1、福改貌“同福里”旧区改造（风貌保护）地块总体开发方案介绍目录目录一、历史人文.03-09二、项目概况.10-14三、开发目标15四、城市设计方案概述.16-29五、项目经济评价30-3121.人民广场历史文化风貌区一、历史人文人民广场史文化貌1.人民广场历史文化风貌区位于上海市及黄浦区的核心区域富有特色的公共建筑围绕巨大开放空间构成主要的风貌特征历史文化风貌区集中体现了上海市近代商业、旅馆、文化娱乐业的发展轨迹和繁荣辉煌是上海历史文化传承的代表区域，也是上海重要的公共活动是上海历史文化传承的代表区域，也是上海重要的公共活动中心同福里保护地块所在街坊东至黄河路，南至南京西路，西至新昌路北至凤阳路2、新昌路，北至凤阳路。32.人民广场街区一、历史人文2.人民广场街区 前身是上海著名的跑马场，曾号称“远东之首”，现北部改建为人民公园，南部为人民广场。同福里 作为上海的原点，它是上海城市历史与发展的缩影，反映了上海的地域特点和历史文脉，也是上海最重要的标志性景观之一。街跑马场3.里弄街区 主要集中分布风貌区的北侧和西侧。以新式里弄为主，还包括部分花园住宅以及公寓。跑马场 新式里弄住宅一般规模不大，但建筑环境质量较好。以同福里和同益里最佳，区位优越，具有很强的典型性和完整性，是当时高端住宅的代表是当时高端住宅的代表。里弄街区同福里街区里弄街区44.标志性历史建筑一、历史人文4.标志性历史建筑 主3、要分布在南京西路、西藏中路和南京东路沿线 代表了上海乃至中国发展的历史。1930年代以后建筑出现了民族形式的探索 这些建筑主要有：国际饭店国际饭店大光明电影院体育局大楼上海美术馆沐恩堂55.同福里街区的历史演变 建于民国15年（1926年），原有石库门房屋47幢，一、历史人文5.同福里街区的历史演变为“三上三下”独门独户的新式里弄,居住者多为士绅、富商。1930年代大量人口涌入租界居住者逐渐从富菜场 1930年代，大量人口涌入租界，居住者逐渐从富商转为中产阶层乃至底层民众。解放后，迎来了大批住户，独门独户的样貌已无法仓库堆场戏院办公保持，房屋内部经多次分割，“七十二家房客”的格局于是成形。194、80年起四周高楼纷纷崛起同福里变成了名库堆场里弄住宅 1980年起，四周高楼纷纷崛起，同福里变成了名副其实的低洼盆地。里弄街区也逐渐被蚕食，目前仅剩下12栋。里弄住宅办公商场零售商业里弄住宅戏院办公商场61930年代行号图现状地形图一、历史人文6.人文渊源 同福里街坊曾是德国医学在上海的发源地，代表了当时中国最高的医术力量，由德国海军军医埃里希宝隆（Paulun Erich）先生创办、由德医公会成员组成的同济医院、梅白格路医院、齐鲁医院等都曾坐落于此。街坊内也曾先后居住过多位著名的医生，鲁医院等都曾坐落于此。街坊内也曾先后居住过多位著名的医生，如医师朱少鸿、冯俊英、德法“大”药房医师朱仰高等；5、1933年梅白格路医院埃里希宝隆埃里希宝隆1934年位于静安寺路284号（今南京西路）的培罗蒙西服店培罗蒙创始人许达昌当年和大徒弟戴祖贻的合影张爱玲 街坊内也坐落着各类律师协会和律师行，律师张福康、甘小林也曾在此开业。7 著名作家张爱玲曾在同福里街坊附近的卡尔登公寓（今长江公寓）中居住过。一、历史人文7.道路街巷 道路：静安寺路Bubbling WellRd（今南京西路）上世纪20-30年代，静安寺路演变为以公寓和新式里弄为主。随着公共租界人口的激增，沿路也陆续开设了众多商店，渐渐形成上海西区的商业中心，经营方向也趋向高档，以渐渐形成上海西区的商业中心，经营方向也趋向高档，以高级舞厅、电影院、6、咖啡馆和时装店闻名。街坊周围另有白克路Burkill Rd（今凤阳路）、梅白格路Myburgh Rd新路路黄路（今新昌路）和派克路Park Rd（今黄河路）；1928年静安寺路梅白克路（现南京西路新昌路路口）同福里街坊中有同福里梅南坊张家浜爱寿里等街巷其 同福里街坊中有同福里、梅南坊、张家浜、爱寿里等街巷，其中梅南坊中的大量住房和沿南京西路的数十幢市房均为晚清大吏李鸿章所有；张家浜初开埠时为一块沼泽地，后来填了土，先后建造了几幢大洋房，也属于李鸿章的产业。820年代宝隆医院外景，地址白克路（今凤阳路）一、历史人文8.“同福里”石库门同福里主弄同福里支弄鱼骨状机理2层联排住宅，由一条南北向的总弄7、贯穿，呈行列式排布。立面拼合旧式里弄鱼骨状空间布局保存完整，主弄、支弄清晰明了。建筑细部特色主要体现在门、阳台与窗以及建筑装饰上。建筑主入口立面石库门花头保存完整；山墙立面的开窗以及阳台的处理手法属于当时时髦高档的做法。9阳台和窗窗1.区位特质二、项目概况位特质上海城市发展的核心区域从十九世纪末建设跑马场开始，这一地区历来是上海市城市发展各阶段的核心地区，是上海城市空间形象的典型代表，具有重要的历史文化意义与传统区位优势。南京路市级商业中心南京路市级商业中心区域内高等级商业设施、写字楼密布，商业、商务活动高度聚集。高度聚集。人民广场历史文化风貌区是上海一百多年来发展与繁荣的象征浓缩了中国近代繁8、荣的象征，浓缩了中国近代政治、经济、社会文化的发展变迁。102.特色环境、空间及视觉景观二、项目概况特环境、间及视觉景观 人民广场和人民公园周边的环形跑道所构成的开放空间如今成为市民休闲活动的著名场所，生态环境优越。人民广场和人民公园是本项目南向最显著也是最具有特色的风貌景观要素。显著也是最具有特色的风貌景观要素。人民广场与人民公园前身为跑马场，现状道路延续了沿原跑马场跑道外围的环状路网和弯曲的道路线形，形成了具有代表性的城市椭圆形开放空间。环绕开放空间由众多建筑形成的连续密实的“街墙”两者形成鲜明的虚实 环绕开放空间由众多建筑形成的连续密实的街墙，两者形成鲜明的虚实对比，空间感觉十分强烈，形9、成了上海最富有标志性的立面和建筑轮廓线之一。11项目远望的视觉景观3.项目启动及规划定位的背景二、项目概况3.项目启动及规划定位的背景 推进旧区改造，改善民生保障随着黄浦区进一步加大对旧区改造、改善民生的重视，该地块迎来了新的发展机遇。并在此基础上对地块的规划功能进行合理优化，更好的指引地区未来的建设和发展。优化功能定位，提升居住品质人民广场地区作为上海市重要的商业、商务活动中心，拥有大量高品质的购物、办公场所，但区域内住宅现状品质较低，与地区整体品质不符，且难以满足市场需求。探索利用模式，彰显风貌特色传统里弄建筑是上海城市空间肌理重要的组成部分，大部分的里弄建筑建成年代久远，代表了上海传统居10、住空间模式。但现状居住质量较差，居民的生活环境亟需改善。通过历史居住功能的还原探索新的再利用模式并寻求在未来里弄保护利用项目中加以示通过历史居住功能的还原，探索新的再利用模式，并寻求在未来里弄保护利用项目中加以示范和推广。推动城市更新改善城市环境 推动城市更新，改善城市环境同福里地块位于城市发展核心区域，近年来高档商务办公楼与居住质量和环境水平都较差的里弄住宅地块交叉分布，也影响了地区的品质和活力。通过规划体系（城市界面、天际轮廓线、内部环境）的优化，将12分布，影响了的品质和活力。通过规划体系（城市界面、天际轮廓线、内部环境）的优化，将提升地区未来整体品质。4.项目所在023号街坊控制性详细11、规划调整（审批中）二、项目概况4.项目所在023号街坊控制性详细规划调整（审批中）备注：目前，023-08单元也将纳入规划范围街坊规划指标地块编号用地面积(平方米)用地性质容积率建筑面积(平方米)建筑高度(M)023-0114001RrC22.6537103100023-071728C29584同福里地块规划范围023 07 1728C2 9584023-025047C2C847660023-032898C38000023-04994C22600023-052515C2C822500023 052515C2C822500023-06829C2376013合计280121305025.项目征收及12、土地出让进度（进行中）二、项目概况5.项目征收及土地出让进度（进行中）“同福里”地块的房屋征收范围即控制性详细规划023-01街坊。2013年6月黄浦区人民政府发布的关于“同福里”地块的房屋征收决定（黄府征20134号），以土地储备的方式进行房屋征收。地块储备范围东至大光明电影院、西至新昌路、南临南京西路（世茂商都）、北至凤阳路。征收进度：计划2015年1季度前完成；征收进度：计划2015年1季度前完成；土地出让：根据房屋征收的进度，土地未来将采取招拍挂的方式上市交易，计划于2015年中上市。14三、开发目标1.开发理念.开发理念尊重历史、传承文脉、糅合古今、铸就经典2 项目定位2.项目定位打13、造“城市原点”之上具有文化、生态特质的唯一高端住区3.产品塑造4.销售预期国际级“空中里弄”合院叠墅社区“人民公园一号”入则宁静出则繁华参照同为一级地段的世界级公寓，如英国伦敦“海德公园一号”、美国加州“第五公园潘 本项目精装的独栋石库门预期销售价格为20万/平方米。入则宁静出则繁华中心地标独特尊享号、美国加州第五公园潘兴广场”、澳洲黄金海岸大厦等项目的营销策划方案。价格为万/平方米。精装高层住宅预期销售价格为15万元/平方米专属收藏原点景观元/平方米。15四、城市设计方案概述1.项目总平面.项目总平面162.项目总体效果图四、城市设计方案概述鸟瞰效果示意图.项目总体效果图173.项目局部效果14、图四、城市设计方案概述内部院落效果示意图3.项目局部效果图184.规划结构四、城市设计方案概述规划结构图023-01地块平面主要由三部分组成：.规划结构保留建筑区：紧靠大光明电影一侧的5栋保留建筑；复建建筑区：主弄西侧为复建建筑区保留建筑区复建建筑区主弄西侧为复建建筑区新建建筑区：西侧片区为新建建筑区，其中新昌路沿线与靠近廖创兴大厦的一侧布置了商业设施新建建筑区复建建筑区保留建筑区了商业设施。街坊内部规划通道主要连通新昌路、南京西路和凤阳路，并同时保留同福里原鱼骨状商业功能区街巷空间肌理。新建高层建筑195.历史风貌保护四、城市设计方案概述 空间肌理建筑保留与更新模式图5.历史风貌保护为保持原15、有的空间肌理，既要求复建建筑在复建范围内沿主弄行列式排布，即要求对原有弄巷结构进行保留。205.历史风貌保护四、城市设计方案概述 建筑风格保留历史建筑修缮应当尊重历史要素的原真性5.历史风貌保护保留历史建筑修缮应当尊重历史要素的原真性。复建建筑风格应当与原有建筑风格保持一致，。新建多层建筑风格应当模仿同福里原有里弄建筑，建筑立面材质色彩屋顶形式应与历史建筑保持统一建筑立面材质、色彩、屋顶形式应与历史建筑保持统一.新建高层建筑风格可采用现代简约的设计风格。高度控制新建高层新建高层现状高层现状高层新建建筑区新建建筑区 高度控制023-01地块内，除高层塔楼建筑高度不超过100米以外，其他建筑控制在16、20米以下。现状高层现状高层保留、复建建筑区保留、复建建筑区21附加图则总控制图则6.高层建筑布局四、城市设计方案概述高层建筑限制布局于023-01地块西南角。6.高层建筑布局高层建筑限制布局块西南角。规划将高层建筑限制布局在023-01地块西南角、廖昌兴大楼的北侧。附加图则中通过划定建筑塔楼控制范围以及标志性建筑位置来限定高层建筑的位置。建筑塔楼控制范围标志性建筑位置第一层建筑轮廓线第一层建筑轮廓线第二层建筑轮廓线第三层建筑轮廓线第二层建筑轮廓线第三层建筑轮廓线建议高层位置新昌建议高层位置路22建议高层位置建筑层日照影响图7.日照分析四、城市设计方案概述建筑布局对周边住宅及内部住宅均满足规范17、要求建筑一层日照影响图.日照分析建筑布局周边及内部均满足规范要求经过日照分析，规划地块对周边建筑无日照影响。而地块内部建筑一层与二层，部分房间日照无法满足住宅冬至日一小时的标准，这部分建筑用于商业配套设施用房。建筑三层以上平面所有建筑均可以满足日照标准，均可用于住宅功能。建筑二层日照影响图建筑三层日照影响图建筑层日照影响图建筑三层日照影响图238.交通组织四、城市设计方案概述凤阳路黄河路主车行出入口设置于目前路幅宽度较宽交通压力较小的新昌路上8.交通组织新昌南京力较小的新昌路上。机动车出入口地块主要机动车出入口设置在新昌路上地下昌路京西路地块主要机动车出入口设置在新昌路上，地下车库出入口设置在18、该出入口附近就近设置。由于保留的同福里主弄宽度不满足通车要求，因此通过新增的街坊内部车行通道向凤阳路开设辅因此通过新增的街坊内部车行通道，向凤阳路开设辅助机动车出入口。保留同福里主弄的历史出入口设置步行出入口。道路性质道路名称起讫点长度（米）红线宽度（米）道路性质道路名称起讫点长度（米）红线宽度（米）次干路南京西路成都北路西藏中路8913235支路新昌路新闸路南京西路118024黄河路新闸路南京西路66315.2凤阳路六合路成都北路9442024地下一层停车位规划9.停车位四、城市设计方案概述配建约300个地下停车位，建议开发地下两层。9.停车位停车配建适当提高规划地区停车配建标准，按照2.519、个/户的配建标准配置停车位。配套服务设施按照每100平方米0.5个车位的标准进行配置。总计配建约300个地下停车位。地下空间总计两层，除地下一层有部分配套商业休闲设施以外，其他均为停车库。地下二层停车位规划用地性质总建筑面积（万）配建标准配建数量（个）用地性质总建筑面积（万）配建标准配建数量（个）住宅3.14（110户）2.5个/户275配套商业0.440.5个/1002225普适图则地下一层控制图则10.地下空间四、城市设计方案概述规划在复建和新建建筑区进行地下空间整体开0.地下空间 地下空间层数与功能地下空间设二层地下一层以商业停车和配套发，建议开发地下两层。地下空间设二层，地下层以商业、20、停车和配套服务为主要功能，地下二层均用作停车及配套设施等。地下商业设施布局及规模 地下商业设施布局及规模地下一层商业设施布局在高层和内部配套服务设施的地下，设施范围根据实施方案确定，地下住区配套设施总规模不超过600平方米（其中不含通道普适图则地下二层控制图则配套设施总规模不超过600平方米（其中不含通道、机房及辅助用房面积）。地下一层商业空间以小区配套服务等功能为主。地下二层不设置商业设施地下二层不设置商业设施。2611.环境营造四、城市设计方案概述 形成围合、私密度较高的街坊内部庭院空间引导新建建筑形成围合的街坊内部庭院空间面积不小于.环境营造引导新建建筑形成围合的街坊内部庭院空间，面积不21、小于400平方米，设置绿化和广场，既改善了住区的生态环境，也可以为居民提供有围合感的活动休憩场所。内部庭院以绿化和广场为主应保持定的私密度为住区普适图则地上一层控制图则内部庭院以绿化和广场为主，应保持一定的私密度，为住区居民服务。为了提高地下一层的采光，同时提高地下一层公共服务设施的可达性，建议内部庭院局部可采用下沉广场的设计手法。内部庭院绿化2711.环境营造四、城市设计方案概述 提升凤阳路、新昌路沿街环境品质.环境营造建议加宽新昌路、凤阳路人行道，完善沿街绿化、适当透绿，适当角度展示历史建筑。普适图则地上一层控制图则优化凤阳路的步行体验在非机动车道凤阳路沿线规划设置不少于300的带状绿化，22、减少外部交通噪音对住区的不利影响，同时适当透绿，适当角度展示历史建筑，形成良好的街景效果。沿凤阳路绿化带改善新昌路沿线绿化新昌路沿线通过增加围墙绿化和垂直绿化，优化沿街的步行空间品质；并借红线拓宽增加人行道宽度，改善现状的人车混行，对于住区的品质也是一种提升。现状情况远景期望现状情况远景期望2812.设施配套四、城市设计方案概述对配套服务的公共设施进行布局引导和规模统筹。.设施配套地面一层公共服务设施主要沿凤阳路和新昌路两侧、以及高层建筑与内部配套服务设施底层布置；地下一层公共服务设施主要结合高层住宅和内部配套服务设施的地下空间进行设置普适图则地上一层控制图则施的地下空间进行设置。根据以上原则23、，地上一层的商业设施面积应不超过4500平方米地面一层商业/文化娱乐空间以零售商业4500平方米。地面层商业/文化娱乐空间以零售商业、休闲娱乐、体育健身等配套服务功能为主。鼓励设置餐饮休闲、精品零售、会所等；适度设置文化展示、健身场馆等；限制设置大卖场大型商业综合体等等；限制设置大卖场、大型商业综合体等。地下一层的配套设施面积应不超过600平方米。地下一层配套设施以小区服务设施为主。鼓励设置健身房、地下泳池美容厅等休闲娱乐设施公共设施空间范围泳池、美容厅等休闲娱乐设施。29五、项目经济评价1.经济技术指标（根据城市设计方案）.经济技术指标（根据城市设计方案）序号项目指标备注一占地面积（平方米）24、14001 00占地面积（平方米）14001.00 二规划土地性质RrC2住宅85%、商业15%三总规划建筑面积（平方米）55102.70 四规划地上建筑面积（平方米）37102.70 四规划地上建筑面积（平方米）（一）“同福里”历史街坊修缮面积6910.00 1石库门改造住宅3090.00 5幢2石库门复建住宅3820.00 拆除6幢，复建5幢（二）相邻地块新开发面积30192.70 1新建低层叠墅6589.95 5层叠墅围合式2新建高层住宅18037.35 100米塔楼套商3配套商业和会所4967.40 4物业居委门卫用房598.00 高层塔楼底层五规划地下建筑面积（平方米）18000.025、0 地下两层六容积率2 65六容积率2.65 七建筑密度57.2%八绿地率15%九最高建筑高度（米）100 00九最高建筑高度（米）100.00 十车位数（个）300.00 住宅按2.5个/户，商业按100平0.5个十一总户数110.00 户均面积286 7030户均面积286.70 五、项目经济评价2.土地价格和销售价格预测.土地价格和销售价格预测1、土地取得的价格估算标准：以房屋征收的前期投资估算金额（26.5542亿元）为直接成本，按成交价格的30%为土地出让金，成交价格的70%为直接成本，则土地的挂牌底价为37.9345亿元，折合地上建筑面积单价为10.2242万元/平方米，折合总建筑面积单价为6.8843万元/平方米。2建设标准：历史街坊石库门修缮及精装修恢复历史风貌；新建高层住宅建筑精装修标准；沿街商业达交房标准；会2、建设标准：历史街坊石库门修缮及精装修，恢复历史风貌；新建高层住宅建筑精装修标准；沿街商业达交房标准；会所精装修；独立地下车库2层达到人防标准。3、销售价格预测：根据现阶段方案指标及产品的开发定位目标，石库门改建及复建产品价格预测20万/平方米，新建低层叠墅价格预测25万/平方米，新建高层住宅平方米价格预测15万/平方米，商业及会所4357平方米价格预测20万/平方米。赠送地下车库作为营销手段。31谢谢聆听介绍结束介绍结束：。