1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。东海花园项目启动区东海花园项目启动区定位与物业发展建议定位与物业发展建议谨呈：鲁能英大集团本报告是严格保密的。2项目整体市场定位项目整体市场定位机场沿线最具自然资源优势和机场沿线最具自然资源优势和规模优势的第一居所别墅大盘规模优势的第一居所别墅大盘中央别墅区升级版中央别墅区升级版机场沿线：界定项目区域属性，依托机场机场沿线：界定项目区域属性，依托机场-高级别墅区的概念高级别墅区的概念自然资源优势和规模优势：本项目的两大核心优势；自然资源优势和规模优势：本项目的两大核心优势；具备自然资源是别墅产品的存在基础；规模优势则保证本项目形成具备自然资源是别墅产品的2、存在基础；规模优势则保证本项目形成匀质性、专属性大型别墅社区的条件；匀质性、专属性大型别墅社区的条件；第一居所：与城市中心保持良好距离关系，刚离都市、即入自然第一居所：与城市中心保持良好距离关系，刚离都市、即入自然中央别墅区升级版：本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和中央别墅区升级版：本项目具备与中央别墅区相同的位置、交通和自然条件条件，但不同于自然条件条件，但不同于“自发形成的自发形成的”中央别墅区，本项目将通中央别墅区，本项目将通过统一规划、过统一规划、“自觉自觉”形成匀质高档、专属的项目特点。形成匀质高档、专属的项目特点。本报告是严格保密的。3启动区位置及规模启动区位置及规模u启动区3、位于地块综合条件最好的位置：l临老河湾l临河滨路-对外交通l规模适中l社区中心别墅建设面积：157119.97地上建筑面积：47136 容积率：0.3住宅部分社区中心本报告是严格保密的。4启动区的开发目标及启动区作用启动区的开发目标及启动区作用作用一作用一-即时启动项目，快速消化、快速即时启动项目，快速消化、快速回款；回款；作用二作用二-一举树立项目整体形象；一举树立项目整体形象；作用三作用三-在启动区中试探市场对产品的接在启动区中试探市场对产品的接受能力，为后续开发提供依据受能力，为后续开发提供依据多产品线、畅销产品组合多产品线、畅销产品组合多产品线、畅销产品组合多产品线、畅销产品组合多产品4、组合，扩大客户深度与广度，降低风险；选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。一举展示项目精华一举展示项目精华一举展示项目精华一举展示项目精华充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华产品的精准定位产品的精准定位产品的精准定位产品的精准定位找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。北京具有极佳自然环境、规模最大的北京具有极佳自然环境、规模最大的第一居所别墅的第一居所别墅的出世之作出世之作本报告是严格保密的。5北京独栋别墅产品线北京独栋别墅产品线目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在5、很大的差异。小独栋小独栋别墅地上建筑面积 260-280高级高级别墅地上建筑面积 350-400豪宅豪宅别墅地上建筑面积 450以上本报告是严格保密的。6小独栋别墅产品线市场现状小独栋别墅产品线市场现状u小独栋别墅产品出现在2002年末，并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品；u小独栋别墅是指地上建筑面积320，地下 建筑面积450 本报告是严格保密的。28在保证整体容积率为在保证整体容积率为0.30.3的情况下，结合各的情况下，结合各类产品的作用试算后的产品配比建议类产品的作用试算后的产品配比建议小独栋别墅小独栋别墅：独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式+低总价低总价高级别墅高级别墅：别墅细节的实6、用价值别墅细节的实用价值豪宅别墅：豪宅别墅：大量稀缺资源的占有和大量稀缺资源的占有和独享独享本报告是严格保密的。29小独栋别墅产品发力点和设计建议小独栋别墅产品发力点和设计建议本报告是严格保密的。30选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究别墅产品进行研究本报告是严格保密的。31本项目中的小独栋别墅的发力点本项目中的小独栋别墅的发力点提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的提供与东部别墅区双拼、联排别墅相同面积和总价区间的独栋别墅独栋别墅，占据东部占据东部首席舒适性小独栋别墅首席舒适性小独栋别墅地位。地位。通过控制别墅地上建筑面积、实现7、通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价低总价，提供满足小独栋别墅置，提供满足小独栋别墅置业群业群支付能力支付能力的产品的产品挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别墅的居住感觉，做到的居住感觉，做到“小空间小空间大感受大感受”。产品发力点：产品发力点：独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式独栋的别墅建筑形式 +低总价低总价低总价低总价本报告是严格保密的。32小独栋别墅设计要点小独栋别墅设计要点“小面积小面积”体现体现“大空间大空间”充分突显充分突显“别墅感别墅感”n n 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅8、与餐厅或家庭室与餐厅）将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。结合布置。n n 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。n n 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。n n 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。n n 在控制成本的9、前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。备间等服务空间设置在地下室中。本报告是严格保密的。33小独栋别墅产品设计建议小独栋别墅产品设计建议pp 地下建筑面积地下建筑面积8080平方米左右，总建筑面积平方米左右，总建筑面积340-360340-360平方平方米米p 地上建筑面积控制在地上建筑面积控制在260-280260-280平方米，在此区间内尽可平方米，在此区间内尽可能的趋小能的趋小pp 地上二层，地下一层，或局部地上二层，地下一层，或局部1 1层层pp 室内车库，单车位。室内车库，单车位。pp 3-410、 3-4个卧室，个卧室，1 1个主卧室个主卧室+2-3+2-3个次卧室。个次卧室。本报告是严格保密的。34小独栋别墅产品设计要点小独栋别墅产品设计要点pp 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5 5米米1 1以上。以上。pp 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间厨房应分为中厨和西厨，11、其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。一处。pp 260 260平米左右的户型一层可不设卧室，接近平米左右的户型一层可不设卧室，接近280280平米的户型一层应设计一间平米的户型一层应设计一间卧室。卧室。pp 建筑基地的面积在建筑基地的面积在500500平米平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。pp二层主要功能空间为卧室，包括二层主要功能空间为卧室，包括1 1个主卧区个主卧区+2+2个次卧室的选择，其中主卧个次12、卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧市、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。区应至少包括主卧市、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。pp 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。本报告是严格保密的。35如何做到如何做到“小空间小空间大感受大感受”室内空间室内空间室外空间室外空间内外空间关系内外空间关系建筑排布建筑排布客厅、餐厅、地下室、主卧室区客厅、餐厅、地下室、主卧室区门廊、院门、多重庭院、下沉庭院门廊13、院门、多重庭院、下沉庭院大面积观景窗大面积观景窗组团式排布组团式排布本报告是严格保密的。36入入入入户户户户处处处处理理理理-户户户户外外外外室外空间感受别墅的入户处理，有助于别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法一：入户门廊手法二：院门手法二：院门l入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；门廊-温哥华森林入户院门-水印长滩本报告是严格保密的。37入入入入户户户户处处处处理理理理-室室室室内内内内（玄玄玄玄关关关关和和和和吹吹吹吹拔拔拔拔）室内空间感受u小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业14、者来说，入口的吹拔处吹拔处理理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。顺驰林溪a户型 入口玄关9平米本报告是严格保密的。38客客客客厅厅厅厅挑挑挑挑空空空空室内空间感受u小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，本报告是严格保密的。39主主主主要要要要功功功功能能能能空空空空间间间间的的的的大大大大面面面面积积积积观观观观景景景景窗窗窗窗内外空间交流u小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。u在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的15、大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。本报告是严格保密的。40小独栋别墅主要功能空间面积建议小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室本报告是严格保密的。41小独栋别墅主要功能空间面积建议小独栋别墅主要功能空间面积建议二层本报告是严格保密的。42扩扩大大主主主主卧卧卧卧室室室室与与起起居居室室空空间间面面积积，缩缩小小其其他他功功能能空空间间室内空间感受小独栋别墅具有和高档别墅几乎同样的功能空间划分和功能空间数量，但与高档别墅室内空间尺度相比，小独栋别墅的室内空间尺度相对比较小，但这种缩小并不是均等的缩小。以上表为例，尽管总建筑面积只有莱蒙湖A户型的1/2大，但是小独栋别墅却有和莱16、蒙湖相同大小的起居室和主卧区。本报告是严格保密的。43本报告是严格保密的。44赠赠赠赠送送送送地地地地下下下下室室室室、半半半半地地地地下下下下室室室室室内空间感受u小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。u赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。半地下室与室外本报告是严格保密的。45地下室功能与面积地下室功能与面积纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院家庭活动室和下沉式庭院观唐E户型地下室 98.65 地下室包括：健身健身房、影音室、双卫房、影音室、双卫生间、洗衣间17、设生间、洗衣间、设备间、备用间和下备间、备用间和下沉式庭院沉式庭院晴翠园F户型地下室 94.91 地下室包括：起居室、娱乐起居室、娱乐室、洗衣房、室、洗衣房、卫生间、工作卫生间、工作间、保姆房、间、保姆房、设备间设备间本报告是严格保密的。46景景景景观观观观内内内内庭庭庭庭院院院院室内空间感受u景观内庭院虽占据了10平方米本报告是严格保密的。74多处挑空处理多处挑空处理细节的使用价值u入口处设置大气的玄关餐厅挑空本报告是严格保密的。75大面积、落地采光窗大面积、落地采光窗细节的使用价值u例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成18、熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。起居室采光落地窗起居室采光落地窗qq将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。“临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”西山美庐19、业主西山美庐业主访谈，访谈，“享受用餐享受用餐+观景的美好生活片断观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室首层卧室-庭院、二层庭院、二层-露台）露台）本报告是严格保密的。76主卧室大面积观景窗主卧室大面积观景窗细节的使用价值主卧室落地窗与阳台起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。本报告是严格保密的。77客户对采光窗的细节要求客户对采光窗的细节要求细节的使用价值高度：高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落20、地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。材料：材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。效果：效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。客户对大面积采光窗客户对大面积采光窗的细节要求的细节要求本报告是严格保密的。78特殊功能空间成为普遍要求特殊功能空间成为普遍要求细节的使用价值l 地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间l 保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。l 私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房l 首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居21、住本报告是严格保密的。79大面积私家庭院大面积私家庭院细节的使用价值高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择积选择500-1000平方米平方米/户的标准。户的标准。本报告是严格保密的。80多重庭院多重庭院细节的使用价值多重庭院包括：多重庭院包括：l前院l后院l侧院l内院l入户院l客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不在局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互22、动空间。l以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。入户前院本报告是严格保密的。81多重庭院多重庭院细节的使用价值前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上23、的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。本报告是严格保密的。82精装修庭院精装修庭院细节的使用价值u庭院功能庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。u院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。本报告是严格保密的。83精装修庭院精装修庭院细节的使用价值庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电24、源线等。本报告是严格保密的。84产品布局与排布产品布局与排布排布原则排布原则高级别墅位于地块中央区域，社区内部中心，豪宅别墅到小独栋别墅的过渡。高级别墅居住者既关注自家庭院的面积大小，也关注自家院子外的社区公共环境。此次客户调查显示，当让客户在二者之间择一时，大多数客户倾向于选择私家庭院面积尽可能大，因此高级别墅的排布在满足居住私密性的前提下，尽可能将土地面积分配于私家庭院。本报告是严格保密的。85高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型1 1地上一层地上二层兰乔圣菲D户型本报告是严格保密的。86高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型2 2地上一层 庭院的设计与室内功能空间庭院的设计与室内功能空间相结合，围25、绕内庭院组织空相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。方向的景观。围和内院的设计使建筑有了围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。更多的采光面。本报告是严格保密的。87高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型2 2地下室地上二层本报告是严格保密的。88高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型3 3 该户型首层动静分区该户型首层动静分26、区明显、合理；明显、合理；起居室朝东、南向，起居室朝东、南向，享受清晨的第一缕阳光；享受清晨的第一缕阳光；与门厅的错层设计，突与门厅的错层设计，突出起居室的独立和大气；出起居室的独立和大气；首层次卧室带有独立首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间，形的卫生间和衣帽间，形成独立主卧区；成独立主卧区；厨房、餐厅、起居室厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色；均能观赏到院内景色；车库未能与起居室相车库未能与起居室相连，停车后需要经过楼连，停车后需要经过楼梯走道到达起居室；梯走道到达起居室；首层卫生间位置较远，首层卫生间位置较远，需要绕过楼梯间；需要绕过楼梯间；首层本报告是严格保密的。89高级别墅推荐户型高27、级别墅推荐户型3 3地下室地上二层 二层四间卧室二层四间卧室+一间书房，非常符合一间书房，非常符合当前别墅消费需求；当前别墅消费需求；书房位置独立，即与楼梯间相连，书房位置独立，即与楼梯间相连，又能从主卧室区进入，可形成独立的又能从主卧室区进入，可形成独立的主卧区；主卧区；二层各个卧室均带有卫生间和独立二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间，除西北角的卫生间外，均的衣帽间，除西北角的卫生间外，均带有露台，可远观西山；带有露台，可远观西山；地下室面积大、功能全；地下室面积大、功能全；地下室内的佣人房均享有自然采光；地下室内的佣人房均享有自然采光；本报告是严格保密的。90高级别墅推荐户型高级别墅推28、荐户型4 4西山美庐E户型地上一层 首层客厅挑空首层客厅挑空6.46.4米，米，南向两层高度的落地南向两层高度的落地窗，显现尊贵感；窗，显现尊贵感；主客厅方正，实用主客厅方正，实用性高，外加挑空后的性高，外加挑空后的强烈空间感，凸显出强烈空间感，凸显出豪宅的大尺度和奢侈豪宅的大尺度和奢侈感，深受客户喜爱；感，深受客户喜爱；该户型是西山美庐最为畅销的户型，该户型是西山美庐最为畅销的户型，特点在于空间尺度收放合理、空间特点在于空间尺度收放合理、空间方正使用率高；方正使用率高；本报告是严格保密的。91高级别墅推荐户型高级别墅推荐户型4 4地下室地上二层 主卧室的南侧北侧通主卧室的南侧北侧通过露台实现29、双向通透，过露台实现双向通透，增加采光面和主卧区的增加采光面和主卧区的视野；视野；各个卧室均设有洗手各个卧室均设有洗手间；间；地下室与下沉式庭院地下室与下沉式庭院相连，既为地下室提供相连，既为地下室提供了自然采光，也是自家了自然采光，也是自家庭院与外界的自然隔离。庭院与外界的自然隔离。本报告是严格保密的。92豪宅别墅产品研究及设计建议豪宅别墅产品研究及设计建议本报告是严格保密的。93户型设计原则户型设计原则n n 出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在量应控制在2020套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置套以内，其30、中拥有独享资源处可考虑设置10001000平方平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在在500500平方米左右。平方米左右。n n超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空超大户型的设计在满足高级别墅户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。要点和推荐户型。n n500500平米左31、右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。能空间考虑。本报告是严格保密的。94户型设计要点户型设计要点（500 500 左右）左右）qq 地上建筑面积地上建筑面积450450平方米到平方米到550550平方米。平方米。qq 地下建筑面积地下建筑面积250250平方米左右，总建筑面积平方米左右，总建筑面积7032、0-800700-800平方米。平方米。qq地上两层，地下一层。地上两层，地下一层。qq室内车库，室内车库，2-32-3个车位。个车位。qq建筑基地面积在建筑基地面积在12001200平米左右。平米左右。qq5 5个卧室，包括个卧室，包括2 2个主卧区及三间次卧室。个主卧区及三间次卧室。qq与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7 7米以上，同时米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区33、，提供上下分层和在二在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外层并立的两种选择，除此以外 二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设二层还应设计两个次卧室；地下室可考虑设计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。计游泳池，并考虑增加一间卧室供司机使用。本报告是严格保密的。95功能空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右）本报告是严格保密的。96功能空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右）本报告是严格保密的。97功能空间面积建议功能空间面积建议（500 500 左右）左右）本报告是严格保密的。98豪宅别墅的发力点分析豪34、宅别墅的发力点分析这类客户具有雄厚的经济实力，有多次购买别墅产品的经验，其购买别墅的驱动因素是为了彰显身份，以别墅的价值作为尊贵的标签。客户描述客户描述对稀缺最佳对稀缺最佳自然环境自然环境和和景观资源景观资源的占有与独享；的占有与独享；对对土地的大面积私家土地的大面积私家占有；占有；客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。99豪宅别墅产品发力点豪宅别墅产品发力点赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签物质标签豪宅别墅将占有并独享启动区内豪宅别墅将占有并独享启动区内最佳的自然景观资源；最佳的自然景观资源；豪宅别墅对豪宅别墅对土地的大量占有土地的大量占有本报告是严格35、保密的。100占有最佳的自然环境和景观资源占有最佳的自然环境和景观资源彰显尊贵的标签u启动区地块内临近老河湾一线为自然环境和景观均最佳的位置，建议沿老河湾一线布置豪宅别墅，并可通过人工引入老河湾水体、在启动区南端形成环绕区，延长水岸线长度，形成豪宅别墅区的自然屏障。本报告是严格保密的。101占有最佳的自然环境和景观资源占有最佳的自然环境和景观资源 彰显尊贵的标签独享私家水岸景观的价值体现：生命个体景观的价值体现：生命个体间的距离并不在于你拥有多间的距离并不在于你拥有多少，而在于你拥有多少别人少，而在于你拥有多少别人没有的。没有的。区分阶级的另一种可视符区分阶级的另一种可视符号号本报告是严格保密36、的。102豪宅别墅对土地的大量占有豪宅别墅对土地的大量占有 彰显尊贵的标签u豪宅别墅平均占地面积（宅基地面积）为2亩。大院子大院子大院子大院子 大宅子大宅子大宅子大宅子 的感受的感受的感受的感受本报告是严格保密的。103私家水岸私家水岸/码头码头 彰显尊贵的标签私家水域私家水域私家码头私家码头精致小木船精致小木船彰显优雅尊贵的彰显优雅尊贵的生活品质生活品质 本报告是严格保密的。104私家果岭私家果岭 彰显尊贵的标签u高尔夫球运动是财富阶层人士的“社交运动”，他们在球场上切磋的同时也解决了生意场上的事情。u调查发现，高尔夫球场已经成为高级别墅的标签之高级别墅的标签之一一，二者的结合大多是“坐落在37、高尔夫球场里的别墅”。u建议在豪宅别墅的院子里打造“别墅里的私人果岭别墅里的私人果岭”，成为标榜私人财富的、与众不同的卖点。本报告是严格保密的。105细处用材细处用材 彰显尊贵的标签u让自家别墅细部的特点成为业主“脱脱口口而而出出的的尊尊贵贵”铜檐口铜檐口铜檐口铜檐口纯金门牌纯金门牌纯金门牌纯金门牌个性化宅名个性化宅名个性化宅名个性化宅名本报告是严格保密的。106私家泳池私家泳池 彰显尊贵的标签u建议选取个别户型、提供私家室外泳池建造选择；u泳池选择在室外，避免对建筑主体产生危害。本报告是严格保密的。107首层建筑实景图豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1 单独门房及私家车道设计平添了别墅的38、尊单独门房及私家车道设计平添了别墅的尊贵感。贵感。U U型建筑自然围和了内庭院，同时也增加型建筑自然围和了内庭院，同时也增加了建筑的采光面。了建筑的采光面。本报告是严格保密的。108地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1 二层的走道尺度适当放大，二层的走道尺度适当放大，预留了布置斗柜或壁桌等装饰预留了布置斗柜或壁桌等装饰家具的空间，走道的尽头以弧家具的空间，走道的尽头以弧形的结合玄关和客厅吹拔的小形的结合玄关和客厅吹拔的小阳台结束，使走道也称为一道阳台结束，使走道也称为一道风景。风景。主卧室的卫生间干湿分区，主卧室的卫生间干湿分区，洗面池与通往衣帽间的走道自洗面池与通往衣帽间的走道自然39、结合。然结合。本报告是严格保密的。109豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型1 1地下室庭院效果图 多重庭院的设计，主要的功能空多重庭院的设计，主要的功能空间均朝向庭院，使得每个主要房间均朝向庭院，使得每个主要房间都有了间都有了2 2个面以上的景观。个面以上的景观。本报告是严格保密的。110地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型2 2 先进院门再进家门的设计保证了私先进院门再进家门的设计保证了私密性，同时也迎合了中国人传统的居密性，同时也迎合了中国人传统的居住习惯。住习惯。主卧室设计了单独的起居空间。主卧室设计了单独的起居空间。建筑实景图本报告是严格保密的。111豪宅别墅推荐户型豪宅别墅40、推荐户型2 2地下室庭院效果图庭院实景图本报告是严格保密的。112地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型3 3本报告是严格保密的。113地上一层地上二层豪宅别墅推荐户型豪宅别墅推荐户型4 4本报告是严格保密的。114豪宅别墅产品布局与排布豪宅别墅产品布局与排布排布原则排布原则豪宅别墅占据自然景观最佳的位置，即地块紧邻老河湾的线性地带内。豪宅别墅的布置，需要避免临近通往社区中心的公共道路，以保证私密性。本报告是严格保密的。115豪宅别墅的排布豪宅别墅的排布沿自然和景观资源的走向，兵营式排布沿自然和景观资源的走向，兵营式排布本报告是严格保密的。116价格定位价格定位本报告是严格保密的。141、17基于竞争和客户的价格定位基于竞争和客户的价格定位-小独栋别墅小独栋别墅在满足客户对交通条件、地段要求的在满足客户对交通条件、地段要求的前提下，前提下，“用足小独栋产品总价上限用足小独栋产品总价上限”，提供满足小独栋别墅客户支付能，提供满足小独栋别墅客户支付能力的产品。力的产品。小独栋别墅的总价上限小独栋别墅的总价上限350万元万元小独栋客户首要关注的是小独栋客户首要关注的是买得起的独栋买得起的独栋12000 元元/平方米平方米300-330 万元万元/套套本报告是严格保密的。118基于竞争和客户的价格定位基于竞争和客户的价格定位-高级别墅高级别墅u高级别墅的主要竞争对手来自天竺/香江和亚北42、的别墅项目：l优山美地l观唐l长岛澜桥l纳帕溪谷l温哥华森林l万万树l地段地段地段地段别墅使用价值别墅使用价值别墅使用价值别墅使用价值客户认知因素客户认知因素客户认知因素客户认知因素=+本报告是严格保密的。119基于竞争和客户的价格定位基于竞争和客户的价格定位-豪宅别墅豪宅别墅豪宅别墅间的竞争使全市范围内的竞争；豪宅别墅的核心价值点即为自然资源条件的优劣；本项目同目前市场在售的豪宅别墅相比，在自然环境和自然条件上具备优势，因此豪宅别墅的定价参照市场中通常可实现的价格。16000 元元/平方米平方米750 万元万元/套套本报告是严格保密的。120价格定位价格定位小独栋别墅小独栋别墅高级别墅高级别43、墅豪宅别墅豪宅别墅12000 12000 万元/平方米480-550480-550 万元/套16000 16000 万元/平方米300-330 300-330 万元/套14000 14000 万元/平方米 750 750 万元/套本报告是严格保密的。121社区配套设施设计建议社区配套设施设计建议本报告是严格保密的。122目的目的&原则原则 l l 配套设施的运行维护成本低，易于变现配套设施的运行维护成本低，易于变现配套设施的运行维护成本低，易于变现配套设施的运行维护成本低，易于变现l l 带动、促进别墅的销售带动、促进别墅的销售带动、促进别墅的销售带动、促进别墅的销售本报告是严格保密的。12344、本本项项目目配配配配套套套套属属属属性性性性的的界界定定 项目的配套趋于项目的配套趋于 内向型内向型内向型内向型l l 项目所处位置的对外交通现状不方便，属于市场陌生区域，认项目所处位置的对外交通现状不方便，属于市场陌生区域，认知度低。知度低。l l 项目周边区域处于未开发状态，仅有的土博士城项目属非商品项目周边区域处于未开发状态，仅有的土博士城项目属非商品住宅，区域现有以及未来的人口密度低，生活配套匮乏，缺乏居住住宅，区域现有以及未来的人口密度低，生活配套匮乏，缺乏居住氛围氛围 。l l项目未来建成后存在辐射周边区域的可能，有成为外向型商业的项目未来建成后存在辐射周边区域的可能，有成为外向型45、商业的可能。可能。服务对象为服务对象为 别墅社区内居住者别墅社区内居住者别墅社区内居住者别墅社区内居住者本报告是严格保密的。124按照本项目所应承担的配套功能按照本项目所应承担的配套功能第第2 2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升整个项目形象的配套并能提升整个项目形象的配套第第3 3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第第1 1类：满足类：满足基本生活需求基本生活需求的配套的配套本报告是严格保密的。125需要解决的三个问题需要解决的三个问题社区功能配套的社区功能配套的 分分分分 布布布布社区功46、能配套的社区功能配套的 规规规规 模模模模社区功能配套的社区功能配套的 内内内内 容容容容问题问题 1问题问题 2问题问题 3本报告是严格保密的。126大规模低密度社区中满足基本生活需求的大规模低密度社区中满足基本生活需求的配套内容配套内容右图给出大规模低密度别墅社区满足基本生活需求的配套内容。从图中可以看到，这类别墅的生活配套主要包括：超市、餐饮（中、西餐厅，面包房、咖啡厅、茶艺馆、酒吧），家居类（家居精品店、园艺店）、美容美发、洗衣店、租赁中心本报告是严格保密的。127案例参考：日祥广场案例参考：日祥广场u本项目和日祥广场的生活配套都是主要服务于别墅区的客户，因此本项目的生活配套内容可参照47、日祥广场。u地理位置：位于京郊顺义孙河附近的天竺开发区内，欧陆苑、裕京花园、名都园、莱蒙湖、优山美地众多高档私家别墅坐落于此。u规模：日祥广场是集餐饮、娱乐、购物于一体的生活服务社区广场。建筑面积4000多平方米，作为周边多个别墅项目共用的生活配套设施，日祥广场已经成为北京目前使用频率最高的别墅区配套之一。u购物人群的构成：80左右为外国人，周末购物者较多，平时以小孩和女性消费者为主；本报告是严格保密的。128基本生活需求的配套内容建议基本生活需求的配套内容建议u满足基本生活需求的配套可参照目前别墅项目并结合日祥广场的生活配套内容给出。u项目目前通行尚不方便，周边区域基本处于未开发阶段，生活配48、套匮乏，因此金融邮政配套（银行、邮电局）也是必需的。u项目的基本生活配套主要服务于社区内的居民，考虑到配套需满足迅速变现和低维护成本的要求，不需要配置大型诊所、租赁中心。其他生活类其他生活类其他生活类其他生活类美发店、干洗店、冲印店、音像店、金融邮政、宠物店床上用品店、花店、瓷器店、儿童玩具店家家家家 居居居居快餐店、西餐馆、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶餐厅餐餐餐餐 饮饮饮饮以小型超市、便利店为主超超超超 市市市市本报告是严格保密的。129按照本项目所应承担的配套功能按照本项目所应承担的配套功能第第2 2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升49、整个项目形象的配套并能提升整个项目形象的配套第第3 3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第第1 1类：满足类：满足基本生活需求基本生活需求的配套的配套本报告是严格保密的。130西山美庐客户访谈摘要西山美庐客户访谈摘要访谈结果表明，客户认同度最高的配套主要有：l自我放松休闲的设施自我放松休闲的设施l以孩子为中心的配套以孩子为中心的配套l能够解决后顾之忧的为老能够解决后顾之忧的为老人服务的场所、设施。人服务的场所、设施。本报告是严格保密的。131归纳客户关注、并影响客户购买决策的配归纳客户关注、并影响客户购买决策的配套套放放 松松孩孩 子子老老 人人 50、本报告是严格保密的。132大大规规模模低低密密度度社社区区中中与与放放放放松松松松、孩孩孩孩子子子子、老老老老人人人人相相关关的的配配套套内内容容u大规模低密度社区与休闲、孩子、老人相关的配套内容，包括放松：SPA、游泳馆、台球、网球、羽毛球、篮球、壁球、保龄球、影院等老人：医疗室、棋牌室孩子：学校、儿童游乐区、儿童活动室本报告是严格保密的。133迎合客户需要，建议设置如下配套内容迎合客户需要，建议设置如下配套内容针对业主休闲放松的配套SPASPA、室内健身、室外运动、多功能厅、室内健身、室外运动、多功能厅针对老人养生保健的配套中医药保健中心、老人活动中心中医药保健中心、老人活动中心针对孩子教51、育成长的配套小学、童子军训练营、儿童游乐场小学、童子军训练营、儿童游乐场参照客户访谈结论以及目前别墅项目的配套内容给出。服务于老年人的中医保健中心、服务于孩子的童子军训练基地作为特色配套，有利于提升项目整体的形象和档次。放放 松松孩孩 子子老老 人人本报告是严格保密的。134按照本项目所应承担的配套功能，按照本项目所应承担的配套功能，第第2 2类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，类：迎合别墅客户消费的倾向，刺激客户卖单，并能提升整个项目形象的配套并能提升整个项目形象的配套第第3 3类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套类：为未来可能显现的商业价值而预留的配套第第1 1类：满足类：满足基52、本生活需求基本生活需求的配套的配套本报告是严格保密的。135建筑上运用建筑上运用TownhouseTownhouse的形式，为未来商的形式，为未来商业发展预留空间业发展预留空间商住两用商住两用商住两用商住两用TownhouseTownhouseTownhouseTownhouse兼顾项兼顾项兼顾项兼顾项目启动期缺乏商业氛围的现目启动期缺乏商业氛围的现目启动期缺乏商业氛围的现目启动期缺乏商业氛围的现实和未来区域发展后可能产实和未来区域发展后可能产实和未来区域发展后可能产实和未来区域发展后可能产生的对更大规模商业的需求。生的对更大规模商业的需求。生的对更大规模商业的需求。生的对更大规模商业的需求。53、uTownhouse可按配套设施规划，沿商业街建设。在社区商业需求不足时，作为住宅出售或出租，以避免形成中心小镇缺乏人气的氛围。待区域发展成熟、商业价值进一步显现的时候，将Townhouse底层作为商铺租售，迎合需求。本报告是严格保密的。136TownhouseTownhouse的设计应充分考虑未来商业经的设计应充分考虑未来商业经营的需要营的需要u地上三层，建筑面积约250平方米。可考虑20-30套规模，总建筑面积约5000-6000平方米。u在建筑设计上，首层应保证一定的面宽以适应商业经营的需要。首层建筑面积100-120平方米，首层与二层可用于商业经营；三层可设计为局部、或阁楼，作为居住和54、储藏之用；本报告是严格保密的。137配套设施设计建议配套设施设计建议本报告是严格保密的。138配套设施的分布配套设施的分布社区中心组团生活配套户外运动场童子军训练营儿童游乐场p主要配套设施布置在地块中心区域形成社区中心主要配套设施布置在地块中心区域形成社区中心l辐射整个社区，为全社区居民服务；l与主要的住宅居住区形成区隔，保证居住区的私密性与安宁；l在启动区范围内，占据地块资源最佳的位置，便于展示。p小镇中心具体配套设施包括：SPA、健身中心、养生保健中心、老年人活动中心、商业街等等。CBBADDABDCp户外运动场、童子军训练营、儿童乐园布置在沿河代征绿化带内户外运动场、童子军训练营、儿童乐55、园布置在沿河代征绿化带内p在地块的北部和南部各布置一个组团生活配套，满足本区域居民在地块的北部和南部各布置一个组团生活配套，满足本区域居民的基本生活需要。的基本生活需要。p小学布置在小镇中心的东部，壁富路旁；小学布置在小镇中心的东部，壁富路旁；l使服务半径较为合理；l在今后服务于周边区域时，增强通达性同时减少对居住区的干扰。本报告是严格保密的。139组团内的配套设施组团内的配套设施BBp组团生活配套位于南北两条规划路上，可以布置成集中街铺的形式，未来可能兼顾部分外来消费者CBD本报告是严格保密的。140小镇中心内的配套设施小镇中心内的配套设施AC以养生为主题，解决客户最为以养生为主题，解决客户56、最为以养生为主题，解决客户最为以养生为主题，解决客户最为关心的生活便利、健康的问题。关心的生活便利、健康的问题。关心的生活便利、健康的问题。关心的生活便利、健康的问题。同时打造社区特色，提升项目同时打造社区特色，提升项目同时打造社区特色，提升项目同时打造社区特色，提升项目品质与形象。品质与形象。品质与形象。品质与形象。养生会所：Spa、养生茶坊、药膳厅、中医药保健中心、体检中心、老人活动中心、客房与多功能厅室内运动中心中心商业街商住两用Townhouse本报告是严格保密的。141养生会所养生会所 小镇中心配套小镇中心配套根据各具体配套设施的规模，建议建设地上两层共4000平方米的养生会所。地上57、一层包括：SPA、中医药保健中心、养生茶坊、药膳厅、体检中心等；地上二层包括：客房、多功能厅、老年活动中心等。本报告是严格保密的。142SPA一词源于拉丁文Solus-ParAqua，意思是健康之水。Spa的主题诉求主要有放松舒缓、排毒；健美瘦身；芳香精油、海洋活水或草本疗法等。目前高档SPA会馆面积在2000平方米以上。考虑客流量及成本因素，建议本项目SPA规模1000平方米左右。SPASPA的享受空间的享受空间 小镇中心配套小镇中心配套本报告是严格保密的。143中医药保健中心中医药保健中心 小镇中心配套小镇中心配套u中医药保健中心中设置专门针对老年人的药疗、推拿、熏蒸、针灸火罐、热敷服务。58、u养生茶坊、药膳厅既能够提供健康饮食、保健食谱，又可以作为业主招待客人的场所。u设置体检中心，配备专业人员，提供定期体检、医疗咨询服务。u目前的别墅配套中少有专门的中医药保健中心，因此根据本项目的配套规模要求建议规模800平方米。本报告是严格保密的。144老年人活动中心老年人活动中心 小镇中心配套小镇中心配套u棋牌室、书画室丰富老年人日常生活，提供邻里交流场所。这种对老人细心周到的考虑能够解决业主的后顾之忧，为项目提供加分因素。u参照其他项目配套，建议设置棋牌室、书画室各一间共200平方米。本报告是严格保密的。145客房与多功能厅客房与多功能厅 小镇中心配套小镇中心配套u多功能厅可作为业主举办59、私人party的场所；客房能够为业主招待客人提供方便。u建议规模：客房20间共1600平方米；多功能厅400平方米。本报告是严格保密的。146室内运动中心室内运动中心 小镇中心配套小镇中心配套u客户调查结果表明，各类球场、健身房、游泳池是别墅配套中使用率最高的设施。这类设施充分满足了社区居民的健身、休闲需求。u可与青鸟、宝迪沃等知名健身中心合作。u建议规模：建设总面积3500平米的运动中心，其中健身中心1000平方米（高档健身中心要求的最小规模）；室内游泳池1200平方米（标准泳道50*18米，儿童泳道12*8米）；壁球馆（四块场地）320平方米；台球、羽毛球、乒乓球馆900平方米。本报告是严60、格保密的。147学校学校小镇中心配套小镇中心配套C按照北京市中小学办学标准的有关规定，以及本项目的居住规模，建议六年制小学设立12个班，每班20人；幼儿园设立一个班，30人。总用地面积12000平方米。总建筑面积6000平方米。本项目的目标客户年龄在30-40岁左右，儿童年龄基本在15岁以下，因此建议设立以小学教育为主的高级国际学校，辅以少量幼儿园和学前教育班；本报告是严格保密的。148童子军训练营童子军训练营小镇中心配套小镇中心配套u童子军训练是近年兴起的儿童课外活动。旨在锻炼孩子勇敢、真诚、自信的人格品质，培养孩子的团队精神、独立生活能力等。u设置童子军训练营充分考虑到了业主对子女教育的需61、求。充分展示社区对儿童健康成长的关爱，从而打造本醒目特色，形成竞争力。u利用沿河代征绿地，开展野外定向、团队拓展训练、野炊、露营等活动。本报告是严格保密的。149儿童游乐场儿童游乐场小镇中心配套小镇中心配套u设置植物园、动物园、娱乐场等户外儿童游乐场所。让孩子更多的接触自然，在鸟语花香中健康成长。本报告是严格保密的。150户外运动场户外运动场小镇中心配套小镇中心配套u户外运动是人们必不可少的、老少皆宜的休闲锻炼方式。u高尔夫球作为一种贵族休闲运动，是身份与地位的象征，深受别墅业主的喜爱。u建议规模：最长距210码，20位高尔夫推杆练习场2000平方米；网球场两块共1400平方米；篮球场两块共162、000平方米。u可建在代征绿地内，篮球场、网球场免费使用。本报告是严格保密的。151商业街商业街小镇中心配套小镇中心配套u商业街满足社区居民基本生活需要，主要包括：中餐厅、西餐厅、快餐店、超市、美容美发店、冲印店、洗衣店、家居精品店、宠物医院、金融邮电、行政管理等。u商业街可出售给物业公司统一经营管理。建议规模2000平方米。商业配套的关键点是为商业配套的关键点是为商业配套的关键点是为商业配套的关键点是为居民提供便利、周全的居民提供便利、周全的居民提供便利、周全的居民提供便利、周全的服务，以此聚集人气，服务，以此聚集人气，服务，以此聚集人气，服务，以此聚集人气，提高经营效益。提高经营效益。提高63、经营效益。提高经营效益。本报告是严格保密的。152社区配套的规模社区配套的规模CBBADD本报告是严格保密的。153启动区配套建设建议启动区配套建设建议p 配合项目的销售，兼顾部分会所功能p 在项目启动阶段建成并投入使用p 建议规模为3000平方米，以全面展示大盘故事展示中心展示中心商业街商业街p 最具形象展示和体验效果p 在项目启动阶段部分建成并开始招商，形成社区的商业氛围p 由满足基本生活需求的配套组成，建议规模为2000平方米本报告是严格保密的。154社区中心商业街布局应渲染浓厚的时尚悠社区中心商业街布局应渲染浓厚的时尚悠闲生活氛围闲生活氛围万科东海岸 社区商业直街 一层商业街排部错落有64、秩空间富于变化店面大小和入口各异，拉长游走的空间和时间本报告是严格保密的。155高档次、生活化的商业感受高档次、生活化的商业感受本报告是严格保密的。156商业街意向商业街意向-色彩色彩本报告是严格保密的。157商业街意向商业街意向-色彩色彩本报告是严格保密的。158商业街意向商业街意向-廊道廊道本报告是严格保密的。159社区公共部分设计建议社区公共部分设计建议本报告是严格保密的。160主要出入口主要出入口居住出入口居住出入口销售与展示入口销售与展示入口社区中心位置；展示入口位于社区相对开放的空间内，不会对业主的居住产生影响；社区中心集中了社区广场、商业配套等最具项目最佳展示效果，使进入者即可感65、受社区浓重的居住氛围。临近机场高速，车程最短；小独栋-高级别墅-豪宅别墅，减少对大别墅区的干扰；启动区建成后，参观者需从居住出入口前经过后达到销售入口，启动区内建筑不仅起到未来生活展示作用，也是居住安全私密的展示；本报告是严格保密的。161自然的曲线自然的曲线 展示流线之展示流线之“在社区外被吸引在社区外被吸引”机场高速温榆河岸河湾交界老河湾河岸本报告是严格保密的。162社区的魅力社区的魅力 展示流线之展示流线之“游走在社区中心游走在社区中心”社区中心汇集项目最具展示功能的所有物业：开放广场与老河湾组成水陆连接的展示系统，利用启动区内的水域无限扩展未来水系的想象空间。展示中心内全面描绘未来生活66、前景中心广场的老河湾导示系统会所与展示中心广场水系统本报告是严格保密的。163导示与停留系统导示与停留系统 展示流线之展示流线之“游走在社区中心游走在社区中心”细节显现导示系统社区停留系统社区停留系统本报告是严格保密的。164商业中心商业中心 展示流线之展示流线之“游走在社区中心游走在社区中心”路标露天与敞开式商业是社区亲和力的体现；先期引进体现休闲、浪漫情调的餐饮与购物店铺，为来访者展现不同于市区内的另一种生活。露天餐饮开敞式经营店铺标示沿河布置的商业局部停车的商业步行街本报告是严格保密的。165商业街商业街 展示流线之展示流线之“游走在社区中心游走在社区中心”布置温馨，不带丝毫商业气息的街67、头的酒吧、咖啡馆及特色小店使游客顿足、留恋集具展示效果的外立面装饰集具展示效果的外立面装饰本报告是严格保密的。166多格局的步行街商业多格局的步行街商业二层依然具有展示作用步行商业街本报告是严格保密的。167形象展示墙形象展示墙本报告是严格保密的。168闲适的居住氛围闲适的居住氛围 展示流线之展示流线之“游走在居住区游走在居住区”样板房区设置在启动期别墅区靠近社区中心一侧；别墅先期展示以临近豪宅别墅区位置为主，借助豪宅别墅和高级别墅的低密度建筑布局和大面积花园；本报告是严格保密的。169闲适的居住氛围闲适的居住氛围 展示流线之展示流线之“游走在居住区游走在居住区”私家庭院描绘未来美好的庭院生活68、本报告是严格保密的。170自然、生命、韵律自然、生命、韵律 展示流线之展示流线之“离开时的绿带离开时的绿带”“绿带展示”是社区展示路线的最后一个环节。温榆河温榆河温榆河温榆河+绿绿绿绿化带化带化带化带+室外娱乐系统室外娱乐系统室外娱乐系统室外娱乐系统+自然花草自然花草自然花草自然花草构成不同于市区内的另一个大公园公园公园公园。本报告是严格保密的。171项目营销之项目营销之 卖点梳理卖点梳理本报告是严格保密的。172一条三公里长的视觉大道一个轻松闲适的生活社区一种健康充实的生活态度一条静静流淌的生命河湾一个颐养天年的养生会所一所先进高贵的国际学校一条跳跃的室外运动带闲适、轻松、充实的生活本报告是严格保密的。173项目营销之项目营销之 营销形象定位营销形象定位174项目气质关键词休闲生态健康养生河岸岸线持久岸线别墅岸线别墅175老河湾老河湾|老在河湾176老老 河河 湾湾大俗 大雅 亦中 亦西-温榆河上的领地温榆河上的领地177中国中国 北京北京 首席别墅区首席别墅区 湾湾 区区 别别 墅墅|BAY VILLA178大城小镇大城小镇24公里外的生活公里外的生活179三公里三公里-视觉大道视觉大道180三公里三公里 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