1、目录区域市场研判区域市场研判项目建议方案项目建议方案地块投资环境地块投资环境定价依据及测算定价依据及测算地块评估建议地块评估建议定价依据自然增长率板块2015年10月均价（备案）2016年10月均价（备案）涨幅（%）五四北板块124261998261%西区板块144671619512%东区板块158732078031%中心城区227482834025%金山板块148221946231%仓山板块132411836639%本案所属板块2015-2016自然年增长率为61%。宗地2016-15号定价依据价格建议通过同行沟通、考虑到自然增长、板块存量结构等，预估本项目入市时，直接竞品的整体成交均价为32、0000-35000元/（精装）.竞争项目目前在售均价（元/）情报价格截止本案入市时均价（元/）情报价格鲁能公馆25000（价格为报价，精装标准4000元/）32000（精装）融侨碧桂园时代城26500（在售价格，精装标准2000元/）34000（精装）正荣府24000（精装）30000（精装）定价依据项目自身竞争力自然增长率按10-20%计算，本案定价区间35000-38000元/住宅价格定位采用市场类比定价法，结合板块直接竞品【鲁能公馆】、【碧桂园融侨时代城】综合参考，建议本案静态均价32546元/（精装）；类比项目细项标准 权重 鲁能公馆碧桂园融侨时代城拟合程度 比较系数 拟合程度 比较3、系数 区位价值地段位置1010510.511011板块形象定位101001010010交通配套8907.21008生活配套8907.21108.8环境资源8957.6907.2项目价值建筑规模6955.7905.4容积率61106.61106.6物业组合51005904.5规划布局61056.3905.4项目配套1010010909产品价值品牌效应8907.21008建筑品质710071007立面810081008合计 10098.398.9项目鲁能公馆碧桂园融侨时代城在售（预计）均价32000（精装）34000（精装）项目比较系数0.9830.989本案参考价格32546定价依据动态分析紧14、月国十条9月最严调控，暂停发放第三套房货限购6次调高准备金率紧1月，“国八条”“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，7月初，“二三线城市也要限购”万套保障房建设计划提前实现松严打小产权房加大保障性住房建设力度2次降准 2次降低贷款利率2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”下半年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市出现放松松9.30房贷新政1次降低贷款利率松国务院：六个方面化解房地产库存年内五次降息购房补贴、契税减免，提升公积金额度及放宽限制条件限购2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年0501001502002503003500200045、000600080001000012000140001600018000供应量（万）,2010年,181.51供应量（万）,2011年,274.77供应量（万）,2012年,212.46供应量（万）,2013年,315.36供应量（万）,2014年,316.12供应量（万）,2015年,216.48供应量（万）,2016年,174.35成交量（万）,2010年,185.52成交量（万）,2011年,167.81成交量（万）,2012年,247.74成交量（万）,2013年,275.59成交量（万）,2014年,242.57成交量（万）,2015年,303.59成交量（万）,2016年,231.6、2811803141781412516272162051491516631供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）涨幅：15.2%涨幅：11.5%涨幅：20%松-紧降首付降契税下调利率营改增2016年10月，福州五区出台限购政策u从历年五区商品住宅量价走势可以看出：u2010年出台最严政策调控，成交均价达到近几年历史地位11803元/，2011年调控延续成交量有所下跌，均价环比上涨20%，主要源于供应量集中爆发；2012年政政策扶持，整体量升价稳；u2013年房地产集中爆发，供销两旺，量价齐升，成交均价达到历史第二位，16272元/；环比去年涨幅15%；2014年受政策打压，供销比例上供大于求7、，价格维稳，2015年响应国家去困存为主，以价换量，量涨价跌，成交均价仅14915元/；u2016年受地位常态化营销，房地产市场引来春天，量价齐升，成交均价达到峰值16631元/；结合历年政策与房地产发展来看；政策3年一周期，成交量明显下滑，成交均价适当下滑，预计限购节点在2018年完结，政策节点涨幅维持在10-15%；定价依据动态分析市中心5.5-7万五四北3-3.5万东区3-3.5万金山2.8-3.5万老仓山3.5-4.5万城门板块2.5-3万上街1.8-2.2万南屿南通1.5-1.8万马尾板块2-2.5万长乐1.3-2万2015年下半年至2016年，地王呈现常态化布局，提升所处板块房价，8、市场预判2018年市中心板块价格区间5.5-7万元/，本案所属板块价格预判在3-3.5万元/；通过静态与动态价格分析，最终建议本案最终定价毛坯40000元/，精装43000元/；定价依据价格建议u土地属性：地块位于义井村旧改处，地块品质一般，但交通导向型好，可快速到达城市各区u土地溢价：土地溢价：2015年下半年至2016年地位呈现常态化发展布局，从目前地王分布来看，预计2018年市中心板块将达到5.5-7万元/，预计2018年本案所属板块预计售价在3-3.5万元/；u政策影响：五区限购出台，客户观望情绪影响整体市场成交量，从近几年政策与房地产发展关系可以看出，三年一周期，供销量价上，成交量下9、滑明显，成交价格呈小幅度下调（2015年去库存主基调，以价换量，价格下跌幅度明显）；预计2018年限购政策收尾，成交价格将呈现10-15%的增长；u学区概念：该地块匹配较好学区（具体待确定），存在一定溢价力；项目测算营销推盘计划u开盘时间：2017年6月u产品类型：高层平层u销售面积：62661.6平u销售套数：648套u销售均价：毛坯40000元/平方 精装43000元/平方u销售总价：26.19亿u开盘时间：2017年12月u产品类型：高层平层u销售面积：53378.4平u销售套数：552套u销售均价：毛坯40000元/平方 精装43000元/平方u销售总价：22.31亿u开盘时间：2018年8月u产品类型：高层平层u销售面积：100000平u销售套数：1300套u销售均价：毛坯11998元/平方u销售总价：12.00亿项目测算总销收入销售收入估算为66.04亿元产品类型 销售单价（元/M2）可销售体量（M2）销售周期（月）销售收入（亿元）住宅40000（毛坯）464171218.5743000（精装）69625.51329.94安置房11998100000112车位30万/个 1843个17（车位开盘较住宅迟6个月）5.53合计/2366.04销售价年增长率0%；去化速度12个月；可售车位去化率：70%去化周期23个月；