1、商业地产实战手册 目录前言第一章 宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及重大事件。二、地缘与人口关系三、人口与经济关系四、未来发展规划五、宏观经济技术参数使用方法。第二章 投资技术参数一、 地产方面地产常用知识解答二、商业方面1、 时机性；2、 进程性；3、 地段性；4、 规模性；5、 布局性；6、 人气性；7、 硬件性；8、 稳定性；9、 资源性；10、 竞争与兼容性；11、 人口分析；12、 商圈分析；13、 人性a) SWOT分析法b) 13参数分析法第三章 技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各阶段风格介绍六、图形设计第四章 各业态市场2、简介、及北京市各业态市场之现状一、 服装、鞋、百货类市场二、 食品类市场三、 家居类市场四、 机电类市场五、 边贸市场、旅游购物类市场六、 电子类市场七、 其他各类市场第五章 运作手法一、租赁模式二、销售模式三、组合模式四、炒铺1、概念介绍1）各技术参数在炒铺中的应用2）炒铺操作程序3）艾略特波浪理论介绍4）波浪理论在炒铺中的应用五、房地产证券化和信托介绍第六章 节点控制一、营销节点1、蓄水期2、开业期： 3、养市期4、经营期二、推广节点各推广工具的应用（一） 蓄水期（二）开盘期（三）开业期（四）养市期（五）日常运营期三、各类运营模式简述1、 常见模式）2、 远洋城模式3、 万达模式4、 东方3、家园模式5、 香港豪德公司模式6、 赛博模式7、 天雅模式四、其它各类商业业态介绍1、 概念、分类2、 业态分类的变量3、 商业街及商业街设计4、 Shopping mall第七章 使用工具一、 经营管理公约二、 租赁合同三、 商业策划内容 四、 消防管理文本五、 各类实用图形鉴赏前言2004年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外滚滚的车流，耳边响起一首英文歌，歌词大意是：“我有一个梦，埋藏在心中，从来没有想放弃过。”从96年正式踏入商业地产行业，屈指已过10年了，经历过太多的波折，为了研究这个行业的规则，在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷，花费了半年的时光，回想起每4、天走35公里的那段时光，令人刻骨难忘。郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在脑海闪过，为了对各个区域市场的运行规律作分析研究，这些城市伴随着我的步伐，令人多么亲切。经过几千个市场的洗礼，终于对市场的客观规律有深刻的理解。市场是动态的、发展变化的，在研究和探索的过程中，得到了许多朋友的帮助和鼓励，非常感谢，顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉 杨宇光 ，北京天雅大厦的赵永杰，以及为我做书稿整理的杨坤等等，在此对他们的帮助深表感谢，也非常感谢许多信任我的公司，将上亿的资金交于我操盘，使我对其内部规律有了更深刻的认识，正是在大家的支持下，才得以将此书完成。商业地产作为一门新兴5、的边缘学科，市面上有关它的书籍很少，一般有的也是社区底商和国外shopping mall的书，而作为中国特色的市场类业态，其运行规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、定性、典型性商业分析，对项目的前期研究、定位到项目设计运作和节点把控，提供全程的指导，同时也对各类市场业态和各种流派运作手法进行简单剖析，使读者对市场运行规律有个较全面的认识，在此书中，将我所知和经历的经验毫无保留的奉献给读者，由于篇幅和时间所限，此书不足之处难免，敬请谅解。此书中所举案例，由于时间因素，仅代表其某个阶段的，而非永久不变，使用过程中参考使用。6、谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给所有关心此书的朋友们。谨以此书献给所有鞭策过我的人们。第一章 宏观经济技术参数。一、 宏观政策法规、金融及重大事件。1、 国家、各省市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策，开发区政策，金融政策，土地政策，人口政策和产业发展政策等。有关房地产开发经营的法律规定，如房地产开发经营管理条件、中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国土地管理法，都是对房地产行业进行调控和管理的文件。2、 商业房地产也是隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着紧密关系。如银根紧缩、调息等。例如2004年银行对商业物业贷款的限制，直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如（17、21号文件）：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行文件 银发2003121号中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下： 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房。别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。各8、商业银行应严格执行建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房2002217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房9、地产项目，严禁跨地区使用。二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报10、该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要、商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款11、期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。五、强化个人商业用房贷款管理借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的12、同期同档次贷款利率执行。七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理各商业银行应严格执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知）（银发2002）247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。八、切实加强房地产信贷业务的管理中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。请中国人民银行各分行、营业管13、理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。诸如121号文件这类针对投资过热，国家专项整治的政策对房地产行业影响巨大。在宏观重大事件中，利好的如北京申奥成功，中国加入WTO等，直接刺激着首都房地产在近几年飞速发展，有目共睹的就是北京大规模的拆迁改建工程。不利的如1998年金融危机事件，造成对房地产资金链的影响。所以做房地产一定要优先考虑大环境大趋势。二、 地缘与人口关系1、 区域的范围界定，区域地缘关系；区域的地缘关系在市场领域中，由于涉及商业的流通和物流业，则其范畴比住宅要广阔多。区域的划分遵循地形等自然条件而进行区域的地缘分配，而不是依照行政划分的。例如：（1）乌鲁木齐市，它的内部14、区域为新疆全省，辐射区域是中亚各国，乌市与内地尤其在河西走廊漫长的上千公里，荒芜人烟，造成了断裂。辐射区域就不包括甘肃，青海。（2）石家庄市，由于其北边为北京，天津，其辐射影响力在河北省北部的城市则不受其辐射，其辐射区域就是周边以及河北省南部。（3）内蒙的通辽、集宁等城市由于地缘关系去沈阳方便，其在行政上隶属呼市管辖，而在市场领域中则受沈阳的辐射区域影响。2、 区域面积及人口，区域幅射面积及人口；区域各省直辖市面积，人口表如下图： 人口及面积人口：据1995年全国抽样调查数据统计，汉族人口为109932万人，占全国总人口的91.02；其余55个民族共10846万人，占8.98。（由于人口的发展15、变化，此表人口数为参考使用）中国各省人口面积一览表（1）名称简称政府所在地面积（万平方公里）1996年底人口（万人）北京市京北京1.681259天津市津天津1.13948河北省翼石家庄19.006484山西省晋太原15.603109内蒙古自治区内蒙古呼和浩特1102232辽宁省辽沈阳14.574116吉林省吉长春18.702610黑龙江省黑哈尔滨46.903728上海市沪上海0.621419江苏省苏南京10.267110浙江省浙杭州10.184343安徽省皖合肥13.906070福建省闽福州12.003261通过各省市的面积及人口，可以宏观上反映其区域的支撑量大小。以内蒙古自治区为例：呼和浩特16、市是内蒙古自治区的省会位于内蒙古自治区中部，在行政划分中属于2级城市，但在市场领域中，内蒙古面积110万平方公里，而人口2230多万人，每平方公里人口200人。属于地广人稀。在其东、中、西三部中，位于东边的满州里，牙克石等由于地缘因素，其商业属于哈尔滨，齐齐哈尔等黑龙江省的商业辐射范围，而通辽、集宁等地又离辽宁省的沈阳近，隶属于沈阳商业的辐射范围。西部临河地区等离银川近则属于宁夏银川的辐射范围。呼和浩特虽然作为行政上的二级城市，但其商业区域辐射范围在地缘上讲很小，就是呼市周边和包头等地，这个范围中因南边山脉、沙地的阻挡，地理的自然条件限制了这个商业向南辐射，所以对区域的商业理解就从对地缘的自然17、地理中了解，不可按照行政划分，在地理条件中，自然的山脉，河流，沙漠等都是左右其区域范围的因素。如山西省，山西东边是太行山，北边是沙地，山脉南边是高原，西边是高原，地理上属于狭长性盆地，而太原市作为山西的行政中心，政治经济中心，其辐射力就因地缘关系，恰好影响整个山西省，所以其商业的辐射范围和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面积15.6万平方公里，人口3100万，这就是它的辐射人口量。在三级城市中，如地级市中，如山西的运城因地缘关系，去郑州的距离比太原近，所以它的商业从地缘上讲就是郑州的辐射范围，因三级城市辐射面小，其区域影响力一般也就是地级市范围内，但因其影响力弱，需要考虑的是对周边的辐射力和18、隶属关系，属于哪一个更大一级商业圈的范畴中，判断其商圈的范围，区域内商业范畴。三级城市除了和二级城市一样考虑辐射力外，另一个就是隶属性。如河北的唐山市，其商业内部区域为唐山市各区县，但其隶属于京津商圈，而不是河北省省会石家庄的区域，对区域的范围界定，对界定区域内商业规模及商业总消化量和商业总支撑量有着非常重要的关系。如乌鲁木齐市；市区人口200多万，新疆全省人口1680万，其为二级城市，与甘肃省兰州市相比而言，兰州市区人口200万，全省人口2500万，在区域内部都是二级行政城市，都是具有本省区域垄断的城市，但从其商业发展现状，从表面看应该是兰州大于乌市，而实际上乌市的商业远远大于兰州，其原因除19、了人均GDP收入高外，另一个就是辐射力。乌市面临的中亚各国，其日常生活品的消费大都从乌市进口，哈萨斯坦，阿富汗，乌兹别克斯坦等共10多个国家，1亿多人口的总量从而造就乌市的商业规模、租金，消化量都是以1亿多人口的基数在衡量，则远大于其它省级城市。而兰州的辐射虽可影响青海和宁夏部分地区，纵观而言，无非3000万人，其人口辐射基数差几倍，也就使其市场商业规模与乌市相比相差甚远，租金价格也相差很大。在兰州东部市场做服装百货交易也就4000商户左右，而乌市大小西门，商贸城，边疆华凌等地，有几万户。一般商业的租金水平兰州2元m2/天，乌市为5元m2天，这就是辐射人口造成的差别。通过对市场中的消费者或前来20、进货的商户了解，很容易得知区域的辐射范围，此可在定性访谈中得知，在如何界定辐射范围的方法中，这是一个捷径。3、城市面积、人口及城市特性各城市由于在历史发展中形成各种特性，在其基本的城市机能中，体现着极强城市个性。例如：北京是首都，是中国政治、文化、经济中心，也是一座历史名城、国际旅游城市。海南三亚为旅游城市，新疆克拉玛依市则是石油工业城市，各城市具有不同城市的特征。例如北京1.68万平方公里；上海0.62万平方公里，而人口北京1345万，上海1500万，则单位面积中，上海的人口密度是北京的3倍，这就在单位面积中，其商业的消化量和商业设施的需求量要远大于北京，其单位商业面积的产值也高，相应的租金21、支撑水平也高，同样类比，香港0.16万平方公里，人口650万，其密度是北京的10倍，则相应的会更高。这就是为什么同样城市档次，其租金的支撑力水平相差甚大。城市各区域的人口之间也存在密度不同，新开发区面积虽然大，但人口稀少，老城区面积虽然小，可人口基数大，从微观上比较，在各区域板块中，不同的人口密度，对商业的支撑力完全不同，例如北京方庄的面积5.53平方公里，常住人口6.9万。每单位人口量为1.1万/m2。人口密度之高，造成其内部商业火爆，而同等面积的区域放在丰台区，则无法望其项背。 三、人口与经济关系一、GDP概述及划分标准 GDP（GrossDomesticProduct），就一个国家而言，22、被称国内生产总值。表示居民在一特定时期内生产的所有商品和服务的货币价值总和。在国民经济核算中，通常使用GDP总量、GDP增长率和人均GDP三个重要指标。这三个指标分别具有不同的作用。GDP总量，衡量的是一个国家（或地区）的经济规模。主要用于反映一个国家（或地区）的经济实力；国际间和地区间进行比较；制定一国（或地区）经济发展战略；经济分析和经济管理。GDP指标为各级领导分析经济运行状况、政府调控管理经济提供了广泛的用途。GDP增长率，衡量的是经济增长速度。它是宏观经济的重要调控目标。主要表现为：经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡；是经济周期性波动的重要测度指标和横向、纵向比较的重要参照指23、标。人均GDP，衡量的是一个国家的生活水平和富裕程度，同时也是划分经济发展阶段的重要指标。资料显示世界银行按人均GDP水平（实际购买力平价），将各国分为低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四个等级。2000年，人均GDP1980美元为低收入组，4600美元为下中等收入组，9120美元为上中等收入组，27770美元为高收入组。从作为划分经济发展阶段的重要指标来看，国际上通常把一国的发展水平按人均GDP分为几个阶段：300400美元以下是贫困阶段；400500美元是摆脱贫困的阶段；8001000美元是开始走向富裕阶段，我国称小康阶段；30006000美元是比较富裕阶段，我国称全面小康阶段。另外我24、国提出的基本实现现代化主要评价指标体系中的第一项为人均GDP9000美元。可见，人均GDP是一个重要指标。 区域城市GDP收入表： 2004年中国各省市自治区GDP排名 （香港澳门台湾除外）名次名称GDP总量（RMB）比上年增长1广东16040亿元14.2%2山东15490.7亿元15.3%3江苏超过15000亿元14%以上4浙江11243亿元14.3%5河北8836.9亿元12.9%6河南8815.09亿元13.7%7上海7450.27亿元13.6%8辽宁6872.65亿元12.8%9四川6556亿元12.7%10湖北6320亿元11.5%11福建6053亿元12.1%12湖南5612.2625、亿元12.0%13黑龙江5303亿元11.7%14安徽4812.7亿元12.5%15北京4283.3亿元13.2%16江西3500亿元13.2%17广西3320.10亿元11.8%18山西30424亿元14119云南295948亿元11520吉林2958.21亿元12.2%21天津2931.88亿元15.7%22陕西2883.5亿元12.9%23内蒙古2700亿元20%24重庆2650亿元12%25新疆2203亿元11.4%26贵州1591.9亿元11.4%27甘肃1540亿元11%28湖南790.12亿元10.4%29青海465.73亿元12.3%30宁夏460.3亿元11%31西藏200亿26、元2003年为150亿元2004年中国城市GDP排名位次城市名称GDP总量（亿元）人口人均GDP排名1上海6250.84134242广州3609.6374233北京3300.121356144深圳2860.2550215苏州2802.0060156天津2386.951004157重庆2118.003010348杭州2100.35658109无锡1902.20509710成都1870.6010082411青岛1780.407651612宁波1779.90550913武汉1662.407811914大连1632.605581115沈阳1602.007121816南京1576.215731217哈尔27、滨1414.8095529GDP作为动态的参考值，在GDP中由于官方统计数据中存在无效成本，部分会出现失真，具体核实在项目当地对出租车行业，普通工人，迪厅这些城市窗口行业调查，即可知道。其中各城市中需要分档是中国现分为4个级别城市：一级城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。二级城市，各省的省会城市及沿海经济发展计划单列市和天津、重庆直辖市。在二级城市中由于拉萨、银川、西宁这几个城市的人口量少，应当划为第三级城市。其市区人口小于100万，人均收入也低，二级城市人均收入一般在8001000元/月，广东省的一些地级市，因其收入高可划分为二级城市和社会经济计28、划发展单列市。三级城市：各地级市和沿海各县级市，人均收入在沿海的县级市人均收入虽然高，但其综合能力小，所以也划为三级城市，人均收入在600元/月左右；四级城市：各类小城市，人均收入在400500/月标准，因为官方的统计比较有出入的，通过对每个城市窗口行业的调查，其人均收入水平很快可得出一个比较接近实际的数据。通过对GDP城市人均表中可见，人均过了3000美元/年GDP收入，即跨入中等发展中的国家行列，前几年，对于上海，北京率先跨入人均3000美元，进行了大肆报道，就是指GDP的影响力，在各层面的体现，它发展到一定值后，就对商业的结构产生巨大的影响，具体如：GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋29、势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。三、 区域社会零售总额，人均可支配收入，恩格尔系数，百户汽车拥有量，城乡居民储蓄存款余额。这些参数常常在统计年鉴中见到，例如在北京市昌平区2004年的统计年鉴：昌平区全区经济持续快速增长。2001年全区实现国内生产总值598.3亿元，比上年增长21.8%。按当前汇率（1：8.27）折算30、，人均国内生产总值按户籍人口计算达到4331美元，按常住人口计算达到3300美元。消费需求稳步增长。全年实现社会消费品零售额322.13亿元，比上年增长8.1%。消费结构逐步升级“穿、用”消费增长快，去年同期分别增长19.3%、9.9%。人口全区人口总量低速增长。年末全区总人口219.18万人，在区居住半年以上的常住人口共有167万人，暂时人口52.14万人。居民收入：城乡居民收入水平较快增长。2001年全区在岗职工平均工资22842元。城镇居民人均可支配收入13229.16元，比上年增长9.88%；全年人均消费性支出为8998.92元，比上年增长1.96%。农民人均可支配收入口972.7元，31、比上年增长10.2%；农民人均生活消费性支出5940.01元，比上年下降8.8%；从这段我们常见的统计年鉴中，国内生产总值，社会零售总额及人均可支配收入都可表明区域内总的商业消化量，在投资中这就是一个总的需求量，它可换算出单位面积的利润量，这样就推算出一个区域商业租金的总收入量，一切租金的收益都是通过消费者的购物消费来最终体现的，这样对现存量的客观分析，就可知其供应与需求之间的差距。人均可支配收入中，思格尔系数是一个参考值，恩格尔系数介绍如下恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数总支出金额它反映了：生活水平状况，由于目前我国32、大部分地区所报的恩格尔系数有无效部分，具体参考时，可相应下降一个档，如某区域所报恩格尔系数为36%，则按国际粮农标准衡量，此处则为小康，相应下一个档，如恩格尔系数与GDP相配合使用，在中国的标准衡量，如果以人均收入过6万元/年，年家庭收入为高收入者，则定为富裕水平，则GDP人均过3000美元/为中康，2000美元 3000元为小康水平，1000美元以下为温饱，则相应的恩格尔系数就可知，3000美元4000美元，30-40%。20003000美元，是恩格尔系数应为4050%。1000美元以下5059%，此为参照值，具体可通过此作参考分析。每百户汽车拥有量是在GDP过3000美元/年收入的城市需要33、考察的一个量，它对于商业的结构有很大影响，它是商业效区化的一个参考量，因汽车运动的发展，如北京2004年，汽车达200多万量，百户拥有量为18，其刺激周边区县和临近城市的商业消费，以及沿4环线的交通便利地段的商业需求，燕莎outlas就是一个例子，它位于东南四环主要依靠汽车带来人流，同时它对停车场要求很大。它是停车量决定人流量的一个重要参考值。3、 区域经济支柱产业，区域经济发展特性。各区域经济发展的依托性不同， 其区域支柱产业结构将很大部分决定该区域收入和支出，具体考察区域支柱产业结构，对商业的特性了解有帮助，例如吉林通化市，从通化东宝等大药厂、大上市公司可以推出区域的支柱产业为医药，医药行34、业的兴衰决定区域的收支，从而影响到商业的收入，影响到商业的供应和支撑。再例如包头市，包钢的每一次发薪水，就是包头各商厦营业收入最火的一日，作为包头的主要支柱产业、包钢效益影响着商业的方方面面。在药业为主导性城市通化，或以旅游为主导城市如北戴河等，尤为明显。四、未来规划发展1、区域经济发展规划，商业网点规划；政府的商业规划是建立在城市的规划和商业规划的各种要素基础上。如北京市商业“十五”规划明确规定。四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于城市发展和住宅郊区化的趋势，使三环路和四环路周边地区成为北京商业最35、有发展潜力的地带。北京城市总体规划中规划的市级、地区级商业中心约有50%位于这一地带。郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展12个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系。新增加营业面积在5000平方米以上的大中型零售商业设施，原则上只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。每个地区级商业中心一般只能安排12个营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超36、市之间的距离不得小于4000米。北京市各级商业中心（区）的分布根据北京的“十五”商业发展规划，将北京的商业区域划分为，城市中心区、商务中心区、中关村科技园区、商业圈、远郊区（县）中心城镇的商业中心、特色的商业街（区）社区商业中心。北京市的发展重点是：提高三区，繁荣三圈，开拓十城，完善400社区，从而在总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局；以四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个37、商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；北京城市总体规划中规划的市级、地区级商业中心约有50%位一这一地带（三环、四环），大部分已基本形成或正在形成。十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街（区）；400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心。2、有关国民经济社会发展计划，发展规划，土地利用总体规划；城市建设规划和区域规划，城市发展战略等。在二，三级城市中， 如38、市政府迁移，新城区建立这种大型规划，对商业结构产生重大影响。道路规划中如单行线的设立和道路中设置隔离带，从而使地面交错人流只有通过地道或高架桥相通，对两旁商业的边际价值大大减低，使在地道口或高架桥两头商业物业价值因人流突增而升值。单行线的设置使其中一边的商业因车流的单向行驶从而冷清。道路规划中如大型城市地铁、轻轨的出入口的设立，使其地面物业因交通工具的便捷而形成新的商业热点，如北京原五道口，因轻轨站的设立，使轻轨出口处开的盈通大厦，沃尔玛入驻就是看出依靠轻轨便捷庞大的人流运输。交通规划中常见的有立交桥的兴建，因为商业物业在很多地方都在十字路口，但随着经济的发展，十字路口因不堪交通流量大，于是立39、交桥兴建，立交桥使地面车流在桥上而过，从而原很热闹的商厦，因门前车辆不易到达变冷落，另一方面横着一座桥，视觉影响很大，立交桥兴建在投资初期尤为关注规划。某些区域因主干道贯通，从而使其原本商业很差，但因道路改变带来新的人流车流从而欣欣向荣。此类例子举不胜举。土地的利用规划：在商业地产中很多市场的土地来源属于政府划拨土地或临建物，例如全国各地在93、94年，各地纷纷占道为市或封道为市的集贸市场，就是对土地利用的一种违规临建，通过土地规划，可以了解未来区域商业的拆迁量和未来主要商业区域的规划所在。例如：北京雅宝路市场以前是临街小铁皮房，由街道办的，其土地规化为绿地，这就意味在不久将来这些大批临建铁皮40、房拆迁，将产生大的商机，于是雅宝路后来的吉利大厦的兴起，就吸纳了一大批这些拆迁户，同样的如秀水街，原建外街道的一条通往美国大使馆的路，因经济发展，而封道为市，哪怕秀水生意再好，违反土地利用规划，不能长久，于2004年拆了。划拨土地改为商用土地，改变土地利用性质，或是工业、住宅用地改性为商业用地，此都是常见的一些案例。3、人口未来规划。在许多城市统计年鉴和未来发展计划中，常常可见未来规划区人口万，在未来年，城市规划人口可达万人，此与城市经济发展速度联系一些，通过此可了解未来城市经济发展的一个总量过程，了解商业的总需求的趋势。4、 行业特性及发展：除区域性综合类市场外，对一些特殊行业，如通讯、古董41、邮币卡、眼镜等，在考虑区域的共性外，还要考虑其行业的特殊性及其行业发展的特殊过程，以通讯行业为例：其产生从最初专卖店，到街头小店，从产品的高贵到平民化，从模拟到数字到3G的迅速更新换代，到产生二手手机市场以及水货、翻版机市场等，都有其商业发展的特殊性。导致其营销渠道的改变，以及其商业模式的变革。如家电业，最初在百货商场内零售，到后来产生家电市场，再由国美、苏宁、大中连锁店的遍地开花，其营销渠道也就逐渐转为在家电连锁店内营销的模式。五、宏观经济技术参数使用方法。1、宏观、政策、法规及重大事件是用来界定趋势的，是研判区域的趋势上升或下降所用的（在某个阶段）。2、区域的范围界定中分核心区域与辐射区42、域。在一、二级城市中辐射区域较大，在三级城市中一般较小，仅以核心区域计算，但要考虑商圈间隶属关系。核心区域人口与人均GDP值是验证GDP总量的指标。人口人均GDP=GDP总量辐射区域人口辐射区域的GDP=辐射GDP总量。区域社会零售总额，人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额，与GDP总量是得出区域的总的商业消化量，即总的商业消费支撑量的参考值。3、面积，人口密度人口面积=人口密度人均GDP与人均可支配收入是互相验证值总的商业消费量面积=单位面积的商业消费量。人均可支配收入人口密度=单位面积的支配收入这两个值验证单位面积的商业消费量，即单位面积的商业支撑量。4、总体规划与人均GDP增长率经济增长43、率是推出未来的发展量，在现有基础上乘以增长率就是未来的放大量。从商业的规划中得出商业面积的未来供应量从以上几点的关系中得出区域总的商业消费量和单位消费量及未来放大量，针对区域现量和未来放大量做比较。就可以换算出区域是否饱和，及饱和度大小。尤其是具有“盆地效应”的城市其特别明显5、城市特性、支柱产业状况，城市化进程，人均GDP这四个参数是对区域商业运行特征及特殊性的验证值。恩格尔系数，百户汽车拥有量，与人均GDP验证值，是用来对城市性质进行互相验证做判断。以上的参数中，最重要的是：面积、人口数、人均GDP、增长率，这4个参数值，是必须要参考的，其余的都可以从中延伸，任何一个项目的前期分析中，这444、个值的分析是必备的。第二章 投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答：1、什么是房地产之项目管理程序答：房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。 房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。项目的生命周期可以分为四大阶段，即概念阶段、45、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。 实施阶段是按计划启动实施项目工作。结束阶段是项目结束的有关工作。当然，项目的各个阶段没有严格地分开，在执行时经常是交叉进行的。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。一、 概念阶段1 根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。2 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提46、出项目建议书。3 通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。二、 规划阶段1 确定项目总负责人（重点项目）。2 确定项目经理。3 确定项目组主要成员。4 确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）5 提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。6 通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。三、 47、实施阶段1 建立项目组织。2 取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。3 制订项目计划（专业性、可行性）。4 通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。5 通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。6 合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。7 项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。8 水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、48、按现代项目管理的技术严格控制质量-成本-进度、项目的销售等。四、结束阶段1项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。2物业公司对项目进行接管验收。3配合物业公司交房。4项目清算。5资产清理。6文档总结。7对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。8解散项目组。9对项目组成员的考核延长25年。本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。当然，大多数地产商是对项目群进行管理。这就要求分管项目的总负责人有高超的管理项目群的能力。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、纯项目制和专49、业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置拓展、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采用的一种模式。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。纯项目制项目管理是地产商根据项目开发情况，设立若干个项目部。项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式对地产商的规模要求很高，但这是以后的发展趋势。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。以上模式的选用是根据地产商的实际情况来定的。 2、北京市房地产开发流程是怎样？ 北京市房地产开发项目开发流程 选址研50、究,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书 进行项目的初步可研评估 向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书, 编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 市政府下文批51、地 画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、 见表到区配套部门征求意见 安置房 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 1、到园林局申请伐树许可证 2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 修改后送首规委审图 3、煤气、道路、上下水改路由 4、到供电局业扩处申52、请用电报装， 做正式供电方案， 首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。 出市政会议纪要 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签） 到税务局取税单 报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、 许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡， 登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 编制标底 招标办审查标底 开标会 定合同，写评标报告，发中标通知书53、 招标办盖章同意 施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书 同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记 来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 1、小区内线 1、通知区园 1、按道路 1、到自来 1、到热力 （自建锅 1、到煤气公司 路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装 计 办 行施工 科报装 装 1、环保 2、到规划科定2、委托施工 2、交绿化费 2、市政办 委托线 2、委托线 局同 线路方案3、配电室土 3、绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 54、3、设计 建工程验 路队验 施工及 3、施工及 炉房 4、看现场 收 收 验收 验收 规划 5、施工4、设备安装 2、到市政 位置 6、业务科检验 及验收 监理所 2、委托 同意接气5、送电 下水报 设计 7、凭通气单到 装 3、到劳 管网所办固 3、规划设 动局报装 定资产转移 计 4、环保 手续及通气 4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续 收 5、竣工 8、凭接气单到 验收 液化气公司 办各户通气 手续 9、通气 全部工程竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收 办理入住手续,办理产权证 项目的二次开发3项目开发各阶段资金投入是怎样？ 项目开发各阶段55、，资金投入百分比下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。1、销售成数。在预售公开时预计为60%70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。2、客户付款条件。通常其定金、签约金、开工款合计占12%15%，客户银行贷款60%70%，剩余的15%28%为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。3、土地成本。这项成本为先期投入，所以土地融资也多在土地买受人并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%70%之间。4、建筑施工融资额度。一般而言，为营建成本的45%60%，但拨款则要视销售情况而定。若销售率未达30%60%56、（视景气状况而定），即使已取得建筑施工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。5、营建成本。这项成本的投入也是依照工程进度。6、销售费用。如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。7、土地增值税。这项成本发生于土地过户给客户的时期。8、管理费及杂费。此项成本则大多随着时间而发生，约为销售额的3%5%之间。有关各阶段资金回收投入百分比的分配，见表85。表85 各阶段重要资金回收及投入百分比表阶段预售期间地下结构施工期间地上结构主体施工期间申请房屋销售许可证期间百分比项目销售收入57、收款比例12%15%5%10%20%30%60%70%建筑施工融资拨款10%20%50%60%30%40%营建成本付款比例15%25%20%35%40%50%广告费付款比例100%*100%* 广告费通常于各阶段销售完成即100%时支付。“自有资金”就是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减去所有成本及费用后不足的额度；也等于是发展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。4、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、58、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。5、 对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效59、；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、 什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。7、对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须60、经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。8、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指各地区人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。9、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。10、土地使用权61、出让合同包括哪些内容？ 答：出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。11、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？ 答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途62、期限和条件开发、利用土地。 对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。12、哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 答：协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。13、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？ 63、答：原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。64、（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。14、什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出65、价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。15、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？ 答：下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史66、用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八67、）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。16、什么是地价与土地出让金？如何了解地价是否交清？土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要68、一次性支付包括全部年限的使用费。 土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70左右。 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成69、本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清； 对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解70、地价的分期付款额度。17、未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。 土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。 土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。18、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？ 答：有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让71、的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。19、什么是违法建筑？ 答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。20、哪些属于违法建筑？ 答：违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）72、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。21、什么是历史遗留违法私房？ 答：历史遗留违法私房违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴73、建的私房。22、哪些违法私房不予确认产权？ 答：下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。23、土地使用费缴纳人是如何确定的？ 答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房74、屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。24、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？ 答：下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规75、和规章规定免缴土地使用费的其他用地。25、在取得建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？ 答：建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。 获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发建设用地规划许可证，收回原建设用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。26、建设工程规划许可证包括哪些内容？ 答：建设工程规划许可证包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子76、项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各项立面图和剖面图。27、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？ 答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。 商品房销售管理办法（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者77、使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。28、什么情况下不予核发规划验收许可证？ 答：有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原建设工程规划许可证标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的78、临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建设工程规划许可证要求的。29、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？ 答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。30、什么是套内使用面积系数？ 答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。31、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？ 答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。32、什么是建筑79、容积率？ 答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。33、什么是绿地率？ 答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。34、什么是绿化覆盖率？ 答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。35、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。36、商品房预售需要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照80、土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。37、是否可以认购内部认购时期的房地产？ 答：房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因81、此不能认购内部认购时期的房地产。38、房地产现售需要具备哪些条件？ 答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。39、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品82、房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。40、房地产销售广告应当包括哪些内容？ 答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。 广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。41、在房地83、产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。42、发展商不得采取哪些方式销售商品房？ 答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。43、销售代理委托书包含哪些内容？ 答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、84、义务。44、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？ 答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。 在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。45、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？ 答85、：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。46、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？ 答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。47、转让项目需符合哪些条件？ 答：属于房地产开发项目86、的在建工程转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。48、公共开放空间可以出售或转让吗？ 答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。49、交易税费者有哪些？二级市场转让包括哪些税费内容？销售所交税费明细：答（1）销售所交税费表税费名称计算标准缴付时间买卖合同印花税按购房金额计算，税率为0.087、05%签约时产权登记费每套房屋人民币500元签约时外省市个人在京购房手续代理费按购房金额计算，费率为0.4%+人民币300元签约时贷款合同印花税按贷款金额计算，税率为0.05%办理按揭时按揭律师费约为贷款金额的千分之三办理按揭时保险费按购房金额*保险费率*年限系数办理按揭时抵押登记费按房屋建筑面积计算，0.3元/M2办理按揭时契税按购房金额计算，按3%计算入住前房屋所有权登记费按房屋建筑面积计算，0.3/M2入住前土地登记费按购房每套房屋￥100入住前公共设施设备维修基金按购房金额计算，税率为2%入住前答：（2）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价88、的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。50、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？ 答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。51、有哪些房地产是不得转让的？ 答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地89、使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。52、有哪些行为视同房地产转让？ 答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。90、53、有哪些行为不属于房地产转让？ 答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。54、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？ 答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。55、已办理按揭的楼花能否转让？ 答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。 （1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付91、款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。56、楼花是否可以转让？ 答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。 楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。57、商品房建筑面积如何计算？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。58、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？ 92、答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。59、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？ 答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规93、定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。60、什么是套内房屋使用面积？ 答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）94、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。61、什么是套内墙体面积？ 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 目前执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以95、墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。 本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。62、什么是房屋的共有建筑面积？ 答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。63、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？ 答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电96、室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。64、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？ 答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房97、地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。65、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？ 答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。66、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？ 答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共98、同所有，任何单位和个人不得独自占用。67、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？ 答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。 “建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的99、合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。 “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”，而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。68、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？ 答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为06以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为06以上（不含本数）至3以内（含本数）的，购100、销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过3以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。69、什么是房屋的基底面积？ 答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。70、什么是房屋的建筑面积？ 答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。71、什么是房屋的公用建筑面积？ 答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑101、平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。72、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？ 答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)各套(单元)建筑面积。73、购房的建筑面积包括哪些部分？ 答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。74、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地102、上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。75、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？ 答：未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。76、拆迁赔偿房如何办理房地产证？能否转让？ 答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质103、进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)房地产转移登记申请书；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。 拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。 拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮房地产证，可以转让；不属于商品房的，发绿皮房地产证，不能转让。77、集资房、合作建房如何办理房地产证？ 答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的房地产证；(2)未经政府有关部门批准的非法集资建104、房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主房地产证；(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理房地产证:房地产转移登记申请书；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。78、什么叫房地产抵押？ 答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。79、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？ 答：(1)房地产抵押登记申请书；(2)房地产权利证书；(3)105、身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。 非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。80、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？ 答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。81、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？ 答：抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方106、可办理抵押登记。82、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？ 答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订房地产买卖合同公证书，办理受让方的房地产证，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订房地产买卖合同公证书，同时提交按揭登记资料。 产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的房地产买卖合同公证书。83、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？ 答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼107、抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办房地产证，并由银行领取。84、哪些房地产不能办理抵押登记？ 答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。85、第三者担保的抵押登记应如何办理？ 答：第108、三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。86、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？ 答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。87、注销房地产抵押登记应提交什么资料？ 答：(1)抵押权人属金融机构的109、，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。88、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？ 答：根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押转移给新的受让110、人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的房地产证打印后，同时办理抵押登记。89、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？ 答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。二、商业方面市场的定义：这里所说的市场是在商业房地产领域中，以收取租金模式，集中化管理运营的商厦或聚合体，它以摊位或柜台，房间等形式，以租赁或买断使用权，产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金111、。它不同于集中管理的商场，或连锁店，以收取流水返扣，或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，其仅以提供场所和服务收取租金。市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品为主要经营对象；纵观国际，在欧美等发达国家，这种摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或是大型商场，shoppingmall。市场这种个体的零散性业态在发展中国家，有比较强的生命力，主要是人们的经济收入水平不高，消费力弱有关。在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国南大门市场，因为这个行业的特性要求以市场摊位式较好，象人们日常生活用品这类稳固性消费领域如家居，服装，日用百货等都由超市或商场代替，因其良好的售112、后服务和产品的保质性以及优雅的购物环境。在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。例如，上海，北京商场生意很红火，而近邻的石家庄，天津就商场较差，天津的小胡同大世界，石家庄南三条，新华市场在当地无人不知。城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级。如兰州市，由于甘肃省的贫穷，使其购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活，而东部市场的一个摊位转让费高达50万，（要113、知道在兰州市一个普通民宅商品房才售56万元2001年的价格）；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，如上海，人均GDP为4000美元，则购物为商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差，上海和北京的商场办得好，也就是这个侧面的体现。随着经济的发展，市场逐渐过渡到商场，超市等，走完其生存的土壤，让位于下一个高级层次的商业模式。（除了国际旅游用品市场，古董市场，邮票市场这类资源无法复制，单一性结构的行业外）。市场投资的13项参数：1时机性；集贸市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，随着经济的发展有其产生，发展，消亡的过程。例如，在80年代是根本没有边贸市场，随着92年改革114、开放，从而在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，在随着高科技的发展，95年计算机和通讯的降价进入个人消费。电脑进入普通家庭，从而在95年后在全国各地兴起了电脑市场。在未来，如电脑行业由PC机时代进入Java，网络直销模式，那么电脑市场又会迎来其一个衰减的过程。市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。由于经济衰退，或竞争激烈同样产生服装业和食品业饱和而进入萎缩市场。另一个就是家电行业，在90年代初中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，115、苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了那个时机，不再有生存空间。时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。例如，音像市场。在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。2行业进程性；商业进程性：从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。例如服装市场，各个城市最先最早就存在的市场，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。许多人都知道在市场可以砍价，而且批116、发的便宜。而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子”，品牌服装逐渐取代散牌而发展起来。GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场（日常用品领域）的就在位于商场，专卖超市，例如北京市区的很多服装市场生意现反而不如昌平，大兴，通县等郊区县，这就是郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。国际，国内旅游用品市场如雅秀、秀水、上海城隍庙、北京潘家园旧货市场，马甸邮币市场这类资源结构单一，无法复制性或消费群体单一性行业，或是进入门槛特殊性（如古董业）则不会出现上述进程，虽然它的模式是117、可发展的，但在可预见的时间内，其不会出现象食品，家电，装饰材料行业模式的改变。如食品市场，任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展，这是由人们的生活水平的提高所要求，生活水平越高，越要求购物的便捷性，商品的售后服务以及购物的环境。如：在人均收入低的城市农村，GDP指数，月工资在600元/月人民币的城市中，食品市场很多，人们选择食品大都去食品批发市场，因为那的东西便宜，虽然购物条件差，食品质量不过关，也没有保质等售后服务，但收入摆在那，所以只好选择在食品批发市场，但在人均GDP指数高的城市，深圳、上海、北京，人均收入在2500元/月人民币的城市，已经很少看见去食品批发市场去选购，各大超市已经取118、代了食品批发市场，这就是由人们的收入水平的提高，使消费行为改变所致。建材市场，装饰材料，家居家装，在许多城市，都是以装饰城，建材城形式，但随着经济的发展，在北京、上海、深圳这些一级城市中，购买装饰材料，很多家庭都选择建材超市如东方家园，宜家家居等，这是由这些城市房屋价值高，人们收入高，所要求物品的档次也提高，所以很多选择建材超市，这也是该行业发展的一个趋势。在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。行业利润进程性：在市场业态进程中的逐级递减过程是服装小商品市场二手119、家电，二手手机，处理货，旧货仓库这种以产品利润低的业态来逐步过渡的下降趋势。建筑物进程性：市场建筑物本身也是一个从初级到中级再到高级的发展过程。市场初级阶段：一般为大棚结构或占道经营的市场，市场无空调，环境差如北京的东郊市场，玉泉路集贸市场，熊猫环岛市场这类大棚式彩钢板结构市场，产品单价不超过100元，交租方式零活，摊位押金少，而且消费者收入低。市场中级阶段，一般都撤蓬进市，有2层楼，3层楼，环境仍然差，但不会因天气因素影响而无法经营；其如早期，动物园市场因占道临建到众合，天乐市场等。市场开始出现上10万的转让费，租赁方式有一次性交租和买断使用权等模式，初中级阶断是不明显，在有些区域因客观因素120、如土地供应充足，主办方个人因素等使初中级长期存在，如俄罗斯的各大城市的中国人市场一般都是在初中期阶段。高级阶段就是条件好，环境好，管理好，有背景音乐，有产品售后服务，如居然之家，天雅大厦，雅秀市场等都为其佼佼者。3地段性；俗话说，投资地产三要素就是地段，地段，地段，可见地段的重要性。这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。如在北京一提到木樨园，人们印象就是卖服装的，一提中关村，就是卖电脑的，一提莱太，就是卖花卉的，这些在消费者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。传统121、意义上的好地段指：商业物业处在中心或临近城市的中心商业区；处在商业发展潜力的地段，或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等）；十字路口等人流汇聚之地。地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转，包括一些大公司，如在一些没有思维定式商圈意识的地方开建市场（服装，鞋等）单凭广告等力量是很难扭转。例如曾在北京十里河路开南方鞋城。在地段中需要特别指出的一点是盲点，在住宅中，毗邻的住宅其在同质的情况下，物业价值相差不大，如一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50米，甲楼售1万元/M2，乙楼（同质）不会售5000元/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼122、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在），出现类似眼睛中的“盲点”这堪称盲点现象，这种现象在其小而集中连片的大市场群中会出现。例如：在石家庄新华集贸市场群中，有幢以前已定位做了好几次都招商失败的大楼。需要说明的是，盲点也是不断的转化的，没有一成不变的，盲点今天是，随着时间的推移和变化，以后也许不是，但在选址时，尤其要考虑“盲点”。“盲点”一般在一个大的商业圈中，其略偏离核心一点， 如图，它一般不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。在组合群或集合群中，如果人们的思维定123、势是服装，鞋，电器等什么都有，如石家庄的新华，成都荷花池市场群，那么在做细分时注意相邻性和盲点，尤其是大市场群中就容易出盲点，在盲点中切不可贪便宜。在思维定势的地段区域中，其人们意识的地段的重要性要比传统意义的十字路口等要重要，在集中性商业（市场中）由于综合因素的作用，这比单纯意义的地段要重要的多。思维定势形成的原因有历史积累，如北京的西单、王府井、南京夫子庙等，也有广告作用催化出的，如北京女人街等，也有其它原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流；再如：北京马甸邮币卡市场中的热炒票种交易中心等吸引人流。规模性；规模出124、效益。大鱼吃小鱼，在市场领域中，很多规模大的会吞并小的，规模出规模效益。因此也就出现了规模越造越大。10万平米，20万平米，30万平米，40万平米，50万平米，因此也造成在市场这个行业，成为整个金融地产大鳄的游戏，1万平米，2万平米的商厦在这个行业中算小市场。5万平米，6万平米才算是一个中等规模的市场，过了10万平米，才是大市场，过了30万平米算是超大规模的市场。在规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，其规模并非越大越好。在扩张一定大的情况下，其效益反而会减弱，如同过了一定限度后，就适得其反，例如某商城，其46万平米的建筑面积，1500米125、长的面宽，造成边际效应的降低，因规模太大，消费者易形成疲劳和麻木而不愿逛。片面的对规模性追求，会造成资源浪费，任何一个市场的容量和支撑量是个限量（在短期而言），长期而言是在增长率下的一个逐步发展量，短期一味讲究规模，放大量太大，造成消化速度和需求量不足，形成资金浪费，另一个方面市场的空置量加大，客观上影响租金的整体水平，如原在北京动物园区域5平方米小摊位，租金在8000元/月，共有3000户，而金开利德市场短期放大2500户，都是5平方米摊位，结果使租金降成1000元/月的标准，就是规模性过大所至。规模追求在某种程度就是垄断，如果规模达不到垄断，就会被具有同质的有垄断规模的所竞争，甚至替代掉，126、哪怕是前者是老牌的，人气较旺，如在1998年乌市的腾威电器市场是老牌的，人气所在，但规模太小，腾威200多户，而华凌500户左右的规模，所以华凌取代腾威，同样红旗路电脑市场取代黄河路中银电子市场。在一个规模达到足够大的情况下，产生了垄断市场，垄断市场的形成一方面有其地缘因素如土地供应或规划限制或自身条件限制，如新疆边疆商贸城为军管区，周边有高校、医院，而可开发商业用地有限，所以形成长期垄断；如秀水市场在90年代时，转让费在100万，其因前临长安街，北靠美国大使馆，发展区域所限，致使在一个小量400户就达到垄断。一个大规模的足够量市场群中，规模到一定程度后，其就不用以规模为标准进行合并，而是走细127、分路线，或是走行业模式的改变，如97，98年乌市食品市场规模垄断在月明楼食品批发市场，而后由超市取代，规模效应就由行业进程性取代。在石家庄南三条市场，新华市场群，南昌洪城大市场群中，郑州银基商贸城，都可见到在足够大的量下，都是由市场进行细分来完成，以功能专业化，档次在综合规模上拼优势。中国30万平米以上单体建筑是超大型的，例如：新疆乌鲁木齐华凌国际商贸城，30万平米，郑州银基服装城35万平米，义乌福园小商品市场40万平米，北京百荣世贸商城46万平米，北京世纪金源60万平米，前几个大市场都是规模极庞大。规模庞大一定要垄断某个领域或几个领域，形成强有力支撑，否则象某些商城，一味单凭规模，不讲究产品128、垄断性和支撑力，其前途堪优，大不一定强，强不一定大。布局性；在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。住宅的户型在商业房地产中就是商业的布局，其重要性不言而喻。一个格局对市场的影响有时是致命的，不懂行的人涉足时会吃很大的亏，尤其是初始修建市场的，如早期乌市小西门附近的新贸，红山市场，新新华市场，这种格局象迷宫一样，或违背人流情况导致倒闭的大楼很多。另一个就是根据实际情况合理设置摊位面积，以及柜台或房间的搭配，对格局的判断要很仔细的分析，从黄金分割点，或市场需求情况等出发，以及从停车位考虑。如乌鲁木齐月明楼市场对停车129、位的需求，如果停车位宽则摊位值钱，反而大门口的摊位因进出此处人多，车挤无法停车却不值钱了。在同质的住宅中，不同的户型产生销售的差异很大，因户型和总款，消费要求紧密相关，商业中也是如此，不流畅的布局形成很多死角，而且使用率极低，或是格局对商业要素的不能体现，造成业态的无法融合。在服装、百货类市场建筑中，布局的使用率，一般以50%计算，如果超过65%则使用率高，低于45%为使用率低，如低于40%则建筑设计中有问题或建筑规划不合理，如高于65%则使用中通道太窄和服务公共区域太小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。布局中通道的设计标准为2.4米宽，各主通道可达2.8米，3米，3米6130、而铺通道为2.2米，2米，1.8米，1.5米的设置，具体根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。布局的流线以逆时针方向设计，人流的习惯也是以逆时针方向转，对房间或摊位的排号也以逆时针方向排列，注意排列时可以考虑跳尾号4，为了迎合吉利的习惯。布局中的边线处理，要紧扣主线不可因边角的不规则，使通道不规则，在普通的设计中一般采用棋盘式，交叉处直行，以方便观看。布局中某些特大区域和公共区域的处理，可以采用隔断式或柜台式组合，也可采用敞开式和隔断式组合，例如北京崇文区搜秀城的平面布局设计就很合理，敞开式和封闭式有机结合。布局中为了美观和公共区域，可采用玻璃门式隔断，在电梯口，角落可采用圆形或弧型设计，131、即可充分利用空间，又增加使用率。布局中为了标识明确，在视觉上可做空间功能分区，在顶部光带要与通道一致，吊旗也可因区域不同做不同处理，消防，卫生间标识牌在各转角处显要处悬挂。地面要彩色标识处理，如贴字或橡胶底面处理色彩，使地面与摊位之间有界限。在很多初级阶段的市场中，布局中人流与车流（即货流混杂，脉络不分），在大棚式市场群中货流主要处理的停车场（装卸场地），长途运输和市场内部短途拉运，（三轮车拉运或小推车运输）其最好在时间段上有所分流，但不要人货混杂，一不安全；二则消防不易，三则购物环境差，处理可将主通道设置在3米，3.2米，3.6米宽。布局中对摊位的要求也是逐步放大的，以服装为例，90年代初多132、为柜台式，约34平方米，在临街的铁皮房或一个房间划分成好几个柜台和墙壁面，随后是56平方米，这个隔断模式延续了10年。进入21世纪，市场要求在812平方米之间，使之的展示空间大些，大户则要求在25平方米36平方米。甚至更大的房间，因生意也是不断发展的，例如中关村海龙电子市场都是3.5平方米左右小柜台，而新开的中关村科贸和鼎好就应在其基础上有所扩大，在5平方米隔断6平方米基础上，一则形成差异化，二则顺引时代发展需要。在未来，大厦只有不断扩大，不可能停留在一个层面，三则是面积扩大，意味总商户数下降，使消化量加快。硬件性硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室内及室外）。它的外观设计式样应独特新颖，133、具有外观上的吸引力；硬件要求内部设备先进，技术性能良好。展示性的展示面和户外广告的宣传，在展示面的大小，醒目程度以及顶部霓虹灯户外电子屏幕（最好不要做，一般而言，回收不了成本）；户外的主要大广告牌，一定要突出VI系统和宣传口号，solgan（大厦定位的口号语的应用）。功能性，主要指商业物业本身的功能配制，在不同阶段市场发展的要求，对功能的要求也不断提高，从有电扶梯（滚梯）到卫生间的卫生化，高档化，不收费，电子喷头中控导视消防系统的完善。很多大商厦的失火，就是严重违反消防，且不可为增加摊位使消防隐患大大增加。功能性中随着市场向中高级阶段发展，对市场功能要求中对服务业态功能也提高，已不是简单要求加134、快餐盒饭，从高层做中餐排档到有服务台，水吧，游戏厅，咖啡西餐厅，T型台（服装市场有）建材装饰市场家装服务台，信息台，电子商务等多功能，都需要在市场中不断完善。功能的完善就是档次的提高，无论从外立面的造型，材质到室内装修档次和设施完善，档次的提升就意味环境的提升，意味着租金的提升，但是在此参数中，不是单档次高就租金高。档次是争夺同质条件下商户和消费者的武器，但不可作为提租的原因。展示性中摊位本身的形状，最好要长方形，使用空间大而不可过长，展示面要大。从而使在扒角的摊位展示面大，价值高。档次是硬件水平提高的一个外在表现。硬件的完善不但从电梯，尤其需要在垂直运输中，电扶梯从B1到各商业楼层而不是走消135、防梯。地面的处理，顶部的处理以及户内，户外的广告牌，及VI标识的制作。如果出现“高差”即市场的门面与人流的动线上存在一定的高度距离差，这就会无形中形成一道屏障，阻碍使人流的过客量变为上门量，从而使市场门前虽然人流汹涌，而市场内部人迹罕致的怪现象。高差不仅有上高差，也存在着下高差，即半地下或地下室的，例如：位于北京动物园公交枢纽的金开利德服装市场就是上高差，它首层是公交站，门面实际上是从二层起，形成一个高差。例如在木樨园的百荣世贸其车流与市场的大门有一个半米的高差，无形中屏障了人流。又如在金名展市场（动物园新天地），其位于地下室，与地面也有高差，展示面受限，所以无法形成有效人流。展示性的另一个就136、是建筑的风格，建筑物一定要代表其产品的理念，如服装市场，外观要时尚，建材市场，外观要大气，色彩要明快、简约。展示式的另一个面就是外立面的广告和户外的广告以及道旗对气氛的营造。稳定性市场的稳定性性主要表现：1物业的稳定性，很多市场土地来源是政府划拨，或土地改项成商业用地，其手续不合法。市场的建筑是临建，或是非法建筑，违规建筑；另一种就是许多土地已被冻结或被规划，待拆迁，因市场的发展需要一个长期稳定，此点无法稳定下来。 2手续的稳定性：手续的稳定性中对地段的合法性要求，一个合法的手续包括土地来源和规划等都办理相关报批手续，使之能就长期保存，如果一块土地被规划为其它用途，而建市场，则是违法规的，市场137、也很难长期留存。许多临建是违规超高，改变绿化率，容积率，一些土地立项为工业用地和住宅用地，或是划拨土地而改项为商业市场，此类须有相当的关系，否则极易因土地立项而被查封，或土地出让金欠款等法律关系不理清，导致市场关闭。3稳定性表现在建筑物本身的硬件上，尤其在初级阶段的市场，很多是采用大蓬的结构或简易小平房，其稳定性差，即长期保留的稳定性因消防城管等因素能否长期，值得考虑。建筑物的结构稳定性除建筑质量外，因建筑物硬件，尤其是消防的不到位，使之面临查封而整改，有些市场先天性不足，通过关系使市场营业，消防严重不合格，每次检查势必影响，另一些建筑物尤其以初级阶段大棚等简易结构，漏风漏水，使市场因天气因素138、无法经营。从而影响稳定性。4商圈的稳定性（商户的稳定性，进货商户和消费者认同的稳定性）；商圈的稳定性要求商户的稳定，市场内主流商户在市场经营是要赢利，在扣除租金外，他们能够生存，许多三级城市因出现税赋太高，而使商户无法生存引起罢市。进货的商户也需稳定，进货商户（批发市场）如果因其它市场开业或某种因素（例如毛衣行业中由于印度毛织业兴起，使边贸中经营毛衣的生意大受影响，中亚各国进毛衣从新疆边疆商贸城的商户转为向印度进货，使毛衣经营户生意影响，从而大批改行，影响市场稳定）。消费者的稳定性，尤其是区域性消费市场如北京朝阳路白云市场，北京菜百小商品市场此类，区域范围消费者的习惯和认同，如果出现大面积拆迁139、和小区的兴建入住，对市场经营稳定有影响。5）稳定性还表现在市场管理层的稳定，我们都耳闻过许多市场，管理层有人携款而逃，管理层内讧，将市场恶意处理或恶意管理，管理层的稳定性中人的因素是第一性的。管理层对商户的管理也需要科学，规范，形成一个系统，如不可朝令夕改，使商户无从适应从而产生失望。管理的稳定性和持久性，极易形成良好口碑，这就是资源性和品牌。人气性：人气人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。人气包括：商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度140、。平均车流量。对外主要考察商业物业与火车站港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。市场展示面的情况，由其建筑物的外观和其临街面的客观条件所决定；人流量是衡量市场消费力的考察手法。每天上门量是一个比较明了的，很多的招商材料上看到10万、20万、100万的客流量，其实大部分是虚报的，这一个数值可供参考，3万平米建筑，如果3万人次的当天上门量，在2.2米宽的通道将是人挤人，此点可供对人流量监测时作为参考，人流量的另一个表现主要是在商圈或商业设施门前的过客量，虽然有时这个量很大，实际上人流的过客量与上门量141、不相同，它主要受展示面的影响，即商厦的展示面的大小和展示面的限制所决定。车流，在二三级城市，由于汽车化运动的不普及，私家车拥有量少，则对于停车位考虑不那么多，在一级城市，尤其车位的量与停放方便对市场是一个至关的要求，但对于市场而言，如消费者以车流量衡量的意义不大，可不用监测。但车流在某类市场领域中可代替着人流，例如，爪果蔬菜市场，由于批发主要是依靠车流来完成运输，所以停车的方便，车辆进出方便及位置都是衡量标准，车流是在这里代替着一定的现金流，如很多瓜果市场的收费并不是以摊位收取，而是以车辆的进入为收费标准。交通状况还包括市场门前是否为单行线或有栅栏等，尤其城市道路规划中的单车道，或市场门前主路142、有栅栏，从而直接影响了市场的正常发展。例如原乌鲁木齐的小西门市场区域，在其路中央设立栅栏，直接导致两旁商厦的人流互不往来，其商业价值大大减低。商业价值的最终实现是依靠消费者，即人流来支持，人流则以其交通状况来保证，如公交车站，地铁口等外部因素来制约。如新疆乌市华凌市场的最初建设中，就依靠其雄厚的公交车站的交汇，换车优势，迅速汇集了大量的人流，对此，古今中外的商业在建设中都争夺位于主要交通道路口的地段，因为那有大量的人流支持。所以在考虑人流的同时，处理好建筑物的展示性，高差问题，是尤为重要的。资源性在很多市场的招商或洽淡中，常常会听到这个词“资源”，即拥有商户资源，说拥有多少多少商户资源，资源的143、由来：在市场的初期，往往是一些先知的商户自发在某地聚集，日渐形成的一个人们认同的市场，历史自古由来沿袭下来的市场，此例如南京夫子庙，上海城隍庙，北京西单，王府井等，其商业底蕴是历经几百年或上千年的，资源主要体现在地块的位置上，是对地段的商业附加。另一种资源是某个商厦拥有多少商户量以此为该商厦资源。从客观上讲，在某种程度上该商厦是拥有这份资源，实际上，在一定条件下这资源是公共的，商户会因利益驱使而改变，资源并非是某某人或某某公司所专有。从另外一个意义上讲，如果该商业市场的系统或品牌推广的好，它就可以形成属于其的资源，如爱家家居，天雅大厦，赛博电子市场，云柏鞋业等，在其不断推广中强化了商户的归属性144、和隶属感，形成有效控制，从而形成资源。资源性的另一个体现在突发因子中，如果遇火灾、水灾、或政府拆迁这类突发因子，则市场中对主流商户，龙头商户的资源性要求就尤为重要，因为危机中其商户的凝聚力会因外部的突发因子而团结，从而在争夺商源时，突发因子也是造成商业游戏规则洗牌的开始，是个良好的契机。竞争与兼容性：市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷，在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的145、诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展，更换。在竞争性的发展中，往往会出现垄断现象，由于商业的总量关系，即从业人员的总量是个限定量，它不同于住宅可以随着经济发展，一直是个放大量，尤其是在一些细分市场领域内，如古董市场，邮票市场等，商户的总量处于一个相对的固定量，那么控制这些量后，市场就处于一个垄断状态，垄断与建筑物的硬件无关。一个垄断市场形成后，除非有比垄断市场条件更优厚的出现，打破垄断，否则很难改变垄断地位中商户和消费者观念。垄断会产生一个垄断利润，即其表现在市场内转手费奇高，转手量奇大。垄断形成的另一个条件是地理的限制，因地段赋于商业价值外，146、要改变人们的心理认同，是需要很大投入。如新疆的边疆商贸城，就是由于位于军事管区，周边无再可开发的土地而形成垄断性市场。垄断的另一个是超大规模，如郑州的银基商贸城，就是在超大35万平米的基础上，周边因供应量和资金量以及规划等，无法再形成超越其规模的商厦，形成垄断效应。但从规模上形成的垄断没有地段上的垄断利润大。任何一个商业地产项目投资，它都具有竞争性，或是其外部或是对其内部，综合以上几个因素。在地段上，除了熟知常规地段区别方法如是否紧邻商业中心，十字路口，交通站口等，主要是要在区域所思维认定的商圈内，具有商业附加概念的地块上投资，越靠近老商业区，越具有人们的认同度，如雅宝路天雅大厦，位于吉利对面147、，红桥天雅位于老红桥市场东侧紧邻，在人们的思维认同度上是一致的，其价位转让费都具有复制性。在规模上除了行规的拼大以外，如果因客观条件（土地，规划，容积率）等限制，则需在细分领域中做，在某一个领域中做专项，形成细分市场的规模性大，如在石家庄南三条，就是很多大厦都细分化，在北京雅宝路区域也是，如北京北斗星大厦专营箱包，国星大厦专营童装，奥特利玛专营鞋类等在细分领域中寻求规模化。在新建的市场要针对老市场硬件的不足和布局的不足进行调整改建，要引领超越，只有比别人好，才会有吸引力，如布局中别人是小摊位6平方米，则我为10平方米，满足商户需要大摊位的要求。有差异化，形成优势。因竞争性产生契机，在一个垄断化148、市场，或稳定性市场群中如突发因子，（政府拆迁）例如原雅宝路大棚拆迁，造就了600多商户无经营地，不得已在老番街狭小的空间，使之价格暴涨，又例如最近雅宝路北斗星拆迁，造就了原萧条的万邦吸纳了大批箱包经营户。突发因子常见的是火灾、水灾，如夏天的洪水使北京天外天小商品市场一夜关闭，造成1000多商户分流，火灾如湖南常德大市场起火后，重新洗牌，都是竞争者参与与把控的良好时机。价格也是竞争的法宝之一，但不是绝对，最好不要进行价格战，要共同维系市场的价格体系，使之良性发展，对商户，市场都有好处，偏低的价格对市场并非有利，如价格低，商户会不珍惜，使之产生不稳定性，也使单位产值降低，使产品利润降低，产品档次降149、低，所以价格战要适当。兼容性：业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化，在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起，而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化，在市场发展的不同阶断，业态也是越初级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。在一个区域内，如果项目可供几种业态的选择，或是在某一商圈内，项目内部的业态可兼容，则对项目的发展性而言，有一定的稳定性。兼容性是对项目的后续发展或者说是投资的安全性上是进行分析，对项目的经济核算中兼容性结构用处不大，兼容性强150、不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目。如果兼容性强，只是说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大。同一建筑物内的兼容性强弱，表明消费者或商户的认同度的，如强则认同度弱，如弱，则对业态认同度强，在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。商圈分析综合性区域消费市场商圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关联，在社区性商业中一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式151、不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。市场的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。商圈分核心商圈和辐射商圈。核心商圈为项目所在区域的商圈，核心商圈内主要分析，商圈中商户量，业态量，以及各市场（商圈内）的差异化，以及市场的152、结构，租金，售价，转让费，付款方式，各服务业态，以及现总量业态之间的关系，通过这个细致的核算，才得出项目的支撑，这也是所有参数分析中的关键所在。通过核心商圈的总商户量，则为需求量和各业态的参量，从中得出市场的支撑关系，支撑量的关系决定着项目发展的速度，规模和养市的难易，以及定价的问题。市场需求分析主要方法市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：（1）比率人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。（2）单位零售房地153、产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。（3）房地产开发度指数法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积154、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。综合性区域消费市场研究方法的分析步骤1)确定市场类型2)研究市场商品服务范围（街道、城市、地区）3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正在核心商圈中，对典型155、性商业设施的分析中主要是进行项目细分定位，典型性商业的业态比例关系决定了目标项目的业态关系，其市场的租价和转让费决定现市场的定价。转让费是反映5项指标的一个参量，尤为重要。1）反映市场的一手租金和二手租金价差，一般其差额乘以5为转让费，在预期极其良好下乘7，如果高于此数，则转让费被高估，如果预期较低乘3，低于乘3则为价值低估。2）反映市场的垄断程度和稳固度，如果市场认同度高，其垄断性越高，则转让费越多。3）反映市场的需求量，如需求越大则转手费越高。4）情绪，市场的情绪是波动的认知，情绪不同，转手费也不同。5）反映总供应量与需求量之间的差额，由于商户需要摊位人多，而市场规模有限，则转让费高。在不156、同的城市，转让费体现的值不同，一般转让费以当地标准即：普通一个市场摊位转让费上限是当地一个商品房的标准价。在北京好的市场达80万，在二级城市在20万左右，三级在6万左右，具体实际在各地各市场不同而略不同。某些市场打击转让费，其弊大于利，虽然其有利一面，这是经济发展的必然规律，不可随意看到一方面就一棍子打死。辐射商圈主要是从消费者考虑而言，在住宅中主要是考虑区域居民关系，而商业中以辐射商圈中对象主要考虑的。例如雅宝路边贸市场，其考虑为整个中欧俄罗斯，中亚，独联体等国，为其辐射商圈是独联体，而不是朝外地区。在区域性消费市场中，辐射商圈的划分不是以行政区域划分，而是通过地形，地缘关系划分。专业性市场157、商业： 商圈的界定：在不同行业中对商圈的定义不同，如以区域性日常消费为主的市场，则定义商圈以区域有效消费群范围来界定，而对于以批发行业，消费者为商户，则商圈的界定就以各商户覆盖的范围而定，而不是狭隘的以项目所在区域为界定。如广东白马市场，虽然在广州市，但其消费购物的群体是全中国，其商圈的界定以全中国来此进货的各商户，商圈就是全中国。如雅宝路则以中东俄罗斯为主的边贸，则界定是俄罗斯，中东等国外区域，而不以朝外建外地区为界定。商圈以商业销售的覆盖面来界定。商圈之间关系在很多地方，尤其是二、三级城市，由于区域城市的规模小，商圈也就容易界定，在一级城市或特大城市，存在多个商圈，则一个行业在各商圈中，商158、圈的之间关联度需考虑，各商圈内商户的流动性，和差异性，各商圈之间的关联度，如在北京，服装的批发就有大红门木樨园区域和动物园区域，以及边贸雅宝路区域，各批发服装的侧重点，组合市场之间关系，在3个商圈中考虑。在二三级城市，很多都是次级商圈，则需考虑上一级商圈和下一级或再次级商圈之间关系，商圈的辐射力即消费者区域与上下商圈的交错关系。如江西九江服装市场其上一商圈进货主要为南昌的洪城大市场，九江则为它的母商圈下的一个子商圈，同样九江服装市场区域内九江市各区县，则下一级区县的市场范围更小，由此依次类推。每一商圈只考虑它的核心商业圈从业者和消费者。商圈内各商业结构分析：商圈内的商业结构分析相对而言很直观，159、除了日用消费品市场，其它专业性市场，则需在其商户从业者和商户的从业地进行普查分析有些批发市场、消费者也是各地的进货商户，但其商户与前来出货的商户是2个定义，后者为消费者，此处商户就是指项目所在区域，同项目定位或区域商圈内的商业从业者。如分析潘家园古董市场，则对潘家园古董行业，如潘家园旧货市场、古玩城、朝佳市场，以及其行业内从业者的琉璃场古董市场，亮马桥古董市场等相关北京古董行业的从业者做个商业总量定量分析，而不能对潘家园周边的餐饭、娱乐、洗浴、时尚服装店、美发等其它类商业从业者定位分析。如分析中关村鼎好电子市场，则对中关村电子市场的从业者进行分析，其商业从业者为相关电脑行业而不对海淀图书、服装160、市场进行划定。但对于区域消费性的市场划分时，就要对区域内所有商业结构做调查划定，如在昌平开一个区域性消费市场，则需对昌平这个区域内所有的市场进行划定，其中各种服装、电器、家居等日常消费有关的所有市场要进行划定分析。在此基础上，还要对底商、商场、社区商业等综合性商业（有些书专称为复合性商业）即一个门面房即可做服装店，也可做美发、洗浴等多种业态的商业，一般指临街门面房，进行划定。商圈的总量1在专业性市场中，商圈内也会存在很多商业设施，在同质定位的商户，需要做一个总量，总量包括它的总商户数和总经营面积数。但在综合性区域消费市场，也要做一个区域所覆盖范围内，即商圈消费力内的所有商业从业者的总量，它不但161、包括各类市场（集中性商业，有些书中称其商业集中在一起，一个摊位只是专业化一种销售业态，与综合性不同，综合性多指服务业态的商户总量也包括各种综合性商业设施的服务类业态的商业从业者，但其要分开，）市场销售业态的总量面积与服务业总量面积。商圈的总量的界定是一个需求量，所有项目的商业量是个即定量，预先可知，对商业总量的估算，通过项目的供应量，和需求量之间的关系，可知是否供大于求，或供不应求。（5）总量的有效性总量内的有效性和总量的放大性，缩小性。统计反映的总量是一个表面量、动态量、由于各商业在实际过程中压缩或放大量这二种现象，则对总量中的有效性要进行界定。对有效性总量界定的一个标准就是有效商户的转让费162、。其中的一项就是供应量与需求量之间的关系，聪明的开发商，有的就直接就对商圈内目标商户的转让费而直接判断出需求量的大小，从直观中说，如在雅宝络吉利大厦一个房间转让费6楼高达70万 时，在吉利旁边开一个大厦，那么肯定供不应求，于是天雅顺势而生；又如在中关村海龙大厦当一节柜台转让费达10万时，对面中关村科贸1m2卖14万也就不足为奇。在转让费判断时，因转让费是反映5项指标，切不可绝对化，对此应从细分角度进行分析，不可普通化和机械化，此点对许多刚入行者要切记，在此点上损失几亿几十亿项目者比比皆是。（6）商圈内商业业态参数的考核表综合性商业（复合性商业） 确定其总量、总经营面积、各业态比例分配表，各业态163、分析状况，指出各业态的共同点、不同点。商业的结构，同等结构的租金、转让费、转租金、业态规格，主流商业的硬件和软件特点。一般综合性商业（门面商户的租金比较均衡，因其差异化不大，兼容性强，所以价格差异幅度不大，一般需求面积较大，如餐饮、美发、洗浴100-200m2很正常，但租金的交付方式较低、对综合性商业的分析是有积极的意义专业性市场类商场也属于集中性市场，但它在行业过程中为中高级阶断，商场的流水返扣模式 ，此处只作为一个参考量，流水返扣一般是24个点，也有18个点。总量中不用加入商场的量，在市场中尤其注意加入分析总量（总商户数、总经营面积）各市场的结构、商户的摊位规格，结构硬件（主要对建筑设计提164、出要求）。商户的租金、转租金、转让费，产权价或使用权价格，交付方式、押金等都要重点考虑。产权的价格一般以年租金乘10，简单的换算比为3元/m2天租金，售价在1万元/m2，依次类推。交付方式的特殊性，不同的地域市场在租金交付方式上，有其地域的不同，历史沿革和认同度。在乌鲁木齐小西门区域，在乌市成功广场的广告大力宣传，和其它成功案例的标榜作用，其使用权买断方式认同度高；而在大同的东关服装市场圈对5年买断租金分三次交付方式认同；在南昌洪城的几个市场则对买断经营权方式认同，这与区域的特殊性有关。租金：在不同级别的城市价格不同，一般在3级城市，其租金为1元3元 /m2天，45、50元60元/月为其标准，165、转让费在5万6万为标准价格，而在二级城市租金3元6元/m2，转让费为10万15万、20万为高峰，在一级城市中，租金在10元以上，好市场在20元/m2天，30元为高峰，转让费在50万左右，70万、80万为高峰，这是一般的规律，具体中因实际情况有特例。一般转让费为当地的一个标准的二室一厅商品房楼价为上限。 从项目核心商圈购物业态市场型商铺供应量分析其总量在市场中就由现供应量转化为需求量，而现项目的量就是供应量，同样其核心商圈内的面积也就是需求面积量，其现存参量比例也同时转化为需求比例，这就是支撑换算的秘密。例如下图：市场商圈总量调查表业态商户数量商户比例经营面积面积比例服装189948%15884166、61%鞋44311%258510%箱包2085%17957%针织、丝绸525138504%小百货、饰品41911%20368%工艺品41110%15005%美容、美发、美甲120.33001.1%食档401%11004.2%其他150.71100.7总计约3972约26160则此图表中现量就是需求量，而项目开发的量就是供应量，刚好转换过来。人口分析：人口在市场领域中永远是重点，在宏观中有地缘与人口的关系，人口与经济的关系。在项目中则涉及商圈内人口关系，即小区域范围的人口关系。在市场中人口分2个方面消费者和商户，商户有分投资户和经营户。商户即目标商户，与住宅略有不同的是，商户在市场领域，却是非常167、清晰，要针对目标商户群宣传，也正是商户的目标性明确，所以形成商业的发展具有连锁性和复制性。投资户，主要有部分有实力商户和外来投资者，这点与住宅相似，都有游资投资者，如很多投资中关村科贸和鼎好电子市场，就是小的周边居民的拆迁款，或积蓄，它与住宅一致，投资者分散在其各个领域，行业极其广泛，所以它的推广也是最费力，费资金的。消费者：对于有效消费者的定位和研究，一方面需做在目标商户中的购买者做定性访谈，主要通过消费者行为和消费习惯，需求进行分析，从而做到对市场准确定位。有关消费者分析：1区域内消费者，首先通过商圈界定其范围，消费者也包括一级消费者（分销商）进货商户和终级消费者。在终极消费者中，需要分清168、区域核心消费者，以及幅射区域消费者。流动人口在此领域中不做细致分析，其业已划分在幅射人口中。 人口，在幅射区域和核心区域中都需要一个百分比即有效需求人口量，因为市场业态是一个特定时期阶段产物，主要为中低档消费群体服务，在区域性消费中，一般以2500元/月收入以下者（也有特例，暂不计）提供消费的场所，虽然有些区域人口素质高，但针对于市场业态的消费者稀少，有效需求不足，（对于某些专业性强的市场如古董、眼镜市场、摄像市场等不适用区域性消费的消费者划分）其有效需求主要以一级分销商的认同，此类对地段的认同和规模支撑要求大于有效需求。人口的质量分析包括数量、GDP收入、人口结构、人口密度、人均可支配收入。169、消费者特性，行为分析和消费心理分析，主要是通过定性访谈来完成，其行为分析主要为服务业态与购物业态，及购物业态的选择上进行定位。心理分析对项目认同度等进行定位依据。商户中分投资户与经营户，投资户中有产权投资者和使用权投资者及炒铺者，（机会投机者和优先续租权投资者）；产权投资者是随着经济发展，发展到一定阶段有闲散资金的人逐渐投资于产权式商铺或部分商户。 使用权则比较普遍，主要是对市场认同度高的市场，一般以商户居多和一些浙江人为多，回报率相当可观。炒铺者主要是经营户，也有极个别职业投资者，主要以浙江人为多，炒铺风险极大，但利润很高。经营户中主要分主力商户即核心商户，有号召力、影响力商户，散户及服务业170、态商户，随着经济的发展，消费者已不满足在单纯的市场里购物的模式，服务业态作为吸引人流，解决死角，提升档次不可缺少的，日益引起开发商重视。如麦当劳、肯德基人流带动作用。主力商户主要从核心商圈中确定，资源性在此处的用处就有了。切不可将核心商户群从外埠引进，20：80法则中，核心商户在核心商圈内，这些要在商户比例中分清。 人性：通过以上参数分析，都是硬性的，只有人性是可塑性，变化的，用人性的差别，也就造就纷繁多彩的局面，才出现以技术参数上看完全正确，而现实却一踏湖涂，从技术参数看不可能的，通过人的努力，却完成的很好的许多案例。在以上一些硬件和客观条件外，这里主要讲主观条件，人的因素，实际上正是由于人171、的人性的不同，才造成市场在发展过程并不完全按照机械，参数分析的量化静态发展，因人的因素，造成很多奇迹，也造成在各项投资指数都良好的情况下，却把项目做死了，只有人的因素是无法控制和不易预测的，也正因如此。在13项参数中，之所以将人性放在最后，就是因其是最重要的参数，人的力量改变着一切静态的参数，使市场运作充满魅力。考察一个投资公司或竞争对手，对人的因素主要先考虑其原先的历程，有无成功或失败案例，有无管理团队，核心人物状况，有无背景等。投资者经验、决断力、领导者人格魅力 经营者资历与市场的认知情绪。开发商（投资商）的开发经验和过去的成功、失败案例，以及对市场的把控程度，操作团队的执行力，尤其领导者172、的人格魅力等，都影响项目的实际最终结果，一个混乱的公司，再好的项目也会做的一塌糊涂，任何一个成功的项目背后总有人在犯错误。投资公司有句话老话“宁可投资在一个拥有二流的产品，一流的人才，也不投资在一个拥有一流的产品，二流的人才上”就是指人的作用。人性还体现在商户的认知情绪：商户对市场在开盘前有个假市的认知，即想象是美好的，投资商在开发前期也常犯这个“假市”相像利润和结果是美好，而人的情绪会在此爆涨，而遇到挫折，情绪则悲观，如同股市一样，真正事件对股票的影响，不如说人的情绪对股价的影响，所以人的心理的变化对价格和运作节点的影响是巨大的。SWOT分析法在房地产分析报告中常见SWOT分析，何谓SWOT173、分析法？1 SWOT分析是企业战略研究中一种常用的分析工具，被广泛运用在企业战略管理、市场研究、竞争对手分析等领域中。 1.1SWOT分析的原理 SWOT分析有其形成的基础。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 1.2 SWOT分析的过程 好的SWOT分析的前提是正确识别出优势、劣势、机会与威胁因素。而评价某种因素优劣与否，该因素又预示着机会或威胁，取决于企业的生存环境，SWOT的实例应用：某某大厦策划报告中SWOT分析案例：优势：1. 项目所在朝阳区是北京目前经济最为发达的区域2. 区域内涉外商务氛174、围浓郁，具备良好的商业前景3. 项目所在的位置具备深厚的商业文化底蕴以及国际知名度4. 政府北街改造方案，有利于提升区域整体形象，提升项目物业品质5. 本案紧邻79家涉外使馆，能够成为固定的高消费客群6. 本案已为现房状态，能够及早入市，抢占市场先机7. 紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的潜在高端消费人群8. 项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，能够同规划业态相辅相成9. 具备较为充足的停车位数量劣势：1. 项目位置不在主干道，交通不便，不利于车辆的出入2. 由于目前区域处于整体改造阶段，本案率先入市，将面临周边环境混乱的局面（施工干扰大，不利于聚客）3. 项目单175、层面积偏小，总规模偏小，缺乏规模效应4. 项目各平层死角多，增加设计上可利用难度，使用率低5. 项目区域整体酒吧文化没落，造成原消费群体的流失6. 强大的客流量只是体现在夜生活上，缺乏白天的客流号召力7. 项目几次易主，几次更名但都推广失利，造成一定负面影响8. 要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果机会：1. 项目地区整体改造的利好2. 由于临近使馆区域，有可能会有大量的涉外客源进入3. 紧邻范思哲酒店，能够带来大量的高消费人群4. 项目虽然前期定位不够准确，但经过一定的推广已经具备了相当的市场知名度，将成为本案后期推广的有利因素5. 项目所在区域，是北京时尚文化的前沿，具176、备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围威胁：1. 政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售2. 周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢政策和手段，会导致本案商户流失3. 20032004年北京市整体商业销售状况由火暴趋于平淡，投资人缺乏足够的信心4. 产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此质疑颇多5. 产权式商铺失败案例较多，市场负面影响较大6. 未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大13参数分析方法： 在13参数中：时机性、进程性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竞争，兼容性、人气性、稳定性、资源性，商圈分析，人口分析，人性这13项参数。1、其中人性是一切的基础，也是最177、可变的，任何好的项目如果人不好，怎么努力也是难以达到预期的效果，“人和”是最重要的。2、时机性与进程性是限制参数，它是决定是否能切入点，它是对项目的最前提的条件，它决定了项目的“天时”3、地段性、商圈分析、人口分析、人气性都是“地利”是项目的地缘属性，其是固定的，是静态可分析的。4、规模硬件、布局、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。5、稳定性与资源性是后期其运作和管理考察的属性。5、 竞争，兼容性对“地利”各参数的综合评价评判的优劣分析7、地段性与规模性而比，规模性大于地段性8、地段性与资源型而比，资源性在突发因子情况下大于地段性，在正常情况下，地段性大于178、资源性9、任何属性中，违反进程性，其它属性无作用10、地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次是在同质下布局性，然后是地段性、布局性有时与地段性同等重要。11、硬件性与地段性而言，租金不是由于硬件性而改变，租金是由商业的支撑关系即商圈分析与人口分析推出支撑而决定，对硬件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈分析和人口分析是13参数分析的核心。12、资源性强的行业，其市场兼容性差13、突发因子产生时，资源性则占第一性参数分析是一项充满挑战与魅力的工作，在实际中应根据市场运作，不断潜心体会、融汇贯通。在市场领域，运用参数分析法在很多情况下比SWOT分析法优越，此处仅作介绍。具体在实际分析179、中不可僵硬使用SWOT分析，也不可机械使用13参数。两者有机的结合使用，才是技术分析人员所全面考虑的。第三章 技术分析方法一、定量分析定量分析是计算支撑量的，任何一个市场的建设是有成本的，这个成本可以通过建筑预算得知，而成本的回收是依靠商户的租金和销售来完成的，有多少商户和多少价位的租金是支撑着市场的，这一点通过定量分析，预先可计算出，从而在建筑中可以预先控制建设规模，建设档次，使投入成本合理化，使成本回收科学化。定量分析就是针对现商圈内，主要是针对项目核心商圈内的所有商户，主要统计一下商户的总数量，经营面积，价格的主流水平，当然在统计过程中，各业态的细分统计也是必须做。在定量分析中，尤其重要180、的是针对典型性商业进行细致的分析，如果典型性商业（即与我项目建设是同质的商业），存在转让费，则定量中根据此有一个放大量，具体放大量根据转让费价格的高低放大缩小，转让费是个虚量，在供求关系中如果5%的价格线改变，转让费的价格就改变，它是一个动态量。支撑：两个方面，消费者与商户其中一般核算量选商户；消费者是个限制量：消费者：区域有效消费者的总数量人均可支配收入就大体可得知区域内总的消费支撑额，这就是区域内总的商业年营业额，或是间接的零售总额。当然这是个估算量，这一级消费者为终极消费者，不计算批发市场的分销式商户的那种消费者。分销式商户作为消费对象的，以人流量来计算，因为分销的商户是个较固定的动态量181、，一般都固定一个人流量和每次进货的总价值量有效天数，就可得出总的消费量，这种模式单一性商圈，如果有多个商圈；则需考虑关联度。通过一个年营业总量，行业利润率得出年利润，这样相应的租金总额的上限就知道，如果除以总经营面积，就得出单位租金的上限，这是从消费者方面推的，消费者角度因为调查时往往数据不准确，只能是一个大体的范围。从商户的角度去判断则方便的多。（1）对区域内商户的总量进行调查，总有多少经营户，总的经营面积多少，总的主流租金水平在什么价位波动，这样很快得出区域商圈项目的租金总量，租金总量10就是总的商业产权价额率。大厦的投入成本与这个大厦租金的10年总额之间的差价就是毛利润。由于商业地产市场182、中，地产的价值中商业利润大于土地及建筑物价值，所以也正因如此，如造价600元/m2的大蓬、而租金300元/m2月，年租金3600元/ m2，这就是该行业暴利和魅力所在，这里体现的就是土地商业的附加值。（2）对商户数量与经营面积通过点数就可完成，而对租金调查中，会出现转租金与转让费，由于市场的认同度不同，在认同度高的就存在转租金。转租金和转让费是个虚量一手摊位盘给二手，二手倒给三手这种非第一手摊位，在第二手租赁时有加价。转租金只是在定量中分析为供需热度的参值，核算要以一手租金来核算，如果转租金普遍高，则相应的租金主流水平略提高一点，转让费在租金核算只做参考，不计算。举例如下，某商圈现有商户总容量183、200户，经营面积不等，有5m2、10 m2、30 m2、主流在10 m2，共经营面积约3500平米。租金水平在90元/ m2.月波动，好位置在150元/ m2.月，这是一个典型三级城市小市场，市场的转让费为好位置1万，差5千或平价，则可见其认同度一般，消化量与供应量之间热度不高。在该区域欲建一个2万平方米的市场，使用面积1万平方米，通过此可见，以供应量为10m2为标准，计算则1000户，供应量过大，如果租金为100元/月收取，可见该区域商业投入过大，支撑量不足，这样就会引发空置或是降租。另一种就是对商户的年营业额进行调查，得出总的销售额，从而通过利润率得出租金的上升空间量，租金和销售量之间关184、系基本上已明确，租金尤其是转租金是反映这个值的最佳量，一个标准转租金就是除以行业利润就是它的摊位月平均销售额，市场经济很标准的给出了一个动态考核量。这里的市场指成熟规范的，在市场初级阶断或突发事件阶断，不可死用。这样通过好几个量之间的关系，就可以从各个角度进行分析，得出项目的支撑量是否足够，支撑量是商业地产中的核心，这是最关键的地方，不可不详察。定量分析中对市场商户有个登记表，通过登记表建立商户数据库，进行量化分析，为数据库营销。各种市场对商户的登记表不同，但其主要的几个点是一致的，（1）日期，什么时间来这，反映每日上门或来电来访的一个量，通过这个量的变化，可以了解推广策略和推广节点（2）商户185、姓名、电话（联系方式）（3）经营产品即现从事什么业态，在何地经营，这样是对产品和范围商户圈的确定（4）就是对价格，楼层招商方式的认同等，详见登记表样本。所有的登记表可以做成电子数据库，方便查寻和记录，具体数据库有电子版出售。登记表是一个泛量，它是从登记量中，有意向的和无意向，随机的商户都有，一个标准的登记量除以3就是最终的签约商户，如果一个市场有商户供应量500个摊位，则登记量要达到1500个方可，否则在1000个左右就要局部开盘或分批开，如果在500左右登记量，则不能开盘，定量中可以分析出从泛量转化为有效商户量。但在实际中，也不尽然，其登记量的质量也很重要，具体根据实际情况有所增减。审核表是186、在登记表的基础上深化，对登记商户审核可以了解最终有效商户和真实需求，此两表相互使用，可以使登记情况有个清晰的了解。 客户登记表序号日期姓名籍贯联系方式具体经营品种品牌名称经营年限意向摊位数量意向面积招商方式来源备注记录人审核人租赁使用权产权来电来访服装市场商户审核表客户资质审核表填表日期： 年 月 日 填表人：一、客户资料: 编号: 客户名称年龄籍 贯联系方式通信地址电 话网 址现经营地址现产品类型现具体种类 现经营品牌目前状况A、街铺 B、市场摊位C、商场专柜D、商场专卖店E、其它目前经营面 积A、无B、5M2以下C、5-12M2 D、12-20M2E、20-35M2F、35M2以上月流水额187、A、无 B、5千-1万C、1万-2万 D、2万-3万 E、3万以上产品渠道A、无B、厂家C、代理D、加盟E、一般进货雇员人数A、无 B、1人C、2人 D、2人以上经营年限A、新户B、1年以内C、2年D、3年 E、3年以上最先获取信息途径A、电台B、报纸C、短信E、网络F、户外G、朋友介绍H、DM直投二、客户要求：意向经营品种A、男装B、女装C、鞋D、小百货E、床上用品F、箱包G、文化用品H、意向楼层A、首层B、二层C、三层D、四层 意向面积A、6M2以下B、6-10M2 C、10-15 M2 D、15-25M2 E、25M2以上客户意向A、投资B、自营C、租赁意 向价 格总 额A、20-25万188、元B、26-30万元C、31-35万元D、40万以上 首付款金 额A、5万元以下B、5-8万元C、8-10万元D、10-15万元E、15万元以上租A、8/M2/天以下B、8-10/M2/天C、10-11/M2/天D、11-12/M2/天 E、12/M2/天以上对市场硬件看重点A、区域位置B、大厦外观C、环境D、车位E、内部装修F、对市场软件看重点A、实力B、管理C、服务D、市场推广广告E、促销活动 对物业管理费A、10-15元/M2+/月B、15-20元/M2/月C、20-25元/M2/天 D、25元/M2/天以上对摊位A、电梯口把角B、通道把角C、主通道D、一般通道对本案印象最深的地方三、审189、核：考察人意见：考察人： 年 月 日审核人意见：审核人： 年 月 日评 分A、80-100B、60-80C、60以下D、不通过备 注：二、定性分析定性分析就是通过对商户和消费者有针对性的访谈问卷，从而进行定位分析，即大厦定位，商户定位和消费者定位，通过对定性访谈，可以了解商户的需求，意愿，从而为大厦定位做下功夫。通过对消费者访淡，可以了解消费者的意愿，这是访淡中对商户的访谈，主要针对目标商户群，以核心商圈为主，针对消费者访淡则以辐射商圈内的消费者，注意访谈的量。定性分析主要针对二部分，商户和消费者，通过问卷式访谈对商户可得出大厦定位，商户定位、经营产品定位，通过对消费者定性访谈可得出大厦消费者190、定位，下图为某住宅针对购买者（消费者）的一个定性访谈表，购买住房调查问卷基本资料1、性别： 男 女2、年龄： 27岁以下28岁35岁36岁55岁 56岁以上3、职业： 公务员 教师、军官工人 商业、服务业人员 专业技术人员 私营企业主或个体户4、教育： 小学 初中 高中 大学5、家庭人数： 3人以下 3人5人 5人以上6、家庭每月收入： 1000元以下 1000元1500元 1500元2500元2500元3000元 3000元4000元 4000元5000元 5000元以上7、请问您现在住的房子，是那一类的房子？（请只回答一项） 平房 公寓 多层楼房 7层以上住宅 四合院 别墅 其他8、您现在191、的住房，面积有多大？（请只回答一项） 20平方米以下 30平方米 40平方米 50平方米 60平方米 70平方米 80100平方米 100平方米以上9、您现在住的房子，所有权是谁的？（请只回答一项） 自己所有 租的 朋友借的 单位的 国家的10、您打算什么时候买房子 不打算买 打算一年内买 打算1年3年内买打算35年内买打算5年10年内买 打算10年以后才买11、下列那种原因，是您买住宅的主要理由？（可以同时选取数个答案） 不想买住宅 想有套自己的房子 现有住宅太小 现有住宅地点不好 现有住宅功能不全 现有住宅已破旧 想住更舒服的房子 想住更气派的房子 想要有一幅度假用的别墅想投资房地产12、192、您打算买哪一类的房子呢？（请只回答一项） 不想买房子 公寓 多层楼房 7层以上住宅 独立别墅住宅 其他13、您打算买多大的房子？（请只回答一项） 不打算买房子 20平米以下 30平方米 40平方米 50平方米 60平方米 70平方米80平方米100平方米 100平方米以上14、您希望买几房几厅的住宅？（请只回答一项） 不打算买房子 没有隔间的房子 一房一厅 二房一厅 三房一厅 三房二厅 四房一厅 四房二厅 四房二厅以上15、就环境而言，您认为下列那一点最重要？（请只回答一项） 附近有公园 四周有林木、花草 附近有百货公司 附近有学校 附近有菜市场 附近有运动场所在地附近有电影院、歌厅等 其他1193、6、就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项） 外观 方向 室内设计 工程质量 配套设施 采光 通风 房厅数17、您觉得下列哪种房间最需要宽敝？（请只回答一项） 客厅 餐厅 主卧房 厨房 浴厕 阳台 其它房间18、您认为住宅的最重要条件是什么？（请只回答一项） 质量 宽敞 舒适 方便 安静 美观 气派19、您如果买房子，最注意的是什么？（请只回答一项） 交通是否便利 价格是否公道 房子是否坚固 设计是否完善 是否增值快 环境是否良好 其它20、以总房价来说，您打算买什么价格的房子呢？（假设无贷款）（请只回答一项） 5万以下 5万10万 10万15万15万20万 20万30万 30194、万40万 40万50万 50万60万 100万100万以上21、您认为下列哪些资料是您决定购买以前必须知道的？（可以同时选答数个答案） 付款办法 建筑方式 施工单位 房屋名称 发展商 建材种类 外观图片 设计特点 贷款金额 环境状况 入住时间 交通状况 房厅数 平面图 五证 附近公共设施 发展商业绩22、您如果预购尚未开工的房子，下列哪一点最使你担心？（请只回答一项） 产权不清楚 不能如期交房 偷工减料 外观比例相差很多 交款后，开发商宣告倒闭 开发商要求追加款项 邻居水准不高 附近地区变得越来越凌乱 亲友不喜欢那套房子 面积缺斤少两23、您觉得目前所在地新建的房子，在规划设计上，一般而言是否195、设想周到？（请只回答一项） 设想非常周到 设想相当周到 设想还算周到 普普通通 有一些疏忽 疏忽的地方相当多 疏忽的地方非常多24、下列哪一类房子，您最喜欢？（请只回答一项） 已经有人住的现成房子 新现房 已开发半年内可以盖好的房子已开工一年内可以盖好的房子刚推出尚未开工的房子25、对尚未开工的房子，您认为最大的缺点是什么？（请只回答一项） 没看到现成的房子，无法仔细挑选易受广告期骗开发商可能不按图施工 开发商可能不按期交房 怕倒账 涌立刻搬进去住 其他26、对尚未开工的房子，您认为最大的优点是什么？（请只回答一项） 可以在施工的时候，加以监督 可以按自己的意思做室内设计可以分期付款可以看到房196、子慢慢盖好，充满乐趣可以有较大的选择机会 其他通过对问卷中看到，19项为消费者本身基本资料，1026都为对产品的意向，其中有价格、户型、动机、产品特性等，在商业地产中也相同，无论是针对商户，还是消费者，其对问卷的内容是和住宅差不多，先是访谈对象的基本资料，然后是对产品的意向要求，下图为一份针对商户和消费者的定性访谈表（仅供参考）。通讯办公消费者问卷调查访问地点: 访问时间： 访问员编号： 问卷编号： 复核方式： 复核员：、 您从哪个区域到达此地（如西城区）（确定消费群来源）北京：朝阳区海淀区东西城、宣武崇文丰台 其他城区外地：呼和浩特 石家庄 太原 济南 沈阳 其他、 您通常怎样到达此区域（确197、定消费群来源经济实力）公交地铁的士开车自行车步行其他、 您来此买什么样的产品通讯产品：卡 二手手机 配件 维修 整机 数码产品 其他办公用品：办公用品及办公设备（含耗材） 体育用品 文化用品 礼品 数码产品 其他、 您在此购买产品的用途自用 自己经营 公司 其他、 您上个月来此区域的次数 ？（确定消费群频次，核定人流支撑）一次以下 一次 二次 三次 三次以上、 您通常会在上述地方的花费多少？ （确定消费群消费能力）零售：100以内101200201300 301500 5018008011000 10011200 12011500 150120002001以上批发：5千以下 5千1万 12万 198、2-3万 3-5万 5-10万 10万以上、 吸引您来此区域购物有以下哪种原因？（确定消费群心理）交通方便 商品齐全 价格 其他 、 您到上述区域消费购物是如何获知他们的信息的（确定消费群信息来源）朋友介绍 电视 平面广告 户外 网络 其他 、 如在永外沙子口路西，有一个通信及办公用品市场，您是否会去消费？（确定消费群消费意向）是否、 请您选择你的年龄范围（确定消费群年龄构成、业态消费年龄构成）18岁以下 1925 2630 3135 3640 41岁以上市场商户问卷【注：填写问卷时，在选项前的方框内打“”即可。】 填表日期： 年 月 日1. 您目前经营铺位的地点： 2. 您经营的类型：（单选199、）男装 女装 箱包 工艺品 小百货 鞋 涉外用品 户外运动 其他3. 您是否拥有品牌有 无4. 您目前的经营铺位类型：（单选）5. 柜台 摊位 小房间 大房间 6. 您目前商铺的经营面积为（单选）5以下 5-12 13-25 26-35 36-50 51以上7. 您的店铺经营月流水额约为（单选）5千以下 5千1万 1-2万 23万 3-5万 5万以上8. 您所经营的产品进货渠道为：（单选）无 厂家 加盟 代理 一般进货9. 您经营产品的产地（多选）北京 广州 江浙 香港 国外 其他10. 您所经营产品的销售方式（多选）批发 零售 订单 批零兼营 其他11. 您所经营产品的销售对象（多选）周边居200、民 外国旅游团 常驻华外籍人士 白领 娱乐界人士 其他12. 您对库房的要求? （单选）无 无所谓 有 10以下 10-20 20-30 30-50 50以上库房距离的要求附近 较远 无所谓库房的租金价格0.5-1 1-1.5 1.5-2 (元/天)13. 您通常获得市场信息渠道（多选）北晚 京华 精品 杂志 电视 广播 宣传单 户外 网络 朋友介绍14. 您对您所从事的市场行业发展趋势和看法？（单选）朝阳行业 没落行业 发展中 成熟不断规范15. 您所从事的市场行业经营期间的旺季时间？（多选）1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12日16. 您对市场的硬性指201、标的关注度？（多选）位置 建筑立面 公共部分的装修 电梯数量 停车位数量 交通状况商铺价格 周边环境17. 您对市场的软性指标的关注度？（多选）市场经营定位 市场管理 推广活动 开发商实力 配套服务18. 假设在某处开设一个服装市场，您有进场的意愿吗？（单选） 有 无 看看再说 19. 如果一个10的标准铺位,租金15元/天*, 10年使用权买断价格为3.3万元/,产权为5.5万元/您会选择以下哪种经营方式。（单选）租赁 10年使用权买断 产权20. 您对物业管理费用（元/月/平米）承受能力为（单选）15元以下 1525元 25-35元 3545 4560元21. 如果您选择购买产权，您的付款202、方式为：（单选）一次性 银行按揭22. 如果您选择10年使用权买断，您的付款方式为：（单选）一次性 一年分期付清 两年分期付清 三年分期付清针对商户表中可见，分为二部分，一部分是商户基本资料（包括姓名、电话、籍贯）之所以考察籍贯是因为从业者的背后一般商户都是有一个群体，单一籍贯人多从事某一行业，如眼镜行业多为浙江、广东人。箱包行业为浙江、河北、广东人，文化用品行业多数潮汕人等。对籍贯的了解，对于平衡市场的各种力量和管理是有用的；经营地址、经营产品（产品有无品牌）经营状况和经营面积可以判别其实力，是否为主力商户，是否有经验，有固定消费客源，这几项的了解，一般一个商户的基本资料就明白了。其中对经营203、地址和产品需要做量的分析，对于商圈定位和最终业态比例关系有裨益。对产品的要求，无非是楼层，好位置或差位置面积，价格，招商方式，销售方式，硬件软件等要求。通过这几大块，对市场的定价及业态定位，招商有个量和质的细致定位依据。对消费者定性访谈主要是首先做好有效消费者人群的细分，针对有效消费者，如在琉璃厂古董市场，其消费者为国际旅游和古董爱好者，消费者就针对这些目标人群访谈，而不是宣外地区的居民和路边人群访谈。消费者访谈需要做个基本量、样本数，即100或500这样一个标准值，越大则越好，这个样本数下对消费者到市场购物中了解（其动机，消费产品，金额，来市场购物频率，对市场的硬件、软件的要求，以及消费理由204、建议）这样通过有效人群的访谈，可对市场理念和定位是否准确可推出定位依据。典型性商业分析：典型性商业分析是在定量分析和定性分析的基础上的延伸和深化，主要是针对项目同质物即非常有典型的商业，进行分析简称典型性分析。它主要进行细化分析的一项工作。在定量、定性分析的基础上延伸，针对项目有竞争性或项目目标市场分析，从中可得出具体的价格定位，价差，业态定位，业态之间关系，功能分区等细节典型性商业分析是得出市场业态定位和价格定位的，以及建筑硬件定位、市场细分定位的一项有利工具。通过典型性商业分析。首先可以完成业态定位，例如各楼层业态关系等，例如某些服装小百货市场中的典型性商业，一般定位鞋包为地下，一层为小商205、品饰品，二层为女装，三层为男装，四层电器等，而开发项目则依次定位进行业态划分，所谓对典型性商业的特点，可以得出大体结构。通过典型性商业最主要是得出一个价格定位，（即应用比较法）其实典型性分析就是定量分析中的一个细化，很多报告中，将此直接划在定量分析中，此处单提出来讲，在支撑量足够，不足和完全不够的情况下，典型性商业分析的量在总支撑量中有个关系比较，例如一个典型性商业的价格在5元/M2/天，总量在200户，规模在2000M2使用面积，而总供应量在1万平米，则总支撑量400户商户，不存在转让费，那么显然支撑量不足，则在典型性商业的价格的基础上，定价就要低，要么在总供应量中分批推出，要么低价位，则还206、要考虑其替换性。在通过定量和典型性商业分析，可以得出基价，即价格的一个基价定位价，具体如表图，核心商圈购物业态市场型商铺租金水平汇总分析项目核心商圈典型性商业租金表：市场原始日租金转租金目前均日租金转让费（万）交租方式雅秀16.67332820一年半付佳艺16.67332515年付新秀水166637.6年付那里172320年付同里172320年付日坛商务2027.7235押二付一秀水2号12.516.67133押二付三通过上表典型性商业分析可以得出租金主流被动水平在20-25之间，这样对定价中基价的定位有所帮助。主流价格波动对判断基价的建立是很重要同时需要考虑一个建筑成本和相邻建筑地产价格，虽207、然商业地产中的价值定量是以其商业产值的多少衡定，但在基价，尤其涉及到售价时，就与周边建筑底商，住宅发生了关系，从中可以有个比较。任何商业不是孤立的，如果在没有商业基础上开发商业，其幅射区域内也有和他同质的典型性商业，进行分析，可以说，典型商业分析是市场进入初中期最主要的分析工具方法。例如，北京秀水街大厦，其商圈为所有从事国际旅游和时尚休闲服装、鞋、百货等。商户范围包括服装类有（雅宝路、稚秀），小百货 类有潘家园、红桥、琉璃厂等市场，范围很广，在定量分析中，则总量等都需将这些市场考虑在内，而典型性商业分析则在秀水街大厦旁的老秀水街，它就是其典型性商业，通过老秀水街典型商业可以了解其现总量500户208、左右，现面积34m2摊位，价格6万/年租，二手转租好差不等，一般在40万/年左右，转让费100多万。现服装、鞋小百货各类业态比例中服装占60%，鞋包占20%，小百货20%，通过对典型性分析，可以得新大厦的业态关系，则相应比例在典型基础，（但考虑总商圈的量的关系作参照）其摊位面积需在此基础上是通过商户定性访谈可知是否需放大，放大成多大面积适合未来发展，价格也可以做访谈，在此基础上需放大多少（但实际秀水街大厦却未从实际出发，所以出了很多波折）所以有关市场的几个关键要素，规格，业态定位、功能分区比例，价格，就有个细致的参照，而商圈定量定性分析则从宏观给了范围。又例如雅宝路天雅大厦兴建，其商圈范围为雅209、宝路区域，但典型性商业为吉利与它一街之隔。吉利23m2的房间，商户认为小，则天雅房间适当扩大，吉利鞋类业态在6层放在高层，相应的天雅也在6层7层，吉利租金800元/月.m2，天雅则前期630元/月.m2，相应在开业时有竞争力，以此为参照，其中由于边贸行业的写字间封闭性和客户的固定性，则楼层的边际差小，天雅相应在阶差上也很小，等等。在设计中，典型性商业的商铺是什么规格，硬件什么条件，相应项目在此基础上适当提高，或弥补其不足。可以说典型性商业是投资分析的一个法宝。定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（参考）1、 朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的210、次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。2、 楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、 边间差价。对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。4、 面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面211、积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。5、 视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。6、 产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的212、瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。7、 设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。8、 口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。上文为住宅中的有关价差考虑的点，在商业中也类似，在商业中同样和住宅有价差，其主要在基价的基础也进行各种调整。，所不同的是其由于商业的价值差异性大，其价差比 住宅大多了。、 基价是市场的主要定价标准，一个市场一般在其地段上，其商业的基价租金就赋于了，从其典型性商业或商圈的213、承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市；市区内一般在10元为标准，二级城市则56元，三级城市在1.5元2元，这个标准。基价；租价，租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/M2/天，其售价为1万元，按这个标准在计算中是个简便的方法，记得其对应的面积关系是一致的，如使用面积，则都为使用面积，如建筑面积，则都为建筑面积。十年使用权买断是价于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则，也有特例就9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以此类比。年租价，十年使用权价，售价三者的比例关系，一般为1：6：10，如租价为10元214、/m2天，年租360元/m2，10年使用权价为1.8万元左右。售价为3万元左右。在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当的放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。具体如图表：某项目价格表：项目价格体系产权使用权楼层售均价(元/平米)比值(售价/年租金/平米)售价(元/平米)比值（售价/年租金/平米）1F798001119428006002F678001058380005933F56800988340005954F43800875298005805F3580084224800582B1438008752980215、0580算术平均值5460033300楼层主题商品种类租金元/天B1鞋、箱包，5首层精品小百货饰品、化妆品、眼镜、小百货、文化用品、工艺礼品6外门面麦当劳快餐、品牌服装主力店（64平米）5.52层时尚女装时尚青年女装、休闲女装4.83层品牌女装正装、职业装4.54层品牌男装职业装、休闲装3.85层床上用品、软性家居用品4.93注1.首层街铺为主力店包含快餐，例如麦当劳；2.市场内每层根据铺位分割增加服务型产品业态，增强市场整体综合性与休闲娱乐功能，如：美甲、足疗、美容、美发、休闲吧、明星贴纸、纹身、艺术造型等， 租金为3元/平米/天（使用面积）；3.铺位面积具体到实测会略有大小差异；4.6层尽216、可能做大食档。各楼层在主流摊位面积的基础上，局部有较大面积摊位。2、位置差位置差：如同住宅的视野差朝向差，则相乘以系数，在住宅中系数使用广泛，而市场中，系数价差很大，具体在招商中还可以利用系数进行租控或销控调整。在基价的系统中，由于摊位布局的优劣，会出现“金角银边”。参量就是位置差，在电梯口、主通道等人流量大，标识性明显的位置，其价值就大，要相应的乘以系数，类似住宅的系数标准，在同质的情况下，电梯口的价位是普通的2倍，即乘以2，主通道把角为1.5，其余的设定为1，但决不可以出现小于1，系数的底价为1。在一个直线的市场中，两头把角为优，因展示面关系，另一个就是黄金点，即0.618位置的摊位，是比217、较好的。不同的业态，其行业利润不同，对市场租金的承受力不同，如鞋包的行业利润大于服装，服装中男装大于女装，（但男装的总量小于女装）；例如小百货业态的行业利润中（饰品、化妆品的行业利润最高，但化妆品其行业进程最短，在二级城市中它已完成进程，只有人均收入600元/月左右城市才会生存，）文化用品也高，而工艺礼品，袜子，等行业利润较低。行业利润的差别使之承受力不同，一般是将行业利润高的放在好位置，如大厦首层，各平面中的主通道位置。业态的行业利润是变化的，不是一成不变，如通讯行业的手机，从暴利到低利润，也不过5年左右光景。如图3楼定价4.8元，而4楼定价4.5元，因为4楼为男装，按楼层差应在4元左右，由218、于业态差关系则为4.5元/m2.天。3、面积差面积差与住宅同样，在产权商铺或十年使用权中，考虑到总价与面积之间的配比关系，以锁定投资者的总款要求，所以销控中要对面积差进行系数调整，此系数波动比较小，一般不超过1.5。4、层差如果出现多楼层，在同质的情况下，阶差即楼层为1/2二层是一层的一半，如果垂直运输，良好，则阶差小。如果市场的规模，业态和各层不同，阶差也相应调整，不可死按1/2。如果楼面越小，垂直运输越差，则层差越大，如果楼大，垂直运输差，楼越大，层差越大，如果垂直运输好，楼大则层差相应大些，如楼小，层差小。在层差中1楼最好，地下一层可与三层相当（抛去业态差）。也有因地域历史渊源，其它楼层219、较好，例如山西大同市东关商圈认为服装在层比层更好。5、业态差由于各楼层业态的有所区别，则单位利润率大的业态，其业态可以弥补因楼层的阶差。押金及入市门槛除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费（赞助费、好处费、建设费等名目繁多）归根而言为入市门槛费。押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润，例如北京秀水街招商中，除了租金外，其收10万押金，5万入场费，则押金可退，入场费直接为利润，15万元就220、是其入市门槛。例如北京天意市场，其8万元租金，5万元为赞助费也是入场门槛，其每摊位收5万入场费，天雅市场收押金8万元为入场门槛。入市门槛的设定是由2个方面制定；押金或赞助费（入场费）。总体而言一个小市场摊位，什么样的风险需要10万、8万押金，这是一种变相收费。通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的，而且，都是受市场热棒的市场商厦。入场门槛参照的值，除了租金外，以及区域传统，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。虽然押金与赞助费都是入221、市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能的多设置赞助费等直接利润，而少押金，如秀水街的押金10万元就过高，赞助费5万过低，应押金少，赞助费多点。如雅宝路天雅大厦押金8万过高，应拆分一些为赞助费、建设费等。交租方式：做住宅的人都明白，住宅中的总款设定很重要。在商业中也是，租金加押金（或入场费）这时有一个就是交付方式，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都对总款的要求提出条件。商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式对总款的值要求不同，交付方式越方便对于商户而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大222、，需要年付或二年付等解决难题。但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，商户不会和市场同甘苦的度过养市期，因此建议初期最好用半年制，某种意义上讲就是套住商户，使之与市场共度难关，度过养市期。6市场发展各阶断建筑介绍初级阶断大蓬、简易平房，中级阶断普通大楼中高级阶断现代化商厦各阶段混合式：市场集合群大蓬、简易平房式的结构在任何一个城市都可见到，它几乎是早期市场的代名词。其市场形态常如，农副产品批发市场，粮油市场，建材市场这类需要大面积展示和仓储。方便集合于一体的市场。也有许多其它如服装、日用品等市场也是大蓬和简易平房223、组成，主要是因其发展初级阶断，或当地的支撑力薄弱，只有大蓬和简易平房这种建筑模式可以满足其支撑力，因大蓬和平房的建安费用也就300元/m2左右，建筑成本和租金回收能成正比例。但在许多地方，土地为划拔和免费使用，多采用这种结构，临建也多采用这种结构，所以不尽然全是初级阶断。特殊的大蓬如潘家园旧货市场、因仿古建筑的设计而采用仿古式大蓬，这是产品特性决定与市场发展阶断性无关。大蓬市场主要为集贸市场，高度5米、4.5米甚至6米，净空大，顶部是弧形，地面道路宽度为3米、4米，大车混杂，摊位多是两旁为简易平房，中间为铁皮柜台形式，环境差，垃圾乱扔，照明不足，无空调，人声噪杂，显的很热闹。也有如快倒闭的，则224、灰尘厚厚，阴深可怕。属于生意红火的，如兰州东部市场，海南三亚春园餐饮市场等，这里不用弊述。简易平房，则往往与大蓬组合在一起，在大蓬两侧，遍布全国的劝业场就是大多采用这种设计，两边简易房，小二层楼或平房，中间一个大蓬柜台模式，容量在100多户，多是区域性社区服务中心。也有全是简易平房组成的，平房结构一般为砖混，也有石膏板，彩板搭建，造价不超过500元/m2，由于某些行业特性。如蔬菜水果，建材需要净空大面积，车辆出入方便，所以多采用平房式，但它容积率极低，如新疆华凌大市场，其铝材，板材，木材，石材，等都是平房，便于作业和销售。北京通县八里桥市场也是采用平房和大蓬组合，或平房组合，其共同点都是土地使225、用率低，容积率低，往往在城郊，土地获得价低。多为划拔土地，或集体土地，街道办事处，占用市政用地等。平房往往是仓储与产品销售集于一体。或是加工与仓储，展示于一体（石材、板材、木材市场一般是这样）瓜果蔬菜，粮油市场多为仓储。普通大楼：在二三级城市中，最常见的就是普通大楼作为市场，较好一点的商厦，其建筑总价不超过2500元/m2，而且多是老楼改造而成，结构差，使用年限长，楼内多是13层为商业。极个别有5层为商业，而且多为纯购物功能，服务业态少或没有，餐饮多是盒饭，市场管理仅为物业管理范畴，对商户的品质和进出入无系统化管理。而且很多市场无电扶梯设备，无Vi标识；市场的活动和宣传也没有，全靠自然发展，其226、对停车场要求不高，市场内货流与人流混杂，市场多为服装市场、鞋、小百货市场。而且市场内兼容性较大，小百货、服装等合为一个市场，市场的租金多为100150元/月m2之间，或在100元/月m2左右。现代化商厦：从建筑结构上说与普通大楼差异不大，但在硬件设施和软件服务上高多了，从卫生间的进口设备，市场对外宣传，Vi 标识及商户的产品管理，都有良好的管理，如北京木樨园天雅大厦，北京三里屯雅秀市场等等。市场内环境都和商场差别不大，所谓商场环境，市场的模式。集合群：在许多区域，由于土地供应的丰富性，形成一条街或市场组合群 ，如石家庄新华市场，南三条市场。北京十里河建材一条街，南昌洪城大市场，成都荷花池等等，227、在组合群中有大蓬，简易平房，普通大楼，现代化大厦，其中主要一个原因是产权隶属不同，另一个是市场细分化发展的结果。其各种形态混杂于一处，形成纷繁的局面。五、图形设计平面设计（1）平面设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来通行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分， 8米柱距是市场开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工，成本有益。平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对228、不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。市场设计方案完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割，根据初步分割意见，内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。（2）功能设计中为了人流的疏散，在通道设计中要分主通道与铺通道，主通道在2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大。铺通道在2.2米，2米，1.8米，1.5米，具体在部分区域通道根据人流设置可小可大。现行的市场摊位主要是柜台式隔断式或房间式；柜台式，柜台式是最早的一种，现在柜台式发展主要考虑的，是连排柜台不要太长，中间要有隔断，柜台的长宽一般是1.2米0.6米，1.5米为最长，宽1米，高度为1.2米，229、柜台还要考虑其后边货架，货架视经营产品不同，区别很大，如经营通迅产品，其展示性很强，有灯箱，背板。经营汽配，则要牢固，能放东西，货架与柜台最好有1人半距离，总之一个柜台含货架面积在3.5M2左右，也有柜台属于强展示性的如化妆品柜台，采用艺术弧型设计，来做气氛和风格。如各大商场的化妆品专柜。隔断的设计有很多种，现在方便的是以方钢为龙骨（最好不用石膏板，除某些临建可以采用石膏板）虽然快，造价不低，而且一次性，以后回收用处不大，墙面用防火板或彩钢板，或者槽板，总之墙面使用以具体经营产品和市场档次而定，门头的材料可用布卷帘或玻璃门。玻璃门的开门，应开在一边，而不是正中央，这样为了方便使用空间加大。门楣230、可以用铝合金或拉丝不锈钢，在转角用斑马色彩带，易于标识也可用方钢涂黑漆，为了色彩显明，和节约成本。灯光的应用和吊顶连在一些，随着经济的发展，越来越多的市场对灯光的要求提高，灯光中的灯主要分主灯和辅灯，对于通道上的光带是大灯，摊位内为小灯，由于很多摊位采用射灯，关于用电安全和用电管理尤为重要。光带对应的地面，吊顶采用铝格栅为经济实用，也有直接吊顶，造价不菲，例如崇文区搜秀城等。地面的处理主要考虑人性化，在室外注重防滑，室内主要是标识性，主通道与摊位之间地面要有所差别，很多市场为了简便，直接铺一个彩色玻化砖，这种处理方法最好是做色彩在主通道上，或用来做标识，从而有所区分，同时又营造了商业气氛，也可231、以在通道涂漆，各种色彩都有。如北京西单北京攻略的地面处理就很成功。 房间：房间的大小应和 经营业态有吻合，也和各地区的消费习惯和价格有关，如服装一般6平方米25平方米即可，36平方米为大房间，建材行业灯饰则为标准120平方米房间，鞋包为30平方米标准。也有对层高要求，如建材中灯具市场因灯饰需要展示则对层高就有要求。房间的门最好是玻璃门，单门或二扇门都可，房间尽可能以长方形为好，黄金矩形房间使用率最高，不规则的边角在房间使用中做服务业态或艺术处理（如形象，水吧等）。房间的隔板最好可以方便打通，使于某些商家扩大经营而使用，最好采用防火板，而非石膏板，方便二次使用。用修改后的文件（在张雨那里）。房间232、或摊位排号要挑4，按逆时针方向排列。在平面布局中多采用棋盘式，对于棋盘条块式分割，要解决的几个难点：1、 以柱点为自然分界点，便于纵向和顺向，以电梯的口为中心便于人流分散。 2、 在二条纵横线交叉时，如空间太小，也要交叉，对于纵横道路视野有益。3、 在二条纵横通道交叉时，如空间太大，则可考虑采用环形或敞开式，使分割与统一标准相差不大。4、 对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。5、 对于边线中，有不规则的，尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但使道路齐整，使于人流贯通。6、 如遇边角区域不规则，部分区域面积大，则可考虑适当弯曲，使之面积差不要过大。7、 在卫生间233、和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，如距离太长，可考虑柜台位置0.5米宽，增而做货架处理。8、 主通道与辅道有差距，主通为2.4米以上，在电梯口的主通道要3米左右的驻留空间，在电梯的上下口处，要有直角交错道路，使之为主要的纵横线或是形成主通道。9、 弧形与环形设计和结合在正方形中，多采用环形设计在交错道路的平面中，有间距大的多采用。10、 在电梯口，服务台中或是拐角，弧形设计，越不规则的地方，弧形应用越广泛。11、 棋盘式隔断中，与弧形棋盘组合在一些拐角处应用，尤其效果明显，所以不可生硬搬用棋盘式。12、 单层面积小的区域，可以考虑敝开式与隔断式结合，在边线用隔断，中间用敞开234、，敞开式有柜台，也有摊位，摊位的敞开用地面的色彩和灯光作区域划分。柜台的敞开可采用弧形的设计。在敞开式中，如果业态是小百货或通讯饰品类，可以设置全敞开式，以往商场就是在组合敞开式。14、电梯口要有通道功能设计：在市场业态中，主要功能设计是针对电扶梯，垂直运输主要是依靠滚梯，虽然直升梯有时有用，但在商业部分滚梯非常主要，滚梯要放置在中央，便于人流分散，接待台要设置在大厅的前门处；VI的在延展在市场内广泛使用；户内的广告牌设计，使之充满气氛。停车场的要求是越来越高，停车的配套，每标准车位以35M2/建筑面积核算。在大型30万平方米以上的商场，停车往往可以一直到达商业楼层1、2、3、4或5层，例如义235、乌福园大市场，新疆华凌大市场或北京世纪金源mall。1、 剖面（层高、中庭）中庭空间的造型与交流。中庭的设计形式可以多样化，具体根据市场总体形态来把握，对于面积比较大的市场中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求使地域文化特色与经济性相结合的原则。从不同的层面同时引入人流注重竖向交通的易达性，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，提升商铺价值，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将2F的人流直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接236、相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果市场上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在多层市场建筑中，每层都设立通向通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方便。确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。剖面设计的精华是巧妙利用设计手法，提高负一层、二层及顶层商业价值。层高：大型市场首层高度6.5米，净高4.5米；2层以上高度为4.3米，一般是这个标准来波动。利用中庭空间的功能与作用，中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有要能鼓励层间运动。2、 垂直交通（直237、升梯、扶梯）在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。3、 卸货区设计由于市场物流量较大，必须事先规划面积适宜的卸货区，卸货区最好设置在地下室与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。卸货区也可在室内，专门设立一块区域，注意在停车设计和仓储中与市场尽可能有一些距离，避免吵杂。或是在时间段上略有错开，货车的进卸货时间有所分开（如在夜晚等）4、 照明设计通道灯光要领先238、设计，如果有条件，设计两套灯，在日光强自然光开一组，再设晚雾天再开一组，起到节能；在吊顶中如果高度低，采用日光灯管，如果高度高，则要大灯下低，在吊顶下，高度与光扩散更合谐，同时也起到节约电能。在摊位内灯光要另一组，最好房间是插卡自己买电，如果是摊位或柜台式，则可用公用电费的计算把电损耗附加在内，如电在0.65元/度加上电损耗，可向商户收1元/度，这样可以弥补因用电的消耗和电损在一起，起到节能作用。市场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造市场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理好通道与商店之间的关系。店面照度要比步通道高，步通道的照明不能对店239、面产生不良影响。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让市场在环境中产生强烈的视觉效果。由于灯光工程造价较高，电费成为市场的较大固定成本支出，因此采用照明设备必须考虑稳定可靠的节能灯具。2.4米宽通道100瓦照明5m2隔断72瓦照明为常规的设计标准。5、 景观设计景观的垂直吸引力采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞宽，把人的视线吸引向上。由于加上顶盖，可以将室内广场计入公共分摊面积或者留有独立产权，日后作为展示经营用空间。室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生态景观设计，例如设置绿色广场和空中花园，注意楼层中厅绿色植物装饰环境。6、 无障碍设计重点考虑残疾人的通行安240、全要示，在市场中除现代化商场考虑，从经济角度考虑，其它类可略。7、 VI设计的应用、图案与整体VI设计与图案设计相结合，导视设计与图案设计相互结合。VI系统的使用：主要在户外与户内：户外与户内都是营造气氛，增加标识，户外注重醒目，户内注重理念提升（如电视屏，导视牌，电扶梯两侧广告牌，墙面留白处，地面标色彩，吊顶彩旗，商铺门楣，卷帘门面标识或区域色彩划分。）VI在营造购物气氛，使项目标识明确，在平时感觉不出来，但在关健时刻，如突发因子等情况下效果突显，所以，在有竞争对手等情况下，VI的作用就突现。图案可以是经常变化的，节庆日有喜庆，演出活动等不相同，有一些可以长期固定。针对不同的理念，采用不同的241、风格，抽象主义，超现实主义，印象主义，古典主义等到不同表现形式。8、 健康节能设计市场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料的应用，并充分利用自然采光、自然通风，尽量减少对中央空调系统的过分依赖。现代化市场要严格采用绿色装修，不允许采用对人体有害的装修材料，统一审批绿色装修方案，请专业装饰协会与监理公司对商家装修进行严格的管理。9、 通风设计由于摊位在设计中，靠窗往往是柜台，所以在靠窗除公共部分可设商户，其余为死角，全封闭这样对通风的要求高，可多设排风扇。注重通风系统的设计，保证充足氧气供应，特别是在大型促销活动中，人流量过大，对氧气需求量大。对鲜风的设计242、，往往是用中庭来处理一部分。10、 音响设计（监控）在市场设计中必须考虑到声音的传递与吸收，设计清晰的音响系统，播放著名轻音乐，制造舒缓的购物气氛，调节顾客购物心理。11、 消防设计在市场的初中级阶段如大蓬，简易平房，普通大楼，消防设施差，无烟喷淋等，所以在消防指示，消防栓，灭火器（包括培训使用）等各方面加强，切不可因此引发火灾，酿成大灾，以及如带餐饮的商厦则定期检修煤气管道。12、 卫生间设计每个楼层必须设置充足的厕所，男女厕所占面积比例为1：2，除了老人残疾人卫生间采用座便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式设备控制自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。卫生间最后设置在死角式243、或偏僻角落，以带动人流运动。13、 安全设计对所有设施的安全性预先评估，特别是老人、儿童容易发生危险的地方要精心设计，进行安全性评估。例如地面作防滑处理，栏杆空隙要防止儿童能够钻过去。尤其是在人车混杂（注意车流疏导），在电扶梯有楼面经理巡视，有小孩子和老人要及时关注险情。14、 停车场设计在地面和地下，对于进出口的设计要贯通，不可形成堵塞。在物流区，进口和出口最好是单行道，不要设置在一起，分开设立。15、 防火，排水排水注意下水管道的堵塞，卫生间和下水口处要做一个箅子，使之有过滤作用，卫生间和洗蹲处地面做个网箅子，使地面的杂物有所过滤。防水则在现代化大厦中问题少，而在大蓬和普通平房中，防水的重244、要性大，防雪，防灾等，在雨水季中，每到秋季要清扫落叶，在下水流线要合理，每个春秋来临前检修。电话线、空间管等处要防止出现漏水死角，尤其注意。16、 电子商务通信系统通信系统：电话和宽带每个商铺处有一电话接口，在柜台和摊位都设有，在每个房间有一个宽带口，条件差的市场可考虑安装ADSL，现通讯业的迅猛发展，电话线，电源，宽带距离在一起。监控系统：注重在各出入口和通道，严防死角，卫生间出入口，消防出入口要设探头。17、 外立面设计：外立面是一个市场的脸面，各类市场对外立面的要求不同，市场的外立面主要是要求突出2点，一个是商业气氛，另一个是大厦理念，（即让人看到外立面，大约要和经营的产品吻合，如做古董245、市场的中国古玩城。外立面是仿古的，做服装市场，外观是时尚的，作建材，外观是色彩鲜明，大气的。）商业气氛是通过户外广告牌体现，此举虽然庸俗但是行之有效的。照明亮度突出色彩感。外立面的材料选择中，在玻璃幕墙的档次高外，一般性市场注重广告牌的使用，对于大理石可酌情使用，不可乱用，因造价较高，往往出现上好的大理石，外边包个广告布，其实；里边是普通水泥面也可，浪费颇大。市场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑出入口处，外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是市场室内步行街的终点。外立面的设计中对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，做好导视牌。在出入口一定要方便人流记忆246、和出入，门口有红地毯，或是装饰门，有音响，夜晚可考虑上霓虹灯。外立面要与周边环境在同中有异，广场的面积尽可能大些，在必要位置艺术圆形，最好也要有个小舞台便于开业或平时做个活动。第四章：各业态市场简介1、服装百货类市场服装、鞋帽、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，也是最容易饱和的市场，它是一个市场门槛低很容易进入的市场，正因如此，它也是最容易衰败的市场，同时它也是一个区域性市场，对区域的要求也很明显，小县城有小县城集市，小村落有它的小市场，大省会城市有与它的相匹配规范市场。服装，鞋帽百货市场由于形成较早，一般的地方都形成一定规模化，由于它的市场准入低，很多炒家也云集于此，把一个利润很低的市场247、炒作的背离市场价值很大。例如正常的市场炒作价应是5万的，在这个市场中由于上下家同时炒作，即经营户与炒作家的共同作用，也许会达到15万，其中泡沫成份不言而语。服装鞋帽，百货市场是个趋势日渐衰落的市场，它的兼并，重组，永远进行。起源与条件：服装鞋帽百货市场是个市场容量很大的市场，单服装而言，服装批发市场中有男女装，童装市场，鞋业又有中低高批发大类，百货，帽又是一个大类，以小商品而言，其内涵种类就有几十种。服装市场是个起源较早，其内涵和发展已极其长远，从销售渠道看，有批发零售类市场，对象上说有国内、国际，产品分类中有男装，女装，童装，其中又有细分，因产品的内涵不同，男装中有西服、裤子、运动装、衬衣；248、女装：少女装、中老年装、职业装、羽绒服、衬衣，裘皮、皮革、毛衣、牛仔装等各系列，也有在许多大市场群中，进行细分，各形成专业的一条街，或是一个片区域，或单体楼。服装市场有一个显著特点是市场从业者多，现很多地方市场供应已饱和，同时产品分类广，形成各单项，市场在招商中炒家多，以温州人居多，这一点与其它类市场相比，只有在服装百货类市场群中显著，其它的很少，这也形成该类市场中泡沫成分大。由于产品类别多，在一个供应量较大的市场，则功能分区要做好，尤其在定性和典型性商业分析中，有关量的细分要分类记清。运动装类市场运动服类往往和鞋类以及运动用品类组合在一起，形成一个有动感的零售性，体验式消费市场，地面往往把通249、道设置成有跑道，墙面有体育名星运动照作为装饰。运动类服饰在零售领域中比较大，但在批发领域中，在北京运动休闲类批发如集中在木樨园的新世纪商城B1层，但在纯运动类中，很少形成专业化市场。因为运动类中品牌化很集中，NIKE， ADIDAS，REEBOK，PUMA等各分天下，散牌很少，也有仿牌，（实际上很多店都在售贴牌货）所以运动类以零售性为主，以注重运动动感的体验式购物为主。牛仔牛仔风迷全球，牛仔装因男女老少皆宜和牛仔休闲化，时尚化的发展，牛仔已成为服装行业的一个大类。很多城市的批发零售市场中，都有牛仔的类别，形成一个自己的功能分区。北京牛仔批发主要集中在动物园东鼎一层，其行业租金承受力一般大于男、250、女装。牛仔中以牛仔裤居多，上衣则少，牛仔裙，牛仔短裤等较多，牛仔日益时尚化，已摆脱传统的蓝色牛仔布概念。牛仔中散品牌较多，名牌类不是太多。牛仔的产地以广东东莞，中山，福建石狮等知名。裤子市场：裤子行业因其批发的量大，而且号码关系，一般要准备一组套号，形成类似鞋类批发。在服装行业中独占一个区域，裤子批发，而且裤子一般是散牌，专业化品牌少，裤子市场在零售中很多形成单个类别，在批发中以浙江人形成一个主流的批发群体，而且裤子总体的价格不高，裤子所占商店面积一般比服装略少一些。裤子在北京形成以大红门3层为主要的批发基地，而且面向华北，东北地区批发，形成较有影响力的市场。西装行业市场，与裤子类似，主要以中251、低品牌和散牌形成批发，而中高品牌则不走批发路线，以加盟或代理发展，已形成一整套完备的体系。皮衣市场：在北方形成一个皮衣的细分化市场，尤其乌鲁木齐，哈尔滨，河北，沈阳等较严寒城市都有皮货专业市场，它季节性很强，半年淡季，半年旺季，而且皮货市场一般房间面积大，因皮革的味道、对鲜风系统处理很重要。皮货市场中除了产地海宁等有专业批发市场外，而其它城市中往往批发和零售一体，皮货中散牌较多，正牌（知名的如丹尼奴、阿山皮衣等）都较贵。北京皮货外销有裘皮；主要集中在雅宝路裘皮街，内销一般是皮革，裘皮类则较少，因消费习惯和寒冷度不同。童装、玩具、儿童用品类市场：儿童用品类市场中，在批发领域有童装与服装在一起进行252、，在北京则以沙子口童装批发知名，现搬入百荣世贸地下一层；外销以雅宝路国星大厦知名，玩具和儿童用品则在天意市场和丹陛华，尤其以小贴画或儿童贴纸等玩具类，在产地义乌则玩具类形成独立大类，以饰品类批发，儿童用品专用在一起。在零售领域，往往是三者合一，而且加入儿童游乐园，儿童游戏区或学习区，以原电子游戏这样集中吃喝玩乐等儿童特点，在shopingmall和大型商场建设中这种设计很普遍采用。简论北京市服装市场之现状北京是1400万人口的综合性大都市，是中国政治、经济、文化中心；是国际国内的旅游城市，城市人均GDP已过3000美元，同时也形成贫富两极分化严重，各个阶层的人都有相当大的一部分比例，共同生活在253、这个庞大的城市系统下。正因为各个不同层次，阶级的需求，在服装行业里，造成了服装的供给方式也是不同品位、不同层次的，形成了多样化的供给方式。概括而言，从市场发展的进程角度来说，市场的三个阶段，初级中级高级，这三个阶段的市场模式在北京都有集中体现，而且互相交错存在，形成纷繁的局面。在北京，初级市场一般为占道经营和大蓬式的摊位，它的购物环境差，可以讨价还价，一般面向广大的低收入者，服装摊点往往杂夹着小百货，卖吃，卖菜的一起，一件衣服不会超过100元。而且市场一般在城乡结合处或城市中的乡村。如位于东部的八王坟东郊市场；北边的熊猫环岛内的服装市场；西边玉泉路上的玉泉路集贸市场，其特性都差不多。在初级市场254、中还有比其更低的是旧货交易，如在东南四环双龙市场的旧货服装就是面向更加处于贫困线的人群。随着北京的发展，人们生活水平提高，初级市场的份额将会越来越少，逐渐让中级取代。中级市场仍然以摊位式发展，在将来很长的一段时间仍然会以这种模式存在下去。在中级市场中存在区域性零售市场和批发市场，零售市场相对于初级而言，在硬件，软件都上一个层次，典型的是两广路上的菜百小市场和五棵松的新星市场，购物环境明显高于集贸市场，但都是面向本区域的中低收入者。也有为了细分人群需求和区域需求建的如“女人街、佳艺时尚购物中心”等。但是这些零售市场的进货大都从批发市场进，从而实际上是批发的一种衍生，我们把主要的几个划分一下：1、255、面向国际旅游购物者：雅秀，秀水和雅宝路，秀水是以零售为主，面向全球，主要是欧美较多。雅宝以批发为主，主要是独联体和北非中东。2、动物园商圈是面向低收入市民，同时又对华北（主要是京津唐地区）的中小城市需求，提供小额批发的集散中心。3、木樨园商圈是处于垄断地位，面向中国北方批发集散地而且它的垄断地位不断加强，因为它的周边已形成了一个隐固的产业链。4、时尚女性的购物，主要集中在西单的韩国城，隆福寺街和佳艺时尚购物中心。从建设市场的市场基础性而言，这几个圈子已处于相对稳固的地位，每个圈子都有相对稳定的购物群体，虽然相对于个体而言，购物是分散，但大体而言，这个趋势是稳定的。这种人们潜意识的思维定势不易改256、变，在短期内，如违背这个基础性所建造市场，就会因其的基础不稳定性，造成有效需求不足，从而倒闭。例如：巨库、美人街等一大批市场。每个不同类的圈都形成了其固定的客户群，只有在这个圈内，或“圈”发生变化时，取代它，才能发展。这些“圈”是动态的，也是不断发展，不断组合，在发展中也会出现特例，如因政策的拆迁和突发火灾，都会使其改变。从建设市场的基础性出发，我们围绕的对象也就是这4个服装“大圈”，不要违背它的基础条件，否则不管再财大气粗，也容易南辕北辙，代表作有曾经的方庄美人街、马连道的金马鞋城。鞋业市场：鞋业分两类：批发类市场和零售类市场。由于北京的商场办的相当成功，高档场所鞋业的零售业很好；但在中低档257、的市场中，云柏鞋业连锁也很成功，因此，中低档的零散市场如以个体摊位的发展只能在南城丰台区，目前主要分散在大红门、京温，龙湫，天桥等市场内，也很难形成垄断化。但是由于北京特殊的位置，造就的批发地位，即面向广大的北方地区。批发市场只有大康一家，处于垄断。整个河北区域，鞋业的辐射范围，即大康鞋城（现有红门鞋城），面向区域一部分以本市的各零售摊点，另一部分即内蒙，河北，山西等地，但是由于石家庄、天津更大市场规模和低档次的存在，所以大康的档次相应高一些，但对华北大中小城市也许好一些，对广大的农村可能不够。鞋业流通方式中另一个向高层次发展的趋势，类似食品业的家乐福超市，电器类的国美家电城，由各个中低档品牌258、鞋业形成的各专卖店的统一，如云柏鞋业，这种销售体系对个体摊位式的发展影响很大，从而使人均GDP指数较高的城市中市场模式更快的萎缩。鞋业的进货渠道主要是南方，石家庄将对整个华北广大贫穷的中小城市、农村的鞋业集中批发，北京的鞋业只能形成华北或天津的高档市场的需求中心。份额将越来越少。鞋类作为服装，小百货中的一个独立的大类市场，有专业鞋城，有鞋的单层。专门的功能分区，还有鞋专卖店等多种形式。鞋的行业利润高于服装，因批发鞋一次一般要一个套号，而服装可以2件，1件或3件，男鞋40-44（中国号码），女鞋35-39，童鞋小号13-18，中号22-28号，鞋类中旅游鞋以福建晋江产而出名，革鞋在广东吉隆黄埔产259、，皮鞋以广东浙江温州产而知名，胶鞋以温州欧海出名，布鞋以河南偃师出名，也有混杂的，但鞋类的主流无论款式等都以广东占前列。鞋在北京的批发市场主要集中在大康鞋城，原在右安门，后搬迁到大红门，其所对华北各省区的批发尤为突出。鞋类有较好的分级代理制度，而且品牌发展比较正规。鞋类一般需面积在25平方米标准铺。鞋类中和箱包组合形成箱包鞋类区，在分层处理中，鞋箱包可设置在B1层或是F5层（顶层），也有在F1层的，在F2，F3层很少。北京鞋的批发中高档集中大康，低档则在大伟鞋城即京文市场对面的200多家以及马家堡的温州鞋城等。小百货：小百货与服装业的零售网络大体一样，零售业以服装的低档市场相互配套组成的。北京260、小百货的批发主要在天意，天外天，现主要集中在天照天，万通形成的区域内。其余均以零售业为主，不象服装，以动物园商圈和木樨园商圈为主；小百货是形成南城以丹陛华为主的圈子，西城以阜成门形成的圈子，其它均是补充性的。由于超市的发展，一些超市在小百货领域出色经营，在某些区域性需求的地段，已取代了摊位式的市场。北京零售业的小百货市场很多：和平里小商品批发、南城的刘家窑小百货市场、熊猫环岛小百货批发、天意地安门小百货市场、新星服装城2楼小百货、官园2楼小百货、通厦小商品市场、首体地下天成市场、广安门天缘市场、金五星小百货、六里桥安安市场。批发业的万通、天意批发有1000多家、面向华北地区小百货批发中心。以及261、很多的农贸集市中的小百货零售业。小百货无论从零售还是批发业它对个体摊位式的市场需求都旺盛。小百货类中箱包行业往往和鞋类放在一起，由于经济发展，人们审美观点改变，已经戴帽的很少了，帽类从60年代的大类已退化成一个很细分的小类市场，所以人们口头上常说的服装鞋帽，其中帽已失去作为一个大类的号召力。箱包和鞋类组合，一方面都是因为皮革制品，另一方面两者的行业利润相仿，行业需求摊位面积相仿。箱包类市场分零售和批发，零售性的箱包一般都在商场和鞋类或男装，女装类服装服饰搭配，或是单独的专柜，如万里马，金利来，play boy等。在市场中，包和鞋组成一个功能分区，或是和小百货的其它类组成一个功能分区，而在批发领262、域中，往往形成单独的一个区域，也有组合的（如因规模不够的情况下）。批发领域中的箱包面积一般要求大，需要房间形式，30平方米是一个标准铺位，箱包在中国主要分河北包（产地白沟），浙江包，以及广东包其中尤以广东包和河北包出名，从业者也多为河北人和广东人，浙江人，东北人，其它籍贯的人均不多。箱包行业中包分男包，女包，而箱则比例不大，另外有学生包，季节性较强，如9月开学前为旺季，女包则占绝大数比例，皮制包和革制包，差别很大，一般包的行业利润较高，大于鞋和服装。在北京箱包市场的零售，分散在各市场中，而批发业外销集中在雅宝路北斗星，箱包市场内销集中在天意市场二层，其容量商户比例不大，外销150户左右内销50263、0户左右的量。饰品礼品市场：饰品业在小百货领域中是利润最高的一块，在一些三级城市中，由于超市的未普及，以日用洗化，化妆品为利润最高（化妆品行业进程短）而在一二级城市中， 饰品的行业利润无论是批发还是零售都高，其一般用柜台模式或小隔断45平方米的模式，采用敞开式，而且要求射灯多，对色彩展示的刺激性大。在北京以原天外天饰品批发知名，而零售中AYAYA，colala等饰品店连锁知名。礼品中小礼品和饰品类在一起形成市场的功能分区，礼品中的大型礼品如钛金，合金产品类以及办公礼品类则行业利润较低，往往和小家电类或办公用品类装饰品在一起，形成批发零售，需求面积一般较大，在20平方米左右，这点要与饰品类的小礼264、品区别开来。布料，辅料市场布料辅料市场中辅料因产地的厂家集散作用，在产地形成各专业细分市场如浙江纽扣市场，拉链市场，真空棉市场，等等。布料市场则南有柯桥，北有众人众布料市场二分天下，而南方里布市场主要集中在江苏吴江盛泽，因盛泽的印染业发达，约有4000家左右布料厂，绍兴的柯桥市场则以各种面料和成熟的市场体系誉满全球，而广东则以流沙的布料市场知名，在西北则以西安的布料市场知名，其它几个区域中布料市场规模不大。因为布料市场所要面对的主要消费群体，不是终端消费者，而是小裁缝或服装加工厂，因北京服装业发达，使浙江很多服装厂北上，从而造成北京布料市场的不断繁荣发展扩大。布料市场因布料的运输，所以采用高层265、很少，往往是仓储和销售在一起，建筑结构多采用以大蓬和小二层楼为主的结构。食品类市场食品行业：包括小食品副食类，粮油类，花卉类，水果类，水产（海鲜）类美食一条街等。食品市场中在人均收入低于1000元/月标准城市或区域就产生，在超过这个GDP指数的区域，食品市场将由超市所代替。在食品市场中小食品类和农副食品，粮油蔬菜，瓜果，水产，等组合成一个庞大的以吃为主的系列。其中小食品市场类中，烟在由国家专控销售前，烟是其利润最大的。现让位于酒类，其中小食品市场的产品有过期和劣质，每年3.15打假都会涉及，但由于人均消费低，在GDP指数小的城市区域，将长期存在，而且其份额还很大，全国在人均收入1000元/月以266、下城市都有。食品市场一般无暖气（因产品的保质问题）。而且仓储和展示在一起，装卸货物多用三轮和平板推车，大车就直接在市场内装卸，停车仓储问题是设置该市场的一个难点。蔬菜，水果往往在一起，很多市场是将这个区域和小食品功能分区，蔬菜瓜果的批发市场讲究的是车辆的进入量换算，按车位量收费，也有固定车位、收费和流动收费，和固定仓储性，市场一般在城郊，占地大，环境脏，如：北京新发地，岳各庄，市场内有地磅。有些城市将瓜果与蔬菜分开，而且这类市场一般都临近交通要道，火车站，国境公路等，行业的利润低，虽然进出货量大，但市场的赢利不大，管理中有菜霸，果霸、这是该行业的一个特点，多为黑社会性质。在产地的蔬菜瓜果市场，267、其通向全国销售而且产地因产品的保鲜期和新鲜性，对市场摊位的好坏要求不严格。水果、蔬菜类的批发市场以车为单位计量，但其零售性市场中，多和副食品，肉类，水产在一起，而且市场中瓜果，蔬菜类中对摊位管理要求中把角的摊位（头摊）效应大，（因产品差异小，选择性小有关），市场的租金低，结构多采用大蓬或平房。粮油、蔬菜类市场在某些城乡区域和食品在一起，某些则单列，功能单分区，粮油由于仓储性大，车辆运输的要求大，所以其一般都为大蓬，对层高要求大，对地面有防潮和防鼠要求。食用油类则对清理工作要求高，该类市场中的公平建设有必要，短斤缺量是常见，粮油和瓜果等一样，占地也较大。同样对车辆和仓储要求高，而且产品的保质性要268、求较高。水产类市场中有肉类，蛋禽类和水产，其中在食品行业中，水产类是最暴利的，也是唯一一个能形成高额转让费的，水产海鲜类的高额利润和海鲜的销售价差，对其附加地理位置要求性也就产生了转让费。水产、瓜果、农副产品中的干货类也是利润较大的一块，在功能分区中，注意湿货类与干货分开，它对仓储和清洁车辆要求没那么大。花卉类市场分干花与鲜切花二大市场，鲜花市场除北京，上海，深圳，昆明等发达城市形成相应的专业化市场，在其它的一些二三级城市则往往以鲜花零售店和礼品为在一起，也有和水果类组合在一起，以水果鲜花礼品类为一种组合销售，参杂在水果类中。北京干花则主要在红桥西侧的天隆昌的3，4层和方庄新城市场，有150户269、，干花中以欣赏花和装饰花木为主。但仅北京有干花的从业量，其它城市很少。干花与鲜花在摊位设置差别大，鲜花要温室，而干花则不需要，一般标准摊位在20平方米左右。鲜花的批发则要求在花木公司的温室中。对于温度，湿度有要求，其租金也相应的高些，多以隔断和敞开式，因对温度的要求，而且花卉和观赏鱼类在一起，形成居室类市场组合，该行业的容量偏少，利润也不高，属于补充性细分化市场。干花市场在一些大城市则形成一个小的批发行业，在一般的中小城市，则很少，由于花草单位价值高，在人均收入低的城市，消费区域很少，无法形成市场的规模。在许多城市，都有美食一条街，或农贸市场，其中农贸市场则以菜，瓜果，干货，副食的零售为主，其270、一般都以大蓬形式存在，租金不高，是市场初中级阶段，而且大蓬中以柜台形式，两旁是房间，房间则以餐饮、美食一条街而存在，遍布全国的老劝业场模式，就是这个雏形。花卉类在北京以莱太为代表，面向三北地区的批发中心，是中国北方鲜花的交易中心。在北京的莱太花市已经形成垄断局面，成为北方花卉的晴雨表，占有北京90%的鲜花批发份额，北京的花卉市场有玉泉营，花乡，航天桥，东方美都，大自然，大森林，燕莎，天坛，莱太，马甸，其中作为北方最大的鲜花集散地，莱太中20%为本地消化，60%为三北地区，菜太形成现阶段的花卉拍卖，早市批发，市场零售三级市场交易模式。由于现阶段花卉的发展还没有形成更大的规模化。而且花和花卉其附加271、品太少，这里机会颇多。北京市各食品类市场简介：北京市食品类市场中，由于北京的人均收入高，所以在市区四环以里的市场业态很少，都被超市所取代。超市里外资的家乐福，沃尔玛，麦德龙，法宝，易出莲花等，与 国内华普，物美，美廉美等在各区域纷纷设立，争夺市场份额，服务等各方面都竞争白热化。市场主要在各区县如昌平的水屯、通县的八里桥，由副食，粮油等杂货组成，象个二三级城市的规模，这与郊区县人均收入低有关，在市里则以中低收入者为主，在东南西北各有一块，东部有东部八王坟瓜果蔬菜鲜花副食市场，南有左安门市场，丰台良乡，新发地大型农贸市场，西有岳各庄，北有大钟寺，现搬到回龙观，形成各片区的中低收入者消费的中心，其从272、全国各地进的新鲜瓜果批发，一般在早4：30开始，以早市出名。副食品的批发则由家乐福，万事吉等类似沃尔玛会员店方式进行，使传统的副食批发市场模式退位，基于此在东二环边的正祥和食品市场，就违背市场行业进程性，所以必然开不起来。水产类市场则以红桥市场的地下室和天民市场知名，因水产以温州，福建，广东人从业者多，北京餐饮业的利润较高，所以红桥水产摊位一度转让费达30万，创水产行业之高，水产的零售中海鲜类在一些大酒店则走直销模式，由专人负责进货，所以红桥是针对散客的批发，红桥水产也在日益衰退。美食中在北京则形成比较上档次，有方庄美食一条街，三里屯酒吧街，牛街美食街，莱太星吧路等。其规格中莱太星吧路较大，其273、余也就在50户以内，规模不大，但人流和影响力较好。餐饮类中所为美食一条街，其实就是区域性餐饮一条街，关于美食街的建设有低、中，高三个层次，其中低级的就是市场模式，有夜市早市，早市的临时摊位，也有长期美食街，其主要在于，龙头店的引进和停车以及消防，排风，排水的处理，及扰民问题，管理上注意一餐饮娱乐等组合发展，但不可变质，很多城市开发区的美食街最后都因经营不善而变质为不健康行业的从业地。家居类市场家居市场是一个综合性市场，只所以笼统的定义是因为它相对于服装鞋帽小百货市场的综合性等因素是一致的，同时又是一个传统的，长久的市场，如同改革开放最先兴起的服装鞋帽，小百货市场，随后因房改的深入，从而使这个传274、统的市场换发了新的活力和前景，推动它形成了一个大市场。家居市场包括家俱市场，装饰材料市场，和室内装璜用品等市场，这是个外延很广泛的区域。即可以每个单项形成独立的市场，又可以综合形成市场如瓷砖市场或木材市场，板材市场。正因为它的散乱性和对地域的要求面积性，使它象服装鞋帽，小百货那么系统化形成大的综合性商贸市场。家居市场是个很有区域代表性市场，它以地域覆盖面积和人口容量为要求，在中国划分为几大市场。1、 新疆乌市隶属西北区，但由于较远的交通，独立门户；西安则成西北区的代表，大明宫市场群就是其典型代表。2、 西藏拉萨隶属西南区，性质与乌市相同，同样，成都成为西南区代表，尤其在家具行业更明显。成都八一275、家具城在西南部很知名。3、 东北区以辽宁的沈阳成为东北区代表。4、 华北区以郑州为代表，但它不包括北京和天津，由于北京和天津的人口密度以及城市规模和人均GDP收入均超过其它地区，从而使石家庄无法代替平、津地区。正因为如此，北京的家居市场将是个充满竞争的市场，这和它的高中低收入群有关。5、 南京隶属华东区的代表，同样它不包括上海，上海的性质类同于北京。6、 广州由于庞大的外幅射力和广大的厂家聚集于广东，使广东的市场潜力很大，影响发展很大。各城市都有其代表性市场，如中山市的红木家具市场，就是面向全国批发。家居市场内另一个大系即是建材市场，由于建材市场的要求和家居装饰材料市场有很大的兼容性，很多地方276、修建一起，但由于建材市场对面积需求大，租金较低，所以一般为了方便大车出入均在城效修建的多，比较形成规模的有：瓷砖市场，主要经营户由福建人、广东人控制。规模200家左右就相当大。石材市场主要由福建人控制，100户都很大。石材往往与瓷砖在一起的；钢材市场，100户都很大，木材建材市场，这几大类统称为建材，有条件的能够在土地利用上形成规模，从而形成垄断，这样需要的面积应该在200亩以上。建材市场的设立与家居装饰材料虽然在一起，实质上两者有很多不同，建材市场的需求是建筑业，对象是建筑单位，各区域的建筑需求和建筑量是决定建材市场发展的前提条件，同时交通的远近也是很重要。因为它属于利薄量大的，如果交通费的277、高低对需求的改变影响很明显。不论是装饰材料市场，还是建材市场，形成过程中注意的一个就是该市场的运输能力，如果该市场的运输能力上看，很快就能判断市场的兴衰与发展情况。建材市场的一个摊位的需求至少就是60平方米以上。因为放货的原故，面积一般要求大，不包括库房，库房不能太贵。由于北京家居建材业的发展相当快，有点类似服装市场，高、中、低档各个层次，各个类别的市场都有，级别高一些的有宜家家居，东方家园，这种国外超市式的家居市场。中档的有兰景丽家，爱家家居，玉泉营环岛等等。低档的有岱头、金柳、玉泉路建材，朝阳路兴隆建材，通厦小营环岛等。纷繁复杂，仅经营面积过1万平方米的就有40多个，大大小小的有300个市278、场，各种类别都有。中档已近饱和。高档中如宜家家居专门针对高消费人群的家居市场，它不等同于装修建材市场，这主要针对高档需求，类似服装业中的百货商场。北京家居城一般临三环而建较多，一个三环基本上是家居三环。尤其在西南三环为巨，这些都是90年代遗留下来的，也有新建的，而且规模都很大，之所以丰台区的家具城多，一个原因是地价便宜，拿地容易形成的，其中家居业中能独立成规模的有灯饰和家具两类，而且规模大，市场多，高档的超市主要集中在家庭小部件需求上，形成特色化和人性化需求，家具在整个家居中是面积要求最大的一类。北京家居行业在90年代，因北京的房价高，形成房屋总价值高，便与之相配套 的家居用品需求高，从而造成279、北京环三环，四环成了家居环，上万平方米，10万平方米家居市场比比皆是。而在二三级城市，区域性中心城市，家居行业发展的规模也非常大，在新疆的华凌商贸城占地500亩家居类市场，在西安的大明宫则更大。郑州现代大世界等也都是超大规模，行业的包容性之多，而且都单位面积大，所以在规划功能分区时尤为重要。在北京的家居市场有300多家，占领着中低端市场，高端则以宜家，欧尚，东方家园等国际家居超市巨头控制，发展日益激烈，不断蚕食家居市场分额。家居类市场分硬性和软性二块。硬性的有木材、钢材、板材、石材、陶瓷、地板、瓷砖、洁具、水泥等硬性的建材类市场。软性类以家装类为主，家具、窗帘布艺、床上用品、灯饰、厨卫用品等。280、以硬性为例介绍各类市场：木材市场：一种为大型建筑交易类市场，所需为房屋大型建材，交易巨大，且不涉及现场加工；另一种为做木龙骨，需现场加工的木材市场，零售类，其场地对消防要求和清洁，以及现场施工要求高，而且行业利润低。板材市场：板材是利润较高的一个，在硬性建材中，木线条和进口板材利润和成交额极大，而且占地一般面积比木材少，10多平方米100多平方米都可以，对层高和铲车工作有要求。铝材市场：铝材市场和木材有个相同处，除大型的批发外，零售性市场也需要加工，铝材对层高的要求和面积的长宽有要求，一段板材采用狭长形，铝材用狭长方型摊位多，对仓储要求高。石材市场：石材是特要求平面性作业的一个市场，不可高层，281、因石材的运输装卸，仓储及加工往往在一起，某些上档次的建材城可以板材与铝材进房间，而石材则因重量等无法进高层，所以一般以简易平房和户外大棚为常见，且行业从业人员单一，主要是福建人居多。 钢材市场：钢材的批发和木材一样都是面对建筑商，零售的钢材市场，其仓储性较大，因钢材的产品型号区别大，其间市场行情波动大，钢材类和石材类都要远离市区，以郊区土地上修建较多。陶瓷类：陶瓷类分建筑商用的房地产建筑瓷砖，以集装箱式销售模式。面向家庭的家用瓷砖和洁具类（建筑商用洁具类和家庭装修用洁具类）都不同。瓷砖对建筑商的一般以公关、走订单模式，对地理位置要求不高，市场中对仓储和运输要求高。瓷砖的零售性中对色彩和展示板，282、款式等与建筑商相差极大，建筑商的多以量大，价底，欠款，而且款式单一。零售中，款式极多，价高，量小，几平米到几十平米都可售，建筑商店为几百平米。洁具中也是如此，对建筑商以马桶等普通大众类而家庭中对洁具品类，功能性要求高，在瓷砖陶瓷，洁具的展厅，标准为60平方米80平方米的（一个柱间跨距为主）对门面的装饰性要求高。水泥做为瓷砖，洁具类市场的附件，水泥在零售中也配送、往往单设区域销售水泥。木地板：是地砖市场中的一个分类，地砖中木地板和瓷砖在一起组合成地板的各种类别如地板革，地板胶等。软性家居类：家具是家居市场中需面积最多的行业类别，而且品种繁多，从布艺到钢木，实木，仿古（明清），复合等，各种各样，而283、且从家庭家具，办公家具，餐厅娱乐家具用品等形成很大的市场份额，一般在二三级城市，需规模也在万平米以上，家具的展示性要求高，标准在100平方米，家具行业以成都和广东家具为主，也有东北和新疆，如新疆的美克就是全球很知名家具制造商。在家具市场中形成很多类别，仿古类（如明清家具）在北京有潘家园朝佳家具城，朝阳区高碑店明清家具一条街，在大钟寺兰景丽家内有办公用品家具区域，家具中对产品的形式和各厂家的垄断性，使之在高档领域中除布艺和家具及皮革家具外（意大利沙发），大部分都在国内企业中，所以像爱家家居可以依托家具行业不断扩张，而宜家和东方家园中对家具类产品份额不大，均以实用性和新颖性艺术类家具品为主。在北京的中低档家具市场，因北京市区的地价高，已日益集中在香河，形成一个大的家具世界，它将日益蚕吃着北京中低档家具行业的份额。 灯饰：在家居行业中，灯饰品是利润率最大的，是家居市场中，除家具外，第二大需面积的行业。灯饰中分为照明灯具和装饰灯具（花灯）。灯饰市场对层高要求高，因花灯的展示在顶部，而且耗电量极大，在能源供应上应事先安排好。水暖：作为硬性建材领域中，水暖在零售领域很难形成市场，因为水暖的安装需要专业人员，对此一般由专业人员购买，其它部分一般都在建材市场