1、2018西城香榭项目招商销售方案重庆北源房地产顾问有限公司目录项目分析项目定位与业态打造01项目招商销售计划0203项目分析0101项目人口分布分析人口消费力分析竞品分析项目区域分析目区域分析PROJECTPROJECT DESCRIPTIONDESCRIPTION项目区域分析 西城香榭商业位于璧山老城区与北城新城区热门双城中轴地带。同时，西城香榭还处在轨道一号线璧山轻轨站旁，将来可直接承接来自主城人流，璧山轻轨站开通后到主城仅需半小时可直接带来经济影响和地块整体价值升值。同时项目旁边在建重庆最大主题山水小镇重庆六旗山水主题小镇，预计规划用地3000亩，是璧山打造重要旅游目的地成为支撑经济发展2、新的增长点也达到了助推本项目的升值，建成后更可直接辐射主城九大区人口过来进行消费。西城香榭项目区域人口分布分析本本项目目总共共6栋高高层，常，常驻人人口口约3000安置房，老社区，安置房，老社区，预估人估人口口500人左右人左右荣鑫荣鑫锦绣新城，新城，12栋高高层，预估估常常驻人口人口5400人左右人左右香漫溪岸，香漫溪岸，18栋高高层加洋房，加洋房，2700人左右人左右翰恩北城翰恩北城丽景，景，5栋，预估人估人口口2000人左右人左右吉旺，吉旺，东福宏州福宏州预估人口估人口4000人人左右左右周边璧山地铁站流动人口月均30000人次左右据据统计周周边常常驻人口人口约1.7万人次，主要来源于周3、万人次，主要来源于周边住宅住宅区。月均流区。月均流动人口人口约80万人次。主要来源于大型游万人次。主要来源于大型游乐设施施和和轻轨站等。站等。六旗游乐场年均流动人口1000万人次左右竞品分析名称名称位置位置规模模平均月租平均月租售价售价优势劣劣势中铁香漫溪岸壁城街道，翰恩公园旁（紧贴本案）大型50-60预计价格15000-18000整体占地面积较大，商业体量较大主力商铺都在80平以下总价低交通较差，商业战线较长锦绣新城紧贴本案中型目前30-45预计价格18000-25000距轻轨、游乐场较近，主力商铺面积100平以下，总价较低价格较高物业形态不成熟瀚恩北城丽景距本案约700m小型租金24-304、售价6000-10000租金较低，售价较低小区较为老旧，商业环境差项目定位与业态打造0202项目业态定位 基于本公司对项目周边的业态考察，发现以餐饮娱乐为主的业态极度空缺不成熟，本案商业面积较大，可引进大型娱乐KTV、火锅店等大型商家，打造休闲娱乐餐饮美食为主的商业街形态，可以参考重庆嘉华鑫城餐饮美食街，龙头寺火锅一条街等商业形式，再配以一些小区配套商业，如药房、超市、美发店等。一楼主要为餐饮美食等商家为主，较小的铺子作为社区配套使用商家间隔缓冲密度使用餐餐饮4号铺面积2203号铺面积843号铺面积1262号铺面积2801号铺面积2795号铺面积112商超便利商超便利药房房诊所所一二楼整体打造5、全部做餐饮美食，形成一定规模，达到吸引客户，形成惯性消费餐餐饮美食美食棋牌棋牌娱乐美容美美容美发图文广告文广告棋牌棋牌网咖网咖KTV餐餐饮三楼以休闲娱乐为主，功能配套，形成完整消费模块酒楼酒楼四楼楼四楼楼层较高私密性好，可以做健身房，足浴养生推拿，适合高私密性好，可以做健身房，足浴养生推拿，适合安静放松安静放松独独栋商商业可引可引进品牌酒楼吸引地品牌酒楼吸引地标商商业足浴，养生足浴，养生spa健身房健身房0303项目招商及销售计划项目招商计划 第一阶段，主要招商以一楼为主，五金店，家装建材业态为主，因为前期人流相对较低且新盘装修产品需求较大，同时联络品牌商家实地考察，意向确认，达到无缝连接。第6、二阶段，一楼商业调整，二楼打造为主，穿插引进餐饮品牌，商超便利，房产中介等小铺填补空缺，为第三阶段招商吸引人流 第三阶段，一二楼商业成型后，进行三四楼休闲娱乐等商家引进，形成一站式消费项目销售计划 本项目起点在于招商，重点在销售。招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，同时通过在招商过程中把握一部分投资自营客户，最终实现项目的销售目标。招商与销售的全面互动的主要目的是通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，实现合理利润最大化。主力店和大户的提前确定，是为了更好的保证7、招商工作更好的开展以及今后项目的经营能力，同时，有效提升项目整体的形象和商业价值。品牌主力店的确定可增加项目卖点推广；销售价格与租金价格也提供上升空间；同时吸引更多投资客户的同时也能增强其投资信心。销售计划采取租售并举的模式，项目开始对外销售的同时，进行招商，为客户创造项目业态定位的概念，增加客户接受度，针对西城香榭采用定向销售的模式，主动营销策略并利用系列高端活动吸引人气，形成商业氛围，最终达成先营后销的营销目的，促进库存产品的消化。渠道营销精准定位，线上营销利用商业外包装，商铺示范区，户外广告等扩大客户传播面。线下营销利用短信，百业信息，桌牌等渠道有的放矢，梳理客户商铺投资理念主要推广模式主要针对客群 以周边拆迁户、投资客，整个璧山区，以及周边居民为主要客源进行挖掘。网推，地推同时进行，且对老城区商家进行店访。以价格，轨道铺，游乐场，旅游设施等概念吸引主城投资客。延伸至璧山区周边乡镇的潜在客户挖掘。项目进度节点时间销售阶段推广情况销售情况前期准备一阶段二阶段一层销售一剩余加二层销售三层四层销售，项目收尾网络推广网络推广，外围包装、渠道推广，户外广告品牌商家推广，营销活动30%30%40%三阶段前期准备网络推广，品牌商家推广，短信投放7月份月份10月份月份12月份月份谢谢大家