1、 XX地产商铺定价系统 目录1、XX商铺分类2、商铺定价的前置工作3、商铺定价方法4、商铺定价基本步骤一、XX商铺分类1、室外步行街商铺2、沿街商铺3、十字街底商商铺4、专业特色商业街商铺（如酒吧街，餐饮街等）二、商铺定价的前置工作1、精审商铺图纸2、商铺设计优化2、商铺设计条件图纸：包括但不限于施工图、景观图、效果图、结构施工图、水电图等，营销副总必须花几天时间全面精读。1、熟悉产品：全面了解开间、进深、面积、公摊、层高、交通体系、昭示性、立面、设备设施、燃气、上下水、隔油池、配电箱、空调位、店招位等，做到对每个商品心中有数。2、全面优化产品：设计部很忙，忙得没有时间看图纸。工程部更忙，忙的2、不会看图纸。除了你自己，没有人会主动提出优化产品。1、精审商铺图纸设计优化的目的：1、解决商铺设计通病；2、消灭个别可能滞销的商铺；3、提高商铺附加值；2、商铺设计优化设计优化前提：1、项目所在城市商铺市场情况，尤其是商铺总价控制线；2、项目所在城市商业现状和租金水平；3、项目所在地商家经营业态；4、商铺面积段需求；3、商铺设计条件1、能否做餐饮：需了解当地的环保标准，一般情况是住宅底商无法做餐饮或 商铺需距离住宅直线距离超过30米（以南京举例）2、重要设计条件有：层高；室内外标高；开间；剪力墙布局；商铺前的景观 设计；立面设计（4.2米开间，石材是否影响店铺开门） ，店招橱窗等；3、重要的配3、置标准有：管道煤气，上下水，电容量，是否有卫生间，弱电箱 ，消防等；4、管井，消防栓在商铺内位置需重点关注资料准备商铺编号施工图制定商铺价格一定是在最新版施工图的基础上编订，注意各类管井，车道，泄爆口，特型铺。三、商铺定价方法商铺定价方法商铺定价的方法：1）成本利润定价2）租金反推定价3）综合定价定价四、商铺定价基本步骤1、建立整体价格体系，测算整盘商铺收入；1、首期商铺开盘前，建立整盘商铺的价格体系非常重要。 位置是决定商铺价格的重要因素，商铺从来没有低开高 走的说法；2、根据商铺位置，道路，人流，商业规划定位等综合因素 ，初步制定商铺单价，对总收入进行计算；3、通常先定各边条及各层的整体均4、价，通过均价、面积核算 总销收入，并通过总图观察各条边、各层的价差是否合理；室外步行街（含售楼处）（含售楼处）（含售楼处）（含售楼处）（含售楼处）面积：21576单价：37194元/总价：80249万元1#银屏路底商面积：3450单价：22164元/总价：7647万元2，3#底商面积：2345单价：41032元/总价：9622万元芜湖路底商面积：7729单价：37167元/总价：28727万元酒吧街底商面积：12880单价：22626元/总价：29142万元巢湖路底商面积：2726单价：15595元/总价：4251万元 区位、面积、开建进深比是三个最重要的价格影响因素，建立起这三个因素的权重系5、数表，将有助于更为准确、高效的定价。2、建立影响价格的权重系数表商铺定价的基本步骤二商铺定价的基本步骤二商铺定价的基本步骤二3、确定1、2、3环铺的价格关系基本原则如下：1）1，2环基本差异不大，原则上我们认为1环比2环要贵一些，建议差价 不超过3-5%；还需要看1环与2环，3环的得房率，如1环得房率低， 则价格不宜过高；2）2，3环要视3环外的道路，商业环境等综合因素决定，原则上2环要比 3环要贵，幅度是综合因素定，但一般不超过30%4、建立价格表及钩稽关系 将所有商铺的基本信息（面积、开间、进深、区位段、层高等）输入价格表中。和前面的权重系数表建立链接关系。设定基准铺基本原则： 设定一个开6、间、进深、面积、位置均为大众的商铺为基准铺，并进行定价。其他所有的商铺均通过价格影响因素系数表与之建立联系而自动定价。基本铺示例1：合肥室外步行街基本铺基本铺示例2：合肥芜湖路底商基本铺特殊商铺1、端头铺定价： 如层数相同，则加价幅度在10-30%不等， 具体视端头铺周边的交通条件等综合因素确定；2、特型铺定价：根据基准铺定价进行精算1）分层定价：二层商铺均价为一层的40%-50%；三层商铺均价为 二层商铺均价的40%-50%；2）二层面积大于一层面积的商铺：超出一层面积的二层差异 部分面积按照二层价格的60%-80%定价，总价相加后反算单价出 价格表；3）因建筑原因出现异形铺，异形部分按照正7、常定价的50%-80%定价，总价相加 后反算单价。特型铺定价示例（南区普宅底商：一拖二）一层：55.33二层：165.68二层与一层相同户型与面积的按一层均价的计算，55% 34650/ *55.33元 元。=191718561.35*34650/*0.7 （元 ）=1488044元34*34650/ （元 *0.5）=589050元一层商铺单价：63000元/15*34650 （元 ）/*0.2=103950元二层商铺单价：（ 1917185 +1488044+ 589050+ 103950）/165.68 =24736/元 3、节点铺：室外步行街中段均为节点铺，由于此部分地理位 置是消费者8、的休憩空间，人气较旺，定价一般比 基准铺高5-10%；4、转角铺：转角铺一般开间较大，展示面较好，但一般存在 无效空间，如展示面可能为弧形，内部空间平效 比低的情况，应采取综合定价；反复修正要分段排查，每个商铺逐一检查；看单价：单价是客户最直观的感受；看总价：重点看总价，有时候单价觉得合理，总价未见得 合理，常出现面积大的商品总价反而低的情况；如何修订和调整：1）分段定价，再次观察分段商铺的均价，与1，2，3环， 空间，节点，周边现状，与下期商铺是否合理；2）营销副总，部门经理，有商铺销售经验的销售主管共同 修订，每个商铺核查，是否存在定价不合理的商铺，及 时修订；室外步行街需要进行租金反推进9、行价格修订： 租金反推法修订价格不是商铺销售给客户看的，而是为了演算1，2，3环商铺，或每个商铺的价差关系是否合理，此项工作需要与商管有经验的同事配合，看租金水平，检查相对价格的合理性。举例：投资回报率按5%，6%，7%分别反算租金水平； 举例：112号商铺单层商铺，单价52000 5%回报率反算公式：52000*5%/12月=217元/平/月 113号商铺，单价58000 5%回报率反算公式：58000*5%/12月=242元/平/月商铺销售折扣商铺商铺商铺商铺商铺折扣折扣折扣折扣折扣1）一）一）一）一）一次性次性次性次性次性付款付款付款付款付款2）按）按）按）按）按揭付揭付揭付揭付揭付款折10、款折款折款折款折扣扣扣扣扣3）总）总）总）总）总经理经理经理经理经理特例特例特例特例特例折扣折扣折扣折扣折扣一律一律一律一律一律没有没有没有没有没有其他其他其他其他其他折扣折扣折扣折扣折扣；心理心理心理心理心理因素因素因素因素因素：如：如：如：如：如有价有价有价有价有价格可格可格可格可格可以谈以谈以谈以谈以谈，则，则，则，则，则商商商商商铺稀铺稀铺稀铺稀铺稀缺性缺性缺性缺性缺性将将将将将受到受到受到受到受到非常非常非常非常非常大的大的大的大的大的影响影响影响影响影响；包；包；包；包；包括政括政括政括政括政府等府等府等府等府等重重重重重要关要关要关要关要关系；系；系；系；系；室外步行街定价举例（11、项目简介）室外步行街商铺整体销售价格区段套数面 积折前均价折前总价折后均价折后总价4-2#和5# 合计2281759840814718243991970249银屏路芜湖路马鞍山路室外步行街商铺一、二环整体销售价格区段区段区段区段区段套数套数套数套数套数面积面积面积面积面积折前均价折前均价折前均价折前均价折前均价折前总价折前总价折前总价折前总价折前总价折后均价折后均价折后均价折后均价折后均价折后总价折后总价折后总价折后总价折后总价一环一环一环一环一环(4-2#)1059235 42877 39598 41931 38725 二环二环二环二环二环(5#)1238362 38537 32225 3712、698 31524 合计合计合计合计合计2281759840814718243991970249马鞍山路芜湖路银屏路一环一环一环一环一环销售折前单价销售折前单价销售折前单价销售折前单价销售折前单价元元元元元 (4-2#) 42877/二环二环二环二环二环(5#) 38537/销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单价价价价价元元元元元 室外步行街商铺一环(4-2#)一层分区段销售价格芜湖路银屏路马鞍山路区段区段区段区段区段套数套数套数套数套数面积面积面积面积面积折前均价折前均价折前均价折前均价折前均价折前总价折前总价折前总价折前总价折前总价折后均价折后均价折后均价折后均价折后均价折后13、总价折后总价折后总价折后总价折后总价1-A段1-A段1-A段1-A段1-A段4 433 65611 2839 61633 2666 1-B段1-B段1-B段1-B段1-B段18 1356 58328 7908 57215 7757 1-C段1-C段1-C段1-C段1-C段22 1968 54077 10641 52328 10297 1-D段1-D段1-D段1-D段1-D段10 767 59411 4555 59078 4529 一环1F一环1F一环1F一环1F一环1F（4-2#（4-2#（4-2#（4-2#（4-2#）545454545445244524452445244524573455714、3455734557345573452594325943259432594325943558115581155811558115581125249252492524925249252491-A段1-A段1-A段1-A段1-A段： ： ： ： ： 销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单价价价价价656165616561656165611元/1元/1元/1元/1元/1-B段1-B段1-B段1-B段1-B段： ： ： ： ： 销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单价价价价价583258325832583258328元/8元/8元/8元/8元/1-D段1-D段1-D段1-D段115、-D段： ： ： ： ： 销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单价价价价价594159415941594159411元/1元/1元/1元/1元/1-C段1-C段1-C段1-C段1-C段：销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单销售折前单价540价540价540价540价54077元/77元/77元/77元/77元/室外步行街商铺二环(5#)一层分区段销售价格芜湖路银屏路马鞍山路区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价1-E段15 977 49004 4787 47487 4639 1-F段11 588 51939 3052 51376 3018 1-G段22 1482 511016、5 7572 49253 7298 1-H段14 846 51939 4394 51939 4394 二环1F（5#）623893508731980548579193491-H段： 销售折前单价51939元/1-G段： 销售折前单价51105元/1-F段： 销售折前单价51939元/1-E段： 销售折前单价49004元/室外步行街商铺一环(4-2#)二层分区段销售价格芜湖路银屏路区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价2-A段4 455 31523 1433 29906 1360 2-B段19 1493 28814 4301 28663 4278 2-C段22 2024 28424 57517、3 28087 5685 2-D段10 742 29264 2170 29037 2153 一环2F（4-2#）554714289711365728587134762-D段： 销售折前单价29264元/2-C段：销售折前单价28424元/2-B段： 销售折前单价28814元/2-A段： 销售折前单价31523元/室外步行街商铺二环(5#)二层分区段销售价格芜湖路银屏路马鞍山路区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价2-E段14 1096 27275 2990 26715 2928 2-F段12 752 27996 2106 27820 2093 2-G段21 1621 28446 461318、 27765 4502 2-H段14 1000 27111 2711 26505 2651 二环2F（5#）614469277911242027241121742-E段： 销售折前单价27275元/2-G段： 销售折前单价28446元/2-H段： 销售折前单价27111元/2-F段： 销售折前单价27996元/室外步行街定价举例（长沙一拖二步行街）1区段套数面 积折前均价折前总价折后均价折后总价B、C合计165 18301.99 49645 90861 48056 87953 一、B区商铺整体销售价格1区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价B环9112284.3853808 66100 19、52086 63984 C环746017.6141148 24761 39830 23968 合计165 18301.99 49645 90861 48056 87953 B环环环环环 销售销售销售销售销售折前折前折前折前折前单价单价单价单价单价53808元元元元元/C环环环环环 销售销售销售销售销售折前折前折前折前折前单价单价单价单价单价41148元元元元元/二、B区商铺B、C环销售价格1 区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价 B1段182271.16 56830 12907 55011 12494 B2段111286.75 52603 6769 50919 6552 B3段111020、44.06 54071 5645 52341 5465 B4段222848.99 52557 14973 50875 14494 B5段282772.74 59900 16609 57983 16077 B6段12060.68 44629 9197 43200 8902 B环9112284.3853808 66100 52086 63984 B1段56830元/B2段52603 元/B3段54071 元/B4段52557 元/B5段59900 元/B6段44629 元/三、B区商铺B环销售价格1 区段套数面积折前均价折前总价折后均价折后总价 C1段131069.44 36207 3872 3521、048 3748 C2段3209.16 41065 859 39751 831 C3段272431.68 35633 8665 34492 8387 C4段312307.33 49257 11365 47681 11002 C环746017.6141148 24761 39830 23968 C1段36207 元/C2段41065 元/C3段35633 元/C4段49257 元/四、B区商铺C环销售价格落图将商铺将商铺将商铺将商铺将商铺的编号的编号的编号的编号的编号、面积、面积、面积、面积、面积、单价、单价、单价、单价、单价、总、总、总、总、总价等落价等落价等落价等落价等落到施工到施工到施工到施工到施工图上，图上，图上，图上，图上，看单价看单价看单价看单价看单价及总价及总价及总价及总价及总价的关系的关系的关系的关系的关系，细，细，细，细，细部调整部调整部调整部调整部调整。