1、临港新城港城新天地商业街项目招商计划书港城繁华商业发源地新城时尚生活零坐标目录项目概况主城区简述本案基本情况描述人口现状消费需求分析本体分析参考案例引入参考案例概况（开业前）3-1034567,8910项目概况主城区简述 临港主城区位于上海最东南端，是长三角旅游目的地之一、是临港地区综合服务设施集聚地、是洋山深水港的陆域配套基地；其占地67.76平方公里，绿化水系覆盖率高达65%，PM2.5常年维持30左右，是一个富有活力、极具特色、欣欣向荣的“宜业宜居”新空间；随着浦东又一轮发展“南下”以及自贸试验区的辐射效应，临港主城区将建设成为一座独立运转、具有完整意义和独立功能的城市。3项目概况本案基2、本情况描述区位描述：项目区位优势明显 主城区围绕滴水湖形成四个功能环带第一环带：商务办公、旅游服务功能带第二环带：城市公园功能带第三环带：居住功能带第四环带：大学园区、科教机构功能带 本案位于第三环带，同时与第四环带相邻交通描述：项目通达性较强 市内高速：S2、S20、S30 省际高速：S32 城市主干道：申港大道、两港大道 城市轨交线：16号线-临港大道站、滴水湖站 公共交通：共享区交通枢纽-龙芦专线主城区环城线路-申港1路重点区域相距车程、车行时间 滴水湖景区：2.5公里 5分钟 洋山深水港：38公里 40分钟 浦东国际机场：40公里 35分钟 迪斯尼度假区：50公里 45分钟 人民广场：3、70公里 80分钟4港城新天地项目区位图迪斯尼区域楼盘名称预估居住人数预期达成时间主城区港城滴水湖馨苑61662019年保利蔚蓝林语22202017年城投双限房150902019年金辉新世界15662016年金桥碧云壹零18152017年C5城投地块24002017年C2港城地块24002017年C2港城双限房171812019年总计48838项目概况人口状况5 高校学生人群 社区居住人群 在职人群76%16%8%现有人口数量 社区常住人口约1.7万 社区流动人口约0.5万 高校人口约8.3万其中学生约8万，教职工约0.3万现有人口类别即将交付楼盘预计人口增长统计（2015始）高校学生人群在职4、人群社区居住人群*数据来源详见附件：上海市临港地区居住人口信息表现有在校师生人口统计表即将交付楼盘预计人口增长统计表客群分类预期增幅消费特征高校人群人口基数大/预期增幅较小消费能力较弱但消费频次较高住宅人群人口基数小/预期增幅较大对日常生活配套类消费意愿较强办公人群人口基数小/预期增幅稳定主要是商务活动及工作往来所需要的消费，集中在餐饮和休闲娱乐方面商旅人群峰谷明显/预期增幅较大消费能力较强但消费频次较低客群分类特色餐饮类休闲娱乐类生活配套类消费能力消费频次高校人群住宅人群办公人群商旅人群消费需求分析结论项目概况消费需求分析人民日益增长物质文化需要同落后的临港商业之间的矛盾为现阶段的主要矛盾备5、注：强 一般 弱6 毗邻大学城，8万高校师生人口，确保招商初期工作顺利展开 周边居民区环绕，是未来主城区内最大的居民聚居区，长期客源充足优势StrengthsWeaknesses劣势 紧临申港大道，交通便捷、路况良好，且现拥有充足停车位，为自驾出行人群提供方便 建筑结构上，部分区域划铺面积较小，对招商产生一定影响，须增加改造投入 与规划中极地海洋公园、天文馆等旅游项目的直线距离不到2公里，对来往大型旅游项目人群有较强吸引力 西面C2-10地块施工会对本案开业造成一定影响，但可就工程围挡、防护、运输等问题与相关部门进行磋商，项目概况本体分析 主城区内尚无大型集中化商业，首发优势明显，独享巨大商机6、最大程度地降低影响 目前周边住宅区入住率较低，居住氛围较差7机会OpportunitiesThreats威胁 临港大学城将在“双海一电一桥”基础上再引进电力学院，未来规模不亚于松江大学城，师生人口约10万，主力客群持续增长 大型旅游项目自有商业同样会与本案形成竞争，分流一部分旅游客群 家乐福卖场于2018年开业，与本案隔街相望，可极大带动本案人气，有望与本案形成优势互补，实现共赢发展 主城区商业规划面积较多，未来同业竞争压力较大8项目概况本体分析 迎合临港新城的发展趋势，受“双特”政策强势推动，大大降低本案的风险性，且升值潜力巨大项目概况参考案例引入上海松江开元地中海商业广场9 项目开发商开元7、旅业集团是一家以酒店业为主导产业，房地产为支柱产业的大型企业集团。为中国民营企业500强之一。总建面积约26.8万方，由复式住宅、办公楼、五星级酒店、单身公寓、商业广场组成。其中商业广场8.6万方。广场于2006年12月16日开业，商铺开业率达78%。为当时人口入住率仅15%、商铺开业率不到20%的松江新城注入一针强心剂。2年后广场开业率达96%，同时带租约销售开盘。一期开盘当月销售签约率即超65%，销售均价4万每平方，堪比市区黄金地段。即使近年受宏观经济、电商、同业竞争等因素影响，开元地中海广场仍年年刷新节日客流、车流新高，保持全年的业绩增长。*数据来源详见附件：开元复合地产在松江地中海商业8、广场逆势飘红 区位地处松江新城商业核心区，北临松江大学城，西面坐拥20余个住宅区。交通临近地铁9号线，同时10余条公共交通线路连接项目同市区及其他远郊地区。人口居民人口约5万，大学城人口约10万，产业人口约10万。商业老城区仅五家中型商场，无大型商业场所。新城更是一片空白。旅游与北面佘山旅游度假区直线距离超5公里，与东南面松江老城特色景点约3.7公里。郊辰路辰花路人民北路塔文线路嘉松南路广环沪申路路高高富 林大学城祥新 松 江住 昆 宅区嘉 湖开元地中海与本案相似点迎合上海“三城七镇”战略发展规划的需要城际交通、轨道交通便捷紧靠大学城及众多住宅区，未来人口资源充足新城商业资源匮乏，商业档次较低9、，布局较差项目概况参考案例概况（开业前）10速老城区速目录项目定位参考案例周边分布参考案例周边竞品介绍参考案例定位思路本案现有/未来3km范围内商业竞品分布及分析本案现有/未来主要客群分布（开业前/2018-2020）本案3km范围主要客群演变分析（2017-2020）本案与开元地中海各项对比分析本案项目定位12-2312131415-1819,20212223线郊环辰塔路辰花路广富林路人民北路文路新松江路嘉松南申嘉湖高路速沪昆高速祥住宅聚集区大学城聚区松江老城区项目定位参考案例周边分布辰山植物园松江大学城地铁站大学城商业圈集泰晤士小镇12项目名称类型开业时间建筑体量商业体量距离例案西班牙广场10、综合商业体2006.828万方3万方3km内开元地中海综合商业体2006.1226.8万方8.6万方泰晤士小镇综合商业体2007.150万方不详3km内新城商业广场综合商业体2007.94.4万方4.4万方3km内安信生活广场综合商业体2009.1016万方不详3km内松江万达广场综合商业体2014.1231.8万方18.7万方3km外富悦财富广场综合商业体201517.5万方办公商铺7万方3km外飞航广场综合商业体2015.96万方6万方3km内受众分类开元地中海安信广场泰晤士小镇飞航广场西班牙广场新城广场高校人群住宅人群商旅人群备注：影响力极大 影响力一般 基本无影响力13项目定位参考案例11、周边竞品介绍开元地中海周边竞品相关情况表开元地中海周边竞品商业总体量达50万方以上3公里内各大商业体主要受众影响力分析项目定位参考案例定位思路开业前周边情况总结 交通便利，新城格局初现；大学城聚集区已成型，当时为上海最大的大学城；周边住宅区入住率不高于15%，项目周边多为建筑工地；项目3km半径范围内无成熟大型商业聚集区，仅有大学城商业街及零星沿街商铺；周边娱乐文化休闲业态缺失，带相较其他商业体优势分析 较为早期的大型综合商业体；主力受众优势明显，属于3km半径范围内离大学城聚集区与住宅聚集区最近的商业体；在早期开业的商业体中交通通达性较强；早期开业带来的客户粘性度较高。相较其他商业体劣势分析12、 早期一线品牌招商难度较大；早期商铺销售难度较高，定价较低；给予商家优惠条件相对较高，影响前期租金收益。来综合型提升性商业机遇。开元地中海商业体定位思路填补新城区综合型商业体缺失的空白紧扣高校、住宅区人群需求，同步延伸商务客群追求品牌化提升性业态，注重提升消费体验感首发优势客群优势产品升级14开元地中海定位：沪上首座主题性观光型高品质一站式购物中心项目名称类型开业时间商业体量商业性质山兰路步行街商业街2015年1.1万方餐饮+购物古棕路商圈卖场+商业街2011年1.3万方餐饮+社区配套大学城共享区商业街2006年1.5万方餐饮+校园配套方竹路商业街商业街2010年1万方餐饮+社区配套环湖西一路13、零星商业2006年不详餐饮项目名称类型开业时间商业体量鸿音广场综合商业体2013年4万方绿地广场综合商业体2015年2.7万方宝龙广场综合商业体2015年3.7万方华亮广场商业+办公未定3.3万方禹洲广场CBD未定3.5万方滴水湖申港大道东大公沪城环路老芦公路南芦港大道沪芦高郊环线绿地宝龙华亮鸿音禹洲路3km山兰路方竹路泥城商业圈项目定位本案现有商业竞品分布两速15以常住居民、产业区人员及商务客流为主定位综合性商业，可见周边需求度颇高先售后租、租售并进的运营方式商业体量远远超过本案体量（商业步行街）相距较远，路程距离均超过10公里项目定位本案现有商业竞品分析鸿音广场绿地广场宝龙广场华亮广场禹洲14、广场大型商业广场港城新天地分析结论：值得借鉴、相互影响力有限辐射区域不同主力客群不同商业模式不同体量规模不同3km内商业街分析结论：综合型提升性商业及一站式服务理念的机遇商业体量均低于本案体量（商业步行街）餐饮比重过高，娱乐休闲业态匮乏商业档次偏低，品牌化缺失同质化现象严重，分布较散部分商业产权归属复杂混乱娱乐休闲空白消费体验感提升型商业品牌进驻前提港城新天地16山兰路古棕路大学城方竹路环湖西一路项目名称类型开业时间商业体量新世界广场商业+办公2016年3万方港城广场CBD2018年6.4万方家乐福ShoppingMall2018年2.5万方百业信广场商业+住宅2019年22万方项目名称两类型15、开业时间商业性质极地海洋游乐场所2018年场所配套冰雪世界游乐场所2019年场所配沪套天文馆文化场所2018年场所配套极地海洋滴水湖申港大大城道环宅聚集区家乐福项目定位本案未来3km范围内商业竞品分布港冰雪世界道路17天文馆大住项目定位本案未来3km范围内商业竞品分析本案相较其他商业体优势分析主城区首家大型商业体主力受众人群优势明显后期旅游客源充足人流、车流动线清晰本案相较其他商业体劣势分析商业体量最小，后期发展提升空间不足招商前期一线品牌招商难度较高周边工地较多，影响前期经营新世界广场 辐射受众：古棕路小区集群、医院、部分高校、政企人员；受先售后租影响，招商进度缓慢，制约品牌商户进驻；停车位16、限制，车流动线较差。港城广场 辐射受众：环路办公集群，商旅客群，部分政企人员，自身住宅人群；建设工期较长，共分三期，2017年下半年一期竣工。百业信广场 辐射受众：高校、古棕路小区集群，自身住宅人群；2008年拿地后未见动静，开业时间不确定；先售后租的可能性较高。家乐福卖场 辐射受众：高校人群、周边住宅聚集区、商旅客群；预计2018年开业；紧靠本案，卖场性质有利于人气带动和聚集。各大商业体受众影响力分析备注：极大 一般 基本无首发优势客群优势中期借力产品升级定位思路填补主城区综合型商业体缺失的空白紧扣高校、住宅区人群需求，后期同步延伸旅游客群借助家乐福大型卖场引流，增加客群粘性在追求品牌化提升17、性业态，注重提升消费体验感的基础上，不盲目追求一线高端品牌18受众分类港城新天地新世界广场百业信广场港城广场家乐福高校人群申港大道住宅人群古棕路住宅人群滴水湖旅游人群大型旅游项目人群环湖办公人群客群分类客群细分客群规模相距本案高校人群5所高校约8万3km内住宅人群3个住宅盘约2万3km内办公人群环湖办公人群约0.8万3km内旅游人群博物馆人群年人次约12万3km内环湖旅游人群年人次约200万5km内环湖游人群滴水湖申港大道城环大道临港科技建桥电机海洋达炫乐园宜浩滴水湖保利办公人群博物馆项目定位本案现有主要客群分布（开业前）两沪港旅海事路19客群分类客群细分客群规模相距本案高校人群6所高校约9万18、3km内住宅人群5个住宅盘约3万3km内办公人群环湖办公人群约1万3km内旅游人群博物馆人群年人次约15万3km内大型旅游项目人群年人次约800万3km内环湖旅游人群年人次约200万5km内炫乐园环湖旅游人群滴水湖申道城环大道城投电力港临港科技电机建桥海洋宜浩滴水湖大限价房海洋极地金桥 保利冰雪天地办公人群博物馆达天文馆项目定位本案未来主要客群分布（2018-2020）两沪港海事路2050%8万项目定位本案3km范围主要客群演变分析（2017-2020）第一阶段2017.7-2018.12第二阶段2019.1-2020.12第三阶段2021年后基本不变10万以内高校50%以上5万以上住宅10019、%以上较难预估旅游客群增长量示意 所示数据均为预估数据，以此判断增量空间；21首发优势明显港城新天地1.7万方新世界广场3万方家乐福2.5万方百业信广场22万方港城广场6.4 万方后期优势较弱港城新天地1.7万方商业体增长示意其他商业项目分析结论 根据客群演变所示，高校人群后期增速放缓乃至基本停滞，在第二、第三阶段仅作为稳定客群；住宅人群虽先天不足，但后期随着主城区配套的新增及改善，本身又有众多住宅盘支撑的前提下，增速极快；旅游人群虽体量较大、增幅极快，但受季节性、节假日影响，客群消费频次不稳定，以及旅游项目本身自带商业更会分流大部分客群，故对本案而言，旅游人群始终是列为第三主要客群；第一阶段20、本案作为主城区较早期整体开业的商业项目，首发优势明显，在项目定位上暂可定义为服务整个主城区；第二、第三阶段中，由于受商业体量、区位等因素影响，各大商业项目逐渐占据市场地位，本案后期的优势逐渐减弱；在未来主城区的各大商业体角逐阶段，更为精准的定位以及增强特色、追求高端品质的服务才是本案的唯一出路。100%以上较难预估旅游15%9万高校 以下示意重点为涨幅；办公人群的增长速度缓慢，故不列入其中。15万人次以上2万 3万以上高校 住宅 旅游 住宅相似部分项目定位本案与开元地中海各项对比分析同为上海市三城七镇规划中的新城在新城建设中属于较为早期的商业作品主要辐射受众均为高校、住宅聚集区人群开业前周边常21、住居民入住率不高均位于新城规划5年后的住宅聚集区中心位臵开业前3km范围内商业格局较差，品质较低与未来商业竞品相比，首发优势均较为明显一线品牌商家对新城区商业发展持观望态度前期招商难度较大，需要优惠政策的支持开业前辐射区域内的娱乐休闲业态较少商品房均价较低，处于当年上海市中下水平开元地中海（7500-12000元/)新城规划略有差异：临港新城：产业区辅城，旅游文化产业及高端服务产业聚集区开业后期主要客群差异：港城新天地：3km范围内两个世界级大型旅游项目客群操盘背景方差异：开元地中海：浙江民营（民营500强）港城新天地：地方国营商业体量差异：开元地中海：8.6万方港城新天地：1.7万方规划内容22、差异：开元地中海：自营5星级酒店，复式公寓港城新天地：仅为商业步行街对比结论根据相似部分对比：相似性较多，开业前期港城新天地的项目定位可参照开元地中海根据差异部分对比：本案后期的客户定位将更为精准，受发展空间限制，周边竞品的陆续增加，辐射范围将逐渐缩小。项目性质将逐渐转型成为高校社区、住宅聚集区、旅游项目聚集区服务的高端社区商业差异部分22项目定位本案项目定位各阶段项目定位第一阶段（2017.7-2018.12）首席品质生活综合型商业体阶段目标重视娱乐休闲及特色餐饮等提升性业态的引入第二阶段（2019.1-2020.12）亲民主题的提升性商业配套阶段目标重视高端服务品质的生活配套引入第三阶段（23、2021年后）极具特色的一站式商业街阶段目标打造区别于其他大型商业体的一站式社区商业23目录25-3725262728,2930-323334,35业态分布人流、车流动线分析区域功能分析参考案例业态分布本案功能定位及现阶段业态分布一/二/三级商业区品牌预测各类标准占比预测我方资源、知名品牌进驻条件动线分析结论本案高校聚集区滴水湖沪城环路路柏路花路环湖西临港大道道橄三路榄旅游聚集区环湖旅游茉莉道大方竹申港路游客线路主城区主线路临时停车区卖场停车区区 除学生及本案周围的住宅居民外，其他客群到达本案多为机动车；茉莉路与方竹路交汇段为车行、人行频率最高区域；申港大道与茉莉路交汇段为车行、人行频率第二等24、区域；商业街内部停车位较少，临时停车区取消后，所有机动车的必经之地仍为茉莉路与方竹路交汇段。标示示意学生线路竹 柏住宅聚集区业态分布人流、车流动线分析大 路港 海茉莉路方竹路交汇路口适合作为本案的主入口茉莉路申港大道交汇路口适合作为人行入口（辅入口）25高校聚集区家乐福卖场临时停车区20#A区21#B区21#A区20#B区21#D区21#D区21#C区景观绿化区住宅聚集区住宅聚集区住宅聚集区业态分布区域功能分析花旅游聚集区柏路20#A区20#B区位于主入口必经区域紧邻停车区域主要客群人流动线简析：注重综合、提升功能21#A区21#C区位于辅入口必经区域申港大道主干道沿线紧邻住宅、旅游聚集区简析25、：注重休闲、活动功能21#D区茉莉路车流动线沿街店铺展示面积最大区域配合外摆、景观绿化简析：注重商务、休闲功能21#B区相对人气最差区域位于商业街内街依赖两翼带动人气简析：注重配套服务功能26类型业态占比（%）购物大卖场13.9数码广场8.5书店2.5儿童馆2.7服饰23.1休闲娱乐影院5.1KTV11.3电玩城1.6网吧1.6桌球1.3餐饮15.1生活配套教育培训4.4婚纱摄影1.9便利店1.6银行1.2其他4.2合计100购物中心业态分布1F2F3F4F服饰、珠宝、彩妆、特色餐饮、摄影、数码广场、服务设施、大卖场服饰、美发、皮具、儿童用品、餐饮、大卖场、数码广场运动城、数码广场、餐饮、书店26、美容影院、KTV、网吧、桑拿足浴、餐饮51%15%21%除购物比重外，娱乐比重较高，弥补当时松江新城休闲娱乐项目的缺失；其次占较大比重的为餐饮业态，填补了新城中高端餐饮、特色品牌餐饮空白。业态分布参考案例业态分布购物娱乐餐饮配套51%21%15%13%开元地中海各业态占比图（开业前）13%2720#A区21#D区21#C区21#B区21#A区20#B区主要功能定位21#D区功能描述关键词品牌化业态 主力店品牌轻餐 休闲业态本案的主入口之一，将品牌影院、品牌商户作为主力店，并添臵档次相对应的生活娱乐、特色餐饮等业态，是本案最为关键的商业区块，也是商业档次最高的区块本案另一个昭示性极强的入口，配27、合外摆、景观、广场等设施，可适当汇聚一批具有一定品牌档次的轻餐饮商家（咖啡、烘焙、奶茶等），以期凸显其入口的休闲功能吃喝玩乐一站区休闲功能区生活配套服务区启动对外招商较晚的区块，结合后期周边住宅地块交付以及卖场对外运营的契机，相应招入与生活配套（中式餐厅、银生活配套 业态完善业态分布本案功能定位港城新天地区块划分行、美容美发、药房等）相关的商家2821#A区20#A区一层：影院入口、主力品牌商户二层：影厅三层：影厅一层：主力品牌商户二层：主力品牌商户三层：娱乐休闲区20#A区20#B区20#B区一层：重餐饮区二层：中餐饮区三层：量贩式KTV21#D区21#D区21#D区21#C区21#A区一层28、：轻餐饮区二层：轻餐饮区三层：待定区一层：快速消费品区（餐饮、饰品、生活）二层：待定区21#C区21#B区一层：休闲、运动服饰折扣区、工厂店二层：精品酒店三层：精品酒店21#B区North方竹路活动广场回车场业态分布本案现阶段业态分布港城新天地商业现场布局图茉莉路West29业态分布一级商业区品牌预测20#B区21#D区21#D区21#C区港城新天地一级商业区分布一级商业区主干道1F沿街主入口1F沿街20#A区21#B区21#A区主入口辅入口30一级商业区20#A区一层茉莉路底层沿街20#B区段茉莉路底层沿街21#D区段茉莉路底层沿街21#C区段21#A区底层主力品牌店预测屈臣氏 避风塘 必胜29、客 Zoo Coffee 太平洋咖啡友丽拌饭 幸福牧场 新石器烤肉 烧肉达人香天下 麻省理功 掌柜的店 川流不息家有好面 爱茜茜里 西树泡芙 小杨生煎85度C 正新鸡排 来伊份 Coco 超级鸡车套内面积1168611 871 531 433 主力业态分类影院入口、轻餐特餐区二线特色餐饮重餐饮区一、二线特色餐饮 轻餐饮一、二线快速消费型餐饮20#B区21#B区21#D区21#D区21#C区21#A区港城新天地二级商业区分布20#A区业态分布二级商业区品牌预测二级商业区主干道2F沿街二级商业区步行街内圈1F辅入口主入口31二级商业区20#A区二层茉莉路二层沿街20#B区段茉莉路二层沿街21#C、30、D区段21#A区二层步行街内圈底层21#B区段主力业态分类影院生活配套区轻餐饮、重餐饮区待定区运动休闲服饰工厂店套内面积103952814024331311主力品牌店预测中影、上影或旗下品牌（华夏、星美）文峰、永琪 克丽缇娜 金宝贝 爱婴室香天下 麻省理功 掌柜的店 川流不息待定Nike Adidas Esprit 乔丹 匡威业态分布三级商业区品牌预测20#B区21#B区21#D区21#D区21#C区21#A区港城新天地三级商业区分布20#A区三级商业区主干道3F沿街三级商业区步行街内圈2F、3F主入口辅入口三级商业区20#A区三层茉莉路三层沿街20#B区段茉莉路三层沿街21#C、D区段步行街31、内圈2、3F21#B区段主力业态分类影院娱乐休闲区量贩式KTV精品酒店主力品牌店预测中影、上影或旗下品牌（华夏、星美）网鱼网咖 桌球、棋牌、养生等地方品牌宝乐迪KTV、欢歌KTV（不接受自营品牌）如家精选、汉庭2.0酒店（不接受自营品牌）套内面积1168528 1339 17673223.26%38.01%38.73%业态分布各类标准占比预测商业区分类占比一级商业区 2884二级商业区 4713三级商业区 480228.74%42.63%各类餐饮品牌占比预估一线餐饮品牌 1200二线直营餐饮品牌 762二线加盟餐饮品牌 1780二、三线快速消费型餐饮 43335.74%40.72%业态分类占比32、11.46%12.08%餐饮 4175文化娱乐 4756生活配套 1411待定 133910.38%18.25%33业态分布我方资源快销类餐饮重餐饮餐饮行业联盟-小南国餐饮集团众美联娱乐文化同行招商主力-万达资源、世茂资源、复星资源、宝龙资源特色餐饮轻餐饮港城Generic 新 description ofthe 天8 factors地服装、护理、便民34业态分布知名品牌进驻条件一、主要商务条件免租期两年以上装修补贴3000-5000元/经营补贴-人员补贴800-1200元/月二、主要开业条件广场开业率40%以上具备商业大产证（非备案)本地化招工住宿安排（商户承担费用）三、其他条件某些品牌税后33、营业额扣点（无租金）必须符合该品牌在上海临港地区的战略规划行业保护性对商业体内的某些业态有要求西点快销类运营面积100-150 西式特餐类运营面积500 以上中式快餐类运营面积500-800 外资零售类运营面积150-250 我方建议：一线品牌的进驻有利于本案后期商业招商的逐步释放，将其臵于商业入口处更能增加商业档次，但考虑到装修补贴等其他经营性补贴较高等因素，建议技巧选择并争取引入运营面积较小的西点快销类、外资零售类品牌，以为例35目录招商策略错时招商分步区域描述三大阶段37-38373820#A区20#B区第一阶段：2016.3-2016.12 两翼首期打开，主力市场-大学城 主力店、特色34、餐饮为主，配套为辅 加大激励政策，鼓励一线品牌若干家入驻，增加“商气”常规政策针对加盟商及部分二线品牌入驻，力争业态均衡，增加“人气”轻收益，重品牌，强调餐饮业态均衡第二阶段：2017.1-2017.7 启动影院配套区域及沿街D区招商 启动生活配套及部分重餐饮招商，鼓励二、三层连营 一层沿街区域80%入驻，配合2017年影院等主力店及本案广场整体开业，同时启动整体性推广活动 常规激励政策最后实施阶段，控制免租期时限鼓励加盟，重收益，强调开业整体性21#D区21#D区21#C区招商策略错时招商分步区域描述港城新天地一、二层招商分步21#B区21#A区主入口辅入口第三阶段：2017.8-2018.35、12 配合家乐福卖场开业及周边地块交付等契机，收尾部分一级、二级尾铺，同时启动21#B区底层招商 力争70%以上开业率，同时启动本案整体对外营运 21#B区底层在难以出租的情况下，可通过举办临时展览，特卖会等形式吸引两翼人气，亦可配合整体开业招商末期，强调生活配套同时带动人气37招商策略三大阶段团队进驻、资料搜集、确定目标15个月（预招商）阶段 1招商筹备工作2015.10-2016.12招商意向：50%实际签约：40%整合资源、执行品牌策略7个月（正式招商）阶段 2正式招商工作2017.1-2017.7招商意向：70%实际签约：60%养铺业态填补追求利益最大化17个月（招商收尾、运营管理）阶36、段 3本案启动运营与尾铺招商并行2017.8-2018.12招商意向：90%实际签约：90%备注：以上时间进度计划仅作简单描述，详细计划在招商过程中的执行报告内会有所提及All dates are inn38目录退出机制简述与浅析40,41收益分析商业地产退出机制简述2.便于统一管理，高度集权。缺点：1.资金/管理成本较高，对企业现金流考验压力较大；2.资金回笼缓慢，受经营风险影响，易导致资金链断裂。长期持有物业 整盘出租 银行融资优点：1.保留产权，有利于长期可持续性经营；12345先售返租适合能较快进入成熟期的项目，即成熟地段的商业项目一般采用该方式较多优点：最快回笼资金的方式，返租后能较37、好实现商业整体 经营权的统一。缺点：前期需承担市场运营管理风险，未能较快进入成熟期的项目会对开发商造成前期较大的运营压力，销售难度较大且收益相对较低。租售并进-整盘分割出售同样适合能较快进入成熟期的项目，规模较大的知名商业开发商较多采用该方式优点：短频快操作，对于拿地成本及建设成本较低的规模扩张企业较为受用，同时对项目经营权的控制力度较强。缺点：前期对项目运营的现金流压力较大，对开发商知名度，整合能力要求较高。带租约销售-分步分割出售招商成功后，开发商委托管理方经营一段时间后（一般不超5年）的操作优点：开发商对整个商业项目的操盘节奏控制力较强，可视项目运营情况及周边发展态势调整销售思路及价格，38、有利于后期销售工作的开展及收益提升。缺点：资金回笼较慢，工作程序较多，与开业率、租金递增率，租金收益环环相扣。股权/产权打包 投行/信托开发商将旗下部分或全部经营性资产打包设立专业REITS（国内较多定义为房地产投资信托），以其租金收益、地产升值部分等作为标的分割成若干份出售给投资者。优点：快速回笼资金，稳定性较高，权属清晰，流通便捷。重资产 高风险 收益缓慢新世界广场轻资产 低稳定性 收益迅速宝龙集团轻资产 高稳定性 高回报开元地中海轻资产 稳健型 高回报陆家嘴集团/万科收益迅速 专业性强缺点：操作专业性较强，对开发商的信誉、资质以及打包项目本身的盈利能力要求非常高。40收益分析退出机制浅析39、港城新天地退出机制我方建议重资产压力过重，资金成本较高，不利于房产公司后期发展；先售返租租售并进带租约销售REITs2345目前主城区商铺整体销售情况较差，虽能尽快回笼资金，但由于销售均价基数较低，实际收益并不大，且前期对小业主有回报承诺，开业后的调整期内资金压力较大；由于房产公司在商业地产领域品牌知名度不强，小业主对未稳定营运的商业广场信心不足，从而会追求过高的租金回报率，同时增加了销售方面的压力及风险；充分利用主城区首发优势以及受众人群影响力，平稳过渡含免租优惠的开业调整期，后期结合迪斯尼、家乐福及周边大型旅游项目开业，提升销售均价，实现高回报；房产公司旗下商业体量较少，投行/信托公司对商40、业体的盈利能力及现金流要求极高，同时受国营公司属性限制，此举开展难度较高。未来稳定现金流临港主城区商业氛围浓厚提升销售均价回笼投资成本增加投资收益收益递增1运营稳定23人气聚集4A目标B目标小业主投资回报重要节点大事记2020年 所有商家免租期全部终止；商业街项目租金收益常态化；2020年 商业街项目租金逐年稳步递增；项目开业率达到95%以上2019年 家乐福卖场全面开业；周边住宅入驻率稳步提升；电力学院进驻临港新城主城区；3km范围内大型旅游项目全部开业2020年 港城广场三期工程全部完工；分析结论2020年为本案最佳销售开盘节点长期持有141目录招商执行工作进展概述主力店洽谈情况影院、量贩41、式KTV、精品酒店前期招商执行工作进展小结前期招商执行工作进展分析43-4743-454647主力店洽谈情况影院华夏国际影城品牌简介 隶属华夏电影发行有限公司旗下；2003年我国第二家拥有进口影片全国发行权的机构；中国广播电影集团、中影集团、上影集团三家大股东。投资概况 入驻区域：20#A区二、三层（整层）；改造方案：二、三层楼板80%部分移除；二、三层部分柱子拔除；二层圈梁、一层底梁加固；（详见改造方案）改造预算：280万-300万人民币；影院预算：1500万-1800万人民币；（不含改造部分）影院面积：改造前约3000；改造后约1900。（签约面积）影院布局概述 影厅：6-7厅；（具体数字42、以影院提交的投资方案为准）座位：约500个；前厅设于20#A区二层。入驻商务条件概述 大产证、一次消防完成；4-5年免租；（改造投入由影城投资方承担）免租期结束后基础租金与票房扣点组合；(择高支付）首次合同租期：15年。43主力店洽谈情况量贩式KTV宝乐迪量贩式KTV品牌简介 2010年于山东青岛市成立；截止2014年底，全国分店数量超过220家；上海门店数量15家。（联洋广场在建）投资概况 入驻区域：21#D区底层部分及三层整层；改造方案：三层部分非承重墙体移除；一层至三层内部电梯；（详见改造方案）改造预算：80万元-100万元人民币；投入预算：约700万人民币；（不含改造部分）租赁面积：底43、层约230 ；三层约1180 。（均为建筑面积）KTV布局概述 包厢数：42-46间；（最终数字详见KTV投资方案）前厅设于21#D区底层。入驻商务条件概述 大产证、一次消防、环评完成；2-3年免租；（改造费用由投资方承担）免租期结束后三层租金不高于1.2元、每年6%递增；首次合同租期：10年以上。44主力店洽谈情况精品酒店如家精选酒店品牌简介 如家酒店集团2006年纳斯达克上市；2015年4月推出“如家精选酒店”产品；目前上海超过10家，发展势头迅猛。投资概况 入驻区域：21#B区一层部分、二三层整层；改造方案：二三层开辟过道，移除公共厕所；外部搭建景观电梯；（详见改造方案）改造预算：60万44、-80万元人民币；投入预算：约700万元人民币；（不含改造部分）租赁面积：底层约150 ；二三层约2500。（均为建筑面积）精品酒店布局概述 设计客房数：80-90间；单间建面不低于20；底层设臵酒店前厅及早餐区域；B区建筑体外部南侧电梯直达酒店客房区。入驻商务条件概述 大产证、一次消防、环评完成；2-3年免租；（改造费用由投资方承担）免租期结束后二三层租金不高于1元、每两年5%递增；首次合同租期：12年以上。其他要求（所涉及费用由投资方承担）B区三层物业用房、文化活动用房调整；二、三层窗户希望同步施工，直接设臵落地窗形式；地面浇灌阶段希望预先排布房间内的排污管道。45区域面积华夏影院宝乐迪如45、家精选爱茜茜里西树泡芙ZooCoffee香天下友丽拌饭小杨生煎全家网鱼网咖小计商业街一层6230/23015060502002001208060/1150商业街二层62301500/1800/300/3600商业街三层454015001180700/3503730合计1700030001410265060502005001208060350848046030002000100040005000整层面积（）已确认面积（）未确认面积（）步行街一层步行街二层步行街三层28%6%16%50%前期招商执行工作进展小结意向明确商户所涉面积汇总表（截止2015年底）备注：1.所示面积均非实测数据，但对测算准46、确性影响较低；2.影院面积以改造前所占用的面积为准；各层招商进展面积比重招商执行工作各业态完成比率70006000娱乐业态餐饮业态生活服务业态未确认小计58%82%82%42%18%18%前期招商执行工作进展分析商业街剩余面积 商业街一层剩余面积：约5080剩余区域：20#A/B区、21#A/B/C/D区 商业街二层剩余面积：约2630剩余区域：20#B区、21#A/C/D区 商业街三层剩余面积：约810剩余区域：20#B区、21#C区招商执行阶段预判分析 在主力店和部分品牌店都基本确定就位区域的前提下，给予较高免租期的商户大多分布于商业街二、三层区域，免租期所致的租金收益影响较低；下一阶段招47、商工作在1-3层的连营方面压力较小，三层剩余面积分布在20#B区与21#C区，同属于本商业街的入口处，招商难度较低；商业街一层剩余面积较多，对招商工作第二、三阶段增加租金收益，减少免租期补贴方面极大利好，同时也符合本计划书所指定的招商阶段策略。在各业态均衡发展的基础上，着重加强品牌餐饮与地方自营餐饮的招商力度；鉴于未确认面积多为商业街一级区域，结合目前餐饮、生活服务业态商户入驻意愿较多的情况，可适当提高租金报价（20%-30%提升幅度）的对外口径；如采用带租约销售模式，建议商业街整体开业后在两个入口处预留15%-20%的面积，以待后期随商业街运营推广阶段对外招租，增加收益；结合三层剩余面积仅有810 的实际情况，可相应招入适合周边居民生活、教育方面的行业（例如：教育、生活护理类），餐饮类既可主推一、二层连营。娱乐业态占比28%餐饮业态占比6%生活配套业态占比16%目前各业态占比第二阶段启动的品牌商户（意愿较强）第三阶段启动的次品牌商户本帮餐馆茶道药房儿童早教地方菜系美容美发洗涤护理书店47服务新城人口引领新城商业“港城新天地”推动新城发展THANKS