1、 xxx公司开发东光县“添韵”住宅小区一期工程项目申请报告目 录 第一章 申报单位及项目概况3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析15第三章 资源开发及综合利用分析19第四章 节能方案分析20第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析25第六章 环境和生态影响分析27第七章 经济影响分析33第八章 社会影响分析37附表1：东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表39第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况：东光县恒昌房地产开发有限责任公司成立于2003年3月，注册资金505万元，公司资质为4级。公司的经营范围为房地产开发。公司现设有营销策划部、市场调研部、综合管理部、财务部、工2、程部、房地产交易部、物业管理部等多个职能部门。公司一贯重视知识创新和人才发展，培养了一支学历高、能力强、经验丰富的高素质队伍，现有员工36人，大中专学历以上占95%，其中有职称者19名，占员工总数的60%，高级工程师一名，中级工程师九名，助理工程师两名，电工师一名，预算师一名，会计师两名，会计员两名，经济师一名。自公司成立以来，始终倡导现代化家居观念、传播现代居住文明、创新时代生活空间的指导思想，秉承“质量为生命，客户为上帝、服务为发展”的经营理念。使公司在激烈的房地产开发市场竞争中不断得到发展、壮大和完善。成功总结了一套适合自身发展、适合本地区特点的成功经验，从而成为东光县颇具竞争力的房地产3、开发企业。雄厚的经济实力，具有极强凝聚力、开拓性、前瞻性的领导集体，高素质的技术骨干队伍，使公司在怡欣家园住宅楼建设项目中取得了巨大的成功，从2005年三月开工建设，一期工程已售完，二期工程五栋楼于2006年11月15日正式交工，入住率已经达到95%。恒昌房地产始终把创新视为企业发展的源动力。唯有不断创新，企业才会拥有旺盛的活力。创新是“朝气”的具体表现，更是“可靠”的智慧源泉。创新是企业长盛不衰的灵魂，是引领时代，启迪未来的远见卓识，是前进永无止境的绵绵动力。真正的领先者从不满足于过去，企业每时每刻都在推陈出新，不懈追求理想。创新已经深深融入旺佳房地产的灵魂之中，使公司在复杂多变的市场环境里4、永远处于不败之地。企业以变应变，不断优化组织机构，适应形势的发展。员工思维大胆活跃，每时每刻都在推陈出新，追求理想。我们的产品将世界文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的房地产典范。预知客户未来的服务需求，产品价值由此延伸。恒昌房地产开发有限公司是富有朝气、勇于创新、高效务实的集体！是为理想而坚持的团队！力求每一件产品都能成为传承当代文明的百年经典。也坚信自己的企业会成为见证历史的百年企业。1.2项目概况。项目的建设背景随着经济的飞速发展，人们的生活水平得到了很大的改善，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，而是要求更宽敞，更舒适、健康、环5、保、以及完善的物业管理。原来旧的住房格局已经不适应人们的心理需求，弃旧换新是许多人的梦想，房地产贷款的政策帮助人们美梦成真。一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，股市债市低迷、众多投资者为手中闲余资金急寻一个非常合适的出口，在房地产不断升值的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力，虽然面临着宏观调控带来的不小压力，全国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于人们对住房的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格的预期，因此东光县房地产价格保持了稳中缓升的走势。改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因富裕农民进城居住及经商需求有所增加，而且6、市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。现在很多城市，尤其是二、三线城市的房地产很火，需求很强烈。加息无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成太大的影响。以后估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。本次开发的“添韵”住宅小区工程，是根据沧州市城中村改造实施办法和东光7、县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象的结果。东光县城跃进渠南侧共有居民81户，房屋低矮破旧，院落低洼，排水不畅，居住环境差，居民强烈要求拆除平房，建设新楼房，根据东纪【2006】2号书记办公会议纪要要求，在县平改楼办公室的组织下，经各方业主一致同意，该公司决定对该块平房区，分期分批进行改造。项目拟建地点拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。主要建设内容和规模本项目改造范围为：项目位于东光县跃进渠南，占地0.5098公顷，合7.647亩，50988、平方米。建设内容：本项目一期计划占地5098平方米，约合7.647亩，总建筑面积13690平方米。其中：楼房面积13190平方米，公建面积500平方米，计划建设六层砖混结构的住宅楼三栋（带地上储藏间），同时做好小区内绿化、美化、亮化及道路硬化，小区内设有休闲娱乐设施等。建设规模:总体项目全部建成后，总建筑面积30500平方米，共拆迁平房81户。其中一期建成后，建筑面积13690平方米，可容纳住户132户。 一期主要指标：1、 总占地 0.509815666.67=5098平方米；2、 住宅占地面积2198平方米；（3栋楼，每栋6层）3、 公建占地面积500平方米；（公建面积500平方米）4、 9、道路占地面积600平方米；5、 绿地占地面积1800平方米；6、 总建筑面积13690平方米；7、 其中：住宅13190平方米；其中：公建面积500平方米；8、 容积率：2.699、 绿地率35.3%10、 建筑密度52.92%项目实施进度本项目建设期拟定为15个月。从2007年9月到2008年11月。产品和工程技术方案.1项目产品:经济型住房.2工程技术总体方案的确定添韵”住宅小区坚持“以人为本”为中心，以“融中西建筑文化之精粹，开现代家居园林之先河”为基点，经历了“从简单绿化向园林艺术化突破、从小区氛围不讲究艺术向人文环境艺术化突破”的不断演进、提升，形成了独特的自然、艺术、亲和、历史四大10、规划、设计、开发原则，立志要让建筑的文化价值在历史长河中熠熠闪光。“添韵”住宅小区的开发理念概括为：即“以人为本”，传承东方居住理念，深层次满足当代人安居生活需求，营造独特家居文化氛围。.2.1设计采用的主要规范、规程：住宅设计规范GB50096-1999民用建筑设计通则JGJ37-87建筑采光设计标准GB/T50033-2001工程建设标准强制性条文（2002年版）中华人民共和国城市规划法民用建筑节能设计标准JGJ2695民用建筑照明设计标准GBJ133-90砌体结构设计规范GB50003-2001民用建筑隔声设计规程DB13（J）-2000（省标）民用建筑隔声设计规范DBJ118-88屋顶11、工程技术规范GBJ108-87人民防空工程设计防火规范GB50098-98建筑设计防火规范GB-J16-87民用建筑热工设计规范GB50176-93城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001.2.2建筑设计方案建筑的户型设计完全符合人体工程学及环境心理学尺度,所有户型都能达到南北通透、对流通风，小进深，符合采光系数和对健康住宅设计的要求。南向三面采光外飘窗，满足日照需要，实用厨房，面宽3米，完全可以做到餐厨一体化，与厨房连接的生活阳台配有上下水，可作为独立洗衣间，隔离干湿，方便使用。功能完备，动静分明。根据1999年11月10日河北省人民政府、省军区1999第20号令河北省结合民用建筑12、修建防空地下室管理规定，本工程防空为六级防空工程，住宅楼建有地下室。小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求，交通组织应避免扰民。小区管网应合理规划，统一布置，统一施工，地下铺设，并积极采用共沟技术。建筑小区的硬质景观设计应突出观赏性和趣味性，体量和尺寸适宜，少而精，标志设计应简洁醒目，照明设计应营造安静优雅的生活气氛。预制混凝土异型步砖道，用于人行道和居民活动场地铺装有较好的透气性和透水性能，便于行走，同时可使铺装场地土壤的水气状况满足植物根系生长的需要，减少地表径流。.2.3结构设计设计依据1、混凝土结构设计规范 GB5001020022、建筑抗震设计规范 GB5001120013、13、建筑结构荷载设计规范 GB5001020024、建筑地基基础设计规范 GB5000720025、中国地震动参数区划图 GB183062001本工程采用砖混结构，楼高6层。物业用房为平房，楼板全部现浇，底层及顶层用聚氨脂做好保温隔热处理，门窗密闭性满足III级，玻璃采用中空玻璃，本工程属二级耐久年限（50-100年）；二级耐火等级；抗震设防烈度7度，屋面防水等级二级。.2.4供热采暖通风与空气调节设计规范提供的相关的气象资料。气象资料：采暖室外计算温度 -9冬季通风室外计算温度 -4夏季空气调节室外计算干球温度 34.8夏季空气调节室外计算湿球温度 26.8冬季空气调节室外计算相对温度 55%夏14、季空气调节室外计算日平均温度 29.6夏季通风室外计算相对温度 62%冬季室外风速 3.2m/s夏季室外风速 2.1m/s冬季大气压力 1024.7hpa夏季大气压力 1002.6hpa供热管道的线路布置与总图规划统筹考虑，力求简捷。管道敷设方式采用地沟敷设，以保证小区的美观，小区采暖方式，采用地暖，取暖用水经循环后回注地下，不外排。.2.5配电系统小区内各用电设备由小区内变电站供给，照明采用插接式母线树干式供电，照明和动力设备电压采用220V/380V，采用电缆线路敷设在有砖砌沟邦而无沟底的电缆沟中，采用直埋方式。.2.6通讯随着信息化的发展，该项目应积极建设网络信息系统，宽带入室。防盗门可15、视对讲。投资规模和资金筹措方案.1投资规模本项目总投资1090万元，全部自筹。（详见总投资估算表）。.1.1投资估算依据1.估算参考河北省1999年概算定额、取费标准及有关规定。2.近期的沧州市工程造价信息。3.类似工程造价指标。4.市场询价及价格分析。.1.2投资估算内容1.建安工程包括土建工程、给排水工程、采暖工程、消防、电气工程及室外配套工程。2.建设工程其它费包括：土地费用、前期咨询、环评费、勘察费、设计费、审图费、工程招投标费、工程监理费、工程质量监督费、墙改基金、市政配套费等。3.预备费：基本预备费，涨价预备费。4.环境设施设计建造费（包括道路工程、区域照明、院内绿化等室外工程）.16、1.3费用估算本项目总建筑面积：13690平方米，总投资1090万元，其中工程费835.10万元，其他费用203万元，预备费用51.90万元。详见下表总投资估算表 单位：万元序号项目名称数量基价费用(万元)一工程费用13690835.101主体工程13190600元/791.401.16.5层砖混住宅13190600元/791.402公建工程50028.502.1物业办公室50500元/2.502.2锅炉房100600元/6.002.3警卫室50500元/2.502.4洗浴中心250600元/15.002.5公厕50500元/2.503室外配套工程15.203.1道路硬化6007.203.2院17、内绿化18008.00二其它费用202.991土地费用7.647亩17万元/亩130.002前期工作咨询费1.003环境影响评价费1.504工程勘察费131905元/15.005工程设计费1319012元/15.836施工图审查费设计*8%1.277工程监理费1.20%10.028工程招投标费0.25%2.099工程质量监督0.07%0.5810市政配套设施费1319010元/13.1911墙体材料基金131905元/6.6012其他费用5.92三预备费51.901基本预备费51.902涨价预备费四合计1090.00.2资金筹措方案本项目总投资1090万元，全部由企业自筹。组织机构与人力资源配18、置为保证项目的顺利实施，公司调集企划部、工程部、财务部、销售部、物业管理部得力人员，全力营造团结、向上、富有活力、和谐一致的运营机制，组织机构设置如下：总经理副总经理副总经理工程部策划部财务部销售部物业管理部该项目将在不同时期，派遣相关人员介入项目的建设，预计将有20人参与项目的筹划及建设工作。招投标.1依据1、中华人民共和国招标投标法(1999年8月30日)(第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)。第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益19、公众安全的项目；(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。3、工程建设项目招标范围和规模标准规定(2000年5月1日)(国家计委令第3号)。4、工程建设项目施工招标投标办法(2002年3月8日)(国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局第30号)。5、工程建设项目勘察设计招标投标办法 (2003年6月12日) (国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局第2号)。6、河北省实施中华人民共和国招标投标法办法(2001年9月27日) (河北省第九届人大常委会第二十三次会议通过)20、。.2招标投标形式：工程采取公开招标投标方式。.3招标投标内容：工程勘察设计、工程施工和工程监理招标。本项目勘察、设计、施工、监理、均采用公开招标方式，全部委托有资质的招标代理机构实施；重要材料采购采用公开招标方式，自行招标。招投标范围为3栋住宅楼，标段待定。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析国家制定的“国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出，发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管21、理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。沧州市服务业发展“十一五”规划中，也明确指出居住服务要以深化改革、扩大需求，改善供给、搞活流通、增加信贷为重点，加快产业化发展步伐，房地产业增加值年均增长15%左右。加强一级市场调控，大力发展以普通住宅和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。进一步激活二级市场。完善各级房屋交易市场功能，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙服务。发展住房消贷和住房保险，完善个人住房融资机制。规范和加强物业管理，大力推进房地产开发和物业管理的分业经营。东光县制定的国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中也明确提出，繁荣房地产市场22、，坚持开发与改造相结合，抓好育东小区等房地产开发工程，每年新增建筑面积15万平方米以上。由此可见，本项目符合国家的发展规划和区域发展规划。2.2产业政策分析。 发展普通住宅是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分，也是当前培育住房市场、启动住房消费的重要举措。虽然温家宝副总理早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中就指出：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展23、经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”但是在发展经济适用房的同时,大力发展普通住宅也是搞好搞好房地产市场的好办法,市场的调节作用仍然是拉动当地经济的强力发展的动力。国发199823号文件发布以来，各地加大了经济适用住房建设力度，加快建立新的住房供应体系步伐，取得了明显成效，绝大多数地方经济适用住房已经成为住房供应的主渠道。虽然经济适用住房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了一定24、的作用，但房地产市场的规范化运作仍离不开普通住宅的开发与上市，只有平衡好经济适用房与普通住宅开发的比例，才能真正带动相关行业的大力发展，并拉动本地经济较快发展。另外，国家发展改革委第40号令公布的产业政策目录中，对别墅类房地产开发项目予以限制，对普通的住宅开发项目没有限制。由此可见，本项目的建设是符合国家产业政策的，是国家提倡的。 2.3行业政策分析2.3.1行业准入分析本项目由东光县恒昌房地产开发有限责任承担，该公司开发资质为房地产资质4级，此次开发的房地产面积仅为13690平方米，并且公司技术力量雄厚，人员素质较高，具有开发实力。因此说本项目具备了房地产开发行业准入标准。2.3.2县政府房25、地产开发政策本项目根据沧州市城中村改造实施办法和东光县旧城改造的实施意见，为了盘活城区土地存量资源，优化城区空间布局，落实完善城区规划，改善居（村）民生活环境，提升县城品位，改善城区形象，对跃进渠南侧的81户平房改建成新楼房。本项目属于平改楼项目，现在东光县城区多处小区居民居住的仍旧是上世纪60年代和70年代修建的质量低劣的平房，地势洼，低矮潮湿，每逢雨季，房屋漏水，积水难以排出，居住条件很差，广大居民强烈要求改善居住条件。为此，县政府专门成立了平改楼领导小组，由一名常务副县长任组长，有关部门一把手为成员，并在各项收费政策上给予优惠，大力支持平改楼项目建设，以节约土地资源，改善居民居住条件，美26、化县城形象。因此,本项目的建设是符合行业准入标准的,也是符合国计民生要求的，因此是势在必行的。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案及资源利用方案。本项目不是资源开发类项目，项目所需原材料虽然为沙子、水泥等建筑材料，但主要采取购买方式，项目建设期用水量不是很大，建成后居民供水由东光县统一供排水。因此不会对地表（下）水等其它资源造成什么不利影响。 3.2资源节约措施。本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材，采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。项目建成后，主要是居民用水、用电，对居住区居民进行节约资源知识培训，提高居民的节能意识。为构建和谐小区、和谐社27、会做出应有的贡献。本项目符合资源节约和有效利用的相关要求。第四章 节能方案分析4.1用能标准和节能规范拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范主要有：中华人民共和国节约能源法民用建筑热工设计规范GB5017-93民用建筑节能设计标准JGJ2695民用建筑照明设计标准GBJ133-90节能监测技术通则（GB/T15316）设备热效率计算通则GB/T2588-2000）综合能耗计量与测试导则（GB/T6422-1986）4.2能耗状况和能耗指标分析本项目为房地产项目，建设过程主要是建材消耗，施工期间注意并做到建筑节材，采取有效的节约措施，节约利用，节省资源。项目建成后，主要是居民用水28、用电，项目建成后，可容纳居民102户。 电：由当地供电局供给，年约需用电10万度。项目总装机容量为100KWH，常用容量为100KWH。水：项目用水由县市政供水管网直接供给，年用水量约10000立方。排水：项目生活用水日排放量为18吨，经化粪池后直接排入县城排水系统。项目建成后年煤消耗量约为300吨，主要为冬季供暖用。项目能源用量一览表序号项目名称单位月用量年用量备注1水吨833.3310000绿化用水300吨2电Kwh8333.331000003煤吨300项目能源利用效果分析该项目为房地产项目，所有能源消耗均为生活所需，能源消耗水平为当地平均水平，通过以上数据的分析,认为该项目单位能耗较低29、。4.3节能措施和节能效果分析4.3.1节能措施本项目所使用能源主要是电和水。项目单位能耗较低。主要措施：重视建筑节能设计，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系统节能设计，提高建筑物的保温、隔热性能，充分利用自然采光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。1、积极推广使用新型建筑材料。大幅度减少使用实心粘土砖，积极采用能耗低的空心粘土砖、空心砌块、粉煤灰制品、加气混凝土。积极开发、利用发泡聚本乙烯、岩棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩及各种高效保温材料。改革传统外墙和屋面，因地制宜地推广保温性能好的围护结构，发展节能型墙体和屋面，重点推广外保温墙30、体，采用合理的窗墙比及建筑体型。大力推广节能型门窗、门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等。提高建筑物保温、隔热和气密性能。2、优先采用节能型采暖、给排水及采光照明系统。加强管道保温，改善供热系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，充分利用自然光，积极发展高效、长寿节能光源和灯具。3、建筑群的规划设计，单体的平、立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向，夏季利用凉爽时段的自然通风。建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房间避免夏季受冻、西向日晒。4、建筑物的平、立面不出现过多的凹凸，窗墙比符合表4-1的规定，维护结构传热系数符合表4-2的规定，宿舍建筑物的体形系数符合表4-3的规定。 表31、4-1 住宅楼建筑窗墙比地区分类建筑层数3层6层寒冷地区南0.3280.502东西0.0320.298北0.150.304表4-2 住宅楼围护结构传热系数围护结构部位传热系数K W/(m2K)轻钢、木结构、轻质墙板等围护结构重质围护结构屋面4-6层建筑0.500.60外墙4-6层建筑0.500.60底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.60分隔采暖与非采暖空间的隔墙、楼板1.0户门2.0阳台门下部门芯板1.7传热系数K W/(m2K)遮阳系数SC （东、西 向 / 南、北向）外窗（含阳台门透明部分）窗墙面积比20%3.2-20%窗墙面积比30%3.2-30%窗墙面积比40%2.80.70 / -32、40%窗墙面积比50%2.50.60 / -表4-3 住宅楼建筑的体形系数限值地区分类建筑层数4-6层寒冷地区0.35建筑的平、立面没有出现过多的凹凸，体形系数小于0.40。建筑外窗面积：本地区属寒冷地区，窗墙面积比小于0.405、采暖、通风节能设计采暖和通风的施工图设计，对每一个房间进行热负荷计算。小区采暖方式，采用地暖，取暖用水经循环后回注地下，不外排。通风结合建筑设计，首先确定全年各季节的自然通风措施，并应作好室内气流组织，提高自然通风效率，减少机械通风和空调的使用时间。当在大部分时间内自然通风不能满足降温要求时，设置机械通风或空气调节系统，设置的机械通风或空气调节系统不妨碍建筑的自然通33、风。6、给排水节能设计本项目将采取各种措施杜绝水资源的浪费，力争做到水的多次循环利用，水表计量，花卉的浇灌采用节水产品，管道选用优质管件，尽量减少跑冒滴漏现象。生活用水以城市自来水管网为水源，由于考虑到压力不足，建水泵房对供水实行二次加压，室外给水在小区内布置成环状管网，设置适量的绿化洒水栓。消防用水取自城市市政给水管网，与生活给水分开独立设置，建一满足3个小时消防用水总量的消防水池，固定消防水泵采用自灌式引水，以保证迅速起动。室外消火栓系统设计水量为30L/S，室内消火栓为20L/S。室内外排水系统采用雨污分流制，室内排放的污水统一排入院内化粪池，经沉淀后排入城市下水道管网，雨水直接排入城市34、下水道。7、电气节能本工程不采用国家规定淘汰的电气产品。本工程照明灯具以T8型高效荧光灯或紧凑形荧光灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器，既提高了功率因素，又降低了能耗。楼梯间采用红外声控感应节能照明开关。4.3.2节能效果分析通过对项目的节能降耗评估，分析能源利用状况，此项目符合国家的合理用能标准及节能设计规范，但项目仍应该认真执行节能法规政策，在企业的发展战略中，突出节能降耗，推进技术进步和加强管理结合起来，采取综合措施，确保完成节能降耗目标：强化节能基础管理，完善节能工作体系、管理制度和激励约束机制；积极推广节能新技术、新工艺、新产品、新材料，鼓励节能技术创新，加大节能投入，积35、极采用先进适用技术、工艺、设备，充分回收可再利用能源，实现能源的梯级利用和综合利用。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案。项目建设地点: 拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。占地面积:项目占地0.5098公顷，合7.647亩。总建筑面积为13690平方米。其中：楼房面积13190平方米，公建面积500平方米。建筑容积率：2.69；绿地率35.3%；建筑密度52.92%。土地利用状况、占用耕地情况：项目所用的0.5098公顷，折合7.647亩地，为建设用地，没有占用基本农田。项目选址不会压覆矿床和文物，对防洪和排36、涝没有影响，当地没有重要的航道和军事设施，不会影响通航及军事设施等。因此项目的建设不会造成相关不利影响。5.2土地利用合理性分析。拟建项目符合东光县土地利用规划要求，占地规模合理，适应其建设规模；符合集约和有效使用土地的要求等。建成后的添韵住宅小区，位于跃进渠南侧，该区域目前没有成组团的住宅小区，近期附近没有建住宅的设想和场地，市场供应不足。根据市场调查了解，为了解决孩子上学而愿意在此居住的人群很大，需求强烈；另外教师缺房户也是一个很大的市场，东光二中将有三分之二的教师有在此范围内购房意向。另外化肥厂职工住房也很紧张，更愿意在单位附近买房，以便于上班、下班。附近村民为改善居住条件也有在此买房的37、动机，再加上房地产投机者和农村的富裕户的加入，前景非常乐观，5.3征地拆迁和移民安置规划方案。“添韵住宅小区”内共涉及拆迁户81户，项目拟建地址上现有住户81户，房屋始建于上世纪六七十年代，都是计划经济时期财政出资建设的平房。目前居民向往宽敞明亮的楼房，舒适优美的居住环境，因此要求拆迁的呼声很高,本项目的建设也是顺应民意。一期项目建成后，总建筑面积13690平方米，可容纳住户132户。需安置的拆迁户回迁户81家，移民安置不是问题，而且政府已经与拆迁户做好了勾通。天韵小区一期工程是在征得广大居民同意后做出的开发决定，并制定了较为详细的平房拆迁补偿方法。第六章 环境和生态影响分析6.1环境和生态现38、状。项目场址的地理环境东光县地处北纬3819-3839，东经11555-11637间。全县地质构造为冀中凹陷中部，随着历史的变迁，形成了低平原地貌，地势自西南向东北逐渐降低。气候属典型大陆性季风气候，受季风影响，四季分明，温差较大，春季受蒙古大陆性气团的影响，干燥多风，降雨稀少，蒸发强烈；夏季受太平洋副热带高压控制，东南风将海洋上的暖湿气流吹入内陆，遇冷空气极易形成暴雨；秋季受高压控制，天高气爽，少雨干旱，冬季受西伯利亚气流的影响，盛行西北风，寒冷干燥。年平均气温12.4，1月份最冷，平均气温-4.6，7月份最热，平均气温26.7。年平均降水量为561毫米，主导风向西南风，平均风速2.6米/秒39、,适合多种植物生长和动物繁衍。全年日照时数平均为2697小时，太阳辐射平均年总量为127.608千卡/平方厘米，全年无霜期平均187天。最大冻土深度0.52米。 根据2001年8月1日实行的1：400万中国地震动参数区划图的使用规定，东光县50年期限内，一般场地条件下超越概率为10%，应按照地震动峰值加速度小于0.1g，相当于原基本烈度7度设防。交通环境条件拟建项目位于东光县城跃进渠南。周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。拟建设用地地势基本平坦。市政设施条件按照“以人为本、生态型、个性化”原则，加快小城镇建设。以建设“园林式、生态型、现代化”城市为目标，聘请专家对城市建设总体规划进行修编，对40、重点区域进行详细规划，实施基础设施建设、路街开发、功能布局调整、绿化美化亮化、城市管理五大工程。水、电资源条件东光县城现在水资源充足，电力设施齐备。水质良好，甘甜爽口，境内有南运河、漳卫新河，其中南运河在我县境内长36.7公里，漳卫新河在我县境内长23.1公里。其中深井567眼，坑塘620，配套深浅机井近万眼，年供水能力达216万立方米，市区供排水基本实现网络化。全县共有220千伏变电站1座，110千伏变电站2座，35千伏变电站9座，年供电量4亿度。其他资源条件土地资源、水资源、生物资源(有野生植物六十种)。能源主要是农作物秸杆、树木落叶及杂草等。邮电、电信条件现东光县邮电通信业发展迅速，业务41、总量成倍增长。县网通公司设有1部1室、4个生产班组、5个支局、11个农村电话管理站。现有出局电缆2万对，局用交换机容量3万门，接入网设备2.7万门，本地网光缆线路139公里。接入网光缆线路120公里，架空电缆线路559公里，移动电话用户4.1万户，住宅电话用户3.8万户。实现村村通电话。开办了邮政特快专递业务，宽带已进入寻常百姓家。供水、供电、供热条件供水：项目用水由东光县市政管网供给，能够满足项目的需要。供电：供电由附近电网引入小区新建一台100KWH箱式变压器，可满足项目需要。供热：供热准备在小区内安装燃煤锅炉来满足小区采暖需要。区域环境质量概况本区域二氧化硫年均值为0.043毫克/立方米42、，二氧化氮年均值为0.035毫克/立方米，总悬浮颗粒物年均值为0.292毫克/立方米，二氧化硫、二氧化氮年均值符合环境空气质量标准（GB3095-1996）中的二级标准，总悬浮颗粒物超标0.46倍。全年空气污染指数为（API）98，空气质量级别为级，空气质量良好。拟建项目选址在东光县规划区内，该区域环境质量良好。根据当地环保管理部门的意见，该区域环境空气执行环境空气质量标准的二级标准，区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准的二类区标准，西侧区域环境噪声执行城市区域环境噪声标准的四类区标准，区域地下排水执行污水综合排放标准（GB8978-96）表4的二级标准。现有污染物情况和环境容量状况项目建设场43、地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点。建设项目选址附近没有污染项目建设，故环境容量较大。6.2生态环境影响分析。排放污染物类型及排放情况环境影响主要包括对噪声环境、大气环境、社会环境和景观环境的影响。但由于本项目建设用地内，无重点保护的建筑物动植物和水源。所以，本项目建设对环境的影响均十分有限。拟建工程的主要污染源(物)为：一、施工期环境影响1、噪声影响噪声污染是本项目的一项重要污染。噪声会引起人身体和精神上的失调、疲倦和压力，噪声影响使人不能集中精力或疲劳而导致劳动生产率低下。由于工程建设需要经历一段时问，施工机械噪声级别高，对施工现场的工作人员和周围的环境都会造成一定的影44、响。项目建设施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆，诸如压路机、平地机、推土机、挖掘机、建筑机械及运输车辆，这些噪声都会不同程度地污染声环境。强烈的噪声长期作用于人体，会诱发多种疾病，甚至引起噪声性耳聋。为了保护施工人员的身体健康，依据建筑施工企业噪声标准的规定，建议施工单位合理安排工作人员，分班轮流操作施工机械。减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作，给工人恢复听力的时间。同时注意保养机械，合理操作，尽量使施工机械维持其最低声级水平。2、废物日常生活过程中产生的废包装等固体垃圾，餐厅产生的餐饮垃圾。3、废水日常生活中产生的生活废水。4、粉尘项目建设过程中，建材运输会产生扬尘，可45、通过定期洒水和封闭式运输建筑材料，降低扬尘污染。二、运营期环境影响因素及防治措施1、废水生活污水，水中无特殊化学物质，经化类池沉淀后排入市政管网。2、固体废弃物本项目建成后固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法。3、噪声因该项目为房地产开发，建成后既为生活小区。所产生的噪声为生活及小区内车辆交通噪声，通过加强管理，不会对小区内生活产生影响。生态环境的影响本项目建成后，对地方水土流失问题没有任何影响，在建设和使用过程中，生活废水和固体废物均经过集中处理后排放，对项目所在区域的环境和生态不会产生较大影响。6.3生态环境保护措施：由于项目对项目所在区域的46、环境和生态不会造成环境影响，因此项目建成后，仍应按照环境保法律法规以及生态环境保护措施要求，进一步做好生态环境保护工作，确保区域生态环境不受影响。6.4地质灾害影响分析：本项目工程所建区域地处冀中平原区，属河流冲积平原与湖淀淤积的平原交错地带，地势自西南向东北倾斜，坡度约为l8500，平均海拔9.5m。选址土质属微钙结构，地层岩性较均匀，无不良好地质现象，地基承压能力为1.5kgcm。本地区抗震设防烈度为7度。由于项目拟建设场址不属于地质灾害易发区，本项目也不易诱发地质灾害，所以拟建项目不存在诱发地质灾害的风险。 6.5特殊环境影响：拟建项目附近没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等47、，因此对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。第七章 经济影响分析7.1经济费用效益分析经济费用效益分析方法是国民经济评价的基本方法。它要求运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等国民经济参数，分析计算投资项目的国民经济费用和效益，评价项目投资行为的国民经济宏观可行性。经济效益费用指标对比计算：国民经济效益：由于房地产项目，主要是供应城镇居民，不会对全国的国际贸易产生任何影响，只是满足地区需求，因此其影子价格的确定按市场价格选取。计算依据平房拆迁补偿方法。通过对经济效益费用的对比分析，效益费用比大于1。本项目在经济上是合理和可行的。7.2行业影响分析我国房地产行业48、概述由于2005年全年房地产开发投资15759.3亿元，比04年增长19.8%，增幅下降8.3个百分点。而2006年前9个月，房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元，比去年同期增长24.3%，有一定程度的反弹。因而2006年以来，国家陆续出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了一个不平凡的“调控之年”和“政策之年”。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地49、产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。2007年国家将继续加50、大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。由于土地市场、资本市场门槛提高，房地产开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程也将提速。在此情形下，房地产企业将何去何从是个性命攸关的大问题,竞争也必将更加激烈。房地产行业发展前景市场需求仍将快速增长:房地产市场受诸多因素的影响，判断房地产市场发展态势，以下几个方面的因素应充分考虑：1、城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。2、消费者消费观念变化。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随51、着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。3、拆迁安置需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。从上述分析可以看出，未来几年市场需求仍然很大。在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的。尽管从今年下半年起，央行政策可能会对市场发展有一定影响，但今年全年及未来几年房地产市场将继续保持较快的增长速度。预计2007年投资增幅不会低于20%。本房地产公司已成功开发了多个房地产项目，但相对大的房地产公司来说仍然处于起步阶段，但我国房地产业仍强势推进，在一定时期内仍具有很大的发展空间和前景。同时本项目的建设必52、将带动相关社区建设、人文化、以及服务等行业的快速发展。由于本公司仅为房地产开发4级，没有导致房地产行业垄断的实力。7.3区域经济影响分析东光县位于华北平原河北省东南部黑龙港流域下游。全县辖镇乡，447个行政村，总人口34.7万，幅员面积730平方公里，耕地面积61万亩。2002年，被确定为国家扶贫开发工作重点县。东光县交通区位优势明显。地处“大北京经济圈”和“环渤海经济圈”，距北京市250公里，距天津市160公里，距济南160公里，与黄骅港、沧州海关相距90公里，为两省三市六县交界地。京杭大运河穿境而过，是冀东南重要的商贸、交通要地。京沪铁路、104国道、京沪高速公路纵贯全境，省级千武路横穿而53、过。即将开工的京沪高速铁路在我县境内设有车站。全县实现了村村通柏油路，通车里程达500公里，形成了以国省道干线为主脉，以县乡公路为网络的四通八达、相互交叉的公路交通网。移动通讯、宽带网络等全部开通，实现了村村通广播、乡乡通有线电视。电力供应充沛，拥有220KV变电站1座，110KV变电站3座，供电能力可满足今后510年的经济发展需求。东光县工业基础雄厚，已经形成化工、包装机械、塑料、棉花加工四大特色产业，被誉为“中国纸箱包装机械之乡”、“江北塑料第一乡”、“河北棉花之乡”。本房地产项目的建设，不但可以改善居民居住条件，而且将有利于区域经济发展、优化产业空间布局、增加当地财政收入、并有利于社会收54、入再分配等。7.4宏观经济影响分析本项目投资规模不大，对国民经济不会有什么重大影响，因此不必进行宏观经济影响分析。第八章 社会影响分析8.1社会影响效果分析本项目的建设，将有力地推动本地建筑行业以及相关行业的快速发展，拉动当地经济高质量科学发展。同时在社会效益方面，对于居民的生活质量将进一步提高，可改善过去平房居住较散、浪费土地资源以及不利于管理的现状，加快提高人们居住条件和生活水平，打造新的人文环境，具有较好的社会影响和社会效益。8.2社会适应性分析发展城镇住宅楼是利国利民、造福子孙后代的绿色事业，具有显著的经济、社会和生态效益。东光县基本以农业生产为主，市区以工业及三产服务行业等为主，具有55、比较富余的劳动力，而且人们的居住条件普遍较差，目前正值沧州经济大发展快发展的大好机遇，建筑行业发展迅速，全市固定资产投资增长相对较快，为当地的社会环境、人文条件所接纳，因此本项目的建设是必要的和可行的，是与当地社会环境的相适应的。 8.3社会风险及对策分析8.3.1风险因素影响该项目的风险因素包括：自然灾害；建设投资、住宅的销售情况；建设期人民币汇率的调整幅度；物价上涨幅度；勘察设计施工中的风险；工程量预计的不足；工期的延误，异地施工等，尽可能降低风险，实现预期效益。8.3.2风险对策分析有些风险如：自然灾害、经济危机等这些风险也是致命的，也是无法预防的。对于可以防范的风险，我们可以采取降低、56、规避、分散或防范风险的措施。从项目实施前就开始研究风险因素，甚至直到运营过程中时刻不忘风险意识。就本项目而言，应该采取以下措施防范风险：1、加强项目前期工作，要做到充分细致，尽可能考虑到各种不利因素。2、对勘察、设计、施工各环节，首先要选择合格、可靠、技术过硬的工程各方，然后再谈加强各环节的管理。3、详尽的计算本项目工程量，防止因计算不周，导致资金准备不足而影响工程进度。4、设定合理的建设周期，既要能够保证质量，又要缩短建设周期，防止周期过长，引起成本增加。5、考虑到因利率变化而造成的对项目的影响，增加风险金储备量。6、采取措施开拓市场，提高竞争力。7、充分考察市场，做好价格定位、服务水准定位57、。8、争取政府的支持，增加项目的生命力。9、增加广告宣传力度，提高项目知名度。附表1东光县添韵住宅小区一期工程户型及面积基本情况表序号楼号总层数单元数户数每户面积（M2）总面积（M2）11号楼6层3个单元128610321288105612134160822号楼6层3个单元2488211212134160833号楼6层5个单元248821122486206412133.2 1598 合计13213190 总建筑面积为13690平方米，其中房屋建筑面积为13190平方米，公建面积为500平方米。具体指标如下：总户数为132户，其中90平方米以下户型为96户，占总户数的72.73%，总面积为8376平方米。90平方米-140平方米的户型为36户，总面积为4814平方米，占总户型的27.27%。