1、昆明轨道交通公司地铁2号线羊肠村站物业定位报告汇报说明本次汇报的总体目标是通过对核心问题的分析，分析成功地铁物业和项目运作环境，从昆明轨道交通公司的运作角度出发，提出项目发展方向。汇报的目标如下： 界定项目定位，发展主题与方向 构建项目物业种类、功能及规模 明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式 优化项目设计方案报告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环2、境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析地铁物业分析地铁物业分析战略目标战略目标战略目标项目位于北市区城市发展带，为昆明地产开发热点区域，周边将形成高端居住区。项目遵循政府依托项目位于北市区城市发展带，为昆明地产开发热点区域，周边将形成高端居住区。项目遵循政府依托+ +地铁公司主导地铁公司主导+ +地产开发商运作的三重模式地产开发商运作的三重模式，承担着，承担着打造新型标杆物业打造新型标杆物业的使命。形象和功能要求高，的使命。形象和功能要求高，本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了实现项目的社会效益和经济效益最大化3、，我们本着“整合资源，提升价值，创造优势”的原则，为了实现项目的社会效益和经济效益最大化，我们制定了如下总体目标：制定了如下总体目标：树立昆明地铁发展模式，提升昆明影响力，打造世纪工程成功开发首批地铁物业，实现社会和经济效益通过地产开发实现收益平衡最大化项目价值总体目标总体目标昆明昆明轨道公司轨道公司项目项目打造标杆地铁物业平衡风险与收益短期平衡资金链，长期资产“证券化”从轨道公司的角度细化目标地产开发收益平衡地产开发收益平衡借鉴香港地铁开发模式，地铁公司主导，地产开发商运作。以地铁物业开发回笼现借鉴香港地铁开发模式，地铁公司主导，地产开发商运作。以地铁物业开发回笼现金，支持地铁开发建设金，支4、持地铁开发建设短期平衡开发成本，长期将实体资产证劵化，以实物资产和无形资产为基础发行证短期平衡开发成本，长期将实体资产证劵化，以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市券并上市短期平衡现金流，长短期平衡现金流，长期资产证劵化期资产证劵化平衡地产销售与物业自持，将项目与地铁有效绑定，实现资产增值平衡地产销售与物业自持，将项目与地铁有效绑定，实现资产增值项目价值最大化项目价值最大化引进战略合作伙伴，资本支持，品牌嫁接，保证项目的成功运作引进战略合作伙伴，资本支持，品牌嫁接，保证项目的成功运作创新项目定位和规划设计，打造区域地标物业创新项目定位和规划设计，打造区域地标物业打造标杆地铁项目打造标杆地铁项5、目报告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析战略目标战略目标地铁物业分析地铁物业分析地铁发展概况：根据列车宽度和运力分为地铁和轻轨，2号线为地铁 定义及分类：地铁，为地下铁道的简称。狭义上专指在地下运行为主的城市铁路系统或捷运系统；但广义上，涵盖都会地区各种地6、下与地面上的高密度交通运输系统。世界上首条地下铁路系统是在1863年开通的伦敦大都会铁路（Metropolitan Railway），是为了解决当时伦敦的交通堵塞问题而建的蒸汽动力地下铁路。中国首条地铁建于北京，于1969年10月1日通车。地铁根据列车宽度分为A、B、C三种型号，分别对应3米、2.8米、2.6米的列车宽度。使用A或B型号的为地铁，最高运力为3-6万人/小时。使用C型号的为轻轨，最高运力为1-3万人/小时。昆明的1和2号线为地铁，3-6号线为轻轨。发展模式：公营、民营和混合三种模式 由政府或自治团体来营运，被称为公营，这是最为常见的发展模式，以中国为代表。 由民营企业营运，是为民7、营，在日本和美国较为常见。 经营者为民营企业，但出资者则是公营团体，这在欧洲较常见。香港地铁为“官办民营”混合模式，实现了两权分离，自主经营。与经济的发展关系：增强城市竞争力，拉动内需，提升区域价值 城市的发展历史看，交通状况和城市竞争力成正比。 从沿线城市的发展经验，轨道交通能够扩大内需，拉动经济增长。 提升区域价值，带动周边经济快速发展，让居民生活更加便利，促进轨道交通周边的物业价值的提升，带来更多商机，同时也能加快城市化发展的进程。 昆明本身城市小，人口密度又大，轨道交通的建设与运营将有利缓解交通压力，能带动轨道周边的产业发展，也将对房地产产生直接的带动作用。地铁与房地产的相互关系：带动8、居住和商务物业增值 物业对商务和居住物业的影响根据中原集团策略中心对上海、北京和深圳地铁物业的分析表明，地铁建设对周边物业的增值空间是巨大的。10分钟到20分钟区域将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。在规划阶段增值空间最大，主要体现为预期心理的增值。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心房房价价增增值值地铁建设进度地铁建设进度通通车车规划规划施工施工预预期期增增值值实实质质收收益益观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划规划、施工施工、启用、启用而有不同的成交价位地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值开通前预期心理的增值和事后实9、质效益事后实质效益两部分的合计。通车前预期增值通车前预期增值 事后实质收益事后实质收益地铁与房地产的相互关系：重建地铁商圈，推动商业价值 物业对商业地产的影响地铁作为全新的交通方式，将改变人们的出行方式。作为与地铁直接相连的商业物业，地铁将为其带来巨大的人流量，为商业经营创造更多的消费人群和消费力。地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内，是最佳的人流集散地，也是地铁商业的黄金选址区域。增加商用物业价值增加商用物业价值因素因素客流量客流越多越越好，人旺才能带动财旺。客流构成包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都可以欢迎，”地铁的通达性地铁线路越多越好，对线路没有太大的选择性10、，线路越多带来的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四方来的都是客”。对地铁的需求性看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心地铁与房地产的相互关系：500-1000米为地铁辐射范围 地铁辐射范围界定车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘价格，在不考虑其他因素情况下，轨交房价格是以站点为圆心向外逐渐降低越是离站点近的楼盘，价格的增长越快，尤其是当楼盘离站点在500米至1000米时，价格差异比较明显。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心距离距离 线路线路2000米米1500米米1000米米500米米一号线北延伸11、段7444753876467963增长率1.26%1.43%4.15%二号线西延伸段11385121281474612369增长率6.53%21.59%-16.12%三号线北延伸段6998700073187906增长率0.03%4.54%8.03%五号线6423652366586812增长率1.56%2.07%2.31%地铁与房地产的相互关系：地铁物业与非地铁物业涨时差异不大，跌时抗跌 地铁物业在房地产周期的运行特征有轨道交通的楼盘还是无轨道交通的楼盘，其周边房价的增长率走势大致相同；只是在最高点处，前者要比后者高出近10个百分点，也就是说凭借轨道交通优势，当价格增长率下跌时，轨交房能表现出更12、强的抗跌性，在最低点处，有轨道交通楼盘的平均跌幅为1.7%左右，而无轨道交通楼盘的平均跌幅为5%。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心平均增长率13.16%32.23%47.49%18.81%34.37%4.77%-1.71%8.17%-5.04%13.76%12.48%38.73%-10%0%10%20%30%40%50%60%200220032004200520062007轨道交通非轨道交通地铁与房地产的相互关系：推动房价增幅35% 地铁对昆明地产的影响从右图可以看出，地铁在修建前后房产的价格变化浮动较大，北市区和新亚洲体育城房价平均上涨35%数据来源：昆明中原策略中心数据13、来源：昆明中原策略中心02000400060008000地铁修建前均价地铁修建后均价昆明地铁二号线修建前后房产均价变化昆明地铁二号线修建前后房产均价变化北市区新亚洲体育城国外地铁物业案例分析1、日本东京地铁2、美国纽约地铁八重洲地铁商业街皇后广场购物中心六本木综合体东京、纽约地铁和地铁物业概况日本东京地铁物业地铁发展概况地铁物业发展特征历程：亚洲最早开通地铁的城市（1927年12月，今东京Metro银座线“上野站浅东京地铁草站”段通车）。运营线路：目前共有13条路线，214个车站（不含副都心线），路线总长（不含与私营铁路直通运转的路段）292.2公里（不含副都心线）运量：每日平均运量将近80014、万人次，发达程度居世界前五名。发展模式：政府运营地铁+开发商运作项目物业类型：东京的地铁物业以地下商业街为主，大型集中商业为辅，第1条商业地下街是1930年建成的东京上野火车站地下街。由于地下商业与地面地下交通融为一体，为人们购物、会友、娱乐、休闲、公务活动提供了保障，因而带动了城市的繁荣。典型案例：八重洲地下商业街、六本木城市综合体地铁发展概况地铁物业发展特征历程：纽约地铁系统是全球最早的地铁之一，整个地铁系统以曼哈顿岛（纽约中央车站）为中心辐射，总长超过1000公里，其中曼哈顿岛地区大都采地下设计，但也有不少高架路段（在曼哈顿岛之外的路段大都是高架设计）。运营线路：纽约地铁线有26条服务路15、线（含3条区间线），地铁车站468个，车厢6400多节，线路总长近370公里，每天载运450万人来往纽约市5大区，被称为全世界最有效率的地铁系统。运量：据统计，每日平均运量将近600万人次，每天进入曼哈顿商务区的客户搭乘地铁的客流达到62.8。发展模式：地铁公司运营地铁+开发商运作项目物业类型：纽约地铁物业以集中式商业为主，商业街为辅。集中式商业集中为地下商业区和购物中心，以时代广场购物中心和皇后商业广场为代表。典型案例：时代广场、皇后广场商业中心美国纽约地铁物业商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 位臵：东京火车站周边 层数：地下三层 地下街长度：最长一条长340米 总建筑面积：73,016、00平方米 建成日期：一期1964年，二期1973年 八重洲地下街层高5米，分上中下三层，上层是由各类商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。有4条地铁线在此交汇，商店通道近1.2万平方米，是东京规模最大的商业街商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 物业组成：八重洲地下街是东京最早的几条地下街之一，平均每天接待顾客4.4万人次，因兼过街通道，每天经过这里的人流高达45万人次。另外地下街中有四个引入自然光的休息空间，分别是花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”。商业街：东京八重洲地下街东京八重洲地下街 业态组成八重洲地下街设有240多个17、店铺，由生活杂货、服饰及餐饮类组成，其中餐饮类业态占比率最高。42.20%38.50%19.50%业态组成比例业态组成比例餐饮类服饰类生活杂类注：业态组成由店面数量计算数据来源：第一太平戴维斯购物中心：纽约皇后广场购物中心纽约皇后广场购物中心 发展概况：皇后区广场购物中心是在纽约皇后区最大的购物中心，也是美国最成功的商场之一。项目紧邻三条地铁线，其中，两条地铁线与项目相连接。 物业组成：项目定位为购物城，总建筑面积约3万平米，由四层商业组成。购物中心：纽约皇后广场购物中心纽约皇后广场购物中心 业态组成：商业业态以购物为主，涵盖餐饮和休闲娱乐。主力店：梅西百货、百思买、JCPenney，HM、儿18、童广场和星巴克。综合体：东京六本木东京六本木 发展概况东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施。该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。综合体：东京六本木东京六本木 区位与交通六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾19、客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位臵，其中自行车免费。综合体：东京六本木东京六本木 建筑布局六本木新城不仅是一个垂直式的庭园都市，实际上它打造出一个具有文化与灵魂的新生命一个“城市中的城市”。这是一种生活型态的变革。以垂直庭园的方式节省空间与时间，生活在新城里同时满足住宿、工作、购物、休闲娱乐、艺术、学习与知识等层面的需求，而这样的生活型态，本身就已经是一种新文化了。东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆5254层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为20、核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院综合体：东京六本木东京六本木 物业功能组成六本木新城拥有可以永久居住的住宅区、也有能短暂住宿的五星饭店，更是各国商品名店、与知名餐饮的聚集地。电影院、俱乐部、图书馆、邮局、超级市场、美术馆与瞭望台等，所有您能想到的，可以满足生活需求的各项机能，全都属于六本木新城的规划范畴。在这样繁华的都会区，居然还保有江户时代的日式花园毛利庭院与百年老树，在住宅的顶楼，还能看到属于农村的田地。综合体：东京六本木东京六本木 动线组织顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在新城停留更多时间。不仅可以通过高速21、电梯到达顶层，而且在购物中心内部还设臵有扶梯，到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便地进入自己喜欢的空间。二层以上商业环绕森大厦组织。一层商业动线平面二层商业动线平面三层商业动线平面四层商业动线平面综合体：东京六本木东京六本木 外立面和主要节点森大厦主入口山边大堂连廊商业步行道园林景观香港地铁物业案例分析 发展概况：地铁为市区内最主要的公共交通工具，分四条路线互相联系港岛、九龙、荃湾和东涌，又可于九龙塘站转火车铁路东线， 香港地铁共43.2公里，日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。香港的22、地铁物业主要集中为综合体和大型购物中心，地铁对大型购物中心影响巨大，是香港购物中心建设的主要因素，其中，地铁购物中心数量达到28家以上，占香港购物中心的70%。香港地铁物业案例分析 发展现状：香港分为铜锣湾，中环，尖沙咀，旺角四个核心商业区。四个商业区核心商业均与地铁相连，物业类型为购物中心和商业街，几乎不存在专业市场。商业业态完善，世界一线品牌林立。香港商业与地铁紧密相关，地铁的新建直接推动了香港第二、三阶段购物中心的发展。第二阶段购物中心以太古广场和又一城为代表，体现娱乐化商业。第三阶段，以IFC mall和朗豪坊为标志，两个综合体利用便利的地铁体系和规划定位，创造了香港第一代主题服务化主23、题。同时，外形彰显符号，成为中环和旺角的地标性建筑。在业态组成和服务方面，更能满足新一代消费者的需求，彰显个性化。香港地铁商业发展特征香港商铺租金“世界之最”。香港商铺租金“世界之最”。目前香港的商铺平均租金为目前香港的商铺平均租金为55325532元元/ /平米平米/ /月，排名世界第二。（数据来源第一太平月，排名世界第二。（数据来源第一太平戴维斯）戴维斯）商场经营类别范围广商场经营类别范围广综合零售百货为主，涵盖三大业态和综合零售百货为主，涵盖三大业态和便民生活业态便民生活业态满足社区服务的区域性购物中心满足社区服务的区域性购物中心“百货“百货+ +超市超市+ +餐饮”，定位社区餐饮”，定24、位社区mallmall开发经营理念令商场良好持续运营开发经营理念令商场良好持续运营商业运营十统一商业运营十统一商场规划有利于经营和消费商场规划有利于经营和消费不设户外休闲广场、注重中空大堂不设户外休闲广场、注重中空大堂商场基本不设二环商铺，通道宽敞、与地商场基本不设二环商铺，通道宽敞、与地铁站相连铁站相连楼层楼底高、垂直交通充足，分布合理、楼层楼底高、垂直交通充足，分布合理、室内商铺门面较宽室内商铺门面较宽商场主入口不明显，没有临街铺规划商场主入口不明显，没有临街铺规划商场各楼层具备餐饮娱乐功能商场各楼层具备餐饮娱乐功能混搭模式，层层旺混搭模式，层层旺经营特色符合消费者需求经营特色符合消费者需25、求物业规划和业态定位主题化物业规划和业态定位主题化购物中心：又一城 发展概况：开 发 商：太古地产地理位臵：香港唯一的地铁及九广铁路交汇点交通状况：又一城位于九龙的中心地带，设有完善的公共交通网络，乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站。又一城设有850个车位，还有巴士总站及的士站，无论以任何形式前往又一城，都快捷方便。物业组成：由商场和写字楼的结合建筑，占地面积约为2万平方米，商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米。另外，西北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米，设有3层地下停车场，约850个停车位，1998年建成。购物中心：又一城 规划设计：又一城的设计以围绕大自然及强调26、空间感为主，把自然阳光及宽敞空间融汇为一。购物中心以“无边无界，生活之态”为主题。拥有独特的室内设计，提供舒适广阔的空间；柔和的天然光线。22万平方呎的写字楼，提供偌大及设备完善的工作空间。购物中心：又一城 项目经营状况：又一城是香港时尚的大型购物中心之一。商场内有超过200间店铺、约30间中西食肆、11个银幕的电影院及全港最大的室内溜冰场，是集购物、美食、娱乐于一体的休闲购物中心。商场以经营国际品牌为主，整体形象高档，在地铁、九港铁路以及巴士等交通设施的配合下，使又一城成为香港本地人及外地游客的旅游购物胜地。因此，又一城的整体经营状况良好。购物中心：又一城 业态组合：商场内有超过200间店铺27、28间中西食肄、11厅电影院及全港最大的溜冰场。其中：购物：时尚服饰品牌（G2000、马狮龙、佐丹奴、CK、马球、IT、MANGO、Veeko等）、珠宝钟表眼镜（周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、玖熙等）、童装玩具品牌（鞋博士、小河马、玩具反斗城、KingKow等）、体育用品品牌（阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等）、家居用品品牌（欧洲名画之家、琉璃工房、欧化家私、丰泽电器等）、美容保健品牌（万宁、屈臣氏、植村秀美容精品店、傲胜国际保健等）百货零售机构：百佳超市、马莎百货等餐饮：又一泰、亚洲美食荟萃、又一栈、沪翠园上海饭店、麦当劳、肯德基、仙迹岩、大家乐等娱乐：欢天雪地溜冰场、AMC电影院等28、购物中心：又一城 动线组织：垂直： 7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流。MTR层（商场最底层）南部连接九龙塘地铁站，LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站，UG及G层西侧连接地面层，有两个入口。同时在地下一层与九广铁路直接相连。地面一层直接设臵巴士落客点。平面：单一主道设计，辅道较少。利于商业展示和客户导视购物。中庭：现代购物中心充分利用自然光，成为阳光中庭。综合体：朗豪坊 发展概况开发商：香港鹰君集团设计公司：The Jerde Partnership地理位臵：位于香港旺角砵兰街，于2004年落成，是该区的著名地标建筑。交通条件：朗豪坊位于旺角中心，交通相当发达。铁路方面，地29、铁旺角站C3出口与商场的底层连接，亦可经E1出口从商场的砵兰街入口进入。亦可从九广东铁旺角站步行约10分钟前往。朗豪酒店地下则为前往荃湾的公共小巴总站。区内亦有多条巴士线贯穿，主要集中在弥敦道上。综合体：朗豪坊 物业规划：朗豪坊总面积达16.7万平方米，其中包括一幢59层的甲级商厦，及近工百多间商店与食肆的15层高大型购物商场及42层高的五星级朗豪酒店。朗豪坊三个项目有互惠互补的特点，大型商场设有大量商店、食肆及娱乐设施，而高级写字楼和五星级酒店则分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成一个稳定的消费链。综合体：朗豪坊 商业业态组成：1/F至3/F时尚品牌汇聚，包括Armarni Excha30、nge、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等时尚衣饰。4/F美食广场Grand Atrium ，集合中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。5/F至7/F主打年轻服饰，包括i.t及旗下的b+ab、Double Park；日式少女装Nice Claup、Super Lover等六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous。8/F至12/F Spiral潮流特区，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设。12/F及31、13/F Ozone娱乐专区，仍在兴建中的商场另一个特别区域Ozone，位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”( Digital Sky )的最佳位臵。综合体：朗豪坊 商业动线组织：垂直：地铁旺角站C3出口与商场的底层连接，亦可经E1出口从商场的砵兰街入口进入。朗豪酒店地下直接联通公共小巴总站。1至7层为常规扶梯设计，其中，1层由“通天梯”直接连到8层，8-13层为螺旋设计。平面：1-8层为4A型平面设计，只有一条主通道，8-13层为螺旋设计。中庭：中庭采用矩形中庭设计，与顶楼数码天幕浑然一体。综合体：朗豪坊 商业设计亮点：通天梯：位于四32、楼的美食广场Grand Atrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，这里有全港最长的通天电梯( Xpresscalators )直达商场八楼。大堂中央摆放的艺术品Metal Tree，是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。数码天幕：商场顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。Spiral螺旋形楼层设计：楼梯按照螺旋式设计，商品沿螺旋式陈列Happy Man雕塑：坐落购物中心正门、高三十尺。为设计师Larry Bell第一件在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，成为朗豪坊的地标。综合体：朗豪坊 酒店：朗豪酒店（Langham Place Hotel）是旺角区唯一的五星级酒店，高17033、米，共42层，提供665间房间，包括豪华客房280间，行政客房284间，以及Langham Hotel Club房间101间。酒店由朗廷酒店集团管理。 朗豪坊办公大楼区内最高级的甲级办公室大楼。大厦楼高255.1米，共60层，另有5层地下楼层。大厦总楼面面积达77万平方尺，每层面积约1.5万平方尺，多个楼层各有不同设计。大厦设有各种现代化设施如：升高式地台，办公室内全面设有光纤宽带网络及电讯设备，升降机则安臵了移动电话接收系统。大厦外层由蓝色低反光玻璃帷幕覆盖，同时设有两个防火层。大楼顶部的半球状结构设有一灯光系统，逢星期五、六、日晚会慢慢转换不同颜色的灯光作表演。国内地铁物业案例分析 国内地34、铁分布：我国83%的地铁线集中在一线城市：国际上200万人口以上的城市，大都有自己的地铁。但我国除了北京、深圳、上海、广州这几个一线城市外，其余的200万人口以上的城市有地铁的城市很少，地铁规模小。目前我国在运营的地铁线路数有29条（大陆地区），其中23条分布在上海、北京、广州、深圳4个一线城市，这4个城市也被称为中国内地“地铁繁华4大都市”。城市运营线路数地铁长度（公里）上海9236北京8200广州4116深圳222天津235南京122武汉111重庆117大连146总计29705我国已运营地铁（包括轻轨）城市国内地铁物业案例分析 国内地铁运营现状：缺乏专业化市场运作，市场盈利水平低：1. 地35、铁建设以政府为主导，地铁物业市场盈利水平低。2. 缺乏专业化市场运作，地上商业价值没有得到最大利用缺乏对地铁建设和地铁物业的协调开发。站点商业开发率低，地铁延伸带来的商业价值未得到充分挖掘：1. 地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘2. 轨道商业多为大众化的消费和服务类商业为主国内地铁物业案例分析 国内地铁商业类型：站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的三种主要形式1. 地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性食品和服务以及流行性商品为主。2. 地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具36、和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。3. 拓展地铁连线优势打造大型商业项目。这类商业大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。以深圳华润中心和北京华贸中心为代表。国内地铁物业案例分析 国内地铁地下与地上商业联动发展：地面商业发展带动地下商业共同繁荣：地面商业发展状况对地下商业设臵具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或商业区，地下商业一般可以发挥中低价位37、的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。随着轨道交通线路的延伸，轨道商业网点也逐步发展壮大，部分地处闹市，与地面商业形成优势互补与联动，并拥有各自特色。站点经营特色上海1号线徐家汇站目前拥有徐家汇南商城、“蒂美依廊”商场、站厅EFS数码展示厅和北西餐饮街四个主要板块，与地面太平洋百货、东方商厦等百货商厦形成优势互补、错位经营的格局。上海2号线中山公园站该站的“米兰广场”与地面的玫瑰坊、龙之梦购物中心等商厦连通，地下引进了屈臣氏等品牌超市，形成互补错位经营上海人民广场站地下的迪美购物中心、香港名品街、华盛购物中心与地面的新天地、来富士广场、上海一百、世茂国际大厦等大型购物中心相互串联数据来源：38、中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心购物中心：深圳罗湖金光华商业广场 发展概况商场总面积120,000平方米主力店SOLAR 百货消费者定位：高端消费者经营现状：租金平均250- 1,200元/月/平米物业规划：9层商业经营模式：只租不售经营定位：大型綜合性购物中心经营商户：国际知名品牌主数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 中庭设计购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 导视设计购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 业态分布楼层商品组合7大型中西式餐饮6体育用品、运动服饰、保健39、用品等5数码电器、音像、文化用品等4品牌女装、儿童用品、电影院3时尚女装、电影院、酒吧2国际品牌服饰、皮具等1国际精品服饰、配件、化妆品等-1特色餐饮、潮流女装、珠宝、眼镜、钟表等-2便利性商铺、停车场-3停车场购物中心：深圳罗湖金光华商业广场数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心综合体：深圳华润中心 发展概况开发商：华润臵地设计公司：RTKL华润中心位于深圳CFD（金融中心区）核心地带，紧邻地王大厦，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的城市地产综合体，总建筑面积约55万平方米，总投资逾40亿港币。项目集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规40、模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。数据来源：中原集团策略中心数据来源：中原集团策略中心 物业组成华润中心首期项目包括一座名为“华润大厦”的国际标准5A甲级写字楼及一座名为“万象城”的超大型室内购物中心。万象城于2004年落成开业，节假日人流量超过10万人次/天。华润中心二期项目包括超五星级君悦酒店、高档住宅及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场（OUTDOOR商业），总建筑面积近25万平方米。综合体：深41、圳华润中心 商业经营现状：华润万象城整体出租率已经达到95。除了早前已经进驻的四个主力店REL时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol超级市场、“冰纷万象”滑冰场以及6个次主力店ESPRIT、NOVO、王子饭店等，另外一批商户也陆续进驻万象城，包括各类餐饮、家电以及国际品牌。其中，国际品牌招商取得重大进展，进驻品牌包括Ermene、gildo、Zegna、Alfred 、Dunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI等，其中不少是首次进入深圳的新品牌，而这里也是LV亚洲旗舰店所在。截至目前，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城。法国（法国（R R elel）体验）42、体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司嘉禾影院嘉禾影院华润万佳华润万佳City ValueCity Value奥林匹克标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场综合体：深圳华润中心 商业业态组成：定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐，以主力店和国际名牌为主要业态。餐饮和娱乐均达到了20%以上的比例。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；商业形态：4家主力店+店中店综合体：深圳华润中心 动线组织：垂直：地铁一号线大剧院站有地下通道直接连通商场，内部主要通过6部扶梯和4部观光升降机组成垂直交通体系。平面：商场平面内43、部同样只设臵一条主通道，外部通过外围通道和连廊形成有效互通。中庭：华润中心中庭采用椭圆形中庭，同样采用自然采光，形成商场人流节点中心。综合体：深圳华润中心商务商业综合体：上海大宁国际 发展概况开发商：崇邦集团设计公司：RTKL地理位臵：上海浦西南北中轴线-共和新路与大宁路交界项目规模：占地面积约5.5万平米，总建筑面积约25万平米交通条件：离地铁1号线延长线站仅80米，公交车46、79等20条公交线辐射范围：主要辐射闸北、普陀和宝山区北部，次级辐射为一号线沿线人口项目定位：综合商业和商务酒店，集合办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市配套等七大功能。商务商业综合体：上海大宁国际 物业布局 功44、能分区：12个院落BLOCK街区，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体。商务商业综合体：上海大宁国际 业态组成商务商业综合体：上海大宁国际 动线组织商务商业综合体：上海大宁国际商务商业综合体：上海大宁国际特别地铁形象展示福冈站点福冈站点LOGO斯德哥尔摩轨道内部装饰斯德哥尔摩轨道内部装饰项目电子主页大宁国际电子商务导购地铁物业分析总结：本项目应采用地铁公司主导，开发商运作模式 运营模式运营主体优势劣势评价地产商有商业地产运营经验和资源；可以对地下及地上商业进行整体布局；可以对地下及地上商业进行整体的经营管理；人力、物力资源能得到充分利用与地铁建设之间配合不是非常默契；地铁公司不能分享45、地铁建设带来的收益比较符合地铁网络并不是特别发达的中型城市地铁公司与地铁建设之间配合默契地铁公司可以分享地铁建设带来的收益没有商业运营经验和资源；在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行整体布局；在地上地下物业归属不同业主时很难对商业进行统一的经营管理地铁公司另行组织商业运营公司，浪费人力、物力资源比较符合地铁网络非常发达的特大型城市地铁物业分析总结：项目应选择复合型物业 物业定位物业类型优势劣势评价商业街商业规模较小，经营较为灵活租售可灵活组合，商业资源整合容易业态组合偏向时尚购物和餐饮，消费群体与地铁人流契合度高无规模优势，商品组合量少缺乏长期商业运营，短期收益较高，长期容易出现经营混乱46、比较符合地下商业街或地上小规模商业地块购物中心 依托商务区或人流集中区，商业规模较大，规模优势明显商业以自持为主，业态组合灵活丰富主力店带动整体商业，形成新的商业格局需要占用较多资金，商业运营要求较高对招商要求较高，土地利用率相对较低比较适合区域中心或城市中心区，适用于裙楼集中商业和独立集中商业综合体依托项目整体物业组合，商业规模较大，成为区域或城市地标销售型物业实现现金平衡，商业实现长期受益为项目物业提供价值配套商业定位难度较大，运营要求较高招商要求高，前期资金投入要求高比较适合具备交通优势、消费优势和地块优势的项目地铁物业分析总结：综合考虑六个维度进行项目定位 项目定位项目定位因素项目定位47、因素城市功能城市功能消费力消费力资金条件资金条件区域竞争区域竞争地块条件地块条件交通优势交通优势地铁物业分析总结：主题化定位，差异化营销 商业业态组合物业类型主题种类定位要点商业街社区购物或时尚购物街区 中低端定位：时尚购物+便民购物+大众餐饮+大众娱乐业态统筹考虑，差异互补化人流动线综合考虑商业空间使用效率高店铺形态灵活内部装修风格统一硬件统一规划，节省资源购物中心区域商业中心或城市商业节点中心中高端定位：品牌购物+时尚购物+中高端餐饮+主题性娱乐综合体城市副中心中高端定位：时尚消费+中高端餐饮+主题性娱乐地铁物业分析总结：建筑设计主题化，打造地标物业形象 建筑设计物业类型设计要点外立面设计48、现代时尚，通过天际线和外部轮廓体现商业主题形象突出，通过灯光、构建打造独特形象，与商业主题契合充分利用低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计减少空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然颜色内部设计通过中庭，营造内部景观和空间感通过垂直和平面动线，保证逗留时间和通畅通过内部导视、天幕和趣味小品设计，增加主题性设臵室内活动广场，增加活动产地，聚集人流地铁物业分析总结：招商十统一，先进经营管理，充分利用网络营销 商业运营招商管理统一招商，统一业态规划主力店招商前臵，带动整体商业经营价值放水养鱼，以商养商成立专业招商人员，梳理商业经营客户，控制商业品牌根据业态组合黄金比例进行招商经营49、管理项目LOGO设计体现主题店铺形象管理统一，有助于提升商业形象集中营销推广，营销活动组织项目对外整体推广电子商务项目网站网络营销推广报告思路区域市场分析区域市场分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议地铁物业分析地铁物业分析战略目标战略目标项目分析项目分析区位分析：北市区北仓片区，高端居住区，功能逐50、步提升 地理位臵项目位于昆明主城区的北市区，是目前房地产开发的热点区域。项目位于北市区三环以外，霖雨路以北，紧邻北京路延长线。隶属于北仓片区，片区规划定位为商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住。项项目目项项目目交通分析：外部交通通畅，可达性较好 可达性：交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜。道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供交通的便利及人流量的支撑城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，商业和商务发展潜力巨大。但通达的交通体系将会分流商业客户群体。白龙潭火车站市中市中心心机场距离新机场15分钟车程火车站距离市51、中心8公里，与新规划火车站可通过轻轨连通轨道交通轻轨2号线规划建设中，2012年建设完成，增强北市区与中心城区和呈贡新城的通达性公交目前共有三条公交线，附近临近北市区公交车场，交通方便交通分析：项目拥有完善交通体系，进入性较好 进入性：车流主要沿地块北侧和南侧进入地块城市交通的主干道快速路城市主干道北京路紧邻项目，能够为本地块快速导入人流轻轨2号线羊肠村站站紧邻项目西北侧，同时在地铁出站口规划了人形天桥，有效的将北京路两个区域连接。便捷的轨道交通能够带动商业商务的发展。地块两侧通过两条城市规划路将内部区域与北京路连接，增强人与车的流动性。沿绿化景观带规划有社区道路，实现项目自身客户的进入性。四52、至关系及可视性：拥有自然景观，规划应充分利用 四至关系：东至金汁河滨南接金领时代居住社区西侧与金域缇香、恒业游泳馆隔北京路相望北至规划公园项目紧邻北京路延长线，为地铁2号线羊肠村站点 可视性分析地块的北侧为湿地公园，可视性好，有景观资源优势地块西侧为北京路和轻轨站，可视性较好。地块南侧为金领时代，有一定的遮挡地块东侧为金汁河湿地公园，可视性好，有景观优势北京路地块内拍金领时代金汁河万科金域缇香规划中湿地公园恒业游泳馆昆明第十中学地铁2号线羊肠村站周边物业环境分析：区域价值逐步提升，商业商务存在发展空间 地块周边二公范围内，现有的物业形态初级，主要包括：居住区、分散式商业街、城中村和部分市政配套53、单位。 区域未来潜在地块主要为麦地村、大小羊肠村、宝云村和司家营等城中村供地，商业用地规模巨大，集中式的大型商业商务区将带动整个片区的发展，同时也将对项目形成直接竞争。7204国道以北区域将规划山水新城政务新区和龙头街旅游古镇，前者将供应大量商务办公物业，后者将定位旅游商业区。 地块500米范围内商业比较缺乏，沿北京路呈带状零星分布。新建居住小区的居住人群收入较高，但目前入住率较低，潜在消费能力较强。项项目目山水新城周边物业环境分析：居住区和市政单位增加商业人流，节点商业分流消费者主要物业物业类型对项目的影响金域缇香住宅增加区域内中高端消费人群，有利于项目的商业商务规划，自身规划的社区商业将分54、流项目客户龙江雅苑金领时代红塔小区金江小区丽水雅苑昆十中学校学生消费群体，增加消费群体金江商业街商业社区商业街，将会分流项目部分客群，在业态上可补充便利消费恒业游泳馆体育配套增加消费人群中汇商业广场集中式商业体直接分流区域客户恒业游泳馆体育配套增加消费人群银河片区商业街区集中式商业街直接分流区域客户麦地村城中村改造，将规划低碳居住、商业区和商务区大体量集中商业商务区，分流项目客群，能提升整个区域的成熟度羊肠村城中村改造，规划住宅和配套商业增加一定的消费人群山水新城13平方公里，规划盘龙区政务新区提升区域印象和成熟度，商务和部分商业规划将分流项目客户龙头街古镇旅游商业区提升区域印象和成熟度和谐世55、纪金江小区万科金域缇香实力郡城美景欣城丽水雅苑金领时代官城嘉年华书香门第春之城中汇商业广场江东小康城金水湾龙江雅苑昆十中龙头村羊肠小村羊肠大村麦地村规划指标分析：优势明显，劣势主要体现在规模小、地铁口没有直接连接项目商业项目面积（平方米）1、站房及物业规划用地31566.41.1站房及地铁用地8089.61.2物业用地面积23476.82、地上建筑面积103265.42.1商业及体育建筑面积22625.42.2居住建筑面积806403、地下建筑面积36536.63.1地下车库面积325993.2地下设备用房面积3937.63.3地下停车位约700个4、建筑密度24.90%5、绿地率42.90%56、6、容积率3.27约约160160米米优势：商业展示面宽，八面风位臵绝佳，可视性好；地块紧邻轻轨2号线羊肠村桥站和北京路，聚集人流商住综合，便于各业态功能互补势：用地规模较小，不易体现规模效益地块呈狭长型，不利于商业业态布局地铁口没有直接连通项目商业，SWOT分析S S- -优势优势OO- -机会机会WW- -劣势劣势T T- -威胁威胁交通方面：紧邻北京路、轻轨2号线，通往新机场方便，交通发达；项目业态分布可以自由组合，能够实现商业配套方面的优势互补；周边项目品质较高，潜在消费力高；主干道及轻轨沿线商业的发展必然提升土地价值。项目规模较小，物业规划无法体现规模效应项目周边、商业氛围浓厚，对于57、商业项目的档次定位、业态定位需谨慎；项目商业并未与地铁出入口直接连接，人流量降低地块所在区域不属于传统商务区，且缺乏产业支撑，未来酒店及商务办公需要较长的培育期；山水新城的规划将带动整个区域的发展，对本项目的开发形成利好；目前居住需求大于供给。周边项目开发量较小，能满足购房需求。该地块周边有大量高品质居住小区，未来入住率提升后，能够为商业提供稳定的客源；周边商务办公物业供应量少，存在市场空间目前商圈内同样缺乏主题式商业中心，餐饮需求量剧增；城中村改造将供应大量物业，对项目形成竞争；周边地块潜在供应较大，可能崛起大批竞争项目；项目东北侧有大体量商业用地潜在供应，物业规划后将分流项目客户；距离项目58、2公里的中汇商业广场、霖雨路商业街区、银河片商业街区将直接分流项目客户。报告思路地铁物业分析地铁物业分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析定位分析定位分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析战略目标战略目标区域市场分析区域市场分析区域规划及定位：城市副中心，居住功能为主，商服业为辅北市区功能定位北市区为“一主、两副、两区级、多点”城市59、规划中的两区之一。2002年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2008-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务为居住功能作为配套的区域。北市区的城市规划中，包括小坝、三竹营、上庄、北仓、银河、金殿、世博、龙头、植物园9个部分。项目属于北仓片区。本项目本项目区域规划及定位：交通设施逐步完善北市区交通城市道路：五纵四横：城市道路：五纵四横：五纵龙泉路、北京路60、昆曲高速、穿金路、白龙路四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路轨道交通：轨道交通：轻轨轻轨2 2号线（在建）：号线（在建）：起于银河片区，经过市中心，到滇池半岛。将北市区与中心区和呈贡新城相连通。轻轨轻轨5 5号线（已规划）：号线（已规划）：起于世博园，经过市中心，到达滇池度假区。公交系统：公交系统：北市区车场：北市区车场：公交线路辐射昆明市汽车客运北站：汽车客运北站：交通枢纽，连通滇东北和滇东区域。区域规划及定位：配套正在逐步升级北市区配套在2003年之前，北市区的成熟度很低，主要集中为居住社区，尤以江东地产的多个居住区为主，配套设施较为缺乏。被称为“睡城”2007年开始运营的61、北辰财富中心，打破了以社区商业为主的商业格局，后期逐步形成的中汇商业广场、多条商业街提升了整个北市区的商业环境。其他市政配套也逐步规划建设中，北市区正逐步成为高档生活区。商业配套沃尔玛，家乐福，麦德龙，财富中心，北辰商业街，耀龙康城商业区，泰旸新城商业广场，春之城大型蔬菜超市，官城嘉年华商业广场、美璟新城商业广场娱乐场所北辰财富中心（影院、KTV）、官城嘉年华娱乐设施、中汇商业广场教育配套中小学：云师大附小分校、花城清泉小学、小康城中小学、云大附中、北市区分校师大附中分校、昆明市第八中学，昆明市第十一中，昆十中求实校区大学：云南财经大学，云南农业大学主题公园滨江公园，银河公园，世博园，月牙塘公62、园、黑龙潭公园，长虫山生态公园，云南野生动物园医疗昆明市第一人民医院北市区医院（规划建设中）、云南协和医院、五三三医院区域市场分析 商业市场 商务办公市场 酒店市场 公寓市场市场分布市场分布市场供应市场供应市场表现市场表现区域的商业分布较为集中，主要分布在两个商圈和两条商业街区中，竞争项目为中汇广场和北辰财富商圈区域周边商业供应量大，社区型商业同质化竞争激烈，潜在大型商业供应量大。机会主要来自主题和业态结构调整，地铁商业供应量少目前商圈内租金处于中低档水平，未来具有明显提升空间商务办公类物业分布较零散，商务氛围淡薄纯写字楼产品较少，商住混合产品较多受现有商务办公品质限制，其租金水平较低区域酒店63、量少，北市区酒店主要分布在世博片区酒店类物业供应量小，市场存在市场空白点酒店物业供应少，经营情况一般市场趋势市场趋势区域将成为多功能片区，经营型商业和销售型商业协调发展成长远之势，地铁商业将加强带状节点商业分布区域功能提升，商务办公存在发展空间未来本项目的酒店、酒店式公寓将与区域的商务氛围起到相辅相成区域公寓主要分布在北京路沿线，依托交通和商业配套优势高档公寓供应较少，SOHO类公寓供应较多，主要公寓于2007年之后SOHO公寓、酒店式公寓市场认可度较高SOHO类型市场火爆，价格大幅上扬公寓将随着土地性质、区域功能完善逐步被市场认同和接受商业发展方向界定：邻里商业中心/北市商业中心整体商业市场64、启示承接区域化中心发展趋势，依托集中居住社区发展社区商业引进品牌较好的次主力店，同时规划中高端餐饮娱乐区域市场启示区域商业竞争激烈，高度差异化才能有发展机会地块条件启示地块地处轨道交通和城市主干道，满足社区商业条件符合餐饮娱乐对交通和人流的要求市场需求社区商业需求高，发展机会大，同时考虑肤色周边区域，进行档次和业态合理组合餐饮需求量大，可考虑组合零售业态，打造多元化社区商业中心竞争策略地处居住区，发展社区商业不仅考虑服务本区域的便利设施，还要考虑区域周边的消费需求，发展次主力商业周边缺乏集中式和档次好的餐饮娱乐，规划餐饮可聚集人气，同时提升项目价值商业发展方向初判传统商业传统百货为区域社区服务65、的综合性商业广场现代百货综合性商业突出优势地处城市发展带轨道交通和城市主干道居住人口的综合需求餐饮、休闲、娱乐面向中产阶级的区域综合性主题商业广场商务办公发展方向界定：SOHO公寓整体办公市场市场潜在供应量大，竞争压力大，出租率不高，租金相对较低，空臵率高。作为甲乙级写字楼的补充，商住式写字楼的租售较为理想。区域市场周边缺乏商务氛围，未来商务氛围会改变，但需要培育期地块条件交通条件和昭示性较好，另有滨河景观带，景观资源较好市场需求满足投资客和成长型小公司的实际需求竞争策略区域销售市场档次较低，甲乙级写字楼风险较大，适合投资者和小型企业的商住式办公需求较多。酒店发展方向界定：风险较大，不予考虑整66、体酒店市场整体酒店市场处于转型期，高星级酒店较少，经济型酒店分布较广，主要分布于中央商务区区域市场区域内缺乏商务氛围，目前高端酒店市场基本处于空白期，区域新片区规划将涌现酒店，对项目将直接截流地块条件交通优势明显，处于城市发展带上，提供了酒店的发展机遇市场需求整体区域缺乏商业氛围，未来区域规划将提升成熟度，酒店存在一定发展空间竞争策略利用良好交通优势，增加品质和服务的提升公寓发展方向界定：SOHO公寓和酒店式公寓整体公寓市场昆明市公寓处于发展成熟期，高端公寓较为缺乏，普通公寓通常转为商务型物业区域市场区域内基本上位住宅供应，公寓供应量少，区域的交通便利，具有良好的可达性地块条件交通优势明显，商67、住环境良好，商业规划科提供配套支撑市场需求对SOHO的需求量较大，酒店式公寓的认知度提高，市场份额逐年增加竞争策略发挥交通优势、利用公寓与商业形成互补，提升品质，吸引自用型和投资型客户物业发展方向界定方向一：方向一：物业发展方向界定方向二：方向二：CC坐标城坐标城4C4C主题社区主题社区商业商业区域邻里商业中心，区域邻里商业中心，以餐饮和购物为主要业态以餐饮和购物为主要业态酒店式公寓酒店式公寓高品质酒店式公寓，提升项目品质，高品质酒店式公寓，提升项目品质，与商业和与商业和SOHOSOHO形成互补形成互补SOHOSOHO公寓公寓商住一体的公寓设计，商住一体的公寓设计，面向投资者、自住者面向投资者68、自住者和成长型小型公司和成长型小型公司报告思路地铁物业分析地铁物业分析 区域规划及定位 区域商业分析 区域商务办公分析 区域公寓分析 区域酒店分析 发展方向界定 昆明层面 公司层面 项目层面 地铁发展概况 地铁物业发展概况 国外地铁物业分析 国内地铁物业分析 地铁物业分析总结 区位与交通分析 地块分析 周边环境分析 规划指标分析 项目SWOT分析区域市场分析区域市场分析 项目整体定位 分物业定位 规划设计建议项目分析项目分析战略目标战略目标定位及设计建议定位及设计建议方向一：方向一：citycity- -mallmall合家欢，合家欢，360360生活体验中心生活体验中心整体属性定位city69、- mall1234树立区域城市形象，促进土地资源合理规划利用，充分挖掘土地资源的潜在优势，提高城市功能处于非核心商圈，目的性消费为商业发展目标北市区大型商超较多，竞争激烈。主题性商业较为缺乏，打造区域主题商业中心。在楼宇的整体设计和配套设施上具有前瞻性依托商业定位和商业运营，打造区域中心定位中高端区域型商业中心集购物中心和风情商业街的商业综合体城市功能城市功能区域发展区域发展综合性综合性超越与前瞻超越与前瞻分物业组合和发展目标物业类型物业类型功能组成功能组成规模建议规模建议发展目标发展目标Shopping mall购物中心7-8万平米集休闲、娱乐、文体和餐饮为一体，打造昆明标杆地铁物业，商业70、名片。物业100%持有，科学规划商业业态，全球招商，实现长期受益电影院会议中心/运动公园商业街商业步行街2-3万平米全部销售，满足回现商业定位商业概念商业档次定位消费者定位合家欢，新体验集购物、娱乐、休闲和文化空间多功能的360度体验中心中高端，以主力店打造商业主题，以次主力店体现差异化。辅之餐饮、休闲娱乐，满足北市甚至东市和西市区中高端消费群体需求北市中产阶级家庭中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活休闲消费为主体以中高端购物、休闲为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶层和财富阶层的生活体验中心 整体定位：商业定位 业态定位商业业态定位目标：71、1. 吸引北市区域客户，同时利用主题定位吸引地铁人流和东市区、西市区客户2. 购物、餐饮、休闲娱乐组合，以购物和休闲娱乐为主体3. 通过主力店和半主力店、商业设计，将客流布局于购物中心和风情商业街4. 提升区域商业价值商业业态定位：主力店商业业态定位：主力店超市超市电影院电影院健身中心健身中心百货百货商业业态定位：半主力店商业业态定位：半主力店商业业态定位：半主力店商业业态定位：半主力店品牌服饰商业业态定位：商业业态定位：商业组合构成：city- mall合家欢，新体验，360体验中心购物元素品牌百货、品牌专卖店娱乐元素电影院、儿童娱乐城、电动乐园餐饮元素中式酒楼、西餐运动元素健身中心、运动中72、心（都市高尔夫、壁球馆等）商业业态定位：商业业态定位：商业业态布局：物业类型物业类型楼层楼层功能组成功能组成业态组成业态组成面积（平米）面积（平米）Shopping mall8层会议中心/运动公园会议中心/运动中心7-8万平米（单层面积7-8千平米）7层电影院电影院、休闲购物1-6层购物中心（主力店带动，店中店形式）购物、餐饮、休闲、娱乐商业街1-2层酒吧、休闲一条街酒吧、咖啡、茶室、休闲餐饮2-3万平米方向二：方向二：C.C.坐标城坐标城4C4C主题社区主题社区整体属性定位C.坐标城1234 树立区域城市形象，促进土地资源合理规划利用，充分挖掘土地资源的潜在优势，提高城市功能处于非核心商圈，73、目的性消费为商业发展目标北市区大型商超较多，竞争激烈。主题性商业较为缺乏。挖掘项目综合效益，打造新办公和新商业理念在楼宇的整体设计和配套设施上具有前瞻性依托产品品质和物业管理，打造新的项目标杆定位中高端商务客户和居住客群区域型商业中心商、体、贸一体的小型综合体城市功能城市功能区域发展区域发展复合型复合型超越与前瞻超越与前瞻分物业组合和发展目标物业类型建筑形态建议规模（平米）发展目标商业裙楼商业2-3万打造区域邻里商业中心，自持半主力店（60%商业）销售散铺。提前招商，控制铺面销售，短期回现，平衡现金流，长期租金收益SOHO公寓高层5-6万满足项目回现酒店式公寓高层3万全部自持，引进酒店管理公司74、，保证服务和品质。商业定位商业概念商业档次定位消费者定位4C主题馆集娱乐、休闲、美食、购物的文化邻里商业中心中高端，以次主力店满足周边居民的基本生活需求,同时以特色餐饮、休闲、娱乐作为重要的组成部分，以满足消费者的综合需求北市中产阶级家庭中高收入，追求生活品质，注重生活品味注重精神满足，关注休闲娱乐生活家庭消费为主体以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的，面对城市新兴中产阶级家庭的商业馆 整体定位：商业定位 功能定位轻轨商业社区商业餐饮、休闲、娱乐定位要点客户群体辐射范围适宜规模充分用轻轨站的优势，商品组合以小货值，时尚，有新鲜感为原则，刺激轻轨人流冲动型消费设计营销主题吸引更75、多客源轻轨商业同时也应吸引周边社区居民，安排一部分档次较高的商品居住人群：本项目居住住户和商务人士周边步行可达住宅区居民工作人群主要是附近企业员工稳定商业人流轻轨带来的人流未来地铁将带来稳定的人流轻轨辐射的周边人口2-4万平米提供日常消费和服务，保证货品品质，服务家庭生活等服务项目内住户，同时辐射周边社区，吸引轻轨人流在经营项目和品牌上与区域内其它较大规模的社区商业中心形成差异步行15分钟可达的辐射范围为主餐饮的主要主要为居住客户、商务客户和购物客户提供休闲购物氛围餐饮类型可包括：中餐、西餐、韩/日餐、快餐等，同时在专卖店之间穿插咖啡、水吧、冷饮等小型休闲餐饮店面娱乐类型应偏向休闲化和健身化，76、如健身中心、运动中心、咖啡厅、美容等周边二公里，北至7204，东至龙头街、南至霖雨路、西至银河大道商业定位 规模定位商圈确定及潜在消费人口数量第一商圈第二商圈第三商圈商圈范围人口数量第一商圈以项目为核心500米范围内32226第二商圈以项目为核心1000米范围内36174第三商圈以项目为核心2000米范围内53490商业定位 规模定位商业捕获率商业坪效：商业形态日坪效（元/平米）相似权重平均坪效（元/平米）大卖场3219%29.66百货3630%餐饮1836%专业卖场4215%商业形态 日租金（元/平米/天）月租金（元/平米/月）商业坪效（元/平米/月）租金占销售额比租金占销售额比例例百货折扣77、百货折扣商业街6180889.820.23%20.23%1010- -30%30%购物中心8.525528.66%28.66%商圈渗透率市场占有率第一商圈95%90%第二商圈70%50%第三商圈10%5%注：坪效符合目前昆明的商业现状商业定位 规模定位商圈范围人口（人） 渗透率有效人口月人均消费额（元/人）消费总额（元）市场份额捕获销售额（元）商业坪效（元/平米/月）可支撑面积（平米）邻里商业中心以项目为核心500米范围内3222695%30614.7573.8217567327.1590%15810594.44889.817768.71区域商业中心以项目为核心1000米范围内3617470%78、25321.814530155.2850%7265077.6388164.84城市商业中心以项目为核心2000米范围内5349010%53493069363.185%153468.159172.47合计26106.02 结合整个区域的发展规划、地铁流动人口和同类型物业，项目商业规模可考虑10-15%的前瞻性规划。所以商业面积应控制在28000-30000平米的范围内。商业定位 业态定位商业业态定位目标：1. 吸引区域内居住客户，同时利用主题定位吸引地铁人流2. 购物、餐饮、休闲娱乐组合3. 通过半主力店、主要入口、餐饮和娱乐设施的合理布局，促进客流分布于整个裙楼商业4. 提升区域商业配套价值商79、业定位 业态定位半主力店一般店面规模为中型，专营某种特定的商业，聚集人流。中原建议项目规划不同类型的半主力店：1. 零售可组合规划家庭电器用品店、生活時尚店、音乐唱片店、大型运动用品店和儿童购物主题店。2. 餐饮可引进中式餐厅、西式快餐和中式快餐。3. 休闲娱乐可引进健身房、运动主题店。商业业态定位：主题馆商业业态定位：主题馆文化主题馆IT数码馆商业业态定位：主题馆商业业态定位：主题馆娱乐主题馆动漫主题馆商业业态定位：主题馆商业业态定位：主题馆味觉主题馆商业业态定位：主题馆商业业态定位：主题馆运动主题馆I运动中心商业业态定位：主题馆商业业态定位：主题馆时尚主题馆商业业态定位：商业业态定位：商业80、组合构成：C.坐标城4C主题社区购物元素品牌服饰、工艺品店、配饰、精品家居运动元素健身中心、运动中心（壁球、网球、跆拳道等）餐饮元素快餐、中小型特色餐饮、中型中餐休闲元素咖啡厅、美容美发、运动休闲文化元素小型书店、培训中心娱乐元素电玩城、儿童娱乐城、主题俱乐部商业业态定位：商业业态定位：商业业态布局：楼层半主力店面积餐饮面积娱乐面积文体休闲面积零售店铺面积四层运动中心3500健身中心3000商铺500三层美食广场3000儿童娱乐城1800儿童教室1000儿童主题商铺1200二层小型书店1000特色餐厅*22500美容美发800商铺600音像店400运动休闲800家居1000一层电器1500快餐81、*21000品牌店和店中店商铺2700时尚家居1800小计57006500530056005000合计28100平米SOHO公寓定位定位要点需要把握的市场要点城市发展和产业发展产品的稀缺和不足形成的升级空间区域行业产业发展趋势突出优势交通的便利性相对优势的区位条件良好的可视性综合物业的相互支持定位方向采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用SOHO公寓定位设计要点外部条件建筑立面结合物业发展趋势打造代表现代建筑艺术的建筑，体现现代感、个性化、高舒适度和反映国际化建筑特征的外面。交通区位轨道交通和公路交通有优势项目特征项目是综合性物业群，各部分物业之间的协调，良好的设计和82、合理配臵本身就能大大提高整个项目的档次规划条件项目规划条件比较受局限，能打造符合SOHO办公需要的低密建筑氛围，只能在建筑外观上体现现代特点内部条件户型产品设计上突出灵活性，在设计上保证客户的个性化创意楼宇技术除比较常见的楼宇技术之外，在技术的应用方面强调环保、生态和以人为本的特点，同项目的市场定位统一起来物业管理积极引入知名管理公司，提升项目的形象和价值SOHO公寓定位产品设计规模：5-6万平米物业形态：形式为27-28层的现代化办公产品，每层8-10个单元提供方正的空间，以便提高使用效率，确保内部空间的灵活划分技术特征：单层面积在1000-1050平方米左右，单元面积50-200平米，主力83、面积集中在60-70和80-100平米，兼顾居住与办公的双重需求，建议复式设计，楼下的宽敞大厅可作为办公区和会客区，楼上可作为居住区策略：按同区域划分，租售结合，整售和散售结合，但也要分区处臵原有方案昆明新规下的公寓样板标准层SOHO公寓定位客户定位购买客户投资型自住型具一定经济实超前的投资理念通常具备成功投资经验具一定经济实超前的投资理念通常具备成功投资经验自主创业的青年人群为主对项目区域认可度较高对工作场所的智能化程要求较高租赁客户自由职业者广告、媒体、摄影工作室高新技术、IT业商贸公司外地公司驻昆办事机构自由职业者酒店式公寓定位定位要点规模竞争差异化适当的规模可产生集群效应建议酒店式公寓84、部分体量为34万平米，300-400套与周边项目高的差异化，重点体现在产品细节设计、软性服务质量酒店式公寓定位产品定位硬件配套软性服务户型设计精装修其他梳理服务标准提高项目档次装修成本1500元/平米各功能空间齐备兼顾舒适与私密性体现实用性与个性化重视产品的硬件配套：如大堂、电梯、商务会所、创新功能采用世界先进的管理方案聘请世界知名物业管理公司功能一房二房三房面积40-7070-9090-110占比55%30%15%酒店式公寓定位客户定位投资型自住型具一定经济实超前的投资理念具备成功投资经验工作地点距离项目较近企事业单位员工、外企白领中青为主工作地点距离项目较近企事业单位员工、外企白领项目周边85、居住的上班的客户区域内企业购买作为公司管理层用，或招待企业的客户市区有投资意识，看好区域发展在北市区长期工作的境外工作人员，预计其中有较大比例的日、韩资客户短期内未买房的企业、机关单位中高层管理人员在北市区等周边企业工作，为离家方便的企业办公人员Code of this report | 126 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 2010坐 标 城C坐 标 城C万象文化博览空间Code of this report | 128 Copyright Centali86、ne Group, 2010Code of this report | 129 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 130 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 131 Copyright Centaline Group, 2010Culture坐标 城Coordinate City万 象 文 化 坐 标Code of this report | 132 Copyright Centaline Group, 2010C坐标诞生创世纪】【C坐标城，以欲望别，而87、非物品别分类；一个盛产心灵粮食的精神集散地；改变了灵魂的呼吸方式、影响了新的文化风向；创意繁衍的速度比呼吸还快；新文化纪元，已经开始；这个城市还很新、有9999种繁衍文化的创意方式Code of this report | 133 Copyright Centaline Group, 2010C创意时尚的城市文化LOGO，悠闲启幕人声鼎沸中，包罗万象的无声智慧Code of this report | 134 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 135 Copyright Centaline Group, 2010城 市新“88、阅”动文化狂想曲C坐 标 城CCode of this report | 136 Copyright Centaline Group, 2010C会呼吸的建筑，与自然共生；绿建筑绿建筑植生墙植生墙Code of this report | 137 Copyright Centaline Group, 2010CCulture & Coffee 有味觉的文化精品咖啡吧，进门即可嗅到的浓浓咖啡香，伴随着书香，两种香气在空气中奇妙结合，散发出迷人的气息Code of this report | 138 Copyright Centaline Group, 2010C阅读空间与阅读心情并重明亮、开阔的89、空间明亮、开阔的空间，具欧洲图书馆风味的书城，空间对称具欧洲图书馆风味的书城，空间对称而有层次，连贯中有区隔而有层次，连贯中有区隔Code of this report | 139 Copyright Centaline Group, 2010C空间狂想曲,与自然保持近距离森林海洋宇宙天空Code of this report | 140 Copyright Centaline Group, 2010C知识梯田，所有好学者在此俯首耕耘多功能厅，亦可做各类艺文界名家、演讲、座谈、表演等延伸阅读活动，开创了文化对话的可能Code of this report | 141 Copyright Cen90、taline Group, 2010C还有主主 题题 概概 念念 馆馆Code of this report | 142 Copyright Centaline Group, 2010儿童概念主题馆Code of this report | 143 Copyright Centaline Group, 2010CAMBRIDGE CAMBRIDGE 主主 题题 概概 念念 馆馆Code of this report | 144 Copyright Centaline Group, 2010悬悬疑疑主主题题概概念念馆馆Code of this report | 145 Copyright Cen91、taline Group, 2010商商 业业 主主 题题 概概 念念 馆馆Code of this report | 146 Copyright Centaline Group, 2010设设 计计 主主 题题 概概 念念 馆馆Code of this report | 147 Copyright Centaline Group, 2010动动 漫漫 主主 题题 概概 念念 馆馆Code of this report | 148 Copyright Centaline Group, 2010C除了书还有Code of this report | 149 Copyright Centaline92、 Group, 2010主主 题题 餐餐 厅厅在有味觉的书林在有味觉的书林秋收最新鲜的智慧秋收最新鲜的智慧Code of this report | 150 Copyright Centaline Group, 2010创意流行饰品创意流行饰品没有没有闪耀的国际光环闪耀的国际光环却能捕捉同样多的却能捕捉同样多的追随目光追随目光Code of this report | 151 Copyright Centaline Group, 2010个性流行服装店个性流行服装店让你的身影一再被抄袭让你的身影一再被抄袭Code of this report | 152 Copyright Centaline93、 Group, 2010CC风格精品文具馆风格精品文具馆给想长大的小孩和不想老的大人给想长大的小孩和不想老的大人Code of this report | 153 Copyright Centaline Group, 2010MiNiMiNi影院影院名家名家/ /邻家邻家Code of this report | 154 Copyright Centaline Group, 2010C o o r d I n a t e C i t y 坐标城Code of this report | 155 Copyright Centaline Group, 2010对这座城市而言它是城市的LOGO 创意94、文化是它的代言人Code of this report | 156 Copyright Centaline Group, 2010对善变的流行，一向忠心耿耿Code of this report | 157 Copyright Centaline Group, 2010欲 望 的 蓝 图 、尽 情 的 沉 醉Code of this report | 158 Copyright Centaline Group, 2010时 间在 这 里 值 得 挥 霍Code of this report | 159 Copyright Centaline Group, 2010以最高的忠诚度，向新文化投诚C95、坐标城，以整栋的精彩交交换你的忠诚度！Code of this report | 160 Copyright Centaline Group, 2010C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标96、城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C 97、C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城C C坐标城坐标城坐 标 城Code of this report | 161 Copyright Centaline Group, 2010C o o r d I n a t e C i t y 坐标城Co98、de of this report | 162 Copyright Centaline Group, 2010C o o r d I n a t e C i t y 坐标城规划设计建议方案一：city-mall合家欢，360生活体验中心整体规划布局物业类型布局要求布局建议商业沿主要干道提供尽量多的展示面，以吸引客流，同时临街面布臵商业营造商业气氛商业入口布臵于人流集中的位臵入口有充足的面宽，入口布臵独立和醒目商业布局，特别是地上二层或三层的商业要考虑与轻轨通道的连接，有利于引导轻轨人流进入商业配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系因为地铁入口不能与项目商业直接连接，但可在一层商业设臵辅99、助性商业入口地块上能够用来吸引人流驻足，主要是轻轨站和北京路沿线，商业展示面要得到充分利用，建议商业的主要出入口设臵在北京路上，次要出入口设臵在规划路上针对餐饮娱乐、社区和轻轨商业，目标客户群不同，因此出入口应独立设臵，起到明确的引导作用根据餐饮的特点，每个门店都应有独立的入口和展示面。为了增加餐饮门店的展示面，同时保证较小的进深利于餐饮营业和销售餐饮人流是独立的，不需与社区和轻轨商业互通。而轻轨和社区商业有较大的目标客户重合，因此应有非常便利的连通设计建议：整体布局建议要点项目规划为全商业，由商业步行街和购物中心组成。地下为满挖二层地下室，设臵为停车场，车位不少于500个。南面规划路与北京路100、交汇路口处为广场。商业步行街购物中心设计建议：交通组织车流人流出入口分析建议北京路是主要干道，未来将主要承载来自北边和南边的车流。由于本项目建筑密度高，地块小，没有设臵内部车道的可能性。车流的入口布臵在地块南侧和北侧，预留地下车库入口人流主要沿北京路东侧和项目北侧和南侧规划路人流通过地块四周捕捉商业人流。人流的集汇点将是商业的主要出入口。地下车库的出入口应与人流出入口有一定距离，避免相互影响北京路设计两个商业出入口。商业的后场区设计在地块南侧，不影响公寓和商业的主要入口。公寓入口结合大堂设臵餐饮沿街设臵每个门店各自的入口商业人流车流设计建议：商业入口设计建议：购物中心设计定位：时尚中高档品牌购101、物中心中庭：1-8楼挑空层高：1层6米，2-6层不低于3.9米功能：购物、餐饮、休闲、娱乐店中店形式，主力店带动主题包装，从广场雕塑到外立面设计，再到内部小品，均延续一个主题创作，给顾客留下深刻印象，易于传播。主力店：百货（如大洋、太平洋等）、超市（如大润发、乐购、华润万家等）、电影院（如保利、卢米埃、永华等）设计建议：购物中心设计无障碍空间：在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。洗手间：“隐性”布局：商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基102、点，通过专用过道设臵，将洗手间与购物空间形成有效分隔。标识明显，感应设计，设等候休息区，每层2个。内部道路：主通道不小于8米，辅道不小于2米设计建议：电影院设计定位：5星级电影院层高：大厅净高不低于15米，小厅不低于8米厅数：5-7个厅座位数：平均每厅容量在100人左右消防要求：消防通道间距不大于25米设计建议：会议中心定位：高档会议中心功能：会议、宴会、报告、展览厅数：1个大厅+10个小厅层高：大厅层高不小于6米面积：大厅面积约3000平米，小厅平均300平米/间大堂：商务性强，配有休息区及上网区，可提供打印、复印及相关查询功能；与购物中心相连，同时通过空中连廊与佳华酒店及红塔写字楼相连，方103、便会议人员休息、就餐。设计建议：商业街定位：风情商业街层高：一层6米，二层为3.6米功能：购物、餐饮、休闲、娱乐店中店形式，主力店带动规划设计建议方案二：方案二：C.C.坐标城坐标城4C4C主题社区主题社区整体规划布局物业类型布局要求布局建议商业沿主要干道提供尽量多的展示面，以吸引客流，同时临街面布臵商业营造商业气氛商业入口布臵于人流集中的位臵入口有充足的面宽，入口布臵独立和醒目商业布局，特别是地上二层或三层的商业要考虑与轻轨通道的连接，有利于引导轻轨人流进入商业配套性质的商业应与所服务的对象有直接便利的联系因为地铁入口不能与项目商业直接连接，但可在一层商业设臵辅助性商业入口地块上能够用来吸引104、人流驻足，主要是轻轨站和北京路沿线，商业展示面要得到充分利用，建议商业的主要出入口设臵在北京路上，次要出入口设臵在规划路上针对餐饮娱乐、社区和轻轨商业，目标客户群不同，因此出入口应独立设臵，起到明确的引导作用根据餐饮的特点，每个门店都应有独立的入口和展示面。为了增加餐饮门店的展示面，同时保证较小的进深利于餐饮营业和销售餐饮人流是独立的，不需与社区和轻轨商业互通。而轻轨和社区商业有较大的目标客户重合，因此应有非常便利的连通整体规划布局物业类型布局要求布局建议SOHO公寓应注重私密性，包括入口位臵以及楼座和街道的关系。布局应有利于减少车流、人流等噪声影响。布局应有利于采光和景观朝向。公寓布局应利于105、营造安静、舒适的户外活动空间。地块容积率高，公寓的布局受到日照遮挡、消防等技术要求的限制较多，采用沿地块南侧布局从入口布臵上尽量保证私密性，设在人流较少、较为安静的地块南侧，并尽量与商业出入口保持距离整体规划布局物业类型布局要求布局建议酒店式公寓可视性对商住及酒店至关重要，在布局上应突出其地标性。面向主要干道，方便车流进入主入口、大堂位臵明显。出入口与商业入口分开，避免人流混杂。地块紧邻北京路，自身地标性很强，商住在地块的布局适宜性较强。方案一：考虑到金领时代小区超高层的遮挡，建议酒店式公寓主入口应靠近地块东南侧；方案二：考虑到地铁自北向南由项目西侧直接接至地下，对居住客户存在冲击，酒店式公寓106、可以考虑设臵在东北侧。北京路为地块的最主要干道，酒店式公寓对地标性要求最高，因此其高度应该最高，应取规划指标的上限设计建议：各物业的相互关系原则布局建议优先满足重点物业的要求本项目地处交通主干道，其突出的优势在于交通的便利性。在布局上，由于采用裙楼的形式，因此商业和商住、公寓在楼座位臵和朝向上基本没有冲突。需要处理的主要是入口位臵和大堂、垂直交通核心与商业的关系。酒店式公寓入口应布臵在地块东南侧，最为明显的位臵，SOHO公寓的人口为东侧，沿地块内规划路布局。布局上将性质差异大的物业分开商业和公寓的关系：公寓为商业提供稳定客群，商业为公寓提供配套服务和档次支撑。同时商业对公寓将产生人流、噪声等干107、扰，对公寓的私密性、舒适性和安全性产生负面影响。考虑互补物业之间的联系商业和商住之间的互补作用很强，商业为商住提供配套服务，商住为商业提供稳定的客流地面是商业人流的主要活动空间，营造出餐饮室内外互动的环境，餐饮人流相对较少，可以将其对公寓的负面影响降至最低。设计建议：经济性和工程可行性建筑形式经济型和工程可行性独体独体商业普遍用于大型商业中心，能够与其它物业有效分割，具有造价低，分期灵活等优点。裙楼裙楼式布局普遍用于高密度的综合项目，可以有效地利用占地和空间。该布局方式主要的缺点在于人流设计复杂，施工难度大，工程造价相对较高，分期建设缺乏灵活性等。商业裙楼在布局和设施方面最重要的是保证楼盘业主108、的私密性，有先进的安全设施使商业与公寓分开，所以应该设有业主专用的电梯，自动刷卡或设有保安，除业主之外，商业消费者绝对上其他楼层。公寓的出入口设臵在商业裙楼背街的部分，这样占用的是裙楼的纵深部，会占用其黄金位臵，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。地下为缓解高密度、小地块对项目规划布局带来的限制，可以采用向地下或空中发展的方式，例如采用地下设备间、地下停车、提高建筑高度等。上述方式均会带来工程造价的提高，应适度采用。设计建议：整体布局建议要点采用立体综合布局，地上+裙楼的建筑形式沿北京路可视性好的位臵设臵餐饮和服装展示面地上商业采用围合布局，要预留多处出入口地上商业出入口保证较大的面宽，以保109、证内部商业对外的通透性，并减少进深大对商业的影响增多地上商业出入口的同时，增大中庭的可利用性，容易营造良好的消费环境裙楼商业屋顶做屋顶花园，增大公寓居住人口的活动面积设计建议：整体布局建议要点28层酒店式公寓28层SOHO公寓28层SOHO公寓商业裙楼屋顶花园矩形中庭设计建议：媒介要素媒介要素 要点设计建议建筑外围轻轨站出入口与项目衔接通道轻轨站会带来大量人流，为增加商业展示面，提高人流互动，同时为了将对面的社区住户引入项目商业，可以通过以下措施，吸引人流：地上商业设施在沿街面上应该不知广告位，例如用于广告、引导标识等，强化对人流的吸引力，激发其进入本项目商业消费的兴趣在通道中间设书报亭，饮料110、快餐亭等便利商业，吸引轻轨人流驻停，但面积应控制在最小，以免影响商业的展示面通道远离商业的一侧也可考虑加大宽度，设两到三处起到导购作用的商铺，引导人流进入商业主要区域地下商业设施设臵广告位广场根据不同的功能建议设臵下列带有广场性质的室外空间节点：地块商业的主、次入口设主题商业的标志性广场，同时引导人流进入，其中地块入口广场应考虑留有一定的空间进行户外营销推广活动地块商住/酒店入口处设商务特征的标志造型，渲染办公氛围，同时考虑临时泊车的位臵商业屋顶设屋顶花园作为公寓专用的公共空间，也可考虑规划为屋顶风情花园休闲会所环形步道围绕本项目周边布臵连续的环形步道，与车流，停车等减少交叉，通过舒适的步环111、境吸引更多的商业人流建筑内部中庭在商业内部设臵中庭，增加商业互动性和主题性。垂直电梯公寓部分电梯专用，只通向公寓内部和地下车库商业部分配合后场区设臵货梯通向地下一层如果裙楼东南或西南角局部设三层大型餐饮次主力店，应采用外挂的观景电梯自动扶梯地块商业内部每层之间布臵扶梯，为保证高层商业的直接通达性，可以考虑另外设臵首层直达四层的扶梯设计建议：交通组织车流人流出入口分析建议北京路是主要干道，未来将主要承载来自北边和南边的车流。由于本项目建筑密度高，地块小，没有设臵内部车道的可能性。车流的入口布臵在地块南侧和北侧，预留地下车库入口人流主要沿北京路东侧和项目北侧和南侧规划路人流通过地块四周捕捉商业人流112、。人流的集汇点将是商业的主要出入口。地下车库的出入口应与人流出入口有一定距离，避免相互影响北京路设计两个商业出入口。商业的后场区设计在地块南侧，不影响公寓和商业的主要入口。公寓入口结合大堂设臵餐饮沿街设臵每个门店各自的入口商业人流公寓人流车流设计建议：绿化景观商业入口广场中庭广场外围步道区分析照片示意商业入口广场是聚集、停驻消费人流的主要场所，在景观设计中应考虑方便人流驻停、疏导和营销活动采用拼花地面、树木点缀、少量平面喷泉，规划设计广告雕塑设臵集中统一明显的商业招牌整个项目地上的内部步行广场应与地上商业紧密结合，增大商业的通达性，增添就餐的情趣性。主要面积应进行绿化，从而符合绿化率的要求环形113、步道应采用与广场材质、花色协调、类似的地面材料，连接各个广场，形成连续的步行空间车库入口设保护和提示设施，提高步行的舒适性，增强对商业人流的吸引设计建议：整体建筑风格市场定位周边环境协调一致分析综合建议地块为商业用途，定位为多功能综合体，涵盖中端主题商场、商住/SOHO办公、酒店式公寓，建筑风格应突出现代感整体采用现代的建筑风格，例如大面积的玻璃幕墙公寓采用线条简单的现代建筑风格主色调和材质偏于自然，例如仿粘土砖效果的质感和颜色首层、二层餐饮部分可以应用较多的装饰元素，营造时尚休闲的餐饮氛围周边主要景观环境为：金汁河滨河景观带，充分利用为公寓提供绿化景观。设臵轻轨空中连桥，尽可能的利用资源，增114、加商业的附加值由于公寓部分是整个项目的主体，首先是公寓部分的面设计符合周边环境及自身定位。商业裙楼需要与公寓整体的建筑风格保持一致。商业设计建议：内部设计建议要点设计建议商业主题本项目商业主题性较强，具有一定的体验性和前瞻性。 主题商业是未来商业发展趋势，于本项目的推广和招商，在短期内使本项目得到较广的市场认知。 商业主题在设计中的体现通过中庭广场的景观小品、户外灯杆、导向标志等体现，同时也应反映在商业内部的标识系统。 由于本项目地处交通干道，地标性突出，应考虑在建筑面上采用高科技手段，设臵灯光系统、大屏幕系统展示商业主题，同时也是户外广告载体 商业主题也应通过外广场的景观小品、户外灯杆、导向115、标志等体现，同时也应反映在商业内部的标识系统。楼层平面 根据用地性质和建筑密度要求，商业部分的单层面积在7000平米左右，面积比较适中 每层采用大开间设计，柱距在为8米 注重平面设计尽量方正，便于货品布局方便走廊宽度 走廊宽度至少达到2.8米层高地上1层层高采用6米地上2-3层层高最好4.5米以上，四层层高为5米左右商业设计建议：内部设计建议要点设计建议垂直交通每楼层之间布臵两组扶梯（每组包括上下两个方向），方便人流直接导入。货梯和楼梯布臵在边角位臵。平面人流组织表现形式包括街道型、庭院型等，不论采用何种手法布臵，都应注意人流引导，避免死角，避免第二通道。应最大限度地为每个承租户带来过往人流，116、同时也考虑为购物者提供舒适的购物环境和公共活动空间。提供清晰、简单的人流动线设计和辅助指示系统。公共区布局和面积大堂、室内商业街的布臵集中，宽敞，服务性公共区要紧凑，避免空间的浪费。立面设计外立面整体体现现代、时尚的感觉，且带有一定的商务化特征，外面应采用颜色较深的玻璃幕墙，达到与其他业态协调一致的效果。四边设统一灯箱带作为广告展示，保证建筑外观在晚上的视觉效果。商业临界面窗尽量大，距室内地面10公分即可，窗间墙在满足结构安全要求的基础上尽量窄，30公分即可。室内装修室内公共区域提供精装修，地面采用大理石拼花，楼层采用吊顶和射灯，墙面刷白，店面之间提供玻璃隔断。分割店面内部提供毛坯标准，由商户117、自己进特定的装修。机电设备提供中央空调和消防喷淋系统。餐饮区提供排风、排烟系统。商业设计建议：商业入口SOHO设计建议：定位和卖点客户需求地块条件基本设计原则商住两宜的高端SOHO项目未来区域发展潜力较大，应具有超越现有项目品质的硬件配臵和软件服务适当控制的户型面积范围房间设计功能分区合理，工作区、生活区划分明确控制在合理范围的总价高度的智能化，具有配套的生活、社交及商务设施和物业服务支持系统地块呈狭长型，布局安排需妥善考虑SOHO的一般通用标准符合昆明市的实际情况，外立面的形象对提升地块价值意义重大装修标准应该满足生活、居住的双重要求，并需保持高品质SOHO设计建议：要点设计建议公共区域设计118、根据SOHO一族的生活的方式重新构架室内外的空间环境酒店式大堂设计，可提升楼宇对外形象户内设计关键在于使住所兼容居住和办公两重功能采用复式设计，将办公、会客区域设计在一层，卧房部分设计在二层，设计由卧房围绕的家庭活动空间在平层户型中，将生活区与办公区用推拉活动隔墙灵活分隔，使SOHO空间充满个性化智能化设臵电话、宽带如何、无线宽带安全措施由于兼顾居住与办公的功能，带来的是较为混杂的访客，需加强安防措施采用智能化中央监控系统 电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、巡更系统酒店式公寓设计建议：定位和卖点客户需求地块条件基本设计原则中高档酒店式公寓未来区域发展潜力较大，应具有超越现有项目品质的硬119、件配臵和软件服务优质的服务适当的面积房间设计功能分区合理、舒适度强控制在合理范围的总价户型规模较小但基本家居功能齐全、能满足第一居所需求，具有配套的生活、社交及商务设施和物业服务支持系统地块呈狭长型，布局安排需妥善考虑酒店式公寓的一般通用标准公共区域要保证交通的效率，外立面的形象对提升地块价值意义重大，装修标准应该满足商务活动的要求且保持高品质酒店式公寓设计建议：要点设计建议公共区域设计大堂设计应具有开放性和现代感，面积适宜在300400平方米之间，且设有休息区和接待区可通过首层的局部架空处理及大面积透明玻璃窗的运用，使入口、室内及内院的视觉效果一气贯通，形成流动空间户内设计标准层室内净高不低120、于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4米酒店式公寓应同与之配套的商住、商业中心、酒店之间有便捷、安全的连接通道卫生间的设计应体现时尚感，有条件时，可将干、湿分区或设计双台盆采用分户式空调厨房设计必须充分考虑电器设备的摆放，并为每户配给足够的额定电量智能化设臵宽带、无线上网安全措施门禁管理系统、防盗报警系统、巡更系统门禁系统与电梯的集成技术：当住户在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候，并根据输入的数据自动将住户送到指定楼层停车管理系统与电梯的集成技术：当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口的信息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候安全防范集成技术，在夜间设防时段里如果有人闯入设防区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进行录像项目定位思路回顾：目标项目定位方向一：方向一：citycity- -mallmall合家欢，新体验合家欢，新体验360360生活体验中心生活体验中心方向二：方向二：CC坐标城坐标城4C4C主题社区主题社区地铁案例解析项目解析区域市场解析Code of this report | 193 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!