1、世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书本报告是严格保密的。 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛2本本阶段工作重点：物段工作重点：物业发展建展建议是是项目定位的表目定位的表现形式，形象演形式，形象演绎项目未来打造的方向和重点目未来打造的方向和重点项目整体定位项目整体定位市场调研阶段市场调研阶段p项目地块查勘p区域重大项目&设施扫描p房地产市场调研p商业市场调研p目标客户访谈p专业人士访谈p一线销售人员访谈p问卷调研（含住宅客户、商业消费者等）2010.8.16-2010.8.302010.8.16-2010.8.30p项目属性界定p目标分析p核心问题界定p2、市场竞争分析p客户需求分析p案例专题研究p项目住宅定位p项目商业定位p经济评价2010.8.31-2010.9.152010.8.31-2010.9.15项目物业发展建议项目物业发展建议p项目地块条件分析p立面风格建议p园林景观建议p商业街建议p产品发展建议p会所建议p公共空间建议p物业服务建议p分期开发策略与经济测算2010.9.16-2010.10.92010.9.16-2010.10.9-3NO.1定位回顾：前期定位主要结论-4核心结论回顾核心问题核心问题1.1.如何克服区域抗性（区域模糊、形象认知），实现项目的成功启动和如何克服区域抗性（区域模糊、形象认知），实现项目的成功启动和持续开3、发？持续开发？2.2.如何实现区域价值突破，进入市场第一阵营，建立市场认知及认可？如何实现区域价值突破，进入市场第一阵营，建立市场认知及认可？整体整体发展战略发展战略N+1N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套高附加值产品、水社区园林、特色会所配套客户定位客户定位1.1.以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主2.2.随着社区成熟，厂矿企业的职员和上班族逐渐增加随着社区成熟，厂矿企业的职员和上班族逐渐增加商业定位商业定位1.1.商业定位为社区型商业；商业定位为社区型商业；2.2.业态建议：除红港路设置部分集中商业外，其他为沿街商业；以社4、业态建议：除红港路设置部分集中商业外，其他为沿街商业；以社区服务及餐饮、娱乐休闲类商业为主；区服务及餐饮、娱乐休闲类商业为主；3.3.规模建议：约规模建议：约3 3万平米。万平米。-5产品定位：85-130二房、三房为主，以N+1为核心概念，以内阳台赠送为核心手段，辅助入户花园，凸窗等赠送方式，扩展舒适度主力产品主力产品-6在售公寓项目主要集中在主要商圈附近，以服务商业为主公寓主要集中在芦淞区商圈附近，集中在中心商圈及火车站附近1324567891.嘉盛华府2.鸿益广场3.金域小团圆4.富华商业广场5.中央商业广场6.汉华国际商业城7.金轮商业广场8.庐山恋9.城市风景公寓市场：公寓项目地段特5、征明显，集中在芦淞商圈及火车站附近，对商业中心依赖明显-7中心商圈项目由于项目地段及地块指标影响，以公寓产品为主，体量相对较大住宅项目公寓多为一栋设置，多数考虑与酒店公寓或办公结合从各项目公寓体量看，中心商圈类项目公寓体量较大，住宅项目公寓一般为一栋，体量在1.5-3万之间-8商业广场类公寓由于地段好，售价较高，售价一般在4500-5500元/（毛坯）之间住宅项目公寓产品与普通住宅产品差别不大，一般比住宅产品均价高出100-200元/在销售上，都尽量将公寓产品放在项目最后期开发，届时社区及周边环境已相对比较成熟，对于公寓销售来说比较合适从公寓销售价格来看，除中心区较高外，其他项目整体价格一般，6、且主要在项目后期最后推出销售-9管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网-10本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 -11从公寓用途来看，以混合型为主，兼顾办公、商务或居住功能，纯居住型公寓较少纯居住公寓产品较少，一般考虑酒店公寓或商务办公用途，从而增加公寓产品的投资价值每层户型与电梯比率一般在3：1到5：1之间-12从各公寓项目的客户群来看，投资客占比较大客户群比较广泛，以30岁以上的7、中年人群为主从公寓客户来看，主要以投资性目的为主，公寓对自住型客户的吸引力有限-13公寓多集中在成熟商圈位置，住宅项目公寓产品较少，公寓多集中在成熟商圈位置，住宅项目公寓产品较少，多在项目后期最后开发。多在项目后期最后开发。公寓客户以投资目的为主，自住需求较少。公寓客户以投资目的为主，自住需求较少。公寓类型多为混合类型，兼顾居住、办公、酒店公寓等公寓类型多为混合类型，兼顾居住、办公、酒店公寓等多种用途，纯居住公寓较少。多种用途，纯居住公寓较少。本项目未来区域前景良好，且交通便捷，适合开发公寓本项目未来区域前景良好，且交通便捷，适合开发公寓产品，但须控制总量，以产品，但须控制总量，以1栋约栋约18、.5万平米（万平米（300套左右）套左右）为宜，放在项目后期最后开发。为宜，放在项目后期最后开发。公寓市场对本项目的启示：公寓项目对地段依赖明显，多为混合型公寓，客户多以投资为主-14NO.2具体实践：物业发展建议-15Part 1规划实践-16地块价值分析地块价值分析布局基础布局基础-17规划前提项目用地环境分析项目四至：项目四至：n东侧为住宅用地，泰苑小区，另有部分纺织路老旧住宅将拆除；东北侧为工业厂房用地，包括株洲市铸件厂及塑料五厂；东南侧为住宅用地，包括湘苑小区和嘉园小区。n南侧为株洲市文化园公园用地。n西侧为株洲市火炬工业炉公司厂房用地；过红港路往西为湘江支流，未来规划为白石港湿地公9、园。n北侧有京广铁路线通过，过铁路往北为住宅用地，黄家塘社区；西北侧为株洲东方工具有限公司。1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 53 3 3 3西侧工业用地西侧工业用地2 2 2 2南侧文化园公园用地南侧文化园公园用地1 1 1 1东侧纺织路老旧住宅用地东侧纺织路老旧住宅用地4 4 4 4北侧京广铁路线北侧京广铁路线5 5 5 5北侧黄家塘社区住宅用地北侧黄家塘社区住宅用地周边环境较差周边环境较差南向公园资源南向公园资源-18规划前提项目用地环境分析结论：地块现状沿人民路进入性最佳，其次为红港路。由于本地块成狭长状，故将本项目两个车行入口设置于人民路两端处，人形10、主入口设置于人民路中间位置。项项目目地地块块红港路红港路建设路建设路人民路人民路纺织路纺织路人民二路人民二路京广铁路线京广铁路线交通路网交通路网项目四面环路。东侧的纺织路为生活性道路；南侧的人民路为区域性道路；西侧的红港路为城市主干道；北侧为规划中的人民二路，且临近京广铁路线。地块交通路网便利，整地块交通路网便利，整体进入性较好，有铁路线经过体进入性较好，有铁路线经过项目北侧项目北侧.-19规划前提项目用地环境分析地块南侧紧邻文化园，景观绝佳，视野开阔；西南侧未来规划有白石港湿地公园；北向可远瞰天鹅湖公园景观；东南向有神农公园与湘江，但距离较远，此资源利用有限。项目景观优势较明显，结合后期内部11、打造的园林景观，形成一个生态宜居的高端小区。南赏文化园南赏文化园/北瞰天鹅湖公园北瞰天鹅湖公园/西南规划湿地公园西南规划湿地公园/东南远眺湘江东南远眺湘江景观资源丰富，但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性景观资源丰富，但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性景观资源景观资源-20规划前提项目用地环境分析主要噪声影响来自铁路噪声与道路噪声。铁路噪声来自地块北侧的京广铁路线；道路噪声主要来自地块西侧的红港路，其次是南面的人民路，然后是东面的纺织路，最后是北侧未来规划的人民二路。另外的噪声源来自项目周边的生活噪声。噪声等级：铁路噪声红港路噪声噪声等级：铁路噪声红港路噪声 人民路噪声人民路噪声 纺织路噪声纺织12、路噪声 人民二人民二路噪声路噪声对地块影响：铁路噪声红港路噪对地块影响：铁路噪声红港路噪声声 人民路噪声人民路噪声 纺织路噪声纺织路噪声 人人民二路噪声民二路噪声项项目目地地块块1 12 23 34 45 5铁路噪声人民二路噪声红港路噪声人民路噪声纺织路噪声噪声分析噪声分析-21结论：西侧红港路为城市主干道，未来商业利用价值较大；南侧人民路毗邻文化园景观资源，有一定的商业价值；东侧纺织路商业沿街面短，商业价值较低；北侧人民二路商业受铁路线影响大，商业价值最低。商铺沿L1布置集中商业体；沿L2、L3、L4进行铺排。L2商业排布综合考虑景观节点布局，重点打造商业街区，L2、L3建设两层住宅底商；L13、4建设一层住宅底商。指标推算：指标推算：给定指标：不大于建筑面积的10%-33万万根据前期商业调研，及项目商业定位为片区商业，故商业规模体量约为2 2万万33万万。商业价值分析：商业价值分析：根据对周边环境的综合分析及未来政府对整个片区的规划方向，可得出地块四条边界的商业价值排序：L1L2L3L4本规划方案应侧重将商业放在本规划方案应侧重将商业放在L1L1和和L2L2L1L2L3L4规划前提商业研判-22规划前提地块价值排序地块呈东西向狭长形状，南侧临区域性道路人民路，有文化园公园景观资源；西侧临城市主干道红港路；东侧为普通民房；北侧有铁路线通过，对地块有一定影响。Block 1Block 114、Block 3Block 3Block 2Block 2Block 4Block 4Block 5Block 5Block 6Block 6Block 3 Block 4 Block 1 Block 2 Block 6 Block 5-23基于前期定位理念，本项目的规划原则：基于前期定位理念，本项目的规划原则：1。采取组团式布局，强化社区组团概念。2。产品排布上注意对铁路影响的规避。3。注意住宅与商业关系的处理，减少沿街商业对住宅组团的影响。-24布局可能一：点式围合住宅+组团园林规划实现规划说明规划说明景观节点景观节点小区车行入口小区车行入口小区人行入口小区人行入口景观轴线景观轴线公寓产品公15、寓产品组团园林组团园林小区车行主入口小区人行主入口小区人行入口组团组团组团公寓（18层）：14400高层住宅（28-33层）：217791商业（1-3层）：24343会所（3层）：2016幼儿园（3层）：2100 合计：合计：260650260650容积率：3.92公寓包括：1栋3梯16户高层住宅包括：18栋2梯4户-25方案一基于地块价值的布局原则建议沿项目地块四条街布置商业空间，丰富沿街城市化立面北侧沿线考虑铁路线影响，原则上不布置大面积产品大面积产品沿南侧文化园景观资源以及内部中心水景资源铺开，力求景观价值最大化高层采取小组团半围合的方式布局，内部形成园林绿化组团沿街商业沿街商业中央水景16、中央水景景观浅池景观浅池功能性泳池功能性泳池-26方案一优劣分析：注重注重组团式布局，容易控制成本，适合式布局，容易控制成本，适合项目分期开目分期开发，在在铁路噪音影响上路噪音影响上处理理较好好规划实现会所会所高层住宅高层住宅商业商业公寓公寓幼儿园幼儿园n小区人行入口分别设置于人民路和人民小区人行入口分别设置于人民路和人民二路，车型入口设置于纺织路，人车分流。二路，车型入口设置于纺织路，人车分流。n以以“水社区水社区”为主题设计园林，三个不为主题设计园林，三个不同水景组团主次分明，既统一又独立，适同水景组团主次分明，既统一又独立，适合项目分期开发。合项目分期开发。n人行入口布置会所，昭示性强。17、人行入口布置会所，昭示性强。n沿四侧街面均设置商铺，户型产品排布沿四侧街面均设置商铺，户型产品排布考虑景观价值最大化以及规避铁路原则。考虑景观价值最大化以及规避铁路原则。n地块东西向狭长，导致部分住宅楼间距地块东西向狭长，导致部分住宅楼间距减少，影响居住舒适度。通过堆土造坡、减少，影响居住舒适度。通过堆土造坡、立体种植等手段在视觉效果上增大楼间距，立体种植等手段在视觉效果上增大楼间距，美化小区景观。美化小区景观。-27布局可能二：中央围合式+大尺度空间景观规划实现小区车行入口小区车行入口小区人行入口小区人行入口景观轴线景观轴线公寓产品公寓产品大型中央园林大型中央园林规划说明规划说明小区人行主入18、口小区车行主入口小区人行入口小区车行入口小区人行入口公寓（18层）：14400高层住宅（28-33层）：220038商业（1-3层）：25832会所（3层）：1899合计：合计：262196262196容积率：3.94公寓包括：1栋3梯16户高层住宅包括：18栋2梯4户-28方案二基于地块价值的布局原则建议沿项目地块四条街布置商业空间，丰富沿街城市化立面北侧沿线考虑铁路线影响，原则上不布置大面积产品大面积产品沿南侧文化园景观资源以及内部中心水景资源铺开，力求景观价值最大化高层采取全局中央围合的方式布局，内部形成大尺度园林空间景观中央园林中央园林沿街商业沿街商业-29方案二优劣分析：中央中央围合19、式布局，园林景合式布局，园林景观最大化，超大楼最大化，超大楼间距，开距，开阔空空间视野，但在野，但在项目分期开目分期开发上有上有难度，且成本度，且成本较大，大，受受铁路影响路影响产品品过多多规划实现n小区人行入口分别设置于红港路、人民小区人行入口分别设置于红港路、人民路和人民二路，车型入口设置于红港路与路和人民二路，车型入口设置于红港路与人民路，入口较多，不便于管理人民路，入口较多，不便于管理n以以“水社区水社区”为主题设计园林，中央大为主题设计园林，中央大尺度空间园林整体性强，给项目分期开发尺度空间园林整体性强，给项目分期开发造成一定难度。造成一定难度。n会所正对人行主入口，遮挡景观视线。会20、所正对人行主入口，遮挡景观视线。n沿四侧街面均设置商铺，户型产品排布沿四侧街面均设置商铺，户型产品排布考虑景观价值最大化以及规避铁路原则。考虑景观价值最大化以及规避铁路原则。n高层住宅沿南北两侧布置，楼间距较大，高层住宅沿南北两侧布置，楼间距较大，增加居住舒适度。增加居住舒适度。会所会所高层住宅高层住宅商业商业公寓公寓-30优先推荐方案一：有利于有利于风格主格主题鲜明的多明的多组团打造，适合分期开打造，适合分期开发，且在开，且在开发成本成本上上较低，受低，受铁路影响的路影响的产品品较少少会所会所高层住宅高层住宅商业商业公寓公寓幼儿园幼儿园n组团式布局，形成三大风格主题园组团式布局，形成三大风格21、主题园林，中央开阔景观，形成不同组团林，中央开阔景观，形成不同组团空间。空间。n园林水系在突出中央开阔水景的目园林水系在突出中央开阔水景的目标下，在成本控制上较好。标下，在成本控制上较好。n尽量减少铁路沿线影响产品的布置，尽量减少铁路沿线影响产品的布置，从规划上降低铁路噪音对社区的影从规划上降低铁路噪音对社区的影响程度响程度n各组团分区明显，在开发及展示上各组团分区明显，在开发及展示上相对独立，并形成不同的景观风格相对独立，并形成不同的景观风格打造，有利于分期开发和价值实现打造，有利于分期开发和价值实现-31Part 2建筑风格-32欧式欧式风格立面丰富，品格立面丰富，品质感感强，成，成为市市22、场上的主流上的主流风格格尚格名城尚格名城:绿城风格绿城风格经世皇城：西班牙皇家风格，高经世皇城：西班牙皇家风格，高贵大方，提升尊容感贵大方，提升尊容感莱茵小镇：德式风格，莱茵小镇：德式风格，现代简约，注重产品细现代简约，注重产品细节节建筑立面多采用三段式，整体线条硬朗，凸显建筑的稳重、大气，提升品质感建筑立面多采用三段式，整体线条硬朗，凸显建筑的稳重、大气，提升品质感玫瑰名城：绿城风格玫瑰名城：绿城风格绿城风格：绿城风格：采用三段式外立面，色彩以暖色调为主，材质以面砖为主，局部搭配石材和涂料提升品质感建筑的线条感：建筑的线条感：阳台、窗框、屋顶沿边及分段处线条的层次，打造项目硬朗的建筑线条感凸23、显建筑立面的层次感-33多采用三段式立面，以深、浅色系搭配，深色多采用三段式立面，以深、浅色系搭配，深色为主立面体主立面体现项目气目气质，浅色浅色为辅体体现建筑建筑线条感条感橘红色屋顶咖啡色屋顶咖啡色主立面熟褐色辅色浅灰色辅色白色辅色暖黄色主立面嘉盛华府嘉盛华府经世皇城经世皇城-34在建筑材在建筑材质的的选择上，注重底部上，注重底部细节打造，基座多以石材打造，基座多以石材铺装，主立装，主立面采用高面采用高级墙砖，顶部部则使用仿石漆涂料面使用仿石漆涂料面砖嘉盛华府印象华都玫瑰名城石材基座石材檐口高级墙砖石材基座-35目前市目前市场上尚未出上尚未出现法式法式风格，容易形成亮点，且法式格，容易形成亮24、点，且法式风格更符合目格更符合目标客客户的偏好，容易打造出品的偏好，容易打造出品质感感法式建筑风格：法式建筑风格：建筑体型既有以建筑体型既有以清新、亮丽清新、亮丽、现、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态。态。建筑整体建筑整体造型雄伟造型雄伟，通体洋溢着，通体洋溢着新古典主义的气质。新古典主义的气质。建筑建筑外形丰富而独特外形丰富而独特，形体厚重，形体厚重，在冷静中散发出在冷静中散发出优雅的贵族气息优雅的贵族气息。法式建筑法式建筑线条鲜明，凹凸有致线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特。尤其是外观造型独特。颜色颜色稳重大气稳重大气，呈现出一种华贵。，呈现出一种华25、贵。n职业：医院年龄：30-40岁n月收入：2000-3000元/月家庭收入：5000元/月n客户语录：房子具体做什么风格，我们不是很关注。但不能看上去就觉得很没档次，品质感很差。形象要好，感觉沉稳一点，有些文化气息的。颜色不要太艳，感觉很俗，或者很容易脏，过不了几年就看不了了，那就很糟糕。颜色还是稳重一些，品质好，不要看上去就像简单刷出来的样子。方先生n文化园这边环境还是不错的，特别是前面的林荫道，挺有感觉的。房子要与这些环境比较融合吧，能有些文化内涵的，不要搬一个什么意大利、西班牙风格往这里放，那样感觉就很怪了。虽然株洲这边对风格什么不是太讲究，各种风格都有，但也要考虑一下具体的情况和环境26、吧。荷塘区老师法式风格稳重大气的颜色，清新亮丽的基调、丰富沉稳的造型，符合本项目目标法式风格稳重大气的颜色，清新亮丽的基调、丰富沉稳的造型，符合本项目目标客户群体的偏好，在品质感打造上符合市场的主流趋势，并与市场上的欧式风格客户群体的偏好，在品质感打造上符合市场的主流趋势，并与市场上的欧式风格形成一定的差异。形成一定的差异。-36本项目建筑风格选择：易于打造品质感的古典主义风格中，选择以简洁沉稳而高雅的法式风格A A、线条、线条简洁及不规则的线条简洁及不规则的线条设计设计B B、色彩、色彩稳重的暖色调为主，稳重的暖色调为主，浅色调为辅浅色调为辅建筑立面建筑立面C C、细节、细节线条、装饰的细致27、处线条、装饰的细致处理增强精致感、品质感理增强精致感、品质感-37本本项目目风格打造方向格打造方向新古典主新古典主义的法式的法式风格格KEY POINTKEY POINT线条；屋顶；外墙；冲突之美；细节；造型线条；屋顶；外墙；冲突之美；细节；造型n线条。线条。法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。n屋顶。屋顶。屋顶多采用孟莎式，上部平缓，下部陡直，屋顶上多有精致的老虎窗。n外墙。外墙。外墙多用石材或仿石材装饰。n冲突之美。冲突之美。法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占在面积的大小，追求色彩和内在联系，崇尚冲突之美。n注重细节。注重细节。对28、建筑的整体方面有严格的把握，善于在细节上下功夫，推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条。n多采用对称造型。多采用对称造型。布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。-38下层采用石材石材表现项目的高定位，下层与中层主要通过色色彩彩的由深入浅进行划分。建筑形建筑形态上上,仍然采用市仍然采用市场认可的三段式形可的三段式形态,凸凸显项目的品目的品质感感,注注重三段式比例的分割、重三段式比例的分割、线条感及立面的条感及立面的层次感次感中层与上层在立面造型上保证大体统一，仅作局部调整以保证整体性。建议以檐口檐口作为分段方式，也可29、在色彩色彩上进一步减淡。-39在材在材质的的选择上，局部基座上，局部基座应用石材，主立面采用面用石材，主立面采用面砖铺装，搭配装，搭配使用仿石漆涂料面使用仿石漆涂料面砖立面建筑材料的选择根立面建筑材料的选择根据三段式结构布局而有据三段式结构布局而有所区别所区别:n底部基座多采用仿石漆涂料面砖或品质石材。多在近距离关注处使用石材，而在相对隐蔽或不用近距离接触面，采用仿石漆涂料面砖，降低成本。n立面多采用手磨拉丝面砖，表面粗糙纹路体现质感。n分段处，使用仿石漆涂料面砖。手磨拉斯面砖手磨拉斯面砖手磨拉斯面砖深色石材深色石材-40在色彩搭配上，深色系暖色在色彩搭配上，深色系暖色调为主立面色，浅色系暖色30、主立面色，浅色系暖色调为辅色色米黄搭配色系示例搭配色系示例浅褐主色系示例主色系示例灰褐深褐暖黄赭石建议色彩搭配：建议色彩搭配：建筑基座选用深褐色或灰褐色，主立面选用暖建筑基座选用深褐色或灰褐色，主立面选用暖黄色，建筑屋顶选用赭石色，阳台、窗框、檐黄色，建筑屋顶选用赭石色，阳台、窗框、檐口线条选用黄色或浅褐色口线条选用黄色或浅褐色-41法式风格细节建议：法式风格细节建议：1.屋顶采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异2.注意建筑线条感，注重阳台、窗框、屋顶檐口等处线条的打造，线面的结合。檐口的处理中建议将形制的标准作为设计重点，结合色彩变化共同划31、分三段式立面。3.注重立面的层次感，阳台、凸窗、电梯井、及户型的设计，体现立面的层次感建筑建筑细节上法式上法式风格元素的格元素的应用，通用，通过大量斜坡面、孟莎式屋大量斜坡面、孟莎式屋顶、檐口檐口线条的条的设计来凸来凸显项目的法式目的法式风格格孟莎式屋顶檐口的处理檐口标准形制檐口标准形制-42法式法式风格建筑小格建筑小结：三段式立面，增三段式立面，增强顶部法式造型元素，注重檐口部法式造型元素，注重檐口线条条细节，建，建议采采用暖色用暖色调以细致的檐口线条结合色彩变化共同划分三段式立面以细致的檐口线条结合色彩变化共同划分三段式立面顶部建议采用孟莎式斜坡面屋顶体现法式元素建筑细节顶部建议采用孟莎式32、斜坡面屋顶体现法式元素建筑细节用色建议采用暖色调，黄色或褐色基础上的搭配用色建议采用暖色调，黄色或褐色基础上的搭配立面建议采用露台或阳台丰富横向线条的变化感立面建议采用露台或阳台丰富横向线条的变化感立面建议露台或阳台采用玻璃护栏增强整体通透感立面建议露台或阳台采用玻璃护栏增强整体通透感-43Part 3园林景观-44尚格名城，由多种建筑类型合围成九大社区团组，楼盘布局方式日益丰富。n嘉盛华府高层为外围，内部多层建筑则是以简单的行列式排布。尚格名城尚格名城嘉盛华府嘉盛华府天泉一品天泉一品n天泉一品采用多个组团方式排布，中央采用点群式排布方式形成丰富空间格局。n许多高端楼盘都采用中央合围式许多高端33、楼盘都采用中央合围式的布局设计，以最大化中央园林的布局设计，以最大化中央园林景观资源。景观资源。n代表项目：山水国际、经世皇城、代表项目：山水国际、经世皇城、锦绣世家、天鹅湖锦绣世家、天鹅湖1号号城市风景城市风景经世皇城经世皇城株洲市株洲市场园林园林规划多采用划多采用组团式式设计-45园林高园林高绿化率、水系景化率、水系景观的打造成的打造成为品品质园林感知要点，园林感知要点，许多楼多楼盘皆以水景作皆以水景作为中央景中央景观轴线布局，沿主入口景布局，沿主入口景观轴布局。布局。小区水景主要集中于主入口小区水景主要集中于主入口,延中央景观轴布置延中央景观轴布置.小区水景主要集中于中央园小区水景主要集34、中于中央园林中心布置林中心布置.小区水景主要集中于主入口小区水景主要集中于主入口,延延所在团组的中心轴布置所在团组的中心轴布置.-46风格化园林与可参与式园林打造概念格化园林与可参与式园林打造概念较少，参与性和少，参与性和细节打造成打造成为园林品园林品质提升的重点方面提升的重点方面山水国际小区台阶绿化处理山水国际小区台阶绿化处理.趣味性的休憩空间趣味性的休憩空间设置一些娱乐设置一些娱乐,锻炼器材锻炼器材,提高参与性提高参与性.-47本项目园林打造理念：1。园林风格与建筑风格相统一，形成社区整体的。园林风格与建筑风格相统一，形成社区整体的和谐和一致性。和谐和一致性。2。贯彻水景主题的概念，营造丰35、富的水景社区。贯彻水景主题的概念，营造丰富的水景社区。3。因地制宜的绿化，在建筑间距较小地区，打造。因地制宜的绿化，在建筑间距较小地区，打造坡地绿化景观，并对地块绿植进行保留。坡地绿化景观，并对地块绿植进行保留。4。参与性空间打造，注重水景周边及部分架空层。参与性空间打造，注重水景周边及部分架空层休闲健身场所的营造。休闲健身场所的营造。-48本项目园林环境打造主题：法式水景社区法式水景社区B B、普罗旺斯组团、普罗旺斯组团浪漫风情，舒缓浅水，浪漫风情，舒缓浅水，代表代表“紫色骑士爱情紫色骑士爱情”的薰衣草花园组团的薰衣草花园组团A A、凡尔赛组团、凡尔赛组团法式皇家园林，中央水法式皇家园林，中36、央水景湖区，体现皇家园林的尊贵、大气景湖区，体现皇家园林的尊贵、大气C C、蓝色海岸组团、蓝色海岸组团蓝色泳池、阳光运动蓝色泳池、阳光运动场、坡地休闲公园组成的休闲运动组团场、坡地休闲公园组成的休闲运动组团-49凡尔赛组团凡尔赛组团凡尔赛宫殿和花园是欧洲最大、最雄伟、最凡尔赛宫殿和花园是欧洲最大、最雄伟、最豪华的宫殿建筑和法国乃至欧洲的贵族活动中心、豪华的宫殿建筑和法国乃至欧洲的贵族活动中心、艺术中心和文化时尚的发源地。艺术中心和文化时尚的发源地。凡尔赛宫是法兰西艺术的明珠。宫殿、花凡尔赛宫是法兰西艺术的明珠。宫殿、花园壮观精美，讲究对称和几何图形化，给人以宏园壮观精美，讲究对称和几何图形化，37、给人以宏伟壮观的感觉伟壮观的感觉。n关键词：关键词：法式皇家水景园林，法式皇家水景园林，尊贵大气形象尊贵大气形象-50主入口A、凡尔赛组团皇家中央园林n打造原则及意象：打造原则及意象：作为项目形象的集中作为项目形象的集中体现，重点打造，体现项目形象、气势，强体现，重点打造，体现项目形象、气势，强势打造小区入口的尊贵感和仪式感势打造小区入口的尊贵感和仪式感n关键词：关键词：法式皇家湖景园林，尊贵大气法式皇家湖景园林，尊贵大气的形象的形象n构成元素构成元素：法式雕塑、喷泉等形象元素法式雕塑、喷泉等形象元素的运用，皇家欧式拱门形象打造，几何工整的运用，皇家欧式拱门形象打造，几何工整的树阵，营造统一、38、尊贵的皇家园林形象的树阵，营造统一、尊贵的皇家园林形象-51入口轴线法式喷泉关键词关键词喷泉、雕塑喷泉、雕塑入口前设置富有浓郁西方文化的雕像或喷泉，营造一种庄重、大气的感受，作为项目形象的标识。11.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-52关键词关键词法式拱门，沉稳大气法式拱门，沉稳大气小区入口形象以庄重、大气为原则，利用暖色调的拱形大门。通过入户体验的鲜明性和仪式感，使客户形成一种明显的社区归属感和自豪感入口轴线入口拱门21.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-39、53入口轴线皇家林荫大道关键词关键词喷泉、对称式林荫道喷泉、对称式林荫道皇家林荫大道正中央是一条喷泉池，两侧对称布置雕塑、路灯等具有法式风格的园林元素，以对称的林荫道形成人行背景，强化仪式感与尊贵感，营造大气、华美的皇家宫廷式的林荫大道31.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-544000平米中央湖景，宽阔景观视野，尊贵大气的法式风格皇家园林。中央园林设计凡尔赛湖41.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-55关键词关键词观景平台，法式石亭观景平台，法式石亭小区入口40、轴线的终点是一个观景台，作为入口景观序列终点的同时，也是欣赏中央湖景的观景点，形成客户进入小区后震撼感受。入口轴线凡尔赛码头观景台以小型花池或绿植雕塑等为主，前侧形成开阔视野空间。两侧设置法式石亭，提供参与性空间。51.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-56中央湖景园林湖心亭在中央园林的大湖面水景放置湖心亭，可与湖心亲水平台结合，既在宽阔的湖面上营造出新的景观亮点和视觉中心，又增加了小区的参与空间，可以从不同方位欣赏湖面的景观61.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水41、平台-57水岸风情的进一步强化，增强水景的情景氛围。结合小区整体法式园林风格，湖边水景小品可布置树坛、花钵、雕塑等，湖边种植特色植被，如玫瑰等，与本土花卉丛置，美化沿湖景观。中央湖景园林沿湖景观771.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-58中央湖景园林滨水平台在靠近中央湖景的建筑附近，设置滨水平台类的参与空间，供社区居民闲暇休闲，提供交流聚集的公共空间滨水平台观景凉亭81.法式喷泉 2.法式拱门3.皇家林荫大道 4.凡尔赛湖5.凡尔赛码头6.湖心亭7.沿湖景观8.滨水平台-59薰衣草的香，没有奢华，没有妖艳。薰衣草的香，没有奢42、华，没有妖艳。只是淡淡的清香，那么的宁静而幸福。只是淡淡的清香，那么的宁静而幸福。浪漫而迷情的地方，是梦开始的地方，是爱浪漫而迷情的地方，是梦开始的地方，是爱情开始的地方。情开始的地方。法国普罗旺斯：紫色的骑士爱情法国普罗旺斯：紫色的骑士爱情普罗旺斯组团普罗旺斯组团n关键词：关键词：薰衣草花园、休闲风情花薰衣草花园、休闲风情花架、舒缓浅水景观架、舒缓浅水景观-60主入口B、普罗旺斯组团浪漫休闲园林n打造原则及意象：打造原则及意象：浪漫、休闲、闲适浪漫、休闲、闲适n关键词：关键词：薰衣草花园、休闲风情花架、薰衣草花园、休闲风情花架、舒缓浅水景观舒缓浅水景观n构成元素构成元素：清浅的水池，舒缓的流43、水，清浅的水池，舒缓的流水，浪漫风情的紫色薰衣草花园，点缀其间的法浪漫风情的紫色薰衣草花园，点缀其间的法式小品式小品逃逸都市，享受慵懒，在这里做逃逸都市，享受慵懒，在这里做时间的盗贼。时间的盗贼。-61组团园林设计薰衣草花园法国的普罗旺斯以大片的薰衣草闻名世界，在本组团园林的设计中，打造一个薰衣草花园，以薰衣草为主，搭配本土花卉种植，营造小资情调的普罗旺斯组团。11.薰衣草花园2.法式花架3.法式景观浅池4.法式小水景5.法式凉亭-62组团园林设计法式花架古典气息浓厚的法式铁艺花架，种植鲜艳的攀爬植物，增添园林艺术气息。21.薰衣草花园2.法式花架3.法式景观浅池4.法式小水景5.法式凉亭-644、3组团园林设计法式景观浅池法式景观浅池，延续“水社区”景观主题，池缘为几何规则式线条，池中设置小涌泉，地道的法式人居生活景观。31.薰衣草花园2.法式花架3.法式景观浅池4.法式小水景5.法式凉亭-64组团园林设计法式小水景结合小区“水社区”理念，在院落空间中设置小型水景小品，与植物相搭配布置，美化小区景观。小型喷泉&涌泉41.薰衣草花园2.法式花架3.法式景观浅池4.法式小水景5.法式凉亭-65组团园林设计法式凉亭古典的石亭、木制的花龛、绿色间点缀的法式小品，营造出一个闲适的交流空间假日普罗旺斯，充分享受法式惬意生活的美好。法式花龛法式小品古典石亭51.薰衣草花园2.法式花架3.法式景观浅池45、4.法式小水景5.法式凉亭-66蓝色海岸以它的灿烂的阳光、蓝色海岸以它的灿烂的阳光、蓝色的海岸和蓝色的海岸和宜人的气候著称于世。宜人的气候著称于世。运动、休闲、激情、绚丽运动、休闲、激情、绚丽蓝色海岸组团蓝色海岸组团n关键词：关键词：游泳池，躺椅，阳伞，运游泳池，躺椅，阳伞，运动场，按摩散步径动场，按摩散步径-67主入口C、蓝色海岸组团运动休闲组团n打造原则及意象：打造原则及意象：浪漫、休闲、闲适浪漫、休闲、闲适n关键词：关键词：游泳池，躺椅，阳伞，运动场，游泳池，躺椅，阳伞，运动场，按摩散步径按摩散步径n构成元素构成元素：蓝色的泳池，舒适的躺椅，蓝色的泳池，舒适的躺椅，充满夏日风情的阳伞，运46、动的球场，高大树充满夏日风情的阳伞，运动的球场，高大树荫下的休闲公园，适合漫步休闲的林荫道，荫下的休闲公园，适合漫步休闲的林荫道，鲜艳夹竹桃花下的休闲座椅鲜艳夹竹桃花下的休闲座椅-68组团园林设计戛纳泳池蓝色双游泳池，游泳池设置有儿童池及成人池，总面积1000左右；相关配套设施结合架空层设置（更衣室），便于服务和统一管理。1双游泳池双游泳池:儿童池与成人池儿童池与成人池1.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场-69游泳池周边地面仿石材铺装，部分木质铺装；可移动的木质休息座椅搭配太阳伞布置；池底绘图案，增加美感，提升品质感。组团园林设计戛纳泳池11.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场-7047、游泳池周边种植一些高大的棕榈树，营造海岸风情的感觉；池边摆放欧式小品花坛，丰富海湾度假风情。组团园林设计戛纳泳池11.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场-71组团园林设计马赛坡地公园本项目南北向窄，东西向长，导致本组团布局紧凑，楼间距较小，泳池景观单调。运用堆土成坡，铺地落差，植物配置等手段进行高差的创造和空间的转换，打造一个坡地休闲公园，为居民日常休闲提供好去处。充分利用项目地块内保留的灌木、广玉兰与樟树等原生树种，充分利用项目地块内保留的灌木、广玉兰与樟树等原生树种，对其进行园艺设计，与其他植物搭配形成具有层次感的坡地对其进行园艺设计，与其他植物搭配形成具有层次感的坡地园林景观，节省成48、本，美化景观。园林景观，节省成本，美化景观。2对保留树木进行园艺设计对保留树木进行园艺设计1.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场-72组团园林设计马赛坡地公园在坡地休闲公园中可设置按摩散步道、绿色小品与树林休闲场所或者硬质铺装的活动广场，为社区居民提供闲暇的休闲区。2绿色趣味座椅绿色趣味座椅按摩散步道按摩散步道休闲广场休闲广场1.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场-73组团园林设计阳光运动场31.戛纳泳池2.马赛坡地公园3.阳光运动场阳光运动场，作为小区的集中运动区，与戛纳泳池、休闲运动公园一起组成小区的特色运动场所，供业主健身休闲。-74凡尔赛组团凡尔赛组团法式皇家林荫大道法式皇家林49、荫大道纳赛尔湖皇家湖景纳赛尔湖皇家湖景丰富的休闲参与空间丰富的休闲参与空间法式风情花架和凉亭法式风情花架和凉亭湖边风情小品湖边风情小品休闲风情花架休闲风情花架薰衣草花园薰衣草花园浅水园林景观浅水园林景观普罗旺斯组团普罗旺斯组团蓝色游泳池蓝色游泳池阳光运动场阳光运动场阳光羽毛球场阳光羽毛球场阳光篮球场阳光篮球场蓝色海岸组团蓝色海岸组团法式园林三大组团蓝色不规则圆形泳池蓝色不规则圆形泳池周边木质水岸和阳伞周边木质水岸和阳伞坡地园林绿化坡地园林绿化老人休闲散步道老人休闲散步道林中休闲草坪林中休闲草坪浅水休闲景观浅水休闲景观充满浪漫气息的薰衣草花园充满浪漫气息的薰衣草花园-75建议水景附近建筑局部架空50、，通过架空层绿化，增强高层与园林空间的相互渗透。从实际感受中增强高层客户居住的舒适度，用细节弥补高层组团外部园林空间有限的弱势，增加高层组团的品质与档次感认知。绿化延伸入户大堂绿化延伸入户大堂架空层绿化渗透空间架空层打造-76设置运动场包括健身器械、儿童王国、棋牌室、晨练场等。建筑下多层次的立体空间体验，放大社区公共参与空间。架空层公共参与空间架空层打造-77人行道路铺设避免直线，以曲线为主，材质主要选用石子、透水砖铺设，各组团园林注意风格区分，注重道路铺砖的色彩感，以突出园林的层次感整体园林道路铺设-78石质庭院灯植物介绍牌木质休息座椅草地转角处理小区指示牌与路灯的结合整体园林细节处理-7951、社区靠近铁路沿线设置绿化景观墙，具观赏性同时有隔音、防噪的效果。将建筑墙面与植物巧妙结合，可选用多种植物进行搭配组合，不仅颜色对比鲜明，还具有较好的层次感。铁路沿线空间绿化立体种植，层次丰富绿化景观墙-80凡尔赛组团凡尔赛组团法式皇家林荫大道法式皇家林荫大道纳赛尔湖皇家湖景纳赛尔湖皇家湖景丰富的休闲参与空间丰富的休闲参与空间法式风情花架和凉亭法式风情花架和凉亭湖边风情小品湖边风情小品休闲风情花架休闲风情花架薰衣草花园薰衣草花园浅水园林景观浅水园林景观普罗旺斯组团普罗旺斯组团蓝色游泳池蓝色游泳池阳光运动场阳光运动场阳光羽毛球场阳光羽毛球场阳光篮球场阳光篮球场蓝色海岸组团蓝色海岸组团法式风情水景社52、区蓝色不规则圆形泳池蓝色不规则圆形泳池周边木质水岸和阳伞周边木质水岸和阳伞休闲坡地休闲坡地老人休闲散步道老人休闲散步道林中休闲草坪林中休闲草坪浅水休闲景观浅水休闲景观浪漫气息的薰衣草花园浪漫气息的薰衣草花园三大园林组团细节打造建议架空层参与空间打造架空层参与空间打造小区道路及铺装建议小区道路及铺装建议园林细部情趣小品园林细部情趣小品铁路沿线空间绿化铁路沿线空间绿化-81Part 4公共空间-82株洲客户对游泳株洲客户对游泳池的认识和喜爱程池的认识和喜爱程度极高，所见的游度极高，所见的游泳池但凡运营的皆泳池但凡运营的皆人气非凡，大大提人气非凡，大大提升社区的生活氛围升社区的生活氛围和活力。和活力53、。对于我来说，小区最重要的一个是超市，生活方便；一个是幼儿园，对于我来说，小区最重要的一个是超市，生活方便；一个是幼儿园，小孩方便，这两样没有基本就不考虑买了。小孩方便，这两样没有基本就不考虑买了。芦淞区袁先生芦淞区袁先生株洲株洲项目社区服目社区服务设施普遍具有社区超市、幼儿园、泳池、健身施普遍具有社区超市、幼儿园、泳池、健身等等设施施山水国际江景恒温泳池山水国际江景恒温泳池莱茵小镇德式商业街莱茵小镇德式商业街-83市市场高端高端项目普遍具有架空目普遍具有架空层泛会所、精装修入泛会所、精装修入户大堂，部分高大堂，部分高端端项目有人性化的停目有人性化的停车场空空间山水国际精装修入户大堂山水国际精54、装修入户大堂n架空层架空层设置包含乒乓球场、健身器材、棋牌室、晨练场等运动空间，建筑下多层次的立体空间体验，放大社区公共生活空间n架空层下的绿化渗透空间，增强高层与园林空间的相互渗透，用细节弥补高层组团外部园林空间有限的弱势。增加高层组团的品质与档次感认知。n入户大堂精装修打造：大堂装饰注重材料的选择与细节打造，大堂内设置等候休息区。n生态阳光车库：人性化节能打造，通过设计处理车库自然采光，提升车库的空间使用舒适性、自然性山水国际架空层运动空间山水国际架空层运动空间山水国际阳光车库山水国际阳光车库莱茵小镇架空层渗透空间莱茵小镇架空层渗透空间-84本项目公共空间打造要点：星级入户大堂、阳光精装修55、车库B B、地下车库设计、地下车库设计阳光地下车库阳光地下车库内部人性化精装打造内部人性化精装打造A A、入户大堂的打造、入户大堂的打造双层挑空入户大堂双层挑空入户大堂品质精装修大堂设计品质精装修大堂设计无障碍人行通道无障碍人行通道-85A、入户大堂空间尺度室内大堂尺度：室内大堂室内大堂尺度：室内大堂20平米平米左右，尺度建议左右，尺度建议主体主体3m，局局部部双层通高双层通高6m。局部挑出双层通高入入户大堂局部挑出双大堂局部挑出双层通高通高,高度高度6米米,营造出具有尊造出具有尊贵感感的星的星级入入户大堂大堂;内部尺度与内部尺度与标准准层层高一致高一致,为3米米.空空间尺度尺度双双层通高通高56、营造尊造尊贵感感-86室内大堂信报箱：室内大堂信报箱：信报箱智能化信报箱智能化用一卡通、密码两种方用一卡通、密码两种方式开启，式开启，普通式普通式用钥匙开启，材质采用用钥匙开启，材质采用拉丝不锈钢拉丝不锈钢。普通式信普通式信报箱箱n普通式：可以通普通式：可以通过钥匙开启信匙开启信报箱箱n放置方式放置方式:可移可移动式式n材材质：信：信报箱材箱材质为拉拉丝不不锈钢A、入户大堂功能设施-87装装饰风格格品品质感、感、稳重大气重大气与园林与园林风格一致的法式格一致的法式风格大堂格大堂大堂装大堂装饰顶部采用涂料，室内注意局部部采用涂料，室内注意局部石材的使用、水晶灯石材的使用、水晶灯饰、细节处理理室内57、大堂装饰风格：大堂装饰采用室内大堂装饰风格：大堂装饰采用石材与瓷砖的运石材与瓷砖的运用，用，装饰注重装饰注重细节细节打造。打造。A、入户大堂装修处理局部石材花式模纹法国风景画,如埃菲尔铁塔等瓷砖贴面局部双层通高处顶部悬挂水晶灯饰体现品质感顶面涂料-88A、入户大堂入口细节处理案例：案例：华润凤凰城凰城入口入口细节处理理入户大堂入口处理：设置入户大堂入口处理：设置无障碍通道，入口挑檐设计。无障碍通道，入口挑檐设计。入入户大堂的入口注意大堂的入口注意设置无障碍通道置无障碍通道,体体现小区的人文关小区的人文关怀;另在入口另在入口处进行挑檐的行挑檐的设计,打破打破单调的入口立面的入口立面,体体现品品质58、感感.-89B、地下车库入口及内部设计地下车库入口及内部设计：入口地面采用地下车库入口及内部设计：入口地面采用浅阶式浅阶式处理，设置处理，设置阳光顶阳光顶棚，两侧绿化棚，两侧绿化；车库内部；车库内部顶面浅色涂料，地面简装顶面浅色涂料，地面简装，注意细节处理，注意细节处理阳光顶棚 浅阶式防打滑地面两侧绿化入口采用浅入口采用浅阶式地面式地面,防止防止轮胎打胎打滑滑,设置阳光置阳光顶棚棚,两两侧绿化化,增加增加美感；内部装修美感；内部装修简单处理理,顶面浅面浅色涂料色涂料,地面地面简装。装。浅色涂料地面简装安全提示处理在在墙面及每个面及每个结构柱基座构柱基座设置安全置安全提示，安置广角提示，安置广角59、镜，提高安全性，提高安全性地下地下车库入口入口处理理地下地下车库细节处理理-90地下车库灯光处理：主要采用地下车库灯光处理：主要采用节能灯节能灯，环保节能；注意，环保节能；注意导示及安全性的灯光导示及安全性的灯光处理。处理。车位导示灯入口内嵌式节能灯管顶面节能灯夜间安全提示灯B、地下车库灯光处理地下地下车库入口入口设置内嵌式置内嵌式节能灯管能灯管,内部内部设置置顶面面节能灯与能灯与车位位导示灯示灯,在在墙面及面及结构柱基座构柱基座设置夜置夜间安全提示灯。安全提示灯。地下地下车库灯光灯光处理理夜间醒目导示灯-91B、地下车库阳光生态车库阳光车库：阳光车库：部分镂空或使用玻璃窗，部分镂空或使用玻璃60、窗，自然采光，引入绿色，自然采光，引入绿色，打造阳光车库，减少灯光资源使用，环保节能。打造阳光车库，减少灯光资源使用，环保节能。地下地下车库阳光生阳光生态车库地下地下车库顶部部分部部分镂空，或局部使用玻空，或局部使用玻璃窗，引入璃窗，引入绿色景色景观,有美化效果有美化效果;自然采自然采光，光，环保保节能。能。-92入户大堂入户大堂空间尺度空间尺度功能设施功能设施装修处理装修处理入口细节处理入口细节处理公共空间地下车库地下车库入口及内部设计入口及内部设计灯光处理灯光处理阳光生态车库阳光生态车库公共空间的打造-93Part 5商业街-94周周边区域区域专业市市场集中，商集中，商业专业性性强，生活服61、，生活服务类商商业缺乏，缺乏，本本项目商目商业体量体量约2.5万平米，定位万平米，定位为社区型商社区型商业，辐射周射周边社社区，通区，通过超市、主力店吸引周超市、主力店吸引周边人群人群商业街商业街-整体定位整体定位本项目小区配套服务需求约8000平米以服务周边社区的休闲娱乐类商业约5000-8000平米另外约1万平米商业需要通过相对集中的专业来消化核心人群次级人群辐射人群核心消费人群（核心消费人群（1km1km内）内）约约4 4万人万人本项目小区居民为主，约本项目小区居民为主，约1 1万人万人周边社区居民如泰苑、洗煤厂、天鹅周边社区居民如泰苑、洗煤厂、天鹅花园等小区居民约花园等小区居民约3 362、万人；万人；辐射商圈消费人群（车程辐射商圈消费人群（车程20分钟内）分钟内）石峰区厂矿企业及专业市场人群石峰区厂矿企业及专业市场人群红港路人流经过的天元、荷塘等人群红港路人流经过的天元、荷塘等人群辐射商圈消费人群（车程辐射商圈消费人群（车程10分钟内）分钟内）周边专业市场的消费人群周边专业市场的消费人群受受专专业业市市场场、小小吃吃街街、文文化化园园等等拉拉动动来的消费人群来的消费人群本项目商业辐射范围本项目商业辐射范围-95本本项目商目商业风格与建筑格与建筑风格一致，打造典雅、休格一致，打造典雅、休闲气气质的法式的法式商商业街区街区商业街商业街-风格形象风格形象-96根据不同街区的特点，根据63、不同街区的特点，规划不同划不同业态的主的主题商商业，在商，在商业结构、构、面面积、人流、人流组织的不同，定位的不同，定位为社区生活超市、餐社区生活超市、餐饮休休闲、宜、宜家生活等多种家生活等多种业态商业街商业街-业态规划业态规划人民路人民路人民二路人民二路红港路红港路纺织路纺织路红港路红港路社区社区生活超市（集中商生活超市（集中商业）业）人民路人民路休闲生活区（餐饮健身）休闲生活区（餐饮健身）纺织路纺织路休闲休闲娱乐区（娱乐区（KTV、酒、酒吧）吧）人民二路人民二路生活服务区（家政类、生活服务区（家政类、汽车美容）汽车美容）-97商业街商业街-街区结构、尺度划分街区结构、尺度划分根据株洲市根据64、株洲市场调研研总结，社区商，社区商业不同不同业态的的经营单元指元指标参考，参考，建建议本本项目目标准面准面宽4米，米，进深适度。深适度。-98商业街商业街-街区结构、尺度划分街区结构、尺度划分-99特色座椅特色座椅充分充分营造林造林荫道的休道的休闲氛氛围，并通，并通过特色的座椅特色的座椅形成形象的亮点形成形象的亮点商业街商业街-形象区隔形象区隔-100通通过与本与本项目目风格一致的建筑小品如花格一致的建筑小品如花钵、路灯、广告牌等，、路灯、广告牌等，与周与周边环境形成明境形成明显的形象区隔。的形象区隔。商业街商业街-形象区隔形象区隔-101地面地面铺装以装以简洁而富有而富有变化的色化的色块或或65、线条打造，条打造，营造不同感造不同感觉的道路感官体的道路感官体验商业街商业街-形象区隔形象区隔-102商商业停停车位采用斜列式位采用斜列式车位位设计，可减少，可减少车位位对道路道路宽度的占度的占据，且在停据，且在停车上更加方便上更加方便商业街商业街-车位设置车位设置-103车位地面采用嵌草位地面采用嵌草铺砖的形式，既可减少雨水的聚集，同的形式，既可减少雨水的聚集，同时增增加加绿化面，具有化面，具有较好的美化效果好的美化效果商业街商业街-车位设置车位设置-104商业街区业态商业街区业态法式商业街风格打造法式商业街风格打造商业街基本业态定位商业街基本业态定位商业街结构及尺度划分商业街结构及尺度划分66、座椅、路灯、小品形象区隔座椅、路灯、小品形象区隔地面铺装对道路形象的打造地面铺装对道路形象的打造景观打造景观打造斜列式车位斜列式车位嵌草铺砖嵌草铺砖车设设计车设设计商业街-105Part 6会所-106n山水国际惠天然生活会所的营造提升了项目品质感社区价值，会所配备露天咖啡馆，生活场、风情餐厅等营业空间，经营良好n莱茵小镇运动主题会所，前期羽毛场管作为营销场地，乒乓球馆与台球馆运转正常，但对项目营销高端展示无有效提升n尚格名城后期规划配有社区会所，以满足内部社区需要的功能性配套空间打造，规划对内营业山水国际惠天然艺术生活馆山水国际惠天然艺术生活馆山水国际惠天然艺术生活馆山水国际惠天然艺术生活馆67、n水岸花城后期规划有临水休闲会所，拥有健身房、桥牌室、台球室、羽毛球馆、室内恒温泳池等多项功能配套会所正逐会所正逐渐成成为株洲市株洲市场高端高端项目的社区配套亮点，新目的社区配套亮点，新颖的主的主题会所前期展示（会所前期展示（销售中心）成售中心）成为项目品目品质认知的新知的新发力点力点-107小区会所按照小区会所按照项目在城市中的所目在城市中的所处区位，划分区位，划分为高尚会所、城高尚会所、城市会所、城郊会所和郊区会所市会所、城郊会所和郊区会所。会所分类会所分类城市会所比较适合本项目的物业及客户属性城市会所比较适合本项目的物业及客户属性-108小区会所作小区会所作为本本项目的小区配套的形象目的68、小区配套的形象标签，不，不仅是社区品是社区品质的体的体现，更能丰富，更能丰富业主生活，增主生活，增强业主尊主尊贵感感会所定位会所定位-城市会所城市会所-109工工业文脉文脉风格的保留和体格的保留和体现，主要在，主要在阅览室、桌球房等一些区室、桌球房等一些区域集中展域集中展现会所特色会所特色-风格打造风格打造-110小区会所以服小区会所以服务小区小区业主主为主，兼主，兼对外外经营；因此在会所位置；因此在会所位置选择在小区入口在小区入口处，兼，兼顾物物业管理的功能管理的功能会所形式会所形式-泛会所泛会所会所沿街设置的因素：会所沿街设置的因素：1、作为泛会所对外经营，减少对、作为泛会所对外经营，减少69、对小区居民生活的影响和干扰；小区居民生活的影响和干扰；2、小区会所与物业管理中心一起、小区会所与物业管理中心一起考虑，便于后期的管理，并为物业考虑，便于后期的管理，并为物业管理提供办公场所。管理提供办公场所。-111常常见的会所功能模的会所功能模块包括包括康体康体项目、休目、休闲项目、目、娱乐项目、商目、商业服服务项目目四大四大类。会所服务会所服务-功能设置功能设置-112城市会所各类功能配置比例示意图城市会所各类功能配置比例示意图城市会所设施配置多会城市会所设施配置多会考虑考虑游泳池、健身房、游泳池、健身房、棋牌室、网球场棋牌室、网球场等项目。等项目。游泳池和健身房配置比游泳池和健身房配置比70、例最高。例最高。城市会所城市会所城市会所多为健身型定位，细部功能比较完善城市会所多为健身型定位，细部功能比较完善-113会所常见功能项目简介会所常见功能项目简介推荐必选推荐必选n会所对于游泳池的设置一般分为露天游泳池和室内恒温游泳池，前者的月运营费用一般为会所对于游泳池的设置一般分为露天游泳池和室内恒温游泳池，前者的月运营费用一般为1 1万元人民币，后者的月运营费用高达万元人民币，后者的月运营费用高达1010万人民币，两者的月运营费用相差万人民币，两者的月运营费用相差1010倍。倍。n一般标准配置面积：室内游泳池一般标准配置面积：室内游泳池400-500400-500平方米，室外游泳池平方米，71、室外游泳池800-1000800-1000平方米。平方米。游泳池游泳池-114会所常见功能项目简介会所常见功能项目简介推荐必选推荐必选n标准乒乓球桌大小为标准乒乓球桌大小为2740*1525mm2740*1525mm，台高位，台高位760mm760mm。n一般标准配置面积一般标准配置面积40-4540-45平方米平方米/桌。桌。乒乓球室乒乓球室n一张标准的斯诺克台球桌尺寸为一张标准的斯诺克台球桌尺寸为3820*2035*850mm3820*2035*850mm；n美式落袋台球桌尺寸为美式落袋台球桌尺寸为2810*1530*850mm2810*1530*850mm；n花式九球台球桌尺寸：花式九球72、台球桌尺寸：2850*1580*850mm2850*1580*850mm；n此外，球台四周一般预留此外，球台四周一般预留1.5-21.5-2米左右的空间。米左右的空间。n一般标准配置面积：一般标准配置面积：15-1815-18平米平米/桌。桌。桌球房桌球房-115会所常见功能项目简介会所常见功能项目简介推荐必选推荐必选n一般标准配置面积：一般标准配置面积：12-2512-25平米不等。平米不等。棋牌室棋牌室n阅览室作为社区文化建设的重要阵地，尽管其文化阅览室作为社区文化建设的重要阵地，尽管其文化内涵较高，但盈利能力较弱，若要保证正常营运，内涵较高，但盈利能力较弱，若要保证正常营运，前期必须采购73、一定量的报刊及定期购买大量书籍。前期必须采购一定量的报刊及定期购买大量书籍。故其维护成本较高。故其维护成本较高。n一般标准配置面积：一般标准配置面积：10-1510-15平方米。平方米。阅览室阅览室-116会所常见功能项目简介会所常见功能项目简介推荐可选推荐可选n健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。n健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小有所区别。一般标准配置面积：器械区74、（视功能多少而定）面积大小有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120-200120-200平方米，有氧平方米，有氧区区50-8050-80平方米，淋浴房平方米，淋浴房70-8070-80平方米，休息室平方米，休息室100-120100-120平方米。平方米。健身房健身房-117会所常见功能项目简介会所常见功能项目简介推荐可选推荐可选n正规比赛场地长正规比赛场地长13.413.4米，宽米，宽6 6米（双米（双打）或打）或5.185.18米（单打）。整个球场上空米（单打）。整个球场上空空间最低为空间最低为9 9米。米。n一般标准配置面积：一般标准配置面积：65-8065-80平方米75、平方米/片，片，场地空间高度不低于场地空间高度不低于9 9米。米。羽毛球馆羽毛球馆nSPASPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。nSPASPA面积视其所含功能而定，一个普通的面积视其所含功能而定，一个普通的SPASPA馆通馆通畅包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。畅包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。n一般标准配置面积：按摩房一般标准配置面积：按摩房1212平米平米/间，水疗房间，水疗房35-35-4040平米平米/间，脚摩房间，脚摩房9-109-10平米平米76、/间，美容室间，美容室20-2520-25平米平米/间。间。SPA馆馆-118本项目会所设置项目建议本项目会所设置项目建议n会所的设置项目一方面应从居民需求的角度出发，另一方面应从投资和运营成本角度出发考虑，建议本项目配套功能分为三个层次：层次层次：基本配套：基本配套n居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌室、羽毛球球、台球、棋牌室、羽毛球.层次层次：创新配套：创新配套n投入较少的免费科目：阳光阅览室、公共洗衣投入较少的免费科目：阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、公共厨房（可采用投币式，主要洗涤大物）、公共厨房房层次层77、次：形象配套：形象配套n投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：健身房、健身房、SPASPA中心、羽毛球馆中心、羽毛球馆鼓励鼓励权衡权衡可选可选-119常见的会所经营方式常见的会所经营方式n封闭式会所封闭式会所仅对业主开放、封闭性强。仅对业主开放、封闭性强。n半封闭会所半封闭会所对业主及部分小区外部贵宾开放。对业主及部分小区外部贵宾开放。n开放式会所开放式会所对业主及小区外部人员一并开放，统一收费。对业主及小区外部人员一并开放，统一收费。n开发商自营开发商自营通常为知名开发商，在公司构架上自成完善的组织模式，具备通常为知名开发商，在公司构架上自成完善78、的组织模式，具备雄厚的实力管理旗下开发的这种项目，此类会所管理模式较为严谨，由于雄厚的实力管理旗下开发的这种项目，此类会所管理模式较为严谨，由于运营成运营成本较高本较高，各类收费也相对较高。，各类收费也相对较高。n物业公司经营物业公司经营该模式可以该模式可以降低会所的运营成本降低会所的运营成本，连带降低会所的收费，使，连带降低会所的收费，使会所的会所的利用率增高利用率增高，在会所运营前期，开发商一般采取补贴物业费的形式，确保，在会所运营前期，开发商一般采取补贴物业费的形式，确保会所正常运营。会所正常运营。n外包专业公司外包专业公司他们具有丰富的会所运营管理经验，但由于他们具有丰富的会所运营管理79、经验，但由于规模成本、管规模成本、管理经验等优势理经验等优势所在，专业会所运营的实际成本投入要小于开发商自营会所的运营所在，专业会所运营的实际成本投入要小于开发商自营会所的运营成本；此外他们一般服务项目较全面，更能迎合小业主对会所的要求。成本；此外他们一般服务项目较全面，更能迎合小业主对会所的要求。开放程度开放程度经营管理方式经营管理方式-120会所运营会所运营-经营模式经营模式n 根据案例调查结果，我们按照投资、运营成本、收益、使用效果的差异将会所 科目抽象划分为6种类型通过对通过对万科四季花城、招商海月、阳光棕榈园、蔚蓝海岸万科四季花城、招商海月、阳光棕榈园、蔚蓝海岸案例研究案例研究n对于80、投资少、运营成本低，收益中等以上以及对于投资少、运营成本低，收益中等以上以及高投资高收益的项目，鼓励由物高投资高收益的项目，鼓励由物业经营业经营；对于投资高，但对；对于投资高，但对小区形象、生活质量有助益的项目小区形象、生活质量有助益的项目可以在前期配合可以在前期配合设置硬件条件，后期设置硬件条件，后期用用外包的形式经营外包的形式经营。-121通通过多重收多重收费相相结合，降低物管合，降低物管费用，减少客用，减少客户抗性抗性会所运营会所运营-收费方式收费方式会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入主体类收入基础类收入基础类收入刺81、激类收入刺激类收入拓展类收入拓展类收入-122Part 7产品-123u多通过入户花园、阳台、飘窗进行赠送，多通过入户花园、阳台、飘窗进行赠送，N+1N+1赠送方式较少赠送方式较少u市场进入高层产品时代，产品设计走向面积紧缩、高赠送的创新方式市场进入高层产品时代，产品设计走向面积紧缩、高赠送的创新方式市市场现有有产品的品的创新方式及水平新方式及水平-124公寓产品畅销户型公寓产品畅销户型产品亮点产品亮点阳台、飘窗设计，增加公寓产品舒适度阳台、飘窗设计，增加公寓产品舒适度户型分析：户型分析：全明户型；全明户型；公寓带大观景阳公寓带大观景阳台；台；卧房落地窗设计，卧房落地窗设计，采光良好采光良好金82、域半岛金域半岛59一房一房慈善大厦慈善大厦50单间单间户型分析：户型分析：凸窗设计增强采凸窗设计增强采光效果；光效果；弹性空间设计，弹性空间设计，办公、居住皆宜。办公、居住皆宜。-125住宅产品住宅产品二房畅销户型二房畅销户型产品亮点产品亮点大（双）阳台设计，南向户型，舒适开间尺度大（双）阳台设计，南向户型，舒适开间尺度尚格名城尚格名城85二房二房户型分析：户型分析：全明户型，超大全明户型，超大景观阳台设计增景观阳台设计增强产品舒适性强产品舒适性卧房全部南向设卧房全部南向设置；置；卧房开间在卧房开间在3 3米米以上，舒适性好以上，舒适性好嘉盛华府嘉盛华府89二房二房户型分析：户型分析：双阳台设83、计，增双阳台设计，增加产品舒适性和加产品舒适性和便利度；便利度；大开间客厅，空大开间客厅，空间宽敞大气；间宽敞大气；但产品进深过大，但产品进深过大，采光较差采光较差-126住宅产品住宅产品2+1房畅销户型房畅销户型产品亮点产品亮点极致赠送方式极致赠送方式+舒适空间尺度舒适空间尺度户型分析：户型分析：全明户型，双阳全明户型，双阳台，卧室带凸窗；台，卧室带凸窗；空中花园可改房；空中花园可改房；卧房开间在卧房开间在3 3米米以上，舒适性好，以上，舒适性好，主卧带独立卫生主卧带独立卫生间。间。印象华都印象华都1122+1房房户型分析：户型分析：全明户型，卧室全明户型，卧室带凸窗；带凸窗；空中花园可改房84、；空中花园可改房；卧房开间在卧房开间在3 3米米以上，舒适性好，以上，舒适性好，主卧带独立卫生主卧带独立卫生间。间。1082+1房房-127住宅产品住宅产品紧凑三房畅销户型紧凑三房畅销户型产品亮点产品亮点户型方正，紧凑设计，减少面积浪费户型方正，紧凑设计，减少面积浪费户型分析：户型分析：全明户型，超大景全明户型，超大景观阳台设计增强产品观阳台设计增强产品舒适性舒适性卧房全部南向设置；卧房全部南向设置；卧房开间在卧房开间在3 3米以米以上，舒适性好上，舒适性好尚格名城尚格名城92三房三房户型分析：户型分析：精致精致3 3房，功能分房，功能分区合理；区合理；带入室花园，大型带入室花园，大型观景阳台85、；观景阳台；4.54.5米宽客厅，宽米宽客厅，宽敞舒适；敞舒适；卧室皆带飘窗，主卧室皆带飘窗，主卧拐角大飘窗。卧拐角大飘窗。庐山春天庐山春天112三房三房-128住宅产品住宅产品舒适三房畅销户型舒适三房畅销户型产品亮点产品亮点带入户花园和阳台带入户花园和阳台,客厅和主卧宽敞向南客厅和主卧宽敞向南尚格名城尚格名城129三房三房户型分析：户型分析：户型舒适，方正实户型舒适，方正实用全明户型；用全明户型；带入室花园，观景带入室花园，观景阳台；阳台；主卧带独立卫生间主卧带独立卫生间和衣橱，宽敞舒适；和衣橱，宽敞舒适；客厅主卧朝南，南客厅主卧朝南，南北通透。北通透。印象华都印象华都1283+1房房户型分86、析：户型分析：全明户型，双阳全明户型，双阳台，卧室带凸窗；台，卧室带凸窗；空中花园可改房；空中花园可改房；卧房开间在卧房开间在3 3米米以上，舒适性好，以上，舒适性好，主卧带独立卫生主卧带独立卫生间。间。-129住宅产品住宅产品四房畅销户型四房畅销户型产品亮点产品亮点双面大尺度观景阳台，主卧套房设计双面大尺度观景阳台，主卧套房设计庐山春天庐山春天148平四房平四房户型分析：户型分析：全明户型，户型方全明户型，户型方正；正；客厅开间客厅开间4.54.5米，米，主卧带独立书房、卫主卧带独立书房、卫生间，观景阳台，和生间，观景阳台，和凸窗，舒适豪华；凸窗，舒适豪华；三阳台一入室花园，三阳台一入室花园87、，所有卧室带凸窗，高所有卧室带凸窗，高赠送。赠送。尚格名城尚格名城140平四房平四房户型分析：户型分析：全明户型，户型方全明户型，户型方正；正；南北双大尺寸阳台；南北双大尺寸阳台；豪华主卧带衣帽间、豪华主卧带衣帽间、独立卫生间、八角凸独立卫生间、八角凸窗。窗。赠送方式和面积不赠送方式和面积不足。足。-130N+1设计理念下的产品创新方式产产品品创创新度新度生活阳台搭板赠送凸窗收纳空间ll 内内花花园赠园赠送送ll 收收纳纳空空间设计间设计玄关设计产产品品创创新度新度ll 阳阳台、台、飘飘窗窗设计设计夹层赠送-131凸窗凸窗入户花园阳台凸窗凸窗传统赠送传统赠送1.1.实现每间卧室均赠送凸窗；实现88、每间卧室均赠送凸窗；2.2.主卧凸窗主卧凸窗270270设计，增大空间和采光面；设计，增大空间和采光面；3.3.双阳台以上设计：客厅景观阳台、入户花园、功能阳台。双阳台以上设计：客厅景观阳台、入户花园、功能阳台。最大化实用面积：凸窗和阳台阳台增加客厅空间、开阔视野，凸窗增加居住空间舒适度阳台增加客厅空间、开阔视野，凸窗增加居住空间舒适度-132主卧主卧次卧次卧凸窗凸窗可根据不同功能空间需要对凸窗进行利用：可根据不同功能空间需要对凸窗进行利用：主卧设转角凸窗、次卧主卧设转角凸窗、次卧结合书桌结合书桌/床设置、卫生间设置淋浴空间床设置、卫生间设置淋浴空间2.2m0.8m2.2m0.8m凸窗凸窗-189、33厅空间房空间厅空间房空间3m3m厅空间厅空间房空间房空间夹层4m4m2.9m2.2m2.9m不带夹层的空间构造带夹层的空间构造2.2m内夹层不计入建筑面积在上下层之间在上下层之间建设层高在建设层高在2.2m2.2m以内的夹层以内的夹层，分摊给每户的面积在，分摊给每户的面积在2020平米左右；每层实际销售面积平米左右；每层实际销售面积每平米成本上浮每平米成本上浮150180150180元之间，实际使用空间大大增加。元之间，实际使用空间大大增加。6层平面构造5层平面构造极致的空间赠送极致的空间赠送最大化实用面积：夹层按照株洲市规划局的规范要求，层高在按照株洲市规划局的规范要求，层高在2.7米以90、下的建筑面积不计入产权面积。米以下的建筑面积不计入产权面积。-134通过错层送露台改房，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品通过错层送露台改房，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值附加值。极致的空间赠送极致的空间赠送赠送空间弹性设计：露台、阳台改房露台露台9 91.错层露台改房：错层露台改房：按照房间尺度设计，进深超过2.4m超出部分计算全面积2.剩余指标做厅卧露剩余指标做厅卧露台：台：进深不超过2.4m2 2米面宽米面宽5 5米，则进深米，则进深2.42.4米；米；错层露台错层露台错层露台错层露台露台露台12m12m(本条规范根据深圳本条规范根据深圳市房屋建91、筑面积测绘技术规范，长沙市房屋建筑面积测绘技术规范，长沙目前参照深圳标准目前参照深圳标准)完全利用三面采光面，露台全完全利用三面采光面，露台全面积赠送，提供改房的可能性，面积赠送，提供改房的可能性，增加户型灵活度，同时仍然保增加户型灵活度，同时仍然保证较好的采光效果证较好的采光效果-135整体预留房间空位，后期验收交楼后，整体替业主搭板改房整体预留房间空位，后期验收交楼后，整体替业主搭板改房。极致的空间赠送极致的空间赠送改建方式扩大赠送:户型预留房间空位搭板改房：搭板改房：整体预留房间空位，并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。目前一线城市户型赠送多采目前一线城市户型赠送多采用92、此方式，但存在一定报批用此方式，但存在一定报批风险。风险。承重钢筋挂件预埋-136收纳生活：玄关收纳生活：玄关旅行箱柜/旧物品收纳风衣外套/帽子/公文包/手袋运动用品/杂物衣物保养用品穿鞋凳（含小地灯，用于换鞋照明）常穿鞋摆放大衣镜鞋盒/大件物品/杂物收纳鞋架钥匙挂/信报架伞挂（带滴水花盘）作为居住者入户的第一个区域，既是室内和室外空间的过渡，也是居住作为居住者入户的第一个区域，既是室内和室外空间的过渡，也是居住者从室外归来手持物品的置放区域。者从室外归来手持物品的置放区域。-137N+1概念不同条件下概念不同条件下产品落品落实的具体考的具体考虑公寓（普通公寓、公寓（普通公寓、LOFTLOFT93、）75-8075-80二房二房85-9085-902+12+1房房105-110105-110紧凑三房紧凑三房125-130125-1303+13+1房房135-140135-1404+14+1房房沿铁路沿铁路线产品线产品单面景单面景观产品观产品双面景双面景观产品观产品2+1房 85-903房 105-1103+1房 125-1304+1房 135-1402房 75-80公寓 40-70-138铁路沿路沿线产品品户型建型建议产品类型：产品类型：临铁路产品，受影响最大的为公寓和紧凑3房，其次为2房户型。设计理念：设计理念：A、控制产品面积，减少浪费，并控制产品总价；B、高赠送增加产品附加值和性价94、比；C、公共功能空间临铁路布置，降低铁路噪音影响；D、沿铁路线卧房设置阳台，降低噪音干扰。-139赠送面积赠送面积房型房型单房单房39.6739.67赠送赠送阳台赠送一半面积0.64+1.7=2.34花池全部面积1.7*（0.5+0.5）=1.7凸窗全部面积2.7*0.5=1.35合计：赠送5.4 所占比例：13.6%功能空间优化功能空间优化：1.利用步入式凸窗延伸室内空间；2.厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全；3.双阳台设计增加居住舒适性和产品附加值4.卫生间洁污分离，增加实用性普通公寓：以阳台普通公寓：以阳台赠送增加公寓送增加公寓产品的居住舒适性品的居住舒适性铁路沿线产品建议铁路沿线产品建95、议-140房型房型22房房2 2厅厅1 1卫卫 58.3458.34赠送赠送3个阳台约5.4凸窗全部面积3.4*0.5约1.7花池全部面积5.3*0.5约2.6合计：赠送9.7 所占比例：16%功能空间优化功能空间优化：1.利用步入式凸窗延伸室内空间；2.厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全；3.多阳台设计增加居住舒适性4.花池赠送增加产品附加值和性价比5.卫生间洁污分离，增加实用性赠送面积赠送面积端端头设置置60二房二房户型型铁路沿线产品建议铁路沿线产品建议-141中低楼层设置5层左右的LOFT户型，以赠送面积增加卖点LOFTLOFT户型：标准层户型：标准层面积在面积在6060平米左右，平米左右96、，宜商宜住；宜商宜住；5.65.6米层米层高，可实现自由空高，可实现自由空间自由划分，居住、间自由划分，居住、办公既相区分又相办公既相区分又相融合。融合。5.6mLOFT：中低楼：中低楼层单位，通位，通过偷面面积增加增加卖点，宜商宜居点，宜商宜居铁路沿线产品建议铁路沿线产品建议-142从控制成本角度考虑，建议我们采用控制在从控制成本角度考虑，建议我们采用控制在500左右，而且将精装修左右，而且将精装修变为一种客户可选项目变为一种客户可选项目公寓公寓产品品创新思考新思考精装修增值精装修增值铁路沿线产品建议铁路沿线产品建议-143方式方式1：精装修提升公寓附加：精装修提升公寓附加值借借鉴日本公寓理97、念，将精装修与日本公寓理念，将精装修与结构构结合，提升空合，提升空间的的实用率用率收纳空间收纳空间 无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样 方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。洗面台上的收纳空间三面镜里收纳空间 洗面柜收纳踢脚线的收纳空间卫生间的收纳空间-144方式方式2：通：通过样板房展示，提供系板房展示，提供系统的装修套餐的装修套餐借借鉴万科万科38米居住解决方案，提供小面米居住解决方案，提供小面积的功能的功能扩展装修98、方案，主展装修方案，主体展示，以体展示，以设计附加增加附加增加产品附加品附加值卧室和客厅之间没有墙，而是推拉门间隔，可分可合卧室和客厅之间没有墙，而是推拉门间隔，可分可合小户型也有独立衣帽间，奢侈功能局部放大小户型也有独立衣帽间，奢侈功能局部放大组合收纳家具，整体增加空间的实用性组合收纳家具，整体增加空间的实用性-145紧凑凑3房房产品品铁路沿线产品建议铁路沿线产品建议房型房型33房房2 2厅厅2 2卫卫105.6105.6赠送赠送大阳台约4.4阳光花房 约6 凸窗全部面积6.6*0.5约3.3合计：赠送13.7 所占比例：13.0%功能空间优化功能空间优化：1.大阳台设计增加居住舒适性和附加99、值；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费；3.卧房凸窗扩大景观视野，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高5.阳光花房，灵动多变。基本设置基本设置合理合理紧凑、凑、户型方正，主卧和客型方正，主卧和客厅面南，面南，宽敞敞观景阳台。客景阳台。客厅开开间 4m，主卧主卧开开间3.6m3.6m、次卧开次卧开间 3m创新方向创新方向卧房均卧房均赠送凸窗；超大景送凸窗；超大景观阳台阳台设计；主卧；主卧带独立独立卫生生间；N+1赠送内花园可改房送内花园可改房-1462房房产品品铁路沿线产品建议铁路沿线产品建议基本设置基本设置方正方正实用用，客，客厅主卧面南，主卧面南，户型型紧凑凑客客厅开100、开间 3.8m，主卧主卧开开间3.6m3.6m、次卧开次卧开间 3m创新方向创新方向双阳台双阳台设置，客置，客厅带超大景超大景观阳台阳台卧房均卧房均带飘窗或阳台，主卧窗或阳台，主卧设置置270度度转角凸角凸窗窗房型房型22房房2 2厅厅1 1卫卫 78.6478.64赠送赠送2个阳台约4.6凸窗全部面积3.2*0.5约1.6合计：赠送6.2 所占比例：7.9%功能空间优化功能空间优化：1.双阳台设计增加居住舒适性和附加值；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费；3.卧房270度转角凸窗扩大景观视野，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高。-147铁路产品设计铁路产品设计弱化噪101、音影响因素弱化噪音影响因素不得不沿铁路布置的卧房，可以在外面设置阳台，降低铁路噪音的影响。12把厨房和餐厅等公共功能空间设置在邻铁路面,降低铁路的影响。铁路221临铁路面设计为厨房,餐厅和阳台.减小铁路对产品的影响.-148单面面观景景产品品户型建型建议产品类型：产品类型：单面观景的产品以2+1房为主设计理念：设计理念：A、N+1设计增加居住空间B、优势景观资源增加产品舒适度-1492+1房房产品品单面景观产品建议单面景观产品建议房型房型22房房2 2厅厅1 1卫卫91.7591.75赠送赠送1个阳台约2.91个阳光花园约5.7凸窗全部面积2.5合计：赠送11.1 所占比例：12.1%功能空间102、优化功能空间优化：1.大阳台设计增加居住舒适性和附加值；2.大尺度空中花园设计，可改房；3.宽大凸窗扩大景观视野，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高。基本设置基本设置方正方正实用、客用、客厅主卧面南、大主卧面南、大观景阳台和景阳台和内花园，客内花园，客厅开开间3.8m、卧房开、卧房开间3m、内花园开内花园开间3m。创新方向创新方向N+1赠送空送空间可改房；大尺度舒适开可改房；大尺度舒适开间；超大；超大观景阳台开景阳台开阔视野空野空间-150双面双面观景景产品品户型建型建议产品类型：产品类型：主要为3+1房和4+1房产品为主；部分紧凑3房。设计理念：设计理念：A、N+1设计增加附103、加值；B、以增加舒适为目标，丰富功能空间，如套房、衣帽间等；C、充分利用产品的双面景观资源，实现景观效果最大化。-1513+1房房产品品双面景观产品建议双面景观产品建议房型房型33房房2 2厅厅1 1卫卫129.34129.34赠送赠送2个阳台约5凸窗全部面积6.31个入户花园约2.6，1个空中花园约2.8合计：赠送16.7 所占比例：12.9%功能空间优化功能空间优化：1.双阳台、入户花园设计增加居住舒适性和观景能力；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，减少面积浪费；3.卧房凸窗扩大景观视野，增强舒适度；4.客厅、卧房大开间尺度，居住舒适度高；5.灵动空中花园可改房。基本设置基本设置方正方正实用104、，功能空用，功能空间合理，主卧和客合理，主卧和客厅面面南。客南。客厅开开间 4.5m，主卧主卧开开间4.2m4.2m、次次卧开卧开间 3m创新方向创新方向N+1增加功能空增加功能空间；餐厨相；餐厨相连，餐，餐厅相相对独立；独立；双面景双面景观阳台阳台设计，全景，全景观视野享受。野享受。-1524+1房房产品品双面景观产品建议双面景观产品建议139平方米房型房型44房房2 2厅厅2 2卫卫139139赠送赠送2个阳台约8.31个入室花园约5.4 凸窗全部面积5合计：赠送18.7 所占比例：13.4%功能空间优化功能空间优化：1.双阳台设计增加居住舒适性和观景能力；2.厨房、餐厅相临，增加便利性，105、减少面积浪费；3.主卧 带独立衣帽间和卫生间，居住舒适度高；4.主次卧270度转角凸窗扩大景观视野，增强舒适度；5.大尺度入户花园适合改房。基本设置基本设置双面景双面景观阳台，豪阳台，豪华化主卧，化主卧，带独立独立卫生生间、衣、衣帽帽间和增和增强观景能力的面景能力的面积赠送。客送。客厅开开间 4.2m，主卧主卧开开间3.8m3.8m、次卧开次卧开间 3m创新方向创新方向通通过凸窗、阳台、入室花园、空中花园的凸窗、阳台、入室花园、空中花园的赠送送增加使用面增加使用面积，设计可改房的送配。可改房的送配。-153112以双面景以双面景观阳台、入阳台、入户花园、内花园，突出花园、内花园，突出产品景品景106、观优势和附和附加加值1超大景观阳台超大景观阳台阳光房阳光房入户花园入户花园-15413139平方米主卧套房主卧套房设计，步入式衣帽，步入式衣帽间、独立、独立卫生生间、宽景凸窗增加景凸窗增加产品舒适度品舒适度步入衣帽间3步入式凸窗独立卫生间122-155单面景观产品单面景观产品铁路沿线产品铁路沿线产品阳台、凸窗赠送高阳台、凸窗赠送高餐厅、厨房等功能房沿铁路布置餐厅、厨房等功能房沿铁路布置本项目户型产品价值体系本项目户型产品价值体系现金牛产品现金牛产品突出产品赠送和附突出产品赠送和附件值，设计上注意件值，设计上注意弱化铁路噪音影响弱化铁路噪音影响面铁路卧室带阳台，减少铁路影响面铁路卧室带阳台，减少107、铁路影响2+1户型赠送高，使用灵活户型赠送高，使用灵活观景阳台，拐角凸窗，强化景观资源观景阳台，拐角凸窗，强化景观资源N+1户型赠送高，使用灵活户型赠送高，使用灵活豪华化主卧，提高产品价值豪华化主卧，提高产品价值双面观景大阳台，提高观景视野双面观景大阳台，提高观景视野双面景观产品双面景观产品公寓及中小户型产品沿铁路线布置公寓及中小户型产品沿铁路线布置现金牛现金牛+明星产品明星产品突出产品附加值和突出产品附加值和对中心景观资源的对中心景观资源的享受享受明星明星+标杆产品标杆产品双面强势景观资源，双面强势景观资源，局部突出舒适豪华局部突出舒适豪华设计设计-156Part 8物业管理-157我们为客108、户提供多层次的智能化服务项目，客户可以更具需要进行选择，总体上来讲客户对智能化系统我们为客户提供多层次的智能化服务项目，客户可以更具需要进行选择，总体上来讲客户对智能化系统的接受度还是比较高的，特别是智能防盗系统引起了很多客户的兴趣。的接受度还是比较高的，特别是智能防盗系统引起了很多客户的兴趣。水岸花城销售代表水岸花城销售代表n在众多项目中，水岸花城在智能化方面的宣传最为突出，在众多项目中，水岸花城在智能化方面的宣传最为突出，其主要内容包括两个方面。一则为刷卡智能电梯，实现其主要内容包括两个方面。一则为刷卡智能电梯，实现车辆管理、入户和电梯使用一卡通，；一则为智能化监车辆管理、入户和电梯使用一109、卡通，；一则为智能化监控系统，闭路电视监控、可视对讲防盗、住户报警、保控系统，闭路电视监控、可视对讲防盗、住户报警、保安巡更管理。安巡更管理。n同时水岸花城在智能化方面进行了一些体验展示，受到同时水岸花城在智能化方面进行了一些体验展示，受到了许多客户的认可。了许多客户的认可。这种可视化的对讲机很有意思，不但提高安全保障，还给人一种很高级的感觉，我很喜欢。水岸花城客户社区智能化社区智能化设施在市施在市场上作上作为高端物高端物业配套形象普遍出配套形象普遍出现-158我选择庐山恋除了它的整体环境和产品吸引我之外，它的品牌物业管理公司也是支撑我在这里置业的理我选择庐山恋除了它的整体环境和产品吸引我之外110、，它的品牌物业管理公司也是支撑我在这里置业的理由，感觉后续的生活会比较有保证，感觉高端，比较放心由，感觉后续的生活会比较有保证，感觉高端，比较放心 庐山恋成交客户庐山恋成交客户当前市当前市场社区配套社区配套专业物管服物管服务处于萌芽期，品牌物管的引于萌芽期，品牌物管的引进成成为客客户考考虑置置业项目的品目的品质生活信心保生活信心保证 我现在就住在锦绣名园，小区管理很差，平时收邮件都很麻烦，而且卫生打扫都不定时的，到处都我现在就住在锦绣名园，小区管理很差，平时收邮件都很麻烦，而且卫生打扫都不定时的，到处都是乱推乱放，没有专门的人来管理，只能靠互相监督，还是很想有个环境好、物业管理到位的房子是乱推111、乱放，没有专门的人来管理，只能靠互相监督，还是很想有个环境好、物业管理到位的房子 张先生张先生-159关键词：品牌物管引进/专业维护/品质安防注：根据物管公司提供服务选择性采用智能安防品牌物管嫁接-160小区公共空小区公共空间监视系系统及及电子子门禁系禁系统，在保，在保证小区安全的小区安全的同同时，提升小区的品，提升小区的品质感感小区入户门及公共空间监视系统小区入户门及公共空间监视系统电子门禁系统电子门禁系统-161社区公共背景音社区公共背景音乐系系统，在降低，在降低铁路噪音的影响和干路噪音的影响和干扰，增，增添小区情趣和文化氛添小区情趣和文化氛围-162生生态除蚊技除蚊技术降低小区水景等降低112、小区水景等带来的蚊虫影响来的蚊虫影响太阳能灭蚊灯光触媒灭蚊灯水体面积比较大的园林比较容易产生蚊虫滋生的问题，通过生态灭蚊技术的应用，预防该方面的问题，保证小区良好的园林环境和参与使用性。-163物物业服服务的的阶段划分和工作重点段划分和工作重点规划设计阶段规划设计阶段建设销售阶段建设销售阶段交售楼阶段交售楼阶段正常服务阶段正常服务阶段评估各机电房、机电评估各机电房、机电设备合理规模及布置设备合理规模及布置垃圾处理设备垃圾处理设备消防设备的设置消防设备的设置地下停车场的设计地下停车场的设计标识系统设计及按装标识系统设计及按装对智能化系统、物业对智能化系统、物业服务软件的编程提供服务软件的编程提供113、建议建议样板房、售楼部安防样板房、售楼部安防服务，代表项目服务服务，代表项目服务水平及形象水平及形象售楼部门童服务售楼部门童服务水吧台服务，提供饮水吧台服务，提供饮料服务料服务售楼现场清洁服务售楼现场清洁服务代客停车、洗车服务代客停车、洗车服务等等交楼方案的制定及交楼方案的制定及准备（相关文件印刷、准备（相关文件印刷、发出交楼通知等）发出交楼通知等）交楼实施中的接待、交楼实施中的接待、引导、车辆停放等工引导、车辆停放等工作作办理相关租用及装办理相关租用及装修手续修手续建立客户档案建立客户档案意外事件处理等意外事件处理等物业安全及秩序管物业安全及秩序管理，如小区安防维护、理，如小区安防维护、消防114、管理、车辆管理、消防管理、车辆管理、等等物业环境管理，如物业环境管理，如小区楼宇及公共设施小区楼宇及公共设施设备保养、保洁服务、设备保养、保洁服务、绿化及景观养护等绿化及景观养护等物业综合经营服务，物业综合经营服务，如小区商务及便民服如小区商务及便民服务、项目活动、节日务、项目活动、节日装饰、员工综合培训装饰、员工综合培训等等在销售阶段，物业服在销售阶段，物业服务水平高低可有效体务水平高低可有效体现项目的形象、品质现项目的形象、品质-164销售售阶段段将物管服将物管服务系系统化、化、标准化，提供符合身份的准化，提供符合身份的相相应服服务，通，通过服服务来来强化差异感化差异感人员形象是动态的展示115、，对每位进入人员形象是动态的展示，对每位进入的客户敬礼以表示尊重。的客户敬礼以表示尊重。-165每个工作人每个工作人员都代表着都代表着项目的形象，服目的形象，服务与着装、外表及言与着装、外表及言谈举止都需要止都需要严格要求格要求-166眼疾手快，从帮客眼疾手快，从帮客户倒倒车、开、开车门等小事做起等小事做起-167与物与物业公司的四种合作方式公司的四种合作方式n引进知名物业管理公司全程托管引进知名物业管理公司全程托管可有效降低发展商前期工作量及后期工作可有效降低发展商前期工作量及后期工作难度，同时对于项目形象及后续物管难度，同时对于项目形象及后续物管服务有所保证。服务有所保证。可作为销售卖点，116、增强客户对项目品质的可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值信心，提升项目价值。n发展商物管公司自管发展商物管公司自管(1)聘请知名物管顾问聘请知名物管顾问可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值；可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值；可在项目前期设备选型上给出专业建议；可在项目前期设备选型上给出专业建议；协助发展商组建物业公司、进行人员培训、搭建物业管理体系。协助发展商组建物业公司、进行人员培训、搭建物业管理体系。(2)不聘请顾问不聘请顾问需要发展商有较丰富的物业管理及运营经验；需要发展商有较丰富的物业管理及运营经验；存在一定的经营风险；存在一定117、的经营风险；客户对于物业管理质量认知较难保证；客户对于物业管理质量认知较难保证；可节约物管顾问费用。可节约物管顾问费用。-168物管公司推荐物管公司推荐n对物业公司进行指导、培训对物业公司进行指导、培训收费标准：收费标准：20万万/年，驻场人员年，驻场人员费用另算费用另算。合作方式合作方式1：顾问指导：顾问指导合作方式合作方式2：物业接管：物业接管n酬金制酬金制服务特点：不负责物业盈亏服务特点：不负责物业盈亏收费标准：收费标准：30万万/年年n包干制包干制服务特点：物业公司负责费用盈亏服务特点：物业公司负责费用盈亏服务方式：物业费标准高于服务方式：物业费标准高于1.8元元/月，由绿城物业接月，118、由绿城物业接管；低于此标准，由其子公司绿升物业接管。管；低于此标准，由其子公司绿升物业接管。-169Part 9经济测算-170分期推售策略分期推售策略关关键在于启在于启动期的期的选择2+1房 85-903房 105-1103+1房 125-1304+1房 135-1402房 75-80公寓 40-70p道路的通达性、昭示性道路的通达性、昭示性p利于启动期标杆产品（景观户型产品）标杆产品（景观户型产品）的打造p利于启动期展示区展示区的打造p利于启动期核心卖点（会所、内部园林和文核心卖点（会所、内部园林和文化园景观）化园景观）的利用和展示p降低周边环境（主要为石峰区环境与形象）周边环境（主要为石119、峰区环境与形象）对项目启动期展示效果的影响影响p利于工程的开发与建设本项目启动期位置选择原则本项目启动期位置选择原则-171分期推售策略一：从分期推售策略一：从红港路附近地港路附近地块开始开开始开发2+1房 85-903房 105-1103+1房 125-1304+1房 135-1402房 75-80公寓 40-70二期二期三期三期一期一期优势优势p靠近红港路，交通及昭示性好p一期为项目最优质产品，利于树立项目标杆形象劣势劣势p产品户型与市场形成明显的激烈竞争p前期不能展示中心园林，不利于卖点的突出p前期商业体量较大，开发风险较高p靠近石峰区，形象及环境不佳红港路沿线为首期的优劣红港路沿线为首120、期的优劣各期户型数量-172策略一启策略一启动区：可展示部分中央园林及会所区：可展示部分中央园林及会所启动区启动区售楼中心售楼中心启动区位置：启动区位置：p小区入口与中心园林北端部分p售楼处设在会所内启动区展示：启动区展示：p中央园林的一部分p项目会所-173分期推售策略二：从地分期推售策略二：从地块中部开始开中部开始开发2+1房 85-903房 105-1103+1房 125-1304+1房 135-1402房 75-80公寓 40-70二期二期三期三期一期一期地块中部作为首期的优劣地块中部作为首期的优劣优势优势p产品线比较丰富，产品面积区间较小，有利于发挥项目产品优势和竞争力，与竞争项目产121、品实现差异化竞争p开发顺序比较紧凑，衔接较好p二期产品为中小户型，借助一期树立的品牌能够实现较好价值；三期产品最优，从而实现项目价值的最大化p有利于项目中心园林及会所的展示和对文化园景观及人民路林荫道的利用和宣传劣势劣势p非主干道，交通及昭示性略差-174策略二启策略二启动区：会所及中心园林景区：会所及中心园林景观展示，会所可作展示，会所可作项目前期售目前期售楼部楼部启动区启动区启动区位置：启动区位置：p小区入口与中央园林p售楼处设在会所内启动区展示：启动区展示：p小区入口及中央园林景观p项目会所售楼中心售楼中心-175法式水景园林法式水景园林运动会所运动会所公共空间公共空间N+1产品产品本项122、目的价值体系本项目的价值体系凡尔赛组团凡尔赛组团休闲风情花架休闲风情花架薰衣草花园薰衣草花园普罗旺斯组团普罗旺斯组团戛纳泳池戛纳泳池阳光运动场阳光运动场蓝色海岸组团蓝色海岸组团坡地休闲公园坡地休闲公园浅水休闲景观浅水休闲景观三大园林组团法式皇家林荫大道法式皇家林荫大道纳赛尔湖皇家湖景纳赛尔湖皇家湖景丰富的休闲参与空间丰富的休闲参与空间法式风情花架和凉亭法式风情花架和凉亭浅水景观、风情凉亭浅水景观、风情凉亭普罗旺斯花田、花架普罗旺斯花田、花架浪漫气息的薰衣草花园浪漫气息的薰衣草花园细节打造建议架空层参与空间打造架空层参与空间打造小区道路及铺装建议小区道路及铺装建议园林细部情趣小品园林细部情趣小品123、铁路沿线空间绿化铁路沿线空间绿化单面景观产品单面景观产品铁路沿线产品铁路沿线产品现金牛产品：现金牛产品：突出产品赠送和附件值，突出产品赠送和附件值，设计上注意弱化铁路噪音影响设计上注意弱化铁路噪音影响双面景观产品双面景观产品现金牛现金牛+明星产品：明星产品：突出产品附加值和突出产品附加值和对中心景观资源的享受对中心景观资源的享受明星明星+标杆产品：标杆产品：双面强势景观资源，双面强势景观资源，局部突出舒适豪华设计局部突出舒适豪华设计入户大堂入户大堂星级入户大堂、人性化无障碍通道星级入户大堂、人性化无障碍通道地下车库地下车库阳光生态车库，内部精装设计阳光生态车库，内部精装设计多功能运动会所打造多124、功能运动会所打造工业文化风格保留与展示工业文化风格保留与展示-176对本项目有竞争力产品主要分布在河东红岗路沿线的嘉盛华府、汇侨文化园等,分布于河西庐山路沿线的尚格名城、城市风景、庐山恋、华晨流金岁月等，通过对其产品类型、面积、均价、资源等的分析结合市场实际情况，推导出本项目住宅产品均价为4500元/。住宅价格推住宅价格推导：整体：整体销售均价售均价约为4500元元/-177以相似地段市场价格为基准，根据地段及商业成熟度、未来发展速度的不同，制定不同的销售价格。沿红港路商业均价18000元/人民路商业均价15000元/纺织路商业均价10000元/人民二路商业均价6000元/商商业销售价格推售价125、格推导：商：商业价格在价格在6000-18000元元/之之间-178测算前提测算前提成本费用假定-179车户比按照规划要求，本项目整体车户比按0.5：1计算测算前提测算前提-180各年建安成本和售价假设假设建安成本每年以5%（折合到半年约2.47%）的速度增长测算前提测算前提假设商业售价每年以15%（折合到半年约7.24%）的速度增长，其他物业售价每年以10%（折合到半年约4.88%）的速度增长车库按照持有面积，未进入销售计算车库按照持有面积，未进入销售计算-181建设进度和销售进度假定p建设进度p销售进度假设车库持有；住宅和商业街按每一期100的销售率计算；假设施工到销售无延迟，即2011年126、上半年建的房子2011年上半年即可销售。p计算原则计算原则：-182由于土地费用全部计算在第一年，第一年的净现金流量为负,而后两年为正.折现率折现率:8%:8%单位：元单位：元注：现金流没有包括所得税-183建安成本占成本最大部分，开发毛利约2.8亿元-184本方案净利润约2.1亿元，税后利润率约为17.5%-185Part 10案名建议-186市市场已有已有项目案名：目案名：-187宏侨梧桐世家梧桐展示直观的居住环境特色，也是本项目的亮点，世家与市场上比较多的国际、名城、名苑相区别，并体香一种沉稳而大气的历史感。宏侨巴黎香舍本项目风格为法式风格，在案名上一目了然地让客户明白本项目的形象感激，127、给人一种舒适、休闲的感受。传递一种高雅、风情、富有文化气息的高端社区形象。宏侨翡翠湾文化园东边即为一道碧绿靓丽的梧桐林荫道，宛如一道绿色的翡翠长堤，白石港风光带恰如一条玉带、文化园则似一面玉镜，将本项目环绕其中，翡翠湾既有环绕之意，又显水之轻柔、树之碧绿，且不失高雅。案名以突出本案名以突出本项目水社区特色或梧桐林目水社区特色或梧桐林荫道道为主，体主，体现项目目沉沉稳大气的定位，大气的定位，蕴含一种含一种历史的文化韵味史的文化韵味-188财富地位类：浅水湾，蓝湾国际社区，君悦名邸，御景园水摡念类：中央水郡，翠堤湾，心海岸，翠景湖畔，汇景湾异域风情类：枫丹白露，水岸巴黎，塞纳春天，香树丽舍，枫丹丽舍项目案名目案名备选：-189愿竹宏侨地产株洲项目愿竹宏侨地产株洲项目成就辉煌未来！成就辉煌未来！-190THANKSTHANKS