1、YUZHONG DISTRICT DIDU PLAZA PROJECT CONCEPTUAL PLANNING PROPOSAL 创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。由此我们将该概念思路分为三部分。第一部分 宏观剖析第二部分 项目简析第三部分 定位思路该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝，版权归重庆国龙投资有限公司所有。Copyright CQ GUOLONG INVESTMENT CO.LTD序第一部分 宏观剖析1.重庆城市规划前景两江新区两江新区重庆再造|大城崛起1997年中央直辖2007年城2、乡统筹2009年中国五大中心城市之一2010年两江新区重庆，正在构筑1000平方公里约10,000,000人口的大都市，重构中国城市化发展版图。从而，重庆城市规划价值凸显，面临前所未有的发展机会。外环内环2.重庆零售商业模式中央商务区中央商务区江北嘴江北嘴沙坪坝沙坪坝杨家坪杨家坪观音桥观音桥南坪南坪解放碑解放碑北城天街购物广场北城天街购物广场星光星光6868名品广场名品广场茂业百货茂业百货新世界百货新世界百货新世纪百货新世纪百货重庆百货重庆百货绿韵商都绿韵商都大融城购物广场大融城购物广场女人印象女人印象金源不夜城金源不夜城嘉茂购物中心嘉茂购物中心王府井百货王府井百货新世纪百货新世纪百货重庆百货3、重庆百货新纪元购物广场新纪元购物广场三峡购物广场三峡购物广场华宇时尚购物街华宇时尚购物街融汇炫地融汇炫地西城天街购物广场西城天街购物广场立丹百货立丹百货新世纪百货新世纪百货富安百货富安百货大洋百货大洋百货金鹰女人广场金鹰女人广场斌鑫时尚购物街斌鑫时尚购物街杨家坪地下商场杨家坪地下商场万达购物广场万达购物广场百联购物广场百联购物广场协信名汇广场协信名汇广场尚熙百货尚熙百货百盛百货百盛百货重庆百货重庆百货女人时尚街女人时尚街大都会购物广场大都会购物广场美美时代广场美美时代广场金鹰时代广场金鹰时代广场新世纪百货新世纪百货重庆百货重庆百货迪康百货迪康百货( (空臵空臵) )王府井百货王府井百货金鹰女人4、广场金鹰女人广场东方女人广场东方女人广场NOVONOVO百货百货购物广场购物广场百货商场百货商场临街或主题商业临街或主题商业弹子石弹子石龙湖龙湖hillshills中新城市中新城市重庆西部奥特莱斯购物广场重庆西部奥特莱斯购物广场金源购物广场金源购物广场目前重庆主以超大规模的购物广场和百货为主体的商业市场(即第五代零售商业模式)。同质化严重|竞争激烈形式较为单一由此本案商业必须全面升级，寻找全新的商业经营模式，塑造新的核心竞争力。本案的机遇点中产、时尚阶层消费群体3.重庆商业品牌的时尚度国际商业品牌时尚度商业模式地下商业美美时代广场美美时代广场大都会购物广场大都会购物广场星光星光6868名品广场5、名品广场北城天街购物广场北城天街购物广场西城天街购物广场西城天街购物广场协信城名汇广场协信城名汇广场百联购物广场百联购物广场万达购物广场万达购物广场大融城购物广场大融城购物广场日月光购物广场日月光购物广场奥特莱斯购物广场奥特莱斯购物广场NOVONOVO百货百货王府井百货王府井百货新世纪百货新世纪百货重庆百货重庆百货茂业百货茂业百货新世界百货新世界百货立丹百货立丹百货尚熙百货尚熙百货百盛百货百盛百货嘉华女人印象嘉华女人印象佳农商业街佳农商业街现代精品广场现代精品广场绿云商都绿云商都杨家坪女人时尚街杨家坪女人时尚街金诚地下商业街金诚地下商业街书香第一街书香第一街大坪通讯市场大坪通讯市场石桥铺石桥铺6、IT IT数码市场数码市场居然之家居然之家红星美凯龙红星美凯龙凯恩家俱城凯恩家俱城百安居百安居/ /建玛特建玛特淘宝商业街淘宝商业街轻轨名店城轻轨名店城八一地下商业街八一地下商业街金鹰女人广场金鹰女人广场东方女人广场东方女人广场钻酷广场钻酷广场临街商业临街商业临街商业主题商业专业市场百货商场购物广场重庆国际商业品牌时尚指数偏低，商业模式进入全面创新阶段。本案能否超越现有商业模式，成为西南地区全新的商业思想，成为西南地区的No1?期待中央商务区中央商务区江北江北嘴嘴沙坪坝沙坪坝杨家坪杨家坪观音桥观音桥南坪南坪解放碑解放碑4.解放碑的城市地位绝对领先|无可取代解放碑，历史悠久重庆传统商贸中心重庆中7、央商务区硬核西部第一商业街中国西部华尔街从而，解放碑未来的城市地位绝对领先且无可取代，本案的区位价值明显。5.解放碑商圈消费客群解放碑日均出入人流330000人次，昼夜人口比例为4.3：1，重大节日和商业活动最高人流高达900000人次。主要消费客群：中高收入者，企业经营管理人员、公司白领、时尚以及外来商旅人士居多。31%36%16%17%解放碑商圈人流解放碑商圈人流 来源来源结结构构常驻近郊远郊外地年龄在年龄在28285050岁岁的私企的私企/ /民企企业民企企业主主年青成功商业年青成功商业领袖及行政管理领袖及行政管理人员人员商务客户访商务客户访客客/ /旅游旅游各企业各企业/ /单位单位高8、层管理人士高层管理人士主要消主要消费客群费客群6.解放碑地面交通组织便捷/拥堵解放碑地面交通便捷，但受车流量较大的影响导致目前的交通较为拥堵，同时较多的单行线路绕行极为复杂。由此解放碑的商业发展面临着严峻的考验，本案同样如此。帝都广场7.解放碑地下交通组织未来交通发达便捷但面临严峻的考验轨道一号线：朝天门至壁山轨道二号线：较场口至鱼洞轨道六号线：茶园至北碚帝都广场NOVONOVO国贸中国贸中心心豪生酒豪生酒店店英利金融中英利金融中心心万豪酒店万豪酒店购物广场购物广场百货商场百货商场主题百货主题百货其他商业其他商业奢侈品奢侈品中央娱乐广场中央娱乐广场8.解放碑的零售商业规划城芯蝶变|价值巨升解放9、碑的商业必将全面升级，将从两极化、同质化、单一化的商业环境向品牌化、丰富化、主题化、时尚化的国际品牌旗舰商业环境发展。9.区域主要商业动态简析新世纪现状：工薪层的购物天堂，中偏高的传统百货。目前新世纪已与重百并购，将与重百进行重新整合。王府井现状：中高传统百货，与新世纪同质，目前经营情况一般，品牌结构混乱，发展瓶颈日益显现，由此必将会升级调整改变现状。重百现状：大众需求、时尚消费，商品突出“全、精、新”的特征。根据商圈规划，重百必定会向中高时尚品牌化全面升级调整。目前已进入全面升级的调整阶段一二楼为奢侈品，三楼以上为时尚潮流品牌。调整后品牌：LV、GA、CARTIER、Tiffany、E.Ze10、gna，由此全球知名品牌大多已完成布局重庆。解放碑核心地段商业竞争激烈，尤其以国际一二线品牌为主，面临极大的竞争压力和挑战；同时，商圈内商业业态趋于同质化，专业及主题商业相对较弱。由此本案必须抓住机遇寻找新的突破点。在建项目华讯环球金融中心：PRADA、MIUMIU、BV等金鹰时代广场：GUCCI 、YSLNOVO百货：ANTIK DENIM,、Sacred Blue、EVISU、MissSixty、Energie、Tough、Chevignon,、LadySoul、Salsa 另有英利IFC、国泰广场、创汇首座以及金融街在建的主要商业。中高档时尚购物中心主要品牌：太平洋百货、Trussard11、iJeans、BANGOLUFSEN、JC Versace、Hugo Boss、登喜路、雅格狮丹、万宝龙、宝姿、Glashutte、Blancpain等多间名牌商店。第二部分综合竞争分析1、解放碑金融街起点位臵，衔接朝天门市场和解放碑步行街。2、与洲际酒店、SOMESET、王府井百货隔街相对；3、全球500强企业在渝主要集中地；4、未来大面积高端写字楼集中供应；5、大量外企白领聚集；6、临罗汉寺一侧环境较差，影响较大；7 、本案项目地理位臵及属性相当于香港中环的兰桂坊、上海淮海路的上海新天地、深圳福田中心区的COCO PARK购物公园等项目。1.项目区位解析于解放碑，交通的因素已成为影响商业体12、成功的关键。如何处理好项目内外部交通以及于便利处开设人行通道导入人流是项目在此次改造设计的重点考虑的因素之一。1、五一路作为本案的主要道路交通支撑，道路面宽过窄，通行较慢；2、与洲际酒店及王府井百货人行交通联系不畅，人流导入异常困难；3、循环交通不畅，仅五一路一条双向车道；2.项目交通解析本案是解放碑本案是解放碑CBDCBD核心项目之一：核心项目之一：重庆解放碑重庆解放碑CBDCBD中国十大新地标商务区重庆解放碑CBD与北京CBD、上海浦东陆家嘴等其它九大商务区一道入选“中国十大新地标商务区”“中国十大新地标商务区”。这也是西部惟一入选的CBD。长江上游和西南地区的区域性和国际化商务中心。3.13、项目区位属性解析“四大金融要素市场”的建设，不仅会产生巨大的交易量，增加大量税收，带动GDP增长，吸引金融人才，还能带动相关金融机构发展和产业增长，加速重庆形成多层次的资本市场体系，并使其辐射力和影响力迅速扩展到长江上游地区乃至整个西部 。3.项目区位属性解析重庆农村土地交易所重庆农村土地交易所重庆联合产权交易所重庆联合产权交易所场外交易（场外交易（OTCOTC）市场）市场畜产品远期交易市场畜产品远期交易市场四大金融要素市场，近在咫尺。可以肯定的是解放碑商圈缺乏主题性商业，这将为帝都广场的招商机会带来巨大的市场。帝都广场主要的竞争对手是百货公司和中小面积的商业，提供国内和合资的服装、服饰以及餐14、饮休闲品牌。在竞争对手中，高街时装占绝对市场份额，时代广场主要服务于中高档收入者。商场的商品组合包括国内品牌，合资品牌和国外品牌。重庆百货、新世纪百货、王府井百货主要面对普通消费者，体现在购物和商品种类方面。NOVO百货则迎合了年轻人的需求，另外餐饮区的经营和商场推广活动都比较成功。当然，帝都广场为了迎合目标消费者的需求，在商品种类方面仍会与其他竞争对手有所重叠。但是，后期将主要以时尚潮流且高臵换率的品牌为主，从价格方面争取市场并争夺小型商业消费客群，如：金鹰女人街、澜桥丽街等。项目周边的知名国际品牌酒店将有助于提升该区域整体价值，商场应以商务型的餐饮休闲等服务设施来争取消费客群；同时本项目公15、寓和写字楼的客群将有助于稳定商场客流；相对其他商业来说，轻轨、地铁、公共汽车，车位都是帝都广场无可比拟的优势。4.项目竞争力简析商场位臵总体来说，商场位臵要交通便利，拥有多种交通工具。商场的可视性要好，尤其是在消费者需求得不到满足的区域。市场定位商场的定位应当合理，应针对主要消费群体的特征，收入水平、消费习惯，以及潜在的消费需求等。设计/商业氛围大多数的零售商都认为目前在重庆地区大多数的商业设施从消费者的角度来说都不够理想，所以，今后的商场都应该具有很好的设计，同时为消费者提供合适的购物环境。商场管理许多零售商都表示，商场管理是影响选址的一个重要因素。5.商家店址选择因素简析项目位于具有巨大消16、费需求的区域；交通便利，各种交通工具均可到达；项目具备一定规模，将吸引大量的客流，并提供各种消费体验；商业区域以上是写字楼及公寓部分，可以为商业带来稳定的消费支撑。由于地区改造，周边居民的可支配收入持续增长，会带动消费。基于以上分析，本项目具备以下优势：以下劣势将是本项目重点考虑规避的：多年的烂尾对本项目影响深远；从洲际酒店方向过来的消费者不容易通行到本项目；外立面广告位规划及主要人流的导入较困难；金店部分及负一楼产权的影响对本商场经营将产生持续不利的影响；一些商家担心目前该区域交通及人流因素，未来是否可以产生高的营业效益。他们希望这些不便可以通过项目的设计得到解决，使这些劣势不会成为影响帝都17、广场成功的因素。6.交通组织分析主要人流方向主要人流方向次要人流方向商场次入口商场主入口基于以上分析总结，结合敝司对本项目的调查研究，并结合市场现状对本案做如下建议，供双方交流沟通。第三部分项目商业规划1 .定位思路及理念以重庆为首的西部地区城市经济的迅速崛起，西部时尚产业迎来了众多国际著名品牌的落户和关注，如：LV、GUCCI、PRADA、GIORGIO ARMANI、CARTIER等；与此同时这些品牌亦在重庆当地取得了骄人的销售业绩，充分证明了重庆市场蕴藏着巨大的消费潜力和进一步发掘的可能。同时更随着国内时尚制造产业的转移，重庆时尚产业发展空间巨大。为国际、国内时尚产业品牌提供与之匹配的交18、流展示平台；为快速崛起的中国时尚产业培育一批如：ZARAH&MUNIQLO等可以比肩国际的品牌巨头；签约目前国内较为知名的设计师：叶子明、珠宝设计师万宝宝、名模设计师马艳丽、名模设计师吴向东、订制时装设计师简金秋、以及重庆本地知名设计师尤珈等。并为国内其它新兴的精锐设计师提供可持续发展和交流互动的平台以及知名高校服装设计学院形成联盟战略合作；通过打造主题馆的概念来强化商场整体的概念，一个商场是一个店而这个店又有众多品牌组合而成，并引进与之配套的外籍商户和外籍设计师驻场经营，而该特色又是其它项目所不具备。2.形象定位思路本项目有别于传统商业，将极大的规避传统商业的竞争，形成错位；同时以“FAST19、 FASHION 快时尚”的全球化的经营定位将整个商场的经营业态形成统一体；以灵活多变的经营思路来带动商场的经营实效，集“体验、展示、文化、艺术、美学”等功能于一体，将“零售、贸易、设计、交流”等现代商业经营模式进行整合，带动全新的主题元素科学地结合在更开放的环境中，打造成为西南地区全新的体验式商业形态。鉴于本项目属性及周边项目情况，我司建议本项目以中档消费的时尚白领和年轻群体消费客群为主，即“平价时尚”，同时在品牌的引进上做足差异化竞争，提升项目竞争力。3.项目档次定位分析我们对帝都广场定位和商品价格的建议是，就服装来说是：即包括国内品牌又包括合资产品，例如Esprit，佐丹奴、班尼路、真维20、斯和堡狮龙，最贵的产品为外国品牌，例如CK、Levis、Polo Jeans。本项目NOVO新世纪王府井潮流商场重百平价时尚价位区间：女装：300-1000男装：500-1200饰品：50-300女鞋：200-500包：200-800化妆品：60-200餐饮：30-1204.目标消费客群定位研究项目将定位为集服装研发设计、展示交易、行业交流、新闻发布、知识产权、人才培训等功能聚集为一体国际时尚创意 SHOW 场，并引入电子商务（Internet网络）的新型文化创意产业集群。由于项目属性之关系，可将目标消费群体分为：客群类型目标客群时尚潮流的目的性消费客群学生、艺术爱好者、白领、商务人士、企事业21、单位员工及中层管理者 时尚潮流之品牌商户个体商户自身消费、个性品牌代理、经销商以及国内外商家和消费者等 商旅观光客群商旅观光客群目标消费群体特征：客群类型目标客群时尚潮流的目的性消费客群追求产品的款式和性价比以及消费环境，突出个性自我大方。时尚潮流之品牌商户产品独特、物美价廉以及诚信商场等商旅观光客群环境优美独特、纪念和实用价值高等目标商家定位研究：商户类型目标商户主力商户主题馆（欧美流行馆、日韩潮流馆、港台时尚馆、国内流行馆、时尚集市）、品牌时装服饰、品牌设计师展厅、潮流电子类消费品（Apple、Sony、Nokia、htc等）次主力商户6大主题餐饮+大型时尚品牌发布中心、整体造型时尚中心、22、美妆中心、摄影中心小型商户品牌推广、新闻媒体、电子商务、协会/商会机构、展示展览、出口贸易 配套商户仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务中心、会所、休闲、拍卖、快递、税务、法律、培训、财务、中介、广告 4.目标消费客群定位研究目标客群分布区域：1、大重庆地区：渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、南坪、巴南、涪陵、丰都、万州、石柱、云阳、潼南、合川、永川、壁山2、西南片区及川东片区：成都、西安、康定、安康、遂宁、广安、达州、贵阳、遵义3、全国范围内：湖北、湖南、河南、西安以及海外城市FAST FASHION西部快时尚品牌体验商场电子商务展示交易研发设计人才培训时尚美学知识产权休闲餐饮出口23、贸易行业交流新品发布5.经营业态功能定位研究经营业态功能组合领先全球的商业地产模式6. F AST F ASHION 快时尚快时尚，品牌一站式商贸及展示平台；渝乐汇，引领西部地区潮流的前沿地带；对接国际潮流，引领西部时尚；设计、展示融为一体，共同推动西部地区流行时尚品牌发展；平价时尚，潮流前沿。西部潮流渝當前觀7 .商场名称建议8. 概念阐述庆乐汇 ION CITY西南首家快时尚品牌体验商场品牌引进按主题欧美、日韩、港台、沿海、时尚集市；按类别潮流服装、珠宝饰品、皮具箱包、化妆品、家饰等知名机构及设计师签约1、签约知名设计师及机构；2、定期时尚新品发布会；3、品牌方-设计师对接；4、形象造型机24、构引进；5、品牌发布中心；6、品牌推广机构；7、网络发布平台。打造西部地区国际级的快时尚品牌；培养国际级品牌设计师；为西部地区消费群提供比肩国际流行的时尚品牌以及相对满意的价格水平。引领西部流行时尚风向促进各产业间相互协调发展；为入驻品牌提供最新流行设计；为设计师对接品牌厂商；培养忠实时尚消费群体；传播前沿时尚消费理念；体验最个性化消费服务；9. 概念定位结构总图帝都广场综合体项目裙楼商场庆乐汇ION CITY西部首家“快时尚”品牌体验商场流行时尚发布中心全球品牌设计师工作室创意集市形象顾问情景式主题餐饮写字楼甲级写字楼公寓酒店式服务公寓精装公寓1 0.业态组合建议楼层主题业态备注8F精品中餐25、成都银杏商务客流7F万国美食大型主题餐饮、国际时尚发布中心入场品牌新品发布中心、设计师品牌发布6F万国美食餐饮（特色/异域/主题）时尚类消费人流5F创意集市时尚二手品牌店、名品淘货店、形象造型设计会所（彩妆、美发、美容SPA、形象顾问）、时尚设计类店铺、化妆品店、时尚家居时尚消费群体形象顾问、设计师品牌4F前沿重庆集合国内沿海品牌及重庆本地设计师品牌3F港台流行港台设计师名店/休闲服装/皮具/饰品等2F韩日时尚日韩设计师名店/皮具箱包/首饰/化妆品/鞋类等1F欧美经典精品零售/服装设计师店/皮具箱包/化妆品/潮流数码科技等国内首家APP潮流数码体验点LG时尚生活精品超市/美食坊/配套零售/服务1F：欧美经典馆1F：潮流数码产品体验中心I House体验科技时尚前沿,给您所想,国内首家APP主题社交休闲吧.2F：韩日时尚馆3F：港台流行馆4F：前沿重庆馆5F：创意集市、形象顾问中心、国际设计师店6F：万国美食主题时尚餐饮7F：时尚品牌发布中心、高级会所1 1 .业态配比服装 , 60%饰品，7%皮具箱包8%形象顾问, 2%餐饮休闲，20%潮流数码，2%配套，1%业态比例分布1 2.营业额预算THANKS!