1、XX地产工程质量管理工作指引1. 目的为逐步完善公司工程质量管理制度，提高工程质量管理的程序化、标准化，指导各地区公司完善管理流程，从而保证工程质量，规范现场管理，特制定此工作指引。2. 定义及适用范围2.1 定义：本项目工程管理工作是指公司为新开发项目成立项目发展部之后，工程从开工直到竣工验收，整个施工过程中公司各部门为保证工程顺利完成，达到总体发展目标，而进行的全方位、全过程、多层面的管理工作。2.2 适用范围：本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部工程质量管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。3. 原则本指引供地区公司参照使用，非强制性标准。请各地区公司在实际工作2、中，结合本公司的实际情况，认真研究，制定出适合本公司的工程质量管理工作指引并遵照执行4. 管理工作流程见图示5. 工程管理5.1 工程开工准备工作5.1.1项目发展部的成立当项目立项以后，公司根据实际情况决定项目发展部的成立时间、人员配备、办公地点等各项事宜。在项目发展部成立之前，项目的前期施工准备工作由项目发展经理牵头，发展管理部、合约部负责组织和实施。项目发展部成立以后，项目发展部应参与或配合各项工作，其中涉及到施工现场的工作可以由项目发展部负责组织。项目发展部的办公地点、办公用品、食堂、宿舍后勤工作由项目发展部报公司领导批准后组织落实，其它部门予以协助。5.1.2现场质量管理工作的启动项3、目发展部根据项目工程管理指导书具体展开与落实各项工作，并随工程的展开在需要时调整与完善方案，确保工程质量。5.1.3场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建。工程开工之前，项目发展部负责安排现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），发展管理部办理场地临时排水及施工路口手续的工作，涉及分判工作由合约管理部协助落实。同时，发展管理部根据项目发展总体进度计划并按照政府有关之规定及程序办理各项施工许可证的报批报建手续。5.1.4施工组织设计审查在施工单位中标后，项目发展部应要求施工单位报送有针对性（进一步熟悉图纸和施工现场情况的基础上）地完善投标时的施4、工组织设计，并要求施工单位填写施工组织设计（方案）报审表（见附表1），报项目发展部和监理单位审查。项目发展部应对施工组织设计中涉及质量控制方面的内容，如管理架构、人员岗位配备、质量保证体系和措施、重要的工程控制以及专题技术方案等环节进行重点审查，必要时应召开专题审查会议，会议纪要将成为施工组织设计补充内容。5.2 工程开工后的管理5.2.1工程开工后，根据工程施工顺序：基础工程施工-基础工程竣工-主体工程施工-装饰工程施工-配套、景观工程施工-竣工验收，要求监理单位做好日常监督管理工作，项目发展部须负责质量管理，公司相关部门给予资源、技术支持。5.2.2工程采用项目发展部、监理单位两个独立的管5、理主体进行平行管理，建立项目发展经理负责制的项目管理体系，我方直接面对承包商和主材供应商，确保工程直接受控。5.2.3对监理单位控制质量行为的要求与实施5.2.3.1控制依据：监理合同和现场监理管理办法（详见附件16）。5.2.3.2对监理规划、监理细则进行审查，审查人应签署审批意见。5.2.3.3对监理工程师的资格审查项目发展部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表（见附表2）上，为了更有效的6、监控监理工作，监理单位各施工阶段需上报项目发展部监理人员分工表（见附表3）。5.2.3.4审核监理月报项目发展部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表（见附表4）。项目发展部对于监理月报中反映的问题以及项目发展部本身平时所发现的问题，应要求监理敦促承包商予以整改，并将整改结果再上报项目发展部核实。5.2.3.5监理例会或其它专题会议对监理单位组织召开的针对工程实体质量的会议，项目发展部应予参加。必要时，项目发展部也可以组织监理单位和承包商召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存。5.2.3.6按照国家有关基本建设程序的法律法7、规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，项目发展部有责任在签署之前予以核查。5.2.4对施工单位控制质量行为的要求与实施5.2.4.1人员架构：施工单位应配备一定数量的专业技术人员组成现场施工管理架构，如项目经理、土建工程师、电器工程师、给排水工程师、材料工程师以及各专业管工等，负责工程施工中的质量控制。5.2.4.2工作流程：施工单位应建立一套清晰明确的工作流程，负责工程施工过程中工程指令的传达与落实，特别是工程质量控制方面的工作，如技术交底、材料检验、工序交接验收、分部分项工程自检，竣工验收自检等。5.2.4.3施工配合：施工单位（特别是主包单位）应全力配合项8、目发展部对工程施工顺序及质量的要求，配合项目发展部协调与监控各专业分包的进度与质量，以及配合施工现场监理单位对工程质量的控制与整改要求。5.2.4.4制度服从：施工单位应清楚项目发展部制定的各种关于工程质量控制方面的制度并严格服从与执行，特别是施工交底、重要工序申请、材料管理、联合检查以及样板制度等。5.2.5工程质量管理5.2.5.1测量及定位放线的监控移交项目平面控制及高程控制坐标，并要求监理单位配备专门的测量工程师和施工单位复核控制坐标并提交复核报告，项目发展部对比复核报告无误后，由施工单位布设平面控制网和高程控制网，并向监理单位和项目发展部提交控制网数据。监理单位要对施工单位的定位放线9、情况进行严格核验。项目发展部现场负责人应督促监理工程师组织场地测量控制点移交和保护工作。5.2.5.2对工程样板的确认1） 需要定样的内容所有可见工程均应确认样板，包括：外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、大堂、电梯厅装修、楼梯间地砖、踢脚、铝合金/塑钢门窗、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门（包括门锁、门碰等）、外墙涂料、沉降缝、英红瓦、木格栅/耐力板、园建面层装修、私家花园装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、复式钢爬梯、屋面砖、绿化苗木、管井门/防火门、水表箱、配电箱、信报箱、室外灯具等。直接影响工程质量的乙供材料亦需要确定样板，如防水卷材、PPRUPVC管材等。2） 材料样板的确定A. 材10、料的报样：建筑设计上采用的材料，均要求及时报样给项目建筑师，并留足确认及反复询样的时间。经过项目建筑师确认后，签字盖章送项目发展部样品房，作为施工时对照样板。未送样板或未经过样板确认的材料不得使用在工程上，否则不得予以认可。对于比较复杂的材料，设计师应到现场进行交底，设计师在样板确认时，可在样板上注明材料品牌、规格和要求尺寸等。B. 材料的选样：装修材料采用选样制度，由施工单位按照设计师的要求，报送多种样板，设计师选择确定后，签字盖章交项目发展部在施工控制中对照。C. 材料样板的变更：由于特殊的原因，样板材料需要变更时，由施工单位以工作联系单（见附表五），说明变更原因，经项目发展部和项目设计师11、调查后确定，如需变更调整，则由项目设计师重新确认并通知项目发展部、监理单位以及合约管理部。3） 施工样板的确定A. 需设计师确定的样板原则上，所有可见工程均须制作施工样板由设计部确认。施工样板确认由项目发展部组织，会同设计师、监理工程师施工单位参加，对施工样板提出修改意见，由监理工程师整理书面记录，填写样板确认单（见附表6），必要时附图片资料，经设计师、项目发展部结构工程师签字认可，并存档。B. 由项目发展部确定的样板项目发展部确认的样板着重在一些施工质量控制交底方面，由监理工程师提出，由项目发展部及施工单位相关人员参加，主要有施工选材定样（如一般部位钢丝网）、门窗塞缝样板交底、防水堵洞节点处12、理交底和砌筑、抹灰施工样板、水电预埋施工工艺样板等。5.2.5.3对施工质量的监控1） 技术交底制度：A. 各工种每道工序施工前必须进行施工技术与要求及验收标准的交底。技术交底分三个层次，即项目发展部、监理工程师对施工单位技术负责人技术交底；施工单位内部对工长的技术交底；工长对具体施工班组的技术交底。B. 设计到特殊材料和工艺的技术交底工作，需项目发展部牵头组织，设计管理部、设计单位以及施工单位参加，进行交底。C. 要求技术交底有详尽的时间及签名记录，项目发展部在日常的巡视监控过程中，随时抽查交底记录并询问交底过程，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知施工单位负责人，限期整改并附13、相应惩罚措施。2） “封样”及工程样板房制度：A. 施工单位施工前，必须在项目发展部指定区域，做出项目发展部及监理工程所要求的分项工程施工样板，经监理、项目发展部认可后方能进行大面积施工。施工单位按监理要求，包括精装修在内的主要材料，必须按计划提交实物样品，实样经监理工程师及项目发展部批准后进行“封样”，以备材料进场时的比对和验收。B. 主体结构做至标准层，要求承包商先做标准房施工的工程样板房（即交楼标准），由项目发展部负责组织，各专业工程师（土建、结构、电气、供排水等）、设计部以及设计院、营销部、物业公司及施工单位等相关人员共同验收。C. 工程样板房的主要目的是：一、检验标准房在使用、功能、14、各工种之间施工及工艺配合（譬如结构预留空洞位置大小与电器设备安装配合等）问题，及早发现问题，及早解决。二、检验承包商的施工质量及素质，提出存在问题，督促改善。三、确定交楼标准，为大面积施工做准备。D. 各相关部门参加样板房汇审验收后，要形成评审记录，项目发展部负责督促有关单位整改。整改工作由项目经理负责，没有达到整改要求标准的，严禁开展大范围施工工作。3） 旁站监理制度：A. 项目发展部应在工程开工前，确定重要隐蔽工程和关键工序，列出工程质量控制点，并针对控制点审核施工单位的施工方案及监理单位的监理细则。项目发展部应对重要的隐蔽工程和关键工序（如土方回填、桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、15、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查，并检查其落实情况。对于需要旁站监理检查项目，项目发展部各专业工程师应对旁站监理行为进行监督。B. 要求监理工程师采取平行检查、抽查，巡检、旁站的形式，根据有关规范、标准及有关工程建设合同对工程质量进行检查。C. 项目发展部对工程施工中的质量问题和安全隐患向监理单位发出工程整改通知书（见附表7），由监理工程师要求施工单位限期整改。整改完成后，施工单位应有书面整改回复单回复，并报监理部、项目发展部复查。若未按时整改，监理部应按合同等规定进行处罚。4） 工序控制制度：A. 施工过程中的重要工序须经监理部及项目发展部联合检查认可后才能进行下道工序。结构拆模16、需提交拆模申请书（见附表8；外墙拆架需提交拆架申请书（见附表9）；防水工程施工前要求提交工序交接单（见附表10），抹灰施工前办理相关隐蔽工程验收记录（见附表11）等。B. 要求施工单位在混凝土浇筑前必须填写砼工程浇灌令（见附表12）及报相关附件资料，经监理部签字批准后，才能进行混凝土的浇筑。C. 要求施工单位在每一工序检验批完成后，进行分项工程检验批检查及填写质量验收记录，经监理工程师签字后归档。D. 要求施工单位在各分部及单位工程完成后填写工程验收报验单（见附表13），并提交监理部审核。5） 联合检查制度：在隐蔽工程施工完成后施工单位应先行自检，自检合格后，填写隐蔽验收资料，再通知监理部各专17、业监理工程师及项目发展部现场工程师进行隐蔽验收，验收合格后监理、项目发展部工程师签字，需要时加盖监理部公章。对于工程竣工验收的联合检查详见XX地产工程竣工验收移交工作指引。5.2.5.4对施工材料的验收凡进入现场的材料、设备均应严格执行材料报审制度，项目发展部各专业工程师应与监理工程师一道对进场材料、设备以及半成品、成品进行抽样检查（设计样板对照）或抽样送检，监理工程师负责材料送检监督。由于原则上重要的材料、设备均为甲供，因此监控方法主要是由材料工程师牵头组织监理工程师、承包商把好进场验收这一关，监理工程师严格执行进场材料的审查，并结合现场施工情况，当发现不合格品或货不对板（设计师确定的样板）18、时坚决予以退货。情况恶劣者要予以处罚甚至取消承包、投标资格。5.2.5.5对施工现场的管理1） 项目发展部各专业工程师应协同监理单位主要负责人每星期巡视一次。巡视内容主要是：质量、进度及安全文明施工情况，并结合现场情况检查监理工程师的工作。检查情况如实记录在项目每周巡视记录表（见附表14）中，巡视发现的问题、时间和处理时间、结果均应填写清楚、明了。当出现严重不合格时，项目发展部工程师应填写工程整改通知书给监理单位，并负责现场验证和封闭。当出现一般不合格时，项目发展部工程师应通知监理单位，由监理单位通知施工方并进行现场验证关闭，项目发展部根据不合格所造成结果或可能所造成的后果（如防水、安全方面的19、不合格）需进行现场抽样封闭。2） 在分部工程完工后，项目发展部配合监理单位组织验收，在单位工程完工后，项目发展部应按照XX地产工程竣工质量验收移交工作指引中竣工验收程序配合子公司发展管理部进行验收。3） 在入伙前，项目发展部负责人应组织各专业工程师和监理工程师对户内各承建专业（门窗、栏杆、房间方正、裂缝、装修工程、水电调试等）进行一次百分之百检查，并对检查出的各项质量问题进行整改维修封闭。5.2.6工程技术管理5.2.6.1图纸管理1） 图纸的发放：项目发展部负责监理单位及施工单位的图纸发放工作。2） 图纸的保管：项目发展部应有专人负责统一保管图纸，填写工程图纸清单（见附表15），并定期进行整20、理。一般来说，图纸至少应有2 份。3） 图纸会审及设计交底：工程开工前要先做好图纸会审和设计交底工作。图纸会审至少应有两次，第一次为公司内部（设计部、合约部、发展管理部、项目发展部及设计院等）的会审，主要解决建筑及功能上的问题，由设计部主持；第二次会审为开工前或开工前期的会审（设计部、发展管理部、项目发展部、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工工艺上的问题，由项目发展部主持。图纸会审中提出问题及处理意见要详见会审纪要，汇总整理成正式文件，由业主、设计、施工等与会各方审核无误后签字盖章。图纸会审纪要一式四份（原件），业主、设计、监理、施工各执一份并作为设计补充文件及有效的结算文件。5.221、.6.2技术方案评审一般来说，施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责组织，项目发展部及其它相关部门参与。对于在施工过程中临时出现的技术质量问题，项目发展部尽可能提前发现问题，主动组织相关施工单位参与方案的设计，或者提出自己的方案供参考等等，以使工作更为有效，对于重大工程问题由项目发展部组织公司各相关部门召开专题会议解决。5.2.6.3工程文档管理1） 工程档案、资料根据工程技术文件类型，将其分为三大类。A. 工程施工类：包括工程立项、工程设计、工程报建文件、工程施工、工程验收、工程决算；B. 生产技术管理类：包括工程管理、工程监理、质量安全管理、科技管理、信息管理；C. 资料类：22、包括外来信函及文件、规范、标准、条例、法律、法规、技术性文件、专业书刊、施工图、报建图、分项初步设计图、工程回访记录、工程维修记录、质量体系运行记录等。2） 各子公司档案管理部门应根据当地建设行政管理部门的有关规定对工程资料进行管理，施工单位负责工程施工资料的编制，子公司档案管理部门每月对施工资料进行检查，在竣工前一个月进行验收。工程竣工验收后15 天内，由项目发展部督促施工单位按建设项目分单位工程组卷，向子公司档案管理部门移交；档案管理部门将工程立项、设计、报建、验收、决算等资料立卷，和施工单位所交资料进行汇总整理，编制移交目录后，在工程竣工验收后1 个月内向城建档案馆和子公司物业管理处移交23、完整的工程施工档案，同时档案管理部门应自留一套完整的工程施工档案。3） 工程施工档案的归档范围、组卷排列顺序、案卷编目、案卷装订、案卷格式、移交等都必须符合建设工程文件归档整理规范（GB/T 50328-2001）的要求，并同时符合所在城市的城建档案馆的有关档案整理要求。4） 档案管理部门负责档案管理制度建设、管理办法的建立与修改，负责实施国家有关档案的法律、法规及行政文件,负责对项目档案资料收集、整理、归档及指导工作，编制工程竣工档案移交目录，按规定将工程竣工档案向城建档案馆或有关单位移交。5） 档案要定期检查，帐物相符。案卷根据保密级别不同而分别标注，妥善保管。借阅档案者必须事先进行登记，24、填写档案借阅清单后，方可进行借阅。重要档案的借阅和外单位借阅需经子公司主管领导审批。6） 工程档案收集整理目录卷号 卷 名 类号 文件类别 编号说备注01 管理体系文 管理制度职责及人员架构员工培训记录法律、法规文件清单 电子版经济文件清单 电子版02 公司往来文A 政府文件公司来文B 各部门来文工作联系单 电子版03 工程管理资A 工程报建资料开工报告施工单位资格报审表B 场地移交记录工程验收报告工程移交资料C CI资料 电子版工程配合指引 电子版项目月报 电子版04 合同管理 A 工程合同B 监理合同物资合同C 工程付款报告卷号 卷 名 类号 文件类别 编号说备注补充预算05 工程签证 A25、 现场签证完成工程量签证B 工程往来扣款单C 奖励、罚款通知单 电子版06 计划管理 A 项目发展计划总进度计划及评审记录 电子版样板确认、承建商及甲供材进场、施工图交付电子版月工作计划及完成情况 电子版B 施工总进度计划报表施工月进度计划报表施工周进度计划报表延长工期报审表07 技术管理 A 施工组织设计报审表 电子版施工方案报审表 电子版B 基准点座标测量报验资料沉降及变形观测记录08 设计变更 A 图纸清单 电子版设计变更清单 电子版图纸会审记录B 设计变更（设计院） 电子版设计变更（设计部） 电子版09 材料管理 A 使用单位材料需求计划材料月度使用计划汇总收料单、付款申请书B 物资订购合同项目材料样品清单C 物资进场验收记录物资进货台帐10 现场管理 工程质量控制点目录 电子版样板确认单现场巡视记录 电子版工程形象进度 电子版11 会议纪要 A 公司工程例会纪要 电子版卷号 卷 名 类号 文件类别 编号说备注监理周例会纪要 电子版B 项目部专题会议纪要 电子版监理专题会议纪要 电子版12 监理工作检A 监理月报及审核意见 电子版监理规划、监理细则 电子版监理人员登记表及架构 电子版B 监理工程师通知单 电子版13 施工单位往来文件A 施工单位来文B 工程联系单 电子版14 后勤管理 考勤表项目部员工报到表固定资产登记表其它15 维修管理 客户投诉记录本投诉处理单