1、 嘉里扬州酒店项目可行性研究报告目录第一章 总 论2第一节 项目概要4第二节 建设单位概况5第三节 编制依据6第四节 主要技术经济指标7酒店部分8第二章 项目背景与必要性9第一节 项目背景9第二节 项目必要性10第三节 项目的作用11第三章 市场预测与营销设想14第一节 扬州总体经济分析14第二节 市场经济指标分析15第三节 嘉里扬州酒店项目优势分析16第四章 自然条件19第一节 项目地址19第二节 自然条件19第五章 建筑设计方案21第一节 项目范围与开发规模21第二节 项目方案设计21第六章 环保、消防和安全27第一节 环境保护27第二节 消防31第三节 安全防范33第七章 项目实施计划32、5一、工程措施35二、建设计划：35嘉里扬州酒店工程建设项目实施进度表36第八章 投资估算和资金筹措37第一节 估算说明37第二节 投资估算37第三节 资金筹措39第九章 项目的招投标管理40第十章 风险分析43第一节 主要风险因素43第二节 主要风险之对策43第十一章 经济效益分析与社会评价分析44第一节 经济效益分析44第二节 社会评价分析44第十二章 主要结论与建议47第一节 主要结论47第二节 建议48第一章 总 论扬州，一座具有两千五百年历史的文化古城，地处世界经济最活跃的长三角经济区，是以上海为核心的十五个卫星城市之一。扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭3、大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的水陆交通枢纽。全市总面积6638平方公里，人口约467万人，辖江都、宝应、高邮、仪征4个县（市）和广陵、邗江、维扬区3个区。市区行政管理区面积973平方公里。人口约128万人，其中建成区面积52.7平方公里，人口约72万人。扬州市历史悠久、人文荟萃。历史上，扬州曾作为经济大都市和重要的通商口岸，经济繁荣、文化发达。扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。根据扬州总体规划，扬州城市性质为：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。根据扬州4、经济社会发展的总体思路，将围绕实现现代化这一总体目标，突出提高经济综合竞争力和中心城市辐射力这根主线，大力实施“科教兴市、城市推进、外向开拓、协调发展”四大战略，加快建立“市场体制、基础建设、信息化、人才技术”四大支撑体系，推动经济持续快速健康发展和社会全面进步，为建成现代滨江工业城、旅游城和科技教育城奠定基础。扬州作为国家级历史文化名城，在城市发展与规划建设中，要继承名城历史文化的精华，将扬州建设成为具有古城风貌与现代文明交相辉映的旅游城市和生态城市。目前，扬州市委、市政府正抓紧实施“一区五园”，加大招商引资和城市建设力度。扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，5、上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。从基础设施条件看，宁启铁路、润扬长江大桥的建成通车，使得对内对外交通体系将不断完善。城市开发建设的框架已拉开，城市公用工程日趋配套健全，也将为更多工程项目的建设创造更加有利的条件。目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、“南港北区”的城市格局已初步形成。根据扬州市建设百万人口城市的总体要求和发展规划，必须进一步推进城市化的发展进程，加快扬州市的发展步伐。根据扬州市 “富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资环6、境，提高城市综合竞争能力，全市通过道路改造、河道整治、广场建设和绿化亮化等一系列举措，再现了“春风十里扬州路”、“绿扬城廓是扬州”的古诗意境，体现了“绿色扬州”、“生态扬州”的城市特色。城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州的知名度、美誉度大大提高，自二00二年一举夺得 “国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国文明城市工作先进城市”三块金牌，接着又相继获得了“国家园林城市”、“江苏省人居环境奖”、“国家节水型城市”和“国家畅通工程类优秀城市” 等一块块沉甸甸的城市奖牌，、二00六年又喜获“联合国人居奖”。为进一步提升城市品位、优化人居环境，扬州市将进一步加快城市的基础设施建设，促进7、扬州市的城市化进程。在统筹规划的基础上，扬州市提出城市环境综合整治新的工作目标，将进一步加快城市建设步伐。近年来，招商引资，经济、社会事业、城市建设都取得了长足的发展。最近，省委、省人大制定规划把扬州市定位为宁镇扬经济圈的副都心，这无疑是把扬州推上了经济发展的快车道。扬州是苏北和苏南之间的重要连接都市，距离省会南京仅91公里；距禄口国际机场仅一个小时；距离上海虹桥机场更不超过两个半小时。此外扬州周边的城市公路网络，水运码头，铁路网络更使扬州市处于苏北和苏南甚至是华中和华北间政治、经济和运输的战略枢纽位置。扬州市2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元8、门槛。2006年扬州经济发展呈现五个亮点，一是规模以上工业增加值首次突破500亿元，达500.34亿元，同比增长21.3%；二是全市规模以上工业企业实现利润84.44亿元，增长66.9%；三是规模以上投资额达495.48亿元，增长26.3%；四是消费价格保持基本平稳；五是居民消费结构升级换代加快，社会消费品零售总额达355.83亿元，增长16.0%。近年来扬州全市工、农业，特别是服务业发展呈现持续成长的态势。本世纪初，扬州市委、市政府为了加快城市建设步伐，决定新辟总规划面积约15平方公里新城西区。嘉里扬州酒店是嘉里置业（扬州）有限公司在扬州市新城西区投资兴建的高级酒店。第一节 项目概要一、项目9、名称：嘉里扬州酒店二、规划用地面积：27906平方米，折41.86亩三、总建筑面积：82732平方米(其中地上建筑面积55862平方米，地下建筑面积26870平方米)四、主要建设内容：酒店两幢，分别为二十七层和十六层。酒店一层主要为酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业等8736平方米，二层为小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等5615平方米，三层为商务中心、礼堂及健身中心3245平方米，四至二十一层、二十五至二十七层为酒店客房55401平方米，二十二至二十四层为公寓式酒店3390平方米。二层地下室主要为地下停车库、员工服务用房及设备用房26870平方米。五、建设地点：位于扬州市新城西区，文昌西路10、北侧，环湖路西侧，西临规划中的体育公园，地块被沿山河包围。六、投资总额：23643万元七、建设期：22个月八、建设主体： 嘉里置业（扬州）有限公司法人代表：黄小抗联系人： 林福顺联系电话：0514-5550086联系地址：扬州市百祥路111号广华星都会504室邮政编码：225000第二节 建设单位概况嘉里置业（扬州）有限公司成立于2005年8月1日，是从事酒店开发，商务写字楼及房地产开发经营的集项目建、销、租、服务为一体的外商独资经营开发企业。1、注册资本：1160万美元，实收资本：1160万美元2、出资方式：以美元现汇出资3、出资期限：自营业执照签发起三个月内缴付注册资本的15%，其余部分自11、营业执照签发之日起三年内缴清4、注册地址：扬州市文昌西路北侧扬州国际展览中心内5、经营期限：50年6、法定代表人：黄小抗7、电话：0514-55500868、邮政编码：225000第三节 编制依据（1）扬州市发改委：扬发改投资发200752号“扬州市发改委关于同意“227号地块”房地产开发项目开展前期工作的通知”；（2）扬州市环境保护局：扬环审批200646号“关于嘉里置业（扬州）有限公司嘉里扬州酒店及公寓发展项目环境影响报告表的批复”；（3）江苏省地震局：苏震安评200699号“关于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价报告的批复”；（4）扬州市地震局：扬震安（2006）32号“关12、于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价结论性意见的审批意见；（5）扬州市人民防空办公室：扬防办字200675号“关于在扬州香格里拉酒店及公寓项目中建设人防工程的批复”；（6）扬州市规划局：规管设2006字第017号“规划设计方案审批通知书” 规管设（2007）字第009号“规划设计方案审批通知书”及控制性详细规划；（7）扬州市国土资源局：国有土地使用证（扬国用（2006）第0257号）；（8）江苏省扬州工商行政管理局：营业执照（企独苏扬总字第003178号）；（9）上海柯拉克会计师事务所：嘉里置业（扬州）有限公司审计报告及会计报表；（10）技术咨询合同书；（11）委托方提供的其它资13、料。详见附件。第四节 主要技术经济指标序号项目名称数 量单 位1总用地面积435842总建筑面积133100计入容积率地上酒店5586295335133100公寓39473不计入容积率地下酒店2687037765公寓9710地上公寓首层架空层11853容积率2.24建筑占地面积103405建筑密度23.9%6绿化率50.9%7停车位540个酒店部分酒店酒店楼层标准层标准间Mdls酒店()酒店式公寓()机动车停车场自行车停车场小计()标准间Mdls酒店()总计420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F2118113014、113023F20181130113022F1918725405113021 F18181130113020 F17181130113019 F16181130113018 F15181130113017 F14181130113038016 F1318113011301083015 F1218113011301083014 F1118113011301083013 F1018113011301083012 F918113011301083011 F818113011301083010 F71811301130108309 F61811301130108308 F51811301130108315、07 F41811301130108306 F31811301130108305 F21811301130108304 F11811301130108303 F32103210352 F55805580351 F8701870135地上423222265004458711275小计55862B1F6.06025689063513550B2F5.04190913013320地下10215016020635小计26870酒店总计（） 82732第二章 项目背景与必要性第一节 项目背景一、飞速发展的扬州扬州是一个具有两千五百年历史的文化古城，近年来在商务的发展上，已逐渐在长三角的城市中展露头角，总面16、积6678平方千米，市区总面积973平方千米，境内地形西高东低，从西向东呈扇形逐渐倾斜。全市总人口467万其中市区人口120万人，现区划分为3个市辖区、3个县级市、1个县：广陵区、维扬区、邗江区、仪征市、江都市、高邮市、宝应县和新城西区。扬州市是苏北和苏南之间的重要连接都市；距离省会南京仅91公里；距禄口国际机场仅一个小时；距离上海虹桥机场更不超过两个半小时。此外扬州周边的城市公路网络，水运码头，铁道网络更使扬州市在苏北和苏南间；甚至是占据华中和华北间政治、经济和运输的战略枢纽位置。二、新城西区近年来，扬州市委、市政府为了加快市建设步伐，策应润扬长江大桥、宁启铁路、西北绕城公路、沿江开发建设等17、一批重大工程的实施建设，决定新辟扬州新城西区。 新城西区总规划面积约15平方公里。东起贾七路，西至西北绕城公路，北至扬冶路宁启铁路线，南至文汇西路。依据扬州市城市总体规划，新城西区在规划的指导思想上力求体现地方特色、时代特点，将建成具有古代文脉与现代气息的现代化新城区。因此，随着扬州城市建设的飞速发展，扬州市新城西区的开发与建设一直受到海内外投资者的关注，嘉里扬州酒店位于扬州新城西区文昌路北侧，体育公园南侧，沿山河环湖小岛约65.4亩(约43600平方米),是建设高档宾馆、商业中心及配套住宅的理想场所。第二节 项目必要性一、旅游资源为酒店服务行业提供了资源保障扬州名胜古迹众多。市区现有重要文物18、保护单位147处，有汉晋南北朝的瘦西湖、大明寺，隋、唐、五代的运河，隋炀帝的陵墓、石塔、城垣、作坊，伊斯兰教创始人穆罕默德的第十六世裔孙普哈丁的墓园，我国佛教禅宗四大丛林之一的高旻寺，扬州八怪纪念馆、朱自清故居等历代文化遗址。扬州园林秀美。古典园林构思精巧，融南秀北雄于一体，古人有杭州以湖山胜，苏州以市肆胜，扬州以园亭胜之说。国家级重点风景名胜区蜀冈-瘦西湖风景名胜区，被评为全国文明风景旅游示范点和4A级国家级景点；个园与北京的颐和园、承德的避暑山庄、苏州的拙政园并称为全国四大名园。近年新开辟的乾隆水上游览线、古典园林旅游线、文物名胜线等别具一格。随着宁启铁路和润扬大桥的开通，来扬州旅游观光的19、人更加便捷，预计2008年前来扬旅游的人数将达8000万人，巨大的旅游市场给服务行业也带来了商机，也为目前扬州服务行业的发展留下了巨大的发展空间。二、为扬州的酒店宾馆服务业增添力量扬州市风景优美、文物古迹众多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，1998获“全国优秀旅游城市”称号，2002年被评为“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，2004年扬州获得了“中国人居环境奖”殊荣，2006年又喜获“联合国人居奖”。是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。 扬州市作为历史文化名城，近年来随着铁路的开通，润扬长江大桥等铁路公路的建设，扬州正呈现一个大发展的好势头；20、而一系列奖项的获得更加推动了扬州房地产及旅游事业的发展。为了进一步满足扬州市日益增长的旅游、文化和商业经济发展的需要，在扬州兴建具有国际知名品牌的酒店宾馆已十分必要。嘉里扬州酒店是依照最新的城市发展观念而设计，使得未来建成的新城市建筑群体有宏伟的视觉外观，从而有利于提升城市的整体形象和知名度，增强扬州市新城西区可持续发展的动力。三、吸引外资带动城市总体经济根据国家、省及扬州市十一五计划，为了带动扬州的发展、促进扬州经济文化建设快速发展，影响辐射长江三角洲一带的城市现代化建设进程，嘉里扬州酒店将加速招商引资、带动服务业、提升城市档次、增加观光诱因、增加创业就业机会、增加政府税基、促进扬州国际化，21、进而促进地方经济发展，带动城市总体经济及提升城市的竞争力。第三节 项目的作用嘉里置业扬州有限公司抓住城市建设和投融资改革的机遇，积极参与基础设施投资，组织专业的投资团队，以实力、信用和高效管理赢得政府的信任，也赢得了投资机会，并且带动了扬州地区的发展：一、促进扬州经济的发展服务业在国民经济中的比重显示着一个城市乃至一个国家的发达水平。2002年，扬州市服务业在GDP中占的比重为38.56，而2004年末下降到36.60，离发达国家的70的水平还有很大差距，服务产业发展缺乏大项目的拉动。通过嘉里扬州酒店服务产业的发展，可以有效提升服务产业在GDP中的比重，从而使扬州经济有一个大的飞跃。二、促进扬22、州产业结构的发展嘉里扬州酒店服务产业的发展可以有效推进产业结构不断升级，逐步实现经济结构由工业型经济向服务型经济的转变，也是实现服务业内部结构调整的重要途径，提高服务产业整体水平。三、促进政府税收事业的发展嘉里扬州酒店服务业有：餐饮、娱乐、商务等产业，依据其集聚人气、集聚消费、集聚服务的功能，能带来大规模、大数量的产业效益，在此基础上增加地方政府的税收收入，有效促进扬州地方税收事业的发展。四、促进扬州招商引资的发展嘉里扬州酒店的建设就是一个招商引资的过程，吸引了国外资本来建设扬州，发展扬州。随着扬州在国际上各种奖项的获得，扬州在国际上知名度的提高，嘉里扬州酒店服务产业的开发，必将成为城市新的财23、富领地。五、促进扬州就业的发展嘉里扬州酒店服务产业的发展能充分带动扬州就业的发展。可以吸纳高、中、低不同层次的就业人群就业，从供需两方面解决就业问题。六、提升扬州的城市品位嘉里扬州酒店是扬州市又一个具有较高档次的高级酒店，它的兴建将增强扬州市在酒店服务行业上的力量，提升扬州在江苏乃至全国的知名度，提升扬州的城市品位。七、促进扬州城市功能的完善嘉里扬州酒店的开发，在一定意义上促进扬州城市功能的完善。一方面，随着社会发展和经济水平的提高，人们越来越重视生活环境质量，另一方面，城市的发展需要有良好的服务业为其提供服务。城市居民的交通、商务、游憩都离不开服务业，工作和居住也离不开服务业。嘉里扬州酒店位24、于风景优美的扬州西区，它的建成正好弥补了扬州在现代化旅游、服务、休闲度假方面的空白，使扬州的城市功能得到进一步的升华。八、促进扬州城市旅游业的发展扬州市是一个旅游文化名城，拥有丰富的旅游资源。嘉里扬州酒店通过自己独具特色的建筑、景观规划、业态规划，势必为扬州的旅游业发展提供更大的发展条件。综上所述，从嘉里扬州酒店项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对扬州西部服务区的形成、对扬州基础设施建设及促进经济发展都起到很大的作用，并能较大改善扬州的投资环境，促进现代化新区的建设，因此，项目建设十分必要。第三章 市场预测与营销设想第一节 扬州总体经济分析一、经济总量迅速扩大 GDP增速明显加快扬州市25、2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。2006年扬州经济发展呈现五个亮点，一是规模以上工业增加值首次突破500亿元，达500.34亿元，同比增长21.3%；二是全市规模以上工业企业实现利润84.44亿元，增长66.9%；三是规模以上投资额达495.48亿元，增长26.3%；四是消费价格保持基本平稳；五是居民消费结构升级换代加快，社会消费品零售总额达355.83亿元，增长16.0%。二、财政收入大幅度增长扬州市2006年全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，比上年增长19.3%，财政收入158亿元，增长35%。全社会固定资产投资495.526、亿元，增长26.3%。全年协议注册外资24.49亿美元，增长0.6%；注册外资实际到账7.6亿美元，增长44.7%；全年进出口总额23.61亿美元，增长23.9%。市区居民人均可支配收入12945元，增长13.8%；全市农民人均收入3587元，增长7.4元。2005年扬州市全年国内生产总值在达到922亿元人民币。比2004年增长了15%。其中，第一产业增加86亿元，比上年增长6%；第二产业增加值518亿元，比上年增长17.3%；第三产业增加值318亿元，比上年增长14.3%。扬州人年均国内生产总值2005年为2.08万元，按现价汇率折算为2500美元，比2004年增加770美元。第二节 市场经27、济指标分析扬州全市服务业发展呈现持续成长的态势，现代新兴服务业不断壮大。五年来，扬州积极顺应国际产业结构调整趋势，坚持以提高国民经济整体素质和产业竞争力为目标，以先进制造业和现代服务业为重点，努力促进区域生产力的合理布局和产业结构的优化升级，保持了国民经济的持续协调发展。全市三次产业比重结构由2000年的13.5：53.0：33.5调整为2005年的9.7：56.3：34.0。2005年第三产业实现增加值313.56亿元，增长14.3，比2000年增加了155.54亿元，五年平均增速为11.8。一、消费品市场的成长新型业态成为商品销售市场的主流，大型连锁超市、购物中心、专卖店等新型业态销售额持28、续成长，沃尔玛、广润发、金鹰、万家福等知名商家的经营已步入服务品牌竞争的阶段，对服务业、零售业、旅游业、教育及休闲等产业有带动的作用。二、旅游市场的成长扬州市以建设旅游、会议的城市、世界最佳人居环境城市、打造文化扬州为目标，以创新的机制和多源的投入抢占国内旅游和会议的市场。根据统计，今年春节黄金周，扬州市共接待游客47.48万人次，比去年同期增长17.29%，旅游收入为3.85亿元，比去年同期增长6.06%。去年十一黄金周期间，全市接待游客45.4万人次，市区宾馆住房率达72.28%。全市旅游收入达3.65亿元，接待来自国外和广东、上海、浙江等地为数重多的游客。全年旅游业共接待境外游客12.829、万人次，创汇5200万美元；接待国内游客725万人次，旅游收入62.3亿元。此外，春节期间全市社会消费品零售总额6.68亿元，同比增长15.6%。扬州旅游业发展的同时，对高档酒店宾馆的需求也更加迫切。三、金融业发展日趋良好由于工业经济增长加速，外资、民资投入加大和城市建设步伐加快，金融形式持续上扬。12月末，全市存款余额747亿元，比年初增长128.7亿元；贷款余额452亿元，较年初增加84.4亿元，均创历史新高，彻底扭转了自1999年以来贷款增速低于经济增长的局面。第三节 嘉里扬州酒店项目优势分析一、项目地块开发条件优势项目地块面积： 27906平方米，约41.86亩,地面及地面以上总建筑面30、积：酒店部分82732平方米。绿化率：50.9%；容积率：不高于2.2，高度控制在100米内。土地使用年限：酒店及商办部分50年，自颁发国有土地使用证之日起计算。由于项目地块土地已平整，无拆迁安置相关费用，故可节省前期准备时间，尽快投入开发建设。二、市场环境区位优势长三角经济圈是国内经济最发达的地区之一，具有经济发展快，市场规范，人口稠密，地理位置适中等特点，人均GDP和人均国民收入在国内也首屈一指，嘉里扬州酒店正位于长三角经济圈内，良好的市场前景为嘉里扬州酒店的发展提供了有力的市场支撑。嘉里扬州酒店所处的区位外围环境亦十分优美，北接体育公园，沿山河环湖小岛，并将在项目完工前兴建完毕环湖驳岸及31、通往小岛的桥梁。三、项目规模优势全球产业结构调整升级，为发展总部经济等提供可能与条件。伴随着经济发展环境的变化，全球普遍进行劳动分工重组和产业结构调整升级，促使了以新经济、总部经济为潮流的新型主导产业的发展，并催化了与之相配套的、起着空间支撑功能的世界经济的新热点。从2002年开始，跨国制造公司的综合性机构、地区总部、营运中心开始大举入迁以上海为龙头的长三角地区，并有向周边城市扩散的趋势，特别是随着国际制造业重心大规模东移，跨国公司营运中心入迁长三角地区的趋势愈加明显。扬州市新城区有成为该新经济的理想境界地域和空间载体。四、市场租售前景优势扬州旅游业蓬勃发展，外来投资和商务活动的增加产生对酒店32、业更大需求。素以人文秀丽、历史底蕴深厚而闻名的扬州古城旅游活动资源丰富，瘦西湖等一批景点天下闻名，扬州已成为江南旅游线路上的一颗明珠。因为一句“烟花三月下扬州”慕名而来的游客已经遍布世界50多个国家和地区，一年一度的“烟花三月国际旅游节”成为这座国际型旅游名城的品牌盛会。扬州旅游业迅速发展，日益成为扬州的支柱产业。随着扬州对外交通的不断改善，特别是铁路通车，来扬旅游更加方便快捷，扬州旅游资源将得到更好挖掘，扬州旅游业将走向全国，面临更大的市场机遇。旅游产业的兴起必将带动酒店、餐饮、娱乐需求的高速增长，尤其是酒店产业，而目前酒店客房接待能力还不能满足扬州旅游业的现实需求。因此扬州市的酒店业还需要33、增强接待能力，满足日趋增长的旅游业的需求。随着扬州市外来投资和商务活动的增加，扬州市的高级酒店需求趋旺。从各类酒店的出租率分析，目前扬州市高级酒店经营业绩较好，主要原因在于随着扬州经济的发展，来扬投资、发展市场的企业增多，这类企业的发展带来了较多的商务活动。预计未来5年内，扬州市的流动及商旅人口估计将有较高的增长，而同时本地市民随着经济收入的增长，也有改善居住条件、投资房地产的要求。在该等背景下，高级酒店及高层次住宅的市场潜力是巨大的。综合考虑投资者的丰富经验以及参照的扬州市及外省市同类地块的开发状况，项目地块租售的市场前景是极为乐观的。第四章 自然条件第一节 项目地址嘉里扬州酒店地处扬州市新34、城西区，文昌西路北侧，环湖路西侧，西临规划中的体育公园，地块周围被沿山河包围。项目用地面积27906平方米，总建筑面积82732平方米。第二节 自然条件一、气象扬州地区属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。年主导风向ESE，年平均气温14.8，极端最高气温39.1，极端最低气温-17.7。平均年降雨量1046.2 mm，多集中于69月份，日最大降雨量为278.3 mm，平均年降雨日数115天，平均相对湿度79，平均气压为1015.9毫巴。扬州地区的灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。由荷载规范（GBJ997）查得35、扬州地区风荷载为0.35KNM2，雪荷载0.20KNM2。二、工程地质扬州市地处长江下游的冲积平原，地势大体为西北高，东南低。市区地形地貌不一，主要有三种：一种是蜀岗以北地形，为长江的一级阶地，起伏较大，沟渠、地塘密布，标高在1030米，一种是蜀岗一线以南地形，为长江的高河漫滩，地势平坦，标高为510米，而大运河东则为江淮平原地形，标高亦在米左右。三、抗震设防扬州地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。2001年国家确定扬州市区地震烈度为7度，根据扬州市地震局对江苏省地震工程研究院完成的嘉里酒店工程场地地震安全性评价报告的审批意见，该工程场地50年36、超越概率10%的地表水平向地震动峰值加速度为0.15,本工程据此作为抗震设防依据。四、实施条件本项目地处扬州城区西部，地势较为平坦，基础设施条件均已具备，水、电供给均能满足工程施工需要，工程所需建筑材料主要有石料、水泥、钢材、木材等，这些材料中有一部分属于扬州地产，另一部分需外购解决。鉴于扬州市区水陆运输条件较理想，且目前建材市场旺盛，故资源条件基本能保证该项目的实施要求。第五章 建筑设计方案第一节 项目范围与开发规模项目位于扬州市新城西区，文昌西路北侧，环湖路西侧，西邻规划中的体育公园，地块周围被沿山河包围。总用地面积27906平方米，酒店设二层地下室，地上裙楼三层，塔楼27层，地面以上总高37、度96.5米，建筑面积82732平方米，其中地上建筑面积55862平方米，地下室建筑面积26870平方米。 第二节 项目方案设计建筑设计方案设计依据：扬州规划局控制性详细规划，地块编号：（X-05-05，2005年6月）。方案规划以“均好、协调、多样、独特”为设计原则，强调建筑与环境相结合。根据建筑不同功能匹配周围不同景观，充分利用外部优越的地理优势，潜心营造内部精致的人工景观，精心安排建筑平面功能，树立挺拔大方的建筑外立面形象。努力使项目成为扬州西部青山绿水映衬中的一组典雅大方、富有情趣的建筑工地群。一、总体布局项目用地东西向短，南北向长，为绿水环绕的“S”形岛屿，四周均有优越的景观资源。方38、案将塔楼布置在地块南端，南向稍偏东，塔楼周围环以酒店的商业扩服务设施。由此酒店既可以南向最大限度的享受城市景观，又可以面向体育公园，心挺拔的姿态树立项目典雅独特的建筑形象。二、交通组织用地东西两侧各有一座桥梁与市政道路相连,方案以连接两座桥梁的双向机动车道为主要交通道路,此道路也将用地自然的划为南侧酒店区域和北侧公寓区域。机动车可由主要交通道路向南进入酒店上落客区，那里有酒店正门入口、大宴会厅入口和娱乐商业入口，也可由此进入地库和服务入口。地面上只设少量访客停车位，一般机动车未经允许不能在此区域停留。三、绿化布置方案将酒店和公寓围合而成的空间布置成中央绿化庭园，庭园为酒店和公寓提供了良好的内部39、园景，形成建筑空间的领域感和归属感，减低了外界的干扰，更将各塔楼有机的联系在一起，形成一个整体高雅脱俗、舒适方便、富有情趣的现代社区。花园内设有多样园林小品，例如：趣致的铺地、喷泉、流水、雕塑等，中央绿化主要以常绿灌木及乔木配以鲜艳鲜花及草坪，带来一股幽远的澹香，使留连在其中的人觉得心情舒畅。而建筑与河水之间的空间，更可倾力打造出风情独特的水岸美景，大大提升小区的环境品质。本项目充分体现了人与自然相结合的原则，配以精美的硬质景观及赏花灌木和植栽为主的绿化，力图创造出一个色彩缤纷、四季分明的环境，营造出有动感的优美气氛。四、建筑节能按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，新建项目要贯彻节约用地40、节约能源的方针，在工程设计中要对建筑物的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。随着节能技术的不断发展，许多新技术、新材料被源源不断地运用到现代商住建筑之中，商住建筑节能已经成为我国建筑节能的重要组成部分。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。嘉里扬州酒店依据最新的建筑理念，运用项目区内的规划节能技术，从结构、通风、采光、采暖的利用等方面，全方位多元化的展示一个科技的、高质量的商业酒店。比如：住宅塔楼的外墙及屋顶部分拟采用挤塑聚苯已烯泡沫塑料板外保温系统做法，满足节能60%时建筑外墙及屋顶最小热阻值的要求。除此之外，本项目节能措施，应严格按民用41、建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB50176-93）的要求，根据本地区气候特点，从建筑物隔热、保温、通风和排湿等方面来综合考虑，建议采用以下节能措施。1、注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施（外保温效果更佳），提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体。2、窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，窗户采用中空玻璃，隔热隔音效果好，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热幅射，冬季又可得到日照。3、为减少太阳辐射引起顶层房42、间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射材料。围护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热幅射，减少外墙面吸收热量。4、积极推广使用节能材料,墙体材料选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，以减轻墙体自重，门窗选用密闭性能好、带中空玻璃的塑钢窗，提高门窗的气密性。并有利于抗震和提高劳动效率。5、尽可能充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。6、选用节能的设备，降低能源消耗。7、节约水资源，室内给水设备优先采用节水43、型卫生设备，生活污水进行无害化处理。 五、功能分布及配套商业服务设施酒店平面布置与庭园相结合，充分利用外部及内部环境景观，创造舒适、便捷的入住空间，酒店主入口、宴会厅入口及商业娱乐入口均环绕上落客区布置，大堂吧、咖啡吧、咖啡厅和中餐厅设计了水池、曲桥、水榭等中式园林。酒店部分设二层地下室，主要为地下停车库、员工服务用房及设备用房26870平方米；酒店一层主要为酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业等8736平方米，二层为小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等5615平方米，三层为商务中心、礼堂及健身中心3245平方米，四至二十一层、二十五至二十七层为酒店客房55401平方米，二十二至二十四层为公寓式44、酒店3390平方米。详见下表酒店-phase1酒店-phase2楼层功能标准层标准间Mdls酒店()酒店式公寓()机动车停车场自行车停车场小计()标准间Mdls酒店()总计420130RTRF46146127F24181130113026F23664564525F22181130113024F公寓式酒店21181130113023F20181130113022F公寓式酒店1918725405113021 F酒店客房18181130113020 F酒店客房17181130113019 F酒店客房16181130113018 F酒店客房15181130113017 F酒店客房1418113011345、038016 F酒店客房1318113011301083015 F酒店客房1218113011301083014 F酒店客房1118113011301083013 F酒店客房1018113011301083012 F酒店客房918113011301083011 F酒店客房818113011301083010 F酒店客房71811301130108309 F酒店客房61811301130108308 F酒店客房51811301130108307 F酒店客房41811301130108306 F酒店客房31811301130108305 F酒店客房21811301130108304 F酒店客房1146、811301130108303 F商务中心、礼堂健身中心32103210352 F小宴会厅、多功能厅、娱乐中心等55805580351 F酒店大堂、咖啡厅、中餐厅、大宴会厅及商业8701870135地上423222265004458711275小计55862B1F含机动车、自行车停车位6.06025689063513550B2F含机动车、自行车停车位5.04190913013320地下10215016020635小计26870酒店总计（） 82732六、其它设施本小区充分考虑了残疾人的使用的设施，电梯的各停靠层的设置和公共场快所的出入均充分考虑了残疾人的需要，酒店及其服务设施等公共场所设置残疾47、人卫生间。电梯设计考虑残疾人的使用。在各主要出入口或通道地面有高差之处均设有坡道，方便母婴车和残疾人人士出入。和种出入口之宽度及其它各种设施均按照方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范（JGJ50-88）而设计。第六章 环保、消防和安全第一节 环境保护一、施工过程环境影响预测 对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地扬尘。对水环境影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾、弃土、水泥、砂、灰堆放过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放。结果可能造成泥沙冲入河内或市政管网。对声环境影响：根据机械施工类比调查，在测点离声源15米时，大部分施工机械，特别是夜48、间可能超限值，而且周边区域为声环境敏感区域，影响较大。二、综合环境防治措施1、噪声防治措施： （1）施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工单位必须选用符合国家有关标准的施工机具和运输车辆，尽量选用低噪声的施工机械和工艺。选用低噪声设备，可从根本上降低声强，低噪型运载车在行驶中的噪声声级比同类水平其它车辆约降低1015dB(A)，不同型号压路机噪声声级可相差5dB(A)。要合理安排设备位置。 （2）为保护施工人员的健康，施工单位要合理安排工作人员轮流操作辐射高强噪声的施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作。 （3）针对筑路机械施工的噪声具有突发、无规则、不连续、高强49、度等特点。可采取合理安排施工工序等措施加以缓解。如噪声源强大的作业可放在昼间(06：0022：00)进行。 （4）对距居民区150m以内的施工现场，噪声大的施工机具在夜间(22：0006：00)应停止施工。（5）建设单位应责成施工单位在施工现场标明张布通告和投诉电话，建设单位在接到报案后应及时与当地环保部门取得联系，以便及时处理各种环境纠纷。（6）布置在酒店裙房屋顶的冷却塔设消声处理，其排风口设消声弯头，四周的进风百叶采用消声百叶。（7）柴油发电机的进、排风竖井均设消声。（8）采用低损耗你噪声干式变压器。（9）水泵房中的生活水泵设隔震基础，水泵中的进出水管上均设避振喉以降低口音。 2、水污染防50、治措施： 公路建设项目产生的废水量不是很大，但如果防治措施不当，也很容易造成水环境污染。针对不同的废水，需采取不同的防治措施。 （1）砂石料冲洗废水。其悬浮物含量大，需建沉降地，悬浮物进行沉淀后排放。部分废水澄清后可用建筑工地洒水防尘。 （2）混凝土养护废水。混凝土养护可以直接用薄膜或塑料溶喷刷在混凝土表面，待溶液挥发后，与混凝土表面结合成一层塑料薄膜，使混凝土与空气隔离。 （3）机械和车辆冲洗废水。应尽量要求施工机械和车辆到附近专门清洗点或修理点进行清洗和修理。 （4）施工人员生活污水。施工人员应尽量选择有污水排放系统的民房作为宿营地，使生活污水进入排污系统。（5）投入使用后，排水系统采用雨51、污分流：生活粪便污水和生活洗涤污水合用一个系统，生活污水直接排入室外的化粪池，然后再进入城市污水管网，酒店厨房的含油污水排到室外，经隔油池处理后再排入污水管网。 3、大气污染防治措施： （1）工程开挖土方应集中堆放，以缩小粉尘影响范围，及时回填，减小粉尘影响时间。 （2）水泥和混凝土运输应采用密封罐车。采用敞篷车运输时，应将车上物料用蓬布遮盖严实。（3）施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维修和清扫专职人员，保持道路清洁和运行状态良好。 （4）材料仓库和临时材料堆放应防止物料散漏污染。仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿，水流引起物料流失。 （5）粉尘、扬尘、燃油产生的污染物对人体健康有害，对52、受影响的施工人员应做好劳动保护。 （6）施工期间燃油机械设备较多，对固定的机械设备，运行点在敏感点上风向 50m范围以内，需装烟尘除尘设备。（7）投入使用后，烟气经净化装置处理达排放标准后由高空排放。燃气真空热水锅炉的烟气经净化装置达排放标准后由塔楼屋面排放。 4、固体废弃物防治措施： （1）清场废物处理 施工清场的树木、农作物、杂草，除部分可作为肥料外，应及时清运。表层土可集中堆存，用作绿化用土。 （2）施工弃土处理 路基开挖废土除部分回填外，应统一规划处置。对弃土应设立弃土场，进行集中处置。 （3）施工生产废料处理 首先应考虑废料的回收利用。对钢筋、钢板、木材等下角料可分类回收，交废物收购53、站处理。 （4）施工生活垃圾处理 如施工人员集中，生活垃圾需增加处理设施和加强管理，人员较多时可增设垃圾筒。临时垃圾堆放点应有沟道相通，以防浸出液浸流。 施工人员如自建宿舍，应配套建设简易厕所。简易厕所尽量建成有冲洗水和粪便回收装置的流动厕所。 5、生态环境保护及恢复措施： 加强生态环境及生物多样性保护的宣教 （1）业主单位应加大施工前期的生态保护环境和生物多样性宣传工作力度，加强对承包商、施工人员的环境保护、生物多样性保护宣传教育工作，严禁施工人员随意破坏植被和猎捕野生动物的行为。（2）为减缓施工期破坏地形地貌、毁灭植被、改变土壤结构等生态环境的影响，在施工期间应将有肥力的土层进行有计划地剥54、离、储存、临时堆放，清理施工现场等，为随后的植被恢复创造条件。 （3）防治水土流失。 6、管理措施： 加强对承包商施工组织方案的审查工作，确保其工程取土、路基填筑及其防护工程按施工图设计进行。施工监理应加大土方、散装建材运送及路基填筑的监理力度，堆放前必须进行防护工程。 7、水土保持工程措施： （1）雨季施工措施。施工过程中，业主单位应及时将气象预报资料通报资料通报所有施工单位，以便其按降雨时间和特点实施雨前填铺的松土压实等防护措施。 （2）坡面工程措施。沿线多处的高填工点，应采取挡墙、护墙和浆砌片石等工程措施，并与边坡植草措施相配合，以使边坡稳定，防止坡面崩塌。 （3）取土区和有肥力土层临时55、堆放场的保护措施。设计好的取土区在其两侧设置排水沟，场区边坡挖截水沟、减少降雨量侵蚀力；取土区的取土面应尽量平缓，坡度应控制在1：1.5以下。 （4）坡面植草措施。坡面植草植物应尽量选择乡土草种。 （5）应急水土保持措施。在施工期间来不及实施上述措施时，应用现成防护物，如草席、稻草覆盖，防止土壤侵蚀的效果也较好。 第二节 消防本工程地面以上总高度99.7米，为一类高层建筑，耐火等级为一级。建筑内部高层部分一旦发生火灾，想要借助外部消防手段来扑灭火灾是不可能的。消防必须依靠大厦内部自身的消防设施，因此，工程消防系统的设计必须做到安全可靠、万无一失。现将有关内容简述如下： 高层建筑的保护方式为全面56、保护方式，除了面积小于5.00M2的厕所、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。并且同时设置自动喷淋灭火保护。 此外，楼梯间是火灾逃生的主要通道，应设探测器。电气竖井不论大小，因其火灾发生可能性大，作用重要而必须逐层设置。手报的设置半径为步行距离30米，一般设于楼梯间及出口等逃生通道附近，以便人员在逃离火场时方便报警。在高层建筑中除顶层外，各层屋顶一般为平顶，层高不超过6米。在此条件下，规范规定感烟探测器最大保护面积60平方米，保护半径5.8米，但从安全可靠的角度考虑，实际设计中，一般远小于这个值。例如要求保护面积为4050平方米，保护半径从严掌握，依探测器位置形成的矩形长宽比确定。显然，探测器的57、布置以接近正方形布置较为经济。感温探测器设于地下室、车库、厨房及允许吸烟的场所，在平顶条件下，最大保护面积为20平方米，保护半径为3.6米。需要注意，在建筑平面上的边角处，探测器的保护半径必须严格执行规定。另外，在变配电室、发电机房、皮带输送机以及电缆桥架上，除了设气体灭火装置（一般在土建后由业主自建）外，还应考虑设置缆式烟感器。 除了烟感器、温感器、手报按钮、消火栓按钮外，超高层建筑中的车库、厨房应增设可燃气体探测器等。在各重要机房（有人值班），特别是一层的消防控制室中，应设119专用消防电话，与市电话局 119交换设备直通，至于报警层灯一般全设，而报警电铃或蜂鸣器，因其制造人为恐慌与混乱，58、在有紧急广播的条件下，多不采用。高层建筑中均应设置避难层，避难层分为全敞开式、半敞开式、封闭式三种类型。首层至第一个避难层或者两个避难层之间不能超过十五层（考虑发生火灾时疏散时间及建筑使用空间）。考虑我国人体特点，人均避难面积应保证不小于0.2M2/人。 避难层上应设疏散指示标志和应急照明，其位置以人行走时水平视线高度为准（避免因烟气浓度影响，不能正常发挥作用）。避难层应设固定灭火系统（室内消火栓系统、自动喷水灭火系统）来保证火灾时不受侵害。设水泵结合器，用以补充室内消防用水不足。 正压送风系统。火灾时人员不能进入电梯内，因为火灾发生后电梯迫降一层未成而失电，便可能停留于火场中，梯中人员会为烟59、气窒息。此时人员的逃生通道应是楼梯间。因此，保持楼梯间的正压使烟火不得入内就十分重要了。正压风机一般处于屋顶，与各层的电动风口联动。火灾初起时打开风口，启动正压送风机，使楼梯间、电梯厅处于正压状态。火灾报警系统有效起作用有赖于喷淋系统的可靠工作。当室温升到预定值时，淋头的玻璃球会爆破喷洒，此为灭火直接有力的措施，为了监测该系统的正常工作在喷淋系统设水流指示器、湿式报警阀、喷淋阀等探测器，以及时反映喷淋系统的作状态于中控室。 建筑外部消防，酒店消防车道设于场地东侧及酒店与大宴会厅之间，并设Y形消防回车场，车道宽4米。各车行、人行出入口、疏散楼梯、疏散距离、防火分区等均合理设计，控制于规划范围内，60、小区内另设有消防水池，泵房、消防消防临控中心、自动报警系统等。均按国家规划和江苏省扬州地方相关要求设计。另外酒店塔楼设两部防烟楼梯和一部兼做客梯的消防电梯。综上所述，消防系统在高层和超高层建筑中，扮演着十分重要的角色。系统的可靠性全面性，先进性直接关系到建筑的安全程度。关系到建筑内人员、设备的安全。在设计、施工中必须严格按照技术标准执行，同时必须加强监督，确保质量，保证高层建筑的消防智能化，提高自身的反应能力、自救能力，真正做到为超高层建筑正常运营保驾护航。 第三节 安全防范为了确保该项目建设既安全施工，又有质量保证，应在项目策划、设计、施工、服务等每一个细小的环节，都要制定详细的质量标准，使61、各环节工作得到有效控制。建设过程实现程序化、标准化、规范化，确保工程质量。在项目建设过程中要按基本建设有关程序办理手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。本项目为一集商务、酒店、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的高层综合性商务项目，建筑的内部安全防范和对突发事件的应对措施极其重要。项目建成后，区域内要加强保安管理并设置综合监控系统和安保对讲系统，本项目内设有保安监控中心，监控整个小区内的治安状况。还可根据需要增加保安措施。另外还应加强安全教育，完善设备和用电安全管理制度，定期对消防系统和设备检查维修，以确保安全。建设好本工程的安全防范系统，首先要找一个62、以工程实施力量见长的弱电集成总包单位；其次要有一套技术先进的系统集成软件平台；最后还要有一个综合安保能力的系统。第七章 项目实施计划一、工程措施1、加强组织领导，组建高效有力的工程指挥班子，对整个工程建设实施统一规划、统一管理、统一协调，确保各项工程建设目标的实现。2、加强工程管理，通过招标择优选择施工单位、监理单位，认真做好工程进度、质量和投资控制，建设精品工程，保证投资效益。3、加强资金筹措，保证各项工程建设资金及时到位。加强工程款支付管理，防止资金流失。加强工程质量、进度管理，减少资金浪费。二、建设计划：本项目建设期约22个月。2007年3月编制并报批可行性研究报告，做好施工图设计准备工63、作。2007年5月完成施工图设计。2007年6月办理完毕一切前期准备工作，包括完成施工图设计，招投标及施工现场的三通一平工作，确保2007年7月项目正式开工建设到，力争于2008年12月底前完成地块的工程建设。整个项目计划用22个月左右时间完成。嘉里扬州酒店工程建设项目实施进度表序号年份月份内容2007年2008年34567891011121121可行性研究2初步设计3施工图设计4招标投标5施工建设、第八章 投资估算和资金筹措第一节 估算说明根据国家估算指标及扬州市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。 一、估算编制依据 (一)、江苏省建筑工程综合预算定额(2001)； (二)、江苏64、省建筑安装工程费用定额(2001)； (三)、扬州市工程造价信息; (四)、扬州市物价局颁布的扬州市商品房价格管理实施细则（扬价工2002340号文）；(五)、委托方提供的相关项目资料经初步测算，嘉里扬州酒店工程项目总投资23643万元，其中：项目前期费用4319.89万元，建安工程费用18138.10万元，配套工程费用248.19万元，工程建设其它费用248.19万元，预备费688.63万元。投资估算详见表8-1。第二节 投资估算嘉里扬州酒店工程项目投资估算表表8-1序号费用名称工程量单位计价标准金 额占总投资比例备 注单位数 量单 位单 价(万元)一第一部分 前期工程费用4319.891865、.27%其中:1.1土地费用亩41.86元/亩80.473368.471.2政府规费m282732元/m265.00537.76免收市政公用基础费1.3规划、设计、勘察费m282732元/m240.00330.931.4“三通一平”费m282732元/m210.0082.73二第二部分 建安工程费用18138.176.72%其中:2.1土建工程费用13753.32.1.1地下室m226870.00元/m22000.005374.002.1.2地上建筑m255862.00元/m21500.008379.32.2安装工程费4384.802.2.1给排水（包括消防、喷淋）m282732元/m213066、.001075.522.2.2强、弱电(有线电视、电话、智能化系统)m282732元/m2300.002481.962.2.3空调通风m282732元/m240.00330.932.2.4电梯m282732元/m260.00496.39三第三部分 配套工程费用248.191.05%其中:3.1下水道(雨污分流)m282732元/m210.0082.733.2道路广场m282732元/m210.0082.733.3其它(小景、绿化等）m282732元/m210.0082.73四第四部分工程建设其它费用248.191.05%其中:4.1项目管理费m282732元/m220.00165.464.2监67、理费m282732元/m210.0082.73五预备费万元22954.373.00%688.632.91%一至四项之和为基数合 计23643.00100%第三节 资金筹措本项目资金筹措：82732平方米酒店自有有资金1160万美元，其余部分由投资方需向银行融资或自筹解决。第九章 项目的招投标管理 为进一步规范工程项目的招投标活动，保护国家利益，保证工程质量，培育和建立统一开放、竞争有序的招投标市场，推动招投标活动的健康发展，中华人民共和国招投标法已于2000年1月1日正式颁布实施。依据中华人民共和国招投标法以及国家发展计划委员会第3、4、5号令等法律、法规和规章，为了规范必须进行招标的建设项目68、的招标活动，国家发展计划委员会于2001年6月18日又发布了中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定。2001年10月30日江苏省发展计划委员会苏计法规发（2001）1408号文印发了江苏省依法必须招标建设项目可行性研究报告增加招标专章和核准事项的规定。根据本地的实际情况，规定除法律、法规和国家、省有关规定可以不招标的项目外，达到下列项目标准之一的，必须进行招标。（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在69、50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。根据省政府65号令及市政府扬政发（1996）311号文的要求，投资额在50万元以上的建设工程或投资额在30万元以上的装修工程必须进行施工招标。 根据国家、省、市招投标工作的有关规定，本项目应依法进行公开招投标。本项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等采购活动的招标范围为全部招标。本项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等采购活动的招标组织形式为委托招标。本项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等采购活动的招标方式全部实行邀请招标。有70、关招标基本情况详见招标基本情况表。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明: 第十章 风险分析第一节 主要风险因素 根据本项目特点，可能存在下列风险： 1、地质风险。由于该项目地址受扬州铜陵大断裂控制，所以地质情况对项目的建设安全性至关重要。 2、经营风险。该项目选址在新城西区，目前商业气氛不浓,未来经济发展走向对该项目经济效益会有很大影响；购买力决定了消费群体，另外酒店的经营策略与运营管理的正确与否也存在着一定的风险。 3、工程管理风险。由于该项目均为高层建71、筑，因此技术管理要求较高，需要有一套高水平高水准的管理队伍，管理的成功是项目成功的保证。第二节 主要风险之对策 1、对于地质风险，应对该项目地址进行地震安全评价，做好充分的勘探，确保地质的安全性。 2、对于经营风险，扬州经济呈现迅猛的上升发展趋势，随着西区京华城中城的建成，一个新的商业中心将在这里形成，应充分利用该项目所在地的地理位置优势，健全配套设施，使其成为名符其实的高档酒店。同时要做好营销策划，一个新的生活理念全靠时尚引导。 3、对于管理风险。建立一支能吃苦，具有高技术、高素质、团结协作的队伍，进行必要的培训，把管理队伍的建设作为重点，为项目的成功提供有力的保障。第十一章 经济效益分析与72、社会评价分析第一节 经济效益分析（一） 收入预测，预计酒店年收入在16381.2万元左右1、 客房年收入550间*60%*365天*800元/间天=9636.00万元2、 餐饮收入为客房收入之50%=4818.00万元3、 其他收入为客房收入之20%=1927.2万元 （二） 年运行成本及费用合计11664.25万元1、 税金2539.09万元2、 客房营运费用(客房收入的30%)=9636.00*0.3=2890.80万元3、 餐饮营运费用(餐饮收入的25%)=4818.00*0.25=1204.5万元4、 其它营运费用(其它收入的50%)=1927.2*0.5=963.60万元5、 其它维73、护及保养费用(总收入的5%)=16381.2*0.05=819.06万元6、 折旧2364.3万元7、 财务费用(年利率6%)=882.9万元 (三) 经营利润初步估算为4716.95万元，投资回收期5年左右。第二节 社会评价分析一、 社会效益分析本项目将产生良好的社会效益，具体表现在以下几个方面：1、本项目的建设符合扬州市城市规划和区域控制性详规的要求，项目的建设有利于合理利用土地资源,加快扬州新城西区的建设步伐，美化区域环境，促进城市化进程。2、项目的建设将有利于弥补扬州市酒店服务业的不足，满足旅游观光及商务人士的消费需求，拉动消费，促进相关产业发展。3、本项目具有良好的经济效益，通过项目74、建设有利于提高建设单位自身经济实力，也有利于增加地方的财税收入。4、本项目的建设将极大地推动扬州远景目标的实现，建立起扬州对外的新窗口，树立起扬州引以为傲的新城市形象，提升扬州城市竞争力，带动新区整体飞跃，促进扬州地方经济飞速发展。5、本项目的实施有助于区域内的公用设施配套的完善，带动地方旅游事业的发展，为我市的城市建设将起到积极的推动作用。二、社会风险分析嘉里扬州酒店项目位于扬州市新城西区，项目用地范围为熟地，区域内不涉及到拆迁问题。其运营过程中所产生的污水、废气、噪音采取了有效的处理措施，不会造成对周围环境的影响。本项目的主要社会风险为周围群众对项目实施的理解和支持程度,在项目实施前应提前75、争取他们的理解和支持，项目要严格按照区域性控制详规的要求退让用地红线，并严格按照规划部门批准的规划方案进行实施。此外，在项目施工过程中，应要求施工单位做好安全防护和环境保护工作，不占道施工,并尽量避免夜间施工,尽可能减少对周围企业、群众正常生产经营活动和生活的影响。三、社会评价结论综上所述，本项目的建设符合扬州市城市总体规划和区域控制性详规的要求，有利于合理利用土地资源，它独特的造型将为扬州增添新的景观，成为扬州城市的门户，将与嘉里扬州公寓项目共同构成扬州新区标志性建筑，是推进新城西区建设,改善区域的投资环境和人居环境，美化城市空间形态的重要工程。本项目在建设过程中通过采取有效措施能解决项目建76、设中可能产生的社会问题，社会风险较小，其社会评价是可行的。综上所述，通过对项目的社会效益、经济效益、环境效益综合评价，该项目是可行的。第十二章 主要结论与建议第一节 主要结论由于项目地块优越的地理位置，优美的环境及便利的交通，项目地块建成后，有望成为传统商业、现代办公和旅游休闲的重要区块，并将产生良好的社会效益和经济效益。1、项目的实施符合扬州市城市建设的总体规划，有利于合理利用土地资源，对美化城市的环境，树立我市对外的良好形象，将起到积极的推动作用。2、嘉里扬州酒店的建成，将使得未来的新城市建筑群体不但有宏伟的视觉外观，而且将成为扬州酒店业的又一亮点，增强了扬州市酒店服务行业的力量，同时也提77、升扬州了在江苏乃至全国的知名度，提升了城市的整体形象和知名度，提升了扬州的城市品位。3、嘉里扬州酒店将加速招商引资、带动服务业、提升城市档次、增加观光诱因、增加创业就业机会、增加政府税基、促进扬州国际化，进而促进地方经济发展，带动城市总体经济及提升城市的竞争力。4、嘉里扬州酒店服务产业的发展可以有效推进产业结构不断升级，提高服务产业整体水平，充分带动扬州就业的发展。5、嘉里扬州酒店服务产业的开发，将成为城市新的财富领地，促进了扬州招商引资的发展，在此基础上增加地方政府的税收收入，有效促进扬州地方税收事业的发展。6、扬州市是一个旅游文化名城，拥有丰富的旅游资源。嘉里扬州酒店的建设将促进扬州城市旅78、游业的发展。综合分析，本项目的开发建设是符合扬州市的总体规划和城市发展的要求的，有利于扬州市新城西区的繁荣和发展，对于加快扬州新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象和品味，促进经济发展都具有积极意义。第二节 建议嘉里扬州酒店的整体优势在于其商务概念、运作模式。同样，发展机会是基于休闲娱乐的发展和扬州本身城市发展的机遇。而将面临的主要的问题是来自外部的商务竞争。通过对扬州城市资源和该项目本身的资源分析，我们提出了以下建议：1、建立高标准、专业完善的硬件配套设施，为了满足顾客的舒适感和愉悦感，其专业完善的硬件设施配套尤为重要。应建设高档次、配套完备、特色突出的高档次酒店，必须在外立面风格79、建筑规模、层高、柱距、电梯与消防通道，装修要求、停车位比例等方面严格要求。2、将服务产业积极向国际化进程推进，引进先进的国际化服务产业业态和先进的服务理念，争取做成国际知名服务企业品牌。3、构筑服务业信息网络平台，以信息化带动产业发展，通过信息技术在物流、商流、资金流、人流及公共服务等方面的推广和应用，提高服务产业的科技含量和现代化水平。4、引入电子商务系统。如发展网上销售、电子商务、持卡消费等各种新兴业态；5、建设全国各地餐饮特色楼层，吸引外地知名餐饮品牌入驻；6、建设江苏、扬州特色餐饮食品楼层，汇集江苏和扬州的名吃、名店、名品。7、多方位调研必须对项目本身和外界市场作充分的了解和评估。比如说项目定位问题，服务于谁？商圈人口的基本消费特征是什么？在项目定位下市场需要多大的商务面积来支持，未来运营调整的空间是否给予了充分考虑等等都是要与定位紧密结合的参考指标。 第49页