1、新城规划中央行政区高档商业住宅小区建设工程项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新城规划中央行政区高档商业住宅小区建设工程项目申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月94可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目名称11.2 项目地点11.3 项目申报单位概况11.4 项目概况21、工2、程的前期准备工作：第1年3月至第1年4月完成。22、完成工程施工图：第1年4月至第1年5月，23、工程招标：第1年5月完成。21.2.2 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）2报告编制依据31.2.4 项目主要技术指标（一期）41.2.5 项目建设背景51.2.8 工程方案92、体现人、自然、社会的共融共存102、居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想113、空间构成114、分区设计：125、交通组织（一期）136、绿化景观系统131、设计依据和标准152、结构体系163、结构缝（伸缩缝、沉降缝、抗震缝）174、材料171、污水量：最高日污水量1493.22m3/d。1833、地下室污、废水经潜污泵提升后排放。181、负荷估算及供电电源182、计量方式193、供配电系统。194、敷设方式20第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析222.1 发展规划分析22一、国民经济和社会发展规划符合性分析22二、区域和空间规划符合性分析232.2 相关产业政策分析242.3 行业准入分析27一、行业主要法律法规27二、行业准入分析27第三章 资源开发及综合利用分析31第四章 节能方案分析454.1 节能标准和规范45一、相关法律、法规、规划和产业政策45二、建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件46三、建筑类相关标准及规范464.2 能耗状况和能耗指标47一、项目能源品种选用4、原则47三、能源消耗种类及数量48四、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析494.3 节能措施和效果50一、节能措施50二、节能效果分析56第五章 建设用地、征地拆迁及安置分析585.1 项目选址及用地581、项目选址及用地582、抚州市社会环境简况583、自然环境简况605.2 征地拆迁与安置60第六章 环境和生态影响分析616.1 环境和生态现状621、气候条件622、地形、地貌条件623、生态环境624、环境保护区635、社会环境636.2 生态环境影响分析63一、施工期生态环境影响分析63二、项目建成后生态环境影响分析666.3 生态环境保护措施68一、施工期生态环境保护措施68二、项目建5、成后生态环境保护措施696.4 地质灾害影响分析706.5 特殊环境影响70第七章 经济影响分析717.1 项目投资费用和资金来源717.1.1 项目投资费用717.1.2 项目资金筹措计划787.2 项目本身的经济效益781、项目销售收入782、项目开发期间税费813、利润及利润分配814、现金流量分析825、风险分析857.3 行业影响分析877.3.1 抚州市房地产行业发展现状877.3.2 对行业及关联产业发展影响分析887.4 区域经济影响分析88第八章 社会影响分析908.1 社会影响效果及适应性分析901、项目对社会经济的影响903、项目对社会环境方面的影响904、项目建设和建成6、后对所在区域居民的影响908.2 社会风险及对策分析928.2.1 项目风险因素分析928.2.2 风险防范93第九章 结论与建议959.1 结论959.2 建议95第一章 申报单位及项目概况1.1 项目名称某某某某商住小区一期建设项目1.2 项目地点本项目位于xx湖南侧支流xx河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至xx大道，与xx行政中心隔街相望，西至xx河。地块沿xx河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较xx大道低3-5米。建设总用地113301平方米（计169.94亩）,其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩）、二期规划用地为58075平方米（计87、7.11亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在抚州市土地利用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。1.3 项目申报单位概况*有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。公司目前开发8、的“某某某某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686。法人代表： 1.4 项目概况项目实施期限第1年3月-第3年5月项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：第1年3月至第1年4月完成。主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：第1年4月至第1年5月，主要完成工程施工图。3、工程招标：第1年5月完成。4、工程建设期：从第1年6月开工，第3年5月全部竣工交付使用。1.2.2 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一9、期）本项目建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686，其中：住宅建筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积19881.4。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为35838.54万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。 报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发10、改投资20071169号】；4、xx电联实业（抚州）公司签定的国有土地使用权出让合同；5、抚州市城市规划设计院xx电联实业（抚州）公司某某某某项目建筑规划设计方案；6、抚州市新城区规划；7、抚州市城市规划管理技术规定；8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；10、民用建筑设计通则（GB50353-2005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。1.2.4 项目主要技术指标11、（一期）本项目总用地面积：55226平方米（计82.84亩）；总建筑面积：177686；其中：地上建筑面积：162686 地下建筑面积：15000（人防7500） 容积率: 2.95 建筑密度: 28.6% 绿化率： 36% 机动车停车位：485辆住宅总户数：1279户本项目总投资：35838.54万元；总收入：50939.60万元；项目利润总额：11469.06万元投资利润率：32.0%投资净利润率：21.4%财务内部收益率(FIRR)：23.67%10%(行业基准率)本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686，其中：住宅建12、筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积19881.4。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数1279户，总居住人口约4476人，建筑密度28.6%，容积率2.95，绿地率36%。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在m（2007）21、22号地块上兴建高层建筑，按照xx省规划技术导则的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在3.0以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率3.0，建筑密度35%，绿地率28%，日照间距系数为1.1，本项目的建设符13、合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703和13083；车库可销售停车位为485辆；销售单价预计分别为2800元/、7200元/和38000元/车位（均价）。1.2.5 项目建设背景近年来，受xx省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州14、市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006年城市建设用地面积达到37.30平方公里，其中居住用地13.66平方公里，商品房施工面积130.45万平方米，竣工面积123.27万平方米，销售面积121.17万平方米，第1年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发15、展态势。城市扩建拓宽需求分析到第3年抚州市城区将新增建设用地 2.5 平方公里，中心城区规模由现在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着城乡一体化的快速推进，到第3年全市城市化水平将达到40，比2005年的31.4提高8.6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16计算，理论上每年新增住16、宅需求 123.2万。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2007年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，抚州市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。居民消费结构影响分析2000年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从5006元增加到2005年的8401.6元，农村居民人均纯收入从2155元增加到2005年的3232.9元，到第3年城乡居民人均收入分别达到12800元和4600元，年均分别增长8.8和7.3，收入增加在一定程度上17、提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。第1年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入18、两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。未来抚州市房地产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，第1年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实19、抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市xx大道西侧S1地块（82.84亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，xx电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。1.2.8 工程方案一、规划设计（一）设计目标1、创造一个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化、艺术，休闲，时尚于一体的中高档综合性住宅小区。成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。2、创建二十一世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的 发展，建筑、人20、环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。3、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。4、创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。（二）设计理念1、遵循“以人为本”的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现“人性化”的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。2、体现人、自然、社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自21、然日照间距、通风条件，体现高品质生活的舒适。3、城市轮廓线：利用地形南北狭长的特点，力图在沿xx大道和xx河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。底层架空：将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中的绿色建筑构想。二、规划布局1、居住区位于xx大道和xx河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。基地的东北侧有即将建成的汤显祖大剧院，东南侧与新的市政景观广场遥遥相望。无论从对城市的人文气息的参与性以及对自然地理环境的享用上都占有得天独厚的优势。2、居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想三条纵向规划轴线：沿xx河的沿河生态景观轴。沿xx大道的步行轴时尚休闲综合商业。居住区22、内部由北自南点线面相结合的生态景观轴。两条横向规划轴线居住区内部与xx河生态轴的横向景观联系。居住区外部商业休闲街与市政景观广场的休闲氛围的呼应。3、空间构成居住空间第一层次空间：以居住区内部纵向的中心生态景观轴以及以xx河沿岸的生态景观轴为主线的开放性公共空间。第二层次空间：以建筑单体作为空间围合的单体与单体之间的开放性组团空间。第三层次空间：以建筑单体底层架空地面为主的半开放性公共空间。第四层次空间：在空中花园为主的私密性空间。商业空间第一层次空间：以沿xx大道为主的南北走向的开放性商业步行街。第二层次空间：在步行街线性走向的基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。4、分区23、设计：居住建筑：在整体靠虑了基地周边的环境要素的前提之下，对住宅的分布做了合理的布局分配。考虑到沿xx大道一侧的商业性和对城市的开放性，将普通的较为大众的户型安置在沿xx大道的一侧。而将空中花园户型以及面积大的豪华户型安置在沿xx河一侧，这样做到了户型与景观分配的协调统一性，同时有最大限度的保证了户户有美景。商业建筑：在考虑到xx大道一侧的市民参与性，将主要商业配套设施放在了沿xx大道的一侧。同时为了让沿xx河一侧的城市道路更具商业价值，汇聚更多的人气，让xx河的自然景观的人文观赏性更强，在居住区沿xx河一侧设计了以形体灵活，兼有点缀和美化环境作用的商业建筑小品。其他配套公建：沿竹山路两侧设计24、了小区配套的会所和其他服务设施用房，做到配套公建的利用率最大化。小区的幼儿园放置在沿竹山路北侧，力图使小区的两个地块的居民都便捷的使用到幼儿园。同时相对独立的设置给外界人员使用的同时不致影响小区自身。建议在保证容积率的同时，最大限度的拓展小区的中心绿地。建筑围绕中心绿地展开，保证中心花园具有最大的共享率，各栋住宅具有良好的均好性。这种分区便于建设及销售分期进行，提高了房地产开发的灵活度。5、交通组织（一期）在竹山路北面和xx大道东面设置人行主入口。在地块的两端设置了车流入口。使人流和车流在进入小区的时候合理的分流。小区内主要双行干道宽5.5米，主要单行干道宽4.5米，小区支路宽4米，入户道路宽25、3.0米。区内道路采用直线与曲线相结合的形式，创造良好的内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人的景观流线。原则上限制小区内部车行，保证了最大的宅间绿化，极大的改善了小区景观环境。6、绿化景观系统绿化系统的点线面结合，形成居区的呼吸系统，使居住区体现出生命力。绿化系统主要由各宅间绿化互相错位形成大的中心绿地，同时在中心区由高层围合成小区的中心共享区，做到主次分明，使绿化景观具有层次感，保证景观的均好性。三、单体设计（一）单体平面设计1、户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。起居室串联26、宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房、卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求。2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休憩区明确干湿分开，起居室、主卧室、书房及餐厅均有良好的景观朝向。开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。（二）单体的立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、露台、构架、墙体及屋面等），其简洁明快、清秀典雅、加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力27、，体现高尚住宅小区自身的特色。另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀、宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅。（三）结构设计 1、设计依据和标准建筑结构荷载规范 GB 50009-2001（2006年版）;混凝土结构设计规范 GB 50010-2002;建筑抗震设计规范 GB 50011-2001;高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3-2002 J 186-2002;建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002; 建筑抗震设防分类标准 GB 50223-2004;砌体结构设计规范 GB 50003-2001;岩土工程勘察规范 GB28、 50021-2001;建筑工程设计文件编制深度的规定 2003.4;基本风压为0.45 kN/，基本雪压为0.45 kN/;地震基本烈度为6度，第一组;建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别按照建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001），本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004），本工程为丙类建筑。本工程按6度抗震设防，设计基本地震加速度值为0.05g，第一组，地震作用及抗震措施均按6度考虑。基本风压：按50年一遇风压：W0=0.30kN/m2；地面粗糙度B类，风荷载体型系数取1.3。基本雪压：按50年一遇29、雪压：W0=0.35kN/m2；雪荷载准永久值系数分区为。设计活菏载取值地下车库：4.0kN/m2 商业：3.5kN/m2客厅、卧室：2.0kN/m2 厨房、卫生间(住宅)：2.0 kN/m2楼梯(住宅):2.0kN/m2 阳台：2.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2 不上人屋面：0.5kN/m2疏散楼梯：3.5kN/m2 屋面花园：3.0kN/m2未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。2、结构体系标志性建筑（地上32层）：采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置大开间的适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。高层住宅（地上1830、-32层、地下1层）：采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设置适量剪力墙。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。别墅、会所、幼儿园、裙房等：采用钢筋混凝土框架结构。楼盖和屋盖结构体系：均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。3、结构缝（伸缩缝、沉降缝、抗震缝）所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。当单体建筑较长时，设温度缝（伸缩缝）划分结构单元。对单体建筑较长的建筑，在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题。4、材料混凝土：C50-C25钢筋：HPB235、HRB335和HRB400级热轧钢筋结构钢：Q235 B砌体材料：对建筑围护及分隔用的31、砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。四、给水工程1、本项目最高日用水量1659.13 T，最大时用水量203.14T。2、水源分别由市政给水干管上引入二根DN200进水管，设水表计量，在基地内环状布置，供给单体消防及生活用水。3、给水系统:地下室生活用水及室外绿化、道路浇洒用水由市政管网直接供给。地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。4、北地块分别设生活泵房一座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在0.1-0.35Mpa之间。五、排水系1、污水量：最高日污水量1493.22m3/d。2、单体32、建筑室内污、废水分流，设专用通气管。室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污、废水最终排入市政污水管道。3、地下室污、废水经潜污泵提升后排放。4、雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。六、电气工程1、负荷估算及供电电源总用电负荷约为10194.48KW拟建10KV开关站二座，10kV/0.4KV电业变电站(2800KVA)7座，小区内其它负荷的电源均由电业变电站以380220V三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体的配电间。2、计量方式住宅每户设一电度表，采用220v单相供电，每层的电度表（由供电部门负责），均集中在33、每层配电间的电表箱内。高层住宅楼每单元在一层或地下室设一总电表间，商业、会所、幼儿园及地下车库也分设电表间。除住宅电源直接引至各层计费外，其它负荷（包括电梯、公用照明、水泵、电梯等）电表均设在总电表间。3、供配电系统。所有消防设备均为二路供电并在末端自切。高层住宅各层分电表间的电源由总电表间用紧密式母线垂直引至各层，多层住宅采用导线分流器。高层住宅的电梯及生活泵均由总电表间二路供电并在末端自切。各高层住宅的总电表间的进出柜及量电柜均按供电部门统一标准设计。各层住宅的分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱4、敷设方式室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外共用地沟内（由供电部门负责设计）。室内的低34、压供电电缆均采用线槽敷设。高层住宅内垂直引上的紧密式母线明敷在分配电间管弄内，垂直引上的电缆和导线采用线槽保护明敷在分配电间管弄内；多层住宅垂直导线穿管敷设。住宅的各层分干线及支线均采用BV750或ZCNBV750型导线穿管暗敷。与消防有关的电力、照明、自控等线路采用阻燃或耐火型电线、电缆，对消防泵、消防电梯、排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆。七、消防系统(1)建筑分类和耐火等级地下工程均按一级耐火等级设计。商业建筑为二类，按二级耐火等级设计。高层住宅建筑为二类，耐火等级为二级。低住宅建筑耐火等级为三级。(2)消防车道本工程周边紧临规划路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周35、边，道路均满足消防车辆通行。小区内高层建筑设4米以上环形消防车道。(3)给排水消防设计本工程设有消火栓系统、喷淋系统和水喷雾系统。a、水量消火栓用水室内：40L/S，火灾延续时间2h；室外30L/S，火灾延续时间为2h；自动喷淋用水量为30L/S，火灾延续时间为1h；水喷雾为20L/minm2，火灾延续时间0.5h。消防水池储水量为712m3。b、水源室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有10分钟消防用水和生活调节用水。柴油发电机房设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及消火栓组成。加压泵与喷淋系统共用。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划36、分析一、国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。按照抚州市国民经济和社会发展十一五规划要求，抚州市将优先发展抚州市城区，增强中心城市产业基础和扩张能力；按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业、商贸、文化、旅游为特色的现代化区域中心城市；加快人口和生37、产要素集聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础设施建设，有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根据抚州市国土资源局（2006）第16号规划用地条件以及规划设计条件，项目建设将秉承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为抚州市城市化建设增添一道亮丽风景线。二、区域和空间规划符合性分析抚州市城市总体规划把抚州市城市空间布局规划38、为“三轴三片三心”，xx大道作为城市发展次轴，xx大道作为城市的重要景观道路，其两侧布置大量的办公与商业用地，也是抚州市对外展示的窗口，本项目所在地新城区位于xx湖南侧支流xx河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至xx大道，与xx行政中心隔街相望，西至xx河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。将形成以行政办公、文教、居住为主的综合功能区。本项目建设在城市规划范围内，符合城市总体规划。本项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型转化转变原则，强调整个规划的完整性，以统一的风格规划整个地块，并要求对整个地块实施统一的管理，使得整个项目对环境负责，对社会负责，使小区建成后成为自然及人文环境可39、持续发展的载体；在解决百姓的住房和消费问题的同时，该项目的开发能够有计划地从整体上改变原来陈旧的城市硬件，改变城市面貌。抚州市人口“十一五”专项规划中指出：抚州中心城区第3年城市人口规模为40万人，城市建设用地为42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口规模为55万人，城市建设用地为57.5平方公里，人均105平方米。随着城乡一体化的快速推进，到第3年全市城市化水平将达到40，比2005年的31.4提高8.6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建40、制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，如此多的人口转移势必对房地产需求产生巨大的挑战。以人均建筑面积16计算，理论上每年新增住宅需求123.2万。某某某某商住小区建成后建筑面积达到177686，可接受转移人口4476人，可有效缓解人口居住压力，维护社会稳定，改善人居环境。2.2 相关产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优41、势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策。2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知的内部文件，文件中总共有八条意见，被业界称为“国八条”，文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论、法律手段控制不合理需求，抑制房价过快上涨。4月27日42、，国务院再次出台加强房地产市场引导和调控的八条措施“新国八条”，措施指土地、税收、金融等楼市穴位。 2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上指出了促进房地产业健康发展的六项措施(即“国六条”)拉开了2006年房地产调控序幕。5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，其主要包括：重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更43、项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。2006年7月6日，建设部发布关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，意见明确新建住房结构比例，指出各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。上述规定，将直接加大普通住房的供应，抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格的调控目标。44、根据国家统计局资料报告，今年上半年整体房价依旧呈上涨趋势，今年上半年全国商品房平均销售价格同比上涨8.7%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨10.1%和5.4%。上述充分表明，由于房地产业关联度高，带动力强，在今后较长时间内，我国的住房开发必将继续稳步发展，而绝不会出现对房地产开发进行“一刀切”的强劲的收缩政策。2.3 行业准入分析一、行业主要法律法规1、中华人民共和国城市规划法自1990.4.1起施行2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例自1990.5.19起施行3、中华人民共和国城市房地产管理法1995.1.1起施行4、中华人民共和国建筑法自1998.3.1起施行5、城市房地产开45、发经营管理条例自1998.7.20起施行6、中华人民共和国土地管理法自1999.1.1起施行7、商品房销售管理办法自2001.6.1起施行8、城市房屋拆迁管理条例自2001.11.1起施行9、物业管理条例自2003.9.1起施行二、行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。1、宏观调控政策“国八条”、“国六条”的出台，通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌46、影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。xx电联实业发展（抚州）有限责任公司隶属xx某某电力（集团）有限责任公司，某某集团在xx省内成功开发了“某某嘉会”、“某某天域”、“某某金润”广场、“某某淳和”、“某某金庐”广场等房地产项目，在省内房地产行业创立了良好的品牌形象，2003年被评为省五十强企业，拥有雄厚的经济实力和丰富的建设经验。2、房地产市场准入增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理国有土地使用证、国有土地使用权出让合同47、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等提出了更高的要求。根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1、有100万元以上的注册资本；2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。2007年已成为相关宏观调控政策的深入48、执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是49、优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。xx电联实业发展（抚州）有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。其凭借雄厚的实力竞拍取得该项目的开发权，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见并同意在用地规划区内建设，50、项目具有较强的行业准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得很明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行51、开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。在开发过程中其最重要的资源便是土地。从2007年土地市场供给情况来看，城市建设用地面积为38.12平方公里，其中居住用地14.76平方公里，而开发规模将预计为86.43万平方米；第1年度预计新增城市建设用地120万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，土地相关政策的规范出台，土地资源供应总量的控制，未来两三年内，抚州市土地出让将会进一步减缓。因此，根据2006年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过90万平方米。以下是近几年抚州市房地产土地供应和开发利用情况。抚州市城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表序号宗地名称宗地位置52、开发企业名称土地面积（公顷）其中：建设用地面积约（规）定开工时间约（规）定竣工时间已完成土地开发面积（公顷）正在开发建设面积（公顷）已竣工的土地面积（公顷）1商住楼青云峰路17号xx培林实业发展有限公司0.44670.44672005.12007.10.44672综合大楼商业大道以南抚州市田缘商贸广场建设有限公司0.4460.4462005.12007.10.4463商住楼石马巷2号xx银达房地产开发有限责任公司0.04480.04482005.52007.50.04484住宅楼抚临路8号抚州市洪明房地产综合开发有限公司0.0680.0682004.72006.75商住楼青云峰路46号xx山青53、房地产置业有限公司4.774.772004.52006.56商住楼市羊城路162号抚州市金运实业发展有限公司0.23730.23732005.62007.67商住楼行政新区抚州市投资发展有限公司18.68218.6822004.92006.98商住楼 赣东大道85号抚州市城西房地产开发公司0.09470.09472004.112006.110.09479北门商厦环城北路与羊城路交界处抚州田缘商贸广场建设有限公司0.1180.1182005.12007.10.11810商住楼黄巢路23号xx东环实业投资有限公司0.50870.50872005.12007.10.508711学府名门住宅小区梁家巷54、31号邦和（抚州）置业有限公司2.1562.1562.15612才子嘉园住宅小区学府路东侧抚州万达金泰实业发展有限公司1.19471.19472005.12007.11.194713商住楼青云峰路北侧、瑶坪南路东侧福建客商万强0.6980.6982005.12007.10.69814大公路农贸市场商住楼大公路以北、学府路两侧xx金富利实业有限公司、抚州市洪明城镇综合开发有限公司0.66130.66132005.12007.10.661315瑶坪湖花园住宅小区文昌大道以西抚州市祥生置业有限公司7.13077.13072005.52007.57.130716商住楼金巢中路xx利群纺织机械公司7.255、5537.25532005.12007.117阳光城住宅小区抚临路北侧抚州市洪亮房产开发有限公司23.3623.3617.618居住小区市钟岭施坊抚州金隆置业有限公司12.426712.42672005.32007.312.426719商住楼市青云峰路南侧抚州康达工程有限公司0.0660.0662005.112007.110.06620金辉富豪公寓市临川大道南侧抚州康达工程有限公司0.16660.16662006.32008.30.166621华发大厦赣东大道148号xx吉祥房地产开发公司0.08930.08932005.112007.110.089322住宅小区东至xx大道控制线30米、南至56、市财政局用地抚州市振兴房地产开发有限公司2.61672.61672005.112007.112.616723居住小区市钟岭施坊昌厦公路以西抚州金隆置业有限公司9.28479.28472005.72007.79.284724六水桥农贸市场配套工程市六水桥6号抚州金都房地产开发有限公司0.03625住宅楼 市高压走廊南侧xx利群纺织机械有限公司0.57070.570726商住楼 羊城路以东、六水桥南路抚州峥嵘实业有限公司0.26620.26622004.122006.120.266227住宅小区赣东大道672号抚州市金都房地产开发有限公司2.67392.67392005.82007.828商住楼青57、云峰路47号抚州田缘商贸广场建设有限公司1.71451.71452005.112007.1129住宅小区环城北路8号抚州市鸿河房地产开发有限公司7.04927.04922006.72008.7项目位于xx湖南侧支流xx河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至xx大道，与xx行政中心隔街相望，西至xx河，南为新石抚路，北至迎宾大道。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市新区xx大道西侧S1地块进58、行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，xx电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。项目拟开发地块为抚州市新区，xx大道西侧S1地块。按照抚州市近期规划和城市的发展，城区发展重心将向南移（新城区）。该地块作为抚州市新城区核心，地处未来繁华商业和公共设施中心地段，为了使新城区的经济、社会、环境效益统一和谐，必须建立相应的城市硬件来满足抚州市城市规划需求，而房地产开发具有土地容积率利用合理，集约土地利用率高，并可提升周边土地资源潜在价值，改善破旧城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消费环境等优势，在该地块进行房地产开发是完全合理的。土地利用合理性还与项59、目建设的建筑密度有关，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，既要体现规划水平，又要体现科学技术的发展水平，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。某某某某商住小区建设总用地面积82.84亩（一期），容积率2.95，建筑密度28.6%，容积率和建筑密度指标符合有关规定，土地利用合理，符合城市总体规划对该地块的规划要求。第四章 节能方案分析4.1 节能标准和规范一、相关60、法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国电力法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国清洁生产促进法6、中华人民共和国计量法7、国务院关于加强节能工作的决定(国务院令28号)8、清洁生产审核暂行办法(国家环境保护总局令第16号)9、节能中长期专项规划(国家发改委发改环资【2004】2505号)10、“十一五”十大重点节能工程实施意见(国家发改委发改环资【2006】1457号)11、重点用能单位节能管理办法(国家经贸委1999、3、10)12、节能用电管理办法(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)13、建设工程质量管理61、条例(国务院令279号)14、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)15、建设部关于贯彻的实施意见(建科【2006】231号)16、建设工程勘查设计管理条例（国务院令293号）17、关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见(建质【2007】1号)18、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）二、建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）2、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）三、建筑类相关标准及规范1、绿色建筑评价标准 GB/T50378-20062、通风与空调工程施工质量验收规62、程 GB50243-20023、民用建筑热工设计标准 GB50176-934、建筑照明设计标准 GB500034-20045、城镇燃气设计规范 GB50028-936、生活锅炉热效率及热工试验方法 GB/T10820-20027、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）8、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-20019、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JGJ26-9510、采暖通风与空调设计规范11、外墙外保温工程技术规程 JGJ144-200412、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ132-200113、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-9214、建筑给水及采暖工63、程质量验收规范 GB50242-200215、绿色照明工程技术规程 DBJ01-607-200116、全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇17、建筑给水排水设计规范 GB50015-200318、建筑中水设计规范 GB50336-20024.2 能耗状况和能耗指标一、项目能源品种选用原则本项目根据国家和xx省的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。二、项目所在地能源供应状况本项目位于抚州市行政新区。该区域已具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可64、满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力、热力及天然气市政配套）基本具备。三、能源消耗种类及数量本项目主要是水、电力和燃料等能耗。1、供 水本项目最高日用水量1659.13 T，最大时用水量203.14T。用水量预测如下表：序号用水项目用水量标准设计规模使用时间时变化系数最高日用水量（T）最大时用水量（T）1住宅300L/人.d4476人242.51342.80 139.88 2商铺6.5L/.d13083121.585.04 10.63 3配套用房6.5L/.d280012218.20 3.03 4地下室1.5L/.d150002122.50 11.25 5绿化2 L/.d198865、1.42139.76 19.88 6小计1508.30 184.67 7未预见水量日用水量的10%150.83 18.47 合计1659.13 203.14 2、供 电 一类高层建筑及地下室消防用电设备负荷等级为一级，二类高层建筑消防用电设备负荷等级为二级负荷，其余为三级负荷。住宅141703，60W/ ，8502.18KW；商业 13083，100W/ ，1308.3KW会所 800，80W/ ，64KW幼儿园 2000，100W/ ，200KW景观照明 120KW本小区总计算容量：10194.48kW。3、天然气居民用气标准为3100兆焦/人年，则居民年用气总量为13875600兆焦。商业66、用气=居民用气总量/居住建筑面积商业建筑面积50%，则商业年用气总量为640545兆焦。公建用气=居民用气总量/居住建筑面积公建建筑面积50%，则公建年用气总量为137088兆焦。测算得，年用天然气量为14653234兆焦，合计标准天然气量为418663立方米。四、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为1015.61吨标准煤/年，其中年需电能447.55万千瓦时/年（折标煤量为364.16吨标准煤/年），年需用水量为59.72万吨（折标煤量为143.02吨标准煤/年），年需燃气量为41.87万立方米/年（折标煤量为508.43吨标准煤/年）。4.3 节能措施和效果一、节能措施1.节能67、措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；（2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；（3）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；（4）送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；（5）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（6）加强节能管理。2、相关专业的节能措施能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济的重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%-68、40%。因此，本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准和夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。在保证健康、舒适的居住和商业同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得69、理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔70、热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%-80%), 减少电能损耗和围护工作量D、理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电71、时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机.F、理运用电梯的运行模式，分时间段控制,非运行延时关灯等手段以达到节能目的；G、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器H、体放电灯均进行补偿,使其功率因数0.9。I、明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。K、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、72、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水73、型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。E、二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。F、排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水可经小区4号路流向小区2号路经汇集后，排入市政管网。雨水可74、经小区4号路流向小区2号路经汇集后，排入市政雨水管网。（4）暖通与空调专业的节能措施A、为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。B、住宅采用分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。G、设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。H、居住建筑室内采暖系统75、形式，为实现室温调节和控制，采用单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。（5）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）其它节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。小区周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。小区内各建筑均能满足规范日照要求。二、节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与76、通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.002667吨标准煤/，整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。第五章 建设用地、征地拆迁及安置分析5.1 项目选址及用地1、项目选址及用地该项目拟选址于抚州市新城区，xx大道西侧S1地块，本项目位于xx湖南侧支流xx河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至xx大道，与xx行政中心隔街相望，西至xx河，南为新石77、抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。为新城区核心地段，建设总用地55226平方米（计82.84亩）。该区域交通十分便利，地域广阔，该宗地块集多个优势，是城区内商住用地的黄金地带。项目建成后可进一步发挥市场扎堆效应，地理位置得天独厚。本项目规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在抚州市土地利用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。2、抚州市社会环境简况抚州市位于xx省的东部，亦称“赣东”，地处东经1153511718，北纬26292830之间。东邻福建省建宁县、泰宁县、光泽县、邵武市，南接xx省赣州78、市石城县、宁都县，西连吉安市永丰县、新干县和宜春市丰城县，北毗鹰潭市贵溪县、余干县和南昌市进贤县。南北长222公里，东西宽169公里，总面积1.88万平方公里，占全省总面积的11.27%。辖11个县(区)，市政府设在临川区；人口381.31万，其中市区人口30万。2007年抚州市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0，增速比上年同期增加0.6个百分点，其中一产800905万元，增长6.1，二产1719429万元，增长20.4，三产1158891万元，增长11.5，三大产业结构为21.8；46.7：31.5。该市国内生产总值在全省11个设区市排位中由2006年的第6位上升到第4位79、，前移两位。工业生产方面增速加快。其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5。2007年末抚州市总人口为383.78万人，出生率为13.83，死亡率为5.98，自然增长率为7.85。城乡居民生活水平快速提高。市区城镇居民人均可支配收入9432元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入3567元，比上年增长10.3%，增幅居全省第四位。抚州区位优势明显，东靠浙江，南邻福建，距省会城市南昌仅l00公里，鹰厦、浙赣铁路，320、316、206三条国道以及京福、沪瑞两条高速公路在境内交会通过；抚州火车站80、(二级站)离市区6公里；距南昌昌北机场、距集装箱码头和海关仅l00公里，交通便利。3、自然环境简况本项目场址地貌简单，无森林草原植被、动物栖息处，且目前无探明矿藏。xx大道为抚州市主要城市干道之一，属于较繁华地带。项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。项目地块规划为新城区建设，不会对基础设施产生破坏，周边无重要文物名胜风景区。项目周边无大面积水系，没有处在防洪和通航内，会对防洪和通航等产生不利影响。5.2 征地拆迁与安置本项目拟选址于抚州市政新区，xx大道西侧S1地块，该区域为抚州市新城区建设用地，建设总用地55226平方米（计82.84亩）。以挂牌出让方式取得用地使81、用权，项目区内无居民住宅，不涉及拆迁及移民安置。第六章 环境和生态影响分析环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能。同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，在进行房地产开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市房地产开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市房地产开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市房地产的可持续发展。现代82、化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，是人类社会经济发展的基础和条件。城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。6.1 环境和生态现状土地利用现状为抚州市新区，xx大道西侧S1地块，土地利用规划为建设用地，占用土地为82.84亩83、，土地获取方式为挂牌出让，该区域环境状况良好。本项目场址位于抚州市新城区。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。本项目自然、环境和生态条件如下： 1、气候条件项目区气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。年平均气温在17.9，年日照时数为1700.4小时，年平均降水量1942.2毫米，年无霜期248天。2、地形、地貌条件抚州市境内东、南、西三面环山，中部丘陵与河谷盆地相间。地势 南高北低，渐次向 鄱阳湖平原地区倾斜。地貌以丘陵为主，山地、岗地和河谷平原次之。本项目所选场址地形地貌主要表现为红土丘陵地。84、红土壤较好，覆盖较厚，地势较平。呈缓坡状，高差约0.51m左右。因此，不需要进行太大土地开挖。3、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、动物栖息处，且目前无探明矿藏。4、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。5、社会环境该区域为全市经济、服务、休闲场地中心，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。6.2 生态环境影响分析一、施工期生态环境影响分析1、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括结构阶段混凝土泥浆水、土方阶段降水井的排水以及各种车辆冲洗水。主要污染物因素CODCr、SS、NH3等。2、施85、工期噪声污染施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见下表。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器1086、0-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级87、见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工553、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。产生量为88、500kg/d。二、项目建成后生态环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是地下车库尾气和厨房废气产生的空气污染源，生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析本项目建成后的主要空气污染源为汽车地下车库和厨房废气，它们产生的污染物主要是汽车尾气及油烟气。本项目油烟气主要是由住宅产生，量较少。（1）项目建成后由于机动车停车位产生尾气，机动车停车位有485个泊位。排气量约1955.03立方米/h。废气中主要含CO、HC、NO2等。D=QT（k+1）A/1.29式中D为废气排放量，m3/hQ为汽车车流量，v/hT为车辆在停车库运行时间，mink为空燃比A为燃油耗量，89、m3/min现车流量为186/h,T=2min, k=12,车辆进出停车库（怠速小于5公里/小时）平均耗油量为0.20升/分钟，A=0.2485v/h2min（121）0.2m3/h/1.29=1955.03m3/h（2）厨房废气中的油烟废气，各居民生活产生油烟量为1.836 t/a，该项目各住家厨房油烟气经吸排油烟机处理，据类比调查，一般普通吸排油烟机去除油烟率为60%，则各居民年油烟排放量为0.734 t/a。本项目住宅为1279户，则年油烟排放量为938.78T。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水量以生活用水量的85%计，污水类型包括洗浴排水、冲厕排水、厨房污水和商业90、油污。6.3 生态环境保护措施一、施工期生态环境保护措施通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为废水、噪声、扬尘以及固体废弃物，为了减少施工期对环境污染，应做到如下措施：1、施工现场应尽量考虑建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理构筑物，对施工期废污水按其不同的性质，分类收集处理。2、合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声施工作业。施工机械应尽可能放置于对界外造成影响最小的地点，压缩工区汽车数量与行车密度，控制汽车鸣笛。施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。3、现场施工中，建筑材料的堆放91、及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染。4、建筑垃圾及时清理，文明施工。5、水土保持：该项目为商住小区建设，全部建成后，除道路和车库要硬化外，其余非建筑占地部分全部进行绿化，不存在水土流失问题。设计中应选择合理的地平标高，优化竖向设计，做到区内土方平衡，减少土方外运和运入。以免造成周边地区生态破坏和水土流失。建设过程中尽量减少扬尘和做好水土保持工作，避免对周边环境的破坏，切实执行中华人民共和国水土保持法。二、项目建成后生态环境保护措施1、生活污水就地处理92、后，经市政管网送污水处理厂；商业部分饮食油烟排放执行饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）。2、生活垃圾收集于垃圾屋后统一送往市政垃圾场。3、种植绿化隔离带，增大绿地率，合理配置绿化，增大绿树率，以减少交通噪声及扬尘的污染，营造良好的小区域气候。4、地下车库废气在建设单位严格执行汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)并采取治理措施,地下车库应设机械排风系统，建议换气次数不低于6次/h。为了避免车库毗邻居民和来往行人不受车库废气的影响，排气口设置要与景观相结合，在周边种植一些吸收有毒有害气体较强的树木，如洋槐、榆树、垂柳等，这对废气也有一定的净化作用。6.4 地质灾害影响分析该项目所处93、地段，地势平坦，自然条件较好，年平均气温在17.9，年日照时数为1700.4小时，年平均降水量1942.2毫米，主要风向多为西北偏北风，年最多为北风，地震动峰值加速度0.05（相当于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考虑抗震设防。交通运输十分便利，可满足建材的运进。拟建项目为建筑类，无地质灾害的可能性。6.5 特殊环境影响项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。第七章 经济影响分析7.1 项目投资费用和资金来源7.1.1 项目投资费用本项目总成本包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、开发期税费及不可预见费等,总成本为35838.54万元，详见94、总投资估算表。 序号项目名称单位数量单价（元）总金额（万元）备注开发成本一土地费用1土地55226.08950.00小计8950.00二前期工程及交纳费1规划设计费177686.030.00533.06按总建筑面积2可行性研究177686.04.0071.07赣发改收费字200689号3水文地质勘探费177686.05.0088.844环评费177686.04.0071.075标底编制177686.00.8014.216招投标管理费177686.00.203.557工程审计177686.01.0017.778购地形图177686.00.101.789土地平整费55226.012.0066.2795、10放线、测绘177686.00.254.4411临时水6.90供水费用5%12临时电17.67供电费用8%小计896.65三基础设施费1供电工程55226.0 40.00 220.90 2供水工程55226.0 25.00 138.07 3排污工程55226.0 25.00 138.07 4电信工程55226.0 18.00 99.41 5煤气工程55226.0 20.0 110.45 6道路工程11045.2 95.00 104.93 7绿化及环境艺术工程19881.4 70.00 139.17 小计950.99 四建筑安装工程费1桩基177686.0 75.00 1332.65 2单体土96、建、装饰177686.0 880.00 15636.37 3电梯177686.0 60.00 1066.12 分摊到总建筑面积4室内给排水、消防177686.0 35.00 621.90 分摊到总建筑面积小计18657.03 五不可预见费万元1025.23 土地取得不存在不可预见性小计1025.23 六开发期税费(一)其他服务性费用455.26 1施工图审查费177686.03.0053.31 2招投标交易费万元4项之和117.7718.66 3招标代理费万元4项之和353.3155.97 4施工图预算编制费万元4项之和2.747.9850.37 5竣工图编制费万元建筑设计费5%26.652697、.65 6工程监理费万元34项之和12%225.01235.30 7桩基检测费万元15.00 (二)行政事业性及政府性基金收费2842.98 1建筑施工超标噪声排污费177686.006.0106.61国务院2002第369号令排污费征收使用管理条例2人防易地建设费177686.0072.01279.34赣计收费字20021363号3地方教育附加费177686.0030.0533.06财政部、国家计委财综字1999167号、省人大第49号公告4新型墙体材料专项基金177686.008.0142.15赣财综200479号5散装水泥基金177686.001.526.65省政府199388号令，赣财98、综200312号6市政公用基础设施配套费177686.0030.0533.06赣府发199313号7建筑行业上级管理费177686.003.053.31赣价行字199678号8工程定额测定费177686.001.017.77赣计费字2002726号9白蚁防治费177686.002.035.54赣价房字19911号，赣财综字199931号10新建建筑物防雷装置验收费177686.000.58.88赣综财字200066号，抚办字200633号11垃圾处理费177686.005.088.84计价格2002872号，抚办字2006153号12建设工程质量监督费万元177686.001.017.77赣价99、费字2002390号小计3298.23 开发成本合计33778.24 开发费用一建设期间利息(融资成本)万元银行贷款万元小计0.00二管理费用万元634.09 1公司运行管理费用(3年期间）万元589.09 前四项费用2.0%2物管前期费用万元45.00 三销售费用万元1销售策划费销售总额0.8407.52 2销售代理费用销售总额1.0%509.40 3广告费用销售总额1.0%509.40 小计1426.31 开发费用合计2060.40 投资总额35838.547.1.2 项目资金筹措计划本房地产开发项目投资规模较大，建设期限较长，资金周转仅凭开发商的自身经济实力难以进行开发，本项目总投资为3100、5838.54万元，整个建设经营期为四年。所以，一般采用投资的两种运用方式，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。因此从以下两个方面去筹措资金：1、在项目的前期，将汇集到的自有资金为用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设；当房屋建设完成了主体工程后就可进行预销售。2、房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，当部分房屋建设完成了主体工程后就进行预售，房屋预售资金投资按销售收入扣除税费后35%。7.2 项目本身的经济效益1、项目销售收入本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703和1308101、3；车库可销售停车库为485位；销售情况见下表。 销 售 计 划 表销售年度第1年2009年第3年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅可销售面积（）141703按建筑面积销售面积比例20%35%35%10%100%销售单价（元/）2800销售收入（万元）7935.37 13886.89 13886.89 3967.68 39676.84 商铺可销售面积（）13083销售面积比例25%35%30%10%100%销售单价（元/）7200销售收入（万元）2354.943296.9162825.928941.9769419.76车库可销售面积（辆）485销售面积比例25%35%25%15%10102、0%销售单价（元/辆）38000销售收入（万元）460.75645.05460.75276.451843小计10751.06 17828.86 17173.57 5186.11 50939.60 2、项目开发期间税费 开发期间税费表 表7-3序号项目名称税率金额（单位：万元）1销售收入50939.60 2销售税金及附加6.13%3122.60 2.1营业税5.00%2546.98 2.2城市维护建设税0.25%127.35 2.3教育附加税0.15%76.41 2.4防洪工程维护费0.18%91.69 2.5交易管理费0.50%254.70 2.6交易印花税0.05%25.47 3土地增值税1103、%509.40 合计3631.99 3、利润及利润分配 利润及利润分配表 表7-4序号项目名称指标金额（单位：万元）1销售收入50939.60 2总投资金额35838.54 3经营税金及附加3631.99 4利润总额11469.06 5所得税33%3784.79 6税后利润7684.27 7盈余公积金10%768.43 8公益金5%384.21 9可分配利润6531.63 投资利润率%32.0注：项目静态经济评价指标：投资利润率:利润总额总投资=32.0%本项目以上静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。4、现金流量分析本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家发改委、建104、设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算全部投资的经济效益。主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）指标，评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表。现金流量表序号项目名称合计第1年2009年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入10751.06 17828.86 17173.57 5186.11 50939.60 1.1销售收入10751.06 17828.86 17173.57 5186.11 50939.60 1.2其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出12303.21 6141.40 8176.68105、 8893.66 6370.72 1471.55 43357.21 2.1建设投资12303.21 6141.40 6141.40 6141.40 3684.84 34412.23 2.2土地增值税107.51 178.29 171.74 51.86 509.40 2.3销售税金及附加659.04 1092.91 1052.74 317.91 3122.60 2.4销售费用322.53 534.87 515.21 155.58 1528.19 2.5所得税946.20 946.20 946.20 946.20 3784.79 3净现金流-12303.21 -6141.40 2574.38 89106、35.20 10802.85 3714.56 7582.39 4累计净现金流-12303.21 -18444.61 -15870.22 -6935.02 3867.83 7582.39 所得税后财务内部收益率(FIRR)为23.67%10，财务内部收益率高于行业基准收益率；在项目营运期能够回收全部投资，表明该项目在财务上是可行的。5、风险分析本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。因此需要项目的主办者进行认真考虑。盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为73.59%， 项目能保持盈亏平107、衡。a、数量盈亏平衡点（价格不变）数量盈亏平衡点Q总投资 总销售收入Q35838.5450939.60 100%70.4即整个项目实现平均销售率70.4时，可以实现盈亏平衡。b、利润临界点（总成本不变，销售收入改变）敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售收入上下波动10%、和建安工程费上下波动10%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表。敏感性分析表序号不确定因素变化率（%108、）内部收益率变化幅度敏感系数基本方案23.67%1产品价格10%36.43%12.76%1.2763 -10%9.26%-14.42%-1.4415 2建设投资10%15.00%-8.67%-0.8667 -10%31.63%7.96%0.7961 7.3 行业影响分析7.3.1 抚州市房地产行业发展现状根据2007年抚州统计年鉴19952006年抚州市房地产投资为0.81亿元、2.38亿元、32.18亿元，2006年抚州市房地产投资是1995年的40倍; 2006年抚州市人均居住面积是1995年的2.6倍。具体详见下表图2004年，商品房销售均价为800元/，2005年商品房销售均价为110109、0元/，同比增长37.5%，2006年商品房销售均价为1600元/，同比增长45.45%，近几年抚州市房地产业增幅较明显。抚州市房产市场日益活跃。2003年商品房销售约85.71万平方米，其中住宅约75.92万平方米、商铺9.79万平方米，日平均交易达12套；2004年销售约109.81万平方米，其中住宅约89.55万平方米、商铺20.26万平方米；2005年销售约116.26平方米，其中住宅约105.88万平方米，商铺10.38万平方米。7.3.2 对行业及关联产业发展影响分析行业影响：本项目严格按照国务院颁发的“国六条”政策，该项目的建设对抚州市房地产行业结构的完善起到示范作用。2007年110、，该市商住房最高销售价格约3000元/，本项目住宅销售均价为2800元/左右，可见该房产开发也将有利于稳定近几年抚州市房价过快增长的势头。关联产业发展影响：本项目实施将有效地带动当地建材市场（特别是当地砖、沙、石）和运输等相关产业的发展。7.4 区域经济影响分析房地产业作为服务业, 在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素, 为国民经济发展提供重要的物质条件, 改善人们的居住和生活条件, 改善投资环境。由于房地产业在现代市场经济的条件下, 起着其他产业不可替代的作用，当今世界上许多经济发达的国家和地区, 房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点, 是国民经济发展的111、基本要素。因此,房地产业对当地国民经济的可持续发展具有现实和长远的意义。本项目建成后可为国家和地方政府缴税金,对促进地方经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。解决就业、再就业是关系到社会安定团结、构建和谐社会的重大问题。抚州市是地处经济欠发达地区，部分劳动人员失业是客观存在的，目前城镇登记失业率超过3%，若不逐步解决，将给社会带来沉重的负担。本项目在建设销售期四年半当中能解决当地劳动力及剩余人员150200人/年左右的就业，按每人18000元/年收入计算，即年增加当地就业收入270360万元。因此该项目的实施将能为当地社会就业分忧解难。本项目实施还有效地带动当地建材市场和运输等相关产业的发展112、。因此，本项目实施直接或间接地带动了区域经济和国民经济的发展。第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果及适应性分析1、项目对社会经济的影响本项目可为国家和地方政府缴税金,对促进区域经济和国民经济的发展具有积极的推动作用。2、项目对减轻社会就业方面的影响，房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。 3、项目对社会环境方面的影响项目的建设必然会对当地环境带来一定影响，主要是对废气、废水、固体废物和噪声处理不当可能产生的影响。只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。再说房地产开发属于一般性、成熟性、污染性小的项目，不会对社会造成大的环境影响。而且该项目建设后绿化、美化、亮化了当地城市环113、境。4、项目建设和建成后对所在区域居民的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建成后可以提供个合理、舒适、温馨、健康的居住环境。 社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，有利于低收入居民解决住房困难问题无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对抚州市的职工、设计院、施工单114、位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得一定利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无8.2 社会风险及对策分析房地产开发主要风险一般包括政治风险与政策风险、宏观经济、市场风险、资115、金运作风险、企业风险等。8.2.1 项目风险因素分析1、自然风险。自然风险是指由于自然因素的不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。本项目所在区域自然风险基本上不存在。2、政策风险。国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，住房制度改革、环保政策变化、建筑安全条例变化、审批手续过程、法律变化以及政府对房地产投资等政策影响的不确定性， 都会对房地产开发和需求发生影响。因此，政策因素对该项目开发效益会产生一定的影响。3、宏观经济风险。由于国家116、经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失而造成的风险。例如，今年央行加息对房地产开发效益就造成了一定的影响。4、区域市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。8.2.2 风险防范1、加强对国家政策和宏观经济的认识和关注度，以及对国家可能发生的宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。2、加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在第1年三月份之前全面完成前期工作，加快各项工作的协调。3、进一步对本区域社会情况、当地经济、消费程度以及市场进行详细调查，把117、抚州商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4、加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。通过以上各项措施，可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。第九章 结论与建议9.1 结论根据抚州市总体发展规划，作为城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目将成为整个新城区中心区域块的一个地标性的建筑，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。9.2 建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。