1、万科云城项目营销策略报告万科云城项目营销策略报告湖北中原 事业一部 201805溯源溯源20102010-20152015开启白沙洲百万方城市生活开启白沙洲百万方城市生活万科万科白沙洲市场开拓者，城市先行者，白沙洲市场开拓者，城市先行者，带领白沙洲区域进入武汉人的视野，以城市配套服务商的理带领白沙洲区域进入武汉人的视野，以城市配套服务商的理念带来白沙洲新的生活方式。念带来白沙洲新的生活方式。万科金色城市万科金色城市首个引进武商量贩首个育才幼儿园首个华师附小首个引入公交线路首个百万方大盘万变万变20162016-20172017品牌云集，竞争洪流品牌云集，竞争洪流随着金色城市的售罄，万科逐渐从人2、们视野中消失，随着金色城市的售罄，万科逐渐从人们视野中消失，东原湖光里、东原启程、东原乐见城东原湖光里、东原启程、东原乐见城保利上城、保利新武昌保利上城、保利新武昌等众多楼盘相继崛起，等众多楼盘相继崛起，然而，白沙洲也依然是全武汉刚需的聚集地然而，白沙洲也依然是全武汉刚需的聚集地2016.12保利上城13500元/保利新武昌13500元/2017.1东原启程13300元/2017.102017.12东原乐见城13000元/万科云城万科云城二环内二环内 高尚生活住区高尚生活住区长征村长征村精华版金色城市精华版金色城市 品质改善住区品质改善住区理想城市理想城市武昌南武昌南 美好生活住区美好生活住区3、万科以三盘之力，改变大武昌的生活方式，开启美好的人居生活。万科以三盘之力，改变大武昌的生活方式，开启美好的人居生活。20182018万科元年万科元年王者归来，开启新时代王者归来，开启新时代万科云城设计中心办公区创客区商业中心高尚住区长征村集中商业品质住区理想城市一站式教育商业街区美好住区理想城市长征村万科云城14000元/万科云城长征村理想城市目标审视1价格目标2018，万科三盘齐发，价格梯队明显，均突破区域天花板，树立价格标杆！18000元/22000元/目标审视2品牌目标万科再回归，在众多品牌的红海区如何实现品牌影响力？基于以上两大目标，我们将面临两大核心问题：Q1如何通过产品打造实现价格4、差距？Q2如何在价格差异中实现融合，完成品牌使命？本体价值分析核心价值点深挖客户特征分析客户需求对位产品打造建议形成差异化特点Q1如何通过产品打造实现价格差距？part1本体价值分析万科云城项目本体分析：武昌新二环核心地段，新兴产城综合体外部价值区域价值白沙洲滨江新二环土地价值高地价推动涨幅内部价值产业价值打造产业平台，塑造城市新IP武汉新二环内，区域价值和土地价值逐步提升，通过创新文化产业及高端品质商业拔高项目整体定位，引领住宅新走向。即将迎来武汉新二环杨泗港大桥即将通车，提升区域出行功能长江主轴战略确立区域为主轴之首，10年内成为城市发展主轴白沙洲近年量价齐升，随高价地推出，价格随之大幅增5、长商业价值打造区域创意文化商业标杆0.8万方产业示范区1栋创意集群写字楼2.5万方文化商业街区4栋SOHO办公武昌南二环 风尚艺术创意社区二环内+创意产业新集群+文化新产地+住宅新体验项目初判长征村项目本体分析：金色王者风范，升级归来外部价值区域价值滨江之首，路网发达品牌价值金色城市品牌深入白沙洲内部价值商业价值10万方提升区域商业品质金色城市最具价值地块，地段升级、交通升级、产品升级、配套升级，依托金色城市大盘价值再造升级新城。白沙洲近年量价齐升，随高价地推出，价格随之大幅增长白沙洲大桥连接沌口白沙洲白沙洲高架接驳武昌中心区地铁12号线环绕大武汉三镇白沙洲片区稀缺的商业资源，商业价值定位为区6、域级别商业街形式，满足小区内部需求为主万科白沙洲版图中心区位，有效联动其他万科项目，巩固白沙洲品牌龙头地位项目初判一生之城 品质住区长江主轴+升级版商业+家庭新居所01/总页码青菱湖项目本体分析：城市扩张源地，打造近郊特色小镇四环内百万方大盘，通过提升区域配套、适配优质教育、特色小镇打造，推广万科业务品牌落地，包装品质居住主轴。外部价值区域价值城市扩张之源内部价值特色小镇价值百万方大盘，超配置学校武昌南大门的城市扩张首席，完备四至条件突围白沙洲百万方社区大盘全龄化幼儿园中小学教育内生型社区商业配套爆款户型产品社区客群运营多盘联动，品质主轴运营项目初判长江主轴 城市美好生活住区全龄配套+衍生商业7、+社群运营云城1长征村2理想城市3大武昌城市级高端改善追求地金色城市精华版品质生活最佳目的地远郊区域级大盘理想生活目的地项目初判part2客户特征分析客户分级三个项目客户划分为高改、中改、首置三类不同的层级，形成明显的客户梯度；项目面积预计价格预计总价万科云城118-167 22000250-400万长征村90-14018000150-250万万科理想城市90-12013500100-150万400万以上120-250万150万以下高改首改、中改刚需首置顶级250-400万本案客户层级万科云城长征村理想城市客户分析/万科云城武昌中心和雄楚大道沿线55%客户分布白沙洲、南湖30%汉阳3%客户特征8、以35-50岁中年人群为主，多为二次置业，经济实力雄厚，具备高阶文化和一定经济实力；客户分类武昌高端政企客、南湖高端政府企客、武昌高校老师客户需求城市中心标杆物业，注重居住体验和精神追求、身份、地位、文化品位的表现；他们是一群高阶高知、品质体验和高端文化需求的城市精英。客户主要为武昌中心及南湖外溢，高端改善，追求品质体验和文化精神内涵；青山5%光谷3%外地4%客户分析/长征村客户主要为武昌中心和南湖外溢及白沙洲地缘，首改或中端改善，追求完善的生活配套和有面子的社区体验；武昌中心和雄楚大道沿线35%客户分布白沙洲、南湖55%汉阳1%外地4%追求一定的品质生活具有一定升值空间注重社区生活环境时刻保9、持与家人的联系住的地方要有面子客户分类三口之家投资保值追求生活品质经济实力有限，中心购房压力大，向白沙洲外溢在房产中受益，看好投资项目品牌创造更好条件让老人安享晚年自己上班，父母孩子在家对园林，产品等要求较高，有一定小资情调改善客户客户诉求点客户行为习惯客户特征以30-40岁中青年人群为主，经济实力有限，务实型家庭，需置通过更换早期住宅来改善置业；注重生活品质有面子的需求务实家庭生活光谷5%客户分析/理想城市客户主要为白沙洲及外地价格挤压及部分的地缘客，刚需首置，置业范围广，价格敏感，完善的生活配套及特色的项目打造会成为客户重要选择；武昌中心10%客户分布白沙洲、南湖35%汉阳2%周边地缘客210、0%江夏客10%外地15%完善的生活配套会成为客户重要选择基因客户特征以30岁以下青年人群为主，刚落户武汉或刚参加工作的大学生，经济实力较差，希望未来在武汉发展，依靠父母支付首付；光谷7%汉口1%关注项目品质和交通对价格敏感基本的生活配套需求全武汉置业客1234全龄教育体系5客户定位云城云城新主义高知精英新主义高知精英长征村长征村城市新生乐活族城市新生乐活族理想城市理想城市梦想青年生活派梦想青年生活派基于以上的项目价值初判和客户需求，如何进行产品打造实现差异？云城注重生活品质、高效生活、身份追求长征村注重家庭生活、便捷交通、社区品质理想城市注重社区完善的生活配套、子女教育part3差异化产品打11、造万科云城万科云城精神文艺创意先驱者精神文艺创意先驱者以艺术为内核，以创新产业为经骨，以开放街区为机理，以高端住宅为血脉，集大成于一体的高尚品质艺术综合体洪山区以先进制造业和生产性服务业为发展方向，产业方向为打造成汽车零配件，总部经济为主，先进制造业和现代物流为辅的综合性工业园区，努力打造文化创意产业千亿产业集群；目前青菱乡已启动五大产业园项目，创意产业园发展迅速。万科云城产业打造方向思考区域产业规划洪山区定位为以城带郊的新型城区，第三产业发展迅猛，尤以文化创意类产业和先进制造业为主 0.40.434.634.66565三大产业占比三大产业占比第一产业第二产业第三产业第三产业中，以先进制造业和12、文化创意类产业为主，先进制造业产值达200亿元以上，文化创意类产值达120亿元现代商贸业现代物流业外包服务业1.现代服务业电子信息生物医药航空航天依托现有产业基础，利用领进东湖高新板块的优势，结合科研资源，发展高新技术产业2.高新技术产业数字科技演艺娱乐动漫影视利用南湖创意产业园、武汉大学珞珈创意产业园、武汉创意天地等创意园区促进创意产业专业化，规范化发展3.现代创意产业电力光电子新材料4.先进制造业万科云城产业打造方向思考洪山区未来发展的主要产业为现代服务业、高新技术产业、现代创意产业和先进制造业万科云城产业打造方向思考文化创意产业是洪山区自2007年以来重点发展的产业，截止2017其文化创13、意产业产值已达300亿元以上，成为继洪山区先进制造业、现代服务业的第三大产业2007年初成立促进文化创意产业发展领导小组2008.10编制完成洪山区创意产业 发 展 规 划 纲 要（20092020）2008年底文化创意产业年产值达33亿元，占GDP12%2009年初确立重点扶持和培养的八大主导产业，提出了打造“一核、八区、五块”的创意产业构想2009.4颁布洪山区关于实施促进创意产业发展若干扶持政策的意见（试行）2009年底省发改委已将“创意大道”项目纳入全省2009年重大项目库，创意天地项目动工2011.12区域文化创意企业998家，产值95亿元，同比增幅35%2017年文化创意产值突破314、00元，占武汉市文创产业的35%万科云城产业打造方向思考重点产业板块南湖文化创意板块位于洪山区南湖板块，定位为现代传媒、数字科技、文化交流等六大创意产业南湖大道雄楚大道南湖核心区区位：以洪山区珞狮南北路为轴线，南北两端以武汉创意产业中心园及武汉大学珞珈创意产业园区为起止点。板块面积：延伸面积约12.2平方公里，目前规划建设面积3000亩。产业定位：重点打造现代传媒、演艺及时尚消费、数字科技及工业设计、翻译与国际文化交流、图文广告及环境艺术、教育培训及咨询策划六大创意产业。开发现状：目前实际开发面积1045亩，截至2012年6月，重点项目累计投资达28亿元，建成30万方，在建36.2万方，发展势15、头良好。南湖文化创意板块发展概况序号优惠方面内容摘要1优惠对象在洪山区进行工商注册和税务登记（含国税、地税）满一年以上主要为设计创意、数字网络创意、动漫影视创意、出版传媒创意、演艺娱乐创意、翻译交流创意等产业领域以洪山创意大道为核心的创意产业聚集区内的创意产业基地、创意企业、创意人才实训基地2落户奖励建设、经营创意产业基地的企业，连续2年奖励其区税收贡献额的50%高等院校、职业学校、社会培训机构与创意企业联合建设创意产业人才实训基地，一次性奖励10万元3税费优惠对新办或新引进的注册资本高于50万元的创意企业，连续2年奖励其区财政贡献额的50%在本区从事创意产业技术转让、技术开发和与之相关的技术16、咨询、技术服务取得的收入，免征营业税企业符合条件的技术转让所得在一个纳税年度内，企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半4人才奖励对创意人才在洪山创业、就业提供良好条件，优先解决场地租赁、无形资产入股、贷款贴息、税收减免、科研项目申报、购房及子女入学等方面的需求5资金支持单列100万元专项资金，为中小创意企业提供小额贷款担保设立专项资金30万元，在创意类产品和服务出口过程中所发生的境外市场推广费用，可以申请资助对创意产品或服务出口额在10万美元以上（含10万美元）的创意企业，按照每美元0.03元人民币予以奖励6购租房补贴对新办或新引进的注册资本50万元17、以上的创意企业，在创意产业聚集区内购买办公用房，补贴标准为：补贴金额为当年企业区级财政贡献额，不超过购房总额，补贴面积不超过1000平方米在创意产业基地租用办公用房的新办创意企业，按5元*平米*月补贴3年（补贴面积不超过1000平方米）。复转军人及毕业3年内的大学生创办的创意企业，租金补贴标准为每月每平方米10元7专利奖励创意企业近3年获得的国内发明专利、实用新型专利、外观设计专利，经认定已经转化和应用的，分别奖励2000元、1000元和500元。获美国、日本、欧盟等国外发明专利、实用新型专利的，再一次性奖励1万元。万科云城产业打造方向思考洪山文化创意类优惠政策优惠文化创意类产业覆盖范围广，区18、级免税约50%，期限2年，重点扶持中小型企业，相关措施有效的促进了文化创意产业的发展。万科云城产业打造方向思考城市发展方向武汉入选“设计之都”，创意设计将成为城市可持续发展的驱动之一武汉以“老城新生”为申报主题，将创意设计作为城市可持续发展的驱动力之一，让老城不断焕发活力，打造武汉世界级文化品牌，文化创意产业已经成为武汉的新动力和支柱产业之一对创业产业催生新技术、新产业、新业态、新商业模式，形成新引擎，拓展新空间，形成更大的产业集群效应和更快的产业规模增加值对设计产业搭建联系沟通桥梁，帮助设计更好的走出去。搭建合作平台和研发平台，帮助设计企业拓展业务领域对创意人才通过提供更多更优教育培训，提升19、创意人才创业就业能力。通过政策扶持和优质服务，降低创意人才创业创富门槛。通过“创意城市网络”合作分享，促进创意人才拓展创业领域对普通市民因创新设计而获得更多的教育和就业机会，拥有更高品质的城市空间和生活环境，带来环境更生态、出行更方便、服务更精细的生活方式万科云城产业打造方向思考自身优势依托万科四大装修链接平台，进行深入资源挖掘和嫁接。万科云城产业打造方向思考打造方向以“家装设计”为主导的文化创意型产业示范基地天时天时地利地利人和人和武汉成为“设计之都”洪山区文创产业土壤肥沃万科家装平台优势上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区产业打造案例分析类型业态比例办公策划/商务咨询25%建筑设计12%产20、品设计11%室内设计9%服装设计9%企业形象设计7%影视制作5%广告设计5%动漫设计4%商业配套餐饮/服务/零售13%总计总计100%以原创艺术为基础，发展工业设计、文化艺术、博览展会、创意体验等原创艺术文化产业。上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区在建筑风格打造、空间环境营造以及入住商家业态等方面均以能吸引文创业态亦或是满足文创业态需求的角度出发01-独特建筑立面标签02-开放生态的空间环境，提供办公人员休闲、交流的场所03-个性化共享空间（展示大厅）04-引进创意零售商家 独特的建筑风格、开放的交流空间以及生态环境营造，符合文创办公企业的需求 独特的个性化共享空间（展示大厅、商务中心、休闲21、后街等），激发创意工作者灵感，有效营造项目文化氛围 引入文化展示、创意零售、品质餐饮等商家，打造休闲、社交概念突出项目文化气质产业打造案例分析上海8号桥上海首批文创产业示范聚集区目前吸引大量知名建筑设计、公关咨询、影业制作、广告创意等文创企业聚集产品打造启示：环境氛围+主题配套是有效吸引且培养文创产业发展的基础典型入驻企业产业打造案例分析创意天地国内新建规模最大文化创意主题产业园以文化创意为主题，打造集艺术、文化、商业、办公、娱乐为一体的复合型创意产业聚集区。产业打造案例分析总用地面积232300平方米总建筑面积310000平方米物业类型别墅、多层、小高层、高层容积率1.6建筑密度24.5%绿22、化率35%园区规划：园区分为文化空间、商业空间集商务空间三大建筑空间，产品分别由合美术馆、艺术剧场、精品店、艺术店卖场、餐饮主力店、艺术家工作室、创意商街、创意工坊、商业中心、创意办公10大部分组成。综合体式开发模式：项目以文化创意为主题，物业功能聚集研发、办公、居住、商业、酒店、艺术表演等功能，功能丰富，种类齐全。产品功能产品类型层数建筑面积（）面积占比多层办公创意工坊4F7100023%高层办公高层写字楼及裙楼11-17F17000056%商业及配套商业中心、餐饮主力店、艺术品卖场、创意商铺、特色酒店、美术馆、剧场、艺术家工作室、商业裙楼2-3F6500021%创意天地华中地区首个纯粹艺术23、性创意综合体主要依托合美术馆、艺术剧场合艺术家工作室以及创意街区共同打造城创意产业集群的发展平台。产业打造案例分析艺术家工作室创意商铺合美术馆艺术剧场园区依托“合美术馆”铸造艺术与文化精神堡垒，以艺术家工作室和艺术剧场作为核心艺术引擎，引入知名设计师、创意企业，最终成为创意产业集群发展平台。同时将现代艺术融入时尚商业，带动创意商街、艺术精品酒店、餐饮主力店、艺术品拍卖、创意工坊和高层创意办公等建筑群浑然天成一座艺术城堡、创意天地。合美术馆建筑面积10000，十个独立展出空间，提供各种当代美术作品展，同时还有现代化的典藏画库、书吧、咖啡厅等配套，是集收藏、研究、展览、教育、交流、服务等功能于一体24、的现代美术馆。纳凯瑞艺术甜品设计馆源自于英国的艺术蛋糕为每一位客户带来味觉分享、视觉盛宴，可以吃的艺术品，开启全新的消费体验和生活方式。创意天地华中地区首个纯粹艺术性创意综合体引入餐饮、展览、培训、休闲娱乐等业态丰富的创意性商家，形成华中首个纯粹的艺术创意型街区产业打造案例分析艺美积儿童艺术中心全民艺术活动中心为艺术爱好者提供观摩学习、户外拓展、艺术家相互交流互动的平台，推动有高度、有内涵的全民艺术活动。视觉书屋艺术与生活美学书店由图书馆、咖啡馆、文创生活区、画廊和艺术体验馆共同打造成为“孵化艺术观的理想之地。产品打造启示：产品规划+主题业态配套是有效吸引且培养文创产业发展的基础万科云城产业I25、P打造建议8000国际艺展mall定位为可博览、可演艺、可学术传播等的多功能艺展mall空间，为主题产业打造服务配套平台123大型留白艺术博览展厅，定期邀请世界知名室内设计大师抑或相关设计产业机构进行作品展配套型学术报告厅，辅助博览、会展进行学术交流与发布配套型演绎/演播厅，辅助产业发展进行专项汇报演出万科云城产业IP打造建议8万方创客区&4万方办公区园林景观：参考万科云城【特色型绿廊】规划设计理念，打造武汉首个【绿色体验场】为未来入住的办公人群或者创客人群带来极致的景观体验，为创意办公提供“源动力”串联各个楼栋单元及活动区域，形成园区产业“垂直工作，水平休闲”万科云城产业IP打造建议8万方创26、客区&4万方办公区增值配套：满足符合入住企业办公或商务需求的功能配置为主，包括商旅住宿、日常就餐、会议会务、商务服务以及其他衍生性需求等01-精品快捷商务酒店02-多功能大堂03-共享会议室04-员工食堂05-共享式商务中心万科云城产业IP打造建议政企合作、价值提升强化产业标签，方便产业集聚，建议通过区域规划正名、购买政策扶持、企业优惠扶持以及政务便利等4个层面进行综合考虑1-区域规划正名2-购买政策扶植3-企业优惠扶持4-政务便利联合武汉市政府、洪山区政府，将所在片区定位为“家居文创产业发展重点示范区”做通政府、银行关系，为购买公寓、写字楼的企业、客户在贷款政策上给予特殊补贴或延长税收减免银27、行贷款利率优惠人才或优质企业引进激励制度创新奖励机制及专利申请机制特殊运营补贴机制引进一站式政务服务平台：工商登记、财税申报、审计评估、政策申报等其他服务型平台：企业金融服务平台、人才服务平台、知识产权服务平台、圈层交流平台等万科云城商业部分产品打造建议华中首个【家居文创】主题商业打卡地功能定位万科云城商业部分产品打造建议建筑风格：打造“剧场式”商业空间以具有线条感、全玻璃通透幕墙和立体几何构建元素构筑的创意商业空间，强调创意、交流以及超现代感，体现其地标性万科云城商业部分产品打造建议商业布局规划：盒子商业与街区商业区隔1区和2区与住宅相邻，建议切割成开放式盒子商业，3区和4区与公寓相连，建议28、打造为街区式商业1234生活休闲类区域：1区和2区盒子型商业主力面积为50-80平家居文创类区域：3区和4区集中型型商业主力面积为200-400平万科云城商业部分产品打造建议业态品类：以家居文创类+生活休闲跨界复合类为主打造“两大主题品类和六类细分业态”下的特色商业场所，成为华中甚至全国首例具有鲜明文创主题概念的商业街区，与其他商业在档次、品类上形成鲜明差异家居文创类生活休闲跨界复合类文创零售生活服务个性消费主题餐饮休闲娱乐特色空间打造围绕“家居文创”产业以及关联上下游的特色型消费休闲娱乐场所万科云城商业部分产品打造建议文创零售推荐商家：树德生活馆中国首家24小时创意生活用品零售复合体验店，把29、家居、文创、出行箱包、木工、书店、花艺、咖啡、电影院、胶囊旅馆等进行融合，打造“中国原创设计”全产业链万科云城商业部分产品打造建议生活服务推荐商家海马体照相馆兔子百货玫瑰太太全程护理中心服务女性高端品牌，打造线上线下沙龙式、分享型平台，为都市妈妈创造身心放松身心疗愈的休憩之所全国首个提供一站多元的小宠物预定服务，宠物用品、专业的美容护理以及医疗保健等最美证件照的拍摄圣地，倡导用“轻、快、简”的模式为顾客留下一年一份的回忆万科云城商业部分产品打造建议个性消费推荐商家01-手工大师-皮具DIY02-十八字金-首饰DIY03-作物zowoo-木艺DIY04-陶作坊-工艺品店05-艺术家方块-画廊0630、-文玩刺青-纹身馆万科云城商业部分产品打造建议主题餐饮推荐商家：共禾京品定位即是餐厅又是文创DIY的集合店，以服务商务、亲子、对生活有要求的白领或文艺青年人“餐厅中的文创，文创中的美食社交平台”万科云城商业部分产品打造建议休闲娱乐推荐商家：三克映画国内第一家艺术、独立电影空间与商业化结合的尝试，品牌功能定位为美食、美酒、光影交错的精品电影空间，让观影回归纯粹享受酒廊餐厅VIP影院主打“独立、先锋、文艺”万科云城商业部分产品打造建议特色空间推荐商家：开心麻花剧场院线/侘集本屋书店侘集本屋建筑和设计领域专业书店店内规划有“艺术咖啡、生活研究所、城市艺术图书和儿童设计教育”四大主题空间开心麻花剧场院31、线比剧场更有趣的文娱品牌基于戏剧、电影、IP进行的实体文娱产业链，将剧场文化变成大众生活必需品万科云城住宅与产业结合打造建议根据产业及商业的打造方向，在住宅层面，建议打造符合客户需求的公共艺术创意空间。策略一开设设计、艺术培训班，让业主还在也能感受到产业利好艺术课堂艺术小品创意赛事免费特权人民医院通道策略二在小区内景观打造上设置艺术小品制造节点策略三定期举办创意绘画大赛策略四小区业主持门禁卡可免费参观相关产业展览、演出万科长征村万科长征村繁胜都汇创造者繁胜都汇创造者万科新塘广场武昌南商业原点，以此为中心，家庭式消费汇聚，成就万科武昌商业中心地，与住宅构建成熟居住核心地观澜天地9万方商业保利上城32、12万方商业清江锦城40万方商业武商量贩等10万方商业213456789序号区位商业名称类型层级结构业态结构主力品牌辐射范围客户群体1武泰闸万隆广场商业mall区域商业零售、餐饮、休闲、娱乐莱纳影城、麦当劳、屈臣氏、杰之行3-5km白沙洲二环线以北居民2武泰闸武商量贩武泰闸店超市社区商业零售1-3km武泰闸附近居民3江民路中百仓储烽火店超市社区商业零售1km武泰闸附近居民4武泰闸起义门生鲜市场市场区域市场3-5km武泰闸附近居民5武泰闸武泰闸蔬菜大市场市场区域市场3-5km武泰闸附近居民6烽胜路湖北光霞果批大市场市场区域市场3-5km烽胜路沿线居民7黄家湖白沙洲农副产品大市场市场区域市场5km33、以上全市农副产品经营商贩8黄家湖大学城福星惠誉东澜岸商业街商业街 社区商业零售、餐饮、休闲天河国际影城1-3km周边居民及大学生9黄家湖大学城园艺文化街商业街 社区商业零售、餐饮华莱士1-3km周边居民及大学生白沙洲商业分布情况多以中低端社区商业配套为主，缺乏集中型的家庭式消费目的地区域内大型生鲜、农副批发市场较多，完全满足区域内居民生活需要，但大型商业缺乏严重，仅万隆广场运营，大型商业配套匮乏；未来会有4个项目商业配套建成，约70万方，但目前均未形成。白沙洲客户家庭消费轨迹01/总页码经过访谈了解，白沙洲客户周末家庭式消费，重点流向汉阳永旺，其次为中南商圈及汉街，主要依靠自驾出行，享受白沙洲34、片区内所缺乏的大型商业配套服务永旺中南商圈汉街出行方式白沙洲至汉阳永旺：自驾出行白沙洲至中南或汉街：自驾出行或公交出行内部档次商圈匮乏，外溢状态显著内部商业配套拥有大型商场，虽有不足，但仍可以满足基础生活所需各小区满足居民便捷生活所需内部满足基础配套生活，家庭及档次消费明显外溢商圈特色及消费需求匹配各商圈均有其自身优势特色，与白沙洲内部基础配套形成档次、形象差异。外部显著的吸纳效果，需要本案通过特色化的差异定位进行消费抢占外部商圈特色明显，特色化竞争成为必然汉阳永旺梦乐城中南商圈楚河汉街 便利性：自驾经白沙洲大桥可达 商圈形象：汉阳区域级，已成为汉阳商业标杆商圈特点：超大体量、业态齐全、日式细35、节服务 消费人群：汉阳片区为主，部分武昌人群 便利性：公交可达，行程较远 商圈形象：老商圈新生，仍具备较强吸纳力量 商圈特点：城市中心、多商场集聚群 消费人群：南湖、武昌等片区人群 便利性：行程较远 商圈形象：武汉名片 商圈特点：知名商圈、文化格调、商业街+万达广场 消费人群：武昌区为主，涵盖来汉旅游人群本案商业建议万科新唐广场+业态品牌升级+标志化业态+消费特色化万科新唐广场升级版这里的消费品牌进行了升级这里的消费品牌进行了升级这里有了更吸引人的趣味玩法这里有了更吸引人的趣味玩法业态品牌升级参考永旺梦乐城金桥店进行品牌设置，更富竞争力永旺梦乐城金桥店永旺梦乐城金桥店已经超越金银潭永旺成为武汉36、最好永旺标志化业态赋予商场标志化业态，成为核心记忆特色武汉壹方-动物园上海K11-蝴蝶艺术长沙凯德广场-开心农场赋予本案商业标志化业态，成为市场记忆核心。如水族馆、积木乐园消费特色化全自助化健康饮食餐厅武汉首家全自助化健康饮食餐厅全自动化点餐，菜谱上介绍菜品所含蛋白质和热量自助取餐，客户依据大屏蔽幕显示进行自助取餐依托自动化概念及健康饮食，减少人力成本，以更高性价比吸引客户理想城市理想城市梦想生活引领者梦想生活引领者这里是城市梦想的聚集地，这里是人文生活的场地，这里有丰富生活场所，未来生活于此可享。菁菱湖项目现状分析周边便捷交通匮乏，暂无地铁等快速交通规划交通项目距离本案现状预计通车四环线1037、0m施工中2019年底武金堤路2km施工中2019年底地铁5号线7.3km施工中2020年底交通项目距离本案青菱西路100m白沙洲大道3km三环线7kmM涵洞通过，无道路接驳无匝道接驳项目交通现状条件较差，周边虽有快速干道通车，但无快速接驳通道，无地铁等快速交通方式。菁菱湖项目配套分析石嘴学校黄家湖地铁小镇洪山区青菱幼儿园武汉科技大学黄家湖校区武汉大学城医院武汉学院武汉工商学院湖北中医药大学湖北中医药 大学黄家湖 医院武汉交通职业学院白沙洲中小企业城武汉市青菱中学大桥柏木小学大桥中学康宁路小学武汉市青菱小学武汉东湖学院东澜岸广场红霞商业体长江工程职业技术学院产业聚集区建和中小学教育3km5km38、江夏中央大公园医疗商业项目状态级别距离医疗武汉大学城医院运营医保定点6km湖北中医药大学黄家湖医院运营二级乙6km教育石嘴学校运营公办中学1.7km大桥柏木小学开课街道小学7.3km大桥中学开课街到学校9km康宁路小学开课街道小学7.6km建和中小学开课民办学下5km洪山区青菱幼儿园开课公办幼儿园2.7km武汉市青菱小学开课区级小学6km武汉工商学院开课三本7km湖北中医药大学黄家湖校 区开课三本5km武汉科技大学黄家湖校区开课三本6km武汉东湖学院开课三本10km武汉交通职业学院开课三本5km长江工程职业技术学院开课三本10km武昌工学院开课三本8.8km商业东澜岸广场营业综合体5km红霞商39、业体营业社区商业6km经开永旺开业综合体10km军运城规划中综合体7km黄家湖地铁小镇规划中综合体7km周边高校众多，但中小学教育严重缺乏项目5公里外高校众多，片区3公里内仅附近还建小区零售型店铺，地块自身规划幼儿园，5公里内无建成小学，商业教育配套几乎为0。菁菱湖项目现状分析外部多为小区内部引进学校，缺乏特色一站式教育序号幼儿园学校性质特色规模收费标准1长江紫都幼儿园公立环境优10班240元/月2武昌区阳光花幼儿园私立师资强300人1200元/月3洪山区启德幼儿园私立双语13班1200元/月4鑫宇双语幼儿园私立双语270元/月5佳兆业金域天下幼儿园私立湖北省实验幼儿园入驻10班1980元/月40、6马荣国际幼儿园私立环境优，师资强3000元/月7清江锦城幼儿园公立湖北省实验幼儿园、高端品牌9班8宝贝树幼儿园私立蒙氏教育12班9华中师范大学附属万科金色城市幼儿园公立品牌、华师附小对口纵观整个白沙洲三环内教育配套而言，多为小区内部引进的学校，但整体档次一般，缺乏特色全龄化教育。序号学校师资情况师生人数学校性质或称号1八铺街小学27位教师，其中有中级职称11人300人区教学质量综合奖、区最佳文明单位、教育科研、语言文字等先进单位2中山路小学紫都分校省骨干教师2名、市学科带头人2人、市优秀青年教师5人、市“百名优秀班主任”2名、区管专家1人、区学科带头人32人，区优秀青年教师19人800人3武41、昌区武泰闸小学500人4洪山区张家湾小学1000人城区教育局直属中心学校5华中师范大学附属万科金色城市小学教师1人获全国课堂教学竞赛一等奖；2人获武汉市课堂教学比赛一等奖；7人获洪山区课堂教学比赛一等奖；教师在省级刊物上公开发表论文12篇；教师撰写的论文和案例共有120人次分别获全国、省、市、区一、二等奖。2000人武汉市素质教育特色学校和武汉市现代化学校6武汉市陆家街中学全校教师本科以上学历占78%，中、高级职称的教师占73%1300人武汉市办学水平先进学校、武汉市师德十佳先进集体、武汉市卫生先进学校7清江锦城华师一附中初中部8武珞路小学东原启程分校菁菱湖项目突围战略依托文化教育产业，定位城42、市文化小镇城市文化小镇共享功能绿色公园精品商业健康运动绿色出行社群文化社区教育7大功能体系成就本案价值体系绿色公园体系开放+极致化的休闲功能设置，强化休闲生活感折线型道路树冠遮阳+私密保障规划特色化休闲区在道路体系上打造折线形道路，并利用树木进行视野遮挡，形成多个独立的功能空间，保证私密感园区树木树冠部分既能遮阳、又能遮挡高层住户视线，保证园林休闲的私密感每个独立空间均设置不同类型休闲交流空间创意型精品商业街武汉工业风貌+现代商业气质+创意文化潮流结合区域工业化风貌，融入现代商业气质以及创意产业园文化潮流，打造极具现代艺术文化感的商业中心区。绿色出行功能多类型交通引入，解决业主出行问题 共享汽43、车引入：与共享车辆运营商洽谈，在小区设置共享汽车停放站点 社区巴士运营：规划社区巴士运营，为社区业主出行提供便利 共享单车停靠：在社区内打造共享单车停靠点，作为绿色出车的基础补充在项目营销过程中，完成交通资源引入社区教育体系公立幼儿园+特色幼儿园引入，营造不同类别需求北京汇佳幼儿园-为满足不同需求，开设三种类型园所：国际园、特色园、普惠园国际园：每个班级都有一名外教老师，全天用英语与幼儿沟通，以保证幼儿在英语的环境中成长。特色园：采用中外教师相互辅助授课，以PYP理论为基础的浸润式中、英文双语课程。普惠园：为孩子提供一个即有趣又贴近日常生活的环境，帮助孩子形成生活中必须具备的技能，养成良好的行44、为习惯和生活习惯。健康运动社区提供家庭系列健康运动场，服务家庭打造老年健康运动场和老年交流茶社、棋社挖掘机1.0：儿童独立玩耍挖掘机2.0：家人陪伴玩耍挖掘机3.0：沙子与机械更多玩法打造儿童趣味游乐场，满足0-12岁趣味运动需求共享功能建设从细节方面，提供各项实际使用型功能免费纸巾取用工具箱租借共享雨伞宠物便桶设置共享健身舱共享KTV自动售卖机消费自助图书借阅系统、图书售卖机、果汁机社群文化打造门禁一卡通+业主邻里计划电子门禁实体门禁卡凭业主身份可使用设施自助图书、共享雨伞、免费纸巾、工具箱租借可充值门禁卡使用设施迷你健身舱、迷你KTV实体门禁扣可租用充电宝自动售卖机消费组织业主邻里计划，让45、未来业主能够增进彼此之间的关系，强化项目口碑提前构建，为看房客户构建未来和谐邻里文化氛围读书分享会 羽毛球赛 钓鱼比赛 老电影放映会 瑜伽练习 课后兴趣班长江主轴东南岸武昌城市生活样本【万科云城、长征村+理想城市】共同打造整体定位Q2如何在价格差异中实现融合，完成品牌使命？价值融合区域、品牌、配套之间的融合推售节点错位推售节奏区域价值整合长江主轴东南岸完善配套生活圈长江主轴，囊括白沙洲大道、连接二环-三环-四环，区域价值优越区域概念价值武昌南整合白沙洲、青菱湖区域，与武昌区域进行直接挂钩区域发展价值滨江生活区西面直接临长江，与规划中的长江主轴毗邻，属于滨江生活区区域商业价值区域级商业中心白沙洲46、滨江：万科云城地块/金色城市/长征村地块/中建地块区域商务价值区域商务中心万科云城商业综合体，世贸d2地块/国博中心商务区域价值：完善配套生活圈品牌发声整合武昌南区域引领者借万科云城入市节点，以万科武昌生活领导者的身份进行3个项目的发布共同产品发布会共同营销中心万科区域领袖入市共同品牌发声理想城市长征村万科云城商业资源整合1城市生活圈巴士生活圈巴士：由新唐广场设置万科武昌南生活圈巴士“新唐号”，往返循环武昌南三个项目和新唐广场，建立专属的微交通系统，将新唐广场成做成三个项目共享商业。青菱湖项目新唐广场创意巴士“新唐号”商业资源整合2业主VIP特权万科业主VIP特权：万科业主独享新唐广场特权，如47、凭门禁卡免费享受新唐广场2小时停车费、业主自动升级为新唐广场VIP会员、每月业主会员折扣日等。万科业主凭门禁卡可享受2小时停车费；业主通过现场登记注册免费升级为新唐广场VIP，享有业主特权；选定特有意义节日举办业主折扣活动节。三大项目产品入市节点差异化，产品差异推售，全产品线锁定客户，全年持续供货；6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年2019年万科云城长征村理想城市首次开盘118-167 售楼部开放售楼部开放外展点外展点外展点首次开盘90-140首次开盘90-120 第二次开盘118-167 第二次开盘118-167 第二次开盘90-120 第三次开盘90-120 第四次开盘90-120 理想城市由于体量大，小步快跑，持续供货，快速去化推售节点配合谢谢聆听