1、云南省安宁市太平镇阳光生态园国际养老（养生）圣地开发项目开发项目可行性报告报告目 录一 总论1、项目提要2、可行性研究报告编制依据3、综合评价和论证结论二 项目背景及必要性1、项目背景2、项目区发展现状3、项目建设的必要性三 项目实施的有利条件1、政策环境2、政府支持3、市场优势四 项目区建设条件1、地理位置与区域范围2、自然资源状况3.社会经济状况五 建设单位基本情况1、建设单位基本情况2、主要投资人基本情况六 市场分析与推广方案1、市场定位2、目标客户市场分析3、市场推广方案和推广措施七 项目建设方案1、建设任务和规模2、设计基本原则3、项目布局4、具体建设内容5、项目建设标准6、给排水72、电力电讯8、环境影响评估八 项目实施进度安排1、一期工程项目实施进度表九 投资估算与资金筹措1、说明2、投资估算依据3、项目建设投资估算4、资金来源与筹措5、借款资金偿还测算十 经济分析1、财务评估说明2、财务评价依据3、营业收入和营业税金及附加估算3、总成本及经营成本估算4、财务效益分析5、不确定性分析十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训1、项目组织与管理2、管理机构设置与职能划分3、劳动定员4、项目经营管理措施5、人员培训6、劳动保护与安全十二 可行性研究的结论与建议1、可行性研究结论2、问题与建议附 录一 附表：1、固定资产投资估算表11、土建工程投资明细表12、设备投资明细表2、3、流动资金估算表3、投资计划与资金筹措表4、固定资产折旧估算表5、总成本费用估算表6、利润及利润分配表61、产品销售收入和销售税金及附加估算表7、资金来源与运用表8、借款还本付息计算表9、资产负债表10、财务现金流量表(增量全部投资)二附图1、一期工程项目规划图2、度假村入口景门效果图3、广场设计效果图4、山庄外观效果图5、温泉游泳馆外观效果图6、设计意向图7、外观效果图三其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件2、建设项目选址意见书复印件3、可行性报告编制单位营业执照复印件4、可行性报告编制单位资质证书复印件第一章 总 论1.1 项目提要1.1.1 项目名称：云南省安宁市太平镇阳光生态园国4、际养老（养生）圣地开发项目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式项目承办单位：昆明新利发实业有限责任公司法人代表：朱丽所有制形式：民营企业1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容建设地点：云南省安宁市太平镇蛤蟆山建设规模：区域规划总用地面积866938.68平方米，总建筑面积440871平方米，道路面积73734.37平方米，项目分为两期，总投资180000万元(含不可预计费919万元)。建设期限：一期投资2012年7月至2013年5月，二期投资2013年9月至2014年12月建设内容：1、一期工程：(1)、土地征用亩，投资额540万元；(2)、基础设施建设5、，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5计算，计430万元。2、二期工程：(1)、土地征用，投资额720万元；(2)、度假村绿化保护工程建设，投资6、额300万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；(4)、不可预计费489万元。1.1.5 申报单位及法人代表申报单位：度假村开发有限公司法人代表：1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。1.1.7 资金筹措本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。1.1.8 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内7、容和规模1、规划总用地平方米3570172、建筑总占地面积平方米352853、总建筑面积平方米550544、道路面积平方米58441.75、建筑密度9.96、绿化率777、道路总长度米8559.58、容积率0.15公共停车位个1852.年营业收入计算期平均，不含二期项目门票收入万元2616.73住宿收入万元2268.36餐饮收入万元1308.38娱乐及购物收入万元1221.16租赁收入万元43.47合计7458.093.总定员人1004.年工作日天280一班制5.定员人1006.总投资万元10208不含二期固定资产和无形资产投资万元9578前期资金与宣传费用万元200不可预计费万元4307.年8、总收入万元7458.09不含二期8.年总成本费用万元3384.29计算期平均9.年销售税金及附加万元413.92计算期平均10年利润总额万元3659.88计算期平均11财务评价指标投资利润率35.85计算期平均销售收入利润率49.07计算期平均销售收入利税率54.62计算期平均静态投资回收期(含建设期)5.2所得税前5.9所得税后全部投资内部收益率26.84所得税前19.51所得税后财务净现值(Ic=8)9295所得税前5248所得税后1.2 可行性研究报告编制的依据1.2.1 省旅游产业发展和布局总体规划1.2.2 县国民经济和社会发展“十五”规划1.2.3 县生态旅游业发展总体规划1.2.9、4 度假村详细规划1.2.5 县建设项目选址意见书1.3 综合评价和论证结论(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建10、成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85；全部投资财务内部收益率19.51(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。第二章项目背景及必要性2.1 项目背景当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作11、用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，12、进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不13、了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区发展现状项14、目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在20052020年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅15、游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入16、旅游业是一个良好的决策。2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整个项目期的经济利益十分可观。2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。第三章项目实施的有利条17、件3.1 政策环境县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。”在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持。3.2 政府支持近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养18、生、竹海漂流、奇景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县20052020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列入了重点发展项目。县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。3.3 市场优势3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体19、，而且拥有品质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越所在的区域森林覆盖率在85，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境。3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温20、泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受。3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善21、，济人之急，救人之危”。如果人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍22、真理，应当是人类行为的共同准则。据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。第四章项目区建设条件4.1 地理位置与区域范围县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经116度46分117度17分，23、北纬27度28分27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215公里，公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。4.2 自然资源状况4.2.1 气候条件县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。4.2.2 植被物产县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87，森林覆盖率87.24、1，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。4.2.3 河流情况境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。4.2.4 温泉资源县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热25、泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况4.3.1 面积及人口全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1。4.3.2 经济状况2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产业1.638亿元，第三产业1.291亿元，26、三类产业结构为303931。2002年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投资总额14526万元。第五章 建设单位基本情况5.1 项目建设单位基本情况项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90的股份。公司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人基本情况公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮27、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业有：1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费最高的酒店之一，一直经营状况良好。3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95，至2007年1228、月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售收入3000多万元。4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95，至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产，市场价值超过3000万元。公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。第六章 市场分析与推广方案6.1 市场定位温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客29、也是以高收入的富裕人群为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。6.2 目标市场分析县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因此度假村的目标市场应该放在外地。6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，30、而且随着国家法定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游客看来，还是比较适31、宜，适合这些地区的大部分游客。6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽视的群体。6.3 市场推广方案和推广措施6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造势，争取尽快将度假村的知名度提高。6.3.3 充分利用32、周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效果。6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各地的游客前来观光。6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群。第七章 项目建设方案7.1 建设任务与规模建设规33、模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额540万元；(2)、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温34、泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元；(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5计算，计430万元。在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额720万元；(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；(4)、其它投资还包括不可预计费489万元。7.2 设计基本原则(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业35、卫生方面的方针政策。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特色为原则；(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规划的要求。(4)考虑各公用系统的配套。7.3 项目布局根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体验区和外围控制区。规划区域与316国道之间有长4.4公里，宽9米的公路相连。7.3.1 温泉健身休闲区该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两侧山体植被茂密，生态环境优良。利36、用基资源环境条件和地形地貌，以及充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温泉冲浪等。7.3.2 温泉度假别墅区该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。7.3.3 森林生态游览区该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针37、叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态文化链的重要组成部分。7.3.4 乡村风情体验区该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让游客充分感受乡村生态旅游的精粹。7.3.5 外围控制区外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控38、制其人口与建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。7.4 具体建设内容由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设，距今还有三年时间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预计2008年动工，2009年12月完成主要建设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元(含不可预计费430万元)。7.4.1 土地征用项目一期工程拟征用土地面积148000平方米7.4.2 基础设施建设1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平方米；2、316国道至景区入口9米宽非支线公路4.4公里；3、围墙、绿化及39、地下管渠道建设总面积106680平方米；4、区内场馆之间的道路，其中|.52.5米宽的石板路和卵石路规划长度7.3公里，5.5米宽可通车辆的水泥道路1.3公里。5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总面积500平方米，地面采用植草砖铺面；6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；7、景区内8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；8、在森林生态游区建设宽1.21.5米石板盘山路，规划长度8000米，对盘山路两侧山体进行局部加固；9、建设40、生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米；10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理用房12幢，规划建筑面积640平方米。7.4.3 主要游赏设施土建1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，周围设置假山、水池和草坪；2、建造约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑；3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，按照四星级酒店标准建设，建设层高24层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场；4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，41、面积约1200平方米。5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350450平方米，按五星级宾馆标准设计，日式风格，计划日接待人次50人。6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积2500平方米，分浅水池和深水池；7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包括温泉鱼疗池、高温池、SPA水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面积约300平方米。8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积42、5000平方米，建筑面积1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高围墙，观内建中式古典木质天师亭。9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；11、利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采用青石和条木铺就。12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米。7.4.4 设备投资1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路；2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理43、系统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、KTV点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等；3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。5、露天温泉泡澡池设备，包括SPA水疗设备等。6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村44、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。7.4.5 车辆1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆；2、后勤人员公务用中型商务客车1辆；3、垃圾回收用车辆1辆。7.4.6 材料包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。7.5 项目建设标准构、建筑物按房屋建筑工程建设标准规定建设。7.6 给排水7.7.1 给水工程规划7.7.1.1 用水量估算参照水质技术工作手册与室外给水设计规范等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。度假村用水量估算用水项目人数面积用水标准日用水45、量T备注住宿游客用水4000.5T人.D200一般游客用水5500.1T人.D55员工用水1000.2T人.D20别墅用水500180I.人.D90道路广场用水0.04KM20.2万TKM2.D80其他67用水量的15计算合计5127.7.1.2 输配水管网布置度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用PVC管，DN=200，沿道路一侧铺设至用水单位。温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。7.7.2 排水规划7.7.2.1 污水量估算污水量按给水量的80计算，其中道路广场用水和绿化用水所产46、生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为410T.7.7.2.2 排水体制采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.7 电力电讯规划7.8.1 用电量估算度假村用电负荷估算用电项目负荷预测指标面积(HM2)负荷(KW)公共建筑用电80WM22.351880居住建筑用电50WM23.51750道路广场用电50KWHM24400亮灯工程80合计41107.8.2 设施规划依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。7.8.3 电47、讯规划依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点34门的数量计算，电话终端量为20门。7.8 环境影响评估本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。7.9.1 项目主要污染物及治理措施本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.9.2 设计采用的环保标准(1)大气环境质量，达到GB48、30951996环境空气质量标准二级以上；(2)水环境质量要求，达到GHZBl-1999地表水环境质量标准相应功能区标准；(3)声环境质量要求GB309693城市区域环境噪声标准相应功能区标准；64第八章项目实施进度安排表8-1 一期工程项目实施进度表 进度工作计划2008年度2009年度2010年度789101112123456789101112123456789101112项目论证及审批土地征用基础设施建设入口景门和管理房广场温泉山庄温泉游泳馆温泉水上娱乐中心配套工程设备购置安装人员招收和培训天师观项目运行第九章 投资估算与资金筹措9.1 说明本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益49、，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。9.2 投资估算依据9.2.1 编制依据本投资算参照省市政工程预算定额、省建筑工程预算定额进行编制。本项目总投资9778万元。其中：固定资产投资10008万元(含建设期利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用200万元。9.2.2 基础单价(1)人工预算单价：45元工日(2)施工用电、用水单价：电价：0.8元度水价：根据细则计算公式得0.74元m2。(3)材料预期单价：水泥与砂石料：抚州价格信息：325#水泥300元T，砂子100元m3，50、碎石65元m3。(4)设备材料价格：参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。9.3 项目建设投资估算项目总投资：10208万元，其中：固定投资10008万元(详见下列表)，前期经费和宣传费用200万元。9.3.1 固定资产总投资估算序号工程量金额(万元)单位数量1一、土地征用平方米148000540.002二、基础设施建设4690.003三、游赏招待设施3900.004四、一至三部分合计9130.005五、不可预计费430.006六、建设期利息448.007七、前期经费和宣传费用200.008八、工程总投资10208.009.351、.2基础设施建设投资估算表表92 基础设施建设投资估算表序号项 目工程量金额(万元)单位数量一土地整理1一、土建直接费平方米148000297.002二、其他直接费17.003三、现场经费9.004四、间接费3.005五、利润19.506六、税金12.007七、设备购置费37.008八、设备安装费4.509九、设备间接费2.0010十、利润2.5011十一、税金1.5012十二、合计405.00二景区入口至316国道相接公路1一、土建直接费791.002二、其他直接费45.003三、现场经费24.004四、间接费8.005五、利润52.006六、税金32.007七、设备购置费(路灯等)71.052、08八、设备安装费9.009九、设备间接费3.0010十、利润5.0011十一、税金3.0012十二、小计1043.00三围墙、绿化及地下管渠道平方米1066801一、土建直接费435.002二、其他直接费25.003三、现场经费13.004四、间接费4.505五、利润28.506六、税金17.507七、设备购置费54.508八、设备安装费、2.009九、设备间接费3.0010十、利润3.0011十一、税金2.0012十二、合计588.00四区内场馆之道路1一、土建直接费184.502二、其他直接费10.503三、现场经费5.504四、间接费2.005五、利润12.006六、税金7.007七、53、设备购置费23.008八、设备安装费1.009九、设备间接费1.0010十、利润1.5011十一、税金1.0012十二、合计249.00五停车场1一、土建直接费平方米450055.002二、其他直接费3.003三、现场经费1.504四、间接费0.505五、利润3.506六、税金2.507七、设备购置费12.508八、设备安装费0.509九、设备间接费0.5010十、利润1.0011十一、税金0.5012十二、合计81.00六电力设施1一、土建直接费118.002二、其他直接费7.003三、现场经费3.504四、间接费1.005五、利润8.006六、税金5.007七、设备购置费235.008八、54、设备安装费93.009九、设备间接费13.0010十、利润22.0011十一、税金14.5012十二、合计520.00七供排水设施(含生化池设施)1一、土建直接费113.002二、其他直接费6.503三、现场经费3.504四、间接费1.005五、利润7.506六、税金4.507七、设备购置费117.008八、设备安装费48.009九、设备间接费7.0010十、利润11.0011十一、税金7.0012十二、合计326.00八消防设施1一、土建直接费50.002二、其他直接费3.003三、现场经费1.504四、间接费0.505五、利润3.006六、税金2.007七、设备购置费111.508八、设备55、安装费39.009九、设备间接费5.5010十、利润9.5011十一、税金5.5012十二、小计231.00九电信宽带设施1一、土建直接费2.002二、其他直接费0.203三、现场经费0.204四、间接费0.205五、利润0.206六、税金0.207七、设备购置费20.008八、设备安装费2.009九、设备间接费2.0010十、利润2.0011十一、税金1.0012十二、小计30.00十河道环境整治1一、土建直接费米8560325.002二、其他直接费18.503三、现场经费10.004四、间接费3.505五、利润21.506六、税金13.007七、设备购置费40.508八、设备安装费5.0056、9九、设备间接费2.0010十、利润3.0011十一、税金2.0012十二、小计444.00十一森林生态游区盘山游步道(含山体加固)米80001一、土建直接费424.002二、其他直接费24.003三、现场经费13.004四、间接费4.005五、利润28.006六、税金17.007七、设备购置费53.008八、设备安装费3.009九、设备间接费3.0010十、利润3.0011十一、税金2.0012十二、小计574.00十二生态公厕1一、土建直接费米70080.502二、其他直接费4.603三、现场经费7.604四、间接费9.305五、利润6.306六、税金3.407七、设备购置费5.508八、57、设备安装费1.409九、设备间接费0。6010十、利润0.5011十一、税金0.3012十二、小计一120.00十三管理用房1一、土建直接费米64058.002二、其他直接费3.303三、现场经费1.704四、间接费0.505五、利润4.006六、税金2.507七、设备购置费7.008八、设备安装费0.509九、设备间接费0.5010十、利润0.5011十一、税金0.5012十二、小计79.00基础设施投资合计4690.009.3.3游赏接待设施建设投资估算表序号项目工程量金额(万元)单位数量一入口景门1一、土建直接费95.002二、其他直接费5.503三、现场经费3.004四、间接费1.0058、5五、利润6.006六、税金4.007七、设备购置费9.008八、设备安装费1.009九、设备间接费0.5010十、利润0.5011十一、税金0.5012十二、小计126.00二广场1一、土建直接费平方米10000145.002二、其他直接费8.303三、现场经费4.504四、间接费16.005五、利润10.506六、税金6.407七、设备购置费22.008八、设备安装费2.309九、设备间接费2.5010十、利润1.5011十一、税金1.0012十二、小计220.00三温泉山庄1一、土建直接费平方米110001175.002二、其他直接费67.003三、现场经费35.004四、间接费12.059、05五、利润77.006六、税金47.007七、设备购置费266.008八、设备安装费9.009九、设备间接费8.0010十、利润17.0011十一、税金10.0012十二、小计1723.00四温泉游泳馆1一、土建直接费平方米2000200.002二、其他直接费16.003三、现场经费8.504四、间接费3.005五、利润18.506六、税金11.007七、设备购置费99.508八、设备安装费12.509九、设备间接费5.0010十、利润7.0011十一、税金4.0012十二、小计385.00五温泉养鱼1一、土建直接费平方米120060.002二、其他直接费3.503三、现场经费2.004四、60、间接费0.505五、利润4.006六、税金2.507七、设备和种鱼购置费9.508八、设备安装费1.509九、设备间接费0.5010十、利润0.5011十一、税金0.5012十二、小计85.00六鸳鸯泉源1一、土建直接费平方米17.002二、其他直接费1.303三、现场经费1.604四、间接费2.505五、利润1.706六、税金0.907七、设备购置费3.008八、设备安装费0.59九、设备间接费0.510十、利润0.511十一、税金0.512十二、小计30.00七温泉贵宾楼1一、土建直接费平方米1600270.002二、其他直接费15.503三、现场经费8.004四、间接费2.505五、利润61、18.006六、税金11.007七、设备购置费42.008八、设备安装费5.009九、设备间接费2.0010十、利润3.0011十一、税金2.0012十二、小计379.00八水上娱乐中心1一、土建直接费平方米2500100.002二、其他直接费6.003三、现场经费3.004四、间接费1.005五、利润7.006六、税金4.007七、设备购置费55.008八、设备安装费7.009九、设备间接费3.0010十、利润4.0011十一、税金2.0012十二、小计192.00九荷花池1一、土建直接费平方米68034.502二、其他直接费2.003三、现场经费1.804四、间接费3.805五、利润2.662、06六、税金1.407七、设备和植物购置费3.208八、设备安装费0.209九、设备间接费0.2010十、利润0.2011十一、税金0.1012十二、小计50.00十逍遥池(露天温泉泡澡池)1一、土建直接费平方米3500135.002二、其他直接费7.703三、现场经费11.404四、间接费15.405五、利润10.506六、税金5.707七、设备和材料购置费37.508八、设备和材料安装费16.909九、设备间接费4.3010十、利润一3.6011十一、税金2.0012十二、小计250.00十一天师观1一、土建直接费平方米1600152.002二、其他直接费9.003三、现场经费4.504四63、间接费1.505五、利润10.006六、税金6.007七、设备购置费5.008八、设备安装费0.509九、设备间接费0.5010十、利润0.5011十一、税金0.5012十二、小计190.00十二双泉亭1一、土建直接费平方米8011.802二、其他直接费1.303三、现场经费1.804四、间接费2.505五、利润1.706六、税金0.907七、设备购置费8八、设备安装费9九、设备间接费10十、利润11十一、税金12十二、小计20.00十三龙珠阁1二、土建直接费平方米8026.002二、其他直接费2.103三、现场经费3.404四、间接费4.205五、利润2.806六、税金1.507七、设备购64、置费8八、设备安装费9九、设备间接费10十、利润11十一、税金12十二、小计40.00十四健身步道1一、土建直接费米100055.002二、其他直接费3.103三、现场经费5.304四、间接费6.305五、利润4.306六、税金2.307七、灯光设备购置费2.108八、灯光设备安装费1.009九、设备间接费0.3010十、利润0.2011十一、税金0.1012十二、小计80.00十五环境小品(包括香火一条街)1一、土建直接费平方米95.002二、其他直接费5.503三、现场经费3.004四、间接费1.005五、利润6.006六、税金4.007七、设备及材料、植物购置费12.008八、设备及材料65、植物安装费1.509九、设备间接费0.5010十、利润1.0011十一、税金0.5012十二、小计130.00游赏设施投入合计3900.009.3.4 流动资金估算：根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年周转次数分别为：应收帐款30天12次存 货其中：低值易耗品30天12次原 材 料10天36次现 金30天12次应付帐款15天24次根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附表2)。9.4 资金来源与筹措本项目一期总投资10208万元。其中：企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款30066、0万元。9.5 资金偿还期测算还款资金来源如下：(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于还贷。(2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年(含建设期1.5年)，本项目资金偿还期测算详见附表7、附表8。第十章 经济分析10.1 财务评价说明本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。167、0.2 财务评价依据(1)本项目评价期10年，其中建设期2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的50，第二年为预计收入水平的70，第三年为预计收入水平的90，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，门票收入成本按照收入的10计算，餐饮成本根据经验数据确定为45，住宿成本按照收入的3568、计算，娱乐和购物成本按照25计算。(3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1000元月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元月，高级管理人员平均工资定为2500元月，附加费按工资额的17.5计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为211.06万元。在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素。(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为25年，残值率取5，年折旧率为3.80；建筑物折旧年限为40年，残值率取5，年折旧率为2.375。机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值率取5，69、年折旧率为9.5；(5)修理费用：设备按2预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它按1预计。(6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率7.47计算。企业自筹资金不计利息。(7)销售费用前三年按销售收入的1计算，三年后按0.5计算。(8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的5计算。(9)财务折现率按8%计算。10.3 营业收入和营业税金及附加估算10.3.1 预期营业收入明细表见下表(81)：表10.1 预期营业收入明细表单位：人民币万元项 目数量说明预计度假村2010年接待旅游人数10万人预计营业收入其中：洗浴门票收入1200120元票餐饮收入600人均消费70、60元温泉山庄客房收入1080总住宿招待能力400人天，入住率约40(随游客人数增长而增长，最高定为80%)，平均房价480.7元间贵宾楼客房收入140总住宿招待能力50人天，入住率约25(随游客人数增长而增长，最高定为60%)，平均房价800元间娱乐及购物收入560年接待人次按总人数的70计算，人均消费80元香火一条街租赁收入从2011年开始计算，初始租金暂定1万元间年，预计年增长10收入合计：3580预计2011年收入5042年接待人数14万人预计2012年收入6477年接待人数18万人预计2013年收入7196.30年接待人数20人明细情况情参见表102：度假村预期收入计算表10.3.271、 销售税金及附加营业税5，各项附加税费为营业税的10。10.3.3 所得税、公积金和公益金按年利润总额(扣除以前年度亏损后数)的25计算所得税。盈余公积金按税后利润的10提取。10.4 总成本及经营成本估算本项目产品各年总成本费用估算见附表5。由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用17.22，可变成本费用为占总成本费用82.78。10.5 财务效益分析10.5.1 盈利能力分析经测算，本项目的投资利润率为：35.85，计算公式：投资利润率=年平均利润总额项目总投资100。(年平均利润总额指标详见附表6)；静态投资回收期为5.9年(含项目建设期1.5年)，财务内部收益率1972、.51(税后)，财务净现值5248万元(税后)。10.5.2 清偿能力分析经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款能力较强。(上述指标详见附表8、附表9)10.6 不确定性分析敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资后能获得预期收入7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元；如预期收入增加10，达到8203.90万元，则可得净现金流量13425万元；如预期收入减少10，只有6712.28元，则只可得净现金流量4460万元。如本项目投资后所获取的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数。净现金流量(万元)敏感性分析160001473、00012000100008000 收入 投资 经营成本600040002000010%010%增减幅度10计划水平10营业收入1342589434460投资总额7996894139896经营成本75998941310286度假村预期营业收入计算表表102 金额单位：人民币万元计算年度预计游客人数山庄住宿总接待能力预计山庄住宿人数入住率贵宾楼总接待能力预计贵宾楼住宿人数入住率洗浴门票收入山庄住宿收入贵宾楼住宿收入餐饮收入娱乐及购入收入香火一条街租赁收入收入合计20101000001120004500040140003500251200.001080.00140.00600.00560.000.74、003580.00201I1400001120006300056140004900351680.001512.00196.00840.00784.0030.005042.0020121800001120008100072140006300452160.001944.00252.001080.001008.0033.006477.0020132000001120009000080140007000502400.002160.00280.001200.001120.0036.307196.30201402120001120009000080140007400532544.002160.00296.75、001272.001187.2039.937499.1320152247001120009000080140007800562696.402160.00312.001348.201258.3243.927818.8420162382001120009000080140008300592858.402160.00332.001429.20i333.9248.328161.8420172525001120009000080140008300593030.002160.00332.001515.001414.0053.158504.152018267600112000900008014000830076、593211.202160.00332.001605.601498.5658.468865.8220192837001120009000080140008300593404.402160.00332.001702.201588.7264.319251.6320203000001120009000080140008300593600.002160.00332.001800.001680.0070.749642.74第十一章 项目组织与管理、劳动定员和人员培训11.1 项目组织和管理为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程77、序对项目实施管理。项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。11.2 管理机构设置和职能划分度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图)11.3 劳动定员参见表11.1：岗位定员表表111 岗位定员表序号岗位名称定员1高级管理人员78、32中级管理人员143服务人员(包括领班等低级管理人员)684技术人员55保安人员10合计100组织机构设置图：董事会总经理副总经理副总经理保安部工程部财务部办公室客户部住宿部餐饮部11.4 项目经营管理措施(1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司，对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为。(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。(3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的79、综合素质，维护游客的正当权益。(4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝重大安全责任事故。(5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。(6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。11.5 人员培训项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习；(2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；(3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励；(4)选派文化程度高、工作责任心强80、的员工到有关大专院校进行短期培训。11.6 劳动保护与安全1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、接地保护。4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗操作。第十二章、可行性研究的结论及建议12.1 可行性研究结论本项目一期工程主要经济评价指标如下：(1)总投资10208万元(2)年平均收入7458.09万元(3)年平均利润总额3659.88万81、元(4)投资利润率35.85(5)销售利润率49.07(计算期平均)(6)销售利税率54.62(计算期平均)(7)静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)(8)动态(i=8)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)(9)财务内部收益率(税后)9.51从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的82、。12.2 问题与建议该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。固定资产投资估算表附表1金额单位：万元序号工程或费用名称估算价值占固定资产投资的比例()备 注建筑工程设备安装其他费用合计1固定资产投资75841975956095.521.1工程费用6708.601881.408590.0085.841.1.1建筑物2359.702359.7023.581.1.2设备安装1881.401881.4018.801.1.3构筑物4348.904348.9043.461.2其他费用540.00540.005.401.2无形资产54083、.00540.005.401.3不可预计费335.4394.07429.504.291.4预备费335.4394.07429.504.291.4.1基本预备费1.4.2涨价预备费2建设期利息448.00448.004.483合计(12)8032197510008100.00注：工程或费用名称，可根据本部门的要求分项列出。土建工程及无形资产投资明细表附表11金额单位：万元序号工程名称建设性质(新建/改建)建设面积(平方米)单位造价(元/平方米)投资额说明1无形资产540.001.1土地征用14800036.50540.002建筑物02359.702.1管理房新建640109470.002.2生态84、公厕新建7001596111.702.3温泉山庄新建1100012851413.002.4温泉游泳馆新建20001285257.002.5温泉贵馆楼新建16002031325.002.6天师观新建16001144183.003构筑物4348.903.01其他基础设施新建3363.503.02入口景门新建117.003.03广场新建10000191190.703.04濡泉养鱼池新建120060472.503.05鸳鸯泉源新建25.003.06水上娱乐中心新建2500484121.003.07荷花池新建68067846.103.08逍遥池(露天温泉泡澡池)新建2500743185.703.09双泉85、亭新建80250020.003.10龙珠阁新建100400040.003.11健身步道新建长100076.303.12环境小品新建91.10合计7248.60设备投资明细表附表12 金额单位：万元序号设备名称设计数量(台/套)投资额(万元)说明1.1基础设施使用设备1144.80变压器、高低压配电柜、配套设备及线路，泵类、路灯、电脑、空调、通信器材、售票管理软件、洁具、植物等1.2入口景门使用设备9.00灯具、电器、植物、材料等1.3广场使用设备2529.30喷泉设备、灯具、泵类、.1.4温泉山庄使用设备2630292.00中央空调、锅炉、卫星接收设备、KTV设备、会议设备、电脑、投影设备、餐86、饮设备、泵类、餐具类、客房设备类、后勤办公设备、车辆等等1.5温泉游泳馆使用设备95128.00桑拿设备、游泳设备、泵类、水加热设备、水质检测设备1.6温泉养鱼池使用设备12.50养殖设备、种鱼1.7鸳鸯泉源使用设备5.00灯具、线路1.7温泉贵宾楼使用设备28054.00电脑、客房设备类等1.8水上娱乐中心设备3071.00水上娱乐设备等1.9荷花池使用设备3.90养殖设备、种苗2.0逍遥池使用设备4564.30水质检测设备、储物设备、泵类、材料等2.1天师观设备87.00灯具设具、塑像等2.2健身步道设备33.70灯具设具等2.3环境小品使使用设备38.90设备、植物、材料等2.4垃圾回收87、用车118.00合计1881.40流动资金估算表附表2序号 年份项目最低周转天数周转次数经营期合计201020112012201320142015201620172018201920201流动资产80.95101.33121.72131.91134.71137.64140.85143.70146.71149.92153.171442.601.1应收帐款301230.3342.4754.6060.6762.1363.6765.3566.7868.2969.907I.53655.74预计非收现销售收入364.00509.60655.20728.00745.60764.04784.24801.40888、19.52838.84858.407868.841.2存货456.8720.6228.8737.1241.2442.5743.9745.4946.9148.4250.0251.64原材料190.5610367.9411.1214.3015.8916.8417.8518.9220.0621.2622.5423.83低值易耗品266.30301212.6817.7522.8225.3525.7326.1226.5726.8627.1627.4827.811.3现金330.0q301230.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.002流动89、负债409.2018.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.1应付帐款409.20152418.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.2其他应付款15243每年所需资金*62.7088.2898.2298.3496.3897.1197.8598.1598.5598.8698.951033.404流动资本年增加额*62.7025.589.940.12(1.96)0.730.740.300.400.310.09*年经营成本年资金周转率：年资金周转率是项目单位年90、资余周转次数的倒数*当年所需流动资金前一年所需流动资金在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占80，欠款占20。根据酒店业经验数据，原材料成本预计占餐饮成本的70，占娱乐与购物成本的50；低值易耗品成本占住宿成本的30，占洗浴成本的20投资计划与资金筹措表附表3 单位：万元序号年份项目建设期合计2008200920101总投资31906071947102081.1固定与无形资产投资3140574767395601.2固定资产投资方向调节税1.3建设期利息2242244481.4开办费50100502002资金筹措3190607194791、102082.1自有资金319030719477208其中：用于流动资金50100502002.2银行贷款300030002.2.1长期贷款2.3财政投资2.3.1财政有偿资金2.3.2财政无偿资金2.4其他资金固定资产折旧估算表附4序号年份项目折旧年限折旧年份20102011201220132014201520162017201820192020一、固定资产合计原值87959468946894689468946894689468946894689468折旧费404.71434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81356.24259.26加292、010年新增工程672.87净值9062.798627.978193.167758.347323.536888.726453.906019.095584.275228.034968.771建筑物原值2443.122635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.27折旧赞4058.0262.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.59加2010年新增工程192.15净值2577.242514.652452.072389.482326.892264.30220193、.722139.132076.542013.951951.372构筑物原值4503.604856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.77折旧费25171.14184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56加2010年新增工程350.17净值4685.634501.074316.514131.963947.403762.843578.293393.733209.173024.612840.063机器设备和车辆原值1847.9219794、5.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.47折旧费10175.55i87.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67109.1012.12加2010年新增工程127.55净值1799.921612.251424.581236.911049.24861.57673.90486.23298.56189.46177.342010年1月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年开始计提一期项目全部折旧。2010年运营时尚未建好工程和设备包括：1、天师观的全部；295、基础设的部分，预计为10%。这部分设和设备将在2011年开始投入使用，并计提折旧。利润及利润分配表附表6序号年份项目经济效益计算分析期(年)合计20102011201220132014201520162017201820192020生产负荷()1产品销售(营业)收入3580.005042.006477.007196.307499.137818.448161.848504.158865.829251.639642.7482039.042销售税金及附加198.69279.83359.47399.39416.20433.92452.98471.98492.05513.47535.174553，1796、3总成本费用2082.682826.023133.323305.643410.993481.893600.863718.043841.653894.513931.5537227.154利润总额(1-2-3)1298.631936.142984.203491.263671.943902.634108.004314.134532.124843.655176.0240258.725所得税324.66484.04746.05872.82917.98975.661027.001078.531133.031210.911294.0010064.686税后利润(4-5)973.971452.112238.197、52618.452753.952926.973081.003235.603399.093632.743882.0130194.047特种基金8可供分配利润(67)973.971452.112238.152618.452753.952926.973081.003235.603399.093632.743882.0130194.048.1盈余公积金97.40145.21223.82261.84275.40292.70308.10323.56339.91363.27388.203019.408.2应付利润8.3未分配利润876.571306.902014.342356.602478.562634.298、82772.902912.043059.183269.473493.8127174.64累计未分配利润876.572183.471197.816554.419032.97I1667.2414440.1417352.1820411.3623680.8327174.64注：利润总额应根据国家规定先调整为应纳税所得额(如弥补上年亏损等)，企业所得税按25计算。营业收入和销售税金及附加估算表附表61单位：万元序号项目经营年份201020112012201320142015201620172018201920201营业收入3580.005042.006477.007196.307499.137818.499、48161.848504.158865.829251.639642.741.1洗浴门票收入1200.001680.002160.002400.002544.002696.002858.403030.003211.203404.403600.001.2山庄住宿收入1080.001512.001944.00210.002160.002160.002160.002160.002160.002160.002160.001.3贵宾楼住宿收入140.00196.00252.00280.00296.00312.00332.00332.00332.00332.00332.001.4餐饮收入600.00840.100、001080.001200.001272.001348.201429.201515.001605.601702.201800.001.5娱乐及购物收入560.00784.001008.001120.001187.201258.321333.921414.001498.561588.721680.001.6租赁收入0.0030.0033.0036.3039.9343.9248.3253.1558.4664.3170.743销售税金及附加198.69279.83359.47399.39416.20433.92452.98471.98492.05513.47535.173.1增值税0.000.000101、.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2营业税179.00252.10323.85359.82374.96390.92408.09425.2144.3.29462.58482.1113.3水利建设基金3.585.046.487.207.507.828.168.508.879.259.643.4城建税8.9512.6116.1917.9918.7519.5520.4021.2622.1623.1324.113.5教育费附加7.1610.0812.9514.3015.0015.6416.3217.0117.7318.5019.29资金来源与运用表附表7序号年份项102、目建设期经营期2008年712月2009年1122010拉112月2011年112月2012年1一12月2013年1一12月2014年1一12月2015年1一12月2016年112月2017年1一12月2018年112月2019年112月2020年112月生产负荷()1资金来源9324175424223470397741584348455447604978521154461.1利润总额129919362984349136723903410843144532484451761.2折旧费4054354354354354354354354353562591.3摊销费51515151511111111103、111111.4长期借款0000000000001.5流动资金借款0000000000001.6其他短期借款3000000000000001.7自有资金2000000000000001.8其他资金4324000000000001.9回收固定资产余额01.10回收流动资金000000002资金运用9324127123101956873916976102810791133121112942.1固定和无形资产投资89506100000000000含投资方向调节税2.2建设期利息22422400000000002.3流动资金6326100(2)1100002.4所得税32548474687391897104、6102710791133121112942.5递延资产(开办费)1505000000000002.6应付利润0U0000000002.7长期借款本金偿还018001200000000002.8流动资金借款本金偿还000000000002.9其他资金偿还0000000000、03盈余资金04831121514310432423372352636813844399941524累计盈余资金048359521095213845411826153521903322877268-7731029借款偿还期最短4年借款还本付息计算表附表8 单位：万元序号年份项目利率计算年度20092010201120122105、01320142015201620172018201920201银行借款7.471.1年初借款本息累计3000.003000.003000.001200.001.1.1本金3000003000003000.001200.001.1.2建设期利息1.2本年借款1.3本年应计利息224.10224.10221.1044.821.4本年支付利息22410224.10224.1044.821.4.1利润224.1044.821.4.2折旧与摊销1.4.3其它资金224.10224.102付息后资金余额1429.481937.722723.773104.063239.573372.593526.6136106、81213844.703999.794152.082.1利润876.571306.902014342356.60247856263，1.282772.902912.013059.183269.1734193.812.2折旧与摊销455.51485.6148561485.61485.61445.61445.61445.61445.61367.01270.062.3盈余公积.97.40145.21223.822618_275d0292703081032356339.91363.27388.203本年还本1800.001200.003.1利润1230.00550.003.2折旧与摊销430.0043107、0.003.3盈余公积140.00220.004还本后资金余额1429.481567.213090.976195.039434.6012807.1916333.8020015.0123859.7127859.5032011.584.1利润876.57953.472117.814774.417252.979887.2112660.1415572.1818631.3621900.8325391.614.2折旧与摊销455.51511.13566.711052.361537.971983.582129.202871.813320.433687.173957.534.3盈余公积97.40102.611108、06.42368.27643.66936.361244.461568.021907.932271.202659.40项目最大还款能力4年建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年开始产生的效益归还。在计算项目最大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。资产负债表附表9序号年份项目建设经营期经营期20082009201020112012201320142015201620172018201920201资产319093241031699631101213640163991932822412256502905132687365721.1流动109、资产总额5646962230534585891196415493191772302427027311821.1.1应收帐款30425561626465676870721.1.2存货21293741434445474850521.1.3现金30303030303030303030301.1.4累计盈余资金4835952109521384541182615352190332287726877310291.2递延资产净值5015016012080401.3固定资产净值26008634906386288193775873246889645460195584522849691.4无形资产净值540540110、52951850849748647546445444343.24212负债及所有者权益319093241031699631101213640163991932822412256502905132687365722.1流动负债总额3000301812132334384143464851542.1.1应付帐款18132334384143464851542.1.2其他流动负债2.1.3其他短期借款30003000120C2.2长期借款负债小计3000301812132334384143464851542.3所有者权益319063247298875010988136071636119288223692111、56042900332636365182.3.1资本金20002000200020002000200020002000200020002000200020002.3.2资本公积金11904324432443244324432443244324432443244324432443242.3.3累计盈余公积金9724346672810041296160419282268263130192.3.4累计未分配利润8772183419865549033116671444017352204112368127175计算指标：1.资产负债率()：3229120000000002.流动比率：0.190.5794112、.93159.93224.09295.16360.34421.03478.10529.33575.123.速动比率：0.180.5593.35158.00222.98294.07359.28420.00477.10528.35574.17财务现金流量表（增量全部投资）附表10序号 年份项目经济效益计算分析期(年)2008200920102011201220132014201520162017201820192020生产负荷()1有项目现金流入0358050426477719674997818816285048866925Z96431.1产品销售（营业）收入0358050426477719674113、997818816285048866925296431.2收回固定资产余值1.3回收流动资金2“有项目”现金流出9261309831043753409242604446463548235021525254912.1固定及无形资产投资91118972.2开办费150502.3经营成本0162723402648282029253036315532723396352736612.4销售税金及附加1992803593994164344534724925135352.5所得税325484746873918976102710791133121112943“有项目”净现金流量(12)-92614821938114、2724310432403373352736813845400041524“无项目”净现金流量5增量净现金流量-926148219382724310432403373352736813845400041526累计增量净现金流量-9261-8779-68414117-1013222755999126128071665220652248047所得税前有项目净现金流量-926180724223470397741584348455447604978521154468所得税前无项目狰现金流量9所得税前增量净现金流量-930980724223470397741584348455447604978521154466所得税前累计净现金流量-9309-8502-6080-261013675524987214426191862416329374348207净现金流量折现值-930939814801926203319641894183317721714165115818累计净现金流量折现值-9309-8911-7431-5504-3472-150738622203992570673568943