1、精细致远的房地产控制之道精细致远的房地产成本控制之道课程提纲1、房地产全成本管理1.1房地产全成本构成1.2房地产成本管理方式的发展1.3房地产成本管理的基本架构1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面预算管理1.7成本管理权限设定1.8责任成本管理1.9目标成本管理1.10动态成本管理1.11房地产成本作业过程2、房地产工程成本控制及造价研究2.1设计阶段工程成本的控制2.1.1设计限额指标的设定2.1.2建筑结构造价研究2.2.3机电配套造价研究2.2.4园建绿化造价研究2.2.5设计优化2.2采购阶段工程成本控制2.2.1采购管理2.2.2合同管理2.2.3供应链管理2.32、施工阶段工程成本控制2.3.1三通一平阶段成本控制2.3.2施工方案布置与营销配合2.3.3基础施工阶段成本控制2.3.4主体结构阶段成本控制2.3.5建筑装饰阶段成本控制2.3.6室内机电成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精装修成本控制3成本管理的考核3.1目标成本的责任分解3.2成本管理工作评估3.3责任成本与质量成本评分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地产成本构成分析 房地产成本构成房地产成本构成成本管理方法的发展成本管理方法的发展成本管理的方向成本管理的方向成本管理模式成本管理模式 以以“目标成本责任目标成本责任成本作业过程管理成本作业过程管理”为核心的现代企业成3、本为核心的现代企业成本管理体系。管理体系。责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件成本管理流程房地产开发阶段成本工作内容各职能部门职责各阶段各部门输出成果成本管理程序成本管理输入要素成本管理关键点成本管理输出如何衡量绩效支持文件全面预算管理预算管理程序公司年度预算公司年度预算计划责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经4、济指责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。性。执行文件执行文件：责任成本管理作业指引责任成本管理作业指引责任成本管理责任成本管理主要内容（主要内容（1 1）要素概括要素概括主要内容（主要内容（2 2）反馈指标反馈指标实施要点实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法5、成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责责责责任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理指指指指引引引引总部总部总部总部备案备案牵头牵头组织组织讨讨论论形形成成普及普及执执行行实现实现制制定定定期考核定期考核公布公布目标成本管理目标成本管理目标成本管理目标成本管理 管理原则管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。本的控制线。动态成本6、：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。结果（见动态成本构成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：成本管理软件成本管理软件 成本数据库成本数据库实施过程实施过程新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成7、本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行产产产产品品品品定定定定位位位位目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 三三三三签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整动态成本构成动态成本构成已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本 = = 未结算合同未结算合同 + + 已结算8、合同已结算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待发生成本待发生成本动态成本动态成本作业过程管理作业过程管理项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理总目标总目标 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。的目的。 全过程、全员、全方位全过程、全员、全方位房地产成本作业过程房地产成本作业过程：新项目发展成本控制新项目发展成本控制控制要点：稳健性控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。9、控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。执行文件：执行文件：新项目可研成本测算新项目可研成本测算设计成本控制设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。控制原则：经济合理性最大。执行文件：执行文件：设计管理程序设计管理程序 招标成本控制招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购集团材料集中采购控制原则：全面招标原则控制原则：全面招标原则 合理低价中标原10、则合理低价中标原则 透明公正原则透明公正原则执行文件：执行文件：工程及材料采购作业指引工程及材料采购作业指引 签约成本控制签约成本控制控制要点：合同谈判控制要点：合同谈判 合同审批合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则原则、招标原则、利益明晰原则 执行文件：执行文件：合同与付款管理作业指引合同与付款管理作业指引 施工成本控制施工成本控制控制要点：变更与签证的控制控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级11、审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工确认原则执行文件：执行文件：顾客要求、设计及工程变更管理作业指引顾客要求、设计及工程变更管理作业指引 签证管理作业指引签证管理作业指引结算成本控制结算成本控制控制要点：严格审核结算工程量控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则执行文件：执行文件：预结算管理作业指引预结算管理作业指引 销售承诺及物业管理成本控制销售承诺及物业管理成本控制控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）控制要点：销售承诺（销售合同、广12、告、售楼书） 物业管理亏损物业管理亏损控制原则：不产生经营负担。控制原则：不产生经营负担。执行文件：执行文件：销售管理制度销售管理制度 物业管理制度物业管理制度控制要点：权责清晰、循序渐进控制要点：权责清晰、循序渐进控制原则：成本合理、运营优先控制原则：成本合理、运营优先执行文件：执行文件：审批权限及流程表审批权限及流程表成本管理权限设定成本管理权限设定2.1设计阶段工程成本控制2.2采购阶段工程成本控制2.3施工阶段工程成本控制 2、房地产工程成本控制及造价研究控制要点：分解明确、责任到人控制原则：合理、领先执行文件：设计限额指标表设计限额指标的设定设计限额指标的设定单项造价研究之建筑结构单13、项造价研究之建筑结构单项造价研究之建筑结构单项造价研究之建筑结构单项造价研究之机电配套单项造价研究之机电配套单项造价研究之机电配套单项造价研究之机电配套单项造价研究之园林景观单项造价研究之园林景观设计优化控制要点：逐项落实、过程控制控制原则：及时协商、兼顾运营执行文件：成本优化与控制作业指引采购管理采购管理程序工程与材料设备采购作业指引合同管理合同管理程序合同与付款管理作业指引房地产标准合同供应链管理供应链管理程序供应链管理作业指引施工阶段之三通一平控制要点：通盘考虑开放区域、交付区域、施工区域的交叉控制原则：一次规划、分期实施、减少浪费执行文件：项目运营图、交付流线图施工阶段之施工与营销配合14、控制要点：要充分考虑样板房、开放区域、销售通道、销售展示时间控制原则：围绕营销、区域合理、先快后慢、合同约定执行文件：里程碑计划 项目运营图施工阶段之基础施工阶段控制要点：充分评估地质风险、基础设计及施工方案论证控制原则：安全、经济执行文件：设计及施工相关规范施工阶段之主体工程控制要点：约定清晰、查漏补缺、标准明确控制原则：营销优先、专业兼顾执行文件：各专业审核要点施工阶段之建筑装饰控制要点：样板引路、标准明确、报建验收、户图指导控制原则：样板会审、客户优先执行文件：交付标准 一户一图施工阶段之室内机电控制要点：样板引路、功能优先、定位清晰控制原则：标准明确、检测完善执行文件:机电配置标准施工15、阶段之室外配套控制要点：图纸清晰、交叉合理、内外有序、专业兼顾控制原则：降低无效成本执行文件：室外管网综合设计指引施工阶段之精装修控制要点：移交清晰、样板引路、关注节点、大样清晰、工序明确、 开线合理、成品保护、客户至上控制原则：样板会审、降低无效成本、质量成本、交叉成本执行文件：土建移交精装标准 精装样板确认表 精装成品保护标准 精装修标准流程成本管理考核3.1目标成本的责任分解3.2成本管理工作评估3.3责任成本与质量成本评分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核目标成本责任分解控制要点：责任清晰、结果导向控制原则：协商一致、统一决策、考核明确执行文件责任成本作业指引成本管理工作评估控制要点：责任清晰、可追溯、动态循环反映控制原则：可量化执行文件：成本评分表责任成本与质量成本评分控制要点：凡是目标成本外的成本必须要归属控制原则：界定清晰、循环累计执行文件：成本评分表成本信息管理控制要点：强化信息披露与沟通，加强过程控制控制原则：及时准确执行文件：成本周报、成本月报、经营会标准格式报表成本BSC考核控制要点：分期累计、标准明确、KPI相对固定控制原则：考核与利益挂钩执行文件：成本BSC考核表