1、工程成本测算简介工程成本测算简介 第一篇、工程成本测算的作用第一篇、工程成本测算的作用 第二篇、工程成本测算的内容第二篇、工程成本测算的内容 第三篇、工程成本测算数据来源第三篇、工程成本测算数据来源 第四篇、工程成本测算相关数据第四篇、工程成本测算相关数据 第五篇、测算中需注意的事项第五篇、测算中需注意的事项 第六篇、工程成本测算前提第六篇、工程成本测算前提 第七篇、目标成本管理第七篇、目标成本管理工程成本测算简介工程成本测算简介第一篇、工程成本测算的作用第一篇、工程成本测算的作用 是项目成本测算的重要构成部分是项目成本测算的重要构成部分 是进行项目可行性研究和项目评估的依据是进行项目可行性研2、究和项目评估的依据 是进行项目方案优化和工程设计调整的判是进行项目方案优化和工程设计调整的判 别基础别基础 投资项目决策阶段投资项目决策阶段投资项目实施投资项目实施项目建议书可行性研究项目评估方案选择工程设计工程施工竣工交付动态成本控制目标成本确定工程成本测算第二篇、工程成本测算的内容第二篇、工程成本测算的内容 项目成本构成内容项目成本构成内容 工程成本构成内容工程成本构成内容1) 土地获得价款土地获得价款 2) 开发前期准备费开发前期准备费 3) 主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费 4）公共管网配套工程费）公共管网配套工程费 5) 园林环境工程费园林环境工程费 6) 公共配套设施费公共配套3、设施费 7）开发间接费）开发间接费工程成本部分工程成本部分（27） 项目成本构成内容项目成本构成内容 工程成本构成内容工程成本构成内容1 1）开发前期准备费开发前期准备费勘察丈量费(含初勘、详勘等）规划设计费(含规划及方案、施工图设计、其它）“三通一平”费(含临时道路、临水、临电、场地平整）临时设施费(含临时围墙、临时办公室、工地挡板）2 2）主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费单体建安工程(含工程桩、土建工程、安装工程三部分）甲供装饰性材料(含各类甲供装饰性材料）水电设备(含各类强弱电箱体、水表箱体、消防设施、电梯等）变更签证(含设计变更、现场签证）其它(含土方工程、桩基检测费用、各项开办费4、赶工费等）3 3）公共管网配套工程费）公共管网配套工程费下水道排污（含雨污水系统施工费、生活污水排放管理费）室外供水（含永久供水排管费、水泵房建安、水泵房设备、室外消火栓、接水损失费、市政排管、管网设计等）天燃气（含室外管线、管网设计、调压站）供电配套（含高低压配电系统、各项供电贴费、过路压力管、配电站、开关站等）通迅工程（政府收费）电视工程（含干线联接、埋管施工费）宽带系统（含接线盒、室内埋管施工费、室外埋管施工费）智能安保（含闭路监控、周界防越、电子巡更、可视对讲等）新技术、新工艺（含纯净水、容积式热水器、太阳能公灯等）4 4）景观绿化工程费）景观绿化工程费绿化工程（含苗木费用、种植工程5、）土方工程（含营养土等所有费用）园林建筑工程（含道路铺地、小区围墙、大门、停车位、建筑小品、儿童游戏设施等）室外照明（室外照明电气工程）绿化灌溉给排水工程室外背景音乐等5 5）公共配套设施费）公共配套设施费游泳池业主会所幼儿园学校商铺车站建造费等6 6）开发间接费）开发间接费招投标管理费工程监理费设计监理费预结算审核费质检费第三篇、工程成本测算数据来源第三篇、工程成本测算数据来源 对上海公司以往开发项目的分析总结对上海公司以往开发项目的分析总结 对集团其它公司开发项目的分析总结对集团其它公司开发项目的分析总结 收集的上海其它房地产公司开发的项目资料收集的上海其它房地产公司开发的项目资料第四篇、6、工程成本测算相关数据第四篇、工程成本测算相关数据 政府固定收费政府固定收费 经验参数经验参数 相关建安工程数据相关建安工程数据1、永久供水排管费17.5元/M2；2、接水损失费1.58元/M2；3、生活污水排放管理费6元/M2；4、供电配套135元/M2；5、通讯工程高层12.5元/M2，多层18元/M2； 政府固定收费政府固定收费1、铝合金门窗建筑面积*22%；2、外墙涂料建筑面积*115%；3、空调百叶建筑面积*4.5%；4、阳台栏杆建筑面积*13%；5、楼梯间地砖建筑面积*15%；6、楼梯间涂料建筑面积*25% 经验参数经验参数 相关建安工程数据相关建安工程数据 相关建安工程数据相关建安7、工程数据第五篇、测算中需注意的事项第五篇、测算中需注意的事项因各个项目具有单一性的特点，经验数据的采纳因各个项目具有单一性的特点，经验数据的采纳 使用不够准确，只能控制大致范围；使用不够准确，只能控制大致范围；很很难难准准确确评评估估项项目目风风险险因因素素（如如材材料料价价格格波波动动、政政策影响等）。策影响等）。第六篇、工程成本测算前提第六篇、工程成本测算前提 企划部提供企划部提供*项目定位建议书项目定位建议书 提供房型配比、建材及装修标准建议提供房型配比、建材及装修标准建议 设计部提供设计部提供*项目综合经济指标表项目综合经济指标表 提供住宅及公建面积指标、户数、栋数等数据提供住宅及公建8、面积指标、户数、栋数等数据 从项目发展部了解项目情况从项目发展部了解项目情况 了解项目地理环境、场地地质、政府收费标准等了解项目地理环境、场地地质、政府收费标准等 成本管理部收集资料、进行测算成本管理部收集资料、进行测算第七篇、目标成本管理第七篇、目标成本管理目标成本指导书的确定目标成本指导书的确定 目标成本指导书的执行目标成本指导书的执行 目标成本管理总则目标成本管理总则 目标成本管理职责划分目标成本管理职责划分 目标成本控制管理准则目标成本控制管理准则a.市场现状及未来市场预测的报告书b.项目总体定位和具体的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计，以及目标客户群定位c.对开发项目9、预期售价d.集团利润要求和公司中长期经营发展规划确定的项目目标总利润和每个可售对象的单位利润。v目标成本指导书目标成本指导书编制依据编制依据 目标成本指导书的确定目标成本指导书的确定a.项目总体规划设计定稿时，概算确定大类成本费用目标，形成成本测算初稿，并以此指导方案设计的造价控制。b.设计方案定稿时，对成本测算初稿进行细化和修订，形成成本测算修订稿，并以此指导施工图设计的造价控制。c.施工图预算完成时，对成本费用目标全面进行细化和修订，形成目标成本指导书，并以此指导施工、招标、采购等系列业务活动中的成本费用使用与管理。v目标成本指导书目标成本指导书编制过程编制过程 目标成本指导书的制定必须报10、公司总经理审批后下发执行。v目标成本指导书目标成本指导书的确认的确认 1.目标成本管理，是一个非常专业又非常庞大的系统管理工程，需要运用专业化控制手段进行控制管理，对各分项工程由成本管理部提出具体成本控制目标，要求设计、工程、项目部等专业部门和专业人员各司其职，各尽其责，密切配合；2.各项费用发生时必须以目标成本指导书为标准，进行限价设计、限价施工、限价材料采购，从而保证总目标的顺利实现，避免个体目标偏离总体目标；3.若由于特殊原因，选定项目超过目标成本则必须填报超目标成本审批表超目标成本审批表，报公司领导审批。目标成本指导书目标成本指导书的执行的执行v目标成本指导书目标成本指导书执行规范执行11、规范 定期对项目的成本变化情况进行评估总结，形成*月项目动态成本报告，对项目开发成本动态进行了解监控，对与项目成本变动较大的作分析说明，严格控制项目总成本，总结该阶段成本控制的合理举措和不利教训，指出下一步成本控制的重点。v目标成本指导书目标成本指导书的动态控制的动态控制 目标成本管理总则目标成本管理总则1、以市场和利润需求为导向确定项目成本控制目标2、事前控制为主，事中事后控制为辅3、以招投标和格式化合同为基本手段开展业务活动4、项目成本实行动态管理5、按专业化和互相牵制要求分解控制目标与管理职责目标成本管理职责划分目标成本管理职责划分v 成本总负责中心成本总负责中心 公司总经理层v 成本费12、用发生中心成本费用发生中心a.地价费用中心：项目发展部b.设计费用中心：设计部c.工程造价中心：项目经理部d.营销费用中心：销售部、企划部e.期间费用中心：财务部v成本费用指导与监控中心成本费用指导与监控中心 成本管理部、工程管理部、财务部1.勘察、测量项目要有计划性，避免重复工作。2.勘察、测量费用的支付与报告的准确性挂钩。3.通过有效措施保证设计质量。a.编制项目规划设计管理指导书，制定设计进度。b.对规划方案设计必须进行招投标。c.推广限价设计。d.签订严密的设计合同，设计费用的支付与设计质量挂钩。e.对总体规划方案、施工图等设计成果可邀请社会专家评审。4.政府部门的报批报建费用，争取以13、较低的基数预先包死，并充分利用公司的知名度和信誉，争取减免优惠。5.临时围墙、道路力求永久化。6.临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收。v开发前期准备费的控制管理准则开发前期准备费的控制管理准则目标成本控制管理准则目标成本控制管理准则1.充分进行施工准备。a.招投标选择优秀而可信的施工队伍。b.编制完善、严密的施工承包合同。c.做好施工图、组织设计方案的会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起签证费用。2.做好施工图预算，并严格审核确认中介机构提交的预算报告。3.按公司制度，对工程、材料全面实行招投标。4.根据目标成本限价采购材料、设备。5.设计变更、14、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更。6.严格审核各项付款，杜绝出现超付、错付现象。7.严格按标准验收工程、材料，对不合格的产品进行扣款。8.明确施工工期，处理好各项施工费用索赔工作。9.严格审核各项竣工结算资料，把好结算关。v主体建安费用的控制管理准则主体建安费用的控制管理准则1.尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分。2.严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证。3.对水、电、煤气等附属配套公建工程实行全面招投标。v市政配套费用的控制管理准则市政配套费用的控制管理准则 1.严格按目标成本总额控制，进行限价设计。2.工程全面实行招投标。3.直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料。4.特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用。v环境及配套费用的控制管理准则环境及配套费用的控制管理准则 1.工程监理费用的支付与工程质量挂钩。2.预结算审价费执行行业标准。3.施工合同外的奖金必须做到有据可查。v开发间接费控制管理准则开发间接费控制管理准则 谢谢大家谢谢大家！