1、昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告目录1总论11.1项目概要11.2项目建设的必要性21.3可研报告编制依据51.4总体评价51.5主要经济技术指标62市场研究与预测82.1国内旅游市场分析82.2海南省旅游业分析102.3海南西线旅游市场分析预测142.4海南旅游房产市场分析172.5昌江县度假酒店现状与旅游市场预测182.6小结213建设规模与建设内容233.1建设规模233.2建设内容234建址选址与建设条件244.1项目所在地区概况244.2项目选址条件分析264.3选址地面现状304.4选址土地权属305.建筑方案315.1设计理念315.2项目规划方案325.3技2、术指标335.4建筑方案345.5给、排水355.6供电工程375.7防雷保护406.项目开发与运营方案426.1项目开发方案426.2项目运营方案426.3项目实施计划437.节能节水447.1设计依据447.2设计采用的节能标准447.3节能措施447.4节能机构468.环境保护478.1 编制依据与设计标准478.2 污染及治理478.3 污染治理488.4 生态与绿化509.劳动安全卫生与消防529.1职业安全卫生529.2消防559.3消防给水5710.组织机构与人力资源配置5910.1 组织机构5910.2 人力资源配置5911.投资估算及资金筹措6111.1 投资估算6111.23、 资金筹措与使用计划6412.财务评价6512.1 经营效益预测6512.2 财务评价分析6712.3 不确定性分析6812.4 综合评价财务指标汇总表7013.可行性研究结论与建议7213.1 结论7213.2 建议72附表73 昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告1总论1.1项目概要项目名称：昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目项目建设单位名称：海南雨润地华旅游发展有限公司建设单位企业性质：有限责任公司建设单位法人代表：XX海南雨润地华旅游发展有限公司成立于2008年5月，由雨润实业有限公司与江苏地华实业集团有限公司共同投资组建，公司注册资本5000万元。主要从事房地产开4、发、旅游地产开发、酒店管理服务、旅游景点开发、市政基础设施建设、建筑材料销售等业务。是海南昌江棋子湾旅游度假区的主开发商。海南雨润地华旅游发展有限公司隶属于雨润集团。雨润集团是一家以食品为主业，集农产品物流、商贸百货、旅游、房地产于一体的国际化企业集团，下属子公司近200家，其中上市公司两家，即雨润食品（1068.hk）、南京中商（600280.sh），员工总数约10万余人。雨润集团是国家发改委、农业部、商务部等国家八部委认定的首批国家级农业产业化重点龙头企业。2010年全年销售额647亿元，位列中国500强135位，中国民企500强第7位，中国肉食加工企业第一位；生猪屠宰加工产能已达到3105、0万头，居全球第一。雨润集团拥有房地产开发二级资质，开发项目遍布南京、苏州、北京、上海以及安徽的安庆、黄山等地，年开工项目面积达150万平方米。已开发的“月安花园”（南京）、“秀水华庭”（安庆）、“香水百合”（安庆）、“御墅天筑”（黄山）等项目分别荣获了中国“十大康居示范工程”、“江苏明星楼盘”、“中国建筑精品楼盘”、“全国最佳景观别墅”等殊荣。在售的星雨华府高尚住宅小区荣获”中国健康住宅示范小区”、“中国最佳国际化社区大奖”、“中国最佳园林住宅大奖”及“中国最佳创意户型大奖”；正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一。农副产品物流产业是集团依托食品主业，着力发展的支柱6、产业之一。目前，集团拥有华东地区最大果品批发电子交易平台（南京）、中部地区最大肉类油脂交易平台（长沙）、东北最先进的食品物流交易平台（哈尔滨）。以上述平台为运营实体，以肉制品和副食品、农产品流通为三条物流主线，公司建立了由覆盖整个中国大陆的200多家种养、生产加工企业（基地）和5000余家直销点所构建的农副产品物流网络，年流通量280万吨，流通货值约370亿元。雨润物流将在全国各区域中心城市因地制宜的建设功能全面的农副产品物流配送中心与国际一流的全球采购中心，规划到2012年，集团将在全国 9大物流区域21个物流节点城市建立以大型物流中心为轴心、以农副产品基地和销地为节点的农副产品供应链体系。7、到2015年，完善全国性和区域性物流节点城市的物流中心网络，实现年交易额1500亿元，成为全国农副产品物流产业领航者！打造品牌，做强农副物流产业，完善地区性物流中心，最终成为全球最大的农产品物流设施提供商和服务商，为农业产业化发展、农副产品物流升级做出卓越贡献！旅游产业是集团近几年迅速发展起来新型产业。雨润集团高起点进入高尔夫旅游、酒店和文化旅游业开发，倾力打造国际标准化的旅游度假社区，成功建立了由名胜旅游、高尔夫球场、豪华酒店构成的高端商务旅游产业链，为高端商务旅游市场提供高品质服务。集团下属的黄山高尔夫国际大酒店（五星级）经营取得了良好业绩，在吉林白山投资兴建雨润白山国际大酒店（五星级）预8、计将于2010年底竣工营业。位于安徽九华山景区的六星级旅游酒店将于2010年7月竣工。在浙江千岛湖的旅游渡假区项目也已签约落地。商贸百货产业。雨润集团控股的百货连锁企业南京中商集团，是一家以商品零售为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型现代购物中心，在全国拥有15家大型百货连锁商场。2008年实现销售达70亿元，其中龙头百货南京中央商场单店销售额突破20亿元，单店销售额位居全国前列。雨润集团法人代表XX是第十、十一届全国人民代表大会代表、中国光彩事业促进会副会长、全国工商业联合会常务委员、江苏省工商业联合会副会长、南京市工商业联合会主席。1.2项目建设的必要性1.2.1我国旅游市场具有巨大9、的成长空间改革开放三十年，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高。目前我国人均GDP已超过3100美元，总体达到小康。其中长三角区域（包括沪、浙、苏、皖、赣）人均GDP已达到4000美元。当人均GDP达到1000美元时，旅游消费将进入快速增长期；人均GDP在3000美元至8000美元时，是旅游经济发展的黄金期。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。其一，随着国民经济持续高速发展，我国城市化、工业化加快推进，以金融、旅游、服务为代表的第三产业将越来越成为推动经济发展的主要动力，旅游市场具有10、巨大的成长空间；其二，随着经济的快速发展，人均收入的迅速提高，一个庞大的中产阶层正在我国迅速壮大、崛起，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游市场进入兴盛期，同时，有钱、有闲的新贵阶层大量出现，预示着高端旅游市场发展前景看好；其三，我国经济增长主要由投资、外贸、消费三驾马车拉动，其中出口与投资是拉动经济快速发展的主要因素，全球金融海啸以来，国际经济经历了一年的多的深度调整，目前尚处于触底回升阶段；同时贸易保护主义大幅度大范围抬头，中国外贸出口恢复面临严峻挑战。普遍认为，在未来一段时期内，原有的出口带动经济增长的模式将难以为继，大力发展内需经济、扩大消费将成为我国今后经济发展11、的主要驱动力。因此可以说，我国旅游业的长期上升发展符合未来宏观经济趋势和政策支持。1.2.2海南已成为重要的旅游度假目的地海南岛是中国唯一的热带岛屿，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游度假要素俱全，自然资源相当丰富，且东、西、中三线自然资源各具特点。海南省历届政府都十分重视发展旅游业，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力，在全国12、的综合排名也由建省前的26位上升至15位。海南以其相对国内其他地区独有的热带旅游、海岛旅游、生态旅游资源，成为国内休闲度假旅游的重要目的地。海南省2008年接待游客2060万人次，其中国内游客占比95%。2008年五月海南省人民政府已印发海南国际旅游岛建设行动计划，并制定了海南国际旅游岛规划提交国务院审批。总体目标是要在未来十多年时间里把海南建成国际知名的一流旅游度假地区，吸引更多的海外游客，海南热带休闲度假游的发展潜力十分巨大。1.2.3海南西线旅游开发较落后，资源亟待开发海南虽是旅游资源大省，但还不是旅游经济强省，全岛旅游结构和及开发力度东西不均衡，景点布局东部多，西部少。以三亚、琼海、万13、宁为首的海岛东部旅游是热点，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县，并且大量的投资进驻该区域。因为区位和产业发展的原因，西部、中部地区分步着许多著名的景区，如儋州、棋子湾/霸王岭旅游区、尖峰岭等，旅游开发较落后，缺少有吸引力的旅游设施，接待能力差，难以留住游客，走马观花式的一日游是西线主要的旅游活动，因而旅游业市场份额小，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。海南省旅游业整体发展的战略、西部工业产业的迅猛发展以及西部交通条件的改善使西部旅游区迎来机遇。1.2.4棋子湾的旅游资源条件优越棋子湾位于海南昌江县古昌化城的北部，西接昌化江如海口，东倚昌化岭风景区，距昌化线石碌50多公14、里，处于海南岛西线的中部。棋子湾海湾呈现S形状，湾长20多公里。海湾水面平静，海水清澈见底，海沙细软且洁白如银；海岸奇峰林立，怪石嶙峋。有引人入胜的峻壁角、细眉角、鉴真坐禅、黄帝祭海、神龟探海、大角石林、小角石林、仙人足迹、八戒背媳妇、祭海石、观鱼石、火焰石、情侣石、帆船石、观音石、观音潭、棋子篮、望郎滩、白沙岭、治癣沟、天然盘景园及野菠萝度假村等天然景点二十多处。沙滩雪白与天连成一片，有“万亩沙漠落海南”之美称，是光浴和沙浴的理想之地。棋子湾是海南唯一保留着原始、天然景观的旅游度假区，不仅景奇景美，而且流传着许多美丽传说的地方。历代慕名而至的名人有苏东坡、赵鼎、郭沫若他们都被它美丽神奇的景色15、所吸引，留下了脍炙人口的诗篇。棋子湾位具有海南西线最好的海湾、沙滩，国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区，具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景，可以吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客，具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件。开发棋子湾旅游区，充分释放本地自然和人文资源旅游潜力，促进昌江及海西旅游业发展，意义重大。1.3可研报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）海南生态省建设规划纲要（2001-2020年）（3）海南省旅游发展总体规划（2003-2020年）（4）昌江县城市总体规划（2004-2020年）（5）昌江16、县旅游发展总体规划（2003-2020年）（6）海南省昌江县棋子湾旅游区度假区总体规划（2006-2020年）（7）海南省昌江县棋子湾旅游度假区控制性规划（2008年）（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（9）国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（10）海南国际旅游岛发展规划纲要1.4总体评价本项目建设是海南省积极建设国际旅游岛的重要组成部分，其实施直接关系到海南的城市化进程和旅游度假区的酒店别墅等高档住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大高端住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个昌江地区乃至海南省的高档住宅建设17、起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用先进的建筑技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。1.5主要经济技术指标序号项 目单位数值备 注1项目总投资万元22864.0 1.1建设投资万元22416.0 1.2 建设期利息万元448.0 1.3流动资金万元0.0 2资金来源万元22864.0 2.1自有资金万元8864.0 2.2银行借款万元14000.0 3营业收入万元7071.0 正常年4税金及附加万元388.9 正常年5总成本费用万元4048.8 正常年18、5.1其中：固定2470.1 正常年5.2 可变1578.7 正常年6利润总额万元2633.3 正常年7所得税万元658.3 正常年8税后利润万元1975.0 正常年9投资利润率6.9%10内部收益率10.1全部投资得税后10.4%10.2全部投资税前12.5%10.3自有资金税后11.6%11财务净现值11.1全部投资税后万元4476.1 Ic=10%11.2全部投资税前万元7628.8 Ic=10%11.3自有资金税后万元16829.9 Ic=10%12静态投资回收期12.1全部投资税后年8.7 含建设期1年12.2全部投资税前年7.8 含建设期1年12.3自有资金税后年13.8 含建设期19、1年13BEP(客房入住率)48.4%14借款偿还期年7.7 含建设期1年1092市场研究与预测2.1国内旅游市场分析2.1.1我国旅游产业发展状况中国改革开放30多年来，旅游产业已发展成为国民经济的重要产业。尤其自2006年以来，我国旅游业明显呈现出加速增长的态势，经济发展推动的消费结构升级是推动旅游业加速发展的内在动力。由于国民收入的快速增长和国民消费观念的转变，外出旅游和度假的人次越来越多，人均旅游消费额迅速增长，中国的旅游业呈现快速发展的趋势。目前我国的国内出游人数已超过19亿人次，入境旅游人数超过1.3亿人次，位居全球第四位。已开放中国公民出境旅游目的地国家和地区有135个，出境旅游20、超过4700万人次，居亚洲第一位。世界各国的旅游者已遍布全国，中国旅游者的足迹也已经遍布世界各地。旅游业总收入突破1万亿元人民币，市场规模位居世界前列，旅游业对中国GDP的贡献已超过4%，成为国民经济重要的支柱产业之一。表2-1 近三年全国旅游游客增长情况和旅游收入增长情况国内游客数量(亿人)游客量增长率入境游客数量(万人)入境游增长率旅游收入（亿元）收入增长率旅游外汇收入(亿美元)外汇收入增长率2007年16.115.5%13187.335.5%7770.6224.7%419.1923.5%2008年17.126.3%13002.74-1.4%8749.312.6%408.43-2.6%2021、09年19.0211.1%12647.59-2.7%10183.6916.4%396.75-2.9%从上表可知，由于受金融危机和其他因素的影响，近几年来入境游客数量逐渐下降，国内游客数量每年在逐渐增长，但其绝对数额较大，随着经济形势的好转，相信在未来几年入境游和国内游都会稳步增长，其绝对数额超过07年的高峰值。游客的人均旅游开支也将稳步增加。2.1.2我国旅游业的发展空间与趋势中国旅游业经过20多年已发展成为国民经济的重要产业。目前，我国旅游产业总产值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游业总产值占全球GDP的比例在10%左右。与世界各国尤其是发达国家旅游业发展水平比较，我国旅游业的发展潜力非22、常巨大。根据国家旅游局旅游产业中长期发展规划，我国将大力培育旅游市场，拓展旅游产业链条，优化旅游产业结构，进一步加快旅游产业发展。我国旅游产业发展速度将持续超过10%，到2015年，旅游产业将成为我国支柱产业之一，旅游就业规模也将从目前的6000万人增加到1亿人左右。从世界旅游强国的发展历程来看，旅游业一般要经历“观光游休闲游度假游”三个发展阶段。从1992年国务院批准建设11个国家旅游度假区以来，我国已建成270余个省市级旅游度假区和近千个娱乐休闲主题公园。在国家实行双休日和延长法定假日以后，度假旅游悄然兴起，人们的旅游观念逐渐改变，休闲旅游已成为热点。当今中国民众每年享有的法定休假日已有 23、115天，这在世界上也是较长的，表明我国已与“国际规则”接轨。我国传统的观光型及单一的黄金周旅游方式已不能适应国内旅游者日益广泛的休闲度假需求，旅游业已由过去的观光旅游向休闲度假旅游转变，发展休闲旅游业将会极大地促进我国经济和社会的发展。目前，我国的旅游业已经进入“休闲游”发展阶段，正在四个方面发生深刻的变化：其一，旅游产品的创新与升级步伐加快；其二，旅游产业的品牌化提升力度加大；其三，旅游企业集团化趋势明显；其四，全国旅游区域化趋势明显。2.1.3我国旅游业快速发展的缘由第一，我国居民消费结构正面临升级，人们开始追求发展型和享受型的消费产品。2008年我国城镇居民家庭恩格尔系数已经下降至3724、.9%，已达到居民消费结构升级的临界点。由于旅游活动包含了愉悦身心、体现地位、增加阅历等功能在内，是物质生活和文化生活的集中体现者，旅游消费正成为人们生活中的重要组成部分。第二，基础设施的改善使得旅游活动更加便捷和舒适。随着国民经济的不断发展，我国基础设施尤其是交通等公共基础设施不断改善，旅游目的地的易达性不断提高，旅游活动更加便捷、愉悦。第三、旅游业的发展得到了政府的大力支持和扶持。旅游业在扩大内需、增加就业、促进区域间经济和社会协调发展等方面发挥着不可替代的积极作用，得到了政府决策部门的极大重视。国家制订了一系列鼓励、优惠政策促进旅游产的健康、稳定、快速地发展：一是加大财税政策支持，制定、25、完善旅游相关税收优惠政策，并发行专项旅游国债；二是加大财政支持力度，加强基础设施建设，加快旅游景点交通运输等基础设施建设，鼓励有条件的地方建设一批功能完善、特色突出、就业潜力大的旅游项目和旅游综合服务设施；三是完善金融支持政策，对符合条件的旅游企业或项目提供信贷支持，引导和鼓励民间资本加大对旅游业的投入，拓宽旅游企业融资渠道；四是体现在近几年来国家制订的公民假期政策和进出境旅游政策上，国家出台“带薪休假”，调整公共假期和确定春节、五一、十一等长假政策，不仅肯定休闲度假为公民的正当消费，而且还为公民旅游消费提供时间上的保证，在进出境旅游政策方面，进出境旅游目的地范围不断扩大，护照和通行证申领手续26、不断简化为进出境旅游提供了便利。2.2海南省旅游业分析2.2.1海南省旅游资源海南岛中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛。中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51%。约占全省森林面积一半的热带天然林，从1994年起全面停止采伐，进行保护和恢复。人工林主要树种有橡胶、桉树、木麻黄、相思、国外松、芒果、龙眼、荔枝、椰子、槟榔及其它热带果树。主要林副产品有热带水果、造纸木片、橡胶及橡胶材、松脂、南药等。海南地处热带，位于东经108度37分，-111度05分，北纬18度10分-20度10分之间年平均气温23-25C，最27、冷的2月平均16-20C，最热的8月为25-29C，年均降水量1500毫米。长夏无冬。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。全岛面积约为3.4万平方公里，人口为700万，其中有黎、苗、回等少数民族约120多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，四季鸟语花香矿物、动植物资源丰富，尤其石油与天然气蕴藏量可观。所孕育的热带雨林和红树林为中国少有的森林类型，是开展科研、旅游和教学最理想的选择之地。已发现的植物有4200种，占全国植物种类的15%，有近600种为海南特有。在4200种植物中，乔灌木1428、00多种，占全国乔灌木种类 的28.6%，其中800多种是经济价值较高的用材树种；药用植物2500多种，占全国药用植物的30%左右，其中有抗癌作用的植物137种；果树142种；油料植物89种；其它经济植物近200种。野生动物中爬行类104种，占全国的29.5%；兽类76种，占全国的18.6%。海南丰富的生物多样性在中国占有十分显著的地位，保护生物 多样性是海南林业的重点工作之一。现被列入国家保护的植物有58种，其中一级1种，二级19种,三级38种；保护的动物133种，其中国家一级14种，二级87种，省级32种。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对，包括海南岛和西沙群岛、29、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的鹿回头、牙笼湾、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等）与红树林海岸景观。陵水县南海猴岛常使人津津乐道。五指山为海南岛主峰，气势格外磅礴。琼中的琼崖纵队旧址则为现代30、革命纪念地。黎族惟独分布在海南岛，人口约70万人，他们善纺织、印染、服饰，饮食具有鲜明的民族特色，成为海南最主要的民族习俗旅游资源。2.2.2海南省旅游发展规划海南省旅游发展总体规划根据海南省旅游产业发展战略，充分把握了把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的意图，打破了以往国内旅游规划编制中以资源为导向的常规，坚持以市场为导向。国家旅游局编制的中国旅游业发展“十五”规划和2015、2020年远景目标纲要中认为，在我国旅游业发展的总体格局中，海南是惟一具备条件建成热带海岛海滨旅游度假胜地的地区，总规贯彻了这一精神，提出度假休闲旅游产品的比重逐步加大，观光旅游产品逐步减小的要求和目标。总31、规引入了世界上较超前的旅游发展思维和理念。针对海南省目前旅游设施的状况，要求开发一些低密度、高档次的旅游度假区，并且要具有一定规模，如在三亚的小东海、万宁的石梅湾、昌江的棋子湾和五指山、尖峰岭、吊罗山等地域可进行这样的开发。这个规划的一大特色是可操作性强，既有指导原则，又有具体要求。如低密度的矮屋度假村每公顷不超过25个房间，要尽量使用本地生产的建筑材料，装饰物也要充分显示地方的文化特点。2.2.3海南旅游市场分析从国际和地区范围来看，海南具有非常优势的地理位置。海南岛处在东亚、东南亚地区的地理中心位置，该地区是当前世界经济、政治交流最活跃的地区之一，逐步完善的海南国际航空服务使位置优势更加明32、显。与此同时，海南潜在旅游市场巨大，主要是东南亚的热带城市与度假区，如：泰国普吉岛、印尼巴厘岛、新加坡、曼谷等。由于欧美游客到中国旅游的主要目的是感受悠久的历史文化和民俗风情，具有地道中国特征的旅游地将成为他们的首选。海南的海滨风光与加勒比、波利尼西亚和地中海相比，并没有优势，因此海南的旅游资源对欧美游客的吸引力极为有限。而海南独特的热带气候和优美的环境对中国内地游客来说具有相当的魅力，海南更多依赖于国内市场，国内游客占95%以上。 从以上分析表中看出海南省星级酒店开房率自2006年进入低谷后迅速回升。随着国内经济的发展，游客数量逐年攀升，而人均消费的增加，说明度假、休闲游正被越来越多的人所接33、受。2.3海南西线旅游市场分析预测2.3.1海南岛东西海岸滨海旅游区发展比较分析海南西部海岸分布有许多著名的景区，但目前旅游开发较落后，缺少有吸引力的旅游设施，接待能力差，难以留住游客。走马观花式的一日游是西线主要的旅游活动。从资源特点和空间格局上主要分为三个区域：儋州旅游区、棋子湾/霸王岭旅游区、尖峰岭旅游区。（1）儋州旅游区：主要景点包括蓝洋温泉、热作两院、松涛水库、东坡书院、洋浦开发区、临高滨海带。该旅游区靠近海口，主要突出森林公园、温泉、水库、湖泊的生态特色和地方民俗风情文化特色，是环岛游的重要组成部分，另外由于洋浦的影响，有少量的商务和康疗度假设施。（2）棋子湾/霸王岭旅游区：主要景34、点包括棋子湾、霸王岭、石碌铁矿、大广坝水库、大田坡鹿、猕猴洞、传统黎寨。棋子湾旅游度假区处在西线的中部，具有海南西线最好的海湾、沙滩，国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区，具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景，可以吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客，具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件。（3）尖峰岭旅游区：主要景点有尖峰岭、天池、毛公山、莺歌海盐场。尖峰岭旅游区具有独特的热带雨林生态环境，主要突出自然保护区的独特景观，可建设成为热带雨林专项旅游度假的目的地，同时该地区靠近三亚，可成为三亚旅游度假的补充。项目东海岸西海岸资源特征1、滨海资源优质，尤其是三亚；35、2、椰风海韵特色突出1、滨海资源整体一般；2、项目所在地棋子湾荒漠特色鲜明发展方向1、发展会议、商务度假旅游；2、突出滨海娱乐，发展高档、休闲度假基本未开发，缺乏有吸引力的旅游设施2.3.2海南西线旅游发展形势西线风光所牵及的市县有海口秀英区、澄迈、临高、儋州、白沙、昌江、东方、乐东等8个地方。西线有很多值得观赏的景点，如霸王岭、棋子湾、东坡书院、海南热带植物园、临高角、蓝洋温泉度假区、松涛水库、八一石花水洞、大广坝水库、大田坡鹿自然保护区、尖峰岭古城、古庙与古镇，溶洞仙景，文化与历史名点等。然而，近年来海南岛环岛游却出现了尴尬局面，西线游客稀少，而东线人气较旺。目前所谓的环岛游却成纯粹的环东36、线游。环岛游成了环东线游主要还是整个西部提供产品的品质与市场没有得到很好的对接。西线游一直发展太慢，主要是投入不够，西线目前几乎没有五星级酒店。从旅游规划的角度来看，海南省旅游发展总体规划中就有详尽的规划，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子湾、霸王岭和尖峰岭等。根据海南省旅游发展总体规划的精神，省旅游局着重抓好细化区域旅游规划工作，目前已完成了昌江县的旅游发展规划和昌江县棋子湾总体规划。海南省政府认为如何开发海南岛西部旅游资源，使海南旅游实现真正意义上的环岛游，已是海南省旅游产业发展的“瓶颈”问题。随着各市县开放思路，把旅游作为新的经济增长点，用优惠政策积极吸引各方资金注入，加大旅游投资37、，西线游具有巨大的潜力将得到发挥。2.3.3昌江县客源市场定位根据海南省旅游发展总体规划所做的市场调查和规划编制组所做的专门市场调查，海南旅游市场分为三种类型：一是观光旅游市场。游客基本以团队，对旅行社有较强的依赖性，主要以走线路的形式。二是度假休闲市场。旅客多以散客形式，多数也通过旅行社进行订房、订票，在目的地逗留的时间长，消费能力强。三是特殊旅游市场，包括会议、奖励、商务、体育、探险、文化等旅游市场。该市场和度假旅游消费一样，正处高速增长过程中。当前国民人均收入及海外游客数量的逐年提高，人们求新求异，旅游动机强烈，而消费心理又喜于走长线。随着西线旅游产品开发和市场营销工作的开展，真正“环岛38、游”将给人们产生很大的吸引力。西线旅游通道的重要节点，能够吸引大量游客。因此，近期昌江县旅游主要定位于环岛休闲观光团队市场、回归自然的生态度假旅游市场和专项旅游市场。根据旅游发展的客观规律，随着居民生活水平的提高、游客消费心理的成熟和带薪假期的普及，在海南这样以优美自然环境和良好气候条件而著称的海岛旅游目的地，度假旅游将逐渐超过观光团队的数量而取得主导地位。所以中远期（2013年以后）昌江县定位为：以国际、国内高档度假旅游市场为主，以国内观光旅游市场和特殊专项旅游市场为辅。2.3.4棋子湾滨海旅游发展分析海南共有1528公里的海岸线，占全国的8.4%，其中50-60%为沙滩；集中了我国热带海滩39、资源的大部分，主要有著名的18湾和64个主要港湾。目前具有现实的开发潜力的海滩主要在东海岸。西海岸除棋子湾外具备度假开发潜力的海滩很少，以港口和盐场居多。（1）棋子湾滨海区的优势：特色的自然生态海岸是海南岛西线最好的滨海旅游资源，处于原始的未开发状态；西线的工业产业规模发展潜伏着巨大的游客市场；周边观光旅游景点众多，但多数难以建设一定规模的度假设施；远离海口、三亚两大旅游圈，不易被淡化。（2）棋子湾滨海区的发展方向：从区位、交通、资源以及全岛滨海旅游分工上看，棋子湾具有发展生态体验旅游度假和西线度假基地的优势，从而成为海南旅游度假的重要组成部分。2.4海南旅游房产市场分析2.4.1酒店/度假村40、/产权式酒店国际高档品牌酒店陆续进驻海南，它们往往选择在一些发展成熟的旅游区发展，如海口的西海岸、三亚的亚龙湾、博鳌等地。由于高档的酒店能很好地满足度假和会议等高消费形态的需求，因此高档酒店能取得比中低档酒店更好的市场反应。根据政府的预测，2002年-2010年的海南高档酒店的需求将持续增长，增长速度将达到有6%-7%的水平。海南的产权式酒店市场在快速发展，有持续可靠的客户来源，成熟的周边旅游环境，强大的实力后盾和由有经验的酒店管理集团管理。2.4.2度假型住宅（1）度假住宅分布的特征度假住宅通常位于海口和三亚等发展较成熟的城区附近。度假住宅有两种类型，一种是位于配套设施成熟的市区，另一种是位41、于郊区但具有较强吸引力的旅游资源。度假住宅的销售状况较好，其中交通便捷，成熟的生活配套，具吸引力的旅游景点和丰富的休闲娱乐设施是成功的关键因素。（2）购买的目的大多数的买家在购买度假住宅时均持有度假与投资的双重目的。（3）购房者来源度假住宅买家主要来自上海、北京和温州等华东和华北经济发达的城市。（4）价格水平位置对度假住宅的价格有较大的影响，例如三亚湾一些一线海景房售价可以达到10000元/平方米，二线海景房的售价则约为5000-7000元/平方米。三亚不断增长的度假住宅需求带动了度假住宅售价急速增长。2.4.3商业中、大规模的购物商场主要位于海口和三亚市，服务对象主要是本地人。目前，因为具有42、本地特色的旅游产品较少，而一般商品的价格较贵，加上缺乏休闲的购物环境，特别是缺少特色的夜市，因此在海南购物场所对游客没有多大的吸引力。2.5昌江县度假酒店现状与旅游市场预测2.5.1昌江县度假酒店业发展现状海南旅游酒店业在蓬勃发展的形势下面临着严峻的挑战。酒店之间的竞争越来越激烈，对酒店的管理和服务水平、市场开拓能力及应变创新能力等综合竞争能力不断提出挑战。时代的发展和社会进步，人们对生活品质有了更高的要求，时尚、健康、环保的消费理念促使人们消费行为的转变，这对酒店市场可持续发展提出了新的要求。度假酒店是海南旅游酒店业最具活力和发展潜力的酒店类型，在中国旅游酒店业中独树一帜，并具有代表地位。经43、过十多年的快速发展，海南度假酒店产品日趋成熟，已逐渐接近和达到世界上一些著名度假旅游胜地的度假酒店发展水平。海南度假酒店的主题与个性化类型比较突出，有海滨度假酒店、温泉度假酒店、森林度假酒店、湖滨和田园度假酒店、高尔夫度假酒店等。根据省旅游局统计数据显示，昌江县拥有旅游度假酒店仅3家，缺乏高星级酒店，缺少度假酒店，旅游接待设施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店业发展水平相对滞后，与其丰富的待开发旅游资源不相适配，昌江县可依靠棋子湾霸王岭大力发展海滨度假酒店、森林度假酒店等。2.5.2昌江县度假酒店业发展预测1） 昌江县年旅游接待人数预测年份旅游接待人数（过夜）：万人次过境一日游人数（不过夜）：万44、人次游客总数总计年增长率2008年6.962010年10.02 20%818.02 2015年37.230%4077.20 2020年112.9825%200312.98 备注增长率依据近两年省旅游人次年增长率及旅游发展总体规划预测值2） 昌江县旅游收入预测年份旅游收入备注总计（亿元）年增长率（%）2010年22015年8.9735%2020年22.3220%3）昌江县旅游住宿客房需求预测年份客房数其中高档客房备注2008年7502010年15009002015年250016002020年350020002.5.3昌江县度假酒店市场行情预测（1）房地产项目售价目前，海南旅游热点地区的楼盘价格普45、遍较高，特别是2009年受海南国际旅游岛建设规划或国务院批准的利好消息刺激，海南房地产价格爆发式上涨，多数楼盘价格都在20000-40000万/平米，部分楼盘价格出现非理性暴涨，如三亚市三亚湾的海景别墅铂爵公寓项目售价甚至达到83000元/平米。海南主要城市房地产项目售价项目名称所在地售价产品类型万科浪琴湾海口市100000别墅、公寓中信博鳌千舟湾琼海博鳌30000住宅、别墅鲁能海蓝椰风琼海市19000联排别墅鲁能海蓝福源海口市19000别墅柏斯观海台1号海口市32000独栋别墅宝安江南城海口市22000联排、海景公寓西雅图丽湾海口市34000别墅红磡香水湾陵水县27000别墅厚土珊瑚湾海口市46、11000住宅宇建城市花园海口市11588住宅水云天千年龙湖居海口市11800住宅滨江帝景海口市12000住宅现代城海口市12000住宅东山湖畔海口市12000住宅学苑公馆海口市14000住宅宝安滨海豪庭海口市16000住宅盛木天一方海口市17800住宅海南奥林匹克花园海口市20800住宅三亚市部分楼盘销售价格楼盘价格（元/平米）楼盘价格（元/平米）01揽海听涛2000014汇丰国际2700002三亚克拉码头3900015蓝海雅居4000003华庭天下2400016三亚湾国际公馆6500004山水国际2300017财富海湾公馆4800005东和福湾4500018海居国际度假屋7300006三亚47、凤凰水城2400019海岸名都3950007山屿湖3350020金中海蓝钻3800008三亚湾红树林2650021凤凰岛7000009汇丰国际公寓2700022美丽新海岸2600010天泽湖畔2400023三亚美丽春天2100011昌达山水天域2900024擎天半岛3000012半山半岛4900025泰德白石郡6000013华宇皇冠会馆53000（2）度假酒店客房价格三亚亚龙湾五号度假别墅酒店客房价格房型门市价会员价周末价会所客房1280 780 830 5居别墅别墅客房1880 880 930 5居别墅别墅套房2180 1280 1380 情侣别墅7800 2280 2380 3居别墅86048、0 3680 3880 4居别墅9600 4480 4680 行政别墅16000 6880 7280 总统别墅58000 33880 33880 国王别墅58000 17880 0 （价格执行至2009.10.9-2010.3.31,价格不适用黄金周）2.6小结受中国经济持续增长和人们生活水平持续提高的影响，海南省未来的酒店市场将较为乐观。在海南旅游客源持续增长的促进下，预计海南产权式酒店市场较为乐观。度假住宅取得成功的关键因素是：便捷的交通条件、成熟的生活配套、丰富的旅游娱乐资源。中短期内，商业设施的市场需求主要还是来源于社区居民，因此发展商业设施需谨慎处理。我们应通过开发度假旅游产品和完善49、现有的休闲度假旅游体系，逐步扩大度假市场份额。当前，由于可供开发成度假旅游产品的原始生态旅游资源已经不多。有必要提高经营门槛，引入大企业、大项目，对旅游资源进行整体成片开发，将旅游设施建设从单纯的观光型向度假观光复合型转化。尤其要重点扶持度假休闲型酒店建设，吸引和鼓励能带来客源的国外开发商和知名酒店管理集团来海南开发建设旅游项目和管理经营酒店。国外度假酒店品牌有着长期、稳定的客源渠道，对国内市场竞争不会产生太大影响，相反，还能带来客源，提升当地旅游业的知名度。度假酒店在建筑规划设计上也要有明确的市场定位，突出文化色彩和彰显个性，让不同地区的客人从需求上去挑选，便于酒店招揽属于自己市场的那部分客50、人，避免不必要的价格竞争而形成相对稳定的客源。对于一部分已经建成具备接待国内度假游客需要的度假酒店，除了努力提高度假酒店建筑风格与外部自然环境的整体协调性，增加相应的度假配套设施和服务项目外，关键是做好对外宣传促销工作，努力塑造中国热带海岛度假胜地新形象，以吸引国内高中收入阶层和外国旅游者，提高休闲度假客人的数量和质量。3建设规模与建设内容3.1建设规模昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目规划占地面积51998平方米（78亩），总建筑面积34763平方米，规划建设黎族风情酒店一座（包括度假别墅式酒店套房34栋）。黎族风情酒店共有酒店客房72间。建成后将集旅游度假、休闲娱乐、会议、餐饮、购物等51、多功能于一体。3.2建设内容黎族风情酒店黎族风情酒店位于基地西侧，地下二层，地上主体5层，总建筑面积34763平米。地下一层设置锅炉房、后勤设备房、库房、水泵房、空调机房、电信设备房、洗车、机房等、洗浴SPA等；地下二层设汽车库、员工餐厅、厨房及备餐室、维修车间、冷冻库房等；地上一层设置商店、餐厅、洗浴、商务中心、健身、酒店大堂等；二层设中餐厅、会议区、客房等；三层、四层均为酒店客房。其中度假别墅式酒店套房共34套，建筑面积132-367平米，院内设游泳池、休憩凉亭。4建址选址与建设条件本项目选址海南省昌江县棋子湾。4.1项目所在地区概况4.1.1昌江县概况昌江黎族自治县位于海南岛西北部，依山52、面海，东与白沙县毗邻，南与乐东县接壤，西与东方市以昌化江为界对峙相望，北濒临北部湾，同儋州市相连。县城石碌镇距省会海口市196公里，距洋浦开发区100公里，距三亚220公里，距八所港50公里。全县国土面积1569平方千米，人口24万。2008年全县国内生产总值35亿元。4.1.2昌江县自然资源（1）土地森林资源全县土地面积239万亩，耕地面积21万亩，可开发利用的土地有69万亩，尚未利用的土地有22.3万亩。全县森林面积56.12万亩，其中天然林39.63万亩，森林覆盖率达42，曾获“全国城镇园林绿化先进单位”。（2）海洋资源海洋开发前景广阔，主要港口有昌化港、海尾港、新港和沙鱼塘港。昌化港是53、昌江主要通商港口，昌化渔场是天然渔场，也是华南四大渔场之一，水产品有马鲛、鲳鱼、石斑、青鳞、白卜、红鱼等30多种。全县适宜养殖鲍鱼的浅海海域有11处，面积2662亩；养种麒麟菜的主要海域有5处，面积1109亩；可开发建塘种养江篱、鱼、虾、蟹的主要滩涂有6处，面积3550亩；可开发利用淡水面积4.5万亩，发展海洋捕捞和海水养殖业，条件优越。（3）矿产资源矿产资源十分丰富，主要矿藏有铁、铜、铅、金、石灰岩、熔岩、石英砂、花岗岩等。石碌铁矿是亚洲最大的露天铁矿，也是亚洲第一富铁矿，累计探明储量为4.04亿吨，平均品位达49.2，最高品位为68。4.1.3昌江县旅游资源昌江县旅游资源丰富，有棋子湾、昌54、化岭风景区、斧头山自然保护区、皇帝洞、石碌铁矿、海南西海岸海尾湿地公园、霸王岭、七星燕窝岭等风景旅游资源。（1）昌化岭昌化岭风景区位于石碌镇西50公里的海滨，十里九峰，雄伟峻峭，西端延伸至秀丽的棋子湾海滩，与其构成一幅引人入胜的天然山水画。岭高460米，奇峰兀立，林翠花艳，山泉长流，素以岩奇、山青、花香、泉甜而闻名于世。昌化岭上岩洞繁多且奇特，而首绝当推岭巅之洞天仙境。它由六块巨大的岩石垒成，巨石底面平整光洁，石层下有一深洞，四周奇花异草悬生，绿茵倒映，幽雅别致。洞的中间有一圆井，深约六米，井水清甜，人们名之“玉液”。洞中又有一条20多米长的石缝通道，人称“一线天”。天成的两个景观引人雅趣横生55、，博得“玉液一泓天一线”的美句，洞前有一石桌，亭中有一石条，可供游人闲憩或进行别具风味的野餐。洞外峰奇石怪，绿树荫翳，山花争妍，野果挂枝，蜂蝶飞舞，蝉鸣鸟歌，山风习习，清新快爽，人处其间，大有飘飘欲仙之感。步上半山腰，景观更是奇艳。（2）斧头山自然保护区位于海南省昌江东部，在县城石碌镇20公里处，属国家级重点自然保护区，是个令人神往的旅游胜地。 斧头山海拔1200多米，气侯温和，雨水充沛，林木茂密，是动植物得天独厚的生活环境，除了生长着鸡毛松、陆均松、油杉、苦梓、花梨等名贵树种外，还生长着大量的名贵药，如益智、灵芝菌、凉姜、金银花、七叶一枝花等。观赏植物更是不胜枚举，仅是幽香雅丽的兰花就有7056、多种，野生油料植物也较为繁多。山间生长着为野生动物提供主食的繁多野果树，如馒头果，山石榴、山竹子、山橄榄、山荔枝、山芒果、山芭蕉、红牡丹等。这里的森林层次较多，结构复杂，大型的蔓类植物和附生植物极为丰富，它们相互缠绕攀附，好像“空中花园”。（3）皇帝洞神奇的皇帝洞，是个石灰岩大溶洞，主要是侵蚀地下水沿可溶性碳酸裂隙处冲刷流淌，年长日久溶蚀而成。洞内冬暖夏凉，进洞参观游览，清新凉爽，别具一番乐趣。随着海南旅游业的迅速发展，昌江县人民政府不断加强皇帝洞的保护和及其旅游设施的建设，迎接闻名而至的络绎不绝的海内外游客。4.2项目选址条件分析4.2.1区位雨润棋子湾旅游度假区项目选址在海南昌江县昌化镇棋57、子湾度假区总体规划范围以内，该用地北靠棋子湾海岸线，南依海南龙血树自然保护区，西起大角海蚀区，东至马荣港。其中一期黎族风情酒店项目位于马荣港东片，海滨路以南。昌化镇昌江县昌化镇昌化镇方位棋子湾旅游度假区黎族风情酒店建设选址马荣港海滨度假休闲区4.2.2交通马荣港区域距离昌江县城70公里，距离海南西线高速十月田立交约50公里，交通时间约1小时。旅游快速干道修建后，从高速路出入口到棋子湾的交通里程将从原来的50公里缩短到26公里，车程减少到20分钟。4.2.3气候条件基地地处热带边缘，属于中国典型的干湿交替的热带季风气候区。但又紧接东亚大陆南缘，受大陆性气候的影响，因此，具有明显的大陆性岛屿气候特58、点。冬季盛行东北季风，夏季盛行东南季风。阳光充足，热量丰富，干湿季节明显。基地缺少地形雨，只有明显的降水系统侵入影响才有明显的降水过程。年平均气温18-28,降水量1600-2000毫米。夏季（6-8月）高温、高湿、多台风暴雨，典型的海洋性气候。平均气温均在27.5以上，特别是6、7月份的平均气温均为28.5，是全年最热月。季均雨量为797.4毫米，秋季（9-11月）初、中期多地形雨。秋初、中期台风仍较盛行，冬季（12-次年2月）冷空气活动频繁，气温较低，雨水稀少，气候干燥，季节性的冬旱十分显著。特别是沿海地区和高寒山区几乎年年均有不同程度的低温阴雨天气出现。冬季各月平均气温都在20以下。4.59、2.4水文条件海南第二大河流昌化江从规划区西南昌化镇边缘流入北部湾，但由于处于潮汐河段，河水呈海水特征，不适合利用，而且上游大广坝和戈枕两座大型水库的修建使得昌化江水量大为减少，枯水季节水量得不到保障。地下水方面，根据地质探测资料，规划区及周边地区地下水资源比较丰富，空隙水天然渗水量一般为15.3万立方米，每年5600万立方米，均布井可采资源量4.34万立方米/天，每年1584万立方米；基岩裂隙水天然地下径流量21.654万立方米/天，每年7903万立方米，地下水质良好，符合生活饮用水标准。4.2.5主要旅游资源海水：海岸属于沙质海岸，水浅，1公里内水深不超过20米，海水表层平均水温不超过2560、；马荣港近海有珊瑚礁分步。海绵开阔，海浪不大，光温条件、水质、能见度均属上乘，可开展多种海上活动。沙滩：沙滩绵长广阔，沙质细软洁白，是海南西部沙质最好的沙滩，这为沙滩活动提供了宽敞的空间，可开展游泳、阳光与、沙疗等活动。4.3选址地面现状黎族风情酒店项目所在的马荣港区域海岸朝北。该区域属海岸地貌，由阶地、沙丘、沙地组成，地面起伏不大，整体呈北低南高的态势，北部沿海地段地市较低，海拔高度在0-30米之间。海滩宽阔，沙滩宽110-200米。沙质柔软，海水湛蓝清澈，水质好。土壤类型主要为滨海沙土和浅海燥红土，土层深厚，20米高程以下为滨海沙土，20-50米高程之间为浅海燥红土。土壤沙量大，费力低，适61、于营林。黎族风情酒店项目位于海滨路以南，距离海岸线约550米。4.4选址土地权属酒店项目投资商通过土地市场公开挂牌出让取得项目建设用地，已取得国有土地使用权证。5.建筑方案5.1设计理念5.1.1 和谐共生遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到规划科学、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能与当地自然环境协调和融合。注重人与环境的和谐，建筑与自然的和谐，旅游与地域文化的和谐，注重区域经济、地域文化和环境的可持续发展。尊重地方生态习性和文化，充分发挥滨海的生态、环境与资源优势，创造良好的生态空间和旅游景观。5.1.2贯彻“以人为本”的思想体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用62、地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足旅客修身、养性、健身、娱乐等不同的休闲度假需求，创造一个布局合理、功能齐备、服务完善、品质高尚具有丰富人文内涵底蕴的高端休闲度假酒店。5.1.3体现地域风情和度假文化以“现代、特色、浪漫、豪华”为特色，辅以亚热带地域、海南昌江黎族地方文化和异国风情，作为国内有限的岸线地区，建筑造型和室内设计坚持世界一流标准，既有造型上的视觉震撼，又有室内装潢的浪漫温性。5.1.4注重居住地的生态环境和居住的生活质量合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点63、和最终目的。5.1.5营造优雅迷人的度假酒店氛围以人的休闲、度假行为作为中心事件，通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。5.2项目规划方案5.2.1空间布局基地位于东片区的中部，北向距离海岸线仅500米左右，南向为2个标准的36洞高尔夫球场，在现有的基地条件下，除了建筑功能的合理配置优化组合，还要充分利用海景和高尔夫景观。建筑布局上将酒店和别墅式酒店划分成两个明确的区域，分别布置于基地西侧和东侧。酒店的布置结合地形变化及南侧高尔夫球场，做到景观面最大化。建筑呈围合形布置，中间为酒店大堂，64、东侧为酒店客房。通过从西南侧出发台直接到达球场，流线顺畅。为适应的观景要求，酒店的标高为场地的最高点，从北侧入口道路到达酒店大堂标高太高8米，通过弯曲的道路引至入口平台，酒店的入口面结合酒店客房新城内院景观并设置游泳池。东侧的别墅式酒店区分散布置，每栋别墅式酒店院落内也设置小泳池，让人们充分享受阳光与水的热带风情。5.2.2道路系统基地紧靠海滨路，临路面宽约330米，最大进深约176米。基地北侧有两个入口，北侧为主入口，可直接到达酒店大堂平台处，也可便捷的通到地下车库，入口处设置部分地面停车。西侧入口主要服务于酒店的辅助功能，设置员工入口和装卸场地，与酒店客流和别墅式酒店进出流线分流。别墅式酒65、店区域不单独设置出入口，确保别墅式酒店的私密性。主入口处设置环岛，分流通往酒店和别墅式酒店区的流线。由环岛向西的主进入酒店内院和大堂，向东进入别墅式酒店区。别墅式酒店区的主要道路宽11.8米，将34幢别墅式酒店从中串起来。5.3技术指标项目计量单位数量用地面积m25199878 亩总建筑面积m234763地上m222529.8酒店（客房72间）14157m2别墅式酒店（34栋）8372.5地下m216052建筑层数地上4地下2建筑高度m17（檐口高度）容积率0.43 建筑物基地面积m210637.5建筑密度20%绿地面积m230023绿地率58%5.4建筑方案5.4.1建筑设计理念“黎寨风情”66、的意境建筑造型结合黎寨特色建筑和东南亚风情建筑特征，采用坡屋顶，酒店体量较大采用化整为零层层跌落的屋顶交接形式，与环境和谐统一，屋面采用灰瓦。别墅式酒店则借鉴黎寨的茅草屋顶形式，凸显其热带风情建筑特征。东南亚景观营造。规划及景观设计体现东南亚主题风格，以色彩奔放的热带花卉、棕榈树及艺术造型等营造别样的景观分为。度假感与景观性的营造。建筑设计从传统的内廊式酒店的布局为基础进行变异，创造出兼具景观性和游览性的建筑形态。5.4.2建筑结构与特征建筑特征。黎族风情酒店和别墅式酒店结构体系为框架结构，建筑耐火等级为二级，抗震设防烈度为6度，屋面防水等级为二级，设计使用年限为50年。平面设计。酒店地上建筑67、面积13504平米，地下建筑面积8371平米，包含酒店配套用房及客房部分，建筑低层西北角设置入口大堂，大堂对面西餐厅，西侧设置客人更衣淋浴设施，东侧为酒店客房。二层为餐饮会议等用房及酒店客房，三层、四层为酒店客房。地下一层设置部分娱乐用房、员工用房、汽车库及部分设备用房，地下二层为汽车库、员工餐厅及部分设备用房。酒店别墅分为两种房型，大房型地上建筑面积237平米，设计三间套卧房及起居室和健身活动室。小房型面积为154平米，设一套卧室及起居间。立、剖面设计。建筑造型结合黎寨特色建筑和东南亚风情建筑特征，采用坡屋顶，酒店体量较大，采用化整为零层层跌落的屋顶交接形式，如同村落寨子，与环境和谐统一。屋68、面采用灰瓦，仿茅草屋面质感，体现当地风情。酒店公共部分一层层高6米，二层4.5米，客房部分层高3.9米，地下一层5米，地下二层3米。大别墅式酒店层高3米，小别墅式酒店层高3.6米。建筑装饰：黎族风情酒店按超五星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰。5.4.3主要设备本项目的主要设备为中央空调、全自动洗衣设备、全自动控制系统、智能化监控系统、会议音响系统、通讯设备、变压器及配电设备、信息中心系统等设备，动力安装容量约为2785KW。5.5给、排水5.5.1设计依据（1）海南昌江棋69、子湾旅游渡假区控制性详细规划；（2）项目实施单位提供的设计要求、道路交通情况；（3）海南省和昌江县的有关建设工程设计法规和规章；（4）建筑设计防火规范GB50016-2006；（5）汽车库建筑设计规范JGJ100-99；（6）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；（7）旅馆建筑设计规范JGJ62-90（8）自动喷水灭火系统设计规范 GB 50084-2001(2005版)5.5.2用水量（1）生活用水量（不含水疗、桑拿，洗浴SPA娱乐设施用水） 酒店客房用水量标准250L/人日，按200人，最高日用水量为50 m3/d ； 酒店员工用水量标准100 L /人日，按100人，最70、高日用水量为10 m3/d ； 别墅式酒店用水量标准为300 L/人日，按300人 ，最高日用水量为90m3/d ； 未预见水量：取最高日用水量的20%；合计最高日总用水量为180m3/d。（2）消防用水量室外消火栓用水量为：20升/秒； 室内消火栓用水量为：20升/秒。5.5.3生活给水系统（1）生活用水供水方式：市政水压足够的楼层采取由市政管网直接供水的方式，市政水压不够的楼层采取市政管网生活水池变频给水泵管网用水点的方式供给。（2）生活给水与室外消防给水共用室外给水管网，水源由市政给水管两路DN150接入，室外给水管网在规划区内呈环状布置。（3）热水系统采用太阳能和热交换器联合供给，分区71、同给水。5.5.4排水系统 （1）排水体制本工程室外采取雨污分流制排水，室内排水为污废合流制。生活污废水排至附近市政污水管；雨水排至附近市政雨水管。（2）排水水量（不含水疗、桑拿，洗浴SPA娱乐设施用水）：生活排水水量为170 m3/d。（3）排水系统：地上各层室内污废水采用重力流排出室外，其中一层单独排出。排水立管均设伸顶通气管。室内污废水在室外经处理后排入市政污水管。地下室污废水经提升排至室外。建筑屋面雨水由雨水立管排出室外。室外雨水经雨水口收集，有组织地排出。（4）污废水处理方式：生活污废水排出室外后进入化粪池，一并排入市政污水管。厨房废水经隔油池处理后排入市政污水管5.6供电工程5.672、.1用电负荷（1）负荷级别五星级酒店属多层一类建筑，按照电力负荷分级, 其消防用电设备(含防排烟风机、防火卷帘门、消防电梯、消防排污泵、消防泵、喷淋泵及应急照明,消防及安防控制室用电设备等)为一级负荷；五星级酒店餐厅、厨房、康乐设施、门厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电，主要客梯用电、计算机、电话、电声等设备用电为一级负荷（其中五星级酒店经营及设备管理用计算机系统用电为一级负荷中的特别重要负荷)；一级负荷用电容量为852kW(不含消防专用负荷)。除上述之外的空调等用电负荷均属二级负荷。二级负荷用电容量为1205kW。别墅式酒店为三级负荷，三级负荷用电容量为728kW（别墅式酒店暂按公用变配73、电所考虑；而五星级酒店按专用变配电所考虑）。（2）负荷估算：五星级酒店：根据建筑类别及使用性质,采用负荷密集法估算负荷,其中地下层车库照明按5W6W/m2估算；其它部分照明（含插座）按20W/m2估算；空调采用集中空调系统、按50W/m2估算；洗衣房设备用电按100KW估算；厨房设备按50KW估算；电梯按21KW/部估算；其它动力设备用电按5W/m2估算（不含消防专用设备）；应急照明按本建筑总照明用电负荷的5%10%进行估算。酒店按5060W/m2估算户用电容量，大房型为15KW/套；小房型为8KW/套。（3）供电电源及电压：1）、负荷计算：酒店用电设备总容量为2057kW(其中消防负荷39974、kW),经电容补偿后计算负荷为1673kVA.选用 2台 1000kVA干式变压器；变压器负载率为 83.7%,补偿后功率因数为 0.92。别墅式酒店用电设备总容量为728kW,经电容补偿后计算负荷为358kVA.选用 1台 500kVA箱式变;变压器负载率为 72%,补偿后功率因数为 0.92。2)、城市电网提供的电源的电压等级、回路数、容量及拟设置的变、配、发电站数量及位置：五星级酒店单独设变配电系统，独立管理。电源进线为两路独立的10KV高压主备供电源，由邻近开闭所不同母线段分别引来（开闭所电源须由上级35KV相互独立的两变电站分别引入）。电缆埋地引入。另设置发电机作为第三电源，在两路高75、压均停电时为一级负荷和重要的二级负荷提供电源。该专用变配电所及发电机房均设置在酒店地下一层。别墅式酒店单独在室外中间部位设置一台500kVA箱式变，供别墅式酒店用电。电源进线为一路10KV高压电源室外埋地引入。公变由供电部分负责设计及安装。5.6.2供、配电系统（1）酒店部分：根据工程负荷分配的具体情况,在地下一层设独立的变、配电所及发电机房，负责本楼所有空调、照明、公共照明、电梯及消防设备等的主、备供负荷用电。高压10KV系统采用单母线分段系统，电源进线一用一备,主备供电源申报容量均为2000KVA.。正常情况下主供电源供电,母联合闸,备供电源主开关分断 ;主供电源因故障停电时,母联失压脱扣76、,备供电源主开关合闸供电 .主供开关,备供开关与母联开关三者采用电气机械联锁 。（2）低压380/220V采用单母线分段，中间设联络柜的供电方式，各系统分列运行。（3）照明及电力部分：ZTM1、ZTM2配电系统平时各自独立运行，中间联络柜主开关分断。当因故其中一台变压器停止运行时，其进线主开关分断，此时联络柜主开关闭合。ZTM1、ZTM2母线上所带的重要负荷均由正常运行的另一台变压器进行供电。ZTM1、ZTM2低压进线柜主开关及联络柜主开关之间设置机械电气双重联锁。（4）设备选型:高压开关柜采用JZS-12型抽出式开关柜。低压配电柜采用GCS低压抽出式开关柜。变压器采用C级绝缘的SGB10干式77、变压器。高压柜进出电缆均采用下进下出,低压柜进出电缆均采用上进上出，沿电缆桥架敷设。（5）继电保护与计量:变配电所进线总柜采用反时限过流保护，供变压器出线分柜采用过流速断保护。10KV主供电源采用“高供高计”方式。高压计量柜设有独立的电流互感器，分别装有无功、有功电度表；低压柜内设总动力分表计量，以便监测及电能计量。变配电所均采用交流操作。（6）功率因数补偿方式:采用低压集中自动补偿，COS不低于0.92，补偿容量为600Kvar。5.6.3照明设计（1）照明电源由地下层变配电所供给,电压380/220V,配电系统采用分区树干式。（2）各公共部分照度标准如下：消防控制室500 Lx；门厅、多功78、能厅300 Lx；车库50 Lx；设备用房100Lx；休息厅、厨房、洗衣房、中餐厅200Lx；客房层走廊50Lx；其他走道及电梯前室75Lx。（3）光源(除住宅外)：餐厅及车库照明灯具以荧光灯为主(带补偿电容),入口大厅以花灯及筒灯(节能型)相组合，走道、前室以节能灯为主。大空间及需精装修场所一般照明在照明配电箱中预留电容量，具体布置待二次装修时由电装单位负责。（4）应急照明：在入口大厅，车库，各出入口，疏散楼梯间及疏散通道设置应急照明和疏散指示标志；值班室、各设备用房设置事故照明,。应急照明灯具选用集中式EPS供电，其连续供电时间不少于30分钟。（5）导线选择及敷设方式:照明配电采用放射式与79、树干式相结合方式。公共照明干线采用预制分支电缆沿电气竖井敷设，大电流干线采用插接母线，照明支线、分支线采用BV-500V导线穿KBG薄壁钢管在顶板、地板及墙内暗敷设，应急照明线路采用矿物质合成多芯铜缆(耐火型)。5.7防雷保护1. 防雷等级:根据规范本建筑物防雷等级为三类。2. 防直击雷措施:在屋顶女儿墙周边设明装避雷带(10镀锌圆钢)并在屋面形成不大于20m*20m或24m*16m的避雷网，引下线利用建筑物部分结构柱内外侧两根主筋，利用建筑物基础内钢筋网作为接地装置。3. 防感应雷措施:将进出建筑物的电缆金属外皮，各种金属管道在进出处与防雷接地装置连接。4. 防侧击雷和等电位措施：将钢筋架和80、混凝土的钢筋互相联接;将竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。5. 防雷击雷电磁脉冲措施：在地下层变配电所设置总等电位连接板，在各层分别设置等电位连接板，并将其互相连接。各种金属物和系统均应在各防雷界面处作等电位连接。6.项目开发与运营方案6.1项目开发方案黎族风情酒店项目为马荣港东片区的启动项目，项目包含的酒店和34套别墅式酒店同步开发，一次性建成，对外出租。6.2项目运营方案黎族风情酒店、度假别墅式酒店建成后，即开业运营，对外出租。运营期第1年经营负荷为40%，第2年为60%，第3年70%。该项目拟委托康年国际酒店集团（HOTELS&RESORTS CONIFER）对项目建81、设提供技术咨询服务、开业筹备和开业后经营管理。吴廷元先生于1992年创立了康年。康年是一家百分之一百纯为酒店服务的软件管理联营集团，公司一切资源都投放到人才、软件、网络和各种与酒店相对应的基本建设上，并不参与任何其他行业的投资经营。在国内外有着多年的成功经验，秉着业主为先的精神，利用康年的管理优势，致力发挥酒店的综合潜能。康年的以人为本，以效益为中心的管理哲学使康年的经营概念、管理软件和业内关系不断巩固及发展，使康年成立短短数年间已发展为遍布大江南北不同级别的酒店网络，各酒店经营成绩有目共睹，足以证明康年的管理及服务质量。2009年被中国饭店业协会评为国际饭店管理公司(集团)10强。2009年82、被TTG评为中国10大国际酒店集团。康年国际的主品牌为康年-国际五星级品牌。康年的管理模式是以严谨、务实来达致高效率的动作。酒店发展过程的每一个阶段的管理目标都需鲜明，一线与二线的分工明细，操作系统规范化，高度重视培训和严谨的控制质量。康年酒店管理公司致力于在酒店业建立公平合理和互利的合作与交易平台，为参与者如顾客和酒店，雇主和员工，使用者和供应者提供有利于长期互信关系的建立，专业的追求和个人的发展的环境，并在这些过程中为参与者带来了经济效益和创造了多赢局面。康年目前在北京、上海、深圳、成都、香港、长沙的地区销售办事处拥有签约公司及旅行社逾几千家，加入康年集团将为酒店打开主要客源城市的知名度及83、建立与各大公司和旅行社的沟通渠道，康年各成员酒店及各地区销售办事处互相联合推广及客户资料共享，酒店可根据实际需要与集团其他成员酒店一起进行推广工作，降底推广成本，提高推广效果。康年的成员酒店可通过康年加入世界最大的豪华酒店联盟，PreferredHotel Group，以提升酒店的国际知名度和海外订单。6.3项目实施计划本项目建设进度计划内容包括项目前期准备（如项目可行性研究报告编制及核准）、工程勘察与设计、土建工程施工及装修、设备购置与安装调试、公共用房装修、室外总图工程、竣工验收并交付使用等。本项目建设期12个月。项目总体进度计划横道图参见下表。表6-1 项目实施进度表时间（月）项目12384、456789101112可行性研究报告编制及核准初步设计及审批施工图设计装饰设计土建施工及装修设备安装调试竣工营运7.节能节水7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；（2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定的通知；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约测量方法（试行稿）的通知7.2设计采用的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588-87（2）综合能耗计算通则GB2589-87（3）企业能量平衡通则GB3484-83（4）能量平衡技术考核验收标准GB3794-83（5）评价企85、业合理用电技术导则GB3484-83（6）评价企业合理用热导则GB3486-83（7）工业蒸汽锅炉参数系列GB1921-81（8）设备及管道保温技术导则GB4272-847.3节能措施7.3.1总图工艺设备节能（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；7.3.2给排水节能（1）充分考虑使用节水型设备，如节水阀门（水龙头）、使用6升水便器系统（两档式冲水马桶）等，减少跑、冒、滴、漏等损失。绿地、树木、花卉尽量采用滴灌或微喷技术，其节水量是可观的，同时也可因此大大减少污水量，这样又节约了污水86、处理的能源和设备损耗。（2）综合考虑区域地势地形，合理进行给排水系统分区，充分利用市政给水水压供水和地理势能排水。（3）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（4）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。（5）设备冷却水循环使用。（6）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。87、（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采用节能灯。（5）将用电设备负荷均匀接在三相网络上，供电网络的电流不平衡度小于5%。（6）提倡采用高效节能灯直接节约能源，酒楼过道及楼梯间除应急灯的控制外，其它灯具均采用声光控延时开关控制，区域内景观灯饰建议采用太阳能灯具，即节能又环保。7.3.4建筑节能措施（1）在无法避免西晒的房间将通过采用双层中空玻璃、遮阳设备以及控制开窗这几方面来处理。用地内尽可能多设置绿化，减少硬化地面。建筑布置应考虑自然通风、采光功能。（2）屋面采用防水隔热材料，减少太阳对房间的热辐射，也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的能量损失，同时还节88、约了电能，体现清洁生产。（3）墙体：在选择墙体材料时，尽量优先采用新型材料，充分考虑其保温隔热性能以达到节约能源的目的。采用砖或钢筋混凝土作承重墙，并与绝热材料复合；外墙可采用空心砌砖；内饰面用保温隔热砂浆抹面，空心砖具有良好的隔热性能，同时多层抹灰及饰面面层减少了墙体的热交换。（4）门窗节能：控制窗墙面积比，提高窗的气密度，采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，减少空气对流造成的热损失；发送窗的保温性，采用双层、中空、隔热玻璃。7.4节能机构为使节能工作落到实处，公司拟确定一位副总经理负责酒店节能节水领导工作，在行政部内设节能办公室，负责节能节水日常管理工作。8.环境保护8.1 编制依据与设计标准89、8.1.1 编制依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知（6）海南省环境保护条例（2007年）8.1.2 设计采用标准（1）环境质量标准大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。（2）污染物排放标准a. 废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的一级90、标准。b. 废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的一级标准。（3）噪声执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。8.2 污染及治理（1）废水主要是餐饮部、客房部、洗衣房、别墅式酒店等产生的生活废水。（2）噪声噪声主要来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、舞厅和通风设备等。（3）废气主要来自餐饮部的油烟气、停车场汽车排放的尾气以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。8.3 污染治理8.3.1 基本原则（1）设计中贯彻执行防治环境污染及其它公害设施与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制91、度。（2）坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设备选型上选用高科技、新技术、环保节能低噪音的先进设备。（3）贯彻因地制宜的原则，采用综合利用与回收技术，避免二次污染。8.3.2 污水治理措施处理工艺如下：生活废水 化粪池 格栅井 厌氧池 生物接触氧化池厨房废水 隔油池 排放 采样井 沉淀池污水排放进入纳污水体后，污水在化学、生化降解共同作用下进一步得到净化。项目生活污水经过隔油和化粪池处理后，集中收集至污水处理站处理，进行达到一级标准，指标为：PH值6.5-8.5，SS20，BOD520，BOD560，氨氮15。8.3.3 噪声治理措施噪声主要来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、KT92、V和通风设备等，各噪声源的声级值如表7-5所示。表8-1 主要噪声源源强污染源声源名称噪声值（dB）项目区内部人群交谈、招呼60-80音响设备75-95冷冻机组95锅炉房90配变电房71-73卡拉OK厅75-95外界过往车辆69-72从声源分布及环境保护的角度来考虑，项目的主要噪声来自厨房风机，空调系统，抽油烟机，变配电间、KTV和通风设备等，这些设备应设置在建筑物的远离人群的地方，并采取相应的吸隔声、减振措施，做到合理布局。噪声防治措施如下：（1）如有锅炉房，应对锅炉房的门窗应做成隔声门和隔声窗，其总隔声量不得小于30dB(A)，同时，锅炉房作业时门窗不得随意开启。（2）厨房油烟机通风安装时93、考虑其底部设减振垫，风口应朝内侧，且安装消声器，通风机应设隔声罩，同时通风机械敏感侧设不低于0.7m高的隔声屏障，这样通风机的噪声在场界排放可控制在国家相应标准之内。（3）各楼内所有通风设备宜选用低噪声型号，设备基础设减振垫，风机进出口与风管采用软连接，风口应安装消声器。采用先进低噪音设备，加强建筑隔音、消声、吸声措施，加强管理，做好设备的维护保养工作。8.3.4 废气治理措施大气污染物主要是食堂产生的油烟气和柴油灶产生的燃烧性废气，根据（GB18483-2001）饮食业油烟排放标准，规定油烟废气排放浓度不得超过2.0mg/l,本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。对于食堂产生的94、油烟，可采取复合式油烟净化器处理达标后，通过专用排烟管道排放。多利用地源热泵系统提供能量，供应生活热水和客房供热制冷，尽量减少柴油使用量。8.3.5 固体废弃物治理措施酒店建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭气异味，污染环境，因此对生活垃圾应交由当地环卫部门统一清运处理。8.4 生态与绿化8.4.1 生态保护通过增加绿化面积，减少开挖面积等措施进行生态环境保护，加强场95、区及其周围环境绿化。项目建成后将拥有32893平方米的绿化面积；绿化以乔、灌、草等相结合的形式，起到降低噪声、吸附尘粒、净化空气、增加美观的作用，同时也可防止水土流失，改善区域的生态环境。运营期项目对周围生态环境影响较小。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：（1）在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。（2）绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有96、自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。（3）在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。（4）只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。8.4.2 绿化本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。（1）用高大的热带树木作为建筑周围的点景；（2）布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；（397、）采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。（4）把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。（5）以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由“呼吸”，整个建筑如孕生于绿色之中。本项目绿化率达66%。8.4.3 环境管理和监测本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。8.4.4 环境影响分析本项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。环保投资已计入总投资中。9.劳动安全卫生与消防9.1职业安全卫生9.1.1设计依据（198、）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定（2）工业企业设计卫生标准TJ36-79（3）工业企业噪声控制设计规范GBJ87-85（4）建筑设计防火规范GBJ16-87本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。9.1.2职业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。9.1.3主要防护措施（99、1）油烟针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、歌舞厅、餐饮抽油烟系统、通风系统、发电机组等，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认100、合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。 机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮101、食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。 餐厅工作人员必须穿戴工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。 严禁在工作时间吸烟和吃食品。 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。 定期进行健康检查，进行保健知识教育。9.1.4卫生要求（1）场址卫生要求 通风日照良好，空气清新，地势高燥； 场区内外土壤清洁并适于绿化； 能源供应充足，并有清洁的水源； 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距； 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客102、卫生要求； 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准； 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2）平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。 生活场地应有单独的院落。 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。 建筑物密度不可过大，以利通风。 必须配备本酒店的配套服务区：接待中心、商务中心、健身中心、休闲娱乐中心、餐饮酒吧中心、多功能厅、地上（地下）停车场等。（3）客房卫生要求 客房结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。 保证室内有良好的小气候，应103、避免过热、过冷。 卧室应有充足的自然光和人工照明。9.1.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.1.6机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，酒店级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼）。9.2消防9.2.1设计依据（1）建筑设计防火规范GBJ16-87（1997修订版）（2）104、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98（3）建筑灭火器配置设计规范GBJ140-909.2.2总图（1）场区四周为环形通道。（2）本项目规划方案中所有的道路均为4米的消防车道，确保紧急情况下消防车可达小区中任意一点。每个组团中以环通的道路为主，在局部的尽端式道路处设有不小于1212米的回车道。另外在不同标高的机动车道之间利用公共绿化处设有供行人通行的台阶。（3）本项目建筑消防等级均为一级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。9.2.3建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散105、出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）建筑物装修材料均为阻燃材料。9.2.5电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不少于20min。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用106、电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅炉房爆炸危险场所内，设置可燃气体报警器，在爆炸气体达到一定浓度时，立即发出报警信号，以便及时采取措施，避免可能发生的危险。（10）有防爆要求的房间的排风风机，电机均防107、爆。9.2.6客房防火（1）冬、春旅游旺季，对进入酒店周围活动的游客严格控制旅游线路，客房防火要牢记。（2）人行道选择在疏林地带开辟，以避开林木茂盛区域。9.3消防给水 9.3.1消防用水量本工程室外消火栓用水量为20升/秒，与生活给水共用室外给水管网。室内消火栓用水量为20 升/秒，由消防泵房加压给水，且在最高建筑屋顶设消防水箱保证火灾初期用水。酒店全方位设置自动喷淋系统，系统用水量按30L/S设计，采用临时高压给水系统，由消防泵房加压给水，且在最高建筑屋顶设消防水箱保证火灾初期用水。酒店客房配置场所的危险等级为严重危险级，采用手提式干粉灭火器。别墅式酒店配置场所的危险等级为中危险级，采用手108、提式干粉灭火器。9.3.2消防水源依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池市政管网水源 室外消防管网 室内消火栓系统 室内自动喷淋灭火系统建筑灭火器 火点设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。如有锅炉房，锅炉房内宜设蒸汽灭火系统。10.组织机构与人力资源配置10.1 组织机构本项目由海南雨润地华旅游发展有限公司进行地产开发，工程竣工后，雨润集团酒店管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。股东会执行董事总经理副总经理 安全保卫部中心服务区餐饮部营109、销部办公室财务部行政部客房部副总经理常务副总经理文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心接待大厅客房清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会议接待外语翻译会 计统 计出 纳财 税中西餐厅特色餐饮餐饮策划原料采购安全保卫消防防盗门卫保安大队监控中心接待中心商务中心健身中心休闲娱乐餐饮酒吧多功能厅旅游组织环卫水电通讯设备维修基建职工食堂节能安全生产环保绿化图10-1 管理机构图10.2 人力资源配置10.2.1 生产作业班次三班制10.2.2 年工作日年工作日365天，每班工作8小时。10.2.3 劳动定员本项目竣工后,新增劳动定员150人。其中高级管110、理人员5人,中级管理人员29人，服务及辅助人员116人。表10-1 劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员34客房部338总经理11餐饮班210副总经理13餐饮服务员212办公室17餐饮传菜员26财务部17餐饮厨师12客房部17三辅助人员20营销部15机修工33餐饮部15维修电工33二服务人员96司机13前厅318保安36*合计15010.2.4 员工来源及招聘方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，骨干由建设单位在现有员工中选派，其余通过海南省人才交流中心在应届大学毕业生中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘，英语、日语、韩语优秀者择优录用111、。2/3招聘人员送广州、深圳、三亚等地的四星级以上酒店实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。11.投资估算及资金筹措11.1 投资估算本投资估算根据本报告提供的工程技术资料进行编制。估算范围包括土建工程、设备购置及安装和所需的配套基础设施等工程内容。根据国家、省有关估算指标及海南省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。11.1.1 投资估算编制依据1、本项目规划设计方案；2、海南省建筑工程造价估算指标（2008年）；3、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；4、昌江县及其周边地区建筑材料、设备的112、现行价格；定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。11.1.2 投资估算编制说明本项目总投资包括建设投资、建设期利息。其中，建设投资包括：土地取得费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、精装修装潢费、开发间接费、主要地方建设规费、期间费用（管理费用、销售费用）、不可预见费。（1）土地取得费用本项目用地总面积51998平方米，合78亩，土地出让价格12.53万元/亩，出让总价款977.58万元。土地出让契税税率4%，共39.1万元。土地取得成本共计1016.68万元。（2）前期工程费前期工程费主要包括工程勘察设计费2元/平方米、规划设计费40元/平方米、施工图设计113、25元/平方米，装饰设计80元/平方米，园林景观设计40元/平方米，三通一平15元/平方米、临时设施8元/平方米。前期工程费估算810.22万元。（3）基础设施建设费基础设施建设为建筑物2米以外至项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括给水40元/平方米、排水25元/平方米、供电80元/平方米、智能化系统50元/平方米、路灯及灯光系统30元/平方米、环卫设施20元/平方米、道路广场100元/平方米、园林绿化200元/平方米等，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。基础设施建设费估算2102.71万元。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费包括地下工程、酒店、度假别墅式酒店三114、个部分等。本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法，地下工程按地下建筑面积3000元/平方米、酒店按地上建筑面积1700元/平方米、别墅式酒店按1200元/平方米。估算建筑安装工程费8227.04万元。（5）精装修装潢费精装修装潢费是指酒店客房、度假别墅式酒店的室内外精装修、家具、家电、饰品等。酒店地上部分5000元/平方米、别墅式酒店2500元/平方米。估算精装修装潢费9171.78万元。（6）开发间接费开发间接费是指为组织项目开发所发生的各项间接费用，包括招标费按照建安工程造价的7；工程保险费按照3；跟踪审计费按照4，预结算审计费按照1，工程监理费按1.5%；工程质量监督费、设计文件审115、查、定额编制、管理、安监费等按4；合计按建安工程费用的3.5%估算。估算开发间接费287.95万元。（7）主要地方建设规费本项目主要地方建设规费包括市政公用基础设施配套费、发展新墙体材料专项用费、散装水泥专项基金、新建房屋白蚁防治费。按照昌江县地方建设规费征收标准，综合共100元/平米。估算主要地方规费225.30万元。（8）管理费用管理费用是指项目单位的管理部门为组织和管理项目的开发而发生的各项费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、审计费、诉讼费、绿化费、房产税、车船使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损116、失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等，按40元/平米，估算管理费用154.33万元。（9）不可预见费不可预见费按照（1）-（5）项费用之和的3%估算，不可预见费420万元。（11）建设期利息项目建设贷款14000万元，在建设期内分期下账，为长期借款。利率6.40%。估算建设期利息448万元。11.1.3建设投资及其构成本项目建设总投资估算为22864万元，其构成列示如下表序号投资类别金额单位占总额比重1土地取得费用1016.68 万元4.54%2前期工程费810.22 万元3.61%3基础设施建设费2102.71 万元9.38%4建筑安装工程费8227.04 万元36.70%5精装修117、装潢费9171.78 万元40.92%6开发间接费420万元1.87%7主要地方建设规费225.30 万元1.01%8建设期管理费154.33 万元0.69%9不可预见费390 万元1.74%建设投资合计22415.99建设期利息448 万元11.1.4总投资总投资为建设投资、建设期利息之和，即22864万元。11.2 资金筹措与使用计划11.2.1建设投资筹措本项目建设投资及建设期利息合计22864万元，通过以下方式筹措：（1）企业自筹资金企业自筹资金8864万元，项目单位注册资本金不足部分由股东追加投入。企业自有资金比例为38.8%。（2）申请银行贷款申请银行长期贷款14000万元，贷款期118、限8年。长期贷款利率按照中国人民银行规定，利率为6.40%。银行贷款比例为61.2%。12.财务评价12.1 经营效益预测12.1.1 项目计算期本项目计算期为11年，其中建设期为1年。酒店、别墅式酒店建成后即开业运营，其运行期10年，前两年入住率40%、60%，第三年至第十年入住率70%。本项目收入及成本估算时未考虑未来年度的变化，计算期内项目的成本和收入等数据均按基期不变价计算。12.1.2 营业收入及税金估算说明本项目营业收入包括酒店客房收入、餐饮收入、会议出租、别墅式酒店出租收入，娱乐购物商务中心等其他收入。（1）客房营业收入客房营业收入=客房数门市价折扣率365入住率客房数72间，客119、房门市价1680元/天，折扣率9折，正常经营入住率70%。（2）别墅式酒店营业收入别墅式酒店营业收入=别墅式酒店套数数门市价折扣率365入住率别墅式酒店套数34间，别墅式酒店门市价3680元/天，折扣率9折，正常经营入住率70%。（3）餐饮营业收入餐饮收入=入住人数就餐率人均日就餐消费标准客房入住平均1.5人。按60%的客人在酒店服务区就餐，每人每天就餐消费600元（午餐300元，晚餐300元）。（4）会议出租收入会议出租收入=会议室数租金价格出租率会议室5间，租金价格3000元/天，出租率40%（5）娱乐、购物中心、商务中心等设施收入估算每年固定获取收入200万元。（6）营业税金及其附加上述120、各项收入项目适用的营业税率均为5%，营业税附加为营业税的10%。12.1.3营业成本本项目经营总成本费用包括人工成本、酒店用品消耗、餐饮服务成本（不含人工）、水电气等燃料动力成本、折旧摊销。（1）人工成本定员150人,其中行政管理人员34人，平均月薪10000元；职工116人，平均月薪2000元。保险福利支出按照工资收入的14%估算。（2）客房运营成本一般客房运营成本每间每天150-200元，本项目为高端客房，估算运营成本按照228元/套.天。（3）餐饮服务运营成本高星级酒店餐饮服务运营成本一般占餐饮收入的30%-40%，考虑到本项目定位高端，按照40%估算。（4）燃料动力购买成本本项目日用水121、量180吨，水价2.8元/吨；日用电量1.3万kwh，电价0.6元/kwh。燃料动力费为变动费用。（5）折旧及摊销酒店为持有经营物业，计提折旧，按照20年直线法折旧，残值率10%。土地使用权按照40年摊销。折旧、摊销费为固定费用。根据规划及投资估算，固定资产原值21847万元；无形资产原值1016.68万元。12.1.4经营期间费用（1）管理费用管理费用包括办公、差旅、公关、招待、劳保、邮电、董事会费、诉讼、审计、房产税、车船使用税等费用。管理费用约占总收入的5%。（2）运营期财务费用本项目运营期财务费用包括长期借款利息。长期借款利率按照6.40%。总成本费用估算见附表。12.2 财务评价分析122、12.2.1 财务盈利能力本项目10年经营期内共可实现税前利润总额共计21070亿元，正常年利润总额为2747亿元。盈余公积金和公益金分别按所得税后利润的10%和5%估算。本项目所得税率为25%，10年经营期内共计上缴所得税5268亿元，正常年上交所得税687万元。12.2.2财务现金流量分析本项目财务现金流量分析结果见下表：财务现金流量分析序号名称单位全部投资自有资金备注所得税后所得税前税后1内部收益率%10.412.511.6ic =10%2财务净现值万元4476.17628.816829.93投资回收期年8.77.813.8经测算，项目全部投资所得税后财务内部收益率10.4%，高于基准收123、益率10%；所得税后财务净现值远大于零，该项目在财务上可以接受；所得税后投资回收期8.7年，小于行业基准投资回收期，项目能较快收回投资，在财务上可行。12.2.3偿债能力分析（1）长期借款还款期商业银行中长期项目贷款14000万元，自项目正式开工后下款。从项目投入运营第一年末开始还本，还款来源为折旧、摊销和未分配利润，还款时间7.7年（含建设期1年），长期借款偿债能力较强。（2）利息备付率、偿债备付率项目经营期（20112020年）各年的本项目的利息备付率和偿债备付率如下表： 表12-1经营期年份12345利息备付率0 1.50 2.73 3.66 5.28 偿债备付率0.59 1.03 1.124、22 1.27 1.33 可见，自经营期第二年起，项目的利息备付率和偿债备付率均高于1，表明本项目偿还贷款本息的能力比较有保障。12.3 不确定性分析12.3.1 盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP，其公式为：BEP(生产能力利用率)=年固定成本/（年主营业务收入-可变成本-主营税金及附加）*100=48.4。即在长期借款还清后，正常经营年份，当酒店、别墅式酒店的入住率达到48.4%，项目就能达到盈亏平衡。入住率0金额（万元）3422Q0=48.4%BEP100%12.3.2敏感性分析考虑到酒店经营过程中的一些不确定性因素会对项目的经济效果产生一定的影响，须对本项目在经营期的主125、要不确定因素（客房租金价格、正常经营年份客房出租率、别墅式酒店租金价格）变化对项目全部投资税后的主要财务指标所产生的影响进行敏感性分析，结果见下表：序号变化因素变化幅度内部收益财务净现值投资回收期长期借款偿还期(税后)(万元)(年)（年）基本方案10.38%4476 8.7 7.7 1客房租金价格20%11.93%66428710%11.16%55598.37.3-10%9.60%33939.18.1-20%8.81%23109.68.62正常经营年份客房出租率20%11.06%55488.37.410%10.70%49828.57.5 -10%9.59%33709.18.1-20%9.96%126、376597.83别墅租金价格20%11.96%66888710%11.18%55828.37.3-10%9.59%33709.18.1-20%8.78%22649.68.6从敏感性分析可以看出：（1）所列三个敏感性因素的变化对全部投资财务内部收益率（所得税后）的影响有较大差异，最为敏感的因素是客房租金价格，其次是别墅式酒店租金价格；而对于出租率的变化敏感性较差。（2）所列三个敏感性因素在20%的变化幅度内，内部收益率最低降至8.78%，低于于基准收益率10%，表明项目对于所列三个敏感性因素的变化比较敏感，当变化幅度比较大时，抗风险能力较差。12.4 综合评价财务指标汇总表序号项 目单位数值备127、 注1项目总投资万元22864.0 1.1建设投资万元22416.0 1.2 建设期利息万元448.0 1.3流动资金万元0.0 2资金来源万元22864.0 2.1自有资金万元8864.0 2.2银行借款万元14000.0 3营业收入万元7071.0 正常年4税金及附加万元388.9 正常年5总成本费用万元4048.8 正常年5.1其中：固定2470.1 正常年5.2 可变1578.7 正常年6利润总额万元2633.3 正常年7所得税万元658.3 正常年8税后利润万元1975.0 正常年9投资利润率6.9%10内部收益率10.1全部投资税后10.4%10.2全部投资税前12.5%10.3自128、有资金税后11.6%11财务净现值11.1全部投资税后万元4476.1 Ic=10%11.2全部投资税前万元7628.8 Ic=10%11.3自有资金税后万元16829.9 Ic=10%12静态投资回收期12.1全部投资税后年8.7 含建设期1年12.2全部投资税前年7.8 含建设期1年12.3自有资金税后年13.8 含建设期1年13BEP(客房入住率)48.4%14借款偿还期年7.7 含建设期1年13.可行性研究结论与建议13.1 结论（1）昌江棋子湾马荣满港东片区一期黎族风情酒店项目按豪华超五星级标准和黎寨风情风格进行建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色129、环保生态酒店。（2）昌江棋子湾马荣满港东片区一期黎族风情酒店与一般五星级酒店不同，它拥有黎寨风情别墅式酒店34套，且每套客房独立成一体。本项目的建设档次是目前海南省各景区较高端的，且与现有酒店存在显著差异性，其客源定位主要是重要外宾及国内中产阶层、高收入阶层、有钱有闲的高端消费者，客源有特殊性，市场竞争力很强。（3）本项目作为昌江县重点招商引资项目，同时也是雨润集团旗下旅游产业在海南省的重点布局之一，是海南省建设国际旅游城市、开发西线旅游资源、提升城市品位、带动旅游产业升级的重要项目。因此，本项目具有良好的社会效益。（4）本项目建筑方案、工程方案、和环境保护方案可行，布局合理，符合国家产业政策130、。（5）财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为建设单位带来可观的经济效益，为当地旅游业增添新的亮点。综上所述，本项目是可行的。13.2 建议海南雨润地华旅游发展有限公司为实施本项目做了大量准备工作，自筹资金已到位，后续追加资金已基本筹备到位；银行融资方案可行，本项目已具备实施条件，建议政府主管部门和金融机构给予支持。附表附表一、投资计划与资金筹措附表二、固定资产折旧与无形资产摊销估算附表三、长期借款还本付息附表四、营业收入估算表附表五、总成本费用表附表六、利润及利润分配简表附表七、全投资现金流量表附表八、自有及合作资金现金流量表附表一、投资计划与资金筹措合计建设期经营期131、1234567891011资金投入22863.99 22863.99 0.00 0.00 0.00 建设投资22415.99 22415.99 建设期利息448.00 448.00 流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 资金筹措22863.99 22863.99 0.00 0.00 0.00 自有资金8863.99 8863.99 0.00 0.00 0.00 建设投资8863.99 8863.99 流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 银行借款14000.00 14000.00 0.00 0.00 0.00 长期借款14000.00 14000.00 流动资金借款0.00132、 0.00 0.00 0.00 自有资金比例38.8%贷款比例61.2%贷款利率6.40%附表二、固定资产折旧、无形及递延资产摊销估算建设期经营期原值1234567891011固定资产原值21847.31 折旧率5%残值率10%折旧费983983983983983983983983983983净值21847.31208641988118898179151693215949149651398212999无形及递延资产原值1016.68 摊销率2.5%摊销费25.425.425.425.425.425.425.425.425.425.4净值1016.68991.26965.85940.43915.133、01889.60864.18838.76813.34787.93合计原值22863.99 合计折旧摊销费1008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.551008.55合计净值22864218552084719838188301782116813158041479613787附表三、长期借款还本付息建设期经营期1234567891011借款及还本付息 年初借款余额01400013333115079217683443531771 本年借款14000.00 0000000 本年应计利息448.008968537365904134、37279113 本年末还本0667182622902383248125821771 本年末付息448896853736590437279113 年末借款余额14000 13333 11507 9217 6834 4353 1771 0 还款资金来源667182622902383248125822687 折旧与摊销1009100910091009100910091009 未分配利润-342 817 1282 1375 1472 1573 1679 贷款偿还期7.7年表四、营业收入、税金及附加建设期经营期客房入住率40%60%70%70%70%70%70%70%70%70%一、营业收入3690 135、6061 7071 7071 7071 7071 7071 7071 7071 7071 客房收入1589 2384 2781 2781 2781 2781 2781 2781 2781 2781 餐饮收入487 851 993 993 993 993 993 993 993 993 会议出租107 188 219 219 219 219 219 219 219 219 度假别墅收入1409 2466 2877 2877 2877 2877 2877 2877 2877 2877 娱乐、商店、商务中心等98 171 200 200 200 200 200 200 200 200 二、营业税金及136、附加5.50%203 333 389 389 389 389 389 389 389 389 表五、总成本费用表建设期经营期客房入住率040%60%70%70%70%70%70%70%70%70%一、营业成本2693 3144 3370 3370 3370 3370 3370 3370 3370 3370 人工成本782 782 782 782 782 782 782 782 782 782 酒店用品消耗353 529 617 617 617 617 617 617 617 617 餐饮运营成本249 374 436 436 436 436 436 436 436 436 燃料动力消耗300 137、450 525 525 525 525 525 525 525 525 折旧摊销1009 1009 1009 1009 1009 1009 1009 1009 1009 1009 二、期间费用1330 1301 1302 1156 1003 844 679 566 566 566 经营费用81 94 212 212 212 212 212 212 212 212 管理费用354 354 354 354 354 354 354 354 354 354 财务费用896 853 736 590 437 279 113 0 0 0 总成本费用4023 4445 4672 4525 4373 4214 138、4049 3935 3935 3935 其中：固定成本3121 3092 3093 2947 2794 2635 2470 2357 2357 2357 变动成本902 1353 1579 1579 1579 1579 1579 1579 1579 1579 表六、利润及利润分配简表建设期经营期客房入住率40%60%70%70%70%70%70%70%70%70%一、主营业务收入3690 6061 7071 7071 7071 7071 7071 7071 7071 7071 减：主营业务成本2693 3144 3370 3370 3370 3370 3370 3370 3370 3370 主139、营业务税金及附加203 333 389 389 389 389 389 389 389 389 土地增值税0 0 0 二、主营业务利润794 2583 3312 3312 3312 3312 3312 3312 3312 3312 三、期间费用1330 1301 1302 1156 1003 844 679 566 566 566 四、利润总额-536 1282 2010 2157 2309 2468 2633 2747 2747 2747 弥补以前年度亏损 减：所得税(25%)-134 321 503 539 577 617 658 687 687 687 五、净利润-402 962 150140、8 1618 1732 1851 1975 2060 2060 2060 提取法定盈余公积10%0 96 151 162 173 185 197 206 206 206 提取法定公益金5%0 48 75 81 87 93 99 103 103 103 六、未分配利润0 817 1282 1375 1472 1573 1679 1751 1751 1751 表七、全投资现金流量表建设期经营期1234567891011现金流入03690 6061 7071 7071 7071 7071 7071 7071 7071 20858 营业收入03690 6061 7071 7071 7071 7071 141、7071 7071 7071 7071 回收固定、无形资产00 0 0 0 0 0 0 0 0 13787 回收流动资金00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出224162188 3237 3818 3855 3893 3933 3974 4002 4002 4002 固定资产投资224160 0 0 0 0 0 0 0 0 0 流动资金投入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 营业成本费用支出0 2119 2584 2927 2927 2927 2927 2927 2927 2927 2927 营业税金及附加0 203 333 389 389 389 389 389 389 142、389 389 土地增值税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得税0 -134 321 503 539 577 617 658 687 687 687 净现金流量-22416 1502 2823 3253 3216 3178 3138 3097 3069 3069 16856 折现-22416 1366 2333 2444 2197 2163 1978 1807 1658 1535 9412 累计净现金流量-22416 -20913 -18090 -14837 -11621 -8443 -5305 -2208 860 3929 20784 所得税前净现金流量-22416 1368 3143、144 3755 3755 3755 3755 3755 3755 3755 17542 折现-22416 1244 2598 2821 2565 2556 2366 2191 2029 1879 9796 累计所得税前净现金流量-22416 -21048 -17904 -14148 -10393 -6638 -2883 873 4628 8383 25925 所得税后所得税前财务内部收益率（IRR）10.4%12.5%静态投资回收期（年）8.7 7.8 财务净现值（万元）4476 7629 ic=10%附表八、自有资金现金流量表建设期经营期1234567891011现金流入036906061144、707170717071707170717071707120858 营业收入03690606170717071707170717071707170717071 回收固定、无形资产000000000013787 回收流动资金00000000000现金流出93123751591768456828681167935859400240024002 自有资金投入88640000000000 经营成本费用支出0 2119 2584 2927 2927 2927 2927 2927 2927 2927 2927 长期借款还本0667182622902383248125821771000 长期借款付息4488145、96853736590437279113000 流动资金借款还本00000000000 流动资金借款付息0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 营业税金及附加0 203 333 389 389 389 389 389 389 389 389 土地增值税0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得税0 -134 321 503 539 577 617 658 687 687 687 净现金流量-9312 -60 144 226 243 260 278 1212 3069 3069 16856 折现-8465 -60 144 226 243 260 278 1212 3069 3069 16856 累计净现金流量-9312 -9372 -9228 -9002 -8759 -8499 -8222 -7009 -3941 -872 15983 所得税后 财务内部收益率（IRR）11.6% 静态投资回收期（年）13.8 财务净现值（万元） 16830 ic=10%