1、大浪商业中心商业定位策划方案 深圳市恒冠投资发展有限公司 深圳新恒迪商业地产顾问机构 600000平方米一站式集群商业联合体大浪商业中心的市场背景大浪商业中心的市场背景 依据深圳市城市总体规划、依据深圳市城市总体规划、深圳市中部综深圳市中部综合组团规划合组团规划和宝安区城市规划，大浪街道将辖和宝安区城市规划，大浪街道将辖区分为四个功能片区，区分为四个功能片区， 形成形成“一辖区四片、多中一辖区四片、多中心组团心组团”的空间结构发展规划。的空间结构发展规划。 大浪商业中心项目处于大浪街道规划的城市中大浪商业中心项目处于大浪街道规划的城市中心片区，其具有可持续性发展的商业核心价值和心片区，其具有可2、持续性发展的商业核心价值和区位地利优势。区位地利优势。 商业是城市的名片，城市商业中心不仅仅是商业是城市的名片，城市商业中心不仅仅是业态的综合，还是城市商业功能的综合。整合建业态的综合，还是城市商业功能的综合。整合建设一个为大浪提供设一个为大浪提供多元化服务、集约化经营、规多元化服务、集约化经营、规模化发展模化发展的商业中心，可以有效促进大浪商业升的商业中心，可以有效促进大浪商业升级，提升大浪商业档次，从而更好得满足多元化级，提升大浪商业档次，从而更好得满足多元化的市场消费需求。的市场消费需求。 大浪商业中心 区位地图美康百货美康百货大浪商业市场的发展状况大浪商业市场的发展状况 大浪与龙华之间3、的原生地域关系，使得大浪商业一直依附龙华而生。大浪和龙华行大浪与龙华之间的原生地域关系，使得大浪商业一直依附龙华而生。大浪和龙华行政区域的分割，更加凸显大浪商业的势单而力薄。政区域的分割，更加凸显大浪商业的势单而力薄。 我们看到项目区域周边的美康百货、家家惠百货、同盛百货等，商业规模有限，业态我们看到项目区域周边的美康百货、家家惠百货、同盛百货等，商业规模有限，业态组合单调、功能相互重叠，各自单打独斗，难以摆脱低层次的同质化竞争。组合单调、功能相互重叠，各自单打独斗，难以摆脱低层次的同质化竞争。 随着大浪区域经济的不断发展，外来人口的持续增加，区域商业功能的欠缺必然导随着大浪区域经济的不断发展4、，外来人口的持续增加，区域商业功能的欠缺必然导致生活的不便和消费的外流。缺乏根基的大浪商业不摆脱受制于龙华商业的配角地位，致生活的不便和消费的外流。缺乏根基的大浪商业不摆脱受制于龙华商业的配角地位，大浪也就难有出人头地的商业繁荣。大浪也就难有出人头地的商业繁荣。 因此，我们认为开发大浪商业中心是提升大浪城市服务功能、促进大浪商业升级发展因此，我们认为开发大浪商业中心是提升大浪城市服务功能、促进大浪商业升级发展的必然选则。的必然选则。 项目发展前景 宝安区政府和大浪街道新一轮的城市建设发展规划，让大浪爆发宝安区政府和大浪街道新一轮的城市建设发展规划，让大浪爆发了磅礴的生机。市场潜在的消费需求了磅5、礴的生机。市场潜在的消费需求，让建立大浪商业中心的市场呼声让建立大浪商业中心的市场呼声也越发迫切。也越发迫切。 大浪商业中心项目顺势推出，让大浪商业消费者享有更多的消费选大浪商业中心项目顺势推出，让大浪商业消费者享有更多的消费选择，也让大浪商业拥有与龙华商业同台竞技的发展机遇和集合平台。择，也让大浪商业拥有与龙华商业同台竞技的发展机遇和集合平台。 以百货超市主力店、家电家居主题商场、商业步行街为主；以娱乐中心，以百货超市主力店、家电家居主题商场、商业步行街为主；以娱乐中心，休闲会所、餐饮酒楼、特色美食、商务酒店、书城、银行、社康中心等多种配休闲会所、餐饮酒楼、特色美食、商务酒店、书城、银行、社6、康中心等多种配套服务为辅，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店多功能商业服务于一体，融多套服务为辅，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店多功能商业服务于一体，融多元化服务、集约化经营、规模化发展的一站式集群商业中心。元化服务、集约化经营、规模化发展的一站式集群商业中心。 大浪商业中心的商业功能定位大浪商业中心的商业功能定位 商业中心是城市商业的精华和典范，拥有潜在的无限商机，代表城市进步商业中心是城市商业的精华和典范，拥有潜在的无限商机，代表城市进步的方向、商业发展的方向、生活的方向。的方向、商业发展的方向、生活的方向。 大浪商业中心总平面设计规划图大浪商业中心总平面设计规划图按照按照宝安区特色商业街城市7、容貌和市政配套设施建设管理指引宝安区特色商业街城市容貌和市政配套设施建设管理指引的要求，依据的要求，依据“人车分流、设人车分流、设施完善、风格协调、环境优美施完善、风格协调、环境优美”的建设管理原则对大浪商业中心进行规范化的规划设计。的建设管理原则对大浪商业中心进行规范化的规划设计。大浪商业中心结构改造全景鸟瞰图大浪商业中心结构改造全景鸟瞰图大浪首席大浪首席6000060000平方米一站式集群商业联合体平方米一站式集群商业联合体 大浪商业中心总平面设计规划示意图大浪商业中心总平面设计规划示意图商业步行街内规划有休闲广场、舞台、音乐喷泉、绿化景观、户外大屏幕电视墙、雕塑小品等配套设施商业步行街内8、规划有休闲广场、舞台、音乐喷泉、绿化景观、户外大屏幕电视墙、雕塑小品等配套设施大浪商业中心百货超市主力店外观示意效果图大浪商业中心百货超市主力店外观示意效果图 百货超市主力店面向华荣路的出入口百货超市主力店面向华荣路的出入口 9栋、10栋内侧商业步行街装饰效果大浪商业中心 步行街景观效果图大浪商业中心改造前的原结构局1栋2栋9栋10栋13栋14栋大浪商业中心改造前的原结构图临华旺路1栋9栋之间的主入口华旺路外临街面910栋内侧楼间距为32.5米拟规划改造成为步行街景观式休闲广场1314栋内侧楼间距为32.5米拟在中间加建一排单层背向结构的商铺大浪商业中心项目厂房商业结构改造效果图大浪商业中心 9、13栋14栋临华繁路一侧的出入口外观效果图14栋的娱乐中心、13栋的商务酒店以及中间加建的商业步行街店铺大浪商业中心 外立面效果图临华旺路一侧的外立面装饰效果临同富裕工业区一侧的外立面效果效果项目商业规划中的市场关注点项目商业规划中的市场关注点经营者关注点经营者关注点 消费者关注点消费者关注点 经营利润经营利润 有一个规模配套的生活社区有一个规模配套的生活社区 足够客源足够客源 有一个环境更好的娱乐街区有一个环境更好的娱乐街区 行业聚集效应行业聚集效应 有一个选择更多的休闲场所有一个选择更多的休闲场所 竞争者的不同质经营模式竞争者的不同质经营模式 有一个结交更多朋友的圈子有一个结交更多朋友的圈10、子 租金的高低租金的高低 有一个全天候的城市文化中心有一个全天候的城市文化中心 地段、交通的便利地段、交通的便利 有一个业态丰富的商业街区有一个业态丰富的商业街区 非同类行业相互影响促进非同类行业相互影响促进 有一个大品牌规模的零售商业有一个大品牌规模的零售商业 配套资源的完善配套资源的完善 有一个设施齐备的运动环境有一个设施齐备的运动环境 未来可成长空间未来可成长空间 商业运营管理商业运营管理 大品牌龙头主力商家的带动效应大品牌龙头主力商家的带动效应 业态及特色业态的聚焦效应业态及特色业态的聚焦效应 作为项目策划者，我们的终极目标就是：达至投资商、经营者、作为项目策划者，我们的终极目标就是：11、达至投资商、经营者、消费者三方各取所需，互惠互利的共赢格局。消费者三方各取所需，互惠互利的共赢格局。大浪商业中心总体商业经营规划大浪商业中心总体商业经营规划楼栋楼栋业态规划业态规划1 1栋与栋与2 2栋连体栋连体一楼一楼二楼：百货超市主力店二楼：百货超市主力店 三楼：数字影院三楼：数字影院/ /网吧网吧/ /电玩城电玩城 四楼：人才市场四楼：人才市场/ /培训中心培训中心0909栋栋一楼：数码电子一楼：数码电子/ /手机手机/ /品牌专卖店品牌专卖店 三楼：友谊书城三楼：友谊书城二楼：家电商场二楼：家电商场/ /电脑城电脑城 四楼：家居城四楼：家居城1010栋栋一楼：特色餐饮一楼：特色餐饮/ 12、/快餐店快餐店/ /美容美发美容美发/ /品牌专卖店品牌专卖店/ /休闲会所入口大堂休闲会所入口大堂二楼：特色餐饮二楼：特色餐饮三楼至四楼：休闲会所（水疗）三楼至四楼：休闲会所（水疗）1313栋栋一楼：银行一楼：银行/ /药店药店/ /商务酒店大堂商务酒店大堂二楼：西餐厅二楼：西餐厅 三三四楼：商务酒店四楼：商务酒店1414栋栋一楼：粤菜大酒楼入口大堂一楼：粤菜大酒楼入口大堂/ /娱乐中心入口大堂娱乐中心入口大堂/ /特色餐饮店特色餐饮店二楼：粤式大酒楼二楼：粤式大酒楼 三楼至四楼：三楼至四楼： 娱乐中心（娱乐中心（KTVKTV）1313栋与栋与1414栋中间加建商铺栋中间加建商铺步行街品牌专13、卖店步行街品牌专卖店0101栋与栋与0909栋两侧加建商铺栋两侧加建商铺0202栋与栋与1010栋两侧加建商铺栋两侧加建商铺0909栋与栋与1313栋两侧加建商铺栋两侧加建商铺特色小吃特色小吃时尚精品时尚精品潮流饰品潮流饰品大浪商业中心一层总平面规划图大浪商业中心一层总平面规划图大浪商业中心二层总平面规划图大浪商业中心二层总平面规划图 大浪商业中心三层总平面规划图大浪商业中心三层总平面规划图大浪商业中心四层总平面规划图大浪商业中心四层总平面规划图大浪商业中心大浪商业中心1212栋连体楼层平面规划图栋连体楼层平面规划图1212栋楼层规划栋楼层规划 一楼：百货主力店一楼：百货主力店二楼：超市主力店14、二楼：超市主力店 三楼：数字影院三楼：数字影院/ /网吧网吧/ /电玩城电玩城 四楼：人才市场四楼：人才市场/ /培训中心培训中心大浪商业中心大浪商业中心910910栋平面规划图栋平面规划图9 9栋楼层规划栋楼层规划 一楼：数码电子一楼：数码电子/ /手机手机/ /品牌专卖店品牌专卖店 二楼：家电商场二楼：家电商场三楼：友谊书城三楼：友谊书城四楼：家居城四楼：家居城1010栋楼层规划栋楼层规划一楼：特色餐饮一楼：特色餐饮/ /快餐店快餐店/ /美容美发美容美发 品牌专卖店品牌专卖店/ /休闲会所入口大堂休闲会所入口大堂二楼：特色风味餐饮二楼：特色风味餐饮三楼至四楼：休闲会所（水疗）三楼至四楼：15、休闲会所（水疗）大浪商业中心大浪商业中心13141314栋平面规划图栋平面规划图1313栋楼层规划栋楼层规划一楼：银行一楼：银行/ /药店药店/ /商务酒店入口大堂商务酒店入口大堂二楼：西餐厅二楼：西餐厅 三三四楼：商务酒店四楼：商务酒店1414栋楼层规划栋楼层规划一楼：酒楼入口大堂一楼：酒楼入口大堂 娱乐中心入口大堂娱乐中心入口大堂 特色餐饮店特色餐饮店二楼：中餐酒楼二楼：中餐酒楼 三楼至四楼：三楼至四楼： 娱乐中心（娱乐中心（KTVKTV）项目结构布局规划说明项目结构布局规划说明 由于本项目物业各独立楼体的纵向径深均为由于本项目物业各独立楼体的纵向径深均为2424米，物业单体径深不足及单层16、面积狭长无法满足百货超市主力店米，物业单体径深不足及单层面积狭长无法满足百货超市主力店大卖场对物业结构的要求。因此大卖场对物业结构的要求。因此1 1、2 2栋物业连体结构的改造有效解决了百货超市主力店径深和面积的制约，可以较好栋物业连体结构的改造有效解决了百货超市主力店径深和面积的制约，可以较好的满足对百货超市主力店大卖场商业经营的要求。作为一个融汇多业态的商业综合体，百货和超市主力店将是大浪商的满足对百货超市主力店大卖场商业经营的要求。作为一个融汇多业态的商业综合体，百货和超市主力店将是大浪商业中心的商业龙头，它将对促进和带动项目配套商业经营起着至关重要的作用。业中心的商业龙头，它将对促进和17、带动项目配套商业经营起着至关重要的作用。 1212栋物业实行一体化改建后，其纵向与横向长度均为栋物业实行一体化改建后，其纵向与横向长度均为8080米，单层面积可达米，单层面积可达64006400平方米，平方米，4 4层总体经营面积逾层总体经营面积逾2 2万万平方米。可以满足大型百货超市主力店结构布局的经营需求。平方米。可以满足大型百货超市主力店结构布局的经营需求。 与百货超市主力店配套的服务项目包括：数字电影院、电玩游戏中心、网吧、溜冰场、社康门诊、美容院、人才与百货超市主力店配套的服务项目包括：数字电影院、电玩游戏中心、网吧、溜冰场、社康门诊、美容院、人才市场、技能培训中心等，通过多元化的商18、业服务，可以进一步丰富百货超市主力店的经营内涵。市场、技能培训中心等，通过多元化的商业服务，可以进一步丰富百货超市主力店的经营内涵。 项目业态组合规划说明 改造后的改造后的1 1、2 2栋连体物业呈四面临街之势。百货超市主力店在此可以栋连体物业呈四面临街之势。百货超市主力店在此可以更好得承接来自华旺路与华荣路两大交通主干道路外围和项目内街的循环更好得承接来自华旺路与华荣路两大交通主干道路外围和项目内街的循环客流，更好的发挥百货超市主力店的集客效力和品牌效应，吸引和带动项客流，更好的发挥百货超市主力店的集客效力和品牌效应，吸引和带动项目配套业态之间的相互联动，促进项目市场目标消费客流的覆盖和延伸19、。目配套业态之间的相互联动，促进项目市场目标消费客流的覆盖和延伸。 我们将本项目的休闲会所、娱乐中心、餐饮酒楼、商务酒店等与购物功能配套的休闲、娱乐、我们将本项目的休闲会所、娱乐中心、餐饮酒楼、商务酒店等与购物功能配套的休闲、娱乐、餐饮、酒店服务分别规划在的餐饮、酒店服务分别规划在的1010栋以及栋以及1313栋、栋、1414栋的栋的2424层，主要是考虑到这类业态对经营面积、层，主要是考虑到这类业态对经营面积、租金承受能力、消费停车便利以及各经营业态之间相互关联等方面因素的需要。租金承受能力、消费停车便利以及各经营业态之间相互关联等方面因素的需要。 如临华繁路与华旺路而设的商务酒店、以及面向20、华繁路餐饮一条街而设的中餐酒楼和如临华繁路与华旺路而设的商务酒店、以及面向华繁路餐饮一条街而设的中餐酒楼和KTVKTV娱乐中娱乐中心等，这类业态具有较好的关联性。通过有机组合，有利于各业态发挥各自的经营所长，促进相互心等，这类业态具有较好的关联性。通过有机组合，有利于各业态发挥各自的经营所长，促进相互之间的互补型经营。之间的互补型经营。项目业态组合规划说明项目业态组合规划说明项目业态组合规划说明项目业态组合规划说明 为了缩短为了缩短1313、1414栋之间栋之间3232米的纵向距离，在其中间加建米的纵向距离，在其中间加建1010米的背靠背结构的单米的背靠背结构的单层独立分割商铺，可以通过街铺的21、衔接使分布在层独立分割商铺，可以通过街铺的衔接使分布在1313、1414栋物业之间的经营项目具有栋物业之间的经营项目具有更加紧密关联互补性，有效的加强前后楼栋之间的相互衔接，促进客流的循环。更加紧密关联互补性，有效的加强前后楼栋之间的相互衔接，促进客流的循环。 为了丰富项目一楼商业步行街商铺的商业元素，我们未对各商铺的经营分类进为了丰富项目一楼商业步行街商铺的商业元素，我们未对各商铺的经营分类进行严格的的细化和限制，此举是为了更好的促进商业经营的多元化发展。行严格的的细化和限制，此举是为了更好的促进商业经营的多元化发展。 通过项目各业态之间的有机关联与互动，可以使百货超市主力店通过项目各业态之22、间的有机关联与互动，可以使百货超市主力店的购物功能与休闲、娱乐、餐饮、酒店服务功能形成互补的良性循环，的购物功能与休闲、娱乐、餐饮、酒店服务功能形成互补的良性循环，促进项目商业集约化经营、规模化发展的新型商业格局的建立促进项目商业集约化经营、规模化发展的新型商业格局的建立项目业态组合规划说明项目业态组合规划说明项目商业规划数据项目商业规划数据商业面积：商业面积：6180061800平方米平方米主力及次主力店：主力及次主力店： 百货超市：百货超市：1280012800平方米平方米娱乐中心：娱乐中心：45004500平方米平方米休闲会所：休闲会所：55005500平方米平方米中餐酒楼：中餐酒楼：223、2002200平方米平方米数字影院：数字影院：27002700平方米平方米商务酒店：商务酒店：45004500平方米平方米手机数码城：手机数码城：10001000平方米平方米友谊书城：友谊书城：23002300平方米平方米家居城：家居城：23002300平方米平方米家电商场家电商场/ /电脑城：电脑城：23002300平方米平方米商业步行街：商业步行街：临街店铺：临街店铺：275275个个面积：面积：1300013000平方米平方米配套服务：配套服务：工商银行工商银行/ /农业银行农业银行/ /邮政储蓄：邮政储蓄：3 3家家西餐厅西餐厅/ /咖啡厅：咖啡厅：1 1家家美容美容/ /美发美发/ 24、/健身：健身：5 5家家连锁品牌快餐店：连锁品牌快餐店：2 2家家社康门诊部：社康门诊部：1 1家家地方特色餐饮店：地方特色餐饮店：1010家家风味小吃店：风味小吃店：2020家家连锁药店：连锁药店：1 1家家邮局：邮局：1 1家家移动营业厅：移动营业厅：1 1家家网吧网吧/ /电玩电玩/ /桌球：桌球：1 1家家人才市场人才市场/ /培训中心：培训中心：1 1家家设施：设施：广场停车位：广场停车位：320320个个户外休闲广场：户外休闲广场：33003300平方米平方米休闲广场雕塑小品：休闲广场雕塑小品：8 8组组户外大屏幕电视墙：户外大屏幕电视墙：1 1组组户外休闲椅：户外休闲椅：2020组组户外活动舞台：户外活动舞台：1 1个个公共厕所：公共厕所：1 1个个残疾人士无障碍通道：残疾人士无障碍通道：2 2条条 谢谢