1、商业地产基础知识第一部分第一部分商业地产基础知识商业地产基础知识1、商业地产概念 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式，从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。国外通行的叫法为零售业房地产 。2、商业地产分类一、按照商业形态可分为：一、按照商业形态可分为： 1 1、购物中心、购物中心 2 2、商业街、商业街 3 3、主题商场、主题商场 4 4、专业市场、专业市场 5 5、批发市场、批发市场 6 6、折扣店、折扣店 7 7、工厂直销店、工厂直销店 8 8、娱乐类商业房地产2、娱乐类商业房地产 9 9、住宅和写字楼的底层商铺等等。、住宅和写字楼的底层商铺等等。2、商业地产分类二、按照经营形式可分为： 1、批发市场 2、零售市场 3、娱乐休闲消费市场 4、社区服务市场等相关的商业市场3、招商专业术语商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围3、。单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。消费市场调查：消费市场调查：消费市场调查：消费市场调查：对商业项目所在的社会经济发展状况、商业对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。 3、4、招商专业术语商商商商业业业业业业业业态态态态定定定定位位位位 根根根根据据据据当当当当地地地地的的的的市市市市场场场场条条条条件件件件和和和和商商商商业业业业项项项项目目目目的的的的规规规规模模模模、面面面面积积积积、物物物物业业业业现现现现状状状状，进进进进行行行行业业业业态态态态定定定定位位位位及及及及市市市市场场场场定定定定位位位位，科科科科学学学学的的的的确确确确定定定定项项项项目目目目的的的的经经经经营营营营形形形形态态态态和和和和目目目目标标标标市市市市场场场场。楼楼楼楼层层层层定定定定位位位位 根根据据商商业业项项目目的的面面积积、形形状状、层层数数，合合理理确确定定各各楼楼层层5、的的商商品品经经营营类类别别、面面积积、区区位位，确确定定各各楼楼层层服服务务设设施施的的配配套套及及分分布布。 动动动动线线线线设设设设计计计计 对对商商业业企企业业的的客客流流动动线线、物物流流动动线线、人人流流（员员工工）动动线线、车车流流交交通通进进行行平平面面和和立立体体的的设设计计。3、招商专业术语产权证书产权证书产权证书产权证书 产权证书是指产权证书是指产权证书是指产权证书是指“房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证”和和和和“土地使用权证土地使用权证土地使用权证土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房6、产坐落地址、房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。分户房屋平面图。分户房屋平面图。分户房屋平面图。意向书意向书意向书意7、向书 意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。想的一种具有协商性的应用文书。想的一种具有协商性的应用文书。8、想的一种具有协商性的应用文书。3、招商专业术语代理商代理商代理商代理商 代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督接受公司监督9、接受公司监督接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品代理商可以享受到区域性的产品代理商可以享受到区域性的产品代理商可以享受到区域性的产品保护保护保护保护, , , ,价格优势价格优势价格优势价格优势, , , ,属于厂家在当地的代言人属于厂家在当地的代言人属于厂家在当地的代言人属于厂家在当地的代言人, , , ,要一个要一个要一个要一个销量的要求销量的要求销量的要求销量的要求, , , ,厂家会有广告厂家会有广告厂家会有广告厂家会有广告, , , ,技术技术技术技术, , , ,设备方面的去持设备方面的去持设备方面的去持设备方面的去持。加盟商加盟商加盟商加盟商 加盟商仅是终端商的一种加盟商仅10、是终端商的一种加盟商仅是终端商的一种加盟商仅是终端商的一种, , , ,是销售点的一种是销售点的一种是销售点的一种是销售点的一种, , , ,产品产品产品产品价格方面没有优势价格方面没有优势价格方面没有优势价格方面没有优势, , , ,不过销售任务一般不会很重不过销售任务一般不会很重不过销售任务一般不会很重不过销售任务一般不会很重. . 3、招商专业术语协议书协议书协议书协议书 协议书是契约文书的一种。协议书是当事人协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过种法律关系，实现11、一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。协商而达成一致后签署的书面意见。租赁合同租赁合同 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。耗物时，都可以适用租赁合同。 3、招商专业术语定金定金定金定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于12、一种法作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和和担保法担保法八十九条规定，定金应当以书面形八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的的20%20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定13、不。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。还定金。3、招商专业术语违违约约金金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第二部分第二部分商业零售基础知识商业零售基础知识1、零售业态的定义及分类分类原则：分类原则： 零售业态按零售店铺的结构特点,根14、据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分类：分类： 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。 零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类业态两类2、购物中心的定义及分类购物中心是指：购物中心是指： 国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定15、规模的停车场。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为摩尔(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。2、购物中心的定义及分类摩尔摩尔(Mall)(Mall)购物中心是指：购物中心是指： 面积在面积在1010万平方米以上，由专业购物中心管万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业16、理集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业态、全业种态、全业种/ /行业经营，表现出高度专业化与高度行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多功能多, ,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低商品组合的宽度及深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主17、题大卖场实现。）店、专业的不同行业主题大卖场实现。） 严格意义上讲，小于0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。 2、购物中心的定义及分类城市综合体城市综合体HOPSCAHOPSCA是指：是指： 城市综合体一般是由高级酒店，高档写字楼，大型综合商业城市综合体一般是由高级酒店，高档写字楼，大型综合商业中心、步行街区、市民广场等组成。城市综合体是将城市中中心、步行街区、市民广场等组成。城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议18、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为“城中城中之城之城” ” 。城市综合建筑体又称综合性建筑或复合型建筑。城市综合建19、筑体又称综合性建筑或复合型建筑 。HOPSCAHotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shoppingmall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓) 3、购物中心发展史早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段美国：美国：早在早在1919世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。2020世纪世纪2020一一3030年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步了显著的进步 英国：英国：20302030年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，年代20、，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚：澳大利亚：2020年代年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划 3、购物中心发展史中国购物中心发展历史中国购物中心发展历史中国购物中心发展历史中国购物中心发展历史 购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪8080年代末，中国开始兴建一些综合性的商业设施，通过年代末，中国开始兴建一些综合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有出租或出售的方式引入一些21、商户进场经营，一般没有统一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套统一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物中心还相差甚远。设施严重缺乏。与规范的购物中心还相差甚远。 真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是9090年代的中期，典型代表是广州的天河城，项目以统一年代的中期，典型代表是广州的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方为成功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾客复合性22、的消费需求。面，依然过于单一，不能满足顾客复合性的消费需求。 近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城别是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中国飞的发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为中国飞的发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足了消费者需求。代表，功能及品牌极大满足了消费者需求。4、购物中心建筑特征商业空间步化商业空间室化公共空间社化5、购物中心定位要素 定位基础：自身条件分析、23、市场发定位基础：自身条件分析、市场发 展经验、城市规划条件展经验、城市规划条件 定位依据：消费者需求、区域商业定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况设施及商业资源供应状况6、购物中心规划及设计要点购物中心业态规划购物中心业态规划 通常来讲，购物中心的业态规划根据其市通常来讲，购物中心的业态规划根据其市场定位、经营定位和功能定位进行划分场定位、经营定位和功能定位进行划分6、购物中心规划及设计要点 以一个面积15万平方米左右的万达广场为例，其主力店约占70%-80%，室内步行街约占20%-30%，零售业态约占50%、休闲娱乐餐饮文化等业态约占40%、配套服务等功能性业态约占10%6、24、购物中心规划及设计要点功能规划功能规划抓住购物中心的集“买、吃、玩”这三种最基本的消费功能，加上多种附加功能的整合及互补，自然可吸引不同需求的多（年龄）客层的客流。因此，一般项目中功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、酒店、商务办公和综合服务等多功能于一体，力求满足消费者一天消费、一家消费、一站消费的需求。6、购物中心规划设计要点之平面规划剖面设计：剖面设计：剖面设计：剖面设计： A A、层高、层高 B B、中庭空间、中庭空间 C C、从不同的层面同时引入、从不同的层面同时引入人流人流 D D、垂直交通工具、垂直交通工具 E E、景观的垂直吸引力、景观的垂直吸引力 F F、货区设计、货区设25、计l其他要素设计：其他要素设计：照明、景观等8、购物中心运营要点 购购物物中中心心的的经经营营管管理理水水平平关关系系到到永永续续运运营营的的成成败败，我我们们必必须须按按可可持持续续发发展展的的战战略略，稳稳步步提提高高管管理理水水平平。经经营营期期间间的的商商业业管管理理主主要要包包括括四四个个方方面面：承承承承租租租租商商商商的的的的优优优优化化化化管管管管理理理理、整整整整体体体体形形形形象象象象策策策策划划划划推推推推广广广广与与与与促促促促销销销销推推推推广广广广活活活活动动动动、服服服服务务务务管管管管理理理理、日日日日常常常常的的的的物物物物业业业业管理管理管理管理。租赁政策（承租商优化）租赁政策（承租商优化）日常经营管理日常经营管理营销管理（整体形象推广与促销推广）营销管理（整体形象推广与促销推广）服务管理（人性化服务、多元化服务）服务管理（人性化服务、多元化服务）商业物业管理（日常物业维护保安保洁）商业物业管理（日常物业维护保安保洁）购物中心归属购物中心归属-产生产生-发展发展-分类分类- -建设建设-开业开业-运营运营房地产行业基础知识第28页2022年6月21日版权所有版权所有, ,不得翻印不得翻印2022年6月21日版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印第28页感谢聆听