1、南京国家级新区科研总部工业园项目建议书1.总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：南京国家级新区科研总部工业园1.1.3建设地点：南京国江北新区工业园1.1.4建设年限：3年（2015年1月2017年12月）1.1.5建设规模：项目计划占地1000亩，容积率约1.5，总规划建筑面积约90万平方米1.1.6主要建设内容：通信技术产业基地，数据信息产业基地、电子商业产业基地、物联网产业基地、国际光伏产品交易基地、综合办公楼、专家楼及相关配套设施。1.1.7投资规模与资金筹措：项目总投资48.1亿元，其中，项目公司自筹资金10亿元，对外融资10亿元。1.1.8主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指2、标 单位：万元序号指标名称数 据备 注1销售收入806000万元2销售税金及附加32533万元税率4.55%3总成本费用481000万元4利润总额202467万元5所得税45616.75万元税率25%6税后利润136850.25万元7年投资利润率51%8全部投资回收期3年1.2发展目标计划3年内建成以通信总部基地为基础的国家级科技工业园，并达到一定市场规模，实现有科技行业著名企业150余家入驻的目标；南京国家级新区科研总部工业园品牌在国内科技产品行业具有一定知名度；在科技产品消费市场上有较强的吸引力；力争达到3年内盈利；项目成为中国科技产品行业前沿一流的总部经济运营企业。1.3市场分析随着国民3、经济的持续快速增长，中国科技产品消费市场发展迅速。据相关机构统计，2013年，中国科技产品消费整体市场规模将逾万亿元。南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。项目属于消费类产品行业的总部经济服务模式，有广阔的市场前景。1.4风险分析科技产品产业的消费特性与高科技特性，涉及的消费层次较高，由于市场竞争激烈，消费者对产品的认可程度，决定项目内容存在一定的市场风险；同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策的影响，因此项目存在一定的行业政策4、风险；另外项目还存在着经营风险和人才储备等方面的风险。1.5结论从项目的行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益以及财务评价等方面的分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。从科技产品产业与消费市场发展态势来看，科技产品产业是我国目前发展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累的资源基础，使项目具有良好的可操作性；项目凭借自身具备的各种资源优势作为核心竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力的资金支持，项目将建成为中国科技产品行业中的一流总部基地。2.项目背景与必要性2.1项目提出的背景和依据1.从国际5、国内产业发展趋势来看，国际服务业和中小企业向中国转移、长江三角洲和珠江三角洲等国内经济带产业西移、IT外包产业快速发展、创意产业、动漫产业快速发展，项目的提出有利于江北经济的发展，也符合南京市及新区工业园的产业布局调整及江北区的总体规划要求。2.为了有效整合利用土地资源，江北区于2010年与南汇区合并，为加大江北区经济带的发展，促使园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩余土地资源社会经济效益最大化。2.2项目的必要性及意义1.有利于城市的建设规划 项目所在地为江北区内的江北工业园区，总部经济模式会给江北注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的总部工业园区积聚效应会提升江北的综6、合实力。总部工业园区的发展与江北发展相得益彰，充分凝聚后，江北将呈现出一道美丽的壮观景象。2.有利于区域经济的持续快速发展总部工业园区可确立以高标准规划、高效益发展，建设集约化、现代化的思想，以高绿化、低密度的企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统一规划和统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外总部型企业总部，通过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长期快速增长。3.有利于发挥地块价值最大化总部工业园区的建设将吸引大量总部型企业的入驻，促进经济的发展，加快江北区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化发展。7、3.项目承担单位情况3.1项目承担单位南京江北国家级科技产品总部工业园发展有限公司（以下简称“江北科技产品”）是项目承担单位，注册地在南京江北工业园，江北科技产品是由南京江北开发投资有限公司（以下简称“江北投资”）与南京新区工业园（集团）有限公司工业园（以下简称“江北集团”）。3.2项目投资单位江北新区投资有限公司是由江苏科技产品测绘有限公司（以下简称“江苏高科科技产品”）联合南京战略投资者共同组建的为实施南京科技产品总部工业园（国家级）的投资公司。3.3项目技术支持单位江苏高科科技产品2001年5月在江苏市江苏经济技术开发区注册成立，经过九年多的发展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发与建8、设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业的高科技企业。是国家认定的高新技术和双软企业，通过ISO9001:2000质量管理体系认证，是国家测绘局批准的甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。KQ GIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享与发布平台、三维地理信息系统平台、基于服务的空间位置综合信息平台等产品的技术水平在国内均处于领先地位。在空间数据处理技术和卫星导航信号处理技术处于国际领先地位，享有盛誉。江苏高科科技产品作为国土资源信息化领域最大的软件供应商，市场占有率超过40%。如今，经过几年的资源建设和技术开发，江苏高科科技产品在9、导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。2009年江苏高科科技产品入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣布正式进军卫星导航终端设备制造产业，公司拥有完全自主产权的 GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术等世界先进技术。拥有世界领先的 GNSS高精度定位、GNSS/INS 组合等算10、法技术，杰出的 GNSS、INS 以及 GIS技术方案设计能力。重点从事卫星导航终端的核心母板、外围设备以及移动办公终端的研发和生产，力争成为北斗的下游技术合作及设备供应商，五年内形成销售额超过10亿的设备研发基地，真正实现自身整体产业布局的优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为我国的卫星定位技术走向世界做出一定的贡献。公司的软件及硬件产品已经在国土、环保、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房管等诸多领域中成功应用。公司在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南、贵州、陕西、江苏、河南、内蒙古、南京、天津等全国范围内设立了25个分公司和办事处，在武汉设有研发中心；在11、英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设立了海外分支机构，从事研发和海外市场推广。GNSS已经成为国家重大的空间和信息化基础设施，也成为体现现代化大国地位和国家综合国力的重要标志。由于其广泛的产业关联度，能有效地渗透到国民经济诸多领域和人民的日常生活中，已经成为继移动通信和互联网之后的全球第三个发展最快的电子信息产业经济增长点。GNSS产业对于全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国核心市场而言，至今产值尚未突破1000亿元，总体上处于初级发展阶段。但是从GPS的不断演变发展到其他卫星导航定位的逐渐建立，以及GNSS与其他产业的结合，对于用户的培育、市场氛围的营造、基础设施的建设几个方面，GNSS已经12、具备了向全球化、规模化和大众化发展的关键转折期，业界期盼多年的爆发性增长呼之欲出。鉴于中国GNSS产业相对于国际整体水平的落后局面，而已经具备的世界最大的移动通信和汽车关联市场优势，今后的3-5年，将是中国GNSS产业的关键发展时期。在GNSS的四个子系统中，中国的北斗系统虽然起步最晚，但是由于中国政府高度重视，将其视为中国重大发展战略，因而发展迅速，国家又投入600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在近年内具备实际运营能力，在整体设计性能上，也将达到卫星导航定位系统的最高水平。根据我国北斗二代”三步走”战略，北斗二代系统将于2012年实现亚太区域导航覆盖，2020年达全球导航覆盖，导航性能达13、到甚至超过GPS系统，我国北斗导航产业将迎来大规模发展。全球导航产业经历了1994-2003年高速增长、2004-2010年较快增长，产业规模于2008年达249亿美元；我国导航产业发展速度已超过全球导航产业增长率，2003-2010年均增长率达43.9%，规模达505.9亿元。北斗系统加速建成后，我国导航产业规模将保持高速增长，预计2020年增长8倍、达4000亿元。目前我国导航产业95%以上被GPS系统垄断，并且GPS产业上游基础领域也被国外厂商掌控。基于导航系统对国防和民用产业的重要性，我国政府出台一系列政策支持、促进北斗导航系统的应用，并且要求“涉及国家经济、公共安全的重要行业领域须逐14、步过渡到采用北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统的服务体制”。在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模发展。从发展阶段看，行业预测2012年北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%的平稳增长率；2012年后，北斗导航产业将实现50%左右较快增长。一般认为北斗产业的发展主要为三个层次：国防、民用行业应用以及大众消费应用。国防，以及通信、电力、金融、海洋渔业等民用重要行业将是近期发展重点。北斗导航产业链包括空间系统（卫星和地面站）、终端芯片、终端设备、应用服务。天基系统将主要由国家投资建设；元器件实现集成化芯片量产将极大促进终端产业成熟，由于关键算法为我国控制，元器件产业将为我国企业掌握并且实15、现高度集中化；终端环节是行业发展的中枢，行业门槛较高并且2012年以后将实现爆发性发展；运营服务目前规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速发展、发展拐点将在2012年后形成。在北斗产业成长初期，元器件和设备终端为发展重点；随着下游应用推广、用户数大幅增长和规模效应加强，应用服务则将得到全面发展。大力发展战略新兴产业，作为十二五规划的主要内容之一，战略新兴产业成为十分重要的内容，温家宝总理在“让科技引领中国可持续发展”的重要演讲中，特别强调了战略新兴产业的重要性，而卫星导航产业正是这种战略新兴产业、低碳经济、绿色产业，并且能够在今后的510年内成长为国民经济战略性支柱产业。卫星导航产业己16、经引起了政府高度关注，目前也是八大无线行业和三大发展最快的信息技术行业之一。江苏高科科技产品公司具备自主的GPS RTK硬件核心芯片技术及GPS解算技术，并具备良好的国土业务测绘知识，目前国土系统每年的变更测量工作任务具大，而GPS RTK的需求量超大，在诸如桥梁监测，灾害监测，基础测绘，房产测绘，地形测绘等等测绘类行业都有应用，并且目前还没有哪一家的GPS厂商做到与3G技术、软件技术、测绘技术进行结合，能够解决GPS数据通过网络实时传输，与国土业务软件连接完成变更调查数据服务，因此，公司计划拟投资在南京新区工业园工业区建设具备自主研发核心技术的GPS RTK研发基地，并计划在两年内投放全国市17、场应用。同时，建设具备自主知识产权的GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术的产品研发配与测试中心,该项目科技技术含量高，可推动形成一个完整的产业链。在公共安全和智能交通方面，高科科技产品正在和同济大学合作，设立了共同实验室，将卫星定位、导航技术和物联网技术结合能形成一个庞大的产业链。同时，江苏高科科技产品测绘有限公司正在积极参与国家重大专项高分辨率卫星项目，已经成为3家入围民营企业之一。作为16个重大专项之一，国家将投入480亿，发射14颗高分辨率卫星，将为我国乃至世界提供高分辨率遥感影像服务，带动相关产业年产值超过1000亿元，高科科技产品在遥感数据处理上18、有着非常强大的优势。截至2009年年底，我国从事地理信息产业的有1万余家企事业单位、30万从业人员。从事GIS教育的院校和相关单位有200所，每年毕业的学生近万人，年产值超过1000亿元。江北科技产品总部园建成之后，将会全方引进相产业链企业共同入驻园区，形成集中优势产业链，通过引进产业链上下游知名企业有助于带动经济整体的综合素质的提高。地理信息及遥感类，如：江苏超图软件股份有限公司、江苏清华山维新技术开发有限公司、江苏国遥新天地信息技术有限公司、武大吉奥信息技术有限公司、武汉适普软件有限公司、武汉中地科技产品集团有限公司、高德软件有限公司、深圳市凯立德计算机系统技术有限公司、南京讯图科技产品科19、技有限公司、江苏城际高科信息技术有限公司。卫星设备及外围终端制造类，例如：广州南方测绘仪器有限公司、广州市中海达测绘仪器有限公司、中测新图（江苏）遥感技术有限责任公司、江苏四维远见信息技术有限公司、江苏博飞仪器股份有限公司、江苏北斗星通导航技术股份有限公司、江苏合众思壮科技股份有限公司、江苏麦格天宝科技发展集团有限公司、天津森氏精密仪器有限公司、武汉立得空间信息技术有限公司、苏州一光仪器有限公司、常州金力光学仪器有限公司、常州市莱赛激光工程有限公司、无锡市海鹰加科海洋技术有限责任公司。外资公司有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物联网类公司：杭州家和智能有限公司4.市场供求20、分析北斗导航系统的应用具有广泛的应用潜力。比如公安保卫、遇险抢救、海岸缉私、巡逻搜索、囚车与运钞车监控、环境数据收集、各种灾害的预报与监测、交通管制、远距离输电以及个人旅游、娱乐等诸多方面都有着广大的潜在用户。套用一句形容 GPS 的话就是：北斗卫星导航系统的应用前景“仅受限于人们的想象力”。随着系统建设的不断发展，很多潜在的应用必将被发掘出来，北斗卫星导航系统必将会得到越来越广泛的应用，从而产生巨大的社会和经济效益。卫星导航应用产业具有高技术、高投入、高附加值、高成长性的特点，随着 GNSS技术向民用的开放，它所蕴藏的巨大商机被挖掘出来，在欧美等发达国家，GNSS产业每年创造效益达到数百亿美21、元。目前，我国地理信息系统产业链已经形成，具备了良好的数据、人才和技术基础，市场需求旺盛，国内市场的整体规模已达750亿元，2007-2009年均增速达到37%，2009-2012年均增速将保持在35%左右。在信息技术变革和国民经济快速增长的有力带动下，我国地理信息产业正进入高速发展的关键阶段，项目具有非常诱人的市场前景。4.1南京市宏观环境分析4.1.1南京市总体经济概述2013年，全市实现生产总值8900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%，2013年，第二产业实现增加值5939.96亿元，按可比价格计算，平均年增长3.1%；第三产业实现增加值8847.75亿元，平均年增长12.22、6%。三个产业的比例关系为0.847.351.9，第三产业比重已连续9年保持在50%以上。2010年上半年南京市经济基本保持平稳发展的态势。签订外商直接投资合同金额62.48亿美元，比去年同期增长10.3%；实际到位金额35.52亿美元，增长5.1%。从利用外资结构看，第三产业、大项目和增资项目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行从2008年下半年金融危机后的“双稳健”政策后紧缩信号，从长期来看，该政策将对内需起到一定的抑制作用。2013年之前南京经济呈快速增长态势，但整个中国经济在08年发生较大转变，出现一定回落，中国经23、济的三驾马车（投资/内需/出口），目前出口虽有恢复性增长，但受国际经济复苏及中国与西方国家汇率政策分歧影响，出口增长的前景坎坷，内需受到抑制，投资开始受宏观紧缩政策开始紧缩。目前中国经济政策已经从“从宽”逐步转向“从紧”，但是从常规来看政策效应通常会在12 年后将逐步体现，预计从2011年下半年开始，经济形势可能会趋于平稳。4.1.2南京市“十一五”规划南京市“十一五”规划的目标是：形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，办好一届成功、精彩、难忘的世博会，实现经济社会又快又好发展。在优化结构、提高效益、降低消耗的基础上，全市生产总值预期年均增长9%以上，地方财政收入与国民经济保持同步增长。24、2010年万元生产总值综合能耗比2005年下降20%左右，环保投入相当于市生产总值的比例保持在3%以上。可见，南京市总体经济发展前景比较乐观，政府将大力推进产业结构调整，加快发展先进制造业和现代服务业。电子信息产业的重点是加强研发、拓展领域、加快升级、提高效益。推进集成电路设计与整机制造联动发展，推进信息产业与其他制造业融合；鼓励电子信息产业向汽车电子、数字电视、关键元器件和媒体等延伸；构建以芯片设计与制造为上游、手机和电视等科技产品终端为中游、网络运营和科技产品内容提供为下游的科技产品产业链。集成电路重点发展集成电路设计及整机开发，整机产品所需的各种专用集成电路和系统级芯片等。建成具备研发、25、设计、生产、封装、测试、软件等完整的产业链，成为具有国际水平的国家级微电子产业基地。其中，网络与通信设备重点发展新一代互联网技术及产品设备等。2010年产值将达到7500亿元以上，占工业总产值的28%左右。4.2.南京市房地产市场分析4.2.1总体市场分析南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。南京市土地出让面积在06年达到峰值，由于相关调控政策效果初显，09 年土地出让面积下降比较明显。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。从2005年起，南京市房地产市场出现供不应求局面，同时存26、量房交易开始活跃，但2008 年后，形势有所变化，政府宏观调控作用在2008 年逐步体现，叠加效应将日益显现，投资额度回落，开工项目也在减少。2010年上半年，随着全市保障性住房建设加快推进，以及去年同期投资基数较低影响，南京房地产投资持续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增长35.5%。占全社会固定资产投资的比重由去年同期的28.9%上升到38.3%。2010年上半年，本市商品房施工面积9220.41万平方米，同比增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，同比增长25.6%。其中商品住宅新开工面积27、974.67万平方米，同比增长29%。由于前两年本市商品房在建规模连续下降，上半年，本市商品房竣工面积仍然延续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，下降11.4%。4.2.2细分市场分析2010年上半年，南京商品房供应量为1252.9万平方米，各月供应量呈现波动式走势。商品房上半年共成交1200.46万平方米。商品房成交均价走势基本平稳，4月份在商品房成交量达到高点的因素带动下，成交均价环比上涨23.5%，达到17086元/平方米。此后成交均价开始逐月下降。南京市商品住宅供应量达到581.5万平方米，商品住宅成交量为509.928、万平方米，供求各月呈现了一个较为明显的波动过程。上半年，办公楼供应量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。南京商业营业用房供应量达到125万平方米，各月整体呈现前低后高的走势。南京商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达到高峰。全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基本维持在13000元/平方米左右。4.3.江北区域市场分析4.3.1江北产业经济分析据统计，2009年江北区实现地方生产总值4001.39亿元，年增量420.14亿元，按可比价格计算，可比增长10.5%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发29、展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2009 年全区三次产业形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。江北开发开放以来，积极推进金融贸易先行、高技术产业先行的产业发展方针，大力培育和引进具有国际竞争力的产业和大企业，不断优化产业结构，着力形成服务经济为主的产业结构和创新驱动为主的发展模式，第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2009年的56.6%，实现了产业发展的战略调整，迅速从一个全市重点化工业疏解基地发展成为一个以现代服务业和高技术产业为主导的现代产业体系。江北新区大力体制产业结构，三次产业结构比例由1990年的3.7:20.1:30、76.2迅速调整到2009年的0.8:42.6:56.6，率先形成服务经济为主的产业结构，二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。江北总体经济发展速度略高于南京平均水平。在江北的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。4.3.2南京对江北的功能定位“一个作用，三个区”：积极贯彻国家综合配套改革试点的重大战略部署，在树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。改革开放先行先试区。以推进国家综合配套改革试点为契机，发挥江北新区在制度创新方面先行先试的优势，大力推进包括政府、31、市场、企业、社会在内的综合改革，着力解决深层次的制度性障碍，努力营造符合国际惯例的经济运行环境，形成完善的社会主义市场经济体制。自主创新示范引领区。以“聚焦张江”为重点，加快培育成为国家自主创新示范区、科技成果产业化重要基地和具有国际竞争力的高科技园区；以企业为主体、市场化为导向，加快建设产学研相结合的区域创新体系；以集成电路、软件、生物医药、新材料等产业为重点，加快形成具有自主知识产权的创新成果和具备研发、设计、制造、营销等环节的高新技术产业链。现代服务业核心集聚区。依托南京国际金融中心和海港、空港建设，发挥要素集散、资源配置、综合服务、城市创新等综合功能优势，加快现代服务业在政策、空间、服32、务及人才等方面的集聚。加快建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博花木国际会展集聚区、张江创意文化和信息服务业集聚区、外高桥海港和江北空港国际物流与保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。4.3.3江北的产业规划布局1.一轴三带一轴：即南京市总体规划确定的从虹桥机场至江北国际机场的东西向发展轴，其东段为江北新区小陆家嘴世纪大道江北国际机场。以“一轴”为纽带，东西联动，以“一轴”为中枢，南北辐射，揭示了江北新区未来的发展走向，是江北现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。三带：即以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业33、和生态居住功能，集中体现中心城区的繁荣繁华和现代服务功能；以“一江三桥”等国家级开发区为主体的中部发展带，重点发展高新技术产业和生产性服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；以外高桥港区和江北国际机场为依托的滨江临海发展带，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。2.六大功能区域以功能开发为主导，促进功能区域一体化发展，推进城市综合功能的提升，规划建设六个功能区域，即陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。一城三镇：为加快功能区域一体化发展，高起点规划建设川沙新城及外高桥、曹路、唐镇等新市镇。4.34、3.4江北交通规划2009年4月24日国务院批准南汇区正式划入江北新区，使江北新区的辖区面积达到了1210平方公里，为江北进一步的开发、开放拓展了发展空间。新江北成立后，区委、区府制定了“三港三区”的发展战略。同时，为加快两区全方位接轨，区政府迅速启动了申江路、锦绣路等“八路工程”，使原江北新区和原南汇区的道路交通网络贯通，为区内经济发展和人员往来提供便捷的道路交通条件。2011年前，江北将建设23座轨道交通公交枢纽站，确保公交站点与轨道出口的距离昨天，记者从新区相关部门了解到有关江北建设轨道交通公交枢纽站的计划。根据这份计划，23座枢纽站选址均配合2、4、6、7、11号线等轨道线路，如外高桥35、港城路综合站、陆家嘴站、世纪大道站等，使得轨道交通与地面公共交通紧密衔接。为了方便市民换乘，枢纽站都设置在轨道交通出入口附近，一般相距80米，最远也不超过200米，步行时间控制在23分钟内。由于23座公交枢纽站周边没有机场、长途客运等大型交通设施，设计时采取的是简易方案，如调度用房、公共厕所、便利店等，满足公交司售人员和乘客的基本需求。4.3.5周边大型项目的利好因素迪斯尼乐园、江北机场二期工程、临港新城的辐射、世博效应、带动（江北川沙镇，距离本案直线距离 16 公里左右）、华东六省客运总站（川南奉公路与沪南公路交叉处）；规划地铁11 号线延长段（嘉定临港新城）和8 号线江北沿线；以及将要投入36、建设的机场高速A15。这些工程都将为本项目提供大量的潜在客户资源。 图一 南京迪斯尼乐园（规划中） 图二 南京世博会作为世界上最好玩的大型游乐场之一的迪斯尼乐园，基本确定坐落在南京江北川沙地区，最快将于 2010 年兴建，5 年后投入运营。据称南京市江北区川沙镇预留20 平方千米土地，其中用于主题乐园的是6 平方公里。对本项目的利好消息如下：人流：可停留的游客数每年在300万人次左右。对餐饮、宾馆、以及娱乐等配套服务的要求。要满足参观人群而建设的公园内宾馆和餐饮的建筑面积将超过12 万平方米，这么大的需求，仅仅川沙地区是难以满足的。而本项目恰好在它的规划范围的外部，相关的酒店等功能配套，将可以37、吸引大量游客光顾。物流：主要体现于产业链和相关企业的输入。由于一个大型游乐场的建立离不开其配套设施的辅助，食品、玩具、机械、人力、能源等等，这些产业的输入将扩大川沙乃至大江北区域的产业范围，本项目的区位优势将是这些企业设立总部的最佳选择。信息流：迪士尼公司将其众多业务分为影视娱乐、主题乐园度假区、消费品和媒体网络4 大部分。其中影视娱乐与媒体网络的发展，将提升以川沙为核心并辐射到周边这一区域的信息化水平。现金流：会带来地价与开发价值的进一步攀高，增加项目预期回款额。在南京流通经济研究所所长汪亮看来，迪士尼如果落户川沙，在这里每年的游客将超过3000 万人以上，川沙将有85%以上居民直接或间接地38、为迪士尼服务，将形成整个长三角地区最大的旅游聚集区，由此将对于南京进行产业结构调整，加大服务业比重有重要作用。2010 年南京世博会成功举办的利好：世博会期间，世界各地的知名企业将会聚集于南京这个国际大都市，这将是国内各企业的成长发展的重要契机，也蕴含了无限的商机，同时又是国内企业面向世界走出国门的一座桥梁。江北房地产业分析房地产行业是江北区近年发展较快的行业之一，随着南京城市的经济化建设发展，江北将逐步发展成一个综合型的居住集聚地。江北区今后5年的房地产经济发展将会以国家级重大项目和港城建设为依托，结合城镇体系的调整和交通网格的建设，在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下39、，加快三级市场的联动发展，形成多层次的房地产开发新格局。2009年，江北区商品房都处于供不应求的情况。区域内供应量和成交量波动较大，在第三季度供应量和成交量集中放量。从整个南京楼市来看，公寓市场由于受外部大环境的影响，外环线周边部分区域已上涨到万元以上，从区位上来看，江北市场也受到一定影响，江北住宅市场主要分布在周康、惠南与航头三大板块，且以周康板块最为活跃，无论是成交面积还是成交价格都相对较高。江北目前在售楼盘户型以两房、三房为主，一房市场投放量较少，且基本已经售完。成交均价以周康板块最高，其中绿地东南京成交均价高达15000元/；惠南板块价格相对较低，均价在9000元/左右。江北市场上在售40、写字楼或商住楼项目相对较少，且写字楼基本以出售为主，开发商一般不持有。从市调的结果来看，江北市场在售写字楼体量较小，以江北国际广场规模最大，共210户。价格区间集中在150018000 元/。江北写字楼数量较少，且品质上也逊色南京市区的甲级写字楼，配套和商务服务都较为落后；入住公司已中小型企业单位为主。惠南板块商业地产面临的形势更加严峻。惠南及整个江北的商业地产体量过大，销售以及消化都存在严重的问题，供应量远大于需求量，短时间很难找到突破点。二十世纪九十年代以来，江北先后成立了江北工业区、江北工业园区等都市工业工业园区。各工业园区快速发展，规模迅速扩大，大量企业积极入驻，集聚效应不断显现。表二41、 南京市重点工业园区园区主导产业根据定位不同有所差别。从距离本项目最近的园区分布和入住企业类别来看，主要以高科产业和包装及都市型工业为主，园区入住率在70%左右，以中小型发展中企业为主，对本案有一定参考性。工业园区目前尚属发展阶段，群聚效应初显。江北目前尚无真正意义上的总部基地，本项目具备较好的入市时机。4.4南京工业地产市场分析南京工业整体布局南京市规划了“1+3+9”工业园，1是指江北新区，3是指三个国家级开发区漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和南京松江出口加工区；9是指九个市级工业园区莘庄、宝山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。图三 南京工业整42、体布局从工业区的地理分布来看，江北和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有34个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区，位于江北区的是临港产业区、江北工业区。从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、江北、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。主要工业园区规模及产业支撑表四 南京市主要工业园区经过近几年的战略性调整，南京工业布局“东西南北”四大产业基地构架基本形成，其中东部微电子产业基地“一带两区”格局初具雏形，西部国际汽车城各项基础设施建设全面展开，北部宝山精品钢材基地项目建设形成新的高潮，南部以43、南京化学工业区为主的石油化工产业基地建设正在加快。从规模上来看，以临港产业区最大，达200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技园和漕河泾新兴技术开发区较小，主要为高科技研发产业，对空间的要求相对近较小。工业地产销售分析南京市范围内的厂房价格由于前期的供应量较大，因此价格相对比较稳定。但是南京周边仓储类物业的供应明显不及需求的增长。外高桥、临港、普陀桃浦以及松江九亭等地区的仓储物业出现了供不应求的现象，价格也持续增长。同时，研发类办公物业以及高品质商务园区的租金价格仍然在持续上涨。成熟园区如张江、漕河泾等由于土地供应的限制，研发办公楼宇的房源紧张，导致此类园区办公楼的租赁价格居高44、不下。各地政府正在加紧开发，如漕河泾浦江、张江中区以及东区，但是短期内无法缓解研发办公楼紧张的供求关系。江北该类产品发展滞后，相对其他区域租金较低，基础薄弱。4.5总部经济的发展总部经济概念总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。而如今，随着产业经济的发展以及产业结构的升级，总部经济正向郊区化转移，且总部经济的功能更加趋45、向于朝“服务型、生态型”方向发展，原有的以集聚第二产业为主的总部基地逐步被以发展第三产业或者介于第二产业及第三产业的“2.5 产业”为主的总部基地所取代。如今的总部基地更加注重生产加工之外的服务范围，如实验研发、商务办公、休闲度假等。企业入驻总部基地所关注的因素政治环境稳定：总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。如果入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国公司将遭受不可估量的损失。基础设施条件完备：地区总部问题的调查结果显示，基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次46、于政治稳定性的第二重要因素。总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要。因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。区位条件优越：地区总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格47、外重视地区的中心性。此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。政策与制度环境宽松：东道主地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。现代服务业集聚水平较高：公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD48、）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。人力资源条件充沛：总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。国外总部经济发展总部经济早期出现在国外尤其是发达国家，如美国、英国、德国以及日本等国，由于这些国家的工业与服务业较为发达，自身已经培育出一批大型跨国公司，并依靠它们实现对世界经济的控制作用，因而处在世界经济的顶端，形成了他们国际经济、金融中心的地位。新加49、坡、香港发展总部经济成功的近似点两者具有得天独厚的区位优势，拥有天然深水良港。都经历了由制造业经济转向总部经济的发展历程。都具有健全的法律制度，政府讲求精简高效和廉政务实。总部经济在国内的发展总部经济现象在我国主要始于20世纪90年代中期。随着我国市场经济的进一步发展和城市化进程的逐步加深，一些企业特别是大型企业纷纷尝试总部与生产制造基地分离布局的发展模式，将总部和研发、营销等高端功能环节布局在大城市，而将生产制造基地布局在中小城市，如二汽总部从石堰迁往武汉，联合利华生产基地从南京迁往合肥等。同时，国际分工的深化和经济全球化的发展，使跨国公司纷纷进行全球战略调整，越来越多的跨国公司将地区总部、50、研发中心等高端环节向我国转移，微软、英特尔、宝洁、惠普等众多知名跨国公司在我国设立了地区总部、研发中心。特别是“总部经济”理论提出以来，在江苏、南京、广州、深圳等大城市引起了强烈的反响，我国总部经济进入全面快速的发展阶段。国内比较知名的总部经济有江苏企业总部基地，南京江北新区陆家嘴金融贸易区等。南京市总部经济发展分析1.南京重点扶持的总部经济基地2007年开始南京重点扶持总部基地达16家。300多家上市公司总部、180余家跨国公司地区总部、165家跨国公司投资性公司、244家跨国公司研发中心落户南京，落户南京的民营企业集团总部数量也向着200家开始迈步。在虹桥，仅联合利华一家总部，年纳税便过亿51、元；在南京西路，通用电气(中国)公司一年纳税1.5亿多元；在陆家嘴，金茂大厦更被誉为“站着的金融街”。据估计，陆家嘴淮海路/南京路/静安寺徐家汇虹桥，这条“黄金走廊”产生的第三产业增加值，至少占全南京服务业增加值的一半以上，而江北陆家嘴金融贸易区创造的GDP已占江北新区GDP的1/3。南京总部经济迅猛，并显现释放出了强劲的带动作用。图四 南京重点扶持的总部经济基地2.南京总部经济相关政策分析2008 年8 月28 日，南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定出炉。这是继2002 年南京市政府发布南京市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定的一大改进。新的规定进一步放宽准入，弱化审批，充分发挥南京的52、区位优势和综合优势，围绕提升跨国公司地区总部的功能，制定以优化地区总部运营环境为主，辅之以适度优惠条件的新政策，进一步提高南京吸引跨国公司地区总部的国际竞争力。具体表现为：南京市政府对跨国公司申请设立地区总部的审查认定，由以往的30 个工作日缩短为10 个工作日；由要求跨国公司在境外注册的母公司已在中国境内投资累计缴付的注册资本总额不低于3000 万美元，改为1000 万美元；对跨国公司地区总部的经营、管理和服务活动，亦增加了国内分销及进出口，货物分拨等物流运作，承接本公司集团内部的共享服务及境外公司的服务外包等项目；在引进人才方面，地区总部及其设立的研发中心引进国内优秀人才，可以优先办理本市53、户籍，其家属可享受同等待遇。引进海外人才，将实行柔性政策，可优先办理居留许可。南京政府对总部经济准入门槛降低；审批效率提高；国家对人才引进政策加强；有明显的政策倾向性。3.未来发展趋势随着“十一五规划”的启动，南京发展现代服务业的决心更加坚定，“现代服务业决定南京未来”成为自上而下的共识。南京市经委表示，要从战略高度看待总部经济的发展，使发展总部经济成为提升城市产业能级、完善城市服务功能的重要载体；下一阶段，南京将着力优化投资环境，努力降低商务成本、加大人才储备力度，户籍政策、土地政策将有更大突破，行政效能将进一步得到提高，包括国际学校等配套资源也将更加丰富。总部经济自身发展的经验总结，政府政54、策的大力扶持，以及南京对大力发展现代服务业的决心，共同为南京总部经济的发展指明了方向。南京总部经济发展将愈加成熟明朗，政府扶持力度将进一步加强，现代服务业将是发展总部经济的主导产业。江北总部经济发展分析江北区政府非常重视生产性服务业的发展，大力引进总部经济、研发经济、现代物流等高端产业，以大型市场、专业市场、商业旅游为重点，大力发展现代服务业目前江北区域还缺少纯粹的总部基地，比较具备总部基地定位的主要是周浦都市型工业服务园区，该园区集研发、中试、企业总部为一体。这一区域将与江北的制造业基地联动，形成范围较大的生产性服务业集聚区。另外，江北目前正拟建建筑面积28万平方米的真正意义上的企业总部基地55、南京江北“台资企业总部”，集中吸纳台资企业总部入驻，以形成楼宇经济、总部经济的先期效应，促进现代服务业快速协调发展。随着政府的大力扶持，以及借鉴南京其他区域总部经济发展的验，江北的总部经济基地发展前景非常乐观。图五 南京市江北工业园区（原南汇区）4.6总部基地市场分析南京总部经济布局2007 年初，南京总部经济促进中心发布首张总部经济地图，“圈定”了16 家将予以重点扶持的“总部经济”基地，除了传统的江北、卢湾、长宁、静安、徐汇之外，普陀、青浦、松江、闵行、闸北、宝山、嘉定也划出重点集聚区。南京重点扶持的总部基地主要集中于市中心，江北尚无总部基地。图六 南京重点扶持的总部经济基地总部基地整体分56、析从区域上来看，南京郊区目前江北（江北）、金山及奉贤等区域没有政府重点扶持总部基地。近日，江北政府人士发言，结合江北实际，二、三产共同推动经济发展，进一步巩固二产、积极发展三产。在先进制造业方面，要形成产业链、产业群，最后要有集聚效应。重视生产性服务业的发展，大力引进总部经济、研发经济、现代物流等高端产业，以大型市场、专业市场、商业旅游为重点，大力发展现代服务业；以满足各层次需要为落脚点，提升传统服务业。从南京总部经济基地的功能布局来看，市区的总部基地主要功能是办公，如静安区、卢湾区、长宁区、徐汇区、普陀区和闸北区；其主要的优势是位于市区，交通比较便利，周边基础设施健全，人力资源供应充足。而郊57、区的总部经济基地多以高科技、制造业、配套服务业以及生产加办公型产业为主。这些总部基地多受政府政策扶持，以服务于周边区域为主，同时客户对办公或生产空间要求较灵活，有提高企业品牌形象或办公环境的需求。南京总部经济总结1.从全市而言，中心区域总部经济发展较早，较为成熟，周边区域中，松江、闵行相对领先，宝山发展较快，江北总部经济的发展处于相对落后的态势。2.郊区的总部经济基地多以高科技、制造业、配套服务业以及生产加办公型产业为主。3.南京总部经济5 大特征：企业总部落户势头良好，发展潜力巨大；企业总部在中心城区集聚，也有逐步向郊区延伸的趋势；高品质的商务楼宇和功能完备的总部园区成为集聚企业总部的主要载58、体；企业总部主要分布在化工、机械、轻工、食品、医药等产业；总部经济在区域经济中的地位和贡献日益突出。5.项目分析5.1项目SWOT分析5.1.1优势（S）1.立体交通便利，项目临近S15公路出口，距南京市中心（人民广场）13公里、距江北外环线4公里、距南浦大桥8公里，道路网络四通八达，可直达市区和国道；2.世博效应、江北机场二期建成、临港新城逐步建成，将加强本项目带来的人流、物流、信息流和资金流优势；3.周边自然环境优越，规划中东、南、北三面均临水；且旁边有度假苑、野生动物园、高级别墅区等风景区；4.周边已有别墅区和小高层居住区，基本生活配套相对完善；5.地块比较规整且相对独立，利于规划设计及59、开发施工；6.容积率低，产品品质与档次较高。5.1.2劣势（W）及弱化方法1.江北工业园区总部经济尚未完全发展起来，对项目的支撑较微弱扩大项目的客源范围，如重点以长三角、张江域、两港等为主要客源区域；2.临近工业园区对项目档次、品质提升的限制设置独立的园区出入口，人流、车流路径动向与旁边的工业园区明显区分；3.项目周边的配套设施不够完善，如缺少医院、大型超市、星级酒店等项目可以根据自身去情况规划这些配套，保障客户需求；4.项目运作过程中可能产生的重重阻力及问题从发展商到代理公司、规划设计、景观设计、物业都需要对总部基地类项目深入市调，总结阻力及问题，做到未雨绸缪。5.1.3机会（O）1.南京大60、环境，市政府发展服务经济尤其是总部经济的规划前景；2.南京引入跨国公司企业总部的优惠扶持政策；3.以江北为代表的区域发展总部经济的成功经验，对本案的借鉴意义；4.江北（江北）尚无南京市重点扶持的总部基地；5.江北土地资源相对缺乏，近一年内出让土地较少；6.江北区域的发展前景，周边工业园区能提供一定的客户支撑；7.长三角地区乃至江北当地民营企业谋求企业的进一步发展，较多企业希望迁移公司总部；8.迪斯尼选址和地铁11号线延伸段等大型项目在建拟建所带来的外部效应，相关配套服务的需求；9.临港新城带动物流业、产品加工业、进出口贸易等相关行业的发展，同时也增大了相关企业入驻的可能性；10.工业园区的潜在61、支撑以及客户对商务办公、休闲娱乐场所的要求；11.项目自身的规划发展空间较大；12.发展商资源及品牌的有效利用。5.1.4威胁（T）及应对1.房地产市场受国家宏观调控影响处于观望调整期，投资者及普通购房群体纷纷看淡后市，这可能影响到本项目的定价从定位与产品入手，以差异化吸引客户；同时在定价上，尽量客观；2.企业从决定迁移总部、选择迁入城市、选择最终办公地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题先出售部分低总价、高品质别墅产品，以快速回笼资金；3.江苏、南京其他工业区（尤其以江北为主）及各大省会城市纷纷发展总部经济，这对本项目形成了巨大的竞62、争压力挖掘项目自身与其他总部基地的差异性，并充分结合浙商房产机构自身的营销策略与客户渠道；4.南京多家总部经济基地出现引进客户的难题，客户资源挖掘难以突破固有模式充分结合浙商房产机构自身的营销策略与客户渠道。5.1.5 SWOT应对及结论针对本项目，我们应充分发挥上述 SWOT 分析中谈到的地块自身的优势，规避劣势；利用好机会点，以应对项目可能产生的威胁，进而力求项目定位的准确性。其初步思路如下：1.在南京乃至江北区域总部经济发展的大好趋势之下，结合项目所能辐射的服务范围（南京-长三角-东南亚-全球），走国际化总部基地道路；2.依托两港发展势头，参考国外总部基地发展模式，着力发展以科技产品类、63、研发类、培训类、孵化类等等为核心产业的总部基地；3.提高项目档次，以国际化总部基地为标准，在规划和建筑形态上力求创新，力争成为南京乃至国内高端总部基地代表性项目。5.2项目定位5.2.1项目形象定位1.专家苑理念：专业的，生活的。专家苑给国内外专家提供居住、实验、研发中心。每个人的专业都是有局限性的，但是在专家苑，却提供专家无限交流、信息资源共享的平台。汇聚全球智慧，引擎长三角，突显专家苑的辐射性和开放性。2.国家级科技产品总部基地理念：新概念总部花园式独立产权。主要从总部基地的产品特点进行项目形象定位：国家级品质。突破江北现有总部经济状况，提供新概念，利用周边水系营造花园式办公。从产品的客户64、特点出发，高调体现产品性格，彰显国际品质，吸引国内外高层精英的眼光，打造社会身份的平台。5.2.2项目产品定位从目前南京总部基地的主题定位来看，大致分为两类：第一类是结合项目总部基地的功能定位，如大业领地企业总部花园、企业1号南京财富天地企业园等；第二类是紧扣总部经济的产业定位，如钢铁总部基地、紫竹科学园区等。总体来说，南京市场上缺乏主题定位比较鲜明和有创造性的总部基地项目。主题定位的创新性，对于项目信息的推广和产品的销售都有直接的促进作用。本着合理性、创新性考虑，给出本项目的以下主题定位建议。1.专家苑作为国内或国外专家在南京的居住、实验及研发中心（包含国内外知名企业或大型研究院、研究所专家65、）；同时提供给：国际科技产品、国际科技产品贸易类、科技产品高科技研发办公类、科技产品创意产业类、国际科技产品外包类企业作为总部基地。(1)定位立意“专家苑”从表面上先是对项目的客户层次与市场作出区分；其次是在功能定位上将总部基地加以细分，即本项目定位为以研发、办公和居住为主的总部工业园区。从目前国内已建成“专家苑”来看，其社会价值主要体现在：a.对项目所在地引进高级人才提供支撑；b.提升了整个区域的人文层次和居住档次；c.提高了项目的知名度。“专家苑”对本项目主要的社会价值：a.为江北两港区域乃至整个南京区域的国内外专家提供研发、办公以及居住场所；b.南京首个“专家苑”，对整个园区乃至整个江北66、区域的价值将会有明显提升。c.有利于树立科技产品总部基地形象，从而塑造项目品牌形象。(2)品牌效应“专家苑”这一品牌无论在国内还是在南京都属于独创性品牌，具有较强的市场引导力，利于传播，容易取得市场认同。(3)经济价值a.提高项目整体价值，建议政府部门将本项目地块的使用用途由工业用地改为住宅用地；并以“专家苑”所带来的社会效应寻求与政府方面的合作；b.“专家苑”可能带来的项目整体销售均价、销售额的增加与销售周期的缩短。(4)需要支撑条件“专家苑”支撑条件一般包括两个层面：即需要来自项目自身和项目外部两个方面的支撑。a.项目外部同一产业园区或者周边产业园区（也包括一些经济开发区）的产业及客户群的67、支撑；政府的政策引导及扶持参与，对客户的入住与企业的招商给予一定的优惠措施。便利的交通条件，尤其与所辐射的产业园区间交通非常便利。b.项目自身项目实现“专家苑”定位需要条件（5）专家苑硬件规划专家苑规划：功能上要求以专家苑为主体，辅以总部基地用途。总部基地作为专家“产、学、研”实践基地，产业类型与专家研究方向相一致。为专家苑及总部基地配套五星级酒店、信息中心（数字图书馆），为专家研究提供网上资料阅览室及商务接待；同时设有茶室、便利店等小型生活配套，为专家区域提供必要的生活配套。专家苑产品：根据专家苑功能布局，产品以独栋别墅为主，辅以联排、双拼、叠加、花园洋房等类别墅产品；以及高层办公楼。（6）68、专家苑功能规划针对本项目专家苑定位，“产”是指项目入住企业，“学”指专家所在或合作的高等院校，“研”指本项目为专家提供的科研机构或科研场所。技术创新的本质特征是技术与经济的结合，国家技术创新体系的主要构成为：企业、高等院校、科研机构、政府部门、中介机构等。其中，企业是技术创新的主体，是该系统的核心部门，而高等院校、科研机构在科研、成果、育人、信息等方面有着明显优势，所以，三者之间的相互结合的创新模式日益促进着科技与经济的发展。当今社会经济发展的科技化、国际化和高度专业化趋势，使企业从事科技开发活动需发与外界进行大量的技术、人才、信息、奖金和物质交换，与智力、知识、信息资源丰富的大学、科研院所的69、交流与合作成为企业提高技术创新能力的必然选择。产学研合作是科研、教育、生产不同社会分工在功能与资源优势上的协同与集成化，是技术创新上、中、下游的对接与耦合，其符合社会生产发展和技术创新规律，具有很强的技术创新机制，是优化企业科技行为的有效实现形式和途径。而对于本项目来说，以专家苑为载体，将“产学研”三者有效结合起来，是引导专家入住本项目最有效的服务平台。图七 专家苑产品功能转换图（7）功能配套商务及研究配套：高档酒店（提供高档商务客房及SPA 休闲馆、大型国际会议及相应配套的中、小型会议厅）、高档会所、信息中心（网上图书馆）、茶室、咖啡厅、健身房、游泳池等；配套商业建议更集中,目前横向道路的两70、侧排布,受车辆交通的分割影响必备生活配套：商业、餐饮类、交通、活动中心、诊所及药店、大型超市、洗衣店等。（8）优惠政策a.专家入住系列优惠政策：如个人所得税优惠及注册公司税收优惠等。b.申请享受市级工业园区优惠政策；c.申请享受南京市低商务成本试点园区优惠政策；d.申请享受南京市江北区外、内资投资企业优惠政策：如对于园区内新引进的符合业态要求、注册地与经营地一致、经营面积达到一定规模获省部级品牌企业的现代服务业，经认定，其实现的区地方财力所得部分，二年内给予100扶持，二年后给予50扶持。（9）“专家苑”入住客户a.国内专家b.国外专家（10）“专家苑”定位结论a.目前“专家苑”项目定位具备一71、定的创新型和市场引领作用；b.该定位具备较高的社会效益和经济效益；c.“产学研”一体化是项目为入住客户提供的主要服务平台，也是主要卖点。d.“专家”客户包括国外专家和国内专家两部分。国外专家为持有“外国专家来华工作许可证”的国外人士，国内专家为我国副高级职称及以上人员。2.科技产品总部基地提供给国际科技产品、国际科技产品贸易类、科技产品高科技研发办公类、科技产品创意产业类、国际科技产品外包类企业作为总部基地。（1）定位立意突出本项目的功能定位，顺应南京发展总部经济特别是生产性服务产业的趋势。同时，促进江北区总部经济发展。（2）社会价值总部经济是全国乃至南京近年服务经济的总要组成部分，总部基地作72、为总部经济的主要载体。本项目的社会价值包括总部基地共有的社会价值加之其特殊的社会价值，概括起来有如下几点：a.结合总部基地所在区域资源，实现企业的价值链与该区域资源最优空间耦合，进而促进区域经济发展。b.有利于促进江北总部经济发展，以及提升江北总部基地形象与档次；c.对整个园区乃至整个江北区域的价值将会有明显提升。d.有利于树立科技产品总部基地形象，从而塑造项目品牌形象。（3）品牌效应长期的市场积累，使得“科技产品总部基地”这一品牌在传播上更为普遍，市场认知度更高；但创造性稍差，未体现出与其他总部基地的差异性。（4）经济价值总部基地常见的经济价值实现模式：即以企业的价值链衍生项目的经济价值。（73、5）需要支撑条件通过分析，总部基地支撑条件也包括两个层面：即需要来自政府层面和项目层面两个方面的支撑。a.政府层面享受当地政府或工业园区给予的整套优惠政策；为园区的企业提供管理咨询、注册、税费登记、办理退税以及代收各类公共事业费用。b.项目自身基本配套: 大型超市、园区餐饮(酒店、中西式餐厅)、园区交通（园区内部交通及对外交通）、休闲娱乐（咖啡厅、茶室、健身房、游泳池等）；高级服务：会议中心、商务会所、企业家俱乐部、企业发展咨询服务机构、银行金融服务机构等。（6）项目尚需因素a.政策：南京市政府或江北区政府给予相应的优惠政策及扶持政策；b.硬件：除商业和会所外，交通及休闲娱乐设施应该更为完善。74、c.软件（服务）：企业发展咨询服务、银行金融服务等。5.3.3项目客户定位 客户来源均以项目周边园区为主；其次为周边省市企业，如：江浙、江苏区域企业；江浙企业（尤其是浙商）是项目总部基地入驻客户的重要补充。客户选择本项目的动机可以分为三个层次：投资性需求、企业升级换代需求、企业降低商务成本需求。1.项目周边企业选择本项目的动机是以居住为主的投资性需求；2.项目周边物流贸易类企业、江浙发展型企业选择本项目的动机是企业升级换代需求；3.世界 500 强企业及部分江浙企业选择本项目的主要动机是企业扩张需求；4.张江开发区中型发展平稳企业选择本项目动机是降低商务成本的需求；5.两港物流、贸易等配套服务75、企业选择本项目的动机是购买时机要求。6.建设规模与产品方案6.1专家苑 50000平方米6.2总部基地 350000平方米独栋办公楼 90000平方米6.2.2联排办公楼 80000平方米多层办公楼 80000平方米高层办公楼 100000平方米6.3卫星研发基地（建筑包含在总部基地中）地理信息研究院微电子研发中心物联网中心6.4培训服务中心（建筑包含在总部基地中）6.5科技产品产品交易中心 35000平方米6.6五星级酒店 50000平方米6.7生活配套设施 15000平方米7. 项目选址和建设条件7.1项目选址项目选址于南京市江北区江北工业园，项目总占地面积500亩。7.2建设条件1.项目76、区域自然条件优越，四季分明；地质条件适宜建设各类建筑；水文资源丰富，交通条件十分优越；2.公用工程条件：现有水电资源能够满足本项目建设需要。8.环境影响评价本项目涉及的内容为总部基地与专家苑，属于第三产业服务业，项目对环境友好。9.项目实施进度计划表五 项目实施进度计划表时间进度资金投入进度第一年完成全部前期工作完成大部分基础设施建设完成15万平方米建筑10亿元第二年完成所有基础设施建设完成25万平方米建筑10亿元第三年完成10万平方米部分建筑8.1亿元10.项目营销总策略 10.1项目产品定价原则价格定位部分，针对本项目的几种物业类型，逐一定价。在独栋和多层办公楼定价中，将分别参考总部基地对77、应产品销售价格以及普通商品房对应产品销售价格。而在对高层办公楼定价时，将采用市场比较法与收益还原法分别估算价格。10.2项目各产品形态定价表六 项目产品定价产品类别产品形态价格（元/平方米）备注总部基地独栋别墅办公楼12000含研发基地总部基地联排别墅办公楼8000含研发基地总部基地多层办公楼6000含研发基地总部基地高层办公楼7500含研发基地科技产品产品交易中心商铺6000专家苑别墅10000五星级酒店1000010.3项目营销策略品牌营销策略专家苑给国内外专家提供居住、实验、研发中心，提供专家无限交流、信息资源共享的平台。汇聚全球智慧，引擎长三角，突显专家苑的辐射性和开放性。充分发挥项目78、优势，挖掘江北片区价值，以差异化的形象突破现有市场格局塑造项目的国际品质形象确立项目的品牌价值、经济价值、投资价值，打造专家苑在南京定位为国际化城市。 “专家苑”这一品牌无论在国内还是在南京、江北都属于独创性品牌，具有较强的市场引导力，利于传播，容易取得市场认同。价值营销策略项目建成后将成为南京市极具特色的工业物业之一，成为南京市标志性的、具有高品质综合办公的总部工业园，充分满足入园客户需求，实现经济效益，社会效益、品牌效益的“多赢”局面。11.投资估算和资金筹措方案11.1投资估算投资估算的范围包括整个项目的主体工程（总部基地楼、五星级酒店、生活配套用楼等），园区内的基础设施、总图工程以及土79、地取得费、工程报建费、建设单位管理费、勘测设计费、工程招标代理费、工程监理费、环境影响评价费、工程咨询费及预备费等。根据初步测算，本项目总投资约为28.1亿元。表七 项目总投资估算编号费用项目项目明细规模单位成本（元/m2）金额（万元）备注1土地费500亩60万元/亩30000容积率1.52前期费用50万m21407000总图工程5工程报建费50建设单位管理费10勘测设计费50工程招标代理费10工程监理费5环境影响评价费5工程咨询费53建安工程费50万m2227500五星级酒店5万m2700035000总部基地独栋别墅办公楼9万m2500045000含研发基地总部基地联排别墅办公楼8万m25080、0040000含研发基地总部基地多层办公楼8万m2300024000含研发基地总部基地高层办公楼10万m2400040000含研发基地交易中心商铺3.5万m2500017500专家苑别墅5万m25000250004配套设施费12000生活配套用楼15000m230004500园区内基础设施500亩15万元/亩75005市政配套费50万m225075006销售费用50万m28040007财务成本50万m212060008管理费用50万m22010009不可预见费50万m21005000合计28100011.2资金筹措方案项目总投资28.1亿元人民币，分三期滚动开发，项目建设周期为3年，企业自有资81、金5亿元，对外融资5亿元。11.3项目资金初步安排使用方案项目启动资金估算第一年投入费用主要包括：全部土地费30000万元、全部前期费用7000万元、全部市政配套费7500万元、全部配套设施费12000万元、三项费用与其他费用（管理费用1000万元部分财务成本6000万元部分销售费用4000万元其他费用5000万元）取三分之一、15万平方米建筑（按平均造价成本4500元/平方米计算，建设资金可先期支付50%，其余延期支付），初步测算第一年的费用合计约95580万元。11.3.2项目资金安排使用方案表八 项目资金安排使用方案项目总投资第一年第二年第三年28.1亿元完成前期工作、基础设施建设、部分82、建筑基础设施建设、部分建筑部分建筑15万平方米25万平方米10万平方米10亿元10亿元8.1亿元12.经济和社会效益的评价12.1经济效益分析项目收入估算表九 项目收入估算编号收入项目项目明细规模售价（元/m2）金额（万元）备注1五星级酒店5万m21000050000假设酒店销售总部基地独栋别墅办公楼9万m212000108000总部基地联排别墅办公楼8万m2800064000总部基地多层办公楼8万m2600048000总部基地高层办公楼10万m2750075000交易中心商铺交易中心商铺3.5万m2600021000专家苑别墅5万m21000050000合计406000净利润测算（1）营业税83、及附加：406000万元5.55%=22533万元（2）销售利润：406000万元281000万元22533万元102467万元（3）所得税：102467万元25%25616.75万元（4）净利润：102467万元25616.75万元=76850.25万元（7）清偿能力分析经测算，本项目静态投资指标如下：项目年均税后利润总额25616万元项目自有资本金年平均收益率51%项目投资回收期：约2.0年以上指标表明，本项目静态投资指标较好，投资收益较好。（8）盈亏平衡分析本项目计算项目盈亏平衡点，经测算，项目各分项销售面积达到70%，即总销售面积达到35万平方米时，项目即可保本，项目具有一定的盈利潜力84、。（9）财务评价结论通过对项目盈利能力、清偿能力、抗风险能力分析，本项目具有一定的盈利能力和清偿能力，投资可行。12.2社会效益分析通过实施本项目，将获得显著的社会效益，具体表现在：（1）推动江北工业园产业的提档升级本项目是江北工业园的首个总部经济项目，是江北工业园实现产业升级换代的重要平台。通过实施本项目，可以迅速的聚集一大批IT科技企业，形成新的科技产业聚集区，极大的推动和促进江北科技产业的发展，加快江北工业园由工业制造业向工业服务业的转变。（2）促进区域经济的增长本项目建成后，将吸引大中型企业总部、研发中心、IT软件、服务外包企业约100余家，提供就业岗位1万个以上。同时，还将带动上下游85、产业链和沿线金融、商贸、服务业的发展，创造产值可达到200亿元，实现税收可达5亿元。这将极大地促进江北经济的增长并迅速形成高端产业核心竞争力。（3）周边土地增值效应由于本项目的建设，江北工业园周边土地的区位优势将会增强并引入大量的外来人口，因而会吸引房地产开发商，从而促进周边居住密度的提高。而大量的房地产开发和人口的聚集将会带动其他社会资本的集聚，从而带动区内现有住宅用地，商业住宅，工业用地增值。由此可见，本项目能够促进周边社会经济的繁荣与发展。（4）促进其他产业的发展国民经济各部门之间通过产业链相互联系，因此本项目在建设时期能促进相关产业如建筑材料生产业、建筑业、服务业等的发展，在投入运营以86、后可以增强区域竞争力和辐射力，提升区域形象，改善投资环境，吸引更多的资金、技术和人才聚集，从而促进科技产品行业以及更多行业（例如金融、保险、服务业）的发展。13.结论与建议13.1结论从项目的行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益以及财务评价等方面来分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。从科技产品产业与消费市场发展态势来看，科技产品产业是我国目前发展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累的资源基础，使项目具有良好的可操作性；项目凭借自身具备的各种资源优势作为的核心竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取87、得强有力的资金支持，项目将成为中国科技产品行业中的一流总部基地。13.2建议 优惠政策1.申请享受不低于张江高科技园区的所有优惠政策；2.申请享受市级工业园区优惠政策；3.申请享受南京市低商务成本试点园区优惠政策；4.申请享受南京市江北区外、内资投资企业优惠政策。物业服务1.联合世界知名园区物业管理公司为本项目提供国际标准的物业服务；2.提供 24 小时租车服务、叫餐服务、送洗服务、传真、叫车服务、快递服务等。园区特殊服务1.联盟国际战略机构提供助推企业发展的增值服务。2.引入园区企业产业基金，为企业发展提供支持。附件附件一：南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定附件二：南京总部基地详细情况附件88、三：南京市级工业园区优惠政策附件四：科技产品产业简介附件一：南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定南京市人民政府关于发布南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定的通知沪府发200828 号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定已经2008 年5 月26 日市政府第10 次常务会议通过，现予发布，请按照执行。南京市人民政府二八年七月七日南京市鼓励跨国公司设立地区总部的规定（2008 年7 月7 日南京市人民政府发布）第一条（目的和依据）为了进一步扩大对外开放，鼓励跨国公司在本市设立地区总部，促进经济发展，根据有关法律、法规，结合本市的实际情况，制定本规定。第二条（定89、义）本规定所称的跨国公司地区总部，是指在境外注册的母公司在本市设立的以投资或者授权形式，对在一个国家以上的区域内的企业履行管理和服务职能的唯一总机构。跨国公司可以以独资的投资性公司、管理性公司等具有独立法人资格的企业组织形式，设立地区总部。投资性公司，是指跨国公司按照商务部发布的关于外商投资举办投资性公司的规定设立的从事直接投资的公司。管理性公司，是指跨国公司为整合管理、研发、资金管理、销售、物流及支持服务等营运职能而设立的公司。第三条（适用范围）在本市范围内设立的跨国公司地区总部（以下简称“地区总部”），适用本规定。第四条（管理部门）市外资委负责地区总部的认定工作，协调有关部门对地区总部的管90、理服务工作。工商、财税、外事、公安、劳动保障、人事、出入境管理、外汇管理、海关、出入境检验检疫等部门在各自职责范围内，做好对地区总部的管理服务工作。第五条（认定条件）已经设立的外商投资性公司，可以直接申请认定为地区总部。管理性公司申请认定地区总部，应当符合下列条件：（一）母公司的资产总额不低于亿美元。（二）母公司已在中国境内投资累计缴付的注册资本总额不低于1000万美元，且母公司授权管理的中国境内外企业不少于3个；或者母公司授权管理的中国境内外企业不少于6个。（三）管理性公司的注册资本不低于200万美元。第六条（申请材料）申请认定地区总部，应当向市外资委提交下列材料：（一）公司法定代表人签署的91、申请书；（二）母公司法定代表人签署的地区总部基本职能的授权文件；（三）公司的批准证书、营业执照及验资报告(均为复印件)；（四）母公司在中国境内所投资企业的批准证书及营业执照(均为复印件)；（五）母公司法定代表人签署的对拟任地区总部法定代表人的授权文件和拟任地区总部法定代表人的简历及相应的身份证明文件（身份证明为复印件）；（六）法律、法规和规章要求提供的其他材料。前款规定未列明提供复印件的，应当提供文件的正本。第七条（审查）市外资委应当在收到申请书等材料之日起1个工作日内完成审查，并作出认定或者不予认定的决定。予以认定的，应当颁发认定证书。第八条（经营、管理和服务活动）地区总部按照国家和本市有关92、规定，可以从事下列经营、管理和服务活动：（一）投资经营决策；（二）资金运作和财务管理；（三）研究开发和技术支持；（四）国内分销及进出口；（五）货物分拨等物流运作；（六）承接本公司集团内部的共享服务及境外公司的服务外包；（七）员工培训与管理。地区总部因经营需要在本市设立分支机构，政府有关部门应当提供审批和登记便利。第九条（资助和奖励）新注册的投资性公司和管理性公司经认定为地区总部的，按照有关规定可以获得开办和租房的资助。地区总部具有经营管理、资金管理、研发、销售、物流及支持服务等综合性的营运职能，且对经济发展有突出贡献，取得良好效益的，按照有关规定可以获得奖励。地区总部的法定代表人等高级管理人员93、按照有关规定，可以获得地方政府的奖励。资助和奖励的具体实施办法，由有关部门另行制定。第十条（资金管理）地区总部可以建立统一的内部资金管理体制，对自有资金实行统一管理。涉及外汇资金运作的，应当按照有关外汇管理规定执行。符合条件的地区总部按照有关规定可以参与跨国公司外汇资金集中管理、境外放款等试点业务。投资性公司按照企业集团财务公司管理办法，可以设立财务公司，为其在中国境内的投资企业提供集中财务管理服务。第十一条（简化出入境手续）对因商务需要赴香港、澳门、台湾地区或者国外的地区总部的中国籍人员，提供出境便利。地区总部需要多次临时入境的外籍人员，可以申请办理至年多次入境有效、每次停留不超过年的访问签94、证；有关临时来本市的外籍人员，应当在中国驻外使领馆申请入境签证，时间紧迫的，可以按照国家有关规定向公安部门申请口岸签证入境。对需要在本市长期居留的地区总部外籍人员，可以申请办理3至年有效的外国人居留许可。地区总部的法定代表人等高级管理人员可以按照外国人在中国永久居留审批管理办法，被优先推荐申办外国人永久居留证。第十二条（简化就业许可手续）地区总部需要在本市就业的外籍人员，可以向市劳动保障部门申请一并办理外国人就业许可证和就业证。第十三条（人才引进）地区总部及其设立的研发中心引进国内优秀人才的，可以优先办理本市户籍。第十四条（提供通关便利）对符合条件的地区总部及其设立的研发中心，海关和出入境检验95、检疫部门为其进出口货物提供通关便利。地区总部设立保税物流中心和分拨中心，进行物流整合的，海关、外汇、出入境检验检疫等部门对其采取便利化的监管措施。第十五条（参照适用）香港、澳门、台湾地区的投资者在本市设立地区总部的，参照本规定执行。第十六条（施行日期）本规定自发布之日起施行。2002年7月20日南京市人民政府发布的南京市鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定（沪府发200224号）同时废止。附件二：南京总部基地情况2006年4月，南京总部经济促进中心发布南京首张总部经济地图，圈定了16家将予以重点扶持的总部经济基地，虽然这些总部经济基地并不能包涵南京总部经济发展的全部，但至少能够看出南京总部经96、济发展空间布局的大致轮廓。但是其中有许多历史上已经形成的中央商务区（CBD），有部分正在建设的总部基地，而部分就是专业市场集聚，甚至有部分在利用总部基地的名称做非总部基地项目。国际金融机构总部云集的金茂大厦被誉为“站着的金融街”，南京西路恒隆、中信泰富、梅龙镇广场等商务楼日入斗金，虹桥临空商务区里仅一家总部年税便过亿元。越来越多的总部聚集，使南京涌现一批有规模的总部经济载体。附件三：南京市级工业园区优惠政策1、南京市级工业园区优惠政策1.工业区内生产性外资企业，享受按15的税率上缴企业所得税的优惠政策。其中，对于经营期在10 年以上者，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至97、第五年减半征收企业所得税。特殊政策(1)总投资在1000 万美元以上（含1000 万美元）的新办生产性外商投资企业，延长三年免征所得税；(2)总投资在500 万美元以上（含500 万美元）至1000 万美元的新办企业，延长二年免征所得税；(3)总投资在1000 万美元以下，属国家鼓励的新办企业，延长二年免征所得税。2.先进技术型企业按国家规定减免所得税期满后，可延长三年减半缴纳企业所得税。3.产品出口型企业按国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70以上的，可以减半缴纳企业所得税，减半后的税率低于10的，按10的税率缴纳企业所得税。4.对产品出口型企业和先进技98、术型企业，在国家规定免征企业所得税期间同时免征地方所得税；在以上免税期满后，再先后免征和减半征收地方所得税各三年。5.对产品出口型企业按规定免征地方所得税期满后，凡当年出口产品总值达到当年产品总值的70的，仍可免征地方所得税。6.外商投资者从外商投资企业取得的利润，免征所得税。7.外商投资企业的外商投资者，将从企业取得的利润直接再投资于企业，增加注册资本，或者作为资本投资举办其他外商投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40税款；再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，经营期不少于五年的，退还其再投资部分已缴纳的全部企业所得税税款。8.在99、提供以上优惠政策的基础上，工业区提供了较为合理的土地价格。对于市政基础设施已配套的工业用地，土地批租价格为30-35 美元/平方米（50 年使用权），在南京同类开发区中处于较低的水平。2、金桥出口加工区优惠政策金桥出口加工区和金桥现代科技园是国务院批准的国家级开发区，享有的优惠政策如下：一、进口设备关税自1998 年1 月1 日起，对国家鼓励发展的外商投资项目和国内投资项目进口设备，免征关税和进口环节增值税。按照国家有关规定，凡外资项目符合外商投资产业指导目录中鼓励类、限制乙类的，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，均可免征进口设备关税和进口环节增值税。100、海关根据由南京市外资委出具的国家鼓励发展的内外资项目确认书，办理具体免税手续。如果产品100%外销，进口设备可以免税。对已设立的鼓励类和限制乙类外商投资企业、外商投资研究开发中心、先进技术型和产品出口型外商投资企业技术改造，在原批准的生产经营范围内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按规定免征进口设备关税和进口环节增值税。资金来源应是投资总额以外的自有资金(具体指企业储备基金、发展基金、折旧和税后利润)。外商投资设立的研究开发中心，在投资总额内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可免征进口设备关税和进口环节增值税，资金来101、源限投资总额内。二、减免征企业所得税、增值税正常年份金桥开发区所得税率为15%。正常年份金桥开发区增值税税率为17%。（1）二免三减半：经营期10 年以上的外商投资生产性项目，获利头二年免征所得税，第三年至第五年减半征所得税。（2）先进技术企业减免企业所得税期满后，可延长三年减按10%的税率征收企业所得税。（3）减免企业所得税期满后，出口产品的产值达到当年企业产品产值70%以上的，减按10%的税率征收企业所得税。（4）企业所得税退税:外商将利润用于再投资经营期不少于5 年的：.再投资举办、扩建产品出口企业或先进技术企业退还其再投资部分已缴纳企业所得税税款的100%；.再投资其他企业退还已缴纳企102、业所得税税款的40%（5）在2000 年年底之前暂免征收外商投资企业的地方所得税（即企业所得税附加率3%）。（6）所得利润汇出部分所得税免征（7）在江北新区内从事高、新技术的和产品开发的新办企业以及其他经国家或市有关部门认定的新办高新技术企业和科研中试基地，在投产一年后可以申请高新技术企业的评定。从认定之日起三年内，营业税、企业所得税、增值税的地方收入部分，根据高新技术的等级按50%-100%由财税局审定批准予以列收列支返还。三、出口增值税退税（1） 机械及设备、电器及电子产品、运输工具、仪器仪表4 大类机电产品的出口退税率17%；（2） 农机出口退税率13%；（3） 纺织原料及制品、钟表、鞋103、陶瓷、钢材及其制品、水泥的出口退税率13%；（4） 有机化工原料、无机化工原料、涂料、染料、颜料、橡胶制品、玩具及运动用品、塑料制品、旅行用品及箱包的出口退税率11%；（5） 农产品出口退税率5%；（6） 以农产品为原料加工生产的工业品及其他货物退税率为9%；四、原材料保税及相关问题金桥开发区设有保税仓库和海关监管仓库。投资企业可以利用该仓库对进口原材料进行保税。投资者若进口原材料，对于具有对口出口合同而进口的原材料，可以采取全额保税，以全额保税的原材料所加工生产的产品将全部出口。对于没有对口合同而进口的原材料：1、可以作为备料加工处理，海关根据投资项目可行性研究报告中的内外销比例，对于外销比例部分可以保税，内销比例部分不予保税、须交税。已交税的作为内销部分的原材料加工成成品后即使改为出口，目前海关也不予返税。- 59 -