1、青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案2019.01QINGDAO JIMO DISTRICT QINGWEI ROAD PROJECT CONCEPT PLANNING 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 效果呈现PART 1青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区2、青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao3、 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基础分析PART 2青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 城市坐标即墨区由市改区，融入青岛,“13456”总体发展战略：打造支撑青岛未来可持续发展的重要一极“一个目标”：思路创新、模式创新、业态创新三个创新；活力即墨，品质即墨,4、文化即墨，诚信即墨“四个即墨”；以“五个产业高地”为方向和支撑；“六个规划定位”，是对即墨市以往“疏老城、建新城，连滨海、融青岛”城市发展思路的进一步深化提升，是未来城市规划建设的总纲领。三个发展片区中部城镇集聚发展片区、东部滨海特色旅游片区、西北生态开敞片区。项目位于中部发展片区的 ，即墨经济开发区创智新区。青岛北门户，由市划区，前景利好青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 区域坐标城阳万象汇商业区青岛新都商业中心蓝色硅谷即墨老城项目所在地15km5km14km35km19km29km青岛流亭机场青岛火车北站创智新区位于青烟一路5、以东、青威路以南、大田路以西、墨水河支流以北，规划面积约28平方公里，其中，核心区规划面积14平方公里。作为连接市中心城区与东部鳌山湾滨海科技新城的重要战略节点，创智新区本着“城市发展新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区”的发展定位，突出“高端、新兴、蓝色”特色和方向，着力发展公共服务、现代金融、商务会展、信息服务、商贸、文化旅游等现代服务业，承接蓝色硅谷核心区产业孵化。区域坐标创智新区远景展望蓝色硅谷创智新区有效辐射城阳及蓝色硅谷，所处创智新区板块前景广阔青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 交通坐标10路公6、交线路经过基地南侧105路公交线路经过基地西侧未来16号线连接青岛胶东机场，即墨市区，蓝色硅谷在建中的7号线贯穿青岛市区，城阳区，与即墨市中心烟沪线龙青高速胶东机场方向蓝色硅谷方向i便利交通基地紧邻青威路，烟沪路城市快速路，方便居民出行，青岛市区方向与胶东机场；基地西侧在建的7号线贯穿青岛市区，基地南侧未来16号线连接胶东机场与蓝色硅谷，极大增加片区的活力。快速出行便利，未来双线轨交可期，烟沪线将板块与西侧即墨老城隔离青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 1.5km中学中梁大悦城（待建）1.5km3km国金中医医院生辉超市金盟旺超7、市盟旺山创智新区市民广场生活配套项目周边1.5km内仅有少量生活超市，无大型配套商业，周边配套品质较低，中小学教育资源丰富，为本案一大优势，地块地处政府主力打造的创智新区内，3km内有创智新区市民广场，以及未来中梁大悦城商业综合体。16号线（待建）小学幼儿园幼儿园小学幼儿园即墨北医院7号线（建设中）幼儿园生活坐标教育资源得天独厚，生活配套缺乏统筹，品质较低青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 竞品坐标东凯涵美馆 容积率2.0多层小高层 大高层龙山上郡 容积率1.8 多层 小高层 大高层万科朗润园 容积率2.2 小高层 多层信特景苑8、广场 容积率2.0 大高层 小高层裕东新府 容积率1.8 多层 小高层鲁能公馆 容积率1.5 多层 小高层裕东新府龙山上郡鲁能公馆万科朗润园东凯涵美馆信特景苑广场周边竞品以多层，小高层，大高层为主，无别墅类产品万科东郡地处万科深耕板块，周边目前无较强竞品青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 时间坐标即墨代表性楼盘价格走势对比2017年9月20日撤市划区3个月即墨的楼市均价从9月的不足万元（9800元/）推向12月的12000元+，通过逐月总体房价可以看出：楼市发展良好，房价看涨。通过二手房、新房与地区均价比较，发现二手房明显高于地9、区均价，新房在初期略有涨幅情况下，出现：倒挂现象，新房优势明显即墨总体房价 2017-20188000100001200014000160008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月800010000120001400016000180008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月二手房房对比地区均价：曼谷阳光；通济80001000012000140001600018000200008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月鳌山新苑; 蓝色硅谷03000600090001200015000180008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月新房10、房对比地区均价：鲁能公馆：创智新区030006000900012000150008月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月万科朗润园; 创智新区整体房价保持上涨趋势，新房二手房房价开始倒挂青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 目标客户不同客户需求目标客户群体主要分为：即墨本地刚需改善，蓝色硅谷工作人群，阳城外溢需求，以及青岛低收群体，其中以即墨本地需求为主。项目面积段85，105，125，135满足不同人群需求城阳中心区青岛中心区蓝色硅谷即墨老城项目所在地15km5km14km35km即墨区城阳区蓝色硅谷板块刚改为主，11、有效辐射城阳及蓝色硅谷青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 客户诉求活力与生态得平衡便利性与前瞻性对话性价比与舒适度得融合渴望鱼与熊掌兼得，追求一定生活品质青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划推演PART 3青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基地四界123456123456青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 基地分析10m20m212、0m20m20m5m85m85m规划用地条件地块位于青岛市即墨区创智新区，邻近汽车产业新城，距即墨区政府5.8公里。西至烟青一级路、东至崂山二路，南至辽河一路，北至现状河道。地块名称用地性质 出让面积（）容积率计容建筑面积（）建筑密度(%)绿地率(%)A1住宅用地367111.658737.63030A2住宅用地521791.683486.430B1住宅用地525391.684062.430B2住宅用地483241.677318.430C公园绿地838000.0541901070总计189753303604.8青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo13、，Qingdao 限高分析B2地块名称用地性质建筑高度(米)A1住宅用地70，西侧60A2住宅用地40B1住宅用地70，西侧60B2住宅用地60，西侧40C公园绿地15A1A2B1西侧限高40M西侧限高60M限高70M限高60M西侧限高60M限高70M限高70M青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 日照分析A1A2A3A4限高70M限高60M限高40M限高40M在日照制约条件密集区：有效避让在无法避让日照区域区：降低高度选取青岛常见住宅楼层进行对周边住宅日照分析，并绘制住宅布置范围：其中取：22F 最大高度 68M18F 最大高度14、 56M14F 最大高度 44M11F 最大高度 35M22F住宅范围22F住宅范围18F住宅范围14F住宅范围11F住宅范围11F住宅范围18F住宅范围青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 容量测算AB幼儿园：建筑面积：5180 占地2000B地块商业：建筑面积16100 进深15米，总长1070，1F,580m，2F 490mB地块住宅：建筑面积137000，22F 16栋；18F 20栋；14F 41栋; 11F 48栋A地块住宅：建筑面积117000，22F 14栋，18F 17栋，14F 35栋，11F 41栋。体育馆：15、建筑面积：9000 占地5000A地块商业：建筑面积14400m，进深15m，总长960 1F 670m，2F 290m22F18F14F11F22F18F14F11F2F3F2F1F其中：22F 18F 标准层面积 39014F 标准层面积 25011F 标准层面积 270250m310m180m240m2F270m220m40m1F青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 价值分析北向体育公园体育公园运动公园及体育馆商业用地价值住宅用地价值幼儿园可选位置基地优势资源12345辽河二路交通压力较大，1,2,3点会造成叠加影响，展示面16、较好；4,5点交通压力小，展示面一般区域级特色城市绿地运动公园和区域级配套体育中心是本案主要特色青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 限高分析注：1. 建筑最高点计算方式：室内外高差+住宅总层高+冲顶高度1.5+层板厚度0.2+屋面反坎0.52. 基地限高针对建筑最高点高度3. 防火高度针对建筑屋面高度层高层数顶板高度室内外高差核心筒附加高度最高点高度屋面面层高度防火高度A1 A2 B1B2规范约束限制2.92366.70.32.269.20.367.3322660.32.268.50.366.6321630.32.265.50.17、363.6320600.32.262.50.360.6319570.32.259.50.357.62.951853.10.32.255.60.353.7超过54M需两个安全出口317510.32.253.50.351.6316480.32.250.50.348.6315450.32.247.50.345.6314420.32.244.50.342.6313390.32.241.50.339.63.151237.80.32.240.30.338.42.951132.450.22.234.850.332.95超过33M需设置消防电梯3.151031.50.32.2340.332.13.15928.18、350.32.230.850.328.953.15825.20.32.227.70.325.83.15722.050.32.224.550.322.653.15618.90.32.221.40.319.53.15515.750.32.218.250.316.353.15412.60.32.215.10.313.2综合规划限高、防火要求、界外日照影响、任务书层高要求，规划设计楼型选取以10层以下、14层、18层、22层为主青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 强排分析7-10F15415018F2328022F77184 7-10F19、14742018F2754822F79646 7-10F12885018F125764 22F0 7-10F11562018F138994 22F0 叠拼8991011-14F3301818F4564022F86046 22F+10F22F+7F18F+10F18F+7F22F+18F+叠拼10层以下货量最大低区楼栋相对稀疏高区楼栋难以形成组团22层得房率较低幼儿园占据用地较好位置10层以下货量较高出现常规洋房产品高区楼栋难以形成组团低区楼栋过密22层得房率较低幼儿园占据用地较好位置18层得房率较高高区楼栋能够形成一定组团感低区楼栋相对稀疏10层以下货量一般幼儿园占据用地较好位置18层得房率较20、高高区楼栋能够形成一定组团感出现常规洋房产品低区楼栋过密10层以下货量一般幼儿园占据用地较好位置高区楼栋能够形成一定组团感叠拼类型进一步突破限价低区楼栋最密10层以下货量一般幼儿园占据用地较好位置青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 总体规划PART 4青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 方案对比10F+14F+18F10F面积：9447014F面积：9250018F面积：67653(7-10F)+18+22F7-10F面积：13558018F面积：6208022F21、面积：56954叠拼(5-6F)+10F+18F+22F叠拼面积：6250510F面积：3450018F面积：7550022F面积：82087青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 总平面图（方案一）A地块经济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积88890总建筑面积197176总计容面积142224其中住宅建筑面积116924其中22F3318818F124167-10F71320商业建筑面积14300公共服务配套11000其中物业管理用房986社区办公用房380社区服务用房634体育馆9000可售建筑面积131224可售率%6622、.6%地下建筑面积54952其中住宅地下室9828地下车库45124建筑占地面积23942容积率/1.6绿地率%31.2%总建筑密度%26.9%商业配比%10.1%居住户数户1040机动车停车位辆1581其中地上停车位辆158地下停车位辆1423B地块经济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积100863总建筑面积223480总计容面积161381其中住宅建筑面积137690其中22F2376618F496647-10F64260商业建筑面积16200公共服务配套7491其中物业管理用房1117社区办公用房448社区服务用房746幼儿园5180可售建筑面积153890可售率%68.9%地下建筑23、面积62099其中住宅地下室11558地下车库50541建筑占地面积20138容积率/1.6绿地率%33.1%总建筑密度%20.0%商业配比%10.0%居住户数户1268机动车停车位辆1778其中地上停车位辆178地下停车位辆160034.8034.2034.4034.6034.6034.6533.8034.1034.3034.4034.2035.0035.0035.0035.0035.0034.8034.6034.7034.8035.0034.5033.5033.8034.0034.2033.5034.0033.6033.8034.0034.6034.6034.4034.1034.5035.24、4035.4035.1034.7035.0036.0035.7035.30青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 鸟瞰图青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析产品分析楼型分析7-10F T219-22F T414-18F T438.7M37.3M46.9M40.2M46.2M38.2M43.2M45.2M44.9M39.9M41.2M36.2M39.2M37.9M36.3M36.4M30.8M37.1M40.3M37.3M30.4M32.2M37.2M38.1M25、39.9M42.5M42.5M32.2M32.2M40.7M40.9M42.1M31.8M41.4M 考虑骑商业洋房品质较低，户型面积由任务书中要求的125降至105，并且保证三面宽朝南提升竞争力105户型135户型T4 105三面宽户型T4 89户型T4 105两面宽户型125户型T4T2(105-125)89105105125135面积2064824360134403250025380面积比45.9%54.1%18.8%45.6%35.6%64.4%T4T2(105-125)89105105125135面积2670031500117602100027000面积比45.9%54.1%19.726、%35.1%45.2%54.8%B地块户型配比A地块户型配比青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析景观分析动线分析PcPPPPP车行流线人行流线P出库出入口青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析消防分析消防环路消防回车场地消防登高场地日照分析青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 地库设计地库面积（）含住宅地下室 地下所需停车数（辆）地下实际停车数（辆） 预留人防停车数（辆）单车位占面积（）27、A地块住宅494481351147011930.89B地块住宅592231600172812830.08A地块体育中心22907272031.81B地块地库设计B地块住宅主地下出入口B地块住宅主地下出入口B地块住宅次地下出入口A地块住宅次地下出入口A地块住宅主地下出入口A地块住宅主地下出入口体育中心地下出入口A地块地库设计青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 创新叠拼产品打破限价天花板低密度与高层双品牌策略拉升溢价青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 总平面图（方案二28、）A地块经济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积88890总建筑面积198510总计容面积142224其中住宅建筑面积116909其中22F3329418F425007F7500叠拼33615商业建筑面积14300公共服务配套11015其中物业管理用房993社区办公用房383社区服务用房639体育馆9000可售建筑面积131209可售率%66.1%地下建筑面积56286其中住宅地下室10862地下车库45424建筑占地面积25348容积率/1.6绿地率%31.2%总建筑密度%28.5%商业配比%10.1%居住户数户985机动车停车位辆1588其中地上停车位辆158地下停车位辆1430B地块经29、济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积100863总建筑面积224700总计容面积161381其中住宅建筑面积137683其中22F4879318F3300010F27000叠拼28890商业建筑面积16200公共服务配套7498其中物业管理用房1123社区办公用房448社区服务用房746幼儿园5180可售建筑面积153883可售率%68.5%地下建筑面积63319其中住宅地下室11578地下车库51741建筑占地面积21569容积率/1.6绿地率%31.2%总建筑密度%21.4%商业配比%10.0%居住户数户1198机动车停车位辆1806其中地上停车位辆180地下停车位辆162634.7030、34.2034.4034.4034.7034.6033.6034.0034.2034.5034.0035.0035.0035.0035.0034.8034.5034.6034.7035.0034.5034.8033.8033.9034.2033.5033.9033.6033.8033.8034.6034.0033.9034.3035.4034.8034.4034.7034.7035.0036.0035.7035.3035.0034.2034.3034.5033.7034.1035.0035.2034.00青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qi31、ngdao 规划分析125户型叠拼105三面宽户型89户型105两面宽户型产品分析楼型分析7-10F T2叠拼19-22F T4 14-18F T230.2M45.0M54.3M58.6M58.1M37.2M41.0M36.5M34.5M47.3M44.6M36.6M32.3M39.6M45.5M42.2M34.3M34.3M20.7M22.2M27.0M27.0M31.8M27.0M27.0M27.0M22.2M22.2M27.0M27.0M27.0M22.2M22.2M22.2M22.2M26.2M21.9M22.2M22.2M22.2M34.9M31.6MB地块户型配比A地块户型配比T432、T2叠拼89105125户均135面积16732197404775032400面积比45.9%54.1%59.6%40.4%T4T2叠拼89105125135面积13884163807550031320面积比45.9%54.1%70.7%29.3% 考虑叠拼大户型比例居多，增设部分125十八层户型补充125面积段货量青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析景观分析动线分析cPPPPPP车行流线人行流线P出库出入口青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析消防33、分析消防环路消防回车场地消防登高场地日照分析2H-3H1H-2H3H-4H5H-6H6H-7H4H-5H7H-8H8H-9H青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 是否还有因地制宜的其他规划可能性？青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 更高的整体品质户型产品均好青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 总平面图（方案三）A地块经济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积88890总建筑面积197456总计容面积134、42224其中住宅建筑面积116924其中18F3677414F2100010F59150商业建筑面积14300公共服务配套11000其中物业管理用房987社区办公用房380社区服务用房633体育馆9000可售建筑面积131224可售率%66.5%地下建筑面积55232其中住宅地下室9708地下车库45524建筑占地面积25134容积率/1.6绿地率%30.6%总建筑密度%28.3%商业配比%10.1%居住户数户998机动车停车位辆1592其中地上停车位辆159地下停车位辆1433B地块经济技术指标表项目单位数量（万）总用地面积100863总建筑面积223252总计容面积161381其中住宅建35、筑面积137699其中18F3087914F7150010F35320商业建筑面积16200公共服务配套7482其中物业管理用房1116社区办公用房445社区服务用房741幼儿园5180可售建筑面积153899可售率%68.9%地下建筑面积61871其中住宅地下室10530地下车库51341建筑占地面积19572容积率/1.6绿地率%33.3%总建筑密度%19.4%商业配比%10.0%居住户数户1148机动车停车位辆1808其中地上停车位辆180地下停车位辆162834.8034.4034.4034.6034.6534.0034.0034.1034.4034.5035.0035.0035.0036、35.0035.0034.8034.7035.0034.5033.5033.7033.9034.2033.5034.0033.6033.7034.0034.6034.4034.2034.1034.5035.4035.1034.8034.8035.0036.0035.7035.3034.80青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 鸟瞰图青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析产品分析楼型分析单车位面积、可售率、景观分析、竖向设计125户型135户型105三面宽户型837、9户型105两面宽户型14F T210F T218F T449.0M43.9M38.3M48.0M95.5M75.8M54.5M40.8M46.9M40.5M35.3M33.5M38.5M44.4M33.7M37.3M36.3M35.1M33.1M33.3M33.3M30.9M59.6M64.1M35.2M35.1M32.6M34.2M33.1M32.9M30.9M44.4M39.4MT4T289105125135面积14952176405000033615面积比45.9%54.1%59.8%40.2%B地块户型配比A地块户型配比T4T289105125135面积22428264606000038、28890面积比45.9%54.1%67.5%32.5%青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 规划分析景观分析动线分析PPPPPPc车行流线人行流线P出库出入口青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 消防环路消防回车场地消防登高场地规划分析消防分析日照分析2H-3H1H-2H3H-4H5H-6H6H-7H4H-5H7H-8H8H-9H青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 设计概念PART 5青岛即墨区青威路39、项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 城市开放空间社区商街品质住区体育中心运动公园青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 运动主题带动的活力社区青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 活力城市重塑城市形象 运动主题迸发活力生活青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao40、 多元空间 多元业态青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 业态分析体育中心学龄教育&零售小学社区配套街角旗舰店零售&轻食婴幼儿相关幼儿园体育公园体育公园体育公园体育中心零售轻食少年配套儿童相关社区配套街角旗舰店商业兴奋点分布均匀，无尽端型底商青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 商业平面一层平面商业 一托二面积100-150双层铺（底层）面积40-70商业 单层铺面积41、70-90商业 一托二面积100-150双层铺（底层）面积40-70商业 单层铺面积70-90A地块商业平面B地块商业平面青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 商业平面A地块商业平面B地块商业平面二层平面商业 一托二面积100-150双层铺（二层）面积100-150二层外廊小型条状外摆区商业 一托二面积100-150双层铺（二层）面积100-150二层外廊小型条状外摆区青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 典型商业平面一层楼梯间前室适当放大，可设置接待及店招展示空间首42、层平面图二层平面图首层平面图二层平面图双层铺平面一拖二平面商铺A商铺B商铺C商铺C商铺B商铺A70.1557.5264.87商铺C商铺C商铺D商铺E132.63124.74商铺E商铺D商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺G商铺G126.32142.51商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺F商铺G商铺G126.32142.51青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 丰富形象创造城市归属感青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 重塑公交车站改善片区形43、象青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 街道断面精心设计 生态、实用、高效辽河二路青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 运动主题打造的公园社区体育公园运动公园及体育馆运动公园青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 生态城市公园与住区一体化设计 乐活生活由此开启青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育公园AB地块露天羽毛球场跨河小桥7人足球场入44、口广场时尚公交车站精神堡垒儿童乐园滨河步道户外健身场地健身跑步道休闲步道铺地广场活力串联青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育公园C地块体能训练跑（phycial running）2.5KM森林健身跑（fitness running）1KM沿河栈道（wooden road）.5KM7人足球场儿童活动场儿童戏水池儿童游戏沙坑室外乒乓球场篮球场草坪保龄球烧烤露营植物园樱花林室内健身房健身广场极限运动景观广场森林漫步（forest walking）.5KM健身跑（fitness running）1.3KM坡地健身路线（fitness45、 running）.8KM运动之路（ATHLETIC LOOP）运动之路共6KM环形跑道以运动之路串联多种功能核心，为不同人群打造多种跑步选择，在运动中体味生活之美，在跑步中发现乐趣。健身跑森林健身跑森林漫步坡地健身路线沿河栈道青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育公园C地块滨水之路（WATER LOOP）&自然之路（NATURAL LOOP）自然之路多种形态的自然生态园创造贴近自然的绿色感受森林步道FOREST LOOP坡地公园TERRAIN PARK植物园BONATICAL PARK樱花林CHERRY WOOD植物园（BO46、TANICAL PARK）森林步道（FOREST LOOP）樱花林（CHERRY WOOD）森林步道（FOREST LOOP）滨水广场WATER PLAZA坡地公园（TERRAIN PARK）亲水平台WATERFROT DECK滨水广场WATER PLAZA滨水栈道WATERFROT PLANK亲水平台WATERFROT DECK水畔茶室WATERFROT BAR滨水栈道WATERFROT PLANK水畔茶室WATERFROT BAR滨水之路青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育公园C地块多种人群的丰富活动7人足球场儿童活动场47、儿童戏水池儿童游戏沙坑室外乒乓球场篮球场真人cs烧烤露营植物园樱花林健身广场极限运动景观广场亲子区域：安全：中心区域，便于看护丰富：三种游乐主题趣味：全新的游乐理念乐享生活区域：聚会室外烧烤刺激有趣体育达人区域：专业比赛兴趣青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育公园C地块活力配套（ENERGETIC FITNESS）入口ENTRANCE城市方向入口ENTRANCE公园方向垂直交通STAIR垂直交通STAIR公共卫生间+配套用房瑜伽教室YOGA健身器械区PHYSICAL EXERCISE健身搏击区BOXING游客服务中心咖啡吧C48、AFE办公区域办公区域舞蹈教室DANCING垂直交通STAIR垂直交通STAIR儿童游乐区区CHILDREN JOY管理服务用房1F 建筑面积15502F 建筑面积1450健身区配套区活力配套南侧为健身中心，靠近广场，为周边地块提供健身功能。北侧为配套管理用房。中部一层面向道路为咖啡吧。青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 公园+体育中心+示范区联合展现的活力城市生活样本青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育中心形体推敲退界后用地面积：12800建筑面积下限：9049、00？20m10m20m9m一层尽可能铺满，宽度减小增大与住宅间距，二层设计为三个独立体块，削弱对住宅的影响。1、增加室外活力生态坡道，丰富空间趣味性。2、设置多元屋顶绿化，为周边住宅带来视觉上的愉悦39m33m篮球馆挖出中庭，便于分期建设体量开洞，设置环形跑道削弱体量游泳馆面宽减小，局部增加二层1. 39米为篮球场的最小尺寸，33米为泳池的最小尺寸。结合功能需求，压缩面宽。2. 整体在满足舒适的情况下，篮球馆体量大，层高要求高（净高7米），放在北侧减少对住宅影响。3. 在体量居中位置开洞，设置环形跑道，削弱一层长度过长问题，增加空间趣味性。青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road50、 Lot Design，Jimo，Qingdao 体育中心功能设置篮球馆+攀岩健身中心泳池1F休闲健身所1F游泳馆1F篮球比赛馆2F篮球训练馆2F乒乓球馆2F羽毛球馆1F商业青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 室外羽毛球场室外羽毛球场室外足球场室外泳池极限运动场地屋顶篮球场环形跑道中庭屋顶球场室外泳池环形跑道体育中心功能设置青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 室外观景平台室外羽毛球场室外泳池室外篮球场室外足球场室外羽毛球场入口广场入口广场公交车站街角雕塑生态立体坡51、道景观体育中心功能设置青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 体育中心平面图0.000标高平面（6357平方米）8.000标高平面（2643平方米）16.000标高平面篮球训练馆健身中心50米泳池儿童泳池儿童活动中心老年活动中心篮球比赛馆乒乓球馆羽毛球馆极限运动室外篮球场室外羽毛球场室外羽毛球场室外泳池室外五人制足球场商铺青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示区策略活力焕发又不失精致细节彰显项目的独一无二一体化呈现的浸入式体验青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwe52、i Road Lot Design，Jimo，Qingdao 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示区策划青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示区分析Q步行流线车行流线公共交通流线公交车站停车场施工围挡区域步行流线体育中心（篮球馆）活力城市生活样本展示售楼处采用后浇带断缝处理建筑脱开场地精神堡垒景观展示区域青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示区浸入式体验序列12341 1宜人尺度的街道1改善53、片区形象的公交车站1绿色生态停车场1标志性街角空间2活力运动场3几何张力建筑前场4青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 展示区建筑空间体验序列体育中心（篮球馆）三层可变空间，预留样板房区域书吧&观景露台样板房区域售楼展示区域室外篮球场赛事级室内篮球场室内篮球场室外参观流线室外参观流线室外洽谈区售楼处青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 售楼处平面接待沙盘洽谈签约、办公样板间预留样板间书吧&观景露台1200平米售楼处展示空间后期为商业配套三层可变空间，预留样板房区域建筑54、前场室外洽谈区青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 产品设计PART 6青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 周边竞品竞品产品力较弱，更高配置，更加舒适的前提下结合规划综合考量产品设计面积段周边竞品本项目产品裕东新府龙山上郡万科朗润园海信盟旺世家天一仁和郡891051251352室2厅1卫 2面宽3室2厅2卫 2面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅1卫 2面宽3室2厅2卫 118 2面宽3室2厅2卫 3面宽2室2厅1卫 2面宽2室2厅1卫 2面宽2室2厅1卫 2面宽2室255、厅1卫 2面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅1卫 2面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅1卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽3室2厅2卫 3面宽4室2厅2卫 3面宽3室2厅1卫 2面宽3室2厅1卫 3面宽3室2厅2卫 2面宽青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 客群分析追求功能房间的数量以及居住空间的舒适度刚需改善客群快速成长型家庭市场投资客青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 功能空间即墨产品2.56、0时代六大层面全面升级宜居舒适结构方正主卧配置收纳面积高端私属青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 多层精雕细琢创立改善标杆高层功能至上创立刚需标杆叠拼创新格局创立单价标杆规划特点规划方案22F18F10-14F6-10F5-6F89(T4) 105(T4) 89(T4) 105(T4) 125(T2) 125(T2) 105(T2) 125(T2) 135(T2) 叠拼6-10层T2+18层T4+22层T4 方案一叠拼+18层T2+22层T4方案二10层T2+14层T2+18层T4方案三青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei57、 Road Lot Design，Jimo，Qingdao 18-22FA A青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面22层T4105+89+89+105户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑面积()105产品2+1房2厅2卫77.21 383.67 73.43%105.15 89产品2+1房2厅1卫65.57 89.30 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面18层T4105+89+89+105户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑58、面积()105产品2+1房2厅2卫82.05398.2877.88%105.3589产品2+1房2厅1卫69.6789.46 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面18层T4105+89+89+105户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑面积()105产品2+1房2厅2卫82.13383.7978.11%105.15 89产品2+1房2厅1卫69.6789.20 青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面18层T2125+125户型套型套内面积(59、)标准层面积()得房率户型建筑面积()125产品3房2厅2卫93.64247.1774.77%125.24青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 6-14FB B青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面14层T2125+125户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑面积()125产品3房2厅2卫97.52247.6377.76%125.41青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面10层T60、2125+125户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑面积()125产品3房2厅2卫97.79248.1577.82%125.67青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面10层T2135+135户型套型套内面积()标准层面积()得房率户型建筑面积()135产品3+1房2厅2卫107.96267.1579.82%135.25智库优选 淘宝店:https:/智库优选新品发布+赠送资料+发红包请一定加我们微信：ZhiKuYouXuan_2017仅供学习交流，请2 4小时内删除，淘宝搜：智库优选， h t t p : / 61、/ s h o p 10 8 519653. t a o b a o . c o m，微信：Zh iK u Yo u Xu a n _ 2 0 17，新品发布+ 送资料青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 叠拼C C青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面叠拼私家停车库、专属电梯私家庭院超尺度起居空间四间卧室豪华主卧套房青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面叠拼户型套型套内面积()楼层面积(62、)得房率户型建筑面积()下叠3+1房2厅2卫124.50672.8387.90%141.64中叠3+1房2厅2卫123.60140.62上叠3+1房2厅2卫109.40124.46青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面叠拼青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型平面叠拼青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 户型配置房型类型户型面积配置列表客厅（面宽）餐厅（面宽）主卧（面宽）主卫衣帽间次卧一次卧二63、次卧三其他22F T4 89三面宽中间户2+1房两厅一卫33002100300027003000玄关柜18F T4 89三面宽中间户2+1房两厅一卫33002100300029002900玄关柜22F T4 105三面宽端户2+1房两厅两卫350021003200是30002700玄关柜18F T4 105两面宽端户2+1房两厅两卫5800（竖厅）5800（竖厅3400是30002900玄关柜18F T4 105三面宽端户2+1房两厅两卫350022003200是30002800玄关柜18F T2 125三面宽三房两厅两卫400029003800是是30003000独立玄关14F T2 12564、三面宽三房两厅两卫400032003800是是30003000独立玄关10F T2 125三面宽三房两厅两卫410036003800是是30003000独立玄关10F T2 135三面宽3+1房两厅两卫520041003800是是300030002700独立玄关叠拼下叠3+1房两厅三卫7200（横厅）7200（横厅）3800是是340029002900独立玄关叠拼中叠3+1房两厅三卫6800（横厅）6800（横厅）3800是是3800（含卫）29002900独立玄关叠拼上叠3+1房两厅三卫7200（横厅）7200（横厅）3800是是340029003800独立玄关青岛即墨区青威路项目概念方案Q65、ingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao PC专项介绍PART 7青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 天华公建化建筑技术中心结构专业主要负责人PC深化团队负责人PC深化团队人数：15人建筑专业主要负责人PC设计研发及深化团队青岛即墨区青威路项目概念方案Qingwei Road Lot Design，Jimo，Qingdao 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