1、2015.11.122015.11.12从设计角度看产品选择项 目 总外人眼中的项目总霸气土豪外人眼中的项目总千杯不倒外人眼中的项目总应酬不断外人眼中的项目总苦干工程外人眼中的项目总成功人士项目总心声：当年，让我干工程的时候，作为一名刚毕业的小鲜肉，其实我是拒绝的。然并卵，为了公司利益，为了实现自身价值，我放弃了只想安静地当一个美男子的心愿，去了工地。从此，我终日风里来、雨里去、背井离乡、四海为家，在经历了一个又一个项目的锻炼后，我终于成为了一名“外人眼中的项目总”。但我发现外界其实对我们有太多的误解。那么，问题来了：“怎么才能成为一名合格的项目总？”项目总工作重点土地拓展产品策划开发建设销售2、回款成功的项目总=优秀的资源整合者个人能力极其强，熟知投资拓展、策划、设计、工程、销售、财务、成本，等全方位知识，并且“特别能吃苦”、“特别能战斗”、“特别能奉献”的一群高端人才及成功人士。成功的项目有两个主要的因素土地、产品产品策划要点产品策划要点？（分组讨论）规划单体装修园林成本容积率展示区土方竖向开发分期停车、路网户型合理、实用立面大气、耐看配套满足规范地库经济充分挖掘商业价值新技术应用风格适应市场重软装、轻硬装菜单式、模块化材料选择（发掘痛点）叠山理水景观功能化展示区重点打造和市政管线衔接“点、线、面”系统景观总成本单项成本动态成本阶段性成本全周期成本三角关系客户政府开发商客 户卖一块3、地、够花一年政绩、形象、升迁地价永远涨、涨、涨免费拿地、高价卖楼上午拿地、下午卖楼房价永远涨、涨、涨100%纯住宅买两房、得三房买厕所、送客厅零首付结合部的价格CBD的配套项目策划的关键因素一成 功的 项 目最大化利用周边有利因素最大化挖掘溢价空间最大化排除不利因素=+-项目策划的关键因素二产品策划的关键是要在把握政府、客户心理的基础上，因地制宜，充分发挥用地价值，追求公司的最大利益，实现多方共赢。实 战 模 拟（分组讨论）案例一：贵阳贵安新区项目案例二：杭州萧山项目规则1、项目多方案介绍2、分组讨论（6分钟）3、分组上台介绍选择的方案及理由（2分钟）4、导师公布答案并释疑实战模拟贵阳贵安新区4、项目贵安新区区位一：贵安新区位于贵阳市与安顺市交界的位置，属于国家级高新区，主要通过沪昆高铁以及沪昆高速与贵阳市、安顺市形成交通联系。贵阳老城区百百马马路路天天鹅鹅潭潭大大 道道马马北北路路中中心心大大 道道贵安新区沪昆高铁贵安高铁站贵安高铁站SITESITE斗斗湖湖路路金金项目基地位于贵安新区范围内靠贵阳一侧，近邻沪昆高铁，西侧约1KM处规划有贵安高铁站；安 顺 市道道SITESITE百百马马路路天天鹅鹅潭潭大大道道马马金金路路中中心心大大道道大大安安贵贵兴兴安安大大道道星月湖公园星月湖公园车田河公园车田河公园规划地铁线规划地铁线沪沪昆昆高高铁铁贵安高铁站贵安高铁站项目总用地面积约910亩。5、项目基地临近沪昆高铁，西侧约1KM处规划有贵安高铁站；项目周边的百马大道（道路红线宽度100M）、金马大道（道路红线宽度70M）、中心大道（道路红线宽度80M）等城市主干道已经修好并通车，且有规划地铁线贯穿规划区，交通条件优越。项目片区目前有总体规划，但暂未编制控制性详细规划，地块具体指标未确定。基地西侧和北侧分别为规划的车田河公园和星月湖公园，目前为水系和生态绿地，生态基底条件较为理想。目前地块内有少量拆迁户便于快速开工建设；地质情况属喀斯特地貌；项目周边配套尚未完善。百百路路天天鹅鹅潭潭大大道道马马金金中中心心道道兴兴安安大大道道车田河公园车田河公园车田河公园车田河公园马马贵安高铁站贵安高6、铁站SITESITE大大往南往南5Km接贵安大道接贵安大道往北往北10Km接沪昆高速接沪昆高速路路规划地铁换乘站规划地铁换乘站星月湖公园星月湖公园方案一1、商业集中在西南角临公园，以街铺及公寓为主，便于销售；2、商业以现代风格为主；3、酒店临公园布置，景观环境优越，符合公司一贯做法；4、住宅为高层和小高层，且成组团布置，组团内考虑水系引入；5、学校区位居中，服务半径好；6、首开区无住宅用地指标；总体指标总用地：6 0.7 公 顷总建筑面积：103万住宅：62万商业：20.3万酒店：3万办公：8万公寓：6.7万配套：3万容积率：1.7方案二1、商业集中在西南角临公园，以商业综合体带动街铺和公寓的7、销售；2、酒店及商业综合体临十字交叉口布置，有利城市形象展示，沿公园设置风情商业街；3、规划创客中心及总部经济，提升片区综合性，创造就业；4、住宅为高层和小高层，且成组团布置，组团内考虑水系引入；5、首开区无住宅用地指标；总体指标总用地：6 0.7 公 顷总建筑面积：103万住宅：62万商业：20.3万酒店：3万办公：8万公寓：6.7万配套：3万容积率：1.7方案三1、商业以TOD概念布置在轨道交通换乘站上盖，最大化发掘商业价值；2、商业以街铺及次主力店为主，便于销售；3、轨道交通换乘站南北商业通过立体交通和公园绿化衔接，打造购物公园的先进理念；4、住宅以Art-deco风格为主，大气、耐看；8、5、首开区用地全改为住宅用地，住宅占据最好的景观资源；总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：103万住宅：68.2万商业：20.3万酒店：3万办公：3.2万公寓：5.3万配套：3万容积率：1.7方案四1、商业分两个区块分别布置在南侧主干道旁和轨道交通换乘站上盖；2、酒店及商业综合体临十字交叉口布置；3、规划“一河三轴”的景观轴线，将滨河景观引入各个地块；4、首期用地规划了一线临河住宅地块，争取公司利益；5、洋房住宅组团设计了体现贵州当地民族风格的屋顶形式；6、学校移到南侧临路布置；7、临河为低、多层住宅，容积率降低；8、首开区争取了部分住宅用地；总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：85万9、住宅：56.3万商业：20.3万酒店：3万公寓：3.4万配套：2万容积率：1.4方案二方案一方案三方案四总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：103万住宅：62万商业：20.3万酒店：3万办公：8万公寓：6.7万配套：3万容积率：1.7总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：103万住宅：62万商业：20.3万酒店：3万办公：8万公寓：6.7万配套：3万容积率：1.7总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：103万住宅：68.2万商业：20.3万酒店：3万办公：3.2万公寓：5.3万配套：3万容积率：1.7总体指标总用地：60.7公顷总建筑面积：85万住宅：56.3万商业：20.3万酒店：310、万公寓：3.4万配套：2万容积率：1.4你会选哪个方案（分组讨论）政府满意理由政府满意理由公司满意理由公司满意理由1、首期用地规划了酒店、商业综合体及风情商业街，并且临用地南侧中心大道十字交叉口，有利于塑造城市形象；2、一河三轴的景观系统让整个片区和周边景观环境融为一个整体；3、多、高层住宅外立面设计引入了当地民族特色的元素，体现地方风情；4、从公园往用地内侧建筑高度逐渐升高，形成优美、有层次的城市天际线。1、首开区争取了住宅用地，有利于开发滚动；2、商业分片布置，既有利于分期控制开发量，又充分利用了轨道交通优势；3、开发量适中，商业总面积减少，容积率虽然减少，但对应的土地评估出让价格同样降低11、。最终选择方案四西北视角整体鸟瞰图沿河商业综合体鸟瞰图公寓及英伦风情街鸟瞰图五星级酒店酒店入口透视图滨水英伦风情街滨水英伦风情街英伦风情商业街英伦风情商业MALL沿街透视图轨道商业中心鸟瞰图生态居住区组团政府意图对项目拿地的成败和开发过程中顺利与否具有关键影响，作为项目总一定要能很好的理解政府意图（台面的、台下的），担当政府、集团、设计院之间的沟通桥梁，确保项目顺利推进，并寻求政府、公司、客户三方的共赢。项 目 启 示实战模拟杭州萧山项目本案本案钱江世纪城板块钱江世纪城板块1650017500奥体板块2250023500萧山开发区板块1400020000钱江新城板块钱江新城板块项目区位得天独厚12、，属于钱江世纪城板块，临奥体、滨江、萧山开发区三个板块。项目距离奥体中心仅有2公里车程，临高眺望，可临高眺望，可观奥体中心全貌，与前观奥体中心全貌，与前期热炒的奥体板块距离期热炒的奥体板块距离最近。最近。目前奥体板块楼盘仅有三个，已趋近尾盘，项目可以打造与包打造与包装奥体板块概念。装奥体板块概念。奥体中心奥体中心滨江板块滨江板块项目周边情况：项目位于钱江世纪城板块，为居住用地。北靠机场高速，东侧临城市主干道博奥撸，南侧为城市主干道文明路和现状河道，沿河道未来规划为景观绿化带，沿文明路控规规定不准开出入口，西侧为安置小区钱江世纪城南区。方案一总用地面积：6.66万总建筑面积：17.18万容积率：13、1.8总停车位:1065总户数：845户别墅户数：56户115（高层）：252户125（高层）：144户140（高层）：393户两庭、六院、两轴线别墅、洋房东西布局入口朝南下沉会所内外双泳池立体庭院阳光车库局部采用精工洋房总平面图方案二总用地面积：6.66万总建筑面积：17.22万容积率：1.8总停车位:1382辆总户数：856户别墅户数：60户115（高层）：400户140（高层）：396户别墅、洋房南北布局豪华T形中心庭院入口朝西别墅采光好，但洋房有一定压迫感首开展示范围小方案三总用地面积：6.66万总建筑面积：15.92万容积率：1.8总停车位:1119辆总户数：866户别墅户数：60户14、115（高层）：398户130（高层）：204户140（高层）：204户销售中心前后超大景观入口商业U街入口朝西售楼部分为前后两段，便于交楼后的分区管理别墅L形布局入口朝西如果你是项目总，会选择哪个方案两庭、六院、两轴线别墅、洋房东西布局局部采用精工洋房入口朝南下沉会所内外双泳池立体庭院阳光车库别墅、洋房南北布局豪华T形中心庭院入口朝西别墅采光好，但洋房对其有一定压迫感首开展示范围小销售中心前后超大景观入口商业U街入口朝西售楼部分为前后两段，便于交楼后的分区管理别墅L形布局入口朝西最终中标方案一主入口大气，彰显仪式感和尊贵品质；利用南面水系景观，避开西侧安置小区主入口；部分采用了精工洋房产品；15、别墅相对独立，有利于其品质提升。杭州首创下沉会所、内外双泳池，打造完美开盘效果。立体庭院、阳光车库，高效利用能源销售中心正立面销售中心背立面及下沉泳池小庭院景观联排别墅立面联排别墅效果图双拼别墅效果图洋房效果图每个项目都有自身的特点，包括有利因素和不利因素，项目要想成功，产品策划上就要求我们一定要扬长避短，找准客户痛点，挖掘产品最大价值，只有这样才能实现最大溢价，加快去化。项 目 启 示总结项目策划的产品选择是一个非常重要、非常综合的工作，它涉及到规划、单体、装修、园林、成本等多方面的知识，并且往往是项目成败的决定因素之一，作为项目操盘手的项目总，必须要全程参与其中，协调沟通好政府、集团、客户16、等各方利益，提出自己宝贵的意见，控制成本、深挖项目价值、加快去化，实现“成就双享”。规划策划要点集团规划方案评价标准所属类别 编号内容分值指标控制1经济技术指标表、重要数据表与成本测算表应完整、准确，并达到相关限额设计要求62各项规划指标以及公建市政配套应达到规划设计条件要求6总体布局3应结合前期策划形成完整、均衡、有主题的规划结构84产品布局、路网结构、单体建筑应充分结合地形设计，尽量减少土方工程量并内部分期填挖平衡65应运用不均衡使用容积率等手法最大化利用外部空间及景观资源66建筑及市政设施布局应满足“小步快跑”的要求67配套设施如：学校、物管用房等应在方便使用的前提下，尽量减少对住户的干17、扰，市政设施设置应将对可售物业的不利影响降到最低6商业设计8商业业态及型态应合理布置，充分挖掘地块商业价值，与住宅应尽量脱开，不能脱开时应尽量减少住宅柱网对商业的影响7展示区9展示区位置，规模，板房设置及参观动线应符合集团开发模式要求7设计手法10户型选型、建筑朝向等应满足地域特点要求，在此前提下可适当扭转以利于对景，同时减少住宅对视611建筑拼接方式，扭转角度，建筑高度应成组布局并体现韵律感，建筑围合空间应主次分明，变化有序6道路系统12小区主干道路系统应“通而不畅”，线型优美，低层区道路系统应注重私密性，高层区道路系统应注重“人车分流”613原则上停车方式应按地面停车、架空停车（停车楼）、18、半地下车库、地下车库的先后顺序综合各方面因素考虑选择，地面停车率应尽量用足，地面停车应充分利用组团外围空间且相对集中，应尽量减少道路及停车用地，留出更大绿化景观空间614小区出入口个数应根据项目规模合理设置，原则上只设置两个，其中一个为形象主出入口，且车行人行应合并以方便物业管理，出入口位置应考虑便于住户使用公建配套和商业设施6绿地景观系统15小区绿地景观系统应与区外绿地景观资源结合，打造小区慢行系统，提高产品溢价能力616小区绿地景观应设置于小区及组团出入口处，不应被道路分割，但应考虑可达性以及周边建筑界面的美观6户型策划要点了解户型、活用产品方正实用、得房率高动静分区、干湿分离动线合理、流19、线便捷因地制宜、找准痛点南北通透、注重景观体型系数小、节约成本装修策划要点重软装，轻硬装竞品对标，找准痛点新风系统智能家居软装标准化装修模块化控制成本景观策划要点多绿化，少硬铺重点打造展示区师法自然 或 规整有序景观功能化、创造卖点点线面结合，形成完整系统绿植本地化、方便后期维护植被高、中、低搭配，枢密有致主席对产品策划的关注点容积率是否做足；是否有赠送面积；是否是“劳斯莱斯”产品；地下室能否平地建，或少下挖；顶层和底层的产品溢价空间是否充分挖掘。主席寄语祝贺大家来到首个项目总经理培训班，这是件值得开心的事，这是我们大家创造伟大事业的重要一步。项目总培训班开班会议祝大家成为一个快乐、成功的项目总