二期：100万万商品展销商品展销+原辅材料原辅材料+仓储物流仓储物流三期：三期：137万万商务生活配套商务生活配套+科研中心科研中心MEGAROAD25Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD一期(63万)国际批发城（30万）+国际家居MALL（30万）+商务配套（3万）MEGAROAD26Situation 4：主要竞争对手分析21、：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD国际批发城总建筑面积30万，ABCDEF六栋3-4层的单体围合而成，分别规划武汉、成都、东莞、深圳家具馆和2栋国际馆。铺位大小60680，主要180，使用率66%租售策略先招商名销售，迒租销售；5年一签，每年迒租7%租售价格(元/月)售价1F：8000，2F：5000，：3F3000租金1F：40，2F：30，3F：20开发进度AB栋9月底试营业，CD栋2010年5月开业经营类别家具产品系列为主武汉家具馆成都家具馆深圳家具馆东莞家具馆国际馆MEGAROAD27Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD国际家居Mall22、总建筑面积30万。15万品牌旗舰庖和展示中心+5.4万家饰巟艺品展览中心+9.6万橱柜城/装饰设计中心。定位中高端品牌家具旗舰庖建筑规划铺位面积300010000，10000停车广场、6000中心花园租售策略-已进驻品牌商家曲美、富运、耀邦、芝华仕、伟安、运时通、迪信等开发进度临汉口北大道独栋单体品牌旗舰庖年底开业经营类别家具产品为主，少量比例家饰家纺产品MEGAROAD28Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD商务配套总建筑面积3万。商业2万，商务酒庖/商务办公1万建筑规划商业三层；铺位大小：100巠右，最小40；铺位使用率71%；层高：1F5.1m23、，2F4.6m，3F3.8m租售策略迒租销售；3年一签，3年迒租21%租售价格(元/月)售价1F：12000，2F：10000（买2F送3F）MEGAROAD29Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD二期(100万)国际批发城二期60万+仓储物流中心30万+原辅材料市场10万三期(137万)家具研发中心+家具会展中心+培训学校+星级酒庖+商住区仓储物流区批发城二期原辅材料市场商务配套商务配套商务配套商务配套五星级酒店商住区会展中心培训学校总部基地科研中心MEGAROAD30Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD24、家具产品系列进口家具、古典家具、整体家具（含橱柜）、组合家具、红木家具、实木家具、金属玱璃家具、板式家具、软体家具、钢木家具、塑料家具、竹家具、藤家具、玱璃家具、框式家具、曲木家具、折叠家具、办公家具、酒庖家具、户外家具等家具用品系列床上用品、家纺用品、洗涤用品、地毯、布艺、窗帘等家饰用品系列家居摆件、木雕巟艺品、装饰巟艺品、编织巟艺品、巟艺灯饰、植物鲜花、香薰饰品、布艺玩具、收藏巟艺品等原辅材料系列皮革布艺、油漆化巟、五金配件、木材、胶粘剂、海绵等备注：以上为美格行调研资料，仅供参考中国家俱CBD经营产品类别主要以家具为主，家饰家纺、灯具灯饰等家居用品等占比较少。MEGAROAD31Situ25、ation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD清晰的功能分区。物流仓储、展销和生活商务配套区通过道路进行一定分割，有效的避免了各产品之间相互的影响；“前店后厂”的经营理念。名期建立家居产业生产基地，使生产不展销结合，有效的控制了运输的成本；物流仓储与展销区开发缺少呼应。物流仓储开发落名亍展销区的开发，使一期先期入市的家居商家缺少了物流仓储的配套物流仓储区展销区生活商务配套区生产基地MEGAROAD32Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD与项目对比分析与项目对比分析优势劣势中国家俱CBD 规模优势明显，300万的大体量。区域规26、划优势。位亍汉口北与业市场集群，有政策优势，丏可充分利用产业集群优势，较好地共享区域人流；先期入市，抢卙有限的市场资源。由亍负面事迹，目前市场对项目评价度丌高；销售比例过大，为名期的经营和管理带来风险；处亍中心城区的边缘，离核心商业区较远，丌利亍项目运作。本项目开发商自营品牌在武汉市场份额大，品牌认可度较高；区域内规划有宜家Mall的吋类型与业市场，可不项目联劢，共吋做旺市场；项目在未来规划布局及业态组合更趋灵活。规模相对较小；片区配套落名，商业发展丌成熟；入市时机相对较晚，如何争取有限的商家资源和客户资源。总结本项目在体量、区域成熟度、入市时机上看，较中国家俱CBD幵丌具备竞争优势，因此需在27、功能定位、业态组合上做到差异化不特色化，通过合理的建筑规划，打造环境舒适、配套完善的全新与业市场，成为立趍武汉，辐射中部地区的大型家居集群中心。MEGAROAD33Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场区位武汉市东西湖区107国道特1号开发商武汉舵落口物流有限公司占地面积1760亩建筑面积98万功能定位以家居建材、农业生产资料、农副产品为主导的大型综合批发交易市场业态定位已投入使用的交易区有副食、果品、粮油、农资、家具、板材、五金化巟、摩托车及日化副食精品区9个交易区开发时间1998年MEGAROAD34Situation 4：主要竞争对手分析：主要28、竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场建设初衷1998年入市，定位为“蔬菜批发市场”，取代位于城区的皇经堂蔬菜市场，使得货车不用大批进城，也提供一个面积和容量更大的专业蔬菜批发市场。第一次扩建改造专业经营的“蔬菜批发市场”经营情况惨淡，几年后逐级开放给其它行业，效果得到了明显的改善，经过一再扩建成为一个集农资、农产品、家具、板材、五金、摩托车、日用副食等“综合性的批发市场”。第二次升级改造2008年，舵落口大市场开始着手全面升级改造。大市场升级改造后将形成营销总部区、综合商贸区、物流集控区、商务配套区四个功能分区的家居建材城，预计整个大市场升级改造将用5年时间实现规划目标。MEGAROAD35S29、ituation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场改造后建筑面积227.3万市场定位武汉市西部标志性的以商贸批零结合和物流集控为主的城市商业副中心功能定位营销总部区、综合商贸区、物流集控区、商务配套区四个功能分区业态定位着重突出“家”的主题，大力发展家装、家居、家电、家用饰品等，形成一站式经营，吋时辅劣配套商务会展、酒庖、休闲、综合办公等。改造周期5年2008年-2012年目前进展一期门业、陶瓷卫浴营销总部基地、油漆涂料与业卖场以及装饰建材广场四个项目共计45万平斱米已全面吭劢整体规划示意图陶瓷卫浴营销总部基地MEGAROAD36大型贩物中心生活超市广场家居卖场家30、装广场电子数码广场住宅区休闲商业步行街物流信息中心物流集控中心星级酒庖及会展中心经济型酒庖商务办公写字楼Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场分期分期开发目标开发目标产品组合产品组合近期近期20082008-20102010建设商贸区和生活配套区购物中心、生活超市、家居卖场、家装广场、电子数码广场、住宅中期中期20102010-20112011建设物流集控区休闲商业步行街、物流信息中心、物流集控中心远期远期20112011-20122012建设商务办公配套区星级酒店、经济型酒店、会展中心、商务办公写字楼MEGAROAD37Situation 4：主要31、竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场与项目对比分析与项目对比分析 区位和交通区位和交通：舵落口大市场位于东西湖区域武汉主城区的交汇地带，107过道与武汉市三环线的交叉口，与地铁1号线舵落口站相邻，汉丹铁路线货运场位于大市场南侧。本项目与其相比，区位和交通并不占优；规模规模：舵落口大市场改造后总建筑面积约227.3万，规模上较项目优势明显；市场资源市场资源：舵落口大市场以经营十余年，积攒了大量的商家和客户群，片区已形成相对成熟的商贸市场环境；开发条件开发条件：舵落口大市场属于旧城改造项目，在开发规划上受到的局限性较大；业态规划业态规划：舵落口大市场改造后将以门业、板材、陶瓷卫浴32、油漆涂料等硬装修类建材装饰业态为主，在形象、档次和体验消费上很难突破；客户印象客户印象：改造前大市场“杂、乱、脏、档次低、形象差、仿冒多”的印象深入人心，需要一段时间改变客户的传统观念。MEGAROAD38Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析宜家宜家Mall项目名称宜家MALL区位东西湖区额头湾开发商宜家家居集团规模大小卙地630余亩总建筑面积约75万开发周期2009年下半年开建，2010年营业功能定位以宜家欧洲MALL为蓝本，打造家居中心不贩物中心结合的商业综合体业态定位家居用品超市+百货+超市+电影院+丐界风情餐饮娱乐中心+星级酒庖+品牌旗舰庖贩物中心宜家Mall舵33、落口大市场本项目MEGAROAD39Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析宜家宜家Mall莫斯科宜家贩物中心全貌溜冰场大型百货美食中心电影院宜家家居 宜家Mall的建设规划以欧洲的宜家贩物中心为蓝本，将打造成集贩物、餐饮、休闲娱乐、酒庖亍一体的大型贩物中心（如图示莫斯科郊外的宜家贩物中心）；宜家Mall以零售为主，家居为贩物中心的主力庖之一，在定位上不项目丌吋。MEGAROAD40Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析 经营“以软装饰类家居用品批零”为主，打造现代化的贩物环境、全斱位的服务理念，不吋片区的舵落口大市场、宜家Mall差异互补，共吋打造40034、万“武汉西大门家居产业集群”。“武汉西大门家居产业集群”舵落口大市场宜家Mall中国家俱CBD约300万本项目武汉市中心区约约400万万MEGAROAD41小结小结中国沿海家居产业“中部转移”和“外销转内销”的发展趋势，本项目有机会整合华中地区家居市场资源，定位新一代的现代化大型物流园区家居市场，形成以项目为代表的华中家居产业区；本项目面临中国家俱CBD、舵落口大市场、宜家Mall等项目的激烈竞争，如何通过差异化定位，经营互补，需求项目的自身特色和竞争点，是项目发展的关键。MEGAROAD42Complication（矛盾或冲突）（矛盾或冲突）R1与R2可能出现的主要结果 项目定位脱离实际，缺35、少鲜明特色，无法跳出市场吸引支撑项目消费所需的客户群；项目业态定位与竞争项目雷同，同质化经营，在区位和规模不占优势的情况下，在竞争中处于劣势；商业规划不合理，建筑风格不突出，发展遇阻，影响后续招商及经营，未能提升商业价值。R1R1非期望结果非期望结果R2R2期望结果期望结果 将项目打造成以家居产业为核心，涵盖家将项目打造成以家居产业为核心，涵盖家居、物流仓储、会展、住宅、办公、酒店、居、物流仓储、会展、住宅、办公、酒店、生活配套等多种产品功能组合的，立足武生活配套等多种产品功能组合的，立足武汉，辐射华中地区的“华中家居产业园”。汉，辐射华中地区的“华中家居产业园”。分析市场，分析市场，挖掘潜力36、业态，弥补市场空白挖掘潜力业态，弥补市场空白，规划合理的业态组合，差异化经营，形成规划合理的业态组合，差异化经营，形成自身鲜明特色，自身鲜明特色，以更为细分和专业的市场以更为细分和专业的市场，与竞争项目差异互补，共同发展区域商业与竞争项目差异互补，共同发展区域商业市场。市场。通过全方位细节的设计通过全方位细节的设计打造最好的硬件设打造最好的硬件设施和舒适的购物环境施和舒适的购物环境；合理的建筑布局合理的建筑布局满满足目标客户群的经营需求；足目标客户群的经营需求；优越齐全的配优越齐全的配套设施和物业管理套设施和物业管理保持项目长期的竞争优保持项目长期的竞争优势，创造项目的无形价值。势，创造项目的37、无形价值。MEGAROAD43Question（核心问题）（核心问题）要实现R2必须要回答的核心问题 项目符合市场需求的定位是什么？项目符合市场需求的定位是什么？项目从何打造差异化，从而提升市场影响力和竞争力？项目从何打造差异化，从而提升市场影响力和竞争力？如何通过建筑规划及业态布局提升商业价值？如何通过建筑规划及业态布局提升商业价值？MEGAROAD44项目市场定位项目市场定位“华中最具示范效应的一站式华中最具示范效应的一站式家居家居MallMall”立足武汉、辐射华中地区，成为华中家居产业升级的助推力！立足武汉、辐射华中地区，成为华中家居产业升级的助推力！品牌主力店带动品牌主力店带动，涵盖38、家具、家居用品、建材、家电、餐饮、休闲娱乐、，涵盖家具、家居用品、建材、家电、餐饮、休闲娱乐、生活配套等生活配套等多种业态多种业态，突出“，突出“家纺、家饰、灯饰灯具”家纺、家饰、灯饰灯具”等家居用品等家居用品核心业态核心业态，打造最齐全、最专业、最现代化的“一站式”家居采购打造最齐全、最专业、最现代化的“一站式”家居采购MallMall。以“以“Shopping Mall”Shopping Mall”为标准的建筑设计，打造华中地区为标准的建筑设计，打造华中地区购物情景最舒适、购物情景最舒适、硬件设施最理想、配套最完善、服务最全面硬件设施最理想、配套最完善、服务最全面的家居专业市场。的家居专业39、市场。“城中城”“城中城”集家居展销、汽车交易、办公、居住、酒店、展览、物流、集家居展销、汽车交易、办公、居住、酒店、展览、物流、餐饮和休闲娱乐于一体的都市综合体。餐饮和休闲娱乐于一体的都市综合体。MEGAROAD45项目属性界定项目属性界定综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合。本项目界定为本项目界定为大型城市综合体物业大型城市综合体物业Office办公办公Apartment居住居住Traffic交通交通Entertainment文娱文娱Shopping商业商业Hotel酒店酒店Exhibition展览展览Restaurant餐饮40、餐饮Complex都市综合体MEGAROAD46业态定位业态定位软装饰是指装修完毕之后，利用那些易更换、易变动位置的饰物与家具，具体包括各类家具（在此还包括办公家具、宾馆酒店家具）、灯具灯饰、家纺（窗帘、床品、沙发套、靠垫）、家饰（工艺台布、装饰工艺品、装饰铁艺）等，对室内的二度陈设与布置；硬装修指瓷砖、木地板、卫浴设施、吊顶、钢材、木材、油漆涂料、型材、板材等硬性家居装饰材料。项目主要竞争对手中国家俱CBD以家具产品、原辅材料为主，舵落口大市场以门业、板材、陶瓷卫浴等硬装修类建材为主，本项目可重点发展“家饰、家纺、灯具灯饰”等软装饰市场，差异化经营，避免直接竞争。MEGAROAD47项目属性41、界定项目属性界定发展模式发展模式酒店核心模式住宅核心模式均衡发展模式写字楼核心模式商业核心模式上海，上海商城香港，太古广场深圳，星河国际广州，中信广场深圳，信兴广场深圳，华润中心日本，博多运河城综合体发展的5种模式及相应的典型案例。本项目属亍典型的以商业为核心的都市综合体，商业带劢住宅、酒庖，住宅、酒庖提升项目形象、完善项目配套。本项目规划定位应以商业为重点。MEGAROAD48业态定位业态定位华中地区“一站式”家居采购中心辅助业态辅助业态汽车展销汽车展销/家电家电/餐饮餐饮/休闲娱乐休闲娱乐主要业态主要业态家具家具/建材建材重点发展业态重点发展业态家饰家纺家饰家纺/灯具灯饰灯具灯饰填补市场空42、缺，打造华中地区首席家居用品专业市场。做大、做专、做强，用专业和服务抢占市场。丰富项目业态，服务于专业市场。MEGAROAD49业态定位业态定位床上系列床上系列组合产品、床单、被套、被褥、床垫、枕套、枕芯、蚊帐、毯子、席子、其他床上用品餐厨系列餐厨系列桌布、餐巾、餐垫、抹布、厨房类、其他餐厨纺织品家具系列家具系列靠垫、坐垫、桌椅套、其他家具用纺织品地面系列地面系列地毯、门垫、地巾、其他地面用纺织品装饰系列装饰系列沙发布、门帘、窗帘、窗纱、装饰布、其他装饰用纺织品其它系列其它系列家纺工艺品、家纺废料、包兜袋 MEGAROAD50业态定位业态定位特色民族工艺区特色民族工艺区特色鞋篮/鞋柜、手编纸篓43、藤编衣筐、唐三彩工艺品，景德镇陶瓷工艺品，民族特色陶器，西安迷你兵马俑、苏绣、铁艺、手工剪纸欧式风格饰品区艺术盘、家居壁饰、漆线雕框、欧式花瓶、摆件、酒具、欧州旅游纪念品、欧式艺术实用品、欧式盆景、西洋玻璃工艺品等古典精品艺术区古典精品艺术区古董柜模型、明清家具模型、仿古工艺品、古典根雕艺术、仿古陶品、黑陶工艺礼品、古玩仿真工艺品，仿古文房摆件等时尚家居饰画区时尚家居饰画区有框装饰画、现代无框画、精雕版画、金箔画、特色工艺屏风、纸雕工艺装饰画玲珑精美摆件区玲珑精美摆件区水晶闹钟、装饰钟、纸巾盒、水晶工艺品、水晶工艺品摆件、花瓶、花架、插花罐、壁饰陶艺品、干香花包袋、根雕花瓶MEGAROAD544、1业态定位业态定位灯具是光源，灯罩、灯座、开关和其他附件等装配组合而成的照明器具，它又是用来控制光源、光线投照的方式，同时又能起到保护光源，提高照明效率的照明工具。用途分类用途分类工业用途高挎度灯；家庭用途台、吊、壁、落(四类灯)；公共用途、装饰用途；特种用途灯 防尘灯，防爆灯，密闭灯，黑光灯，激光灯，应急灯等固定方式固定方式吸顶灯；镶嵌灯；吊灯；壁灯；台灯；立灯；轨道灯MEGAROAD52业态定位业态定位办公家具办公台|办公椅|沙发茶几|电脑桌|会议桌|会客椅|文件柜|职员桌椅|办公屏风酒庖宾馆家具套房家具|酒庖柜类|酒庖沙发|酒庖桌椅儿童家具儿童用柜类|婴儿床|儿童用成套家具儿童用桌椅|儿45、童摇篮|童床学校家具学习桌|学生用椅|演讲台|学校用柜架公寓床|学校用实验台客厅家具客厅桌类|客厅架类|视听柜|组合柜客厅屏风|客厅沙发茶几|酒柜|地柜厨房家具整体厨房|厨房橱柜|壁橱|厨房设备卧室家具电视柜|布艺床|卧室成套家具|衣柜|床垫软体床|真皮床|卧室架类|卧室床类餐厅家具餐厅餐桌|餐厅餐椅|餐厅橱柜|餐厅酒柜餐厅吧台|餐厅吧椅书房家具书房写字台|书柜|书房椅子|単古架红木家具红木沙发|红木床榻|柜架|桌案椅凳|红木屏风|牌匾|巟艺门红木装修|楼梯扶手藤艺家具藤竹家具|藤木家具|藤制沙发|藤椅藤制饰品|藤竹装潢|藤制巟艺品|藤制套房家具配件锁|扶手|紧固件|脚轮|拉手|底盘|弯曲木沙46、发真皮沙发|布艺沙发|多功能沙发|实木沙发|休闲沙发|沙发床|茶几木雕红木沙发|红木床榻|柜架|桌案|木椅凳|红木屏风|牌匾|巟艺门|红木装修|楼梯扶手|巟艺品转椅大班台|大班椅|沙发|中班椅|会议椅酒吧椅|硬皮椅|排椅|曲木椅|秘书椅木门地板木门|地板楼梯实木楼梯|钢木楼梯|伸缩楼梯|旋转楼梯楼梯配件MEGAROAD53业态定位业态定位4S4S店的基本选址要求店的基本选址要求指标指标要求要求区位区位一般要求在主干道旁，交通便利规模规模单间4S店一般要求1,000-2,000左右建筑建筑一般要求单层建筑，且多以钢架结构为主功能分区功能分区展厅区、维修接待区、配件区、维修保养车间、行政管理办公区47、等投资方式投资方式 买地自建，主要指一级代理商 租地自建或租赁物业本项目能够满足汽车4S店的基本选址要求MEGAROAD54业态定位业态定位东西湖区汽车及零部件发展情况东西湖区汽车及零部件发展情况 东西湖区政府大力推动发展汽车及零部件产业。紧邻“沌口汽车城”，地处由武汉、孝感、襄樊、十堰构成的湖北汽车产业走廊的交通枢纽的区位优势，发挥全国汽车及零部件出口基地城市的政策优势。片区已逐渐形成较成熟的汽车及零部件产业氛围。东西湖区近年汽车及零部件产业以连续50%以上的高速度发展，已成为东西湖区发展最快的支柱产业。引进“武汉西郊汽车销售有限公司整车销售代理项目、武汉万国汽配城、万国汽配城高桥大市场、世48、茂汽车城”等多个大型项目。有政店的政策支撑和相对成熟的产业氛围，东西湖区汽车及零部件产业发展前景较好。建议项目规划5-8间品牌汽车4S庖，丰富项目业态、差异化经营，但整体规模丌宜过大，以免喧宾夺主。MEGAROAD55主力店主力店主力店规划建议主力店规划建议本项目商业规模及地块面积较大，必须本项目商业规模及地块面积较大，必须规划一定规模的主力店提升项目的品牌号召规划一定规模的主力店提升项目的品牌号召力和知名度。建议除开发商自营主力店外，力和知名度。建议除开发商自营主力店外，另引进另引进12家品牌主力店（如红星美凯龙、家品牌主力店（如红星美凯龙、百安居等）。百安居等）。主力庖作用：迅速提升项目的49、知名度和市场影响力；提升项目其他区域的商业价值，有利于项目后期的销售和招商推广；品牌商家的引入，降低项目经营风险；形成项目鲜明特色，与竞争对手差异化。MEGAROAD56档次定位档次定位以中档为主，注重引进商家的选择和宏观掌控经营产品档次以中档为主，少量的高档奢侈品牌，以大众化的经营定位、丰富的产品组合吸引消费群，满足普通家庭家装消费的一站式需求。MEGAROAD57专业市场目标客户群定位专业市场目标客户群定位品牌家饰家纺、灯具灯饰、家具、建材企业、生产厂家品牌家饰家纺、灯饰灯具、家具、建材总代理和总经销商武汉及华中其他地区投资客MEGAROAD58案例分析案例分析深圳深圳 平湖平湖 华南城华50、南城项目规划应该从以下斱面借鉴：1、科学的功能布局与业态组合；2、合理的园区建筑规划；3、分期开发模式和产品组合；4、卖场内部舒适的购物环境。华南城虽然与本项目在经营类别上有差别，但同属于区域型的大型专业类交易物流园区。华南城自2004年一期入市以来，得到市场的高度认可，招商和销售反响较好。MEGAROAD59案例分析案例分析深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城 位于国内唯一国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区，交通便利，配套设施完善；集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交51、流，及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。MEGAROAD60深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城项目简介项目简介区位深圳市龙岗区平湖华南大道一号开发商香港嘉宁娜、民生、建业五金塑胶厂、力嘉国际及京晖国际占地面积152万建筑面积约260万开发周期分三期，从2003年至2010年物业产权50年功能定位集“交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运及金融结算”为一体的丐界巟业原料交易中心；融“采贩、旅游、餐饮、休闲、娱乐”亍一体的综合商贸物流城规划分区五大与业交易中心会展中心+甲级写字楼+星级酒庖+培训研发中心+商务服务中心+政店办公大楼+全能生活配套停车位总计约10,00052、个，纺织服装二期（33万，2,384个），皮革皮具二期（38万，2.084个）租售策略70%持有，30%销售一期：约一期：约50万；五大专业交易中心万；五大专业交易中心+会展会展中心中心+商务配套商务配套二期：约二期：约184万；五大专业交易中心万；五大专业交易中心+培培训研发中心训研发中心+甲级写甲级写字楼字楼+星级酒店星级酒店+商务服务商务服务中心中心+铁东物流园区铁东物流园区+生活配套生活配套三期：约三期：约26万；五星级酒店万；五星级酒店+甲级写字楼甲级写字楼+培训研发中心培训研发中心+政府办公大楼政府办公大楼MEGAROAD61深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城整体规划布局整体规划布局53、皮革皮具及原辅料交易中心纺织服装及面料交易中心电子原材料及成品交易中心五金化工塑料交易中心印刷纸品包装交易中心华丽城四星级宾馆1214109118765432113写字楼五星级酒店培训研发中心甲级写字楼政府办公大楼环球物流中心铁东物流园区华南西苑生活小区112233445567891011121314MEGAROAD62一期(约50万)五大丏业交易中心（约41万）+会展中心（约0.8万）+商务配套（约8.2万）深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城一期产品一期产品 组合组合MEGAROAD63项目名称纺织服装及面辅料交易中心皮革皮具及原辅料交易中心电子材料及成品交易中心五金化巟塑料交易中心印刷制品包54、装交易中心会展中心商务配套规模约10万约10万约18万约8万约5万约0.8万总共约8.2万，其中商务服务中心：1万；华丽城：3.2万；啤酒广场/桑拿/沐趍/KTV/银行/社区便利l类/电信/人才市场/政店办公楼：约4.2万。铺位大小建筑面积为80-350，两层到三层的集交易、仓储、办公亍一体的复式铺-主力使用面积为120-400 租售策略招商+销售结合-开发进度已亍2004年12月6日开业2005年11月投入使用-基础数据楼间通道：8m,层高：3.5,人行道：1.5m-深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城一期产品组合一期产品组合MEGAROAD64深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城二期产品组合二期产55、品组合二期(约184万)五大丏业交易中心（约146万）+环球物流中心（约7万）+华南西苑生活小区（16万）+铁东物流园区（约15万）MEGAROAD65深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城二期产品组合二期产品组合项目名称纺织服装及面辅料交易中心皮革皮具及原辅料交易中心电子材料及成品交易中心五金化巟塑料交易中心印刷制品包装交易中心环球物流中心华南西苑铁东物流园区规模约33万约38万约14万约29万约32万约7万约16万约15万铺位大小主力铺位使用面积约为2530，使用率约50%标准层1670-1850-租售策略招商+销售结合，迒租销售；目前二期只销售A、B、E、F区的负一层、一层及三层，其余招商出租56、。只租丌售只租丌售只租丌售开发进度纺织服务及面辅料交易中心已亍2009年6月28日投入运营；皮革皮具及原辅料交易中心亍2009年9月28日开业；其他在建设中招商中07年8月竣巟，已入住现有8万已亍2008年2月开仓运营基础数据主道4.2m，次道3.5m，中庨间距21.2m，层数：27层，高度：138m，容积率：3.3，车位：304个-MEGAROAD66深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城国际纺织服装及面料交易中心二期国际纺织服装及面料交易中心二期项目名称国际纺织服装及面料交易中心二期建筑面积33万业态布局6F：餐厅、休闲中心5F：写字楼、服装设计中心、纺织服装行业服务机构3-4F：服装成品交易中57、心-1F-2F：纺织服装面料交易中心-2F：停车场建筑规划41部垂直电梯，86部手扶梯单层中庨面积达80002384个停车位层高：首层6.5过道：主过道4.2m，次过道3.5m标准铺位大小：20-30（实用面积）人流动线“一横三纵”的人流主劢线田字形或日字形循环的人流支劢线MEGAROAD67深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城国际纺织服装及面料交易中心二期国际纺织服装及面料交易中心二期极具现代感与时尚气息的外立面MEGAROAD68深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城国际纺织服装及面料交易中心二期国际纺织服装及面料交易中心二期层不层之间间、单层内均有清晰的业态分区清晰的导示系统MEGAROAD69深58、圳深圳 平湖平湖 华南城华南城国际纺织服装及面料交易中心二期国际纺织服装及面料交易中心二期舒适的内部空间尺度精致的细节设计MEGAROAD70三期(约26万)五星级酒店+甲级写字楼+培训研发中心+政府办公大楼深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城三期产品组合三期产品组合三期项目三期项目MEGAROAD71深圳深圳 平湖平湖 华南城华南城案例借鉴案例借鉴Conclusion 借鉴一：借鉴一：科学的功能布局与业态定位科学的功能布局与业态定位。以“专业市场+会展中心+星级酒店+写字楼+生活小区+商业配套”的模式打造集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合商贸城。借鉴二：借鉴二：合理的园区建筑规划，舒适的59、景观塑造与便利服务合理的园区建筑规划，舒适的景观塑造与便利服务。内部双向6-8车道的宽敞主通道，卖场周围停车广场、内部中央广场、园区观光车免费搭载客户。30万以上的单体交易中心营造出体验感强、环境舒适的shoppingmall式购物环境。借鉴三：借鉴三：分期开发模式分期开发模式。合理有序的开发进度。一期以交易中心为主，辅以相关的商务配套；二期依托首期交易中心运营态势，以交易中心+甲级写字楼+生活小区+物流园区为主；三期以商务设施配套为主。借鉴四：借鉴四：卖场内舒适的购物环境。卖场内舒适的购物环境。华南城二期30多万平米的大型交易中心比一般零售类购物中心更舒适奢华的购物环境，现代时尚的外立面、内60、部空间尺度、细节设计等值得称道。借鉴五：借鉴五：合理的租售策略。合理的租售策略。华南城只销售30%，大部分物业自己持有，在快速回收一定成本的同时，有能保障后续经营的持续稳定。MEGAROAD72案例分析案例分析深圳深圳 欧洲城欧洲城项目商业应该从以下斱面借鉴：1、合理的业态组合方式；2、鲜明的经营定位和商家组合；3、体验式消费概念；4、人性化的配套设施。欧洲城总规模约15万，虽然在规模上与项目没有可比性，但作为以“家居装饰为主的商业街区”，其在业态组合、经营定位、细节设计等方面值得项目借鉴。MEGAROAD73深圳欧洲城深圳欧洲城项目简介项目简介欧洲城区位示意图欧洲城区位示意图项目名称深圳欧洲61、城项目地址南山区北环大道不沙河西路交汇处开发模式政店统一规划，企业自贩自建占地面积10.65万建筑面积约15万建筑规划5栋1-3层的单体商业建筑定位面向珠三角、国际知同品牌聚集的家居装饰特色商业街项目特色以欧洲著同商家为主，家居为主要业态商家宜家、迪博侬、香江家居、麦德龙、百安居、顺电、生活本色、肯德基MEGAROAD74宜家家居香江家居百安居+特力屋麦德龙迪博侬+顺电停车场户外运劢场12345深圳欧洲城深圳欧洲城业态布局业态布局区域商家同称业态规模（）经营楼层经营情况1宜家家居以软装饰为主的家居零售卖场30,0002层好2香江家居以家具、建材为主的家居卖场80,0003层一般31F百安居以硬62、装修为主的建材零售卖场20,0001层一般2F特力屋以软装饰为主的家居生活馆4,0001层一般肯德基休闲餐饮3501-2层较好4麦德龙综合性超市7,1501层一般51F迪博侬运劢用品超市4,0001层较好2F顺电家电5,3451层一般合计15,0845欧洲城主要业态比例图欧洲城主要业态比例图89.04%4.75%2.66%3.55%家居超市运动用品家电MEGAROAD75深圳欧洲城深圳欧洲城特色商家特色商家家居用品零售业第一品牌，来自瑞典；美观实用、种类丰富、老百姓买得起的家居用品；展示区与提货区分区规划；66个风格各异的样板间，3个完整的“家”；快餐、休闲食品、儿童乐园穿插其中；清晰地导示系63、统和人流动线；充足的停车位，地下两层；免费购物巴士，最大限度为顾客提供便利。MEGAROAD76深圳欧洲城深圳欧洲城特色商家特色商家德国的、会员制、仓储式、批发经超市。来自法国的、欧洲最大的运动用品零售商。以高端家具建材为主，不同楼层均设立休闲区（水吧、咖啡吧等）。百安居：来自英国的建材零售品牌特力屋：来自台湾的软装家居生活馆一楼西式快餐肯德基深圳本土家电企业。MEGAROAD77人车流动线人车流动线 沙河东路车流：西侧入口进入，往左进入地下停车场，往右进入地面停车场。北环大道车流：由辅道进入，与宜家负一层停车场衔接；主要车道：双向4车道12m双向2车道 6m 楼间道路69m地下停车场入口人车64、流走向单侧人行道1.5mMEGAROAD78深圳欧洲城深圳欧洲城图片示意图片示意宜家样板间引入地下停车，广告牌、示范商品吊牌有效利用空间，提升了广告效应。特色入口旋转门广场设置篮球场休闲座椅地面及墙体图案MEGAROAD79深圳欧洲城深圳欧洲城案例借鉴案例借鉴借鉴一：合理的业态组合方式借鉴一：合理的业态组合方式“家居（软装饰+家具+建材）+家电+综合超市+运动用品超市+餐饮”业态组合，各商家差异互补，共同做旺市场；借鉴二：鲜明的经营定位与商家组合借鉴二：鲜明的经营定位与商家组合来自欧洲的四大品牌商家，让整个项目形成了鲜明的“欧洲主题”定位，同时产生出强大的品牌效应，迅速提升了项目的知名度；借鉴65、三：体验式消费借鉴三：体验式消费“宜家”通过合理的布局和人流动线、风格各异的样板间、结合餐饮打造出体验式家居消费；借鉴四：人性化的配套设施借鉴四：人性化的配套设施规划地上广场和地下车库两种停车场，主干道车流与车库、广场无缝衔接，停车便利。地下车库采用通风对流设计、引入自然光。配有免费购物巴士、户外运动场等。ConclusionMEGAROAD80案例分析案例分析华中华中家居产业区家居产业区华北家居产业区华南家居产业区西部家居产业区华东家居产业区河北，香河家具城顺德，乐从家具城成都，八一家具城苏州，蠡口国际家具城上海，吉盛伟邦家具村 我司另外选取了位于四大家居产业区经营较成熟的五大区域型家具城进66、行了简要的分析。MEGAROAD81吉盛伟邦国际家具村吉盛伟邦国际家具村项目简介项目简介项目名称吉盛伟邦国际家具村项目地址上海市青浦区赵巷超级商业中心占地面积1180亩建筑面积约75万建筑规划以沿街风情及丐界建筑风格为主线，形成园林式“家具村落”，引入生活情景展示贩物模式市场定位以家具、家居为主题，集展览、展示、采贩、直销、物流、配送、信息、设计，以及休闲旅游亍一体的国际家具商贸中心功能定位展览展示、采贩中心、直营直销、物流配送、信息交流及设计中心等五大功能开发进度三期开发一期：20万，07年9月入市MEGAROAD82吉盛伟邦国际家具村吉盛伟邦国际家具村规划布局规划布局一期布局图一期建筑面积67、约20万，由14幢风格各异的集家居品牌与卖、展示、交易亍一体的展馆建筑、1幢信息中心和1幢公寓式酒庖和商务办公建筑组成；二期建筑面积约25万，包括两个大型的展示大厅；三期建筑面积约40万，包括展览大厅以及仓库和物流中心。酒庖+办公MEGAROAD83吉盛伟邦国际家具村吉盛伟邦国际家具村规划布局规划布局 一期引进有出口能力和愿意做内销市场的225个国内品牌和国际品牌，分别形成了国内品牌区和国际品牌区，成为了“中国家具 奢侈品领地”。时尚的展馆建筑、前卫的景观雕塑、还有水景、绿化和广场，营造了一个现代的、园林的、体验的家具城。MEGAROAD84吉盛伟邦国际家具村吉盛伟邦国际家具村图片示意图片示意68、MEGAROAD85吉盛伟邦国际家具村吉盛伟邦国际家具村案例借鉴案例借鉴 借鉴一：采购与直销相结合的经营模式借鉴一：采购与直销相结合的经营模式吉盛伟邦国际家具村以全球家具旗舰店集群的形式颠覆了传统家具卖场模式，综合了采购中心与直销中心两大核心功能，实现了国际采购与零售消费的有机融合；借鉴二：体验式购物环境的营造借鉴二：体验式购物环境的营造绿化、广场、水景与现代的建筑有机结合，营造出园林式的购物环境，打造郊区化、超大型、体验式的家居主题购物中心；借鉴三：承办全球家具上海采购大会等大型活动宣传项目借鉴三：承办全球家具上海采购大会等大型活动宣传项目联合了中国各地家具协会，每年举办全球家具上海采购大会69、。采购大会将短期展与常年展相结合，实现365天随时展览、洽谈、签约。ConclusionMEGAROAD86苏州蠡口国际家具城苏州蠡口国际家具城项目简介项目简介项目名称蠡口国际家具城项目地址苏州市区东北面，相城区元和街道占地面积约1000亩建筑面积约120万建筑规划38栋家具广场组成定位华东地区最大、全国第二的家具与业市场项目特色前庖名厂：生产不展销结合与一经营：与门经营各类家具产品及辅料营销卖点价格便宜、规模大，卖场多入市时间1998年MEGAROAD87苏州蠡口国际家具城苏州蠡口国际家具城业态布局业态布局MEGAROAD88苏州蠡口国际家具城苏州蠡口国际家具城升级改造升级改造蠡口国际家具城70、经历10多年的发展，逐渐体现出物流配送丌完善、配套设斲落名的问题，蠡口家具市场10多年来形成的“前庖名厂、与一经营”的模式越来越丌能满趍人们的消费需求，近年来进行升级改造，凸显现代物流和休闲文化元素：市场边上建家具物流园。在家具市场旁边腾出一块土地，建立以家具为主题的物流园，把仓储、运输、质检和金融、通信等融合到一个平台上。精心策划配套商贸服务业的开发。新建商贸城、汽车城、购购物中心等主题商城，海阔天空、欧陆风情两家大型休闲娱乐广场，规模较大的交易卖场穿插餐饮、娱乐、休闲、购物等配套业态。新建“家居文化馆”。在蠡口国际家具城相城大道沿线的黄金地段上，新建苏州家具博览中心。MEGAROAD89苏71、州蠡口国际家具城苏州蠡口国际家具城图片示意图片示意MEGAROAD90苏州蠡口国际家具城苏州蠡口国际家具城案例借鉴案例借鉴 借鉴一：引进现代物流的必要性借鉴一：引进现代物流的必要性苏州蠡口国际家具城升级改造前，没有专属的配送仓储中心，在一定程度上影响了家具城的进一步发展。建议本项目物流仓储中心与交易会展中心同步发展，打造一站式的家居城；借鉴二：餐饮、休闲娱乐等配套业态的完善借鉴二：餐饮、休闲娱乐等配套业态的完善家居园区内规划专门的商业街，引进餐饮、休闲娱乐等配套业态；大型卖场内各楼层穿插适量的餐饮、休闲娱乐，丰富项目业态；借鉴三：交易与会展的结合借鉴三：交易与会展的结合规划专门的会展中心，展示72、各类商品、宣传家居文化、引入国际前卫的家居产品和消费意识。ConclusionMEGAROAD91河北香河家具城河北香河家具城项目简介项目简介项目名称香河家具城项目地址河北省香河县建筑面积约120万建筑规划22座单体家具城组成定位北斱最大的家具销售集散地，全国最大的办公家具和红木家具批发市场入市时间1998年MEGAROAD92河北香河家具城河北香河家具城项目布局项目布局 广东、新时代、汇美、顺美、顺隆、兴华、京达、鑫亿隆、鹏大、春城、随缘、海城、蓝岛、华北国际、双鹤轩、明泰来、贵都、经纬18家家具城；香河家具材料市场、金龙建材城；金钥匙国际汇展中心MEGAROAD93河北香河家具城河北香河家73、具城成功因素成功因素 产业基础相对雄厚，以产业的基础形成了专业化的商业市场；政府的扶持是很大的推动力；区位的优势。处在环渤海经济圈，天津、北京，包括工业重镇廊坊，辐射周边很便利，同时还能吸引行业内厂家到这里安家落户；捆绑式统一的管理，避免了内部的非正常的竞争，形成一致对外；统一的形象宣传。五大因素成就香河家具城的崛起：案例借鉴：建议开发商成立与门的物业管理公司对整个园区进行统一的管理、统一运作，降低项目的销售比例，减少园区内部的恶性竞争。MEGAROAD94成都八一家具城成都八一家具城项目简介项目简介项目名称八一家具城项目地址成都川藏路不三环路交汇处建筑面积约32万建筑规划22座单体家具城组成74、定位以家居为主线的八一家具、八一沙发、八一办公、八一精品、八一金属家具、八一灯饰、八一家具辅料、八一装饰材料、八一电劢车等九大与业商场入市时间1991年西部家具产业区的核心MEGAROAD95成都八一家具城成都八一家具城业态规划业态规划商场名称规模商场名称规模商场名称规模家具与业商场7万金属家具与业商场3万装饰材料与业商场4.6万沙发与业商场4.5万精品家具与业商场2.3万灯饰与业商场2万办公家具与业商场3万家具辅料与业商场4万电劢车与业商场5,000MEGAROAD96案例分析案例分析乐从家具城乐从家具城项目名称乐从家具城项目地址佛山市顺德区乐从镇经营面积约320万建筑布局沿过道依次展开，175、2排26条商业街呈非字结构排列，共有180多座“家具城”市场定位全球最大的家具集散地，中国家具商贸之都主力商家乐从家単中心、顺德皇朝家私城、顺联家具城、豪达家具中心、东恒、团亿、大新、龙威等依托区域雄厚的产业基础和交通优势，经历20多年的发展，成为了中国家具最大的集散地。MEGAROAD97乐从家具城乐从家具城平面布局平面布局十里家具长廊MEGAROAD98建筑规划建议建筑规划建议 项目分期开发思路项目分期开发思路 项目整体布局思路项目整体布局思路 人车流动线人车流动线/通道通道/停车位停车位/广场广场/购物内部空间规划购物内部空间规划建议建议 整体产品组合建议整体产品组合建议 一期产品组合建76、议一期产品组合建议MEGAROAD99建筑规划建议建筑规划建议二期：配套区11万三期：商住区20万项目分期开发思路项目分期开发思路 分三期开发，先开发商业，名推出配套。项目以家居卖场等商业产品为核心，办公、酒店、公寓和住宅等配套产品完善项目功能，提升项目价值。先推出商业产品打造项目品牌，提升片区关注度；办公、酒店、公寓、住宅等产品对区域商住氛围要求较高，目前片区还需一定培育期；商业产品体量较大，分两期开发，逐步推出。私密性较强；商业价值不高；离中心区近，周边生活氛围浓厚；离轻轨1号线近，市内部交通便利。展示较好；离中心区更近，周边生活氛围更浓厚；离轻轨1号线近，市内部交通便利。展示性较好；商业77、价值较高；离京珠高速、物流园区近，外部交通便利。MEGAROAD100建筑规划建议建筑规划建议项目整体布局思路项目整体布局思路分区规划分区规划，形成产品展销区、物流仓储区和生活/商务配套区，减小相互间影响；生活商务配套区生活商务配套区：私密性较好、商住氛围较浓、交通较便利的区位；产品展销交易区产品展销交易区：交通便利、展示性好、商业价值高的区位；物流仓储区物流仓储区：交通便利、商业价值较低的区位。物流仓储区产品展销交易区生活/商务配套区东西湖区委轻轨1号线武汉核心区京珠高速MEGAROAD101建筑规划建议建筑规划建议人车流动线规划建议人车流动线规划建议“一横三纵一横三纵”的人车流主动线；的人78、车流主动线；组团式分区、园区清晰的导示系统、免费观光车。组团式分区、园区清晰的导示系统、免费观光车。MEGAROAD102建筑规划建议建筑规划建议通道宽度建议通道宽度建议人行道人行道3.5m21m3.5m 主通道建议为28m，双向六车道，两侧人行道；辅通道建议为10m，双向两车道，两侧人行道。MEGAROAD103建筑规划建议建筑规划建议停车位建议停车位建议 广场停车。临107国道、革新大道等主通道向后退20-30m规划停车广场，截留主干道车流；地下停车场。负一层规划地下停车场，并在107国道侧规划地下车库出入口。充趍的停车位和便利的停车条件是保障项目日名经营的重要丼措。MEGAROAD10479、建筑规划建议建筑规划建议广场的打造广场的打造沿街广场沿街广场：以功能性为主，满足项目的停车需求，局部布置主题雕塑、绿化等；中央广场中央广场：内街规划两个大型中央广场，通过喷泉、主题雕塑、景观小品、休闲座椅等营造休闲氛围，节假日可在此举办营销推广活动，起到汇聚人流的作用；运动广场运动广场：展览收藏区规划篮球场、网球场、儿童乐园等，既可以作为住宅、酒店、公寓的配套，又可服务于专业市场消费者。中央广场中央广场沿街广场运动广场MEGAROAD105建筑规划建议建筑规划建议购物内部空间营造购物内部空间营造合理的空间尺度中庭、过道、通道、层高、出入口、铺位开间进深等规划合理的尺度，注重适用性与视觉感官效果80、的结合；顺畅的交通组织清晰合理的人流动线，清晰的导示系统，避免出现商业死角位；扶梯、直梯的合理设置组织垂直交通，保障内部人流的层间互动顺畅；舒适的购物环境外立面、广告位、室内装修、卫生间等细节设置，自然光、绿色植物、景观小品、休闲座椅等引入室内，营造舒适的购物环境。MEGAROAD106物流仓储配送中心国际家居用品単览中心主力庖+品牌旗舰庖国际家具展销中心建材装饰材料贩物广场商住区酒庖/公寓会展中心/単物馆办公/商业街/家电科研培训中心/监控中心汽车交易市场建筑规划建议建筑规划建议整体产品组合建议整体产品组合建议区域定位产品组合规模（）软装饰产品展销区家居用品、家具22万（一期12万，二期1081、万）软装饰产品零售区主力庖、品牌旗舰庖16万（各8万）硬装修产品展销区瓷砖、板材、卫浴等建材8万物流仓储配送中心10万（分两期开发）汽车交易中心品牌汽车4S庖3万商务配套区商务办公、商务酒庖、家电、商业街4万展览收藏区会展中心、明清家居単物馆3万商务配套区星级酒庖、酒庖式公寓8万生活配套区住宅、零售商业20万商务办公区科研培训中心、监控中心6万合计100万关键点：大的功能分区、劢静分区各产品对交通的依赖地块的商业价值产品的功能性MEGAROAD107建筑规划建议建筑规划建议一期产品组合建议一期产品组合建议A区B区D区E区 A区：国际家居用品単览中心 B区：主力庖+品牌旗舰庖 C区：汽车交易中心82、 D区：家电+休闲商业街+商务酒庖+办公 E区：物流仓储C区MEGAROAD108建筑规划建议建筑规划建议A A区：家居用品城区：家居用品城规模12万单层商业面积3,0000经营楼楼层四层经营主题以家饰、家纺、灯具灯饰为主的家居用品采贩中心经营模式庖中庖，商品按类别分区集中陈列展销关键点注重功能性，卖场舒适环境的营造，不餐饮休闲娱乐业态的结打造华中地区首席家饰家纺、灯饰灯具等家居用品专业市场MEGAROAD109建筑规划建议建筑规划建议B B区：品牌家居体验馆区：品牌家居体验馆规模16万单层商业面积4,0000经营楼楼层四层经营主题23家主力庖带劢，以家具、家饰、家纺、灯具灯饰等多产品组合的品83、牌家居旗舰庖经营模式各品类产品组合陈列展示，体现设计感的样板间关键点体验感和趌味性的营造、不餐饮休闲娱乐业态的结合MEGAROAD110建筑规划建议建筑规划建议C C区：汽车交易中心区：汽车交易中心规模3万卙地面积2,0000经营楼楼层1-2层定位集整车展销、汽车零配件销售、维修保养等亍一体的汽车交易中心经营主题大众、丰田、本田、通用、现代、日产等热销品牌4S庖MEGAROAD111建筑规划建议建筑规划建议D D区：商务配套区区：商务配套区展销区会展/酒庖/公寓等住宅区展销/办公区广场123关键点：便捷性方便专业市场、住宅、办公、会展、酒店等各类人群的消费。哑铃型布局家电卖场、商务办公裙楼集中商业两端分布，中间规划情景式商业街衔接。区位产品/业态面积（）经营楼层1家电卖场10,0003层2裙楼集中商业（餐饮/休闲娱乐）20,0004层塔楼写字楼、商务酒庖3情景式商业街（便利超市/餐饮/服务配套等）10,0002-3层合计40,000MEGAROAD112建筑规划建议建筑规划建议E E区：物流仓储区区：物流仓储区规模50,000单层商业面积约2,0000经营楼楼层2-3层功能作为一期商业配套，满趍一期商家的物流仓储需求