1、压马路与市调压马路与市调压马路与市调压马路与市调2压马路与市调课程目标压马路与市调课程目标掌握压马路的基本流程及执行重点掌握压马路的基本流程及执行重点掌握市调及填写市调表格的方法掌握市调及填写市调表格的方法能够独立完成压马路能够独立完成压马路能够独立完成市调表格的填写能够独立完成市调表格的填写v 课程目标课程目标3压马路与市调课程内容压马路与市调课程内容压马路的目的、流程和重点压马路的目的、流程和重点市调的目的、方法和重点市调的目的、方法和重点市调表格的填写市调表格的填写v 课程内容课程内容4压马路与市调压马路压马路与市调压马路v压马路的目的压马路的目的选定引导动线选定引导动线寻找客源客层寻找2、客源客层为制作销售道具提供依据为制作销售道具提供依据熟悉生活机能、交通情况熟悉生活机能、交通情况寻找与客户的话题寻找与客户的话题5压马路与市调压马路压马路与市调压马路v 压马路的流程压马路的流程对选定区域内进行实地勘察对选定区域内进行实地勘察对选定区域内进行实地勘察对选定区域内进行实地勘察选定压马路区域选定压马路区域选定压马路区域选定压马路区域 从个案周边开始从个案周边开始从个案周边开始从个案周边开始 完成生活机能图、交通示意图等完成生活机能图、交通示意图等完成生活机能图、交通示意图等完成生活机能图、交通示意图等6压马路与市调压马路生活机能图压马路与市调压马路生活机能图v生活机能图生活机能图目3、的目的帮助帮助业务员加深对业务员加深对周边环境的印象周边环境的印象，寻找与客户沟通，寻找与客户沟通的话题的话题帮助专案制定帮助专案制定销售策略和价格销售策略和价格策略策略帮助企划寻找帮助企划寻找户外据点和引导动线户外据点和引导动线，提供销平等信息，提供销平等信息丰富销售讲习的丰富销售讲习的说辞说辞7压马路与市调压马路生活机能图压马路与市调压马路生活机能图生活机能分类生活机能分类生活机能生活机能生活机能生活机能菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商菜场、医院、超市、商场、建材中心、学校、场、建材中心、学校、场、建材中心、学校、场、建材4、中心、学校、场、建材中心、学校、场、建材中心、学校、公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、公园、娱乐休闲场所、金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿金融证券、邮局、幼儿园、银行，等园、银行，等园、银行，等园、银行，等园、银行，等园、银行，等 有利有利有利有利有利有利变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场变电站、泵站、污染场所（噪音、环境、垃圾、所（噪音、环境、垃圾、所（噪音、环境、垃圾、所（噪音、环境、垃圾、所5、（噪音、环境、垃圾、所（噪音、环境、垃圾、污水处理、生化处理污水处理、生化处理污水处理、生化处理污水处理、生化处理污水处理、生化处理污水处理、生化处理）、太平间、棚户）、太平间、棚户）、太平间、棚户）、太平间、棚户）、太平间、棚户）、太平间、棚户区、在建或停工项目、区、在建或停工项目、区、在建或停工项目、区、在建或停工项目、区、在建或停工项目、区、在建或停工项目、规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神规划未定之空地、精神病院，等病院，等病院，等病院，等病院，等病院，等 不利不利不利不利不利不利8压马路与市调压马路生活机能图压马路与市6、调压马路生活机能图生活机能图的制作流程生活机能图的制作流程划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。根据地图绘制区域道路草图，以根据地图绘制区域道路草图，以“井井”字型方式将所压区域内所有字型方式将所压区域内所有路段预画在草稿纸上。路段预画在草稿纸上。压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活机能图。机能图。校对、更新生活机能图，保证其正确性和时效性。校对、更新7、生活机能图，保证其正确性和时效性。9压马路与市调压马路生活机能图压马路与市调压马路生活机能图生活机能图标注内容生活机能图标注内容各类生活机能至本案的各类生活机能至本案的步行或车行时间步行或车行时间重要生活机能重要生活机能的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色服务、具体费用、到达本案的路程与到达的路线与方式等服务、具体费用、到达本案的路程与到达的路线与方式等各类生活设施的各类生活设施的大小大小、所提供服务的规格、档次或产品重点、所提供服务的规格、档次或产品重点标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借助的标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借8、助的各类生各类生活机能活机能标注出地图的东西南北标注出地图的东西南北方向方向交通方面交通方面，应包括，应包括公交站点（首末班车公交站点（首末班车、线路走向、间隔时间、线路走向、间隔时间、费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向、道路状况、附近费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向、道路状况、附近主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示）主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示）10压马路与市调压马路生活机能图压马路与市调压马路生活机能图生活机能图标注要点生活机能图标注要点图形图形比例比例尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明标注前注意合理标注前注意合理排9、布排布，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称小规模同类业态聚集时，小规模同类业态聚集时，选择选择最具品质者进行标注，其他在注最具品质者进行标注，其他在注释中说明释中说明注释注释可写在旁边或地图反面可写在旁边或地图反面根据实际情况，用两条细线表现出根据实际情况，用两条细线表现出道路道路宽度，区分各级路段宽度，区分各级路段各道路应尽量各道路应尽量拉直拉直，以体现各生活机能之间的位置关系，以体现各生活机能之间的位置关系字的写法字的写法：尽量采用与道路垂直的方式来书写，利于排版：尽量采用与10、道路垂直的方式来书写，利于排版11压马路与市调压马路交通示意图压马路与市调压马路交通示意图v交通示意图交通示意图目的目的让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况方便业务员引导不同位置的客户到售楼处参观方便业务员引导不同位置的客户到售楼处参观交通示意图的内容交通示意图的内容现在本案周边的主要交通网络现在本案周边的主要交通网络规划中的重要交通线路规划中的重要交通线路这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽12压马路与市调压马路交通示意图压马路与市调压马路交通示意图具体而言，交通示意图包括两方面：具体而言，交通示11、意图包括两方面：交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展）交通动线（对生活机能的扩展）如何去一些比较知名的场所或区域以及需如何去一些比较知名的场所或区域以及需要多少时间、距离为多少。要多少时间、距离为多少。如何去一些有利的生活机能场所或如何换如何去一些有利的生活机能场所或如何换乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。如何规避不利的生活机能场所。如何规避不利的生活机能场所。方圆方圆800M800M12、以内共有多少条公交线路。以内共有多少条公交线路。公交车的记录情况（首、末班车的时间，公交车的记录情况（首、末班车的时间，车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐）。车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐）。道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据）道路状况（判断客源客层的依据）各主要道路交叉口的红绿灯时间。各主要道路交叉口的红绿灯时间。周边主要车行道两边的电线杆数量以及电周边主要车行道两边的电线杆数量以及电线杆间的距离。线杆间的距离。周边多条马路的宽度。周边多条马路的宽度。市政对周边道路有无规划。13、市政对周边道路有无规划。本案至附近马路的最近距离与最远距离。本案至附近马路的最近距离与最远距离。寻找二至三条最方便的引导动线。寻找二至三条最方便的引导动线。各主要时段（各主要时段（AM7:00AM7:00、8:008:00、9:009:00、11:0011:00、12:0012:00、PM16:00PM16:00、17:0017:00、18:00)18:00)道路的人流、车流量及流量方向。道路的人流、车流量及流量方向。13压马路与市调压马路交通示意图压马路与市调压马路交通示意图交通示意图的形式交通示意图的形式 制作方法类似生活机制作方法类似生活机能图做法能图做法 描绘道路描绘道路 标识车站标识14、车站 注明车站车次和运注明车站车次和运营时间及各车到达车营时间及各车到达车站。站。交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况交通状况标识图标识图标识图标识图标识图标识图 射线图射线图射线图射线图射线图射线图 行车路线图行车路线图行车路线图行车路线图行车路线图行车路线图 以本区域为核心，把以本区域为核心，把周边及城市重要商贸周边及城市重要商贸中心、交通枢纽、办中心、交通枢纽、办公区、开发区等知名公区、开发区等知名区域的大致方位描绘区域的大致方位描绘出来，然后用射线相出来，然后用射线相连，并在相应射线上连，并在相应射线上注明车辆线路和换乘注明车辆线路和换乘点。点。由交通动线图衍生出由交通动线图衍生出15、来，往往用于企划的来，往往用于企划的印刷品上，但它的表印刷品上，但它的表示方式与射线图相反，示方式与射线图相反，他是表示从知名区域他是表示从知名区域到达本案所在区域的到达本案所在区域的线路，所以箭头是由线路，所以箭头是由外部知名区域指向本外部知名区域指向本区域的。区域的。14压马路与市调压马路交通示意图压马路与市调压马路交通示意图交通示意图的标注要点交通示意图的标注要点交通示意图中各交通示意图中各道路道路应尽量拉直应尽量拉直可适当可适当放大比例放大比例，以便于清晰标注各项生活机能，当纸不够时，以便于清晰标注各项生活机能，当纸不够时，可用几张纸拼接起来使用可用几张纸拼接起来使用道路需根据实际情况16、用两条细线表现出其道路需根据实际情况用两条细线表现出其宽度宽度注意绘制各道路的位置距离应接近注意绘制各道路的位置距离应接近实际情况实际情况，不要失真，不要失真公交站点等一些内容较多的生活机能可用公交站点等一些内容较多的生活机能可用符号符号表示，具体内容可在空表示，具体内容可在空白处注明白处注明在道路交叉口可以直接用箭头表示各路口的在道路交叉口可以直接用箭头表示各路口的红绿灯红绿灯的间隔时间的间隔时间指北针指北针加注加注道路的相邻关系和路幅道路的相邻关系和路幅比例比例控制控制运用运用附录附录标识补充标识补充15压马路与市调压马路交通示意图压马路与市调压马路交通示意图射射线线图图16压马路与市调压17、马路压马路与市调压马路v 压马路的执行重点压马路的执行重点明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间 明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间 考量区域人员结构及消费水平考量区域人员结构及消费水平考量区域人员结构及消费水平考量区域人员结构及消费水平 18、考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机 考察交通情况考察交通情况考察交通情况考察交通情况 17压马路与市调压马路压马路与市调压马路大连西路，自四平路口交欧阳路口，横跨玉田新村，密云新村等数个新村，沿线1公里有7家中介服务所、2家建材中心、3家布艺店，中介挂牌的租售比1。你得到的结论是？举例举例安亭共有12家银行设立的13家银行网点，5家咖啡店，2个大型室内菜场，小型私人中介门店为主，租售比基本在1：4，新建5个办公大楼，轨道交通正在建设中。你得到的结论是？ 18压马19、路与市调市调压马路与市调市调v 市调目的市调目的了解竞品楼盘主要卖点了解竞品楼盘主要卖点了解竞品楼盘与本案差异了解竞品楼盘与本案差异为专案组制定销售策略提供参考为专案组制定销售策略提供参考 19压马路与市调市调压马路与市调市调v不同部门市调的区别不同部门市调的区别 区别区别业务业务研展研展企划企划市调目的市调目的专案组：定价方式(策略). 推案策略、去化情况。重点在于个案销控方式。业务员：了解个案基本情况，与本案的对比，重点是总结说辞。整合楼盘资料，分析区域市场。重点在于市场变化和竞品状况（收集数据）了解个案客源客层、媒体投放方案，分析媒体投放效果。重点在于媒体（广告表现和目标客户的分析）市调20、内容市调内容针对竞品作市调：区域市场的市调、能产生同等替换关系的市调公里范围内，从产品价格的差异化，得出消费层次和区域市场的价格水平及浮动空间基地周边的扫街：生活机能图、交通示意图、户外据点市调要点市调要点需要对比总结，需要各方面的信息价格、建筑类型、个案规模、产品定位、房型面积价格、建筑类型、媒体方向、产品风格、客源客层市调层面市调层面微观宏观两者并重20压马路与市调市调压马路与市调市调BBE EC CDDAA表明市调身份 假扮客户询问已购客户网络或上海楼市及其他房地产媒介 电话市调或通过朋友v 市调方法市调方法21压马路与市调市调压马路与市调市调v 市调重点市调重点1定价方针定价方针定价方针定价方针定价方针定价方针2去化策略去化策略去化策略去化策略去化策略去化策略3销控策略销控策略销控策略销控策略销控策略销控策略22压马路与市调市调压马路与市调市调v 市调报告表格示例市调报告表格示例基本资料基本资料综合分析综合分析环境分析环境分析产品分析产品分析房型与面积分析房型与面积分析价格分析价格分析去化状况分析去化状况分析客源客层分析客源客层分析企划与业务执行分析企划与业务执行分析综述综述