1、房地产开盘优惠方案 房地产开盘优惠方案1在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。_商业城项目是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区的新型休闲地产商业的经典作品。_商业城座落于_市城区北部的_广场旁，是_地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余2、平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、3、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全4、新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20_年5月份房交会期间开盘(或20_年9月)，可以抓住20_年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20_年秋季房5、交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。(二)价格定位及价格策略1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合(一)宣传策略主题1.个性特色：“_商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲6、购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2.区位交通：本项目地处_广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。(二)宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主7、要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。房地产开盘优惠方案2介绍楼盘的特色;介给开发商及建筑理念等;活动目的：为了展示置业发展有限公司的企业风采，进一步提升楼盘的品牌形象，促进楼盘销售，展示其“众里寻她千百度”而终姗姗到来的“庐山真面目”，我们有幸策划“楼盘月日开盘庆典”活动。活动概况在策划过程中，我们将通过对现场的巧妙布置、开盘典礼的精心筹划，现场音乐会的烘托来营造隆重、热烈、喜庆的现场氛围，汇聚鼎沸人气，传达开盘信息，形成良好口碑，实现售房目的。地点：主办单位：置业发展有限公司协办单位：礼仪有限公司重庆广告策划有限公司参加人员：相关领导、新闻媒体、新老客户、工作人8、员策划目的;通过对此次开盘庆典和现场音乐会的构思策划和实施，将突出楼盘开盘当天的热烈、喜庆的气氛和其楼盘建筑必须具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消费者的购买欲望，促进楼盘的销售。一、现场布置1、背景板：2、楼盘四周：悬挂20个空飘彩球3、广场四周：插满印有“置业”和“楼盘”的彩旗，预计100面(彩旗迎风招展，煞是好看，好一道壮美的彩旗围城，掠人眼目)。4、广场入口处：双龙拱门(双龙戏珠，更现喜庆气氛)。5、售楼大厅门口及四周：我们将用气球编织出一道缤纷绚丽的“五彩门”。6、广场上：首先对广场进行功能分区，划分为典礼区、停车区、来宾接待区、活动区及其它功能区，并用标记加以界分。然后准备足够的9、宣传资料，在典礼开始前每人一套。7、样房四周：过去，很多楼盘在开盘典礼的策划中忽略了一个环节，那就是开幕式现场与样板房沿途的精心布置上。样板房是引起目标客户产生购买欲望的有力促销工具，在开盘典礼当天，在样板房及其四周小山丘的布置包装上下功夫，也是我们礼仪公司构思巧妙之所在。二、仪式议程(一)、仪式开始前1、背景音乐响起2、舞狮表演3、仪式开始前半小时，军乐队合奏迎宾曲、欢乐颂，间插威风锣鼓豪气冲天的表演，展现人景互动的都市景观。4、仪式开始前，身披金黄色绶带的礼仪小姐协助主办方工作人员接待来宾，并为来宾佩戴胸花。5、工作人员为仪式作最后检查。(二)仪式开始1、司仪唱词，介绍来宾，由礼仪小姐引领10、相关领导上台。2、总裁讲话。(话毕，鼓乐齐鸣)3、建委领导讲话。(话毕，鼓乐齐鸣)4、区领导讲话。(话毕，鼓乐齐鸣)5、相关行业领导讲话。(话毕，鼓乐齐鸣)6、剪彩仪式开始(由6名礼仪小姐手持托盘走上主席台呈一站开)主持人有请总裁、建委领导等5人进行剪彩。剪彩时，放五彩喷花，鼓乐齐鸣，漫天彩屑飞舞，现场气氛达到高潮)。(三)仪式后(现场音乐会)1、城市民谣(大笨熊组合)上午2、高校最好的乐队“边缘乐队”组合表演上午3、主持人：配合表演，进行sp提问、小礼品派送4、弦乐四重奏表演下午三、活动备忘1、电源配置。2、礼仪小姐换装处。3、来宾休息处。4、来宾停车位。5、现场秩序维护。房地产开盘优惠方案11、3开盘活动是每个房地产项目运做流程中的最为重要的节点之一。简单的说，就是一个仪式，就象油铺开业、米铺开张，择一良辰吉日，广而告之一番，你是某日起正式营业，我是某天开始正式卖房子，是在形式上追求大家的认可;复杂里讲，开盘是整体营销策略中的重要步骤和重要环节，不仅涉及到诸多问题，如入市时机、入市姿态、入市策略、入市手法等，还需要考虑天时、地利、人和等多种因素。开盘结果如何将会对销售业绩、项目形象、企业品牌等产生直接、重大的影响。所以，对于“乐得家金瀚家园”的开盘活动，在经过多因素、多角度、多方案的慎重考虑后，确定了以销售成交为目的及核心，兼顾到企业形象、企业品牌的操作思路。整个开盘活动方案、实际运12、作都围绕这一思路展开。一、开盘时机关于开盘时机的选择和把握，讨论考虑的较多，因为北方四季分明，人们生活出行受天气影响比较严重，所以很少有在11月以后搞大型开盘的先例，“乐得家金瀚家园”在此时节举行开盘大典，虽然有一定的风险性，但由于多种客观原因，势在必行。1前期已经有近两个月的市场铺垫积累，销售势头良好，具备一定开盘条件。将开盘与第三次内部认购合并，更能增聚人气，同时减少推广成本。2开盘活动必须在今年举行，一是可以与前期认购相呼应，二是明年多层房源不多，明年开盘已失去其原有的意义，而且会影响后续工作。3如果开盘今年举行，由于季节原因，时间不宜再向后推。4根据总体营销策略和回款要求，加快销售速度13、是第一任务，利用开盘可以制造新一轮销售力。二、关于开盘期的评价地产行业开盘一般定为一天。但开盘时间长短只是一种形式，它是服务于项目整体与项目销售工作的，所以应根据具体情况进行调整，将开盘的作用最大化。为更好的聚集人气，促进销售，“乐得家金瀚家园”将开盘期进行适当延长，定为三天，同时优惠期予以同步调整，给广大客户一个了解、传播、接纳的时间过程。三、开盘活动主题“体验、互动、成交”“活动营销、开盘体验、人文关怀”活动营销首先就是树立体验营销观。而体验营销观就是以主题活动为由头，以销售服务为舞台，以产品为道具，围绕客户创造出值得其回忆的一种活动。其中产品、现场是有形的，服务是无形的，而所创造出的“情14、感共振”不同于以往的产品消费、服务消费，它不是外在的，而是存于每个消费者心中，是个人在生理、心理、知识的参与所得。“乐得家金瀚家园”的体验之旅就是让所有到达现场的客户都能体验到服务、优越、尊贵、与众不同的感觉，开盘的接待、优惠、表演都力求体现完善的体验营销观。四、开盘表演活动开盘表演活动以体验之旅为主线，结合项目特点、活动特点及效果要求。“新丝路”模特表演东营第一次，有较高影响力，极好的宣传点，属与行业可以配合的表演形式，和项目定位客户群有一定的吻合度广东“南狮”表演东营第一次，通俗而不失高雅，有相当可观赏性，喜气吉祥，适合开盘活动本地歌舞表演聚集人气五、开盘销售策略遵循原营销价格策略，低开高15、走、小步快走，在认购期通过三到四个小的阶段使价格有一个较大幅度的拉升。但由于时间关系，经过第一二次认购后，第三次认购将与开盘期同步进行，因此在减少一个环节的情况下，价格在开盘期结束优惠取消后会有一个相对较大的涨幅，这样的操作会存在一定的市场风险，但这样的调整也有其必然性。在价格进行调整的前提下，给予多种优惠利好政策促进成交，在适当保留整体房源的情况下，多层部分全部推出，不做大范围的销控。六、开盘数据统计认购套数：27套认购金额：7753232元其中一次性付款7套，按揭付款19套当天签定合同7套，送出优惠20_7=14000元根据合同规定预期回款4173232元(截止11月17日)参加排号客户316、8人来客登记451人，东城占到3/4七、宣传推广报纸为主力宣传载体，采取先缓后急、硬广软文结合的策略分两轮、一周时间进行。电视分流动字幕、标版、专题三种形式、多个时段播出，效果较好。八、总体评估此次开盘活动在时间紧、任务重的情况下基本顺利完成，天气恶劣、准备工作多、衔接面广是本次开盘活动的特点，以下用打分形式进行简单评价。房地产开盘优惠方案4_年11月5日，_一期一批次顺利开盘，并取得反房地产销售行业前所未有的佳绩一期一批次239套房源开盘当日售罄。得到的各部们领导的高度认可!下面将一期一批次的工作总结分以下6点进行分析总结。一、销售准备阶段_自_年1月1日正式对外开放以来，一期一批次也就进入17、销售的准备阶段，为客户提供一期一批次的购房咨询及项目咨询。在售楼中心亮相以来，我项目的推广也跟着开始，一期一批次推广分为三步骤：1、蓄势阶段：只要以项目围墙来体现，在蓄势阶段，我项目的推广主题语为“健康大盘改变你一生”，其寓意为，给市场客户传递一种新世纪的生活的观念，教育客户健康生活的重要性。这一阶段就宣传至8月月底。2、造势阶段：造势阶段在康郡项目广场亮相之际，我项目以“羊安首席生活大盘”为推广主题，其意是在传递我项目在羊安的市场地。并在9月2日成都博盛房产开发有限公司与湖南卫视文化传播有限公司举办项目品鉴晚会，当晚来访人流数量达到2万人以上，超出了我们公司领导预期的效果!3、升势阶段：升势18、阶段以“雄鹰将启 豪门已就”的项目推广语为主题，委婉的将项目的开盘信息告知客户。二、销售入会阶段_年3月29日，_项目一期一批次正式排号入会，当天来访111组，入会111组(除去后期退会);当天来访商业27组，入会27组(除去后期退会)。截止_年11月4日，共计入会住宅489组，共计入会商业93组(含后期退会客户)住宅退会54组，商业退会22组。三、 销售阶段11月5日，_项目一期一批次盛世开盘，当天来访入户客户 350(住宅)组左右，成交239套(住宅)，用去 270 组左右入会客户选房。四、 推广节奏效果1、造势阶段(1月8月)来访1125组，来电356组。1.1、3.29入会当天图片：319、.29当天来访168组客户3.29当天入会168组客户1.2、推广效果照片：项目围墙广告效果图2、造势阶段(9月10月)来访356组，来电112组。2.1、公关活动当晚照片：公关活动当晚流动人数到达2万人次2.2造势阶段推广效果图：造势阶段推广围墙画面效果图造势阶段推广单立柱及围墙画面效果图造势阶段推广夹报正面效果图片3、升势阶段来访(11月5日开盘)3.1开盘当天图片：开盘当天来访入户客户350组3.2升势阶段推广渠道及效果：升势阶段户外大牌推广效果升势阶段单立柱推广效果升势阶段夹报正面效果图片升势阶段夹报正面效果图片五、 一期一批次阶段总结1、来电来访、入会的数据总结一期一批次顺利开盘，通20、过8个月的入会，截止11月4日总共入会516组，其中住宅435组，商业71组，开盘当天成交239组(住宅)。通过8个月的前期咨询总来访1869组，来电468组。通过夹报派发来电6组，来访9组(一部分客户是看见夹报来项目咨询的，但不知道怎么称呼它，一部分客户是通过看见夹报的客户给我们项目做的宣传来我们项目咨询的);通过户外、围墙、单立柱广告来电68组，来访306组;通过网络宣传(大成网、新浪房产网、搜房网、搜狐网)来电10组，来访9组;通过短信派发来电289组，来访64组;友荐来电54组;来访580组;其他渠道来电47组，来访69组。羊安本地来电185组，来访793组;周边乡镇来电61组，来访421、51组，工业区来电16组，来186组;外地(含成都、新津、双流、_)来电206组，来访135组(此类客户多为工业区上班)，以上数据不含未登记的客户;来电转为来访再转化为成交35组。通过以上数据得出羊安本地及周年乡镇(冉义、泉水、高桥、红光、牟礼、高埂等)客户来访居多，而外地客户(新津、_、成都、双流、浦江等)来电客户居多，说明我项目在大的区域内已经得到市场客户的认可和初步关注，如果将一期一批次的火爆销售真相公开，势必会引起市场的轰动，进一步刺激客户的购房心理。2、户型面积需求比例a1(72.99)1:1.5; a2(70.64)1:1.69;a3(83.90)1:2.5; a4(83.76)122、:1.31;a5(93.73)1:2.94; b1(84.29)1:1.08;b2(78.37)1:0.71; b3(96.56)1:2.54;c1(111.83)1:1.73; c2(82.66)1:1.23。不详或者对户型没有特殊要求37组客户，通过以上的数据统计得出：羊安乃至周边乡镇的刚需客户很强势。在供需方面，我项目存在一定的恶劣，没有将供需完全相结合，这将阻碍我销售和推广及一期一批次顺利完成清盘任务。为解决这一难题，销售部专门组织了一次针对性的谈判性培训，找出刚需客户中还有往套二户型推荐、谈判的专业推荐培训，要求现场接待客户的置业顾问在规定时限内通过现场演练考核，不合格者以加班联系的处罚进行一对一培训，有销售经理及案场管理人员做专业点评并考核，直到达到标准为止。类似此类的专业、针对性的培训还有很多，如：朝向、坐落位置供需不均、一期一批次b户型公摊面积同比较大的解说与谈判组织多次培训并考核。