1、 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。新景祥咨询顾问中心2016-1新城控股晋江陈埭项目可行性研究报告谨呈：新城控股项目核心问题 核心问题一：A地块商办地块，除去自持购物中心（甲方固有模式），外围商办各物业购买客户定位、产品落地？量价关2、系、货值估算？商业街业态规划？核心问题二：B地块商住地块，陈埭镇区房地产市场基本空白、无直接参照，如何锁定住宅客户？产品如何落地？住宅量价关系、货值估算？目 录Contents一、城市宏观及基地情况二、B地块市场分析及定位三、A地块市场分析及定位四、项目运营建议城市宏观及基地情况01 1.1 城市宏观情况1.2 基地情况隶属泉州，地处闽南金三角，以闽台、侨乡经济为特色，民营经济异常发达。晋江概况漳州市厦门市泉州市厦漳泉大都市区海峡西岸经济区厦门厦门泉州泉州福福州州晋江晋江莆田莆田漳州漳州台湾台湾晋江地处福建东南沿海，位于珠、长三角和台湾岛三角区域中间位置，与台湾一水之隔。闽台经济、侨乡经济特色3、明显；1992年撤县设市，下辖6个街道、13个镇。2014年生产总值达1493亿元，连续20年位居福建省各县(区、市)首位，2014年中国中小城市综合实力百强县市第8名；晋江拥有11个国字号，鞋都、纺织、拉链、伞都等，与之相关的制造业为晋江市传统6大传统支柱产业；截止13年晋江市中国驰名商标总数共34件，占全省的11%；晋江对外交通极为发达，泉州湾城市群中唯一具备港口、高速公路、铁路、机场等海陆空交通基础设施的交通枢纽。2014年全国百强县排名第五，泉州经济龙头，经济实力强，但近两年增速有所下滑。晋江经济606725799909109512141364149320%20%10%14%20%114、%12%9%0%10%20%30%05001000150020002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年2007-2014年晋江市地区生产总值走势及涨幅情况（亿元）12601493781692638410290170泉州市区 晋江市南安市惠安县石狮市安溪县永春县德化县泉州市各县市经济总量对比（2014年）8318672645534599535070846411636365160231泉州市区 晋江市南安市石狮市惠安县安溪县永春县德化县泉州市各县市人均GDP对比（2014年）晋江在2014年全国百强县排名中位居第五，但晋江人均GDP和人均可5、支配收入均属于低位水平；民营、私营企业为主的产业结构决定了晋江的劳动工资数据不高，因此城镇可支配收入不突出；但各民营、私营企业数量众多，截止到2013年，晋江各种类型企业达到1.6万家，其中90%以上都是民营企业。3683337070340894366533020237572435225741泉州市区 晋江市南安市石狮市惠安县安溪县永春县德化县泉州市城镇居民可支配收入（2014年）66.931.80%50%100%2009年2010年2011年2012年2013年2014年2009-2014年晋江市三大产业构成比例变化图第一产业第二产业第三产业（数据来源：晋江市统计局）二产绝对主导，制鞋业、纺6、织、服装业为支柱产业，带来了大量购买力强劲的私营企业主，为房地产市场发展提供强有力支撑。晋江产业14%25%45%10%5%1%2014年晋江规模以上工业企业生产总值纺织业纺织服装、服饰业皮革、毛皮等制品晋江各产业群发展情况产业情况类别企业个数产值（亿元）从业人数（万）主要分布区域五大优势产业制鞋业2900104526陈埭、池店青阳、梅岭等纺织服装260090418龙湖、英林金井、深沪等陶瓷建材6303744.0磁灶、内坑紫帽等镇食品饮料4403233.0罗山、新塘安海等镇纸制品3502202.0安海、西滨等镇新型产业新兴产业7001102.0/晋江名牌企业个数类别个数鞋类8茄克类2伞类4服装7、类3食品类5健身器材类1印刷类1总计24 2013年晋江名牌企业个数多达年晋江名牌企业个数多达24个；个；分布在不同乡镇分布在不同乡镇6大产业群大产业群企业企业7600家，从业人员家，从业人员55万人万人，乡镇产业带动，乡镇产业带动上下游加工业及附属行业的发展，私上下游加工业及附属行业的发展，私营企业较多，城市内有营企业较多，城市内有大量购买实大量购买实 力力较强的私营业较强的私营业主主。晋江人口户籍+暂住人口共220万人，外来人口与户籍人口相当，但近2年的工厂倒闭潮，导致大量劳动力出现转移甚至流失。推进流动人口市民化积分优待政策，吸引优秀流动人口优先落户。2015年起，晋江市实行了“积分优待8、”等政策 推动外来人口市民化，通过了晋江市流动人口市民化积分优待管理办法(试行)、晋江市流动人口落户管理实施意见修订、晋江市实施流动人口居住证管理制度的意见修订三份文件，进一步明确和提高外来人口可享受的市民化保障措施。积分优待管理办法目的是吸引一批在晋江工作居住、并已办理居住证(包括以前的暂住证)、有意落户晋江的优秀流动人口优先落户。通过积分管理，外来人口可按照积分高低轮候选择享受优待，起始年度将先行安排“1000个公办学校起始学位、1000个安置房购房(或自行购房补贴)资格以及部分政治待遇”。103.3103.7104.5105.110711151.664.677.777.8101.41109、0501001502005年2006年2007年2008年2010年2013年2005-2014年晋江市人口走势图户籍人口暂住人口访谈：近几年晋江经济相对以前较不景气，很多中小企业、工厂倒闭了，很多工人也就紧跟着少了很多，近几年来消费的人口变得越来越少了，经营情况比以前差很多。一主两辅、一带两轴、三心联动一主：晋江主城区，包括晋江老城、滨江环湾商务区、磁灶内坑物流商贸区，主城区形成磁灶内坑、滨江陈埭、池店紫帽、老城区新塘罗山、灵源永和等五大相对集聚的功能组团，规划面积约288平方公里，并对接泉州，提升环泉州湾区域的高端商务金融功能。两辅：依托安海东石及内坑南部区域，打造晋西辅城；依托金井/英林10、/深沪/龙湖，打造滨海休闲旅游产业为主的晋南辅城。一带：指环湾发展带，为晋江的城市高端服务设施集聚带。两轴：依托双龙路、世纪大道形成中心城区两条发展轴。晋西桥南-滨江板块世纪大道板块老城区SM板块长兴板块泉州石狮晋江SM商圈世纪大道商圈传统商圈南部：向海发展新城市中心区与石狮市之间的中心拓展区北部：向泉州靠近陈埭镇东部的滨海拓展区中部：扩大主城6个街道5个镇陈埭属于主城区规划重要一环，因过于临近晋江主城区（青阳），房地产市场、商业市场等发展长期从属于晋江主城区。陈埭区位情况166754102037836531211263705061613058961515350480329105447900111、615918安海磁灶金井龙湖陈埭东石深沪池店内坑永和英林紫帽第六次人口普查晋江各乡镇常住人口对比第六次人口普查常住人口37万，其中户籍人口8.1万，流动人口基数庞大。陈埭人口2013年晋江各镇区常住人口占比情况5.253.392.53.713.371.768.395.1418.658.124.514.217.734.046.15.314.530.80.730.381.360.02青阳街道办事处梅岭街道办事处西园街道办事处罗山街道办事处新塘街道办事处灵源街道办事处安海镇磁灶镇陈埭镇东石镇深沪镇金井镇池店镇内坑镇龙湖镇陈埭镇各类企业3000多家，规模以上工业企业200多家，其中上市企业18家，但近12、2年经济下滑严重，面临产能过剩、产业人口流失等问题。陈埭经济9210720011311192746310245661121安海磁灶陈埭东石深户金井池店内坑龙湖永和英林紫帽西滨2013年2014年2015年1-11月236 246 477 190 182 159 125 147 256 100 167 18 63 安海磁灶陈埭东石深户金井池店内坑龙湖永和英林紫帽西滨近年晋江市规模以上工业单位数近年晋江市规模以上工业产值（亿元）陈埭镇陈埭镇：各类企业各类企业3000多家多家，规模以上工业企业规模以上工业企业200多家，上市企业多家，上市企业18家；目前陈埭镇是晋江富裕程度较高乡镇之一。家；目前陈埭13、镇是晋江富裕程度较高乡镇之一。访谈：泉州银行晋江支行副行长访谈：泉州银行晋江支行副行长 陈陈埭近埭近2年年经济下滑，面临产能过剩，产业人口大量流失经济下滑，面临产能过剩，产业人口大量流失，早期融资企业不少存在坏账。，早期融资企业不少存在坏账。鞋都片区2014年10月启动拆迁改造，未来片区规划大量商办、商住项目，但实际规划落地有待观测，拆迁改造随之而来的大量拆迁户是本案重要潜在客群。区域发展规划鞋都片区改造工程于14年10月启动，包括双龙路东拓二期道路建设和两侧片区改造，预计需拆除房屋1088幢，总拆迁量约76万方；鞋都具有未来规划的产业职能，但落地性尚待验证。鞋都片区改造与鞋纺城建设同步进行；14、鞋纺城一期预计12月主体竣工，一期市场入驻商户预登记将于8月启动。项目区位本案地处陈埭镇区核心地段（双龙路与鞋都路交汇处），距晋江万达约4公里车程，交通便捷，周边配套主要为镇区学校及医院，生活及休闲娱乐等配套较为匮乏。万达广场宝龙城市广场泉商环球广场泉州世贸中心世茂御龙湾中航城中骏四季花园中威中心城格林春天4KM鞋纺城鞋都路(双向六车道)123456鞋都乡镇自建房乡镇自建房双龙延长线(双向八车道)预计17年通车A地块B地块 地块属于鞋都片区改造项目，目前厂区集中，顶层客户与底层客户聚集，但目前环境较差，尚无有品质的住宅进驻，具有一定机会；鞋都是政府主导的专业市场，目前运营情况不佳，除1楼以外，15、其余商铺空置率极高，甚至沿主干道3、4楼的商铺多为作为居住用途。编号配套1中国鞋都2紫峰中学3第五实小4紫峰中心小学5九洲医院6燕京医院浦西万达广场5.4KM地块概况 A地块西侧为鞋都路，北侧为双龙路规划段，昭示性、通达性强，南侧紧邻鞋都，东侧为空地。B地块四至基本为规划路，目前地块通达性较差。A、B地块中间隔着空地相对独立，难以互动，B地块附近的古厝可以在项目产品规划时适当借力造势。项目指标A地块B地块用地性质商业、办公商业、住宅占地面积5457250172建筑面积159896110378容积率2.93（其中地下商业0.42）2.2建筑限高40m建筑密度65%35%A地块道路北侧在经营商业地16、块北侧未拆迁民宅B地块北侧紫峰中心小学西侧紫峰中学南侧中国鞋都A地块 地块现状：整体平整，但内有部分待拆迁物(民房)及较多建筑拆除物堆积；A地块紧邻鞋都路以及双龙路，通达性较好；周边房屋质量较低，人流、车流均较大；周边学校、医院较多，配套成熟。宏观环境及基地情况小结1.经济情况：晋江为全国百强县，陈埭镇经济发展底子好，但伴随近两年宏观经济的恶化，本镇居民购买力和投资意愿有所降低。2.人口情况：晋江常住人口约220万，其中陈埭常住人口约37万，人口基数庞大，然受制于鞋坊业持续走低，亦面临产业工人流失的问题。3.区域发展：陈埭镇区房地产市场基本空白，区域住宅购买需求、商业消费需求主要外溢至晋江主城17、区及泉州。4.项目概况：本案地处陈埭镇区核心地段，昭示性、通达性好，规模中等偏上，作为镇区首盘，具备打造自我中心的条件。初步研判：初步研判：镇区首个综合体项目镇区首个综合体项目/自我定义中心自我定义中心B地块市场分析及定位02 2.1 住宅市场分析2.2 B地块定位晋江在售项目集中在主城区和晋北，主城区主力均价范围在6500-7000元/之间，晋北主力均价范围在6500-8000元/之间。晋江市住宅格局桥南滨江主城区晋南晋西城北主城区板块在售楼盘成交均价（元/）人工湖龙湖嘉天下6650世茂御龙湾6953中航上城7800（平层）世纪大道百宏御璟天下7175晋江万达广场6365中威中心城6809长18、兴路宝龙城市广场6340中航城（天骏）7500（复式）中航城（天悦）5500（平层）7400（复式）裕福康城6540中奥名雅居7482浔兴格林春天6762罗山片区华泰国际新城5500安泰世界城（二期）6949灵源片区阳光城九玺5923晋北板块在售楼盘成交均价（元/）桥南恒大御景湾8854（含精装）中骏蓝湾悦庭8045百捷中央公园7998城北爱乐广场6599世源江湾国际5830大清摩登城堡6500滨江商务区卓辉海港城6695泉州世界贸易中心6371泉商环球广场6851百信御江帝景7629中骏四季花城6579德伦苹果公园6231（备注：各项目签约均价来自晋江房管局备案数据，截止时间到12月30日）19、晋江市住宅供销价2012-2015年晋江高层住宅年度供销量价走势晋江高层住宅供销：2015年月商品住宅供应量环比上涨20%，签约量环比上涨28%；晋江高层住宅均价：2015年商品住宅成交均价为6486元/，环比下降4%，整体均价主要是受到主城区部分楼盘较大幅度降价的影响；晋江高层住宅单盘销量：中航城的单盘签约量仍位居第一，其次为晋江万达广场，晋西片区的安海镇侨成金沙城作为乡镇楼盘的代表位居第三。世茂御龙湾由于部分为别墅和洋房销售，因此高层住宅的签约排行上下滑至第五名；备注：2015年仅统计1-11月份数据.1201681281571011489412066436723673664866000620、10062006300640065006600670068000501001502002012年2013年2014年2015年供应（万）销售（万)均价近两年总体呈现供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年成交量100-120万，主城区部分楼盘通过“以价换量”采取降价策略带动楼盘整体销量，2015年整体均价下浮200元/左右。住宅单盘去化情况近两年去化较好住宅项目单盘年去化量8-10万，侨城金沙城以7.3万的销量首次代表乡镇项目进入排行榜前三。排名项目套数（套）签约面积(万）签约均价（元/）1中航城101811.266752晋江万达广场9008.763613侨成金沙城4717.360144百21、信御江帝景5547.276245世茂御龙湾4006.569266浔兴格林春天4325.467387中骏四季花城5755.165778百宏御璟天下3164.771419安泰世界城4414.7694510华泰国际新城3124.454992015年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目排名项目套数（套）签约面积(万）签约均价（元/）1晋江万达广场125310.665582中骏四季花城9798.668733世茂御龙湾6308.982344宝龙城市广场5584.271365百宏御璟天下4135.572006百捷中央公园3463.582017百信御江帝景3194.283118浔兴格林春天3163.869522、99中瑞城3044.3407610晋江高铁城2553.245522014年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目主城区住宅120-144为供销主导，占比35%上下；其次为100-120和80-100，占比约15-20%。主城区产品结构 从晋江主城区近几年的成交来看，120-144为市场主力需求，占据市场份额35%的比重，其次为100-120，保持在17%左右的市场比重。80-100的比重近几年的比重略有下滑，2015年占比在14%左右；144以上的大户型，占据市场份额的比重较为稳定，维持在15%左右的市场比重。但近几年随着晋江实体经济的下滑，144以上的大户型的销售速度出现下降的局面，供应上也23、紧跟着放缓推盘节奏。业内访谈：陈埭是个鞋都，所以基本都是以个体户及私营企业主购买为主，他们在老家住的房子很大，已经习惯住在面积大房子了，所以他们会选择125-14的3-4房，年龄段基本都是在35-45岁之间，家庭结构为4口之家居多；21%16%13%14%17%18%16%17%34%34%27%34%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋江主城区产品成交结构变化图60以下60-8080-100100-120120-144144-160160-180180-200200以上21%12%11%15%18%15%16%20%2824、%22%34%32%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋江主城区产品供应结构变化图60以下60-8080-100100-120120-144144-160160-180180-200200以上周边乡镇，住宅120-144供销占主导常年保持，占比近半，其次为80-120和144-160。晋西、南产品结构 供应面积段：在2014年之前，100以下供应量市场份额占比较少，主要由于晋江的乡镇产业也较为发达，客群购买实力较强，所需求面积段都较大，各大楼盘开发的产品主力为120-160；成交面积段：在乡镇楼盘，100以下的产品占比均不25、超过20%，主要需求以120-144的产品为主，甚至占据近一半的市场份额，其次为144-160；7%11%11%8%10%5%17%9%43%53%49%44%22%15%4%13%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2012-2015年晋西晋南产品成交结构变化图60以下60-8080-100100-120120-144144-160160-180180-200200以上2%8%11%17%2%6%17%10%44%59%37%29%45%12%5%12%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年1-11月2026、12-2015年晋西晋南产品供应结构变化图60以下60-8080-100100-120120-144144-160160-180180-200200以上项目名称中瑞城项目位置晋江市磁灶镇延泽街项目总建80万项目规划总规模达80万余平方米，由旗下阳光豪庭、海西星城、公园首府三个组团组成，是集高端住宅、购物中心、特色商业街为一体。主力产品902房，120-1303房，140-1704房开盘时间2009年成交均价4200-4800客群特征主要是以磁灶客群为主，外地在此务工为辅，大部分是做瓷砖、建材等生意，年龄阶段在30-50岁之间。销售主管：中瑞城处在镇中心，不但是现房，而且价格相对来说也比较合理。27、902房产品是以小年轻及子女给父母养老用的居多，年龄段在30左右。3房及以上产品均是以个体户为主，有的是做建材生意火是陶瓷之类的，年龄段是35-50左右，中青年基本都有2个孩子，置业目的是自住或买给子女。中瑞城住宅成交主力面积为130-144的大三房，成交客户基本为本地自住客户为主。案例借鉴供应面积80-9090-100120-130130-144144-150150-160160-170170-180180-190200以上供应套数689825087886731615227销售套数3251644766861995227本案为安海镇最大造“城”项目，主力成交产品也集中在130-144的三房产品28、，安海本地客群占比约90%，职业特征以35-50岁之间个体户、私企老板为主。案例借鉴项目名称侨成金沙城项目位置安海镇鸿江西路与兴安路、海八南路交会处项目总建160万项目规划项目规划住宅、别墅、SOHOPPINGMALL、糖烟酒批发市场、SOHO公寓、快捷酒店、十字金街、三里步行街等七大物业形态主力产品1253房、139-1523房，229-2394房，260-277复式开盘时间2013年成交均价6000客群特征安海本地客群占比90%，周报乡镇占比10%，以个体户、商家老板为主，泛公务员为辅，年龄阶段集中在35-45之间置业顾问：我们项目是安海镇目前最大的项目，周边也没什么竞品项目，因此销售情况29、还是挺好的，目前我们是主力销售二期海景湾，一期产品基本售罄了。目前二期有三种户型为139、142、及1523房产品，客群基本都是安海本地居民为主，个体户及私营业主为主，经济实力不会差，差别可能就是年龄段会有所差一点点，139-142年龄段集中在35-45岁之间，152会偏大些，集中在45-50岁以上。供应面积60以下90-100100-110110-120130-144150-160160-170180-190190-200200以上供应套数602828565262244622107销售套数59000452219460054晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万，待推体量约115万，未来潜30、在竞争体量228万。重点竞争基本情况1板块名称项目名称在售剩余库存待推体量合计晋北城北爱乐广场3.07710.07世源江湾国际4.734.73大清摩登城堡1.421.42滨江商务区卓辉海港城5.194.49.59百信御江帝景14.9214.92德伦苹果公园4.9826.98泉州世界贸易中心4.964.96中骏四季花城（一期）3.273.27中骏四季花城（二期）88桥南恒大御景湾3.883.88中骏蓝湾悦庭10.1210.12百捷中央公园4.561519.56主城区世纪大道百宏御景天下13.813.8晋江万达广场9.79.7中威中心城5.15.1长兴路浔兴格林春天8.921220.92中航城（天31、悦、天骏）10.732636.73双龙路中航上城3.42730.4待开发土地P201418.468.46P2014-151.51.5P2014-181212合计112.75114.9227.65爱乐广场世源江湾国际大清摩登城堡卓辉海港城百信御江帝景德伦苹果公园中骏四季花城泉州世界贸易中心恒大御景湾中骏蓝湾悦庭百捷中央公园浔兴格林春天中航城天悦中航城天骏晋江万达广场百宏御景天下中威中心城中航上城P2014-18P2014-15P2014-1住宅市场分析小结1.供销情况：近两年供大于求（供销比1.2-1.5），正常年份年去化量100-120万，主城区楼盘均价集中于6500-7000元/。近两年去化32、较好项目，单盘可达8-10万。2.产品供销：主城区120-144为主导，占比35%上下；其次为100-120和80-100，占比约15-20%。周边乡镇，120-144的为绝对主力，占比近半，其次为80-120和144-160。3.周边乡镇案例借鉴：内生性市场，客户基本为本镇客户。130-140产品占据主导，其次为90-100、140以上产品。4.竞争情况：晋北及主城区主力在售项目剩余库存近113万，待推体量约115万，未来潜在竞争体量228万。客户定位依据陈埭镇区住宅市场处于空白，目前客户主要外溢到晋江主城区及泉州，借鉴周边乡镇住宅市场成交情况，地缘性客户均占80%以上，晋江乡镇客户具有典型33、内生性特点，陈埭镇鞋坊行业庞大，私营企业主、个体户、拆迁户等具有较强购买力，本案作为陈埭镇区第一个真正意义的房地产项目，原住民出于改善居住环境、家乡落叶归根情节及婚房等原因购买本案住宅的可能性较高。代表声音叶先生职业：个体户年龄：28居住地：陈埭我是外地来陈埭做鞋纺生意的，有考虑定居，价格合适，比滨江和市区便宜的话，会考虑买；买来就是自己住，我们外地人还是希望能有自己的一套房子。黄先生职业：个体户年龄：32居住地：陈埭住宅有一定市场，晋江人的习惯是会买套房给女儿做陪嫁及儿子婚房，或者买套房出租投资；本地人都是家里虽有自建房，但如果你们项目做得好，也会考虑买一套居住。王先生职业：置业顾问年龄：234、7居住地：池店从销售角度来看，十来万方的体量不大，陈埭本地人有钱，外来人口非常多，完全可以消化这些体量；住宅的购买者选择在陈埭买会注重性价比、居住品质及生活配套是否便利。住宅客户定位重要客群：陈埭外地务工客户占20-30%区域来源：外地在陈埭做生意的老板和员工 客户特征：个体户、企业务工人员等 购买目的：自住为主 需求特征：性价比核心客群：陈埭镇地缘性客群占70-80%区域来源：陈埭镇 客户特征：私营企业老板、个体户、拆迁户及返乡置业等客户 购买目的：自住为主 需求特征：地段、品质、产品住宅客户定位核心吸纳陈埭地缘性客户，重点挖掘陈埭外地工作缘客户。总平-用地条件分析项目三侧邻近规划路，北侧虽35、为双龙路，但目前还未通行，整体昭示性和交通通达性较差，景观资源一般；将其划分为三地块，其中2地块价值实现最高，其次为3地块，最后为1地块；昭示面：地块位于规划道路内部，离鞋都路较远，昭示性较差；交通面：北侧临近交通主干道双龙路，但还未延伸通车，南侧为已经通行的规划路，通往东侧村庄，西侧和东侧均为规划路，目前整体交通通达性较差；景观面：基地整体地势较为平坦，南侧规划有幼儿园且直面鞋都，西侧为规划平整的商业办公地块，东侧和北侧为村庄，景观资源一般；如何在交通通达性较差、以及景观资源缺乏的情况下将地块打造成为中高端品质社区是本案的主要产品突破点；规划路规划路规划路双龙路（未通行）鞋都地块商业地块办公36、地块村庄村庄1号地块：南邻鞋都规划路，昭示性较好；但规划有幼儿园，人员嘈杂，噪音影响大，且景观面一般，土地价值较差；2号地块：位于地块中间，昭示性和进入性一般，但噪音影响较小，相对较为静谧，且后期可利用项目形成的中庭景观，景观资源较好；3号地块：北邻双龙路，昭示性和进入性较好，但同时存在噪音影响，且景观面一般，土地价值一般；幼儿园123案例借鉴一期二期三期晋江受客户喜爱的品质楼盘，多采用围合式布局，形成良好的中庭景观效果，保证各楼栋资源均好。梅岭-格林春天 浔兴格林春天-主城区品质大盘：三期均采用围合式布局，形成三个中庭，提升居住品质；并根据周边资源优劣势，合理排布T2/T3/T4楼栋，树立楼37、王标杆又保证其他楼栋资源均好性；中骏蓝湾半岛，品牌与品质兼备：采用围合式布局，形成大中庭，全部设置为T4楼栋，将两栋拼接排布在项目外围，单独一栋排布在项目中心，并设置大面积户型，打造楼王标杆；桥南-中骏蓝湾半岛欧式景观三轴体验北侧欢乐儿童运动天地中庭大广场极美景致区南侧绿色健康休闲乐园突出中庭景观，打造欧式景观三轴体验，中庭为广场、北侧运动天地、南侧休闲乐园，提升各楼栋的资源均好性。总平示意1259595125125959512512595921251259595125130120130130120130140 140140 140140140140 14012595951251259595138、2512595951251259595125140140双龙路幼儿园140 144140 140140 140130120130130120130135 135135 135结合市场需求及地块条件，建议位置和资源最差排布（T4）90-125产品，位置和资源较好排布（T3）120-125产品，位置和资源最好排布（T2）135-140产品。户配建议T4产品T3产品T2产品总平初步排布面积段户型面积T位数房型套数（套）套数（套）套数占比面积（）面积（）面积占比90-10095T4标准2+1房192192 25%18240 1824020%120-125120T3舒适3房4823131%576028639、3531%125T4舒适3房18322875130-140130T3标准3+1房9533244%123504529549%135T2舒适3+1房476345144T2舒适3+1房19026600合计755 100%92048 100%底商2F合计为16920，采取一拖二布局，店铺面宽为4.2-4.5m，进深为14.0-15.0m，1F挑高按3.6米、2F挑高按3.4米。总平-底商初步排布B地块用地面积50172容积率2.2限高40m计容面积110378其中住宅面积 92048底商面积 16920配套用房1410项目指标总面积16798层数2层每层面积8399套数约126套每套面积约120面宽440、.0-4.5m进深14.0-15.0m住宅底商指标住宅底商初步规划示意图住宅底商一拖二销售，一层单间店铺面积约63-68，临近双龙路一侧转角及社区主要出入口处可设置稍大的店面，以提升商业价值；双龙路项目交通流线规划原则为在人车分流的情况下保证居住的纯粹性与舒适度，主入口设置入口广场，提升入口的标识性及项目形象；交通动线建议社区主路线车行出入口人行出入口主要车行路线双龙路规划路入口设置：主入口：避免商业价值的破坏，将主入口设置在项目西侧，既能邻近主干道双龙路，又保证双龙路商业完整性；次入口：建议在南面设置人行次要出入口，连接幼儿园，便于居民上下班接送，同时靠近鞋都，便于出入；车行出入口：车行入口41、设置在主入口旁边，出口设置在东侧规划路；一梯两户组合，电梯直接入户，提升居住品质及尊享感；T2标准层建议一梯四户组合，通过核心筒优化，实现一梯两户效果，提升居住品质，同时还可拥有独立的入户花园，享有免公摊的公共观景平台，拥有阳光电梯房。T4标准层建议；通过市场调研、客户访谈、产品特性，综合得出以下户型设计思路户型-设计思路设计关键点：1.高性价比赠送凸窗、阳台2.得房率将公摊控制在15%左右，提高的得房率3.功能分区合理优化分区、流线4.灵动空间满足成长型家庭人口增加带来对房间个数新的需求新城控股项目户型设计要点产品类型经济型（95-120）品质型（135-144）原则在保证舒适度的前提，通过42、赠送面积，实现小面积，多房间，提升产品竞争力亮点赠送凸窗、阳台，多得一房（通过赠送提高产品功能性）赠送凸窗、观景阳台、入户花园（通过赠送满足产品舒适度）分区、布局、流线允许餐起合一，卫生间干湿不分离舍弃流线的明确性，动静分区模糊动静、洁污分区，干湿分区家务流线与访客流线不冲突物理性质卧室、客厅朝南，明厨明卫南北通透，两卧室、客厅朝南，明厨明卫其他细节（风水等）入户门不能对着卫生间，入户门不能正对客厅，入户门与卧室门不相对厨房和卫生间不宜放置在户型正中间追求具有价值感，品质感的生活方式,打造承载生活理想的尊贵住区寻找市场依据和空白点，打造臻贵居住领地关注客群的生活需求，打造具有市场认可度的产品晋43、江百宏御璟天下 2+1房2厅2卫 117可借鉴设计：1：动静分区：3个房间静区设计，公共活动间动区设计2：增值设计：通过采光井赠送，实现2+1房3：延展空间：南向超大阳台，延展室内空间4：明厨明卫：功能间全明设计应规避问题：1：存在过道浪费泉州南益汇景豪庭 2+1房2厅2卫 107厦门联发杏林湾一号 2+1房2厅2卫 1181动静234可借鉴设计：1：3个房间、客厅和厨房均南面采光2：客厅、厨房和次卧设计阳台，且三个阳台均南面采光3：卧室均带飘窗和阳台，延展室内空间4：入户玄关设计，避免直视客厅应规避问题：1：公共卫生间暗卫设计可借鉴设计：1：动静分区：布局动静分区合理2：采光通风：三个开间朝44、南，采光通风效果好3：全明设计：明厨明卫，保证各个功能间全明设计4：过道采光：过道设计窗户自然采光应规避问题：1：大面宽中间套设计对边套有所遮挡动4134211静12该户型为中间套，无法南北通透，但尽可能做到大开间朝南设计。户型-中间套格局借鉴边套户型需保证南北通透、功能分区明确，通过阳台、飘窗、入户花园增加赠送面积。户型-边套格局借鉴可借鉴设计：1：客厅+餐厅+南北双阳台形成真正南北通透格局2：动静分区：4个房间设计在户型内部，客厅、餐厅和厨房统一设计在靠近入户位置3：延展空间：3个房间设计飘窗，延展室内空间4：U型厨房靠近入户位置，保证室内整洁干净应规避问题：1：客厅与主卧更衣室中间为剪力45、墙，改造空间小可借鉴设计：1：客厅+餐厅+南北双阳台形成真正南北通透格局2：阔绰入户花园，满足庭院情节3：4个开间朝南设计，采光通风效果好4：延展空间：3个房间设计飘窗，延展室内空间应规避问题：1：客厅与其他功能间分隔墙壁为剪力墙，改造空间小2：入户正对卫生间，风水大忌泉州百信御江帝景 3+1房2厅2卫 139福州保利香槟国际 3+1房2厅2卫 1351静动231412142可借鉴设计：1：通过赠送实现3+1房，并保证其他空间尺寸舒适2：空间极致：过道浪费较少，空间利用率高3：主卧舒适，且设置飘窗延展卧室空间4：户型方正、动线清晰应规避问题：1：赠送1房可设置客厅旁，便于后期改造增大客厅尺寸晋46、江中奥名雅居 3+1房2厅2卫 1241231通过晋江市场楼盘户型尺寸对比，建议本案户型参照如下尺寸标准：户型-各面积段格局尺寸建议面积段户型客厅尺寸主卧尺寸次卧1尺寸次卧2尺寸次卧3尺寸餐厅尺寸厨房尺寸保姆房尺寸阳台1尺寸阳台2尺寸90-100（主要功能间70）3房2厅2卫3.8m143.2m113.0m102.8m82.5m101.8m6-4.0m62.8m5120（主要功能间80）4房2厅2卫4.0m153.3m123.0m102.8m82.8m82.5m101.8m6-4.0m62.8m5125-135（主要功能间90）4房2厅2卫4.4m183.5m143.2m123.0m102.847、m82.5m102.0m7-4.4m72.8m5140-144（主要功能间100）4房2厅3卫4.6m213.6m153.2m123.0m102.8m82.5m102.2m8-4.6m73.0m6推荐户型设计要点归纳边套户型1：户型方正，全明设计，动线简洁2：双阳台，主次卧凸窗设计，延展室内空间3：多开间朝南设计，保证采光通风4：避免空间浪费和对边套、拼接套的影响中间套户型1：户型方正，全明设计，动线简洁2：双阳台，主次卧凸窗设计，延展室内空间3：多开间朝南设计，保证采光通风4：预留改造客厅尺寸的空间，使户型更加灵活多变 优先保证客厅和主卧尺寸，再尽量满足其他功能间尺寸：建议采用上空送阳台、上48、空送房间等几种方式进行赠送户型-赠送方式赠送方式：上空送阳台、上空送房间上空不计面积，改造后赠送阳台全面积上空送阳台面积，后期倒板，增加部分阳台赠送；3层通高送阳台面积赠送全面积A地块市场分析及定位03 3.1 商业市场分析及客户定位3.2 办公/公寓/酒店市场分析及客户定位3.3 A地块整体定位目前，晋江主城区商业网点已形成“5个成熟商圈，3个新兴商圈”的空间布局，其中阳光、万达为当前晋江商业辐射力和影响力较大的商圈。晋江商业格局罗山街道新塘街道梅岭街道池店镇泉州市区西园街道城北桥南新兴商圈泉州市区滨江商务区陈埭镇西滨镇青阳街道本案本案周边主要商圈分布图人工湖商圈万达商圈宝龙商圈SM商圈竹园49、商圈阳光商圈现有商圈城北商圈桥南商圈形成商圈主城区晋北阳光商圈竹园商圈SM商圈万达商圈宝龙商圈人工湖商圈城北桥南形成时间2001年2005年2005年2012年2013年2014年2005年2014年档次中低端低端中高端中高端中高端中端中低端中低端简介作为晋江最早期的商圈，依托阳光百货和晋江大剧院，结合周边自建房和商品小区形成的区域商圈以宝龙酒店为核心与自建房自发形成的商业街形成的区域商圈以SM城市广场为核心，结合华泰国际和兰峰城市花园小区形成的区域商圈以万达和五店市为核心，结合周边安置小区底商形成的区域商圈依托宝龙城市广场和周边小区底商形成的区域商圈依托世茂和中航两大城市综合体形成区域商圈依50、托华洲水果和水产市场和自建房自发形成商业街形成区域商圈依托百捷中央公园城市综合体和周边众多安置房及商品小区底商形成的区域商圈未来发展受交通硬件条件限制，无发展空间受交通和硬件条件限制，无发展空间片区无土地在出让，商业发展受限制依托五店市和周边商业街区影响力逐步将上升待周边新建商品小区入住率逐渐上升影响力进一步扩大伴随世茂和中航业主的陆续入住，区域商业氛围將逐渐上升未来菲莉广场和爱乐广场将升级商业伴随中闽百汇入驻和百捷商业的陆续开业，区域商业氛围將提升主城区商业的发展：主城区已形成多个成熟的集中商圈，晋江万达广场和宝龙城市广场的进入，打破主城区传统的商业格局，目前已形成SM，阳光时代、宝龙，万达51、四足鼎立之势。从主城区未来的商业发展看，百宏御璟天下、和平国际广场、龙湖嘉天下、世茂御龙湾，中航城等在建的城市综合体将进一步瓜分已趋于饱和的晋江市区消费客群；晋北商业的发展：商业处于初步发展阶段，交通条件逐渐完善，多个综合体楼盘正在开发：百捷中央公园、菲莉广场、爱乐广场、世界贸易中心、泉商环球广场，多个商业体遍地开花，伴随各个商业体的成形、开业，将逐渐锁定晋北消费群体。晋江商业供销价17.333.257.022.58.710.820.413.3150451196876759480050001000015000200000.010.020.030.040.050.060.02012年2013年252、014年2015年2012-2015年晋江商业供销价走势供应成交价格8.4913.9798.025.897.424.032.3414873128731332915184100001200014000160000510152012年2013年2014年2015年2012-2015年晋江主城区商业供销价走势供应成交价格含专业市场11.2万含专业市场7.57万2015年晋江商业市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）1乡镇（磁灶）海西家居建材博览城专业市场4286.4155302乡镇（安海）侨成金沙城底商+商业街2471.33112003乡镇（磁灶）海峡国际五金机电53、城专业市场410.7650894梅岭世茂御龙湾商业街+商业soho940.61112555乡镇（东石）中国伞都专业市场680.3944752014年晋江商业市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）1乡镇（磁灶）海峡国际五金机电城专业市场4258.2042562乡镇（磁灶）海西家居建材博览城专业市场1992.9854983乡镇（安海）侨成金沙城底商+商场1162.58122004梅岭世茂御龙湾商业街+商业soho3021.88121985乡镇（内坑）世昌第一城商场50.612500总体供销长年失衡，近两年年均去化约17万（含专业市场），其中主城区年均去化约3-454、万。板块名称 项目名称物业类型总建（万/）开盘时间面积价格情况（万/）去化率租金回报率开铺率返租来源地职业特征主城区晋江万达广场商业街二环2.62011.4110-120一拖二4.5100%当年售罄2.8万90-1002.5%95%服务式招商，提供双向租赁信息，促成商铺出租青阳梅岭40%陈埭10%，泉州市区6%，周边乡镇及大泉州客户44%私营业主60%，企业名义购买20%，个体户15%，公务员5%商业街三环一拖二3.550-601.7%15%宝龙城市广场商业街外侧（道路）1.32011.9110-120一拖二2.358%70-803.9%15%返租3年，依次为5%、6%、7%，合计18%，直接55、抵总价（无店铺使用权）青阳40%，陈埭30%，东石镇10%，其他20%私营业主55%，企业名义购买20%，个体户15%，其他10%商业街内侧（步行街）一拖二1.730-402.5%75%世茂御龙湾（二、三、六期）商业街外街7.82012.10100-150一层3.5，二层1.8，三层1.2，四层0.8；59%13-12年年均2.2万返租3年，每年7%，直接抵总价；合计约79折。（有店铺使用权）40%青阳、10%梅岭，10%陈埭、晋江其余乡镇20%，其他20%；私营业主60%，企业名义购买25%，个体户10%，其他5%；商业街内街100-150一层3，二层1.6，三层1，四层0.7；板块名称项目56、名称层数物业类型总建（万/）开盘时间主力面积价格情况（万/）签约率认购率年去化预估回报率开铺率返租情况安海侨成金沙城（商业街）一层外街二环2.52015.5553.910%20%无返租内街三环3.5后街四环4二层外街二环1.165%80%内街三环1.2后街四环1三层外街二环0.774%90%内街三环0.7后街四环0.7四层后街四环0.60%0%合计1.1万1.6万2.4万产品情况：早期一拖二为主，近年分层销售成主流，单层单间主力面积控制在50-60。价格情况：一拖二主力总价集中于150-400万。销售情况：万达2011年2.8万当年售罄，世茂13、14两年均去化2.2万，侨城金沙城2F以上采取57、低价策略快速去化、半年认购约1.6万，多数采取售后返租或提供招商服务。投资回报：投资回报率基本集中在2-4%，万达目前二环租金90-100元/月/，三环外街租金50-60元/月/。客户情况：主城区私营业主、个体户、拆迁户为主，其次为陈埭、周边乡镇及泉州市场客户。金街/步行街总体情况产品情况：主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70。价格情况：一拖二主力总价集中于150-300万。销售情况：主城区万达主销期可达1万，近两年其它单盘年均去化0.2-0.4万，侨城金沙城14年去化约0.9万。住宅底商总体情况板块名称项目名称物业类型开盘时间主力面积（）价格（万/）主力总价（万元）去化率主城58、区晋江万达广场底商外街2011.6一拖二140一拖二2.1290-30055%2011-13年年均1万2014-15年年均0.3万底商内街一拖二100一拖二1.8170-190宝龙城市广场住宅底商2011.9一拖二100-120一拖二1.5150-18057%近4年年均0.2万百宏御璟天下住宅底商2014.10一拖二120-160一拖二2240-3208%近1年年均0.2万安海侨成金沙城住宅底商2013.8大部分分层销售，一层40-60二层40-60少部分一拖二销售，80-120一层2.8二层0.9一拖二1.8（预估）一层110-170二层40-55一拖二145-21536%13年0.1万1459、年0.9万15年0.2万（底商大部分在建抵押，固2015年基本无销售）存量情况统计主城区主要竞品，已推未售存量约19.3万，待推存量约45.2万，总体存量61.6万，按近三年去化速度，预计需10年才能消化完毕。板块项目名称总建（万）已取得预售的推出量（万）成交量（万）存量（万）未来待推量（万）竞争量（万）主力竞品（主城区综合体商业街）梅岭世茂御龙湾（二期、三期、六期）7.87.83.8404百宏御璟天下（商业街）3.33.30.3303晋江万达广场（商业街）2.62.62.6000青阳宝龙城市广场（商业街）1.31.30.90.400.4合计15157.67.407.4次级竞品（晋北商业街和主60、城区底商）城北爱乐广场（商业街）0.30菲莉广场（商业街）20滨江商务区泉商环球广场（商业街自持）0.30泉州世界贸易中心（商业街）1.500000苹果公园（商业街）4.90004.94.9桥南百捷中央公园（商业街）61.301.34.76梅岭中航上城（商业街+底商）10.800010.810.8中航城天骏（商业街+底商）500055中航城天悦（底商）2.90002.9百宏御璟天下（底商）220.21.801.8晋江万达广场（底商）5.85.83.22.602.6君悦湾（底商）0.80.30.20.10.50.6中奥名雅居（商业街+底商）1.61.60.31.301.3中威中心城（商墅+商业街61、）21.20.50.70.81.5永隆国际社区（底商）0.70.70.40.300.3浔兴格林春天（底商）3.90.40.10.33.53.8青阳宝龙城市广场（底商）0.90.90.50.400.4和平国际广场（商业街）12.53.103.19.412.5罗山安泰世界城（底商+商业街）30.30.302.72.7合计66.917.65.711.945.254.2合计81.932.613.319.345.261.6陈埭商业概况陈埭商业以自建房底商为主，商业发展脏乱差，业态基本以鞋坊相关为主，少部分生活超市、酒店等，近鞋都路段自建房商铺租金约150-180元/月/。本案河滨北路村落村落村落街名鞋都62、路（双向八车道）双龙路（双向八车道）长度/宽度(m)5000/20500/20商业体量（）约40000约4000主力店面面积（）60-80150-20030-4060-80120-150面宽/进深/挑高（m）4.5/10-12/3-64.5/10-12/3-6租金（元/月）近鞋都段：150-180非鞋都段：70-10050-75元/业态70%以上为鞋纺配件，部分酒店及写字楼，其余为生活配套。鞋纺配件和仪器(60%)、其他主要为餐饮、生活配套等晋江主城区总建约20万；中庭位置店铺1F售价约2-2.5万/，2F售价约1-1.2万/；核心区位1F租金140-180元/月/，非核心区位1F租金80-163、00元/月/。中国鞋都中国鞋都本案地理位置晋江市陈埭镇鞋都路项目简介中国鞋都是全国最大的鞋业信息基地，2003年开发建设，2006年正式营业，有2400多个商铺，600余商家入住经营，年交易额300多亿元，已经成为全国最大的鞋业专业市场之一项目规模占地200亩，总建约20万开业时间2006年租售情况鞋都建成后大多数均对外出售，目前销售市场为个人间二手转让的形式存在，二手销售市场较小，个人房东大多数只租不售靠正门位置的租金及售价相对内部及侧街较高，非正门位置的租金及售价相对接近二手售价中庭靠新浪潮附近：1F2.0-2.5万元/2F：1-1.2万元/租金情况正门附近：1F：140-180元/月2F64、：50-65元/月非正门附近：1F：80-100元/月2F：30-50元/月3F：20-25元/月4F：15-20元/月入驻率1F：接近100%2F：90%以上3-4F：80%以上（备注：2-4F有部分兼做开店公司员工宿舍）入驻企业90%为各类鞋纺商家、公司，10%生活、娱乐配套商业市场分析小结1.总体供销：长年失衡，近两年主城区年均去化仅约3万。2.金街/步行街：早期主要采取一拖二，近年主要采取分层销售，单层单间主力面积控制在50-60。主力总价集中于150-400万（含一拖二）；早期成熟区域品牌项目年均去化2-3万，返租销售呈常态（直接抵扣总价）；客户以投资客、拆迁客户为主。3.住宅底商：65、主要采取一拖二销售，单间单层主力面积控制在50-70；一拖二主力总价集中于150-300万万达主销期年均去化可达1万，侨城主销期约0.9万。4.竞争情况：从销售角度，未来潜在竞争商业体量近62万，但本案附近无直接竞品。从经营角度，未来本案5公里范围内布局约15个商业综合体项目，立足本地客群是本案商业走出红海的关键。5.陈埭商业概况：商业形态以自建房底商为主，发展层级低，业态以鞋坊及生活配套为主，近鞋都段1F租金水平可达150-180元/月/。商铺购买客户定位依据从主城区商铺成交客户来看，陈埭镇投资客主要由私营业主和部分个体户构成;通过客户访谈我们了解到部分本地客户（私营企业主、个体户等）认为本66、案作为陈埭镇第一个城市综合体项目从地段到项目规划都拥有一定的投资价值，表现出不错的投资意愿;从市场经验看，原址拆迁户是购买商铺的重要成交客户。代表声音刘先生职业：个体户年龄：35居住地：洋埭很多晋江人都喜欢买店铺，买来投资，收租金，或者作为女儿的嫁妆；你们那的店铺应该不愁卖，因为旁边好像都没有店面空着。林先生职业：个体户年龄：50居住地：陈埭只看位置的话那边还是很好的地段，具体是否购买得看规划、产品等；希望你们的业态有统一的规划，分门别类。陈先生职业：个体户年龄：46居住地：陈埭项目做成商业街形式的商铺比较好，我购买商铺主要是为了拿来出租；一层的商铺是最好的，如果项目很好，二层的商铺也可以接受67、。争取客群：周边乡镇、晋江市区及泉州市区等地投资客 区域来源：周边乡镇、晋江市区及泉州市区 客户特征：自由投资人、私企业主、富裕个体户 购买目的：投资为主 需求特征：升值潜力、地段、总价核心客群：陈埭地缘性客群 区域来源：陈埭镇 客户特征：私企业主、个体户（鞋都）、拆迁户等 购买目的：投资兼自营 需求特征：地段、升值潜力、项目规划商铺购买者定位商铺购买客户定位核心吸纳陈埭本地私营企业主、个体户（鞋都等）、拆迁户，重点挖掘晋江市区和周边乡镇、泉州市区投资客。商铺产品定位A地块商业街尽可能化整为零，主要采取分层销售方式，采取连廊进行商业产品布局，单间店铺主力面积控制在50-60（主力总价控制在2068、0万以内），店铺面宽4.2-4.5米、进深12-15米、挑高1F5.4米、2层以上挑高4.5米。目前，晋江写字楼主要分布在泉安中路、崇德路及晋江万达周边。由于二产为主导、导致“工厂式办公”成主流，写字楼入住率不理想，租金水平20-40元/月/。晋江市办公现状晋江办公集中区已进驻写字楼项目租金情况泉安中路晋昇大厦、嘉诚大厦、国贸中心大厦、泉隆大厦、信息大厦、江南大厦等2025元/.月崇德路工商银行大厦、农业银行大厦、建设银行大厦等30-40元/.月晋江万达广场纯写字楼20-30元/.月晋江当前办公市场分析：需求情况分析晋江民营企业众多，以鞋服产业为主，形态以“工厂式办公”为主，较大的企业又已伸入69、厦门等其他更发达的区域，是导致本地写字楼需求冷淡的原因之一；晋江目前设在写字楼的公司包括有外贸公司、证券公司、保险公司、律师事务所、广告公司、婚庆公司、网络公司等，而外贸公司和金融行业的公司占据比例可达到六成以上。但经济的不景气，对写字楼的出租影响较大，尤其是外贸企业受影响最大，因此导致晋江写字楼空置率大幅上升；晋江个人创业的氛围较为浓厚。多数创业者并不会选择去租写字楼办公，其较高的成本将对租赁市场有所制约。同时，写字楼产品的面积也较大，小型创业者更会选择面积较为适合的住宅作为办公地点。租金情况分析 写字楼租金成本高。写字楼的租金一般在25元/.月左右，以150面积计算，租金逼近4000元/月70、，而租住在套房，仅要2000多元/月，二者租金有所差别。再加上写字楼的物业管理费较高，再度拉大差距。因此，在当前大环境下，出于成本的控制，商住楼办公依然盛行；近几年，晋江写字楼的租金徘徊不前已经成为常态，不升反降的现象也普遍存在。租金不涨反降，其背后最直接的原因可归结于需求量的减少，而最具代表性的现象则是写字楼总体空置率的上升。崇德路晋江万达广场晋江办公（含SOHO）供销近三年明显供大于求，近2年去化较好项目（办公+SOHO）单盘年去化约为1万，其余项目年去化量约0.5-0.8万。晋江市办公供销价7.4912.8623.910.037.253.853.263.6679506385797270171、7020004000600080001000001020302012年2013年2014年2015年供应（万）销售（万)签约均价2015年晋江办公市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）1主城区世茂御龙湾写字楼/SOHO1001.5761932主城区百宏御璟天下LOFT780.6377183主城区永晟财富中心写字楼290.634晋北泉州世界贸易中心SOHO1110.5559455晋北泉商环球广场写字楼/SOHO240.198551供销情况：2013年前供销基本平衡，但2013年后供应量急剧加大，截至2015年，三年供应量高达45万，但是每年销售量仅有3-5万，72、三年销售量仅有10万，供大于求态势严峻；整体均价：2012年均价已接近8000元/，但2014年均价低至6400元；单盘销量：2014-2015年签约面积第一的项目均是世茂御龙湾，年去化套数约为100套，年去化面积1.0-1.5万；其余项目年去化套数约50-80套，年去化面积约为0.5-0.8万，单盘销售乏力；晋江近4年办公市场年度供销走势图2014年晋江办公市场签约面积排行榜排名板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）1主城区世茂御龙湾写字楼/SOHO1191.0167762主城区百宏御璟天下LOFT940.7780543晋北百捷中央公园 写字楼/SOHO750.7492214晋73、北泉商环球广场SOHO780.3676455主城区报业新闻花苑写字楼70.1211800库存体量超55万，预计新增体量25万，总体竞争体量约80万，主要集中于主城区及晋北片区。重点竞争基本情况板块名称项目名称在售剩余库存（万）预估未推体量主城区晋兴伴山御景SOHO0.05LOFT0.24万明鑫财富中心写字楼1.90报业新闻花苑写字楼住宅公寓0.160.43宝龙城市广场住宅公寓8.521栋写字楼约3万中威中心城住宅公寓0.35SOHO1.46万晋江万达广场写字楼住宅公寓1.253.11百宏御璟天下LOFT3.43永晟财富中心写字楼3.60世茂御龙湾写字楼SOHO8.330.06晋北泉商环球广场写74、字楼SOHO住宅公寓3.332.101.08泉州世界贸易中心SOHO3.05百信御江帝景SOHO4.33百捷中央公园写字楼LOFT住宅公寓3.172.491.87卓辉海港城住宅公寓2.86合计库存体量：55.46万新增体量：4.7万板块名称全新项目待推预估体量主城区和平国际广场2栋SOHO约4万中航上城1栋写字楼约3万泉盛新天地1栋写字楼约2万晋北德伦苹果公园SOHO+LOFT+写字楼约4万宝业头家1栋LOFT+公寓约5万世源江湾国际1栋写字楼约2万爱乐大荣广场1栋写字楼约2万合计新增体量：22万库存55万+新增体量27万投资性产品竞争体量82万陈埭写字楼市场得益于陈埭自身鞋坊产业，陈埭多个自75、建办公楼入住率普遍较高，基本为鞋纺小微企业，租金水平15-20元/月/。陈埭镇目前尚无正规产权写字楼，依托繁荣的鞋贸业发展，当地已兴建较多自建写字楼；自建写字楼租赁市场情况良好，但租金较低，多数租金为15-20元/月；多数写字楼被鞋纺企业整层或整栋包下，用于企业办公。写字楼代表写字楼租金（元/月）入住率主要客群自建型祺峰大厦1#19100%鞋纺、外贸企业为主祺峰大厦2#2180%鞋纺、外贸企业为主，部分鞋纺大企业租赁整层三舒商务中心100%Playboy企业整栋租下，用于办公、住宿江楠财富大厦15（毛坯）20%新改造项目，目前已有三家企业入驻，主要为鞋纺及配料企业办公政府主导鞋都电子商务中心176、F（6m挑高）：50元2F以上（正常层高）：25元90%基本为各类鞋纺类电商及供应商双龙路三舒商务中心江楠财富大厦（原闽发商务大厦）富诚商务大厦宇顺商务楼自强商务楼进峰商务楼祺峰大厦2#祺峰大厦1#鞋都电子商务中心陈埭酒店市场酒店分类代表酒店客房数量（间）标间价格（元/天）平均入住率主要客群四星级/准四星酒店万悦酒店13020770%外地来陈埭镇购买鞋材的商务客为主，少量办公协议客及外地古玩商会的客人豪韵东方酒店11024570%约60%为外地购买鞋材的商人，30%为本地客人、10%为教育培训等企业讲师、办公客三星级/准三星酒店东雅假日酒店8617350%约70%为外地商务客和办公客，30%为77、本地客金钥匙酒店11012850%70%以上为外地商务客经济型酒店/民宿酒店168商务酒店3712860%约60%为外地商务客，剩余部分以本地打工者亲戚为主海井宾馆4510840%70%以上为外地来这里谈生意的商务客福安顺商务宾馆5816065%约80%为外地商务客，剩余部分基本为本地人酒店入住率可达50%-70%，带星级酒店客房数110-130间，客群以商务客户、本地过夜客、外地打工过夜客为主。陈埭镇酒店主要集中于鞋都路、双龙路，分布于道路两侧，依托繁荣的鞋纺产业带来的大量客流，目前发展情况较良好；目前主镇区约有20-30家酒店，多数为经济型酒店，达到四星标准的酒店仅万悦酒店及豪韵东方酒店，78、尚无主题精品酒店；受益于陈埭及周边工厂、家庭式作坊较多，民宿型公寓发展情况良好，形式主要为村内自建房；陈埭酒店市场整体发展良好，但未来尚无高星级酒店计划入驻。准四星级酒店办公/公寓/酒店市场分析小结1.办公发展：二产为主导，厂区办公、商住楼办公为主导，主城区写字楼空置率低。2.总体供销：近三年供大于求显著，近2年去化较好项目（办公+SOHO），单盘去化约1万。3.竞争情况：总体竞争体量约110万，主要集中于主城区及晋北。4.陈埭办公概况：多为自建办公楼，入住率普遍较高，租户基本为鞋坊小微企业，租金水平15-20元/月/。5.陈埭酒店概况：酒店入住率可达50%-70%，带星级酒店客房数110-179、30间，客群以商务客户、本地过夜客、外地打工过夜客为主。办公/公寓购买客户定位依据主城区办公/公寓产品购买者主要以企业自用客户、个体户、投资客为主。陈埭周边存在大量鞋坊行业相关小微企业，确实存在办公租赁需求，后期营销如投资价值包装得当，有可能吸纳该部分小微企业购买办公产品自用或投资。争取客群：周边乡镇、晋江市区及泉州市区等地投资客 区域来源：周边乡镇、晋江市区及泉州市区 客户特征：自由投资人、私企业主、富裕个体户 购买目的：投资 需求特征：低总价、稳定投资回报核心客群：陈埭客群 区域来源：陈埭镇 客户特征：小微企业、个体户、投资客等 购买目的：投资兼自用 需求特征：地段、品质、稳定投资回报办公80、/公寓购买者定位办公/酒店公寓购买客户定位核心吸纳陈埭本地小微企业、个体户、投资客等，重点挖掘晋江市区和周边乡镇、泉州市区投资客。办公/公寓产品定位 建议采取酒店+办公形式，酒店定位精品商务酒店（建议参照四星标准），客房参照市场建议按照150间客房设置，酒店公寓单间面积控制在35-40。办公体量控制在8000-10000左右，单间面积控制在40-50，层高建议控制在3.7-3.8米。A地块整体定位？A地块商业街业态定位及落位？陈埭镇晋江万达广场龙湖嘉天下百捷中央公园阳光时代广场SM广场世茂御龙湾百宏御璟天下宝龙城市广场菲莉广场爱乐广场和平国际广场泉州世界贸易中心泉商环球广场本案中航上城德伦苹果81、公园A地块整体定位竞争角度商业项目项目定位及规模情况浦西万达海西首席地标商务中心总建约123万，其中五星级酒店约4.8万，购物中心约27万，步行街约7万。晋江万达晋江首席城市综合体项目规划用地面积约256亩，规划总建筑面积约98万，由大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼及高级住宅等组成晋江宝龙金融中心区，一站式全生活圈总建约为45万。由高端商业中心、国际风情街区、下沉式广场、鼎级SOHO、大平层官邸五大高端业态组成。百捷中央公园海西首席城市综合体占地270亩，总建约120万，规划以200亩的市民公园为依托围绕展开，包含住宅、商业街、购物中心、五星级酒店、写字楼等。传统综合体新兴综82、合体潜在综合体本案5公里范围内分布约15个商业综合体，竞争形势严峻，如何着眼及深挖于陈埭本地客群，是本案商业走出红海的关键。代表声音陈埭坐拥目前37万常住人口，然而本地商业环境能级低、脏乱差，目前消费主要外溢至青阳，我们访谈了近40组消费者，绝大多数都表示看好项目前景、未来愿意到本案消费。陈先生职业：打工者年龄：26居住地：陈埭主要消费区域以青阳宝龙为主，以看电影、吃饭和娱乐为主；项目打造购物中心还是蛮看好和期待的，因为毕竟周边没有大的商业体，只能跑青阳等地去。林女士职业：普通居民年龄：40居住地：洋埭日常生活购物主要本地消费，但本地业态不够齐全，档次较低；逛街、休闲娱乐，一般会去青阳，平常生83、意忙，能抽空去青阳那边的时间不多，就近有当然最好。王先生职业：个体户年龄：35居住地：陈埭/石狮主要消费场所为SM、万达、五店市，主要是餐饮及服装，只是偶尔在附近消费一些烟酒和日用品；项目地段好，看好其发展前景，如果真规划商业街未来一定会去消费。A地块整体定位消费者角度区域商业配套商业升级换代商业趋势竞争角度消费者角度本案5公里范围内分布约15个商业综合体，竞争形势严峻，如何着眼及深挖于陈埭本地客群，是本案商业走出红海的关键。陈埭坐拥目前37万常住人口，然而本地商业环境能级低、脏乱差，目前消费主要外溢至青阳，我们访谈了近40组消费者，绝大多数都表示看好项目前景、未来愿意到本案消费。受电商等影响84、，传统零售型商业纷纷升级转型，商业经营注重业态互动组合和体验性打造。商业街区购物中心精品酒店商务大厦A地块整体定位区域商业新中心全生活体验式商业广场Lifestyle Shopping Center核心商圈（3KM以内）辐射范围周边村落、周边工厂、鞋都生意人士、鞋纺产业商务人群人口特征1、镇区/村落居民个体户、私企业主为主，消费能力强需求：以休闲娱乐、接待宴请、餐饮及日常购物为主2、工厂员工购买力相对较弱，月工资3000-4000元需求：日常购物、餐饮及休闲娱乐3、市场商户多为个体户，消费能力较强需求：金融服务、餐饮、休闲娱乐、商务接待。3、商务客群鞋纺产业的商务客群，多为老板及企业中高层，消85、费能力强需求：商务接待、休闲娱乐、餐饮等消费者定位为3公里范围本地居民、厂区员工、专业市场商户、商务客群等。商业消费者辐射半径传统综合体新兴综合体潜在综合体陈埭镇晋江万达广场龙湖嘉天下百捷中央公园阳光时代广场SM广场世茂御龙湾百宏御璟天下宝龙城市广场菲莉广场爱乐广场和平国际广场泉州世界贸易中心泉商环球广场本案中航上城德伦苹果公园用地分析项目西侧为鞋都路，北侧未来开通为双龙路，地块面临陈埭镇主要交通路口，交通通达性及昭示性极佳，南侧为鞋都，东侧为拆迁用地；项目商业价值最高的为一，其次是三，最次是二；结合商业价值面分析，建议打造集中式+开放式的商业形式，做到商业价值最大化集中式商业+开放式街区关键86、词：开放式 情景式体验式商业价值最大化：对于销售型商业，结合陈埭镇商业市场情况，控制商业楼层数，在规划中凸显二层及以上楼层商业价值，同时将一层商业价值最大化；商铺考虑分层销售及一体化销售的弹性组合，动线上充分考虑垂直交通的引导；鞋都拆迁用地123集中式开放式：地处陈埭镇最主要的交通路口，通达性及昭示性极佳，商业价值最高；：东侧为拆迁用地，目前未有具体道路规划，展示面及通达性差，商业价值为第三等级；：面临鞋都，人流量较有保障，商业流动性较高，商业价值为第二等级；123规划思路规划商业项目，把握大商业动线的流畅设置，结合商业主要的几个出入口，保证各个商业区的相互联系及客流动线的回路设计。集中式开放87、式主推方案结合商业价值分析，街区分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环20082，二环11233，三环10360，四环3993，酒店10590，办公9528一环：3F+局部4F背靠购物中心，商业价值最高；同时沿街部分商业，为商业中心的出入口位置，商业价值也是最高的；二环：3F+5F酒店 与一环形成对面街，能够带动商业氛围，有很高的商业价值，部分店铺沿规划道路，靠近鞋都，人流量大，与鞋都形成商业互动，商业价值较高；酒店设置在南侧中段商业之上，面对鞋都，具有一定昭示性；三环：2-3F+6F办公 三面内部商业街区围合，同时中间有广场设置，也有很好的聚集人气88、作用，街区之间都能形成良好的商业互动；办公沿东侧规划与南侧酒店形成一定的商务氛围，在整体规划中分区更为明确；四环：2-3F 东侧商业靠近拆迁用地，目前只有规划支路通达部分商业，人流量较少，目前商业价值较低；规划地面商业酒店办公购物中心，4F，局部5F3F3F2F3F3F规划体量细表物业类型体量（）总体量（）商业街一环1F6010200822F60103F60104F2052商业街二环1F4316129482F43163F4316商业街三环1F4472119552F44723F3011商业街四环1-2F350039933F493办公6F952816808酒店5F7280连廊23892389合计689、8175方案一体量细表如下：规划-交通动线遵循商业动线规划，结合商业广场、各业态出入口的规划，保证商业动线的明确流畅同时兼顾各功能版块及动线的应适当分离，减少相互干扰，方案一较其他方案，商业动线最为清晰合理商业街出入口酒店、办公出入口购物中心出入口地下车库出入口地下商业出入口出入口设置：动线流畅及区分 建议购物中心需预留出入口，可通向第吾大道商业街区部分；第吾大道街区一层也预留出入口，可直接通达街区广场；地下出入口：购物中心的东北侧及南侧设置2个下沉广场作为地下商业出入口，同时结合购物中心内部，设置地下商业出入口，便于引导人流；酒店及办公：可设置独立出入口，与商业动线区分，减少相互干扰；连廊：90、化整为零，提升商业价值；建议在商业区各处相隔50-80米处设置外连廊，将各商业区串联起来，增加商业互动性及人流量；建议在一、二、三环及底商都设置外走廊，便于引导人流到二层以上的商业，提升高楼层商业价值；停车：地下为主，部分地上停车项目东侧面临拆迁用地，现已平整，前期如未开发，建议可作为项目的部分的地面停车区域；购物中心出入口广场下沉广场第吾大道街区广场购物中心中庭广场商业动线连廊走廊规划商铺规划结合干道等级、景观等级及人流引导，对项目商业价值分级，商业主入口广场及中庭广场等处街区店铺的商业价值最高，同时考虑端头商铺可适当放大面积，以更好实现商业价值最大化核心节点品牌形象店、休闲 餐 饮 等(如91、KFC、麦当劳等，经营面积需求较大)具有昭示性的建筑立面，提升商业形象及价值；根据该地块的具体情况，建议一环背靠购物中心部分商铺进深控制在15.0m，二、三环及底商商铺进深控制在12-13m；商铺划分时，开间保证4.5-4.2m的标准，划铺尽量规整，在各商业出入口及交通交汇节点的端头铺面可适当放大面积，作为品牌形象店等提示项目品质及商铺价值；备 选 方 案 一规划地面商业物业类型体量（）总体量（）商业街一环1F6970226922F69703F69704F1782商业街二环1F354592822F35453F2192商业街三环1F5430118232F54303F963商业街四环1-2F一拖二92、404845763F528办公6F1035017630酒店5F7280连廊21722172合计68175广场式商业街区，街区分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环22692，二环9282，三环11823，四环4576，酒店10350，办公7280购物中心，4F，局部5F酒店3F，局部4F2F，局部3F3F2F3F3F办公二、三环的商业街是围合式街区，西侧环状商业中庭作为休闲广场，也可作为休闲商业的外摆空间，东侧环状商业中庭面积较大，可设置儿童活动等休闲娱乐业态；规划-交通动线广场式商业规划，也遵循基本的商业动线规划，此方案有较多的设置广场，聚集人气，93、但比较方案一，此方案中客流动线到达商业街中庭广场后易形成分流，没有方案一的商业动线清晰；商业街出入口酒店、办公出入口购物中心出入口地下车库出入口地下商业出入口购物中心出入口广场下沉广场第吾大道街区广场购物中心中庭广场商业动线连廊走廊备 选 方 案 二规划地面商业物业类型体量（）总体量（）商业街一环1F6124205752F61243F61244F2203商业街二环1F3706115482F37063F37064F430商业街三环1F3465103952F34653F3465商业街四环1-2F一拖二404460663F2022办公5F801517131酒店6F9116连廊24602460合计6894、175常规商业街+BLOCK街区，分为一至四环，地面商业做满2.51的容积率，购物中心地上商业体量为6.88万，一环20575，二环11548，三环10395，四环6066，酒店19116，办公8015购物中心，4F，局部5F3F，局部4F3F3F3F，局部4F3F办公酒店3F3F规划-交通动线商业街出入口酒店、办公出入口购物中心出入口地下车库出入口地下商业出入口购物中心出入口广场下沉广场第吾大道街区广场购物中心中庭广场商业动线连廊走廊BLOCK街区设计，比较一、二方案，商业动线较为复杂，不易聚集人气，但BLOCK的商业形态极易营造时尚高端的商业形象；BLOCK街区商业体以组团形式，连接连廊，95、可形成较好的商业氛围；A地块商业街业态定位推演本案4类目标消费客群及对应业态需求如下：本地居民消费需求业态支撑生活购物家庭聚餐/娱乐儿童体验游乐/教育便利配套超市、便利店、3C数码、服饰、家居建材大型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训商务人群商务接待休闲娱乐中西餐饮/大型酒楼KTV/足浴/影院打工一族生活超市潮流服饰KTV/电玩/游乐/影院/婚纱摄影等餐饮时尚购物朋友聚餐/娱乐鞋都个体户生活购物商务配套商务礼品超市、便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶A地块商业街业态定位推演本地居民业态支撑超市、便利店、3C数码、服饰、家居建材大96、型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训商务人群中西餐饮/大型酒楼/特色餐饮KTV/足浴/影院等打工一族生活超市潮流服饰KTV/电玩/游乐/影院/婚纱摄影等餐饮鞋都个体户超市、便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶排除MALL常见主力业态大型超市影院快时尚大型游乐场3C卖场等便利店、家居建材大型酒楼/中西餐饮KTV/足浴/美容/健身/婚纱摄影儿童体验/游乐/教育培训中西餐饮/大型酒楼/特色餐饮KTV/足浴等潮流服饰KTV/电玩/婚纱摄影等餐饮便利店西餐咖啡/商务会所/酒店/银行工艺礼品/商务礼品/烟酒茶排除MALL常见主力业态，商业街可97、以布局业态方向如下：A地块商业街业态落位购物中心，4F，局部5F商业3F，局部4F商业2F办公定位主要业态旗舰店形象店 品牌餐饮、品牌形象店、品牌旗舰店等休闲时尚街区 一二环（1、2F）：本土鞋服、品牌服饰、精品零售、钟表眼镜、箱包皮具、休闲餐饮等 一环（3、4F）：品牌餐饮、西式餐饮、特色餐饮等 二环（3F）：美容SPA、美甲美发、运动健身等风情购物街区 亲子主题区：1F、2F童装童玩、母婴用品等，3F早教培训、儿童游乐等 家居体验区：1F、2F家纺家居，休闲餐饮、休闲娱乐 潮流服饰区：1F、2F潮流服饰，休闲餐饮酒店商务配套区 商务配套：银行、商务简餐等 商务礼品：工艺品、烟酒茶叶、伴手礼98、等生活配套区 生活配套：面包店、便利店、洗衣店、宠物店、花店、冲印、中介等 家居建材：窗帘、灯具、卫浴等业态功能分为5大模块，高楼层（3、4F）以休闲娱乐、餐饮等目的性业态为主导，低楼层以零售、配套服务等业态为主，具体分区如下：商业3F酒店商业3F商业3F商业3F业态组合总体情况业态面积（）业态面积占比餐饮2034142%零售944530%休闲娱乐605912%其他金融商务配套29999%生活配套35047%合计48978100%业态总体配比总体业态配比为餐饮42%、零售30%、休闲娱乐12%、其他配套16%。业态业态面积占比餐饮46%零售33%其他（配套服务）11%休闲娱乐10%合计100%99、泉州浦西万达业态总体配比业态业态面积占比餐饮56%零售10%其他（配套服务）34%合计100%晋江万达业态总体配比分区业态组合及配比所属分区楼层业态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）休闲时尚街区1-3F品牌店 品牌餐饮、品牌形象店、品牌旗舰店等肯德基、豪客来、必胜客、星巴克等33341-2F零售本土鞋服、品牌服饰、精品零售、时尚名品、钟表眼镜、珠宝饰品箱包皮具、3C数码安踏、乔丹、361、德尔惠、宝岛眼镜、名创优品等429270%5.4154.5休闲餐饮 饮品甜品、茶餐厅、咖啡店、水吧瑞可爷爷的店、85度、枫多式、许留山等183930%4.5154.53-4100、F品牌餐饮 西式餐饮、中式餐饮、日韩料理等盛世经典牛排、萨贝尔意式餐厅、鹿港小镇希腊美食、汉拿山韩式烤肉、鱼旨寿司等5118100%4.5154.5合计14583100%18.9分区业态组合及配比所属分区楼层业态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）休闲时尚街区1-3F品牌店 品牌餐饮、品牌形象店、品牌旗舰店等肯德基、豪客来、必胜客、欢唱、屈臣氏等22001-2F零售本土鞋服、品牌服饰、精品零售、钟表眼镜、箱包皮具等安踏、乔丹、361、德尔惠、宝岛眼镜、名创优品等269670%1F5.42F4.5124.2休闲餐饮饮品甜品、茶餐厅、咖啡店、水吧瑞可爷爷的店、85101、度、枫多式、许留山等115630%3F休闲娱乐美甲护肤、美容SPA美体形象馆、美发馆葆姿女子健身会所艾伦SPA、艾瑞尔时尚造型1751100%4.5124.2合计7803100%14.4分区业态组合及配比所属分区楼层业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）风情购物街区亲子主题区1-2F童装童玩、孕婴用品等爱婴室、爱娃孕婴连锁、喜乐乐、丽婴坊等2832100%1F5.42F4.5124.23F早教机构、培训教育儿童摄影、儿童游乐职业体验美奇、美吉姆、星期八小镇等1416100%4.5124.2合计4248100%14.4比哥鸡排面包烘分区业态组合及配比所属分区楼层业102、态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）风情购物街区家居体验区1-2F家居体验时尚创意家居家居、家饰、家纺丽芙家居、博洋家纺、时尚家居生活馆1978生活馆104332%1F5.42F4.5124.2休闲餐饮饮品甜品、茶餐厅、休闲小站、咖啡吧、烘培吧满记、杨小贤、谷仁烘焙、鲜芋仙柠檬工坊、摩天轮咖啡、西树泡芙160850%休闲娱乐网咖、台球、小酒馆等星士台球、欢乐园网咖等56518%合计3216100%9.9分区业态组合及配比所属分区楼层业态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）风情购物街区潮流服饰区1-2F2896潮流服饰潮流服饰103、精品饰品、鞋帽箱包、酷流行韩衣都舍、酷酷箱包202770%1F5.42F4.5124.2休闲餐饮饮品甜品、茶餐厅、咖啡吧、烘培吧等面包物语、欧珈咖啡YIMOTO冰激凌、LEONIDAS巧克力86930%合计2896100%9.9分区业态组合及配比所属分区楼层业态品牌商家示意面积（）面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）酒店商务配套区1-3F品牌店 品牌餐饮、品牌形象店、品牌旗舰店等10001-2F商务配套银行等金融服务机构2999100%5.410.54.23F品牌餐饮盛世经典、萨贝尔意式餐厅、鹿港小镇、希腊美食、汉拿山韩式烤肉、鱼旨寿司等1500100%4.510.54.2合计549910104、0%36.9比哥鸡排面包分区业态组合及配比所属分区楼层业态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）酒店商务配套区1-2F3097餐饮快餐简餐商务套餐、商务简餐永和豆浆、优米屋、夏商营养餐、西安老家、真功夫等204850%1F5.42F4.5134.2商务配套商务礼品、烟酒茶叶伴手礼、冲印123940%生活配套面包店、花店、洗衣店药房、眼镜店、美发店85度C、特香包、庄氏眼镜、德善堂药店等31010%3F休闲娱乐KTV、足浴、SPA3143100%4.54-8F酒店72807280100%3.618合计14020100%28.9比哥鸡排面包分区业态组合及配比所属分区105、楼层业态业态细分品牌商家示意面积（）业态面积占比层高（m）进深（m）面宽（m）生活配套区1-3F3993生活配套面包店、花店、洗衣店药房、眼镜店、美发店85度C、特香包、庄氏眼镜、德善堂药店等159740%1F5.42F4.53F4.510-163.8-4.2零售窗帘、橱柜、卫浴159740%餐饮大众美食、地方小吃晋江牛肉、沙县小吃、沙茶面等79920%3-7F写字楼9528100%3.8合计13521100%28.9项目运营建议04 4.1 售价预估4.2 去化预估4.2 货值测算4.3 推盘时序通过市场比较法，建议本项目住宅一期售价为6300元/，二期6500元/，三期6800元/。住宅定106、价由住宅市场分析，选择重点参考项目德伦苹果公园、世源江湾国际、世茂御龙湾、侨成金沙城、龙湖嘉天下市场比较法住宅产品价值要素权数德伦苹果公园晋江万达广场世茂御龙湾侨成金沙城龙湖嘉天下本案区域因素（65%）地段区位15%8511012095105100周边配套10%8511512095105100交通因素5%9511512090105100自然环境10%85105105120110100景观因素15%859095120110100区域发展10%9011512085105100项目因素（35%）项目规模5%90120115130105100建筑规划5%85105105100110100户型规划10%107、9080809090100园林设计5%8590957580100社区配套5%9090909590100物业管理5%859010080110100加权总评分8710210699.75103.25100各项目售价（元/）62316365634060136642/本项目相对价格（元/）71626240598160286433/可比权重15%20%20%25%20%/本案市场比较价格（元/）一期一期6312备注：侨成金沙城同为乡镇项目，由于客群、经济、市场容量等背景相似，与本案相似度较高；苹果公园距离本案最远，故权重相对较低通过市场比较法，本项目住宅底商一拖二定价约1.7 万元/住宅底商定价由商业市场108、分析，选择重点参考项目宝龙城市广场、百宏御璟天下、晋江万达广场，进行价格比较：市场比较法住宅底商一拖二价值要素权数宝龙城市广场百宏御璟天下晋江万达广场地段区位10%120120120辐射范围10%11090120商业氛围10%130115120交通条件10%120110110周边人气10%130115125升值潜力10%130115125产品设计10%1108590人口购买力10%130120120区域发展前景5%130120120商业规模5%110110125项目品质5%1008590开发商品牌5%10090100加权总评分120107.25114.75各项目售价（元/）1500020000109、21000本项目相对价格（元/）125001864818301可比权重30%30%40%本案市场比较价格（元/）16665通过收益反推法所得住宅底商一拖二价格约为1.4万元/，结合市场比较法定价，建议本项目住宅底商一拖二销售均价为15000-17000元/住宅底商产品定价由商业市场分析，选取与本案接近的宝龙城市广场底商一拖二租金，并参考本案周边商业双龙路挑高底商租金均价，进行租金收益反推：收益反推法住宅底商一拖二价值要素权数宝龙城市广场双龙路周边人气20%12070地段区位15%12070商业氛围10%12070交通条件10%11090建筑及动线规划10%10080人口购买力5%10090辐射110、范围5%11090产品设计5%10060配套设施5%11070商业规模5%11080形象及品质5%10070物业管理5%10070加权总评分111.575各项目租金（元/月）5060本项目相对价格（元/月）4580可比权重60%40%本案市场比较价格（元/月）59 年收益涨幅5%收益反推商业价格14137备注：双龙路有部分作为专业市场，权重相对较低定价（元）权重市场比较法1666570%收益反推法1413730%综合定价15906建议本项目住宅底商一拖二销售均价为：15000-17000元/结合目前乡镇项目住宅车位价格，建议本项目住宅车位价格为8万元/个。住宅车位定价项目2015.1-11成交111、套数成交单价（元/）套均面积（）单个车位成交均价（万元）龙湖御景湾129153743.46.7金龙华侨城21258340.210.4中瑞阳光豪庭12214839.48.5滨海新城9384930.511.8捷龙盛世7273048.513.2侨成金沙城2183787.116建议本项目住宅车位售价为：8万元/个通过市场比较法，本项目商业街一环一层售价为4.2万元/商业产品定价由商业市场分析，首先定价商业外街一环一层均价，选择重点参考项目晋江万达广场、世茂御龙湾、侨成金沙城，进行价格比较：市场比较法商业街一环一层价值要素权数晋江万达广场世茂御龙湾侨成金沙城地段区位15%120100100辐射范围15%112、1108090商业氛围10%1208090交通条件10%11010090周边人气10%1108095升值潜力10%809085产品设计5%1009090人口购买力5%10010095区域发展前景5%1009090商业规模5%110100100项目品质5%1008090开发商品牌5%10011080加权总评分10790.592各项目售价（元/）450003500039000本项目相对价格（元/）420563867442507可比权重40%20%40%本案市场比较价格（元/）41560备注：晋江万达广场同为综合体项目，侨成金沙城为乡镇项目，均与本案更为贴近，故所占权重较高通过收益反推法所得商业外街113、一环一层价格约为4.0万元/，结合市场比较法定价，建议本项目商业街一环一层销售均价为4.0-4.2万元/商业产品定价由商业市场分析，选取与本案接近的万达广场金街一层租金，并参考本案周边商业中国鞋都/鞋都路最高价值段一层租金均价，进行租金收益反推：收益反推法商业街一环一层价值要素权数晋江万达广场中国鞋都/鞋都路周边人气20%11080地段区位15%12090商业氛围10%12070交通条件10%11090建筑及动线规划10%10080人口购买力5%10090辐射范围5%11090产品设计5%10060配套设施5%11070商业规模5%11080形象及品质5%10070物业管理5%10070加权总114、评分109.580各项目租金（元/月）120180本项目相对价格（元/月）110225可比权重50%50%本案市场比较价格（元/月）167 年收益涨幅5%收益反推商业价格40151定价（元）权重市场比较法4156070%收益反推法4015130%综合定价41137建议本项目商业一环一层销售均价为：40000-42000元/商业产品定价项目商业分区定价（元/）商业街层级一环二环三环四环1F410003690029520165312F2460022140177123F14760132841062774394F14760（有赠送）11808（无赠送）13284（有赠送）10627（无赠送）10627115、（有赠送）8502（无赠送）/对比晋江综合体规划布局，选取晋江万达广场、石狮泰禾广场作为参考对象，并根据行业经验值，进行商业外街折损比例计算：一环与二环折损系数约为0.9，二环与三环折损系数约为0.8；楼层之间折损系数约为0.6，4F若附赠空间，售价建议与3F趋同，无赠送按3F的0.8折算。通过市场比较法，本项目办公/SOHO/酒店产品毛坯售价均为5500-5700元/办公产品定价由办公市场分析，选择重点参考项目泉商环球广场、世茂御龙湾、世界贸易中心，进行价格比较：市场比较法办公/SOHO价值要素权数泉商环球广场世茂御龙湾世界贸易中心区域因素（65%）地段区位15%9010090商务氛围10%116、110110110片区形象8%100100110交通因素10%9010090景观价值5%110110110区域发展10%10590110周边配套5%9010590项目因素（35%）建筑外观2%10010095项目规模5%10595105建筑规划5%9010090户型设计5%100100100硬件配套10%100100100物业管理5%100100100开发商品牌5%8510085加权总评分98100.599.2各项目售价（元/）570054005500本项目相对价格（元/）581653735544可比权重30%40%30%本案市场比较价格（元/）5557办公产品分割设置成平层SOHO产品，可根117、据购买客户需求打通合并；酒店产品可分割产权销售，同为办公产权切均为投资类产品，整体客群及定位趋同，故价格参照办公产品售价。建议本项目办公/酒店产品售价为：5500-5700元/备注：各项目价格已扣除实际精装修成本各物业定价物业类型建议销售均价（元/、元/个）住宅6500住宅底商一拖二16000商业街一环1F410002F246003F147604F14760（有赠送）/11808（无赠送）商业街二环1F369002F221403F132844F13284（有赠送）/10627（无赠送）商业街三环1F295202F177123F106274F10627（有赠送）/8502（无赠送）商业街四环1-118、2F165313F7439办公5600酒店5600住宅车位800002015年1-11月晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目2014年晋江高层住宅签约面积排行TOP10项目住宅去化预估 近三年主城区销售较好项目，年去化可达7-11万 近三年乡镇销售较好项目，年去化可达6.5-7.5万 陈埭镇区房地产市场为空白7-8万/年2013年晋江住宅单盘总销面积排行榜序号板块13年项目面积（万）套数均价（元/）1梅岭世茂御龙湾13.294588042青阳宝龙城市广场11.996269823梅岭浔兴格林春天11.092463414滨江商务区百信御江帝景10.881077255梅岭晋江万达广场8.51099119、70836桥南中骏蓝湾半岛8.466788747桥南百捷中央公园8.283978518滨江商务区泉州世界贸易中心7.257464459乡镇（磁灶）中瑞城6.3448396610乡镇（安海）侨成金沙城5.6（5月份开盘）4056000排名项目套数（套）签约面积(万）签约均价（元/）1中航城101811.266752晋江万达广场9008.763613侨成金沙城4717.360144百信御江帝景5547.276245世茂御龙湾4006.56926排名项目套数（套）签约面积(万）签约均价（元/）1晋江万达广场125310.665582中骏四季花城9798.668733世茂御龙湾6308.982344宝120、龙城市广场5584.271365百宏御璟天下4135.57200区位项目总体年均去化(万）签约均价（元/）备注主城区晋江万达广场2011年1年售罄2.8万二环一拖二4.5三环一拖二3.5城市综合体世茂御龙湾2013年-201年2.2-2.3万外街一层3.5二层1.8三层1.2四层0.8内街一层3二层1.6三层1城市综合体安海镇侨成金沙城半年认购约1.6万外街一层3.5-4二层1.1-1.2三层0.7四层0.6城市综合体商业街去化预估 万达2011年1年售罄2.8万，世茂御龙湾2013年、2014年年均2.2-2.3万 侨城金沙城商业街首年强销期半年认购约1.6万。本案地处陈埭核心地段，紧邻鞋都121、附近，商业氛围佳。首年强销期：2.4-2.6万续销期：1.5-1.7万商业街住宅底商去化预估0.9-1.1万/年板块名称项目名称价格（万/）年均去化情况主城区晋江万达广场一拖二2.12011-13年主销期年均1万2014-15年 年均0.3万一拖二1.8宝龙城市广场一拖二1.5近4年年均0.2万百宏御璟天下一拖二2近1年 年均0.2万安海侨成金沙城一层2.8二层0.9一拖二1.8（预估）13年0.1万、14年主销期0.9万15年0.2万（底商大部分在建抵押，同年推出商业街，产品内部竞争，固2015年基本无销售）住宅底商重点参考侨城金沙城办公/去化预估2015年1-11月晋江办公市场签约面积排行122、榜板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）主城区世茂御龙湾写字楼/SOHO911.536186主城区百宏御璟天下LOFT700.567684晋北泉州世界贸易中心SOHO1270.625945晋北泉商环球广场SOHO230.1886002014年晋江办公市场签约面积排行榜板块项目名称产品形式套数（套）面积(万）均价（元/）主城区世茂御龙湾写字楼/SOHO1191.016776主城区百宏御璟天下LOFT940.778054晋北百捷中央公园写字楼/SOHO750.749221晋北泉商环球广场SOHO780.367645 主城近销售较好项目，年去化可达0.6-1.5万 晋江总体去化较差，单123、盘较好项目可达0.4-0.8万 陈埭镇存在办公租赁需求，办公公寓具备投资价值0.6-0.8万/年项目总销售金额可达22.05亿元主推方案收益分析物业类型建议销售均价面积连廊面积连廊总价总面积总价（万元）（元/、元/个）（）（）（万元）（）住宅6500920489204859831住宅底商一拖二16000169201692027072商业街一环1F410006010006010246412F24600601057914246589162093F147606010579855658997254F14760（赠送面积）20520020523029商业街二环1F36900431600431615926124、2F2214043163888584704104143F13284431612216144385895商业街三环1F295204472004472132012F177124472417739488986593F10627301110511231163311商业街四环1-2F165313500100165360059513F743949310074593441办公5600952895285336酒店5600728072804077住宅车位800008506800合计220519项目总销售金额可达22.36亿元备选方案一收益分析物业类型建议销售均价面积连廊面积连廊总价总面积总价（万元）（元/、元/125、个）（）（）（万元）（）住宅6500920489204859831住宅底商一拖二16000169201692027072商业街一环1F410006970006970285772F24600697047911787449183253F1476069704797077449109954F14760（赠送面积）17820017822630商业街二环1F369003545003545130812F221403545207458375283073F132842192506622422978商业街三环1F295205430005430160292F1771254304798485909104653F106126、2796347950914421532商业街四环1-2F16531404800404866923F743952800528393办公560010350103505796酒店5600728072804077住宅车位800008506800合计223580项目总销售金额可达21.56亿元备选方案二收益分析物业类型建议销售均价面积连廊面积连廊总价总面积总价（万元）（元/、元/个）（）（）（万元）（）住宅6500920489204859831住宅底商一拖二16000169201692027072商业街一环1F410006124006124251082F2460061245231287664716352127、3F147606124523772664798114F14760（赠送面积）22030022033252商业街二环1F369003706003706136752F221403706387857409390623F132843706387514409354374F10886（赠送面积）430430457商业街三环1F295203465003465102292F177123465320567378567043F10627346532034037854022商业街四环1-2F16531404400404466853F743920220020221504办公5600801580154488酒店5600128、911691165105住宅车位800008506800合计215595项目总销售金额（不含地下商业部分）可达21.51亿元甲方方案一收益物业类型建议销售均价（元/、元/个）总量（）总价（万元）住宅65009199559796住宅底商一拖二160001692027072商业街一环1F420006715282032F252006715169213F151206715101534F15120（有赠送面积）24583716商业街二环1F378002796105682F22680279663413F13608279638044F13608（有赠送面积）19262620商业街三环1F3024035821129、08322F18144358264993F10886358238994F8709（无赠送面积）988860商业街四环1-2F一拖二16934331656153F762016581263办公560087724912酒店560086044818住宅车位800009077256合计215155项目总销售金额（不含地下商业部分）可达21.58亿元甲方方案三收益物业类型建议销售均价（元/、元/个）总量（）总价（万元）住宅65009199559796住宅底商一拖二160001692027072商业街一环1F420005428227972F252005428136783F15120542882074F151130、20（有赠送面积）128193商业街二环1F378003877146552F22680387787933F13608387752754F13608（有赠送面积）28063818商业街三环1F302404540137292F18144469385153F1088644594854商业街四环1-2F一拖二16934374263363F762018711425办公560086404838酒店560082084596住宅车位800009077256合计215839方案对比投资收益分析对比序号指标名称单位主推方案备选方案一备选方案二甲方方案一甲方方案三1项目销售总收入亿元22.0522.3621.562131、1.2421.472总投资额亿元20.6920.7320.6420.5820.613项目总净利润亿元0.811.070.380.120.324总投资回报率%3.90%5.18%1.84%0.59%1.56%5自持物业货值亿元5.136优劣势说明动线分明清晰，利于后期经营和销售，同时收益相对可观在一环与外街之间用环形商业提升价值较高区位的商业面积，进而提高项目总收益开放式街区，更适合聚集人气，打造特色商业形态，但其占地较大，容积率低，将部分其他商业推向3层方案一方案二方案三甲方方案一甲方方案三甲方方案一（可售面积）甲方方案一（货值）新景祥主推方案（可售面积）新景祥主推方案（货值）新景祥测算均价（132、元/)(元/个）住宅高层90986591409000920485983120006500住宅底商179802876800001692027072000016000金街25810752372734.52943285797223229151外街24846358010336.72193531606141514409SOHO/办公室175349819040016808941248005600可售车位894715200008506800000080000含车位总货值/21.59（亿）/22.05(亿）/不含车位总货值20.88（亿）21.37(亿）按金街、外街定价方式方案对比商铺推售建议首批：体量约1.133、6万，此部分为地上三层，工程进度能最快满足销售。二批：体量约1.9万，价值最高的一环部分。三批：体量约1.6万，此部分商业上有办公和酒店，工程进度相对较慢。四批：体量约1.7万，住宅底商结合工程进度及市场因素，建议商业共分4批推售，具体推售顺序及体量如下：住宅推售建议结合B地块工期和晋江住宅项目推售量，建议住宅分三批入市，低开高走，首批入市价格6300元/，二批次入市价格6500元/，三批次入市价格6800元/，具体推售顺序如下：二批：推四栋，体量约3.3万，按6500元/平米入市首批：推四栋，体量约3.5万，按6300元/平米入市三批：推三栋，体量约2.7万，按6800元/平米入市90-95134、120-125130-135140-1449.2万住宅办公+公寓商业街+住宅底商 住宅：整体销售周期按13-14个月预估；商业：整体销售周期按39-42个月预估;办公公寓：整体销售周期24-27个月预估。整体销售周期控制在39-42个月，不考虑地下商业和住宅车位销售。整体推售周期模拟201620172018201910月晋江万达广场商业街受当时第一个现代综合体、全国领先的品牌效应、新颖的营销手法、海内外投资客追捧等影响，在较高单价的基础上取得了较佳的去化速度。案例介绍推出日期推出位置推出套数推出面积主力面积主力面宽主力进深主力挑高目前去化情况价格描述2011.4商业步行街210套2.6万一拖二135、以120为主，14套一拖三以180-190为主4.2-4.5米12-14米一层5.4米，二层4.5米，三层4.5米100%3.76.5万/，其中二环均价4.5万元/，三环均价约3.5万元/；项目简介晋江万达广场总建筑面积约97万，整个项目由大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼及高级住宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能为一体的大型城市综合体。商业情况商场自持，目前主力在售住宅底商；商业街已经售罄；销售情况万达商业步行街采取一拖二的方式进行销售，开盘去化约80%，售楼处对外口径“只有通过关系才买得到”，对客户造成产品紧缺和紧张的气氛，并且万达凭借品牌影响力和海内136、外财团支持，营造开盘热销局面，项目地处梅岭组团，未来城市发展方向，受较多投资客的青睐。价格体系商业街二环4.5万/，三环3.5万/，住宅底商整体均价约2.1万/，其中，沿石鼓路2.3万/，沿湖光路2.2万/，沿梅园路毗邻五店市2.4万/，内部住宅底商1.8万/。商业街业态分布零售餐饮休闲娱乐配套服务10%56%0%34%20万mall金街一金街一环自持环自持沿石鼓路住宅沿石鼓路住宅底商底商2.32.3万万/沿湖光路住宅沿湖光路住宅底商底商2.22.2万万/内部住宅底内部住宅底商商1.81.8万万/金街三环均金街三环均价价3.53.5万万/金街二环均金街二环均价价4.54.5万万/世纪大道梅园路137、国家4A级旅游景区五店市石鼓路湖光路沿梅园路住宅沿梅园路住宅底商底商2.42.4万万/1414间一拖三间一拖三3.23.2万万/石狮泰禾广场结合招商进度依次推售商业，推盘方式独具匠心；商业公开定价偏高，市场反应冷淡；案例介绍项目简介石狮泰禾广场总建筑面积约45万平米，由泰禾广场、新天地步行街、中央商务集群、泰禾首玺四大板块组成，融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体。商业情况商场自持，目前主力在售住宅底商和商业街；销售情况1、石狮市民受传统观念影响，偏爱外街，认为外街价值比内街高，因此泰禾先推住宅底商外街，吸纳既有客群；2、根据招商进度的难易程度，选择容易招商的位置开盘，增加客户购买诱因；138、3、泰禾集团对商业价格有强制性的溢价率，因此即使在目前表价虚高、去化情况较差的情况下，依然没有进行明显的公开降价措施；泰禾目前商业成交客户成交大面积店面，有跟集团申请优惠，甚至有直接5-6折优惠；4、负一层均价比二层少2000元/，因为二层去化相比负一层较佳，负一层成交客户主要受低价（相对二楼）和负一层招商已经成型两方面因素影响才有部分成交（规划女人街，石狮本土服装业发达较易招商），实际情况负一层较难去化；价格体系一层一环6万/，二环5万/，负一层和二层均价约2.7-3万/，三层2.2万/；紧贴盒子的一环和商业体靠近盒子属于同一条街，一层价格都是6万/，商业体靠近水秀广场与住宅底商形成的二环一139、层价格在5/；商业街业态分布零售餐饮休闲娱乐配套服务35%56%0%8%推出日期推出位置推出套数推出面积主力面积主力面宽主力进深主力挑高目前签约率实际认购率价格描述2014.9商业街+住宅底商408套3.3万554.-4.5米10-12米单层产品4.5，一拖二产品一层4.5，二层3.520%30%一层一环6万/，二环一层5万/，负一层和二层均价约2.7-3万/，三层2.2万/；盒子一环一层盒子一环一层6 6万万/，二层，二层3 3万万/，三三层层2.22.2万万/住宅底商二环住宅底商二环一层一层5 5万万/，二层二层2.92.9万万/负一层盒子负一层盒子一环均价一环均价2.72.7万万/负一层140、住宅底商二负一层住宅底商二环（大部分有赠送环（大部分有赠送面积）均价面积）均价2.82.8万万/住宅底商外街一住宅底商外街一拖二拖二3.43.4万万/商业体二环一层商业体二环一层5 5万万/，二层，二层3 3万万/，三层，三层2.22.2万万/侨成金沙城凭借乡镇唯一在售商业项目、独特的定位、低总价扩大购买容量等因素促成商业街的热销。案例介绍推出时间推出位置推出套数推出面积主力面积主力面宽主力进深主力挑高目前签约率实际认购率价格描述2015.5（线下推出，无集中开盘）商业步行街（三里街）454套2.5万554.210一层4.5，二层4.2，三层4，四层444%65%一层均价3.8万/，二层均价1141、.1万/，三层均价0.7万/，四层均价0.6万/；项目简介侨成金沙城，规划总建超160万平米，规划定位公园住宅、家族别墅、SOHOPPINGMALL、糖烟酒批发市场、SOHO公寓、快捷酒店、十字金街、三里步行街等七大物业形态。将打造成为安海新城中心，集居住、购物、休闲、娱乐、办公、商贸为一体的南翼新城核心区。商业情况商场内部自持，商场四边（包含一环）商业未来将进行销售，目前商业街二环至四环在售；销售情况热销原因：1、安海购房力比较强劲；2、目前安海没有商业街产品，市场空白；3、产品定位“互联网+品牌”风情步行街区，安海首创体验式步行街4、三里街就在大润发旁边，区位好5、主力面积55，总价控制得142、当，扩大了购买客群；目前由于二层、三层均价较低，去化速度较快，一层去化速度缓慢。价格体系二环、三环、四环每一层的差价不大，二环至四环一层差价5000元/，二层差价2000元/，三层价格一样；商业街业态分布预计2016年3月商业街开业；3.1万mall规划路兴安路商业街一商业街一环未售环未售商业街四环一层商业街四环一层4 4万万/，二层二层1 1万万/，三层，三层0.70.7万万/，四层，四层0.60.6万万/商业街二环一层商业街二环一层3.93.9万万/，二层，二层1.11.1万万/，三层均价三层均价0.70.7万万/规划路商业街三环一层商业街三环一层3.53.5万万/，二层，二层1.21.2万万/，三层，三层0.70.7万万/版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。感谢聆听