1、黄埔涌岭南文化旅游项目工程项 目 建 议 书工程编号: T-2012-003 前 言广州地处中国华南地区，是广东省政治经济文化中心。改革开放30多年来，社会各方面有了长足发展，成为我国最具活力的城市之一。广州依水而建，因水而兴，素有“岭南水乡”之称。市内水系发达，珠江穿越中心城区，河道纵横交错，构成了具有岭南特色的水环境基本形态，是大自然赐予广州的宝贵财富，天然的水系格局造就了城市的兴起。广州水投集团为贯彻市委市政府的“三个重大突破”精神，以实现“六脉皆通海，青山半入城”到“青山绿地、碧水蓝天”为目标，加快建设惠民工程，以最终实现广州人与水和谐，人与自然和谐。为了增加人与水的互动性，提供“人”2、 “水”亲密接触的平台，响应市政府提出的建设“六大亮点工程”、建设幸福广州、推动转型升级的目标，我院受广州水投集团的委托，编制本项目建议书。本项目建议书拟结合城市规划、岭南文化等因素综合考虑，分析建设河涌水系文化的重要性和必要性，并提出初步的概念方案。本方案主要包含岭南文化园、赤沙水街、林间彩带、广府河岸、广府二号地块、黄埔古港和古港纪念公园等节点，形成以黄埔涌为中心的集旅游、商业、休闲、文化、娱乐为一体的综合场所。目 录1.概述61.1项目概况61.2编制依据61.2.1国家有关法规61.2.2省市有关管理法规和规划61.2.3有关标准、规范81.3编制原则91.4编制目的、编制范围和内容13、01.4.1项目建设的目的101.4.2编制范围111.4.3编制内容122.城市、区域及项目概况132.1广州市城市概况132.1.1地理位置132.1.2自然条件132.1.3行政区划172.1.4人口现状172.1.5地区经济运行情况172.2区域概况182.2.1基本情况182.2.2经济发展概况182.2.3社会事业发展概况192.2.4地区规划定位212.2.5琶洲区域文化、名胜232.3项目概况252.3.1项目用地概况252.3.2琶洲用地规模252.3.3琶洲交通现状252.3.4琶洲地形地貌、水文地质253.项目建设的必要性及意义303.1城市建设亮点项目的配套要求303.4、2水系规划的要求303.3项目现状与项目建设目标相距较大303.4黄埔涌岭南文化旅游项目作为文化载体的重要意义313.5黄埔涌岭南文化旅游项目工程的意义314.需求分析与项目策略334.1案例与需求分析334.1.1需求分析334.2竞争力分析364.2.1区域优势分析364.2.2周边环境分析364.2.3交通便利性分析374.3市场风险分析384.4投资策略395.工程方案405.1总体规划设计原则及指导思想415.2建设用地规模指标435.3功能构成435.3.1沙贝主题餐厅沙贝沙滩浴场445.3.2星级酒店+总部办公酒吧休闲风情街445.3.3外滩服务中心巨榕广场445.3.4游客服务5、中心大众亲水广场445.3.5体育健身中心岭南文化园445.3.6驿站停车场湿地公园455.3.7水乡社区岭南水街455.4水务工程455.4.1泳场基础设施建设455.4.2泳场水源及水质监控（沉淀池、水质净化系统）475.4.3管理中心（服务中心、泳场配套设施）475.4.4泳场服务项目485.5景观工程485.5.1设计理念495.5.2景观系统规划495.5.3休憩设施565.5.4道路设计575.5.5标志设计575.5.6防护设施585.5.7立面整饰585.5.8标志设计595.5.9立交桥整饰及景观桥595.5.10景观照明605.6其它公用配套工程625.6.1环卫设施6256、.6.2电话亭625.6.3停车场625.7水环境修复技术636.环境保护646.1环境质量现状646.1.1环境空气质量情况646.1.2噪声环境质量现状646.2环境保护措施646.2.1施工期间的污染防范措施646.2.2营运期的污染防范措施656.3施工期环境影响评价结论666.4营运期环境影响评价结论666.5结论667.征地拆迁677.1工作依据677.2主要结论687.3征地拆迁费用分析687.3.1征地的补偿687.3.2房屋的补偿687.3.3征地拆迁补偿总费用698.建设进度699.总体投资估算及财务评价709.1投资估算709.1.1估算概况709.1.2编制说明709.7、1.3总投资估算729.1.4投资使用计划749.1.5项目计算期749.1.6资金来源749.2财务评价759.2.1基础数据759.2.2物业出售收入、租金收入、营业税金及附加和其它各类税金估算769.2.3成本估算789.2.4利润及利润分配789.2.5财务盈利能力分析789.2.6清偿能力分析809.2.7结论809.3总附表（一、二、期）8110.一期工程投资估算及财务评价8210.1投资估算8210.1.1估算概况8210.1.2编制说明8210.1.3总投资估算8510.1.4投资使用计划8610.1.5项目计算期8610.1.6资金来源8610.2财务评价8710.2.1基础8、数据8710.2.2物业出售收入、租金收入、营业税金及附加和其它各类税金估算8710.2.3成本估算8910.2.4利润及利润分配8910.2.5财务盈利能力分析9010.2.6清偿能力分析9110.2.7结论9210.3一期部分附表9211.拟采用BT建设模式部分投资估算9311.1估算概况9311.2编制说明9311.2.1编制依据9311.2.2工程建设其它费用9411.3其它9511.3.1固定资产投资方向调节税估算9511.3.2建设期借款利息估算9611.4BT部分附表9612.效益分析9712.1经济效益9712.2环境效益9812.3社会效益9813.结论与建议9913.1结论9、9913.2问题与建议9914.附图10114.1一期工程概念设计平面图1011. 概述1.1 项目概况项目名称：黄埔涌岭南文化旅游项目工程项目规模：总用地规模约17.6公顷其中:1、岭南文化园54000平方米； 2、赤沙水街60000平方米 3、林间彩带20000平方米 4、黄埔古港25000平方米 5、广府河岸地块占地11000 6、广府二号地块占地 7517项目建设地点：位于广州市海珠区琶洲岛琶洲涌两侧。建设性质：新建1.2 编制依据1.2.1 国家有关法规（1） 中华人民共和国城乡规划法 （2008）（2） 中华人民共和国水法 （2002修订版）（3） 中华人民共和国环境保护法 （1910、89） （4） 中华人民共和国防洪法 （1997）（5） 中华人民共和国水土保持法实施条例 （1993）1.2.2 省市有关管理法规和规划（1） 广州总体发展战略规划2002年12月广州市城市规划局（2） 广州市城市总体规划20102020年广州市人民政府（3） 广州市城市规划条例广州市人民代表大会常务委员会（1997）（4） 广州市琶洲员村地区控制性详细规划（2012.02）（5） 广州市土地利用总体规划（20062020年）草案（6） 广州市河涌管理规定广州市人民政府令第五号（2000.10）（7） 广州市原八区河涌水系规划2004年12月广州市水利局、广州市水利水电勘测设计研究院（8） 11、广州市原八区河涌水系规划深化2005年7月广州市城市规划局、广州市城市规划编制研究中心、广州市城市规划勘测设计研究院（9） 广东省广州市城市排涝总体规划1995年广州市市政管理局，广州市市政工程设计研究院（10） 广州市河涌示范区整治与综合利用规划2005年广州市市政园林局（11） 广州市生态城市规划纲要（20102020年）（广州市计划发展委员会）（12） 广州市水环境功能区区划（20012020）（13） 广州城市生态可持续发展规划（20012020）（14） 广州市城市绿地系统规划（20012020）（15） 广州市江河流域（区域）综合规划报告（广州市水利局，2002.8）（16） 广州12、市规划管理单元控制线规划导则（2005年2月）广州市城市规划局、广州市城市规划编制研究中心、广州城市规划自动化中心规划设计所1.2.3 有关标准、规范（1） 城市用地分类与规划建设用地标准（GB 50137-2011）（2） 城市规划基本术语标准（GB/T50280-1998）（3） 民用建筑设计通则（GB 503522005）（4） 建筑设计防火规范（GB 50016-2006）（5） 民用建筑设计通则（GB 503522005）（6） 建筑设计防火规范（GB 50016-2006）（7） 城市环境卫生质量标准（1997）（8） 公园设计规范（CJJ48-92）（9） 城市公共厕所设计标准（13、CJJ14-2005）（10） 城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ 50-2001）（11） 城镇环境卫生设施设置标准CJJ27-2005）（12） 室外排水设计规范（GB50014-2006）（13） 室外给水设计规范（GB50013-2006）（14） 城市排水工程规划规范（GB501382000）（15） 城市给水工程规划规范（GB5028298）（16） 污水再生利用工程设计规范（GB50335-2002）（17） 城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）（18） 城市污水再生利用景观水标准（GB18921-2002）（19） 建筑地面设计规范（GB50037-9614、）（20） 钢结构设计规范（GB50017-2003)（21） 砌体结构设计规范（GB50003-2001)（22） 木结构设计规范（GB-50005-2003）（23） 风景园林图例图示标准（GJJ67-95）（24） 城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97（25） 城市绿化工程施工及验收规范CJJ/T82-99（26） 城市绿地设计规范GB 50420-2007（27） 公园设计规范CJJ 48-92（28） 风景名胜区规划规范GB 50298-1999（29） 建设项目环境保护管理条例（30） 混凝土结构设计规范GB 50010-2010（31） 城市防洪工程设计规范CJJ50-9215、（32） 堤防工程设计规范GB50286-98（33） 水工挡土墙设计规范SL 379-20071.3 编制原则注重本身的自然特征，结合广州市总体规划及各相关分区规划，体现对人居环境的全面关怀，推动其对城市可持续发展的积极作用，建设宜居都市环境。（1） 本项目要采用岭南建筑风格，体现岭南文化的博大精深，宣扬广府文化。 （2） 水上文化旅游项目要充分考虑古今融合，保护好传统文化和古建筑遗迹。以发展促保护，在保护的基础上进行科学适度的开发。（3） 拟建码头与水上旅游和周边景点整体考虑，以文化为先导。（4） 强调和展现岭南“水乡”的特色，关注水文化，做到真正有看有玩宜憩。（5） 建设花城、水城、绿城16、为特色的生态项目，提倡以人为本的人文关怀。（6） 节约用地，规模适当，考虑征地拆迁、建设、日常运营成本问题。通过土地的运作来满足该工程建设和营运的自我资金平衡。（7） 在项目建议书的编制过程中，严格按照国家最新制定的相关法规、政策和标准。1.4 编制目的、编制范围和内容1.4.1 项目建设的目的2010年亚运结束后，省委、省政府要求广州继续做好城市建设和民生工作。2011年，市委、市政府重点推进了“六大平台”、“六大亮点”建设和“十件民生实事”办理，取得了很好的效果。2012年，市委、市政府要求各级各部门要立足广州“花城、水城、绿城”特色和广州市民热衷登山等体育运动的兴趣爱好，再接再厉，继续打17、造城市建设亮点，谋划一批加强生态建设和环境保护的亮点项目，充分展现“岭南水乡”、“生态水城”的特色，作为建设幸福广州的具体举措，让市民共享经济社会发展成果。 广州是千年商都，是全国第批历史文化名城，是岭南文化中心地、古代海上丝绸之路发祥地、近现代革命策详地、当代改革开放前沿地。这些都是广州最具特色的文化特色。尤其是广州的岭南文化不仅是中国文化的重要组成部分，在世界上也很有影响力，具备了把广州打造成国际商贸中心和文化中心的优势和条件。根据已批准的广州市琶洲员村地区控制性详细规划，此工程规划地块大部分为城市公园。工程将围绕把广州建设成为“经济中心、国际都会、创业之都、生态城市、文化名城和和谐生活”18、的目标要求，打造一处都市度假场所，贯彻实现幸福广州的精神。结合休闲公园引入水街及文化村两大岭南建筑群落，围绕金沙、碧水、绿树提出黄、蓝、绿三色主题，塑造广州城市西部门户地标。建设生态湿地公园，沟通珠江及石井河，打造生态技术示范区， 展现岭南水乡特色文化，打造生态水城，促进白云新城西部地区发展。全面改善市民生活，努力建设自然生态，岸绿景美、富有岭南特色的现代都市。 响应响应市委市政府提出的”打造岭南文化特色旅游景区“的号召。该项目已经正式被划入海珠生态城的重点项目之一。琶洲黄埔涌水岸岭南文化旅游项目的启动，将以改造黄埔涌两岸城市规划为契机，整合周边地域文化旅游产业资源，打造属于广州自己的岭南文化19、旅游规划，最终促进城市功能融合，彰显广府岭南地区悠久的地域文化，从而成为广州走向世界的一张名片。1.4.2 编制范围根据委托要求，本项目编制范围为黄埔涌岭南文化旅游项目工程，总用地规模约17.6公顷。其中包括:岭南文化园；2、赤沙水街；3、林间彩带（景观工程）；4、黄埔古港和古港纪念公园（景观工程）；5、广府河岸；6、广府二号地块； 项目建设位置：位于广州市海珠区琶洲岛琶洲涌两侧。1.4.3 编制内容本项目建议书的主要内容为：（1） 现状资料收集。广州黄埔涌两岸用地的水文、地质、人文、及各类建设情况等现状资料的收集和分析，作为项目建议书编制的依据。（2） 项目建设的必要性分析。从改善生态环境和20、人文环境角度，综合政治、经济的要求出发，本着提高广府文化的品位，提高人民幸福感和促进广州转型升级的原则，解析本项目建设的必要性和紧迫性。（3） 工程方案。根据总体设计理念，提出技术上合理、适用，经济上可行的建设方案。（4） 管理机构以及建设进度的设想。从提高管理效率出发，进行管理机构的设置；科学地安排建设进度，保证合理的建设工期。（5） 环境保护、劳动保护及安全卫生。采用科学、先进、适用、成熟的施工方法和生产工艺，尽量减少工程建设、投产运营对环境的影响，符合国家对劳动保护和安全卫生的相关规定。（6） 投资估算及财务评价。根据国家相关估算指标，按项目建议书编制深度，进行投资估算和经济分析评价。（21、7） 结论与建议。2. 城市、区域及项目概况2.1 广州市城市概况广州是广东省省会，全国15个副省级城市之一，五大中心城市之一，广州与北京 上海一起被公认为中国大陆三个全方位的中心城市，简称为“北上广” ，广州不仅是华南经济、文化、科教中心、交通枢纽，也是全国最重要的对外贸易门户， 广交会（即中国进出口商品交易会）， 在2011全国城市生活质量指数排名中，广州居于第一名。2011城市竞争力蓝皮书：广州的经济规模竞争力前四（次于上海、香港、北京），最具竞争力第六（分别为香港、上海、北京、深圳、台北、广州、天津、大连、长沙、杭州），金融资本竞争力前5名（次于香港、北京、上海、深圳）、综合区位竞争力22、前四名城市（次于北京、上海、香港），2010年成功举办了第16届亚洲运动会。2011年12月被评为全国文明城市。2.1.1 地理位置广州是广东省的省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化的中心，广州地处中国南方，广东省南部，珠江三角洲北缘，地理坐标为东经112度57分至114度日分，北纬22度26分至23度56分。2.1.2 自然条件2.1.2.1 地形地貌广州市具有中低山、丘陵、盆地和平原等多种地貌类型，地势自东北向西南倾斜，属珠江水系。广州市地处珠江入海口，地势由东北向西南倾斜，依次为山地、中低山地与丘陵、台地与平原三级。第一级为东北部山地，山体连绵不断，坡度陡峭，海拔在500m以上；23、该地区植被覆盖度高，多为林地，是重要的水源涵养地。第二级是中部中低山与丘陵地区，包括花都北部、从化西南部，广州市区东北部和增城北部；丘陵地坡度较缓，大部分海拔在500m以下，适应做人工林生产基地。第三级是南部台地与平原，包括广花平原及其以北的台地、增城南部、番禺全部和广州市大部分，地势低平，除个别浅丘和台地外，一般海拔小于20m，台地坡度小于15o，土层浅薄，多受侵蚀；平原土层深厚，为农业生产基地。2.1.2.2 地震区划根据最新国家标准中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，广州地震动峰值加速度为0.1，地震的反应谱特征周期为0.65s。地震烈度为度。2.1.2.3 地质概况广州市24、东北部为低山丘陵隆起工程地质区，白云山、帽峰山一带主要由花岗岩、变质岩组成，山谷为第四纪形成的松散土层。西北部的广花盆地内以粉砂岩、砂质岩、泥质岩和薄煤层组成。市区以北流溪河两岸，靠近山区边缘，以分选性差的洪积土为主。白泥河、流溪河沿河两岸为淤泥质粘土。市区南部为浅丘台地，较大的有桂花岗、黄花岗、赤岗和石牌等台地，主要为红色岩系或变质岩系。丘前的沙河、车陂涌、棠下一带，以单一的土黄色可塑的粘性土为主。珠江河道两岸，地形平坦，一般上层为淤泥质粘土。粉砂质淤泥，呈流塑-软塑状。下层主要为粉细砂中砂夹粘土（局部近台地为粘性土）。另处在珠江河道中心洲或河漫滩地上，有灰色淤泥质粉砂、粉细砂覆盖。砂性土易25、流变，强度低。2.1.2.4 水文状况广州市河流属珠江水系，东北部为山区河流，南部为三角洲网河。山区河流大小遍布。流域面积在1000km2以上的有增江、流溪河和新丰江，其中只有流溪河通过市区西北部，干流全长150km。南部三角洲网河众多，主要由东江三角洲构成，水网相连，共成一体。珠江流经广州市的河段通称为珠江广州河道。上游从老鸦岗至沙面为西航道，在洲头咀分为前、后航道，后航道至落马洲又分沥滘水道和三枝香水道，前航道、三枝香、沥滘三水道东流至黄埔汇合，而后折向东南，汇入东江的北干流后进入狮子洋，再南流经海心沙入伶仃洋出海。广州河道河床泥沙沿程分布的特点是从上游至下游粒径逐渐减小河道糙率值一般在026、.0180.031之间。广州河道受潮沙影响，属于感潮流态，潮型为有规则半日混合潮，每日有两涨两落的潮流期，水面比降基本上从上游指向下游，年平均潮差为1.5m左右。北江与流溪河的洪水直接袭击广州地区，而西江汛期洪水可经思贤窖流入北江，东江洪水在注入狮子洋时可对黄埔下泄流量起顶托作用，两股洪水也都间接地威胁着广州地区。广州河道洪（潮）水位的变化近年来在急剧抬升，在解放前的41年中，水位超过2.0m（珠江基面）的仅有2次，而在二十、三十、四十年代均未出现过，到五十年代又出现过2次，六十年代出现过7次，自1964年以后，几乎年年超过2.0m，据有关专家们分析，是由于人类活动使河道缩窄，过水断面减少等原27、因造成。珠江广州河道为感潮河流，潮汐类型属不规则半日潮，水文状况如下（高程系统均为广州城建高程系统）：（1） 历年最高潮位：7.62m（老鸦岗站）；（2） 平均潮位：4.176.3m。2.1.2.5 气象特征广州市地处南亚热带，亚热带季风气候。由于背山靠海，海洋性气候特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。受海洋调节作用，气候宜人，夏季长但不太热，冬季短而不冷，（59月夏季，1011月秋季、121月冬季、24月春季）。雨量充沛，一年四季树绿花红，故又有“花城”之称。（1） 气温：多年平均气温21.8；（2） 气压：夏季平均气压1004.5kPa；（3） 湿度：最热28、月平均湿度83%，平均相对湿度74%；（4） 降水量、蒸发量：多年资料统计，平均年降雨量为1699.8mm，集中在两个季节，一在梅雨季节（四、五、六月份），一在台风季节（七、八、九月份）。19211980年的五十八年资料统计，日最大降水量为284.9mm。三十二年（19351921年，19231936年，19501978年）资料统计，平均年雨日（雨量大于0.1mm）为151天最长连续降水日数为33天。最长连续无水日数为69天。39年（1921年，19231933年，19511978年）统计，平均年蒸发量为1575.5m，其中月平均以七月最高为171.9mm，二月份最低76.8mm。（5） 日照29、：全年日照百分率43%，多年资料统计，平均年日照时数为1895.2小时，平均以七月份最高，为225.9小时，三月份最低为82.8小时。（6） 风速、风向：市区常见主导风向为北风（频率为16%），平均风速1.9m/s，广州在七、八、九月份常遭受六级以上的大风袭击或影响。多年资料统计：历年最多风向全年以北风最多，93月中多北风；47月多东南风；8月多东风。全年北风的频率为16%；东南风频率为9%；东风的频率为7%。2.1.3 行政区划广州市辖越秀区、天河区、白云区、荔湾区、萝岗区、黄埔区、海珠区、番禺区、花都区、南沙区十区和从化、增城两个县级市。2.1.4 人口现状2010年广州市全市常住人口为130、270万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的994.3万人相比，十年共增加275.7万人，增长27%。年平均增长率为2.4%。全市常住人口中，中心城区为772.7万人，占60.8%，新城区为334.3万人，占26.3%，县级市为163.0万人，占12.8%。2.1.5 地区经济运行情况据市统计局资料，2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604亿元，同比增长13%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。其中一、二、三产业分别完成增加值189亿元、3950亿元和6464亿元，分别增长3.2%、13%和13.2%。近年来广州市经济发展呈现的特点包括：（1） 生产31、稳定：农业生产平稳；工业生产较快增长；汽车制造业、电子产品制造业和高新技术产业领涨工业。（2） 需求旺盛：固定资产投资快速增长；消费需求持续畅旺；商品进出口恢复性快速增长；亚运助推旅游市场繁荣。（3） 结构优化：三次产业和投资结构更加优化、三大支柱产业支撑作用明显；经济发展方式转变取得明显成效。（4） 质量提升：财政收入、工业企业利润保持平稳较快增长。（5） 民生改善：城乡居民收入、财政对民生支出较快增长，但价格上行压力较大。2.2 区域概况2.2.1 基本情况本项目位于海珠区，海珠区是广州老四区之一，古称江南洲，在广州市珠江的南面，广州人称其为“河南”，现处在广州市的中部，由珠江水系广州河段32、前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。全区面积90.45平方公里，2009年末户籍人口93.70万人。下辖赤岗、新港、昌岗、滨江、素社、江南中、海幢、南华西、龙凤、沙园、南石头、凤阳、瑞宝、江海、南洲、琶洲、华洲和官洲等行政街18个；社区委员会257个。2.2.2 经济发展概况2009年，全区生产总值（GDP）达到561.44亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中，第一产业增加值2.51亿元，下降0.2%；第二产业增加值108.06亿元，下降0.5%；第三产业增加值450.87亿元，增长12.6%。全年四个季度的GDP累计增33、长速度分别为8.0%、8.1%、9.2%和9.6%，GDP增长速度呈逐季加快的趋势。 2009年，全区实现税收总额88.18亿元，比上年增长8.1%。其中，国税收入35.03亿元，增长7.8%，为区财政贡献收入3.97亿元；地税收入53.15亿元，增长8.4%，为区财政贡献收入17.24亿元。全区实现财政一般预算收入27.37亿元，比上年实绩增长12.0%。其中，营业税收入8.04亿元，增长16.6%。区财政一般预算支出33.15亿元，增长7.2%。其中，社会保障和就业支出6.36亿元，增长12.6%；教育支出6.19亿元，增长11.5%；医疗卫生支出2.02亿元，增长11.0%。（1） 农业34、：2009年，全区实现农业总产值4.77亿元，按可比价格计算，比上年下降1.7%。全年蔬菜总产量2.79万吨，下降24.9%；水果产量1.82万吨，下降4.2%；水产品产量6941吨，下降22.1%。（2） 工业：2009年，全年累计完成工业总产值仅275.90亿元。（3） 国内贸易：2009年，全区实现社会消费品零售总额380.76亿元，比上年增长13.5%；其中批发零售贸易业实现零售额330.82亿元，增长12.8%，住宿餐饮业实现零售额49.94亿元，增长18.1%。全区限额以上批发零售贸易企业零售额前三位的商品类别分别为汽车类45.24亿元，增长19.6%；石油及制品类33.52亿元，35、下降3.2%；食品饮料烟酒类28.99亿元，增长8.8%。2.2.3 社会事业发展概况教育事业持续发展。2009年末，全区小学在校生7.91万人，比上年下降4.1%，小学学龄儿童入学率、小学毕业生升学率均为100%，小学学年巩固率为98.9%；全区初中在校学生3.41万人，微降1.0%，初中毕业生升学率为94.4%，初中学年巩固率为99.2%；普通高中在校学生1.51万人，下降3.6%，高中毕业生升学率为88.7%，高中学年巩固率为99.4%；中等职业学校在校学生0.53万人，增长4.9%。科技事业稳步发展。2009年，全区被评为“全国科普示范城区”，新评审认定高新技术企业19家、软件企业1家36、市重点软件企业2家、市重点动漫企业1家、市民营科技企业9家，全区规模以上工企业高新技术产品产值44.61亿元，比上年增长8.1%。社会保障体系不断完善。2009年末，全区各险种参保人数合计117.81万人，比上年增长36.1%。其中参加养老保险17.69万人，增长19.5%；参加失业保险18.21万人，增长78.4%；参加工伤保险19.14万人，增长31.9%；参加生育保险8.89万人，增长81.1%；参加医疗保险53.88万人，增长27.9%。 卫生事业持续发展。2009年末，全区共有各类卫生机构274间，其中医院22间，社区卫生服务中心（站）44间，门诊部43间，卫生所、医务室154间，37、其他卫生机构11间；拥有医疗床位6796张。全区卫生技术人员9865人，其中执业（助理）医师3531人，注册护士3592人。医疗卫生机构加大扩建和更新改造力度，全区医疗机构新增竣工房屋面积64381平方米。体育事业扎实推进。全年共参加省、市体育活动26项，其中承办省、市级活动3项。开展区级体育活动12项，参加活动市民6 万余人次。全年新增篮球场4片，截至年底共有268片；新增健身路径64条，截至年底共有263条。经常参加体育锻炼人数占总人口的比例为56.6%，市民体质监测总体合格率为97%。2.2.4 地区规划定位琶洲员村地区规划功能定位为：会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核38、心区，实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区。通过集聚高端服务要素，琶洲-员村地区形成了会展商贸、金融服务和文化创意三大核心功能。琶洲塔 黄埔古巷 会展中心 黄埔港国际会展商贸中心按照国家中心城市职能，琶洲地区具体承担国际商贸会展中心这项职能，是国家对外商贸交流的重要平台，国际重要展会的主要举办地之一，其功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。目前以国际会展中心为核心的B1区已建成和运营，规划着重会展商贸和配套，在会展中心东39、西两翼规划和储备用地约90万平方米，建成后将提供约450万平方米的商贸办公和酒店商业设施。区域金融中心员村与珠江新城地区共同承担起广州建设区域金融中心的责任。区域金融中心具体包括珠江新城中央商务区、商务配套区、员村金融服务区、员村创意产业区和滨水休闲区五个功能片区。其中珠江新城规划作为城市中央商务区，功能定位为广州国际金融商务核心区，主要承担金融保险、信息服务、商务办公等功能，是广州未来都市形象的代表性地区。员村定位为国际金融区，并作为城市中央商务区的拓展区，以现代服务业、金融服务业为主体，是中央商务区的重要组成部分，广州建设现代化服务业城市的核心载体之一，国内著名服务业机构的企业总部的主要集40、聚区，主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。珠江新城经过10年多的规划和建设，为国际金融商务提供办公和商业建筑面积约700万平方米和近30万个就业岗位。为适应未来发展需要，在员村规划储备办公商业用地74万平方米，提供办公和商业建筑面积约360万平方米。文化创意中心琶洲-员村地区将继承与弘扬传统的岭南文化，塑造具有时代特点鲜明、国际化特色的现代文化，以开放包容的城市性格鼓励多样的创意文化的发展，重视地区传统特色，保护历史文脉，突出城市传统空间与现代空间相互呼应，同时营造现代特色风貌区，打造功能突出、特色鲜明的中心功能区和城市门户形象地区。引领中心城市文化软实力的提升，提升城市文化41、品位，增强广州的区域竞争力，形成具有岭南特色的文化创意中心。琶洲-员村地区规划充分保护和利用历史文化资源和优秀工业遗产，突出现代国际会展文化，传承和发扬广州历史悠久的对外贸易文化，将黄埔古港、村进行整体保护与有机更新，恢复港村一体的历史风貌，提升文化活力。同时将工业文化遗产融入城市发展，催化地区活力。规划区内的工业建筑充分反映工业时代独特魅力。在延续传统的工业文明的同时注入文化、创意产业、商业、旅游等功能。如打造广州北岸文化码头，引入文化创意产业，加快珠江新城-员村地区建设，未来也使得珠江新城-员村地区成为最有文化特色的城市CBD地区。控规规划结构为“一带两轴三核十区”，其中“三核”具体是为珠42、江新城“金融核”、琶洲 “会展核”、员村 “服务核”。 2.2.5 琶洲区域文化、名胜琶洲古称琵琶洲，是珠江上一个长条形小岛，形似琵琶，故名琶洲。在明清时，琶洲是著名的海港，叫琶洲港，是广州海上丝绸之路的重要遗址，其得天独厚的地理、历史和人文环境详情如下：(1)黄埔涌所在赤岗一带的地质是由白垩纪红色砂砾岩层所组成，因此这一带的土壤均呈赤红色（赤岗也因此而得名）。并且在黄埔涌南岸的七星岗上仍保留有目前世界上已知的深入大陆最远的古海岸遗址。那里分布着“海蚀崖、海蚀平台、海蚀洞”的典型海蚀地貌是6000多年前海岸岩石受海浪长期冲击、旋卷和回流而形成的遗迹，说明七星岗曾经是海岸，这是广州地区历经沧海桑43、田的依据。(2)中国近代史上的爱国将领邓世昌是海珠区当地人一直引以为豪的清代海军名将，在甲午中日战争中他指挥“致远号”英勇作战，不幸最后英勇殉国。虽然当年的“致远号”已经沉入滔滔黄海之中，然而它却成为了一种爱国情操的象征，一种民族浩气的象征。(3)琶洲塔：位于河南新港东路北面，赤岗到新洲之间，为明代古塔。琶洲即琵琶洲，清代以前是一个江心岛，岛上有两个小山丘状如琵琶，故名。清代“羊城八景”中便有“琶洲砥柱”一景。该塔于明万历二十五年（1597年）开始兴建，三年后竣工，因附近海面（江面）常有“金鳌浮动，光如白日”，初名海鳌塔。当年洲上还建有北帝庙和海鳌寺，今均无存。琶洲塔塔基直径12米，从第二层起44、，每级逸出腰檐。塔内每层对开四门，另外四面均设佛龛。各层铺成木楼，沿壁建有梯级直通塔顶。塔基由花岗岩石块砌成，各面刻有托塔力士浮像，这是广州罕见的明代石雕，1993年重修。(4)黄埔古港：在广州，“古代海上丝绸之路”的遗迹随处可见，它和这座有着2200多年历史的城市早已融为一体。黄埔村，与南海神庙隔江遥遥相望，已经被考古学家们确认为黄埔古港的遗址所在，黄埔古港是明清广州港的重要组成部分，是清代以来广州“古代海上丝绸之路”的必经港口。黄埔古港兴旺发达的时候，正是17世纪到19世纪广州海外贸易最为鼎盛的时期，也就是近代西方商人津津乐道的“对华贸易的黄金时代”。黄埔村和黄埔古港，来自遥远欧洲的“哥德45、堡号”曾经在这里停泊，珠江如玉带般在琶洲塔和一望无垠的万亩果园旁缓缓流过。2.3 项目概况2.3.1 项目用地概况广州市河涌整治规划将黄埔涌划定为一类河涌。项目位于海珠区琶洲岛南部沿黄埔涌沿线，整个线路上从西至东依次分布有岭南文化园，会展总部基地区，琶洲会展中心，琶洲塔公园，保利琶洲湾大型高层住区，黄埔古港风景旅游区等多个现代及传统的景观节点。黄埔涌位于广州海珠区珠江前航道的南侧，黄埔涌呈西北东南走向，连接珠江主河道，横贯海珠区，全长8公里，是海珠区一条重要的水路通道。西北端位于珠江前航道赤岗码头处分流，东南端在石基村附近与后航道回合。2.3.2 琶洲用地规模根据委托要求，本项目编制范围为黄埔46、涌岭南文化旅游项目工程，总用地规模约17.6公顷。其中:1、岭南文化园54000平方米；2、赤沙水街60000平方米；3、林间彩带20000平方米；4、黄埔古港25000平方米；5、广府河岸地块占地11000；6、广府二号地块占地 75172.3.3 琶洲交通现状黄埔涌规划地块位于广州市海珠区琶洲围，连接珠江前后航道，交通便利。多条地铁线路交汇于此；周边公交系统成熟，多线路可达；停车位充足，方便驾车前往；同时有绿道系统服务，可提供自行车服务，方便与周边地块接驳。2.3.4 琶洲地形地貌、水文地质根据附近地块的勘察资料，描述项目地块地形地貌及水文地质的大致情况如下：2.3.4.1 地形地貌场区地47、貌属珠江三角洲冲积平原，珠江支流I级阶地，地势平坦，地面标高一般为7.209.60m。场区主要为空地及绿化带。2.3.4.2 地层岩性根据钻探资料，场区主要出露第四系全新统人工填土层（Q4ml）、全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）、上更新统河流相冲积层（Q3al）、白垩系上统（K2）基岩。现根据岩土层的成因、岩性和状态自上而下划分为：（1） 第四系全新统人工填土层（Q4ml）1杂填土：呈似层状或透镜状分布，杂色、灰褐色，松散，主要由粘性土、砂、碎石、砖块、砼块等建筑垃圾组成，硬质物含量一般为2040%，局部最高达80%。该层直接出露于地表，层厚1.203.60m，平均2.61m。2素填土：呈似48、层状或透镜状分布，黄褐色、褐灰色，松散，主要由粘性土、砂及少量碎石组成。层顶埋深0.002.80m，层厚1.205.10m，平均3.01m。（2） 第四系全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）1淤泥质细砂：呈透镜状分布，灰色，饱和，松散，粒径较均匀，含少量淤泥。层顶埋深1.703.40m，层厚0.801.80m，平均1.25m。2淤泥、淤泥质粉质粘土：呈层状连续分布，灰色、深灰色，饱和，流塑，有机质含量一般为2.183.22%，平均2.75%，局部含少量细砂。层顶埋深1.705.10m，层厚0.805.00m，平均2.24m。（3） 第四系上更新统河流相冲积层（Q3al）粉质粘土：呈透镜状分布，褐49、红色，软塑，含少量中粗砂。层顶埋深3.607.90m，层厚1.202.60m，平均1.90m。（4） 第四系残积层（Qel）分布于整个场区，土性为粉质粘土，紫红色、暗紫红色，为粉砂岩、细砂岩、砂砾岩等的风化残积土，土质较均匀，遇水易软化。根据其稠度状态可划分为：1可塑粉质粘土：呈似层状或透镜状分布，可塑，层顶埋深3.0010.50m，层厚1.102.70m，平均1.97m。2硬塑粉质粘土：呈层状连续分布，硬塑，层顶埋深3.5011.60m，层厚1.104.50m，平均2.87m。（5） 白垩系上统（K2）基岩场区白垩系上统（K2）基岩，岩性主要为细砂岩、含砾细砂岩、粗砂岩、砂砾岩，局部为粉砂岩50、含砾粉砂岩，紫红色、暗紫红色，碎屑状结构，中厚层状构造。根据岩石风化程度自上而下可划分为：1全风化带：岩石风化剧烈，岩芯呈坚硬土柱状，手捏易散，遇水易软化，局部夹强风化岩碎块，岩块手折易断。带顶埋深4.8011.20m，带厚0.505.70m，平均1.79m。2强风化带：岩石风化强烈，岩芯呈半岩半土状，遇水易软化，部分为2-5cm碎块状或8-15cm岩柱状，岩块大多手折可断，局部为强偏中风化岩块，局部呈坚硬土柱状，遇水易软化。岩石风化不均匀，局部夹中风化岩夹层，局部地段与中风化岩层3呈互层状产出。带顶埋深4.5017.00m，揭露带厚0.605.30m，平均1.91m。3中风化带：岩石裂隙较51、发育不发育，岩芯多呈10-30cm柱状，局部为3-8cm块状，岩质较坚硬。岩石风化不均匀，带内局部夹强风化岩或微风化岩层。带顶埋深5.2015.40m，揭露带厚1.106.80m，平均2.87m。4微风化带：揭露于钻孔zk1zk4。岩石裂隙不发育，岩芯一般呈10-50cm柱状，岩质新鲜、坚硬，锤击声脆。带顶埋深15.3020.00m，揭露带厚0.803.20m，平均1.70m。2.3.4.3 地下水类型场地地下水类型主要有上层滞水、基岩孔隙裂隙承压水。（1） 上层滞水：赋存于人工填土层中。场区内人工填土层分布连续广泛，结构疏松，含上层滞水，但含水量不大，其动态受季节控制。地下水主要接受大气降水52、补给。（2） 基岩孔隙裂隙承压水：基岩之强、中风化带岩石孔隙裂隙发育，含孔隙裂隙承压水，具较高的承压性，但含水量不大，地下水主要接受大气降水和上游地下水迳流的侧向补给。根据钻孔终孔24小时后观测，场区的地下水混合稳定水位埋深为0.402.40m，标高为6.267.72m。2.3.4.4 岩土工程评价（一）场地稳定性评价1、由于场区距深大断裂较远，勘察中未发现第四系土层有断裂错动的迹象，故场地的地质构造基本稳定，适宜本工程的修建。 2、据广东省地震烈度区划图，场区地震基本烈度属VII度区。据建筑抗震设计规范（2008年版）GB50011-2001，场区的地震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为53、0.10g，设计地震分组为第一组。（二）地震效应1、场区软土较发育，属建筑抗震不利地段。2、场地土的类型为软弱土中硬土，土层的等效剪切波速一般为140m/sVse250m/s，覆盖层厚度大于3m，小于50m，根据建筑抗震设计规范（2008年版）（GB50011-2001）划分：应属II类建筑场地，特征周期为0.35s。3、场区第四系全新统海陆交互相沉积（Q4mc）之淤泥质细砂层属饱和松散砂土，呈透镜状局部分布，且厚度较小（平均1.25m），标贯试验未能控制到，参考周边地区工程的液化判别结果，该层属液化土层，为中等严重液化地基。以上勘察资料仅作为项目建设书的编制参考，项目建设以实际勘察为准。3.54、 项目建设的必要性及意义3.1 城市建设亮点项目的配套要求2011年12月29日广州市政府常务会议（穗府13届161次201132号）原则通过广州市2012年城市建设亮点项目，黄埔涌岭南文化旅游项目（新增项目）正式提上建设日程。3.2 水系规划的要求1) 总目标：从营造水文化氛围的角度出发，满足生态城市的要求。2) 体现和弘扬岭南水文化，为市民提供亲水、娱乐空间。3) 保护生态，保护和恢复生物多样性，建设沿河自然生态城市。4) 完善水上旅游景点基本公共设施，完善水上旅游体系。5) 项目建设从文化保护体系出发，实现文化传承的可持续发展。6) 完善水系交通和水系商业。7) 建立健全的管理机构，采取55、水务统一管理模式，实现信息化、自动化的调度管理。8) 确保高标准的防洪排涝工程，适应现代化城市水利要求3.3 项目现状与项目建设目标相距较大由于尚未进行系统的规划建设、环境营造不足、缺少植被等原因，景观效果差、河涌两岸市政公用配套设施尚未达到根本改善，旅游景点和商业设施尚未完全开发，缺少亮点建筑，建筑文化底蕴不足，特别是岭南文化的气息有待加强，人流量比较少，因此埔涌岭南文化旅游项目工程的建设十分必要。3.4 黄埔涌岭南文化旅游项目作为文化载体的重要意义珠江三角洲地区河涌密布，水系发达。原有自然形态的河塘水网系统，是城市环境生态的重要组成部分。但随着城区建设的发展，水网体系往往被削枝去叶，形态和56、功能逐步地发生改变，由自然生态功能转为单一城市市政功能，自然蜿蜒的河塘水系演变为单一形态的排污泄洪渠，暗渠并演变成为城市街道。随着城市区域的扩大，水系成为城市化建设与村落环境的一个矛盾交汇点，往往为城乡居民节庆的场所，而河湾、河涌作为其文化载体有着特殊的意义。以往广州的城建发展忽视了此文化的传承，城区建设和市政道路往往切断或占用河道，破坏了传统的文化环境。随着广州市亮点工程的推进建设，应以黄埔涌岭南文化旅游项目为契机，传承民俗文化传统，重构岭南水乡风情。3.5 黄埔涌岭南文化旅游项目工程的意义2010年第十六界亚运会，广州实现了“城市环境面貌一大变”。为此，要努力建设人与自然和谐相处、资源节约57、环境友好的生态城市，更好的营造“适宜创业发展和生活居住”的城市环境。再接再厉，继续打造城市建设亮点，谋划一批加强生态建设和环境保护的亮点项目，充分展现“岭南水乡”、“生态水城”的特色，作为建设幸福广州的具体举措，让市民共享经济社会发展成果。黄埔涌岭南文化旅游项目工程是其中的重要组成部分，通过本项目的实施，对黄埔涌的自然景观的重建、文化的发掘、表现与再造及景观节点的布置、景观效果的设计，使黄埔涌成为城市中一个生态的、清澈的、富有自身特色和地方人文特色、宜游宜憩的城市景观带。4. 需求分析与项目策略琶洲-员村地区位于广州城市第三条中轴线上，也是中调战略的中枢，是多中心结构中的城市级中心，是广州产58、业发展与城市功能的制高点，从而成为广州参与国际竞争的最核心地区。即主城区“优化与提升”的品质战略转移，着力完善广州的国际化大都市的服务功能。强化区域带动、辐射与综合服务职能。是多中心结构中的城市级中心，将承担广州市高端服务职能。4.1 案例与需求分析4.1.1 需求分析旅游活动是人们一种特殊的生活方式，带有浓郁文化成分的观光旅游是人们出行游览综合目的的主体，带有人文色彩的旅游项目在很大程度上比自然景观更令游客心往神驰。从世界和国内旅游发展的趋势来看，文化因素在旅游业发展中起着越来越大的作用，发展旅游事业，有文化内涵的旅游项目更具价值。广州市地处南亚热带，亚热带季风气候，夏天的时间很长，多年平均59、气温21.8，4月-11月近8个月的时间都适宜水边嬉戏。在广州，“古代海上丝绸之路”的遗迹随处可见，它和这座有着2200多年历史的城市早已融为一体。广州是古代海上丝绸之路的始发港，黄埔古港是明清广州港的重要组成部分，是清代以来广州“古代海上丝绸之路”的必经港口。瑞典人仿制的18世纪中曾三次往返广州至哥德堡的古船“哥德堡号”，也将沿当年的海上丝绸之路作新世纪航行。这一切都反映了人们对海上丝绸之路有着浓厚的兴趣。海上丝绸之路在广州写下了辉煌的历史，留下了丰硕的文化遗迹.目前，我国沿海城市都十分重视海上丝绸之路品牌，黄埔港作为重要的港口，发展旅游业也有一定的基础。新中国成立后，国家决定每年春秋两季在60、广州举办中国出口商品交易会。改革开放以来，广交会规模发展迅猛，成为中国经济发展的对外最重要的一个窗口。中国进出口商品交易会琶洲展馆(即琶洲国际会展中心)于2002年底正式投入使用，是目前亚洲最大的会展中心。2007广州(海珠琶洲)会展经济论坛上，广州市、海珠区两级政府正在进一步加快完善琶洲地区周边的设施配套。随着广交会移师琶洲国际会展中心，琶洲将逐步发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高质量居住环境的生态型新城市副中心。每逢开展时期，世界各国各地区数以万计的商人云集广州洽谈贸易。广州作为华南的大都会，是中外经济文化交流的窗口。而黄埔涌作为会展中心周边重要的61、景点，等于是一个大型产品在这个窗口上展示，与琶洲会展中心互相影响，互为发展，广交会可以在海外产生宣传效应，这就为黄埔涌提供了潜力巨大的海外游客市场；黄埔涌也可以为广交会增添两点。广州作为中外沟通的南大门，对内地又会产生强大的辐射效应，在国内市场同样是巨大的，这也为黄埔涌国内旅游提供了更好的条件。建议利用海上丝绸之路品牌，可以加快黄埔涌旅游资源的开发利用，形成旅游与观光、购物、美食、度假、娱乐相结合的旅游项目，吸引力强，旅游活动丰富多彩，配套设施先进齐全，经营服务体系完善，城市综合环境优良，具有岭南花城特色的比较发达的亚太地区国际旅游城市。黄埔涌的规划发展可以提高广州旅游的文化内涵、文化品位、文62、化形象。既可突出广州作为历史文化名城所包涵的丰富内容，又可通过旅游活动展示和弘扬优秀的岭南传统文化，扩大广州古都、名城在国内外的影响，有利于拓展对外文化交流，建设国际化大都市。开发水上上旅游项目，展示多姿多彩的岭南文化特色，吸引游客游玩、考察、体验，使客人延长在广州逗留消费的时间，带动相关行业，给本市经济的发展带来好处。同时也能带旺该旅游线相关的城市和邻近的地区，促进其经济的发展。广州作为岭南的历史古都和国家级历史文化名城，现已初步形成了自然景观与人文景观相结合、传统市井风情与现代风光相结合、岭南文化特色与商业、饮食特长相结合的综合型旅游服务体系，更是黄埔涌文化旅游线开发的良好基础和条件。 从63、旅游资源方面看，黄埔涌周边的遗迹、文物，是水上文化旅游的良好基础；黄埔涌历史悠久、人文昌盛，独特的岭南文化，多姿多彩的民俗民风，会给国内外游客以新鲜感。开发水上旅游线与广州旅游业发展规划一致。改革开放以来，广州旅游业已成为广州市国民经济的新增长点，近年掀起了前所未有的旅游开发投资和建设热潮。旅游资源的开发规划，主要是完善以“三线一中心”为主体的布局。即：完善以市区景点为旅游中心（包括市区核心游览片和四条旅游活动带即珠江风景游览带、文化史迹游览带、岭南园林游览带、观赏娱乐活动带，及一条旅游专线即黄埔旅游专线与一个重点旅游度假区即南湖国家旅游度假区)的结构和布局；在市郊建设三条游览线（即东南水乡游64、览线、东北旅游度假线和西北观光度假线)。发展水上旅游是时代的需要，是发展现代服务业、推进经济转型的需要，更是贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见的重要举措。黄埔涌古水道上百米宽度，完全适合小型旅游船行驶。完全适合打造一条“黄埔涌水上旅游”的线路。市民乘船游黄埔涌可以沿水路欣赏黄埔涌与珠江前航道的观光塔、岭南文化园、赤沙水街、河涌北面的国际会展中心、广府河岸、河涌南面有 南肺之称的万亩果林、林间彩带、黄埔古港、古港纪念公园等景点，是一条看点颇多的水上游线。古村和会展中心，因一条河涌而那么自然地联结一起，难怪船上有人感慨：“游罢船河，看过千年”。开发之后，十里黄埔涌将成为广州市区一条自然与现代风65、景融合、可媲美南京秦淮河的“景观廊道”。在经济高速发展的背景之下，人们最迫切需要的已经不是GDP，而是清洁的空气和水。黄埔涌的治理，在回归田园牧歌的风情之时，也送上了南来清新流动的风，为城市探寻可持续发展道路提供了绝佳契机。4.2 竞争力分析4.2.1 区域优势分析按照国家中心城市职能，琶洲地区功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。项目用地定位总部商贸与文化休闲结合区域，在会展中心东翼，建成后将提供高端商贸办公和酒店商业设施。4.2.2 周边环境分析项目位于海珠区琶洲岛南部沿黄埔涌沿线，整个线路上从西至东依次分布66、有岭南文化园，会展总部基地区，琶洲会展中心，琶洲塔公园，保利琶洲湾大型高层住区，黄埔古港风景旅游区等多个现代及传统的景观节点。地块临近会展中心，周边写字楼林立，大型社区也将拔地而起，有着巨大的办公商业发展潜力。同时又毗邻琶洲塔，黄埔古港等传统文化地段，具有鲜明的广府岭南地域氛围。南面为黄埔涌，以及南面的万亩果园景观资源，是一块不可多得的优良地块。4.2.3 交通便利性分析该用地连接珠江前后航道，可以设游船码头，与珠江练成一体。三号、四号、八号、十九号（规划）、二十号（规划）地铁线路交汇于此，沿途有华南快速路（拟取消收费）、科韵路猎德大道、广州环城高速公路经过，并且多条公交线路可达；停车位充足，67、方便驾车前往；同时有绿道系统服务，可提供自行车服务，方便与周边地块接驳。项目基本囊括了地铁、公交、水运、自驾所有的便利方式，相比其他地方，具有很大的交通便利优势。4.3 市场风险分析（1）用地除岭南文化园周边配套基础设施比较完善外，其他地块都未完善。但随着该地区的逐步建成，和控规的实施，城中村按规划的整体拆除，项目将成为该地区发展的一个引擎。（2）目前该地块现状人流量比较少，可以通过本项目实施挖掘历史底蕴，开发文化旅游及商业设施来聚集人气，最终也达到弘扬广府文化和提高该地区层次的目的。4.4 投资策略黄埔涌岭南文化旅游项目一期工程为：岭南文化园、广府河岸和广府二号地块。黄埔古港二期工程为：赤沙68、水街、林间彩带和古港纪念公园。由于二期工程地块位于广州有 南肺之称的万亩果林中，正在与有关单位协调中。5. 工程方案工程方案拟把本项目打造成白云新城西部的滨水活力区，主要功能为滨水娱乐休闲、宜居新区、商业服务、创意产业。另外为减少城市化对广州备用水源的污染，把卫生河取水点北移，另建取水泵站。 黄埔涌岭南文化旅游项目工程包括以下部分内容：建筑工程、景观工程、水利和截污工程。外滩门户区a.休闲风情街、b.沙滩浴场、c.服务中心、d.巨榕广场、e.泵站、f.公众停车场；内滩休闲区a.岭南文化会馆、b.大众亲水沙滩、c.湿地公园、d.星级酒店、e. 体育健身服务中心、f. 绿道驿站、g.沙贝生态桥、h69、.公众停车场；岭南水街商业区a.岭南水街、b.立交绿地、c.公众停车场；商务区a.商业中心、b.商务办公总部、c.服务性公寓、绿化广场；5.1 总体规划设计原则及指导思想 （1）项目建设以促进广州率先转型升级，建设幸福广州为原则该项目位于广州石井河北段交北环高速处，西临珠江北临石井河，工程建设与城市滨水区域开发、城市建筑及景观有机融合，以亮点工程带动广州城市建设，创造出现代大都市最为理想的人居环境，营造具有现代文化特征的城市生态景观滨水岸线，打造一处都市度假场所，提高城市环境品质和生活质量，提升城市形象，达到建设幸福广州的目的。（2）打造高起点、高标准、前瞻性的广州西北部亮点工程。本项目是广州70、2012打造亮点工程的项目工程，工程设计立足现实、高起点、高标准。力求自然与艺术的统一、环境与人文的统一，能适应不同层次市民的需求。把本工程建设成广州西北地标，打造花城、水城、绿城为特色的生态宜居城市。（3）以人为本原则广州沙贝湾沙滩公共泳场工程能启动和引导白云新城西部地区的发展，工程具有示范性的意义，所以该工程强调以人为本，重视市民的参与性、满足市民大众的休闲性及娱乐功能。（4）宏观性原则本工程应与广州市城市规划相协调，与周边的环境相衔接。工程用地内多处用地需要调整用地性质，工程设计必须与相应的城市规划调整联动，妥善处理与城市用地，道路交通及周边建筑的关系，力求满足实施管理上的法律功效和适度71、应变性，以适应发展和调整的需要。（5）生态可持续原则沙贝湾沙滩公共泳场工程的规划设计与建设应考虑与自然的和谐共存，重视生态环境的保护，保证生态功能完整性和生态系统的相对稳定，维护生物多样性及持续增长把沙贝湾建设成一个生态技术示范区。工程要正确处理自然资源保护与开发建设的关系，坚持科学规划、合理布局、保护环境、发展经济、建设广州的方针。（6）城市系统开放性原则广州沙贝湾公共沙滩泳场工程与周围的环境存在着密切的关系，是城市不可分割的部分。工程的建设直接影响并引导城市空间的序列。工程设计要考虑到如何将这些因素很好的相互结合起来，构成一个开放性的系统，使其形成一个有机、有序、有趣的空间系统。注意重要交72、通、景观节点的设计，尤其是主要的出入口、宽阔的地段以及附近较有价值的古建筑、文物、现有的城市空间广场的联系，以加快白云新城的建筑而布局。(7) 独特性及地方文化相结合的原则设计力求反映“湾”的特色，创造自己的优势特征。在调查周边的历史文物、城市广场空间、有价值的城市景观或建筑物等资料的基础上，分析广州白云区的自然及从文因素，发掘广州沙贝本身特点的历史文化内涵，追寻该区的主流文化精神并贯穿全局，将历史、文化及艺术与现代科技文明有机融合，形成 “湾”、“沙滩”整合统一的文化景观亮点格局，提升广州的文化品位。（8）因地制宜原则充分利用现有地形及现有建筑物，因地制宜、因物制宜、因时制宜，开拓本土元素，73、展现岭南水乡特色文化，打造生态水城，创造具有当地特色空间。（9）多功能、综合性原则在满足城市引水、排水功能的前提下，开发滨水流域的娱乐、文化、艺术、旅游、休闲的绿色生态综合体。5.2 建设用地规模指标总用地规模：17.2公顷（红线总面积，包括水域面积）总建筑面积36万平方米 其中：地面建筑面积：27万平方米 地下建筑面积：9 万平方米(车库及设备用房)容积率：未定5.3 功能构成（1） 休闲运动 包括滨水广场、嬉水、小游园等。（2） 生态公园 利用现状改造为微型湿地公园。（3） 文化娱乐 包括岭南文化会馆和滨水音乐广场。（4） 商业服务 包括滨河休闲娱乐、商业、办公和游乐设施。（5） 绿色总部74、 有地方特色生态住总部基地及相关配套设施5.3.1 沙贝主题餐厅沙贝沙滩浴场沙贝滩浴场与沙贝主题餐厅、特色酒吧、水上精品店等配套设施捆绑设置。配套设施采用现代“水主题”概念建筑，给人以全新体验；四周环沙，与珠江水系仅一滩之隔，通过景观式分割，形成大大小小不同泳池，既可满足不同人群游乐需求，又可作为大型水上活动表演场地。5.3.2 星级酒店+总部办公酒吧休闲风情街休闲酒吧街与赤沙水街隔河相望，闹中取静，为市民提供更多元化的休闲娱乐服务，同时也成为滨水夜景的一大亮点。远期捆绑建设精品星级酒店与总部办公楼，长效提升地区人气与商业活力。5.3.3 外滩服务中心巨榕广场巨榕广场以其独特的造型与亲水广场相75、伴，远看犹如片片荷叶，走入其中又如进入巨大的榕树之下，不仅成为浴场的视觉印章，还捆绑设置了浴场服务中心、岭南文化舞台等配套设施，为市民提供了极具岭南自然意境的活动休闲空间。同时，巨大的“树冠”又是太阳能与雨水的采集器，必将成为区域绿色生态建筑一大亮点。5.3.4 游客服务中心大众亲水广场大众亲水广场设置服务中心、绿化停车场、亲子游乐场、全民康体设施等公共服务配套设施，为市民提供一个集亲水、休闲、娱乐、运动于一体的公益活动场地。5.3.5 体育健身中心岭南文化园岭南文化村以岭南园林形式为载体，集合体育健身、文化展示、棋苑会所等功能，形成以体育休闲为主题、岭南文化为亮点的综合高端居住社区。5.3.76、6 驿站停车场湿地公园湿地公园位于项目最东侧，紧靠石井河，既可作为慢性系统的重要景观节点，又是与黄埔涌之间水质过滤的天然屏障、沙地与绿地之间的平衡杠杆。同时结合绿道驿站，丰富了滨水沙滩娱乐内容，力争打造成广州市区内湿地公园示范点。5.3.7 水乡社区岭南水街赤沙水街集合商业配套、餐饮服务等功能，辐射带动西侧村经济发展用地及东侧水乡居住区，打造融合休闲、工作、居住的一体化生活圈。5.4 水务工程主要水务设施：基础建设：备用水源泵站、 水闸、沙滩、堤岸、水质净化系统、排水系统、沙滩泳场服务中心及泳场配套设施。码头：9005.4.1 泳场基础设施建设（1）备用水源工程沙贝滩工程项目区西接珠江航道（西77、航道、白坭水），东接石井河，项目区内河涌为卫生河。卫生河位于罗冲围，是广州市自来水公司为生产自来水而修建的一条敞开式人工河道，于1956年建成投用，由珠江广州河段西航道的硬颈海吸水 点伸延至西村水厂的厂区，长约3.5km。西江引水工程建成后，西江水通过输水管直接西村水厂，卫生河不再承担引水功能。原卫生河引水终点日处理能力达100万吨/天的西村水厂仍然担负着广州城区片区的供水重任，而卫生河的供水功能由直接引水转为备用引水通道。随着沙贝滩工程的建设，卫生河北段的引水及沉淀功能将消失，也为了保护广州市备用水源，将备用水源取水点北移，即在上游建设取水泵站（100万吨/天），并配套建设输水管接西江引水管78、。为节省工程投资，备用水源取水泵站同时作为水质净化厂取水水源，水质净化厂不再单独建设引水设施。（2）水闸工程卫生河与珠江堤防之间的旧有浆砌石围堰及取水水闸已不能满足沙贝滩内涌与珠江互连互通引排水及景观要求，为此，需新建西水闸1座，闸宽B=35m可满足引排水、排涝要求。除西水闸外，为维持内河景观水位及控制水体补换水流向，需在北环高速南侧新建南水闸1座，闸宽B=20m可满足引排水、排涝要求。为保证新建水闸工程的可靠性、耐久性，兼顾景观及通航要求，闸门采用钢板闸，型式为露顶式翻板闸。（3）沙滩工程沙滩工程是沙贝滩工程建设的核心建设和运营内容，根据工程规划，沙滩岸线曲折。工程除沙滩岸线需大量用砂外，原79、河涌底存在大量淤泥，需清淤置换（清淤）。沙滩底部底坡控制在1：251：30，铺设细沙层厚12m，粒径0.152mm。（4）堤岸工程北环高速珠江堤岸已按200年一遇防洪（潮）标准整治，但采用的是生硬的直立式钢筋混凝土堤岸，周边为货运堆场分隔，通行条件差，几无生态、景观、休闲旅游可言，需进行升级改造。改造后的珠江堤岸型式为直立式堤脚+平台。卫生河及其支流堤岸建设工程项目区内沙滩对岸卫生河南岸及其他河段和支渠需加整治，其中分一期工程和远期工程。河涌堤岸整治以直立式堤脚+生态护坡为主。（5）排水工程调整原引水渠道卫生河周边已截污，但卫生河支渠未截污，加之新规划地块用地功能及布局调整，需相应调整原截污、80、雨水排放系统，新建部分管道。5.4.2 泳场水源及水质监控（沉淀池、水质净化系统）根据水质分类要求：（1）人体直接接触水的水上运动或娱乐区，以及与人类食用须达到二类（2）风景旅游区应达到三类。由于目前珠江西航道水质尚未达到二类水标准，为满足游泳池及沙滩等与人体直接接触类水体水质要求，需建水质净化系统，（初拟规模日净化3万吨），在水源水质不达标期间启用，对泳场进行补水。5.4.3 管理中心（服务中心、泳场配套设施）（1）服务中心泳场的运行管理设施、服务配套设施、水质监控设施。（2）安全管理设施a） 护网与安全警示标志，在岸边选择适宜地点设置指挥台、急救室等；指挥台内应配备望远镜、通讯广播设备；急81、救室应配备救生圈(船)、救生人员及有关物品等。b） 应有平坦的入水走道通向水域，通道应保持清洁。应按一定水深范围分别设置不同颜色且颜色鲜艳的浮筒，并有告示说明其所代表的水深范围。c） 应配备PH值等水质检测设备，设立天气预报、水温告示牌。d） 在淋浴室的区域内应配备相应的水冲式公共卫生间。5.4.4 泳场服务项目泳场的基本服务项目：（1）戏水活动有泳圈、充气垫、水上三轮车、步行球、水上蹦床和水上冰山等戏水项目，此外，还可以增设的漂流游泳池、浮岛水乐园。（2）水上运动除游泳外，还有潜游、潜水、划船、冲浪、钓鱼、滑翔、滑水、帆板和冲浪等许多运动项目。（3）在沙滩上，可以水浴后休息、玩沙，打沙滩排球82、沙滩足球，玩沙滩飞盘、沙滩吸力球和充气保龄球。5.5 景观工程景观工程包括休闲带、绿化、景观元素等设计及沿线照明、相关设备的电气设计和景观给排水设计。5.5.1 设计理念黄埔新涌黄埔新样貌黄埔新使命文化使命本土文化的承载 海港文化的传颂 历史文化的延续 现代文化的发扬 生态使命滨水景观的自然演替视觉与空间的多重结合自然与人、城市与人、城市与自然、城市与生物的共生5.5.2 景观系统规划在景观系统规划中，体现了以下几点：景观的实用性：滨水景观空间的形式和功能上与周围环境相互协调，能容纳公众多种活动。景观的多样性：在保护环境健康发展的前提下，提供多样化的自然环境，开敞空间和各种功能设施，为游人提83、供多种体验和选择性；并营造生态的多样的空间。滨水景观与当地文化的结合性：两岸景观在强调“生态、人性、绿色”的同时，高度重视当地文化的再现与升华。景观的延续性：在建设中保持生态可持续性、经济可持续性和文化可持续性。5.5.2.1 总体布局根据黄埔涌本身的特点:线性的景观空间.在不同的地段因地制宜采取不同的处理手法。5.5.2.2 景观分区通过对黄埔涌滨水空间脉络和空间形态的整体分析，在历史风貌的保护、生态环境的保护、整体性设计、以人为本、可持续发展、游憩与旅游相结合等基本规划原则下，准确决定该流域的设计方向、发展定位及在城市中所担负的功能，并与城市总体发展目标相契合。设计中针对不同的景区提出不同84、个性的设计构思，构筑相应的景观节点和内容，运用不同的设计手段，满足人们的各类活动和对环境的心理体验。按照各个用地地块将景观景点分为六部分，设计因应此情况并结合现状特点将其分为六个景区，分别为：岭南文化园区、赤沙水街区、广府河岸和广府二号地块区、林间彩带区、黄埔古港区、古港纪念公园区岭南文化园此区位于黄埔涌西部，景观设计体现休闲主题。设置有岭南文化建筑、体育场、林间步道、旅游码头以及景观亭，为广大市民提供一个休闲健身的好去处。设置各种人性化的空间，供居民或康体健身，或交流互动，或凭栏静思，忘却都市的烦嚣，洗涤心灵。赤沙水街位于黄埔涌南岸，为广州市有“南肺”之称的“万亩果园”所在地。引入内水街概念85、，使街道结合内外河道，营造具有岭南水乡特色的旅游风情街。以水为依托，大量采用水生植物的铺设，让建筑风情和植物相互印衬，和谐发展。广府河岸和广府二号地块以打造精品岭南文化区为理念，将岭南建筑的传统元素与现代建筑方式相互融合，建设成为极具岭南特色的高端商业项目。此区刚好与黄埔古港区产生鲜明的对比，体现的是现代广州欣欣向荣的时代气息。本区景观设计采用现代手法及元素，展现广州发展的勃勃生机。林间彩带位于黄埔涌南岸，为广州市有“南肺”之称的“万亩果园”所在地。作为广州市难得的净土，本区设计的切入点就是回归自然。设计结合现状果林，以自然生态为主，不设置大量的平台与构筑物。仅以小园路贯通全线，自然种植各类乔86、木，融入到果林的林际线中。将植被景观与水道景观相互融合，以不砍伐现有树木为前提，使其形成连贯蜿蜒的滨水休闲特色步道。黄埔古港和古港纪念公园黄埔古港位于黄埔涌东部，为古黄埔港的所在，以原有古港建筑为核心，参照传统步行街区，营造具有岭南特色的城市田园风光，打造怀古特色旅游文化区。古港纪念馆设置在黄埔古港传统风貌旅游区对岸，在万亩果园旁边开辟了公园绿地和果园田基，用以营造传统岭南水乡桑基鱼塘，水网纵横的意向。园内种植榕树等具有浓郁岭南风情的树种，兴建低坡景观，提供休憩空间。临近黄埔涌的北方望黄埔古港设置怀古广场，南面设置果林保护区与万亩果园连成一体；西面见面汇流处鱼嘴设置仿古灯塔。景观节点设计黄埔涌87、紧紧结合各景观分区，分别设置高度结合当地文化底蕴与视觉景观的节点。同时各个节点还可以作为游船租用和游客上下的码头。保证游客水上游玩设施的完善。岭南文化园站：位于岭南文化园，通过大型广场，给市民提供一个大型休闲娱乐的舞台。建议作为水上旅游岭南文化站的码头。赤沙水街站：位于赤沙水街，深入挖掘当地特有的各种民俗文化，结合当地原有大片果树设置景点，使之与游人的休闲观赏旅游活动高度结合，更加全面完善的了解岭南地区的风俗文化的起源和发展。建议作为水上旅游赤沙水街站的码头。广府河岸站：位于广府河岸地块，河涌景观设计通过借景，向游人展示黄埔涌丰富的海洋文化。通过景观的营造，突显热烈、欢快、明朗的景观特质，展现88、广州的时代风貌。建议作为水上旅游广府河岸和广府二号地块站的码头。林间彩带站：是林间彩带区点题之景，结合广州南肺万亩果林的自然原生态的果乡风光，设置休闲观赏活动的空间，小径等，打造成市民休闲度假的好去处。和广府河岸站相对，建议作为水上旅游林间彩带站的码头。黄埔古港站：位于黄埔古港地块，此景点作为黄埔涌入海口的主要景观点。广州结合联合国科教文组织策划的瑞典“哥德堡”号古商船重航“海上丝绸之路”取得了完满成功。景观设计结合此盛事，结合 “十三行商埠文化区”规划，展现广州古今传承的商业文化内涵。将其打造成为珠江夜游的又一亮点。建议作为水上旅游黄埔古港和黄埔纪念公园的码头。5.5.2.3 植被规划与设计89、（1）组合植物空间布局植物设计的主导思想是以生态可持续为准则，组合植物空间布局。运用造景艺术的布局手法，适当调配当地植物形成多空间、多视觉的植物景观。组合植物空间主要分为：由植物和水体围合的植物水域空间；由草地和乔灌木围合的草地植物空间、由岸线、水体和亲水植物围合的临水植物空间；由广场、建筑和植物围合的空间。各景区的植物空间布局由一种或多种组合植物空间布局组成。（2）植物设计原则种植系统主要分为两大部分：陆地植物群落种植与水生植物群落种植，陆地植物群落种植主要考虑代表广州乡土特色的植物群落种植，力图在不同主题的河涌景观建立个性的植物群落；水生植物群落将从生态环境出发，创造植物的多样性。以华南亚90、热带地带的乡土树种为主，引进外来树种为辅。种植本地带的树种，符合植物的生长规律。适当引进外来树种，是在利用好本地带树种的基础上进一步丰富当地植物的有效途径。注重 “物种多样性”的原则。物种多样性是城市实现园林可持续发展的客观要求，丰富的物种可以维持较好的生态环境，达到相对平衡。注重“适地适树”的原则。所选择树种的特性和它的立地条件要互相适应，让树木在最适合的地点上生长。生态河涌绿化景观，滩涂众多，选择水生、湿生植物，能满足“适地适树”的原则，也能突出地方特色。注重遮荫乔木的选择原则。地处岭南地区，夏季较长，日照强烈，注重选择遮荫树种，形成大面积的绿荫，让城区里的空气得到较强的流动，进而形成“绿91、树荫荫、风袭袭”的小气候，让市民在“三伏天”出门时免去“大汗淋漓”之苦。以乔木树种为主，“乔、灌、藤、草”相结合原则。乔木是城市园林化的骨架，具有良好的景观功能和生态效益。 “灌、藤、草”好比“血肉”，和“骨架”相配合，构成相对稳定的人工群落。速生树种”和“慢生树种”相结合的原则。选择“速生树种”能让土地尽快披上“绿装”，但多数速生树种寿命短，一般30年左右就进入衰退期，失去观赏价值。“慢生树种”多是长寿树种，可以在一定程度上做到“一劳永逸”，避免树木更新所带来的问题。两者结合，满足城市园林绿化可持续发展的要求。（3） 分区植物设计岭南文化园植物设计（以生态为主）该区在植物配置方面主要采用各种92、亚热带乔灌木和地被植物构成多层次的立体植物群落，通过植物造景形成上有大树荫蔽、下有鲜花盛开的绿色郊野。林缘植物设计主要以蒲桃、木棉、红花楹、蓝花楹、红花紫荆、宫粉紫荆、刺桐、黄槐、鸡旦花等。花灌木的品种主要有黄蝉、大红花、玫瑰、金露花、长春花、龙船花、美人蕉、杜鹃、勒杜鹃等。赤沙水街和林间彩带景观设计（以生态为主）本区植物的选择从三个方面考虑：景观、污水处理和吸引鸟类。从景观的角度而言，植物主要选择南方水乡的常见乡土植物，注意水线空间和林木天际线的变化。主要品种有：水杉、池杉、水石榕、水翁、柳树等等，这些植物是整个区的基调树种。从污水处理的角度出发选择的植物品种主要考虑其根系的发达程度，抗污染93、能力等等，这其中又分为浮水植物、挺水植物、沉水植物、浮叶植物几大类主要的品种有：水烛、莎草、睡莲、慈菇、唐昌蒲、风车草、芦苇、凤眼莲、香蒲、菖蒲、浮萍等等，这些植物主要种植在污水处理区。除景观和水处理外，还种植鸟嗜植物，这植物的果实是鸟类的食物来源，这些植物主要种在生态岛上，达到吸引鸟类的目的。整个区植物空间的布局是沿绿地的外沿以茂密的片林为主，起到隔离和背景作用，而沿河的两岸适当的留出大面积的滨水缓坡草地形成面水的开阔绿地空间，吸引城市居民参与其中。广府河岸和广府二号地块植物设计（以突出商业气氛为主）河畔的植物以体现亚热带风情的棕榈科植物及栽培观赏性植物为主，为烘托浓厚的休闲和商业氛围。主要94、品种有：大王椰子、加纳列海藻、银海藻、假槟榔、霸王棕、刺葵、鱼尾葵、散尾葵等等黄埔古港和黄埔纪念公园区景区植物设计（以古朴，生态为主）（1） 该区的林缘植物主要以榕树为主，广植于草地及路边，以形成大面积的疏林草地；并且注意其他轮廓线植物的搭配和开合聚散，在适当的地方辟出大面积开敞空间，与主题雕塑、小型构件、景观建筑相结合，形成主题明确、现代、怡人的城市开放空间。（2） 岸线植物的选择上，主要从植物生态学和园林景观学上综合考虑，选择南方水乡乡土植物：水杉、池杉、水石榕等；并在不同景观构筑物周遍配植一些特殊的景观植物如：海南椰子、美丽针葵、鸡爪槭等，以丰富湖岸水际空间层次和色彩的变化。（3）水生植95、物以荷花和芦苇为主。分别在两个主要湿地景观区形成两种趣味和意境截然不同的景观效果；在特殊景观地带如桥头、栈道、部分平台等地方，采用菖蒲、水蜡烛、茭白、风车草等，让水生植物景观更加丰富。（4）为了令开放休闲空间的植物景观更加丰富，在色彩变化上，采用大量开花树种和一些色叶树种如：紫荆、黄槐、串钱柳、桃树、凤凰木、蓝花楹、红叶李、鸡爪槭、千层金等；在季相变化上，除开花植物的合理搭配外，还特意种植一些落叶树种：大叶榕、木棉、白玉兰等。5.5.3 休憩设施结合休憩空间及观景等要求，设置息亭、休息平台及花架等建筑，其位置、体量、色彩、质感与周围环境的协调。材料的运用与黄埔涌的地段地位相协调，组成新颖、优美96、的园林景观。休憩空间内设置公共座椅，在人流密集处，以1050米间隔设置一个为宜，以满足居民的休息和观景需要。在居住区周边，结合居民日常活需要规划康体和健身设施。休憩设施按照“动静分区”原则，分别设置，避免相互干扰。5.5.4 道路设计5.5.4.1 设计原则（1）道路规划应在充分考虑环境容量、游人规模、游览内容和道路功能，根据沿河地形和景观节点的安排进行布局。（2）主园路以线状为主，网状与线状相结合，以便于游览观光。（3）设计范围内不设计行车道，局部地段设计停车场，并与外部交通相连。（4）步行道设计应有宽度与线型的变化,可局部放大,营造丰富多变的步行空间。（5）在居住区周边的沿河步道,结合居民97、健身需要设置鹅卵石材质的“足底按摩步道”。5.5.4.2 园路种类及铺面园路分主要人行园路，路面宽2.03米；次要人行园路，路面宽1.21.5米；木质景观园路，路面宽2.5米。主要人行园路：路面主要以预制块为主。次要人行园路：路面主要以石板、块石、卵石等为主。木质景观园路：以耐腐木材为主。5.5.5 标志设计标志设置要遵循形式新颖、内容规范，布局合理、设置适当，环境协调、与自然相融洽。主要包括：河涌各分区介绍牌：采用导游图的形式介绍景观区，标明重要景点、旅游服务设施和路线；景点介绍牌：介绍河涌主要节点，通过对节点的自然环境的艺术概括，帮助游人领悟设计者的意图，起点景作用；指路牌：指明前方的地名98、景点名等，起指路引导作用；警示牌：警示游人需要注意的事项。5.5.6 防护设施直墙断面河涌堤岸距水面高差大于1m处，应设高度1.051.2 m的护拦设施；护拦设施必须坚耐久且采用不易攀登的构造。缓坡旁宜采用墩石作为防护，墩石高度为4050。栏杆与墩石宜采用石材，可与绿篱结合设置。5.5.7 立面整饰 沿河涌的新建建筑物应进行规划控制，河涌应形成以树木、绿化为主的景观界面，实现城市“蓝带”和“绿带”的契合。对建筑物的体量、风格等应基本统一，沿河涌形成较连续的建筑景观界面。对于黄埔涌沿线已建成的建筑物（主要集中在黄埔古港地块）则应按照黄埔涌整治的每一段景观主题，对与河涌整体风格不符的建筑物进行穿99、衣戴帽式的立面整饰，形成整体景观风貌。从而提高沿线建筑的档次，提升周边用地的价值。5.5.8 标志设计标志设置要遵循形式新颖、内容规范，布局合理、设置适当，环境协调、与自然相融洽。主要包括：各分区介绍牌：采用导游图的形式介绍景观区，标明重要景点、旅游服务设施和路线；景点介绍牌：介绍主要节点，通过对节点的自然环境的艺术概括，帮助游人领悟设计者的意图，起点景作用；指路牌：指明前方的地名、景点名等，起指路引导作用；警示牌：警示游人需要注意的事项。5.5.9 立交桥整饰及景观桥修建人行桥及交通桥，便于两岸行人方便及交通要求，人行桥可采用轻形拱桥，方便桥下通行龙舟及游船。新桥梁必须满足防洪排涝的要求，不100、得阻水，同时外形应注重美观，造型应更趋于别致，具有地区的、时代的特征，使之成为河涌整治的标志性景观致意，并满足人们的通行、观观活动的要求，便利地与周边道路及该河步行道联系。需改造的桥梁应从实际出发，在稳固结构的基础上，加以美观，注意与滨水步行道之间的关系，使滨水步道能贯通无阻。 对现有桥梁属保护建筑的，应按其原有建筑风格进行维护和装饰，例如，进行表面建筑材料破损部分重新修复，以及配以灯光夜间照明加以烘托，切不宜大肆翻造，而丧失其传统文化特征，造成与固有建筑环境脱节。5.5.10 景观照明供配电设计（1） 负荷估算：按5kW/ha估算，总用电量约为 230KW。9) 负荷等级：本工程为公共景观工101、程，用电负荷为三级负荷。10) 供电电源：要求从沙贝湾两岸市政配套低压配电所引来多路独立的380V/220V电源。11) 配电方案：人员活动较少的地区景观照明采用太阳能灯具，不需设置户外配电箱及管线。其余景观照明沿河涌两岸自北向南设置户外配电箱，供景观照明用电。景观照明配电考虑线路压降要求，低压照明线路的末端电压不低于额定电压的90%，另考虑到本工程的实际情况，供电半径控制在900米以内。12) 本工程采用TT制接地型式，各380V低压配电箱的电缆引入口处设人工接地装置，照明馈线的末端设重复接地装置。所有设备、管道及构筑物中的不带电金属体，均可靠联结并接地，接地电阻不大于4欧姆。380V户外低102、压配电箱均设防过电压保护装置。13) 电缆、导线选型及敷设：进线电缆采用交联聚乙烯铠装电缆(YJV22)埋地接入各景观节点的配电控制箱，各景观节点的配电控制箱采用放射式和树干式相结合的混合式供电系统。主干电缆选用YJV-型，支线导线均选用VV-型，穿PC电管埋地暗敷至各用电点。14) 灯具的选择：灯具的选择考虑美观、耐用及环保。在人员活动较少的区域选用太阳能灯具。其它灯具应选用能耗低的光源。15) 滨水公园中的园路、绿地软质景观、小品等的照明，以灯光的功能性、点缀性为主要设计目标，并将功能性灯光照度控制在25Lx以内，点缀性灯光局部控制在50Lx以下。设计首先要注意到灯具的光污染控制与电气安全103、。其次，由于灯具造型对景观风格的影响作用，设计对主要的庭院灯和草坪灯作出专门考虑。景观带的主干道设置3米庭院灯，选用有自然生态意趣的庭院灯，以此为主要照明灯具与景观“水、自然、生态”的主题吻合。辅路我们设计以仿石质草坪灯，改变了金属灯具的突和冰冷，与周围的花草融为一体，体现了生态、自然的设计理念。广场照明：重点建立人和广场围合接口的关系，体现广场的气氛特点，划分广场空间。可通过半埋地灯等方式划分地面空间，避免产生玄光。广场与周边景观之间的照明应统一协调，避免过于复杂的照明效果，破坏广场的整体性，给人造成空间混乱的感觉。绿化照明：主要采用坡地照明、植物群体照明和孤植照明三种方式。对地形起伏的区域104、采用坡地照明的形式，主要选择坡地顶面的部分植被进行照明，勾勒出地形的起伏轮廓。对广场中的树阵等可采用白光照明展示其自然原貌，构成夜景中的背景元素，在部分重点部位的高大乔木可采用单独黄色采光照明，使它们从背景中突现出来，成为夜景中的核心元素，使景观体现出良好的主从感和清晰的层次感。水景照明：主要采用端头发光的光纤灯具，形成星星点点的灯光效果，结合水中倒影创造迷幻的夜景效果。5.6 其它公用配套工程5.6.1 环卫设施5.6.1.1 公共厕所沿步道设置公共厕所，设置间距为300500m；建成区其他地区间距不大于800 m。公共厕所造型应朴素大方，体现岭南建筑风格，并用绿化遮挡。5.6.1.2 垃圾105、箱沿河涌步道设置垃圾箱，设置间隔80 m 100 m为宜。垃圾箱应为环保垃圾箱，实行垃圾分类回收。垃圾容器应选择美观与功能兼备、并且与周围景观相协调产品。5.6.2 电话亭电话亭设置在不妨碍游人的路旁，同时保持使用者安全通话的最低环境标准，形式上与周边环境及其他设施协调统一。5.6.3 停车场结合主要建筑物、泳场设施和人流集散点设置地面和地下停车场。地面停车场设计采用生态停车场形式，地面宜采用透水型材质和草皮砖，并与绿化结合。5.7 水环境修复技术为增强沙贝湾的自我修复功能与自我净化功能，保持沙贝湾生态系统具有相对的稳定性，考虑以下措施：（1） 水陆两相和水气两相由于沙贝湾中水体流动，水体较浅106、，与大气接触面积大，所以该河涌水体含有较丰富的氧气，是一种联系紧密的水气两相结构。部分河段设计人工曝气会使水-气两相的交换作用更加明显。（2） 保持岸线的蜿蜒性沙贝湾河流的治理要保持原河道的蜿蜒曲折性，尽量减少人工渠化和直线化的结果。蜿蜒性是自然河涌的重要特征，河涌的蜿蜒性使得河涌形成主流、支流、河湾、沼泽、急流和浅滩等丰富多样的生境。由此形成了丰富的河滨植被、河流植物，为鱼类的产卵创造条件，成为鸟类、两栖动物和昆虫的栖息地和避难所。在沙贝湾上游及中游未渠化地段尽量保持河涌的蜿蜒性是沙贝湾生态设计的前题。（3） 水线断面形状的多样性 应保持沙贝湾断面形状的多样性，设计出非规则断面，布置于深潭与107、浅滩交错之地。黄埔涌部分浅滩的生境，光热条件优越，适于形成湿地，供鸟类、两栖动物和昆虫栖息。河床材料保持其透水性与多孔性黄埔涌河床的大部分河段多为自然式,对区域河床的建设尽量使用卵石、砾石、沙土、黏土等材料等具有透水性能的河床材料，因为其适于水生和湿生植物以及微生物生存。不同粒径卵石的自然组合，可为鱼类产卵提供场所。同时，透水的河床又是联结地表水和地下水的通道，使淡水系统形成整体。6. 环境保护6.1 环境质量现状6.1.1 环境空气质量情况项目附近区域空气质量一般，可吸入颗粒物达不到所执行的环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单中的二级标准。二氧化氮和二氧化硫年均值均可达到所执108、行环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单中的二级标准。6.1.2 噪声环境质量现状项目沿线昼间和夜间各测点等效连续声级值均达到所执行的城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准，声环境质量较好。6.2 环境保护措施6.2.1 施工期间的污染防范措施（1） 拆除旧建筑时，要洒水作业，减少拆除旧建筑时产生的扬尘对周围环境的影响。（2） 合理安排好施工进程，做好时间、空间上的衔接，减少影响范围与时间。（3） 文明施工，利用合适的材料，将工地与外界隔绝起来，减轻对周围的影响。（4） 严格按照广州市环境噪声污染防治规定中对建筑施工的有关管理规定和要求，严禁在休息时间进行产生噪声的施109、工。（5） 合理安排设施的使用，减少噪声设备的使用时间性，尤其是高噪声设备的使用时间。合理安排好设备的使用，减少噪声设备的使用数量，缩短其使用时间。在施工期间，在有市电供应时不使用柴油发电机，以免扰民。（6） 施工中产生的余泥和拆除旧建筑时产生渣土等，应尽可能利用或及时运走，按广州市余泥渣土管理条例执行。（7） 注意清洁运输，防止建筑工地余泥、材料运输过程中的洒漏，装卸过程中的扬尘与噪声。（8） 施工过程中产生的固体废弃物集中堆放，并及时运走，施工人员的生活垃圾由环卫部门收集，统一处理。总之，在施工期间，对周围环境会产生一定影响，建设单位应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少施工期间对周110、围环境的影响。6.2.2 营运期的污染防范措施（1） 设计中避免采用入侵性物种，以免影响区域生态安全。（2） 植物肥料应以复合肥和有机肥为主，避免对土壤环境产生较大的影响。施肥采取挖沟施放、坑内施肥、施后立即覆土的方法，避免肥料裸露地表、被雨水冲刷进入到黄埔涌。（3） 施放农药主要使用生物药剂或低毒、高效、残留期短的农药。在撒施农药时，必须严格操作规范，控制农药剂量，减轻对有益生物的危害，确保人畜安全。（4） 加强停车场机动车的管理，禁鸣喇叭，停车熄火，减少机动车噪声产生。6.3 施工期环境影响评价结论虽然本项目施工过程中会产生一定的环境影响，但只要本项目的建设施工单位严格加强施工管理，进行科111、学施工，并按本报告提出的各项要求，对施工期间产生的环境影响进行控制，则本项目在施工期间产生的环境影响是可以得到一定的控制。6.4 营运期环境影响评价结论本项目建成后，对促进区域生态功能向良性化发展，美化环境，增强区域景观多样性和层次感有很好的推动作用。黄埔涌岭南文化旅游项目工程对改善城市生态环境起着重要的作用。它不仅为城市居民提供娱乐、游览、文化、休息等场所，而且能改善气候、调节气温、增加湿度、平衡碳氧、减弱温室效应、美化环境、净化空气、消减噪声，对促进人们的身心健康，陶冶思想情操，提高科学文化水平，起着重要的作用。该项目产生的“三废”和噪声经采取措施后，对环境没有明显的影响。6.5 结论本项112、目的建设对黄埔涌周边乃至白云新城建设，有示范性作用，对黄埔涌的生态环境改善起保护作用，从环境保护角度而言本项目的建设是可行的。7. 征地拆迁实施广州沙贝湾沙滩公共泳场工程，须对工程范围进行征地拆迁工作。整个工程征地拆迁费用为874727.64 万元，7.1 工作依据（1）中华人民共和国土地管理法（1998年）（2）中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）（3）中华人民共和国城乡规划法（2008年）（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）（5）城市房屋拆迁管理条例（2001年）（6）广东省实施办法（2000年）（7）广州市城市房屋拆迁管理办法（2004年）（8）关于公布广州市房屋113、拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准和临时安置补助费标准的通知（穗国房字2004577号）（9）城市房屋拆迁估计指导意见（2003年）（10）转批市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通道若干规定（试行）的通知（穗府200615号）（11）关于印发的通知（穗扩2003183号）（12）广州市道路扩建办公室市政征地拆迁管线迁改补偿标准与操作规程（穗扩200182号）7.2 主要结论项目总用地规模17.2公顷（含水域面积）拆迁面积（未包含后建的仓库）如下：A类建筑面积： 6854平方米B类建筑面积：13128平方米C类建筑面积： 6047平方米D类建筑面积： 1808平方米7.3 征地拆迁费用分析7114、.3.1 征地的补偿建设用地为国有划拨土地，由于公共沙滩泳场为公益工程，只需在出售住宅及商业物业时补地价即可。根据穗国房字20111318号，基准地价已含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益，不需再计算土地征用补偿费及拆迁补偿费等。实施时以广州市房地产测绘所土地勘测定界技术报告书核定的数量、权属、地类，并以市国土资源和房屋管理局审定的补偿方案、单价为准。7.3.2 房屋的补偿一期用地为公益性质，拆迁补偿标准参考大沙地（首期）污水处理系统配套工程可研（广州国咨，2011）中4类地区的相关补偿标准略作上浮。二三期纳入土地使用权计算。7.3.3 征地拆迁补偿总费用本工程115、总征地拆迁费用为874100.56万元。其中一期用地费用为110230.56万元。8. 建设进度根据本项目的特点，将建设阶段分为建设前期与建设期两个阶段。建设前期阶段包括立项、征地、拆迁、勘测设计；建设期包括施工单位招标，建筑土建工程、市政配套工程、绿化景观工程的建设等内容。以上具体内容建设进度设想如下：2012年3月至2015年3月完成广州沙贝涌公共沙滩浴场工程的建设。包括：编制项目建议书、可行性研究报告、国家有关部门的批复、申报工程初步设计、工程施工图、工程招投标、申报建设工程规划许可证和建设工程开工证、施工建设和竣工验收。9. 总体投资估算及财务评价9.1 投资估算9.1.1 估算概况广116、州沙贝湾公共沙滩泳场工程拟分为三期实施。本项目（含一、二、三期工程）总估算投资1761720.52万元，其中工程费用665099.00万元，工程建设其他费用935315.91万元，预备费160041.49万元，建设期贷款利息1233.87万元，铺底流动资金30.25万元。分项工程投资详见投资估算表。9.1.2 编制说明9.1.2.1 编制依据（1） 本项目设计文件及有关技术资料（2） 广东省现行建筑、装饰、市政、安装工程综合定额 （3） 广东省建设工程造价管理站发布的有关文件（4） 广州市建设工程造价管理站发布的有关文件（5） 全国市政工程投资估算指标（2008）（建标函2008158号文）（117、6） 市政工程投资估算编制办法(2007年)（中华人民共和国建设部）（7） 现行工程建设其他费用取费标准（8） 市政公用设施建设项目经济评价方法及参数（建标2008158号文）（9） 本院类似工程概预算技术经济指标（10） 国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）（11） 建设单位提供的有关资料（12） 二一一年第四季度广州地区建设工程常用材料综合价格9.1.2.2 其他（1） 根据国家计委99年1340号文规定，本工程投资估算不计列涨价预备费；（2） 建设单位管理费根据财建2002394号文计算；（3） 项目前期工作费按国家计委关于发建设118、项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)的规定计算；（4） 工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）的规定计算；（5） 工程勘察费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的1计算；（6） 工程设计费按计价格200210号文计算；（7） 施工图预算编制费按设计费的10%计算；（8） 竣工图编制费按设计费的8%计算；（9） 工程保险费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的0.3%计算；（10） 环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)及国家发改委119、关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（11） 施工图审查费按广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函(粤价函2004393号) 及国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（12） 场地准备及临时设施费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的2.0%计算；（13） 招标代理服务费按计价格20021980号文计算；（14） 建设单位管理性开支按三年内开支1.2亿计列。（15） 基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计算；（16） 本工程估算涉及120、的基准地价按穗国房字20111318号文所对应的现行网格点基准地价图上列数据计列；（17） 相关现有房屋拆迁标准参考大沙地（首期）污水处理系统配套工程可研（广州市国际咨询公司，2011.2）的相关指标适当上浮后计列；9.1.3 总投资估算9.1.3.1 固定资产投资方向调节税估算按照国家有关规定，本项目投资方向调节税税率为零。9.1.3.2 建设期借款利息估算根据建设项目经济评价方法及参数（第三版）的规定，分期建设项目需按各期投产时间分别停止借款的资本化。因此，根据本项目进度安排，本估算总投资仅考虑第1年（2012年）的建设期贷款利息，之后各年的贷款利息作为运营期贷款利息计入总成本。本项目第1121、年建设期拟向国内银行贷款37108.77万元，建设期贷款利息为1233.87 万元。9.1.3.3 流动资金估算流动资金估算按分项详细估算法进行，估算总额为100.85万元。铺底流动资金占流动资金总额的30%，为30.25万元。流动资金估算见流动资金估算表。9.1.3.4 建设项目总投资建设项目总投资见下表：序 号工 程 项 目金 额1工程费用665099.00其中：建筑工程费665099.00 设备购置费0 安装工程费0 其他工程02 工程建设其他费用935315.913 基本预备费160041.494 涨价预备费0.005固定资产投资方向调节税0.006建设期贷款利息1233.87 7铺底122、流动资金30.25 建设项目总投资1761720.52 9.1.4 投资使用计划投资使用计划根据工程实施进度及资金来源情况编制，按20122014年（共3年）实施一期工程，20152016年（共2年）实施二期工程，20172019年（共3年）实施三期工程考虑。相关分期投资数据详见项目总投资计划及资金筹措表。9.1.5 项目计算期根据投资使用计划及相关税法及规范的要求，为各期工程均满足折旧期限20年的要求，本估算取建设期1年，整个项目计算期28年。9.1.6 资金来源本项目资金来源全部为国内银行贷款，总贷款金额1763024.98 万元。其中用于建设投资和建设期利息为1762924.14万元， 123、结合本项目现金流特点和实际情况，该部分贷款利率取现行三年以下期贷款基准利率6.65%。用于流动资金的贷款金额100.85 万元，该部分贷款利率按现行一年以下期贷款基准利率6.56。9.2 财务评价本项目经济评价的方法与原则是按照国家计委制定的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、市政公用设施建设项目经济评价方法及参数及其他有关文件的规定进行的。根据评价方法的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。本工程所产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益。根据本项目的特点，仅对本项目进行财务评价。财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目的角度出发，计算124、项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。9.2.1 基础数据财务评价相关基础数据见下表：基 础 数 据 表序号项 目单 位数 据备 注1住宅建议销售净价格元/m216500刨除销售费用、代理费用等2商业物业建议销售净价格元/m221000二三期商业物业按出售考虑3一期商业物业建议租金价格元/m2 .月130参考市国土局公布的2010年租金参考价及其它业内公司的数据4一期地下停车场等物业租金价格元/m2 .月1005一期住宅面积（销售）m22500006一期商业物业面积（出租）m220000为提供持续、稳定计算期内现金流供平衡相关水务工程维管费用7一期125、地下车场物业面积（出租）m2350008二期商业物业面积（销售）m2600009二期住宅物业面积（销售）m240000010三期商业物业面积（销售）m27512011三期住宅物业面积（销售）m250008012国内银行固定资产投资贷款利率%6.6513国内银行流动资金贷款年利率%6.5614建设期年115计算期（含建设期）年2816固定资产折旧年限年2017营业税金及附加税率%5.518房产税率%1219土地使用税率元/ m2.年620印花税率%0.121所得税率%259.2.2 物业出售收入、租金收入、营业税金及附加和其它各类税金估算9.2.2.1 物业出售收入估算住宅出售价格按16500元126、/m2，商业物业出售价格按21000元/m2。各年出售住宅、商业物业收入如下表：计算期年份23456789合计出售住宅面积（m2）500002000008000032000050080150240250400500801150800出售商业面积（m2）1200048000751222536375607512135120出售收入（万元）82500.330000.157200.628800.98407.20295221.6049203698407.202182572.9.2.2.2 物业出租收入估算根据本项目实际情况，需要项目第一期工程中持有部分商业物业出租，以便在项目后期保持稳定的现金收入，平衡127、相关水务工程维管开支。商业出租价格按130元/m2.月，地下车位（地下商业）等出售价格按100元/m2，月并考虑90的实际出租率。各年租金收入如下表。计算期年份234.262728合计出租地下车库面积（m2）1750035000350003500035000350003500035000出租商业面积（m2）1000020000200002000020000200002000020000租金收入（万元）274.50 549.00 549.00 549.00 549.00 549.00 549.00 549.0014548.50. 9.2.2.3 年营业税金及附加估算按国家现行税法及广州市有关规定128、，本项目的营业税金及附加税率为5.50%。其中营业税按租金的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。9.2.2.4 房产税、印花税估算房产税按租金的12计算，印花税按租金的0.1计算。9.2.2.5 土地使用税估算根据穗府200813号文，本项目所在区域土地使用税根据占地面积，按四级标准征收（6元/.年）。分年利润详见利润及利润分配表。9.2.3 成本估算分年分项成本详见总成本费用估算表。9.2.3.1 本项目无生产性成本费用支出。9.2.3.2 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算本项目固定资产按直线法折旧，净残值率按4考虑，折旧年限为20年。本项目无无形资129、产和递延资产摊销。9.2.3.3 贷款利息计算生产经营期（从建设期第2年起）的贷款利息计入总成本。9.2.3.4 其他费用计算本项目其他费用包括房产税、印花税、土地使用税。通过总成本费用估算表可以计算出本项目平均年总成本8961.13万元。9.2.4 利润及利润分配分年利润及利润分配详见利润及利润分配表。所得税按利润总额的25计算。项目计算期内累计未分配利润1764892.88万元。9.2.5 财务盈利能力分析反映项目财务盈利能力的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、项目资本金净利润率等指标。通过项目投资现金流量表、资本金现金流量表、利润及利润分配表的计算得出各项财务评价指标。本130、项目资金来源为全额银行贷款，故只考虑项目投资相关指标与还贷清偿能力，暂不考虑项目资本金相关指标。9.2.5.1 财务内部收益率（FIRR）依据公式：式中：CI 现金流入量； CO 现金流出量； （CI-CO）t第t年的净现金流量； n 计算期。计算指标：内部收益率（%）所得税后所得税前项目投资34.4846.699.2.5.2 投资回收期（Pt） 依据公式： 累计净现金流量开 上年累计净现金流量的绝对值投资回收期（Pt）= -1+ 始出现正值年份数 当年净现金流量 计算指标投资回收期（年）所得税后所得税前项目投资4.484.359.2.5.3 财务净现值（FNPV）本项目财务净现值折现率按照现131、行五年以上期商业贷款年利率取定为7.05%。计算指标：财务净现值（7.05%）所得税后所得税前项目投资133131.89 万元171776.04 万元9.2.6 清偿能力分析 清偿能力分析是通过对借款还本付息计算表、财务计划现金流量表、资产负债表的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算利息备付率、偿债备付率、固定资产投资贷款偿还期和资产负债率等指标。9.2.6.1 贷款偿还还款原则：贷款利息当年支付，贷款本金按最大还本能力原则偿还。国内银行贷款本金1762924.14 万元，可于项目计算期第9年还清。分年还本付息详见借款还本付息计算表。流动资金借款在项目计算期末偿还。9.2.6132、.2 清偿能力分析利息备付率、偿债备付率计算指标详见借款还本付息计算表。资产负债表可以反映项目计算期内各年资产、负债和所有者权益情况。通过表中所列各年资产负债率，对项目进行清偿能力分析，详见资产负债表。 负债合计资产负债率= 100% 资产合计9.2.7 结论在实施上述建设规模、资金来源、建设进度、租金标准及销售价格情况下，沙贝湾公共沙滩泳场工程（一期、二期、三期）财务评价项目投资投资回收期（税后）4.48年，财务内部收益率（税后）34.48%，项目投资投资回收期（税前）4.35年，财务内部收益率（税前）46.69%，项目贷款可于第9年还清，几项指标均达到较高水平。故从财务评价角度来看，该项目133、是可行的。另外，本项目财务评价列出了所得税前和所得税后的各项财务指标，如果给予该项目进一步减免所得税等优惠政策，租金标准可以进一步降低，以提高项目运行的可操作性。9.3 总附表（一、二、期）10. 一期工程投资估算及财务评价10.1 投资估算10.1.1 估算概况广州沙贝湾公共沙滩泳场工程共有三期工程，结合本项目实际情况，考虑本项目存在各期工程各自独立实施的可能性，故对其中的一期工程进行独立的工程估算及财务评价。广州沙贝湾公共沙滩泳场工程（一期工程）总估算投资331907.17万元，其中工程费用164488.50万元，工程建设其他费用136038.47万元，预备费30052.70万元，建设期贷134、款利息1297.24万元，铺底流动资金30.25万元。分项工程投资详见投资估算表。10.1.2 编制说明10.1.2.1 编制依据（1） 本项目设计文件及有关技术资料（2） 广东省现行建筑、装饰、市政、安装工程综合定额 （3） 广东省建设工程造价管理站发布的有关文件（4） 广州市建设工程造价管理站发布的有关文件（5） 全国市政工程投资估算指标（2008）（建标函2008158号文）（6） 市政工程投资估算编制办法(2007年)（中华人民共和国建设部）（7） 现行工程建设其他费用取费标准（8） 市政公用设施建设项目经济评价方法及参数（建标2008158号文）（9） 本院类似工程概预算技术经济指标135、（10） 国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）（11） 建设单位提供的有关资料（12） 二一一年第四季度广州地区建设工程常用材料综合价格10.1.2.2 其他（1） 根据国家计委99年1340号文规定，本工程投资估算不计列涨价预备费；（2） 建设单位管理费根据财建2002394号文计算；（3） 项目前期工作费按国家计委关于发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)的规定计算；（4） 工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）的规定计算；（5） 136、工程勘察费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的1计算；（6） 工程设计费按计价格200210号文计算；（7） 施工图预算编制费按设计费的10%计算；（8） 竣工图编制费按设计费的8%计算；（9） 工程保险费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的0.3%计算；（10） 环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)及国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（11） 施工图审查费按广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函(粤价函2004393号) 及国137、家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（12） 场地准备及临时设施费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的2.0%计算；（13） 招标代理服务费按计价格20021980号文计算；（14） 建设单位管理性开支按三年内开支1.2亿计列。（15） 基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计算；（16） 本工程估算涉及的基准地价按穗国房字20111318号文所对应的现行网格点基准地价图上列数据计列；（17） 相关现有房屋拆迁标准参考大沙地（首期）污水处理系统配套工程可研（广州市国际咨询公司，2011.2）的相关指标适当上浮后计138、列；10.1.3 总投资估算10.1.3.1 固定资产投资方向调节税估算按照国家有关规定，本项目投资方向调节税税率为零。10.1.3.2 建设期借款利息估算根据建设项目经济评价方法及参数（第三版）的规定，分期建设项目需按各期投产时间分别停止借款的资本化。因此，根据本项目进度安排，一期工程估算总投资仅考虑第1年（2012年）的建设期贷款利息，之后各年的贷款利息作为运营期贷款利息计入总成本。本项目第1年建设期拟向国内银行贷款39014.78万元，建设期贷款利息为1297.24万元。10.1.3.3 流动资金估算流动资金估算按分项详细估算法进行，估算总额为100.85万元。铺底流动资金占流动资金总额139、的30%，为30.25万元。流动资金估算见流动资金估算表。10.1.3.4 建设项目总投资建设项目总投资见下表：序 号工 程 项 目金 额1工程费用164488.50其中：建筑工程费164488.50 设备购置费0 安装工程费0 其他工程02 工程建设其他费用136038.473 基本预备费30052.704 涨价预备费0.005固定资产投资方向调节税0.006建设期贷款利息1297.247铺底流动资金30.25建设项目总投资331907.1710.1.4 投资使用计划投资使用计划根据工程实施进度及资金来源情况编制，按20122014年（共3年）实施一期工程。相关分期投资数据详见项目总投资计划140、及资金筹措表。10.1.5 项目计算期根据投资使用计划及相关税法及规范的要求，为各期工程均满足折旧期限20年的要求，本估算取建设期1年，整个项目计算期23年。10.1.6 资金来源本项目资金来源全部为国内银行贷款，总贷款金额330579.67 万元。其中用于建设投资和建设期利息为331876.91万元， 结合本项目现金流特点和实际情况，该部分贷款利率取现行三年以下期贷款基准利率6.65%。用于流动资金的贷款金额100.85万元，该部分贷款利率按现行一年以下期贷款基准利率6.56。10.2 财务评价10.2.1 基础数据财务评价相关基础数据见下表：基 础 数 据 表序号项 目单 位数 据备 注1141、住宅建议销售净价格元/m216500刨除销售费用、代理费用等2商业物业建议销售净价格元/m221000二三期商业物业按出售考虑3一期商业物业建议租金价格元/m2 .月130参考市国土局公布的2010年租金参考价及其它业内公司的数据4一期地下停车场等物业租金价格元/m2 .月1005一期住宅面积（销售）m2250000为提供持续、稳定现金流供平衡相关水务工程维管费用6一期商业物业面积（出租）m2200007一期地下车场物业面积（出租）m2350008国内银行固定资产投资贷款利率%6.659国内银行流动资金贷款年利率%6.5610建设期年111计算期（含建设期）年2812固定资产折旧年限年2013142、营业税金及附加税率%5.514房产税率%1215土地使用税率元/ m2.年616印花税率%0.117所得税率%2510.2.2 物业出售收入、租金收入、营业税金及附加和其它各类税金估算10.2.2.1 物业出售收入估算住宅出售价格按16500元/m2，商业物业出售价格按21000元/m2。各年出售住宅、商业物业收入如下表：计算期年份23合计出售住宅面积（m2）50000200000250000出售商业面积（m2）出售收入（万元）82500.330000.4125010.2.2.2 物业出租收入估算根据本项目实际情况，需要项目第一期工程中持有部分商业物业出租，以便在项目后期保持稳定的现金收入，平143、衡相关水务工程维管开支。商业出租价格按130元/m2.月，地下车位（地下商业）等出售价格按100元/m2，月并考虑90的实际出租率。各年租金收入如下表。计算期年份234.212223合计出租地下车库面积（m2）1750017500175001750017500175001750017500出租商业面积（m2）1000020000200002000020000200002000020000租金收入（万元）274.50 549.00 549.00549.00549.00549.00549.00549.0011803.50 10.2.2.3 年营业税金及附加估算按国家现行税法及广州市有关规定，本项目144、的营业税金及附加税率为5.50%。其中营业税按租金的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。10.2.2.4 房产税、印花税估算房产税按租金的12计算，印花税按租金的0.1计算。10.2.2.5 土地使用税估算根据穗府200813号文，本项目所在区域土地使用税根据占地面积，按四级标准征收（6元/.年）。分年利润详见利润及利润分配表。10.2.3 成本估算分年分项成本详见总成本费用估算表。10.2.3.1 本项目无生产性成本费用支出。10.2.3.2 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算本项目固定资产按直线法折旧，净残值率按4考虑，折旧年限为20年。本项目无无形145、资产和递延资产摊销。10.2.3.3 贷款利息计算生产经营期（从建设期第2年起）的贷款利息计入总成本。10.2.3.4 其他费用计算本项目其他费用包括房产税、印花税、土地使用税。通过总成本费用估算表可以计算出本项目平均年总成本4770.99万元。10.2.4 利润及利润分配分年利润及利润分配详见利润及利润分配表。所得税按利润总额的25计算。项目计算期内累计未分配利润266045.00万元。10.2.5 财务盈利能力分析反映项目财务盈利能力的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、项目资本金净利润率等指标。通过项目投资现金流量表、资本金现金流量表、利润及利润分配表的计算得出各项财务评价146、指标。本项目资金来源为全额银行贷款，故只考虑项目投资相关指标与还贷清偿能力，暂不考虑项目资本金相关指标。10.2.5.1 财务内部收益率（FIRR）依据公式：式中：CI 现金流入量； CO 现金流出量； （CI-CO）t第t年的净现金流量； n 计算期。计算指标：内部收益率（%）所得税后所得税前项目投资21.6837.2810.2.5.2 投资回收期（Pt） 依据公式： 累计净现金流量开 上年累计净现金流量的绝对值投资回收期（Pt）= -1+ 始出现正值年份数 当年净现金流量 计算指标投资回收期（年）所得税后所得税前项目投资2.772.6410.2.5.3 财务净现值（FNPV）本项目财务净现147、值折现率按照现行五年以上期商业贷款年利率取定为7.05%。计算指标：财务净现值（7.05%）所得税后所得税前项目投资19634.69万元40397.00万元10.2.6 清偿能力分析 清偿能力分析是通过对借款还本付息计算表、财务计划现金流量表、资产负债表的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算利息备付率、偿债备付率、固定资产投资贷款偿还期和资产负债率等指标。10.2.6.1 贷款偿还还款原则：贷款利息当年支付，贷款本金按最大还本能力原则偿还。国内银行贷款本金331876.91万元，可于项目计算期第4年。分年还本付息详见借款还本付息计算表。流动资金借款在项目计算期末偿还。10.2148、.6.2 清偿能力分析利息备付率、偿债备付率计算指标详见借款还本付息计算表。资产负债表可以反映项目计算期内各年资产、负债和所有者权益情况。通过表中所列各年资产负债率，对项目进行清偿能力分析，详见资产负债表。 负债合计资产负债率= 100% 资产合计10.2.7 结论在实施上述建设规模、资金来源、建设进度、租金标准及销售价格情况下，一期工程财务评价项目投资投资回收期（税后）2.77年，财务内部收益率（税后）21.68%，项目投资投资回收期（税前）2.64年，财务内部收益率（税前）37.28%，项目贷款可于第4年还清，几项指标均达到较高水平。故从财务评价角度来看，该项目是可行的。另外，本项目财务评149、价列出了所得税前和所得税后的各项财务指标，如果给予该项目进一步减免所得税等优惠政策，租金标准可以进一步降低，以提高项目运行的可操作性。10.3 一期部分附表11. 拟采用BT建设模式部分投资估算11.1 估算概况广州沙贝湾公共沙滩泳场工程共有三期工程，根据本项目实际情况，一期工程中与公共沙滩泳场相关的工程有可能采用BT建设模式。因此，除广州沙贝湾公共沙滩泳场工程整体估算与财务评价、一期估算与财务评价外，本项目建议书将其中的BT建设部分另行单独估算工程投资，以满足决策需要。广州沙贝湾公共沙滩泳场工程（拟采用BT建设模式部分）总估算投资26907.24万元，其中工程费用17752.50万元，工程建150、设其他费用5791.34万元，预备费2354.38万元，建设期贷款利息1009.02万元。分项工程投资详见投资估算表。11.2 编制说明11.2.1 编制依据（1） 本项目设计文件及有关技术资料（2） 广东省现行建筑、装饰、市政、安装工程综合定额 （3） 广东省建设工程造价管理站发布的有关文件（4） 广州市建设工程造价管理站发布的有关文件（5） 全国市政工程投资估算指标（2008） （建标函2008158号文）（6） 市政工程投资估算编制办法(2007年) （中华人民共和国建设部）（7） 现行工程建设其他费用取费标准（8） 市政公用设施建设项目经济评价方法及参数 （建标2008158号文）（9151、） 本院类似工程概预算技术经济指标（10） 国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）（11） 二一一年第四季度广州地区建设工程常用材料综合价格11.2.2 工程建设其它费用（1） 根据国家计委99年1340号文规定，本工程投资估算不计列涨价预备费；（2） 建设单位管理费根据财建2002394号文计算；（3） 项目前期工作费按国家计委关于发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号)的规定计算；（4） 工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）的规定计算152、；（5） 工程勘察费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的1计算；（6） 工程设计费按计价格200210号文计算；（7） 施工图预算编制费按设计费的10%计算；（8） 竣工图编制费按设计费的8%计算；（9） 工程保险费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的0.3%计算；（10） 环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)及国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（11） 施工图审查费按广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函(粤价函2004393153、号) 及国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计算；（12） 场地准备及临时设施费按市政工程投资估算编制办法以工程费用的2.0%计算；（13） 招标代理服务费按计价格20021980号文计算；（14） 基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计算；（15） 相关现有房屋拆迁标准参考大沙地（首期）污水处理系统配套工程可研（广州市国际咨询公司，2011.2）的相关指标适当上浮后计列；11.3 其它11.3.1 固定资产投资方向调节税估算 按照国家有关规定，本项目投资方向调节税税率为零。11.3.2 建设期借款利息估算建设期贷款154、利息按100国内银行贷款，贷款利率取五年以上期基准利率7.05，建设期一年计算。11.4 BT部分附表12. 效益分析12.1 经济效益黄埔涌岭南文化旅游项目工程担负着生态保护、环境美化、旅游景观以及城市发展等多方面的综合任务，因此本项目应达到改善生态环境、增加水体景观及水上旅游开发等目的，建成一条完善的滨水旅游景点。黄埔涌岭南文化旅游项目工程属于以文化旅游为目的的建设项目，其效益包括直接与间接、经济与社会、可计的与不可计等诸多方面，作为经济评价，由于社会及环境效益情况复杂，涉及面广，难以用货币形式全面反映，其效益包括以下几部分。（1） 旅游收益实施黄埔涌岭南文化旅游项目工程后，其中包涵的岭南155、文化园、林间彩带、黄埔古港和古港纪念公园的旅游设施，黄埔涌游船的游乐设施，可以大量增加旅游收入，具有一定的经济效益。（2） 物业出售出租收入赤沙水街、广府河岸、广府二号地块中开发的商业设施等通过出售或者出租，来平衡该公益性工程的建设费用和维护管理费用。更加可以带动该地块的消费。（3） 土地增值作用由于现状环境较差，受其影响，黄埔涌岭南文化旅游项目将给当地发展经济带来积极影响。实施该项目将改善水环境，促进黄埔涌地区的经济发展，间接产生巨大经济效益，相关的土地价值随之而提高（4） 人体健康方面环境的提升、休闲度假场所的建设会提供提高人们的幸福感，有利于减少疾病，降低医疗费用。12.2 环境效益实施156、黄埔涌岭南文化旅游项目工程对改善区域水环境质量和城市景观环境具有积极的作用；对降低区内企业的污染处理成本，提高生产效率，提高区域内人民的生活质量，改善人们的生活环境有明显的促进作用。（1）黄埔涌岭南文化旅游项目工程实施后，将形成一个滨水旅游度假休闲区，美化了城市环境，提高当地的知名度，吸引游客，创造经济效益。（2）黄埔涌岭南文化旅游项目工程的实施有利于保护好珠江干流，缓解本区域今后发展对水环境造成的压力。12.3 社会效益黄埔涌岭南文化旅游项目工程是一项维护广州文明卫生城市、促进广州转型升级的亮点工程。项目的实施可进一步满足市民的文化需求，提升区域文化品位，使之成为广州旅游和文化的名片。具有极157、大的社会效益。（1） 项目实施后，将以旅游业为龙头，带动其他第三产业的发展。（2） 项目实施后，将创造较好的投资环境，吸引各方投资，加快白云新城西部经济发展，保持当地社会稳定，社会效益显著。13. 结论与建议13.1 结论（1） 黄埔涌岭南文化旅游项目工程担负着生态保护、环境美化、城市防洪、旅游景观以及城市发展等多功能的综合提升任务，能保护和升级广州软硬件环境。更可增加收益。是宣传广府文化、宣传广州的一个窗口。（2） 实施黄埔涌岭南文化旅游项目工程对改善区域水环境和城市景观环境具有积极的作用，能提供一个市民的生态度假场所，提高广州人民的生活质量，改善人们的生活环境，促进建设幸福广州，效益社会贡158、献良多。（3） 实施黄埔涌岭南文化旅游项目工程可以增提升琶洲地区的层次，为琶洲地区的会展中心增加亮点，为广州经济的发展添加助力。（4） 黄埔涌岭南文化旅游项目工程规划生态的度假、休闲和旅游场所，建设可以出售和出租的物业，实现建设与营运的资金平衡，减轻政府的财政压力，并有一定的效益。（5） 二期工程涉及万亩果林地块，可以先建设一期工程项目，以满足亮点工程的工期。13.2 问题与建议（1） 黄埔涌岭南文化旅游项目工程定位为广州市的亮点工程（新增），所以应属服务市民的公益工程，整个工程的建设和运营均由水投集团自筹资金涉解决，按照目前水投集团的实际状况，本工程要求资金自我平衡，建设相关可回笼资金的住宅159、商业办公等项目，必须提高容积率，涉及到调整用地性质的问题，这些均要政府相关部门的充分支持和配合。（2） 整个黄埔涌岭南文化旅游项目工程现状用地权属和规划复杂，整个项目涉及到调整规划和征地拆迁的问题，建议总体规划，分期建设，先易后难，先建设权属简单的用地部分，首期工程应在满足市政府要求的黄埔涌岭南文化旅游项目工程的基础上多建可以销售和出租的物业，尽快回笼资金，以满足下一期工程的建设。（3） 由于工程须拿到调规规划的批文才能做较大的融资，即使已有产权的一期用地也必须拿到批文，而调规的时间很长，难以满足政府所要求的工期。（4） 由于该项目工期非常紧，征地拆迁面积仅为按地形图进行粗略的估算，数据不太准确，另外该用地权属复杂，建议尽快推进征地拆迁的摸查工作，以保证项目的顺利推进。14. 附图一期工程概念设计平面图