1、目录区域市场研判区域市场研判项目建议方案项目建议方案地块投资环境地块投资环境定价依据及测算定价依据及测算地块评估建议地块评估建议定价依据自然增长率板块2015年10月均价（备案）2016年10月均价（备案）涨幅（%）五四北板块124261998261%西区板块144671619512%东区板块158732078031%中心城区227482834025%金山板块148221946231%仓山板块132411836639%本案所属板块2015-2016自然年增长率为61%。宗地2016-15号定价依据价格建议通过同行沟通、考虑到自然增长、板块存量结构等，预估本项目入市时，直接竞品的整体成交均价为32、0000-35000元/（精装）.竞争项目目前在售均价（元/）情报价格截止本案入市时均价（元/）情报价格鲁能公馆25000（价格为报价，精装标准4000元/）32000（精装）融侨碧桂园时代城26500（在售价格，精装标准2000元/）34000（精装）正荣府24000（精装）30000（精装）定价依据项目自身竞争力自然增长率按10-20%计算，本案定价区间35000-38000元/住宅价格定位采用市场类比定价法，结合板块直接竞品【鲁能公馆】、【碧桂园融侨时代城】综合参考，建议本案静态均价32546元/（精装）；类比项目细项标准 权重 鲁能公馆碧桂园融侨时代城拟合程度 比较系数 拟合程度 比较3、系数 区位价值地段位置1010510.511011板块形象定位101001010010交通配套8907.21008生活配套8907.21108.8环境资源8957.6907.2项目价值建筑规模6955.7905.4容积率61106.61106.6物业组合51005904.5规划布局61056.3905.4项目配套1010010909产品价值品牌效应8907.21008建筑品质710071007立面810081008合计 10098.398.9项目鲁能公馆碧桂园融侨时代城在售（预计）均价32000（精装）34000（精装）项目比较系数0.9830.989本案参考价格32546定价依据动态分析紧1月国十条9月最严调控，暂停发放第三套房货限购6次调高准备金率紧1月，“国八条” “限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，7月初， “二三线城市也要限购” 万套保障房建设计划提前实现松严打小产权房加