1、 太和自在城 （广西和正康乐城） 项目可行性研究报告 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 1 目录 一、 项目开发背景与概况 （一）项目开发背景 （二）开发企业简介 （三）项目概况 二、项目市场分析 （一）养老产业分析 （二）中国养老市场分析 （三）南宁养老市场分析 （四）养老外延市场 （五）项目发展机遇分析 三、开发宗旨及投资理念 1 项目宗旨 2 、项目投资理念 四、发展战略及运营模式 （一）项目战略与定位 （二）项目模式与策略 五、功能规划与开发计划 1 、项目经济技术指标 2 、项目功能划分 3 、分区规划简介 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 2 4 、项目建设2、规划 六、项目开发计划及开发内容 （一）项目开发计划 （二）项目投资规模和内容 （三）项目第一阶段第一期的投资及内容 七、产品规划及营销策略 1 、产品策略 2 、价格策略 3 、销售策略 4 、支付模式 5 、市场去化速度估算 6 、销售计划 八、项目资金筹措计划 1 、资金来源 2 、项目自筹资金说明 九、效益分析 1 、社会效益分析 2 、项目节能与环境保护 十、项目进展情况 十一、风险解读与建议 1 、风险解读 2 、项目主要问题的解决办法和建议 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 2 一、项目开发背景与概况 （一）项目开发背景 我国人口年龄结构已经进入了老龄化阶段，社会养老3、服务需求的日益增长与养老服务供给严重不足之间的矛盾愈益突出。为此，国家有关部门和各地政府先后制定出台了鼓励和扶持养老服务产业的政策法规，都强调要重点发展养老服务产业，开放社会养老服务市场，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施，并要求完善和落实税费减免、财政补贴、融资贷款等扶持优惠政策。 最近出台的广西老龄事业发展十二五规划也提出要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅, 鼓励民办养老机构开展护理康复服务, 促进养老护理康复服务发展, 这些政策为社会养老产业的发展创造了良好的环境。目前，广西老年人口将近 7 0 0万人, 全区养老服务供求关系严重失衡。缺乏系统标准的托养老模式，已经不能满足有现有市4、场要求。从对老年人“养、护、医”的基本保障，到今天对老年教育、素质展现、生活习俗、个人兴趣、心理抚慰、临终关怀等一系列极具人性化的社会需求， 催生了市场对养老机构专业化、 市场化、 标准化、规模化和产业化经营模式的需求。 为老年人创造个性化乐园，与之共享社会的文明进步，是符合时代发展的方向。广西太和投资有限公司经过多年的充分准备，提出“广西和正康乐城”( 太和 自在城) 项目。 （二）开发企业简介 广西太和投资有限公司成立于 2 0 0 6年 1月，是为了投资“广西和正康乐城”而专门成立的项目公司，注册资本 1 0 0 0万元人民币。公司管理团队构成中以职业经理人占多数，具备良好的项目策划、运5、营和推广能力。公司经营范围：对房地产、高新技术、农业资源、旅游、文化产业、生物工程的投资、资产收购、经营、处置、受托管理。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 3 公司在发展过程中形成了具有自身特色的以“理、善、进”为核心的文化体系，关注民生、回报社会，履行企业的社会责任，几年来通过广西和正慈善基金会的公益平台，以“爱在八桂，情系夕阳”为主题，以“方便慈善”为理念，累计向社会捐赠款（物）总额逾 5 0 0多万元，受到了社会各界的赞誉。 （三）项目概况 1 、项目的选址 项目地处南宁市北郊 3 6公里处的南宁- 东盟经济开发区，有城市外环高速公路直达。项目地貌形态为山丘分布，依山傍水，6、北临蜿蜒而过的西江河，西接万余亩的休闲运动公园，东面毗邻高铁商务区，南面为市政大道。湿润的亚热带季风气候造就了这里雨量充沛、阳光充足的温和气候，年平均气温 2 1 . 6 度左右，空气质量优良率均保持在 9 7 %以上。项目地处富水地段，地面上十数眼泉水散布其中，水质纯净，经检验为若碱性并含有大量对人体有益的矿物质。 2 、区域属性 项目所在的南宁东盟经济开发区，于 2 0 0 4年 3月成立，是国家发展和改革委第一批通过审核公告的省级开发区，是中国- 东盟博览会的重要载体，是广西北部湾经济区 1 1个重点产业园区之一，是南宁市推进工业化、城镇化的核心区域，是南宁市的工业城、卫星城、华侨城，是7、环境一流的花园城市新城。 “十一五”期间，开发区工业总产值、全社会固定资产投资、实际到位内资、实际利用外资、财政收入年均增长分别达 6 8 %、4 6 %、3 1 %、3 0 %、2 6 %，已经成为南宁市乃至广西发展速度最快、最具潜力的开发区之一。 区域未来将打造成为广西北部湾经济区最大的特色轻工产业基地， 建成具有侨区特色的宜工宜商宜居生态新城和全国华侨农场改革发展示范区。开发区整体规划为综合工业区、现代农业示范区，以及本项目所在的旅游度假区三大板块。旅游度假区以那油风景区 3 0 0 0亩广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 4 森林保护区，2 0 0 0亩丘陵，1 0 0 0 8、亩水面的自然资源为依托，将引资重点建设高尔夫球休闲度假区和驯（跑）马场项目、东南亚风情园，集农业观光、休闲度假、健身娱乐、华侨文化特色等配套。 3 、区位交通 （1 ） 、康乐城项目位于广西南宁市东盟经济开发区东北面，距离南宁市约 6 0公里，车程约3 0分钟；距离南宁吴圩国际机场约 8 5公里，车程约 1小时；距离南宁火车站约 7 0公里，车程约 5 0分钟；项目临近 G 7 5 ，G 2 1 0 ，S 3 1 3 ，以及 X 0 4 2 ，X 0 3 4等主要交通要道；地块南侧为在建的四车道市政道路。项目依托多维度交通网络，具有较高通达性，可高效导入广西区内乃至区外各地的消费人群。 武鸣县9、城南宁市中心1 0 公里项目在 建 市 政狮山路 项目位于规划 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 5 （2 ）南武大道建成通车 南宁至东盟经济开发园的城市大道改建后为双向 6车道的城市干道。2 0 1 2年全线通车后，南宁至东盟经济开发园的行车时间将缩短至 2 0分钟左右，并且无需收取过路费，城乡距离大大缩短。道路建成对南宁市城区扩展与发展外延，周边区域推进城镇化发展具有划时代意义。 （3 ）城市地铁修建 地铁 2号线远期工程规划将连接至南宁市东盟经济开发区，这一规划利好直接拉近了项目与市中心的距离。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 6 4 、资源条件 项目内部原生资10、源包括山、林、河、泉等，整体形成立体原生态景观体系： ? 泉内部有 3 0多处泉眼，水资均呈弱碱性，纯天然地下涌泉； ? 河项目东北方为西江河，流量充足，水质清澈； ? 山纯正岭南山丘，绵延起伏； ? 林丰富植被，绿意葱葱； 5 、用地性质 项目用地以其他商服用地、农林用地为主的多样用地属性，其中其他商服用地是养老属性用地，其多项用地扶持政策是项目成功运营的基础。 6 、项目开发现状 项目于 2 0 1 2年 7月破土动工，目前正开展道路平整、围墙护栏及植被保护工程。一期拟建设高端疗养物业；居家型养老公寓；生活服务中心、养生四合院等主体建筑及配套设施。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究11、报告 7 施工现场 项目围墙 施工现场 赢商网9 月福利：1 、上传3 份（被审核通过），即可马上下载1 份V I P 资料。（每多上传3 份，依次累加）2 、上传达到5 份，可开通 干货之运营宝典 专题 一键下载 功能，限额2 次，即可下载2 个专题资料包。（每多上传5 份，再增加2 次 一键下载 机会）3 、资料上传地址：h t t p : / / u s e r . w i n s h a n g . c o m / d o w n / u p F i l e . a s p x /广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 8 项目围墙 施工现场 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性12、研究报告 9 二、项目市场分析 （一）养老产业分析 养老产业根据上下游相关可以分为，上游产业：银行、保险公司、其他金融机构；中游产业：养老机构、养老社区；下游产业：医疗、教育、物业管理、餐饮、安保、生活辅助、美容美发、实体销售等。 根据产业相关性衍生可以分为养老、疗养养生、度假休闲三大方向，可衍生出金融、旅游、服务、农业、零售等几大产业类型。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 10 在日本、欧美等发达国家，进入老年社会较早，社会福利较为完善，养老产业发展较为完善，其养老现已形成了产业化、专业化、标准化的一整套产业链。养老产业成为经济发展的重要组成部分。中国解放后婴儿潮的相继老龄化，13、老龄化社会的来临，使养老产业迎来了一个巨大的市场机遇。 （二）中国养老市场分析 1 、中国人口老龄化高潮出现，养老产业前景广阔 2 0 0 0年我国有 1 . 3亿 6 0岁以上的老人，占总人口的 1 0 . 7 %。2 0 1 0年全国第六次人口普查显示，6 0岁以上老人达到 1 . 7 8亿人，占总人口的 1 3 . 2 6 %，与第五次人口普查时相比上升 2 . 9 3个百分点，其中 6 5岁以上人口上升 1 . 9 1 %。预计 2 0 2 0年，中国 6 0岁以上老人将达到 2 . 4 亿，占当时总人口的 1 6 %左右，老龄化高潮出现，养老产业前景广阔。 年龄层 人口数量（亿人） 14、占总人口比例 同比 0 - 1 4岁 2 . 2 2 1 6 . 6 0 % - 6 . 2 9 % 1 5 - 5 9岁 9 . 4 7 0 . 1 4 % 3 . 3 6 % 6 0岁及以上： 1 . 7 8 1 3 . 2 6 % 2 . 9 3 % 其中 6 5岁以上 1 . 1 9 8 . 8 7 % 1 . 9 1 % 数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 11 根据上图表示中国人口分布比例的金字塔图明显可见：位于中段，3 0 - 5 0岁的人群在人群中比例最大，中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素15、，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。 从产业规模来看， 按照国家统计局公布数据，2 0 1 0 年城镇居民家庭平均每人全年消费性支出为 1 2 2 6 5元，以 2 0 1 0年 1 . 7 8亿老龄人口计算，消费总量将超过 2 . 1 8万亿元。来自国家老龄委的数据也显示，2 0 1 0 年中国老年人的消费需求已超过 1万亿元，2 0 5 0 年左右将达到 5万亿元, 养老产业未来市场空间巨大。养老投资、养老消费也将逐渐成为中国家庭主流的刚性需求。中国养老客户群体从需求层面可以分为以下三种，如下表所示： 数据来源：国家统计局 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 12 16、类型 特征 核心关注点 护理优先型 生活不便或身体积弱，需要护理和半护理的老人 专业护理 居住需求型 主要为自理型客户，他们仅仅需要一个有良好养老环境的区域安度晚年时光 当前为环境需求，逐步转化为护理需求 养老投资型 目前还是社会的中坚力量，希望在自己有经济能力的时候为自己购置养老物业，为日后的养老生活做一个先期的铺垫和保障 投资价值和养老配套 随着时间的推移，大部分养老投资型客户和居住需求型客户都会逐步向护理优先型客户转化，因而未来养老市场对专业护理需求将十分突出，养老投资、养老消费也将逐渐成为中国家庭主流的刚性需求。 2 、养老设施严重紧缺供不应求，市场化养老成为未来趋势 随着我国老龄化进17、程的加快，养老设施严重紧缺，供不应求, 截至 2 0 1 0年底，全国各类养老机构养老床位 3 1 4 . 9 万张，床位数占老人总数比例仅为 1 . 7 7 %，也就是说，每千名老人拥有床位数为 1 7张。与国家提出的每千名老人拥有床位 3 0 - 5 0张的标准要求差距明显。随着经济的发展和社会的进步，养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、 “侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。 3 、保险及知名企业纷纷进入，养老产业目前已成为市场投资热点 近年来，在国家政策的支持和市场需求的激18、发下，金融保险机构和知名企业纷纷进入养老产业，推动养老产业快速发展。在险资入市开闸后，各大保险公司以规模化、整合保险、养老产业链的方式纷纷投入大型养老社区的开发；万科、保利、花样年、中国奥园等越来越多的知名企业开始涉足养老产业 。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 13 类型 公司 动作 泰康人寿 泰康置地的项目储备已经涉及北京、上海、大连、海南等 7个城市和地区。2 0 1 0年 3月 2 6日，泰康人寿成立泰康之家投资有限公司，作为养老地产操作平台 中国人寿 探索建立不同层次的养老社区， 构建 “一南一北” 的格局， 总投资 1 0 0 0亿元，首期投资约 1 0 0亿元， 计19、划在河北廊坊筹建养老社区， 海南选址也在考虑中。 中国人保 关注老龄化市场，2 0 0 9年底召开老龄化战略研究课题开题会，启动我国老龄化社会和养老保障事业的国家级课题研究项目。 合众人寿 在武汉申请建设养老院。 金融保险机构 万科 万科进军老年地产领域的首个项目“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于 2 0 1 2 年竣工，被称作“活跃长者之家” ，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓” 保利 已成立“善居养老研究中心” ，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。 花样年 6 月底收购深圳南山区 T C L 项目20、地块兴建第一个养老地产项目。 定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。 亲和源股份 在上海市浦东新区康桥镇投资近 6 亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区亲和源会员制社区。社区占地面积 8 . 4 公顷，建筑面积 1 0 万。 地产开发商 （三）南宁养老市场分析 随着全国老龄化趋势的日益严峻，南宁市也同样开始步入人口老龄化阶段，且养老问题日益凸显。 1 、南宁市老龄化情况分析 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 14 截至 2 0 1 0年底，南宁市 6 0岁以上的老年人口 1 1 4 . 8 7万，占总人口的 1 6 .21、 2 3 %。高出全国水平 3 . 7 3个百分点， 南宁市人口老龄化相对严重， 增长速度大大快于总人口的增长速度，养老需求将相对较高，南宁市养老产业迎来发展机遇。 2 0 1 0 年 6 0岁以上人口数量 占总人口比例 全国 1 . 6 7亿 1 2 . 5 0 % 上海 3 3 1 . 0 2 万 2 3 . 4 北京 2 3 5万 1 8 . 7 % 南宁 1 1 4 . 8 7万 1 6 . 2 3 % 2 、中高端养老客户体量较大 从退休人群上看， 事业单位及机关单位均是本项目的目标客户， 这两类客户共 2 . 8 7 万人。根据南宁市编制办数据，市直属机关高级公务员数量在 5 0 22、0 0人左右；省直机关高级公务员数量估计在 1万人左右；南宁市银行、电信、电力、石化、烟草管理层估计在 5 0 0 0 - 8 0 0 0人左右；根据市工商局资料显示，全市登记在册有效规模个体工商户为 7万余个，按 1 0 %的企业 事业单位 机关单位 人数 （万人） 保险福利费用 （元/ 月） 人数 （万人） 保险福利费用 （元/ 月） 人数 （人） 保险福利费用 （元/ 月） 1 1 . 4 8 1 2 3 9 . 5 6 2 . 3 1 2 8 8 3 . 7 1 5 5 8 5 5 3 1 3 . 7 9 2 0 1 0 年南宁市人口老龄化现状表 数据来源：南宁市统计局 2 0 1 023、 年南宁市区各单位退休人员保险福利费用 （包含退休金、 离休金等） 数据来源：南宁市统计局 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 15 高收入人群比率计算总人数为 0 . 7 万。综上所述，目前南宁中高端养老客户容量达 5 . 8 7 万以上，这类中高端群体养老需求凸显。 3 、南宁市养老机构现状分析 南宁市约有 3 5家养老机构及 1 0家居家养老，机构养老 占 7 8 %，成为养老市场的主要力量。而在养老机构中 8 4 %是民营机构，其中部分民营机构具有一定公办性质，但其运营模式仍为私人经营。无论是配套还是护理水平、服务水平均远远未能满足客户需求，高端的、综合的养老社区目前尚处于市24、场空白。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 16 南宁养老机构规模普遍较小，多以租赁 3 - 5层私人建房为主，而且养老机构设施简单。多数养老机构无绿化，仅有少量盆栽及树木。大型养老机构在内部配套上配有医疗室、理疗师、休闲室等老人生活、治疗等基本设施，但多数小型的养老机构基本只设置有厨房及满足看电视的娱乐活动室。 养老机构护理比例：大部分养老机构，无法按照老人的要求分设单间或双间，基本以见缝插针的形式安排。医护人员的配比情况让人堪忧。绝大部分养老机构的护理比在 1 : 6左右，最多的达到 1 : 1 5 ，远远超过了相关护理规定 1 ：3的认可范围。 名称 医护人员 护理配比标准 25、广西重阳老年公寓 1 0 0 1 ：3 南宁市阳光敬老院 6 1 ：8 飞燕护老院 6 1 ：6 江南区福利院 8 1 ：8 南宁市福海安敬老院 8 1 ：1 0 清雅老年公寓 1 1 1 ：5 南宁市金太阳老年公寓 8 1 ：1 0 南宁市社会福利院 4 5 1 ：4 . 5 南宁市秀灵护老院 1 4 1 ：4 南宁市柏灵护老院 8 1 ：7 南宁市康民养老院 5 1 ：1 0 南宁市福康护老院 1 6 1 ：3 南宁市益康护老院 1 0 1 ：4 . 6 南宁市重阳康寿老年公寓 8 1 ：6 . 7 5 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 17 家丽怡康馨园养老院 4 0 1 ：26、3 . 5 同仁养老院 8 1 ：1 0 南宁市兴宁区颐康养老院 1 0 1 ：6 . 2 南宁市仁爱护老院 8 1 ：7 南宁市益民护老院 1 2 1 ：4 . 5 南宁市舜帆养老院 4 1 ：1 5 南宁市曙光养老中心 8 1 ：6 南宁市康宁护老院 1 4 1 ：6 南宁市康乐护老院 7 1 ：6 综上所述，南宁市目前养老机构处于发展初级阶段，硬件及软件远远未能达到高端养老的需求标准，综合的、高端的养老社区存在机会。 4 、南宁市养老机构经营现状 南宁养老机构入住率两极分化大部分养老机构的入住率达到 7 0 %以上，规模较大且医疗环境较好的养老院入住率达到 9 0 %以上， 设施环境较好27、的养老机构的床位供不应求。 如下表： 名称 床位数量 已入住 入住率 医护人员 护理比 广西重阳老年公寓 6 0 0 5 0 0 9 0 . 0 0 % 1 0 0 1 ：3 南宁市阳光敬老院 约 5 0 3 3 8 0 . 0 0 % 6 1 : 8 飞燕护老院 3 0 2 4 8 0 . 0 0 % 6 1 : 6 江南区福利院 6 0 4 5 8 5 . 0 0 % 8 1 : 8 南宁市福海安敬老院 1 5 0 9 4 6 0 . 0 0 % 8 1 ：1 0 清雅老年公寓 9 6 5 0 5 2 . 0 0 % 1 1 1 : 5 南宁市金太阳老年公寓 6 0 0 6 0 3 0 .28、 0 0 % 8 1 ：1 0 南宁市社会福利院 2 5 0 2 0 0 7 0 . 0 0 % 4 5 1 : 4 . 5 南宁市秀灵护老院 5 5 4 7 8 6 . 0 0 % 1 4 1 : 4 南宁市柏灵护老院 5 5 5 5 1 0 0 . 0 0 % 8 1 : 7 赢商网9 月福利：1 、上传3 份（被审核通过），即可马上下载1 份V I P 资料。（每多上传3 份，依次累加）2 、上传达到5 份，可开通 干货之运营宝典 专题 一键下载 功能，限额2 次，即可下载2 个专题资料包。（每多上传5 份，再增加2 次 一键下载 机会）3 、资料上传地址：h t t p : / / u29、 s e r . w i n s h a n g . c o m / d o w n / u p F i l e . a s p x /广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 18 南宁市康民养老院 6 0 2 8 6 0 . 0 0 % 5 1 ：6 南宁市福康护老院 5 0 4 8 9 6 . 0 0 % 1 6 1 : 3 南宁市康宁护老院 1 2 0 9 2 7 6 . 0 0 % 1 4 1 : 6 南宁市康乐护老院 6 0 4 2 7 0 . 0 0 % 7 1 : 6 （四）养老外延市场 养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动30、产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。 （五）项目发展机遇分析 项目作为一个以养老为核心的大型项目具有独特的发展机遇， 总结而言有三大发展机遇：东盟发展机遇、南武一体化发展机遇、养老产业发展机遇 1 、东盟经济开发区的规划和可视利好 ? 2 0 1 0 年，广西北部湾经济区规划建设管理委员会办公室、南宁市人民政府和南宁东盟经济开发区管委会联合组织31、编制的广西北部湾经济区南宁东盟经济开发区总体规划（2 0 1 0 2 0 3 0年） 通过专家评审，明确了规划功能分区及各区功能定位。与此同时，开发区内整体配套建设快速推进。 ? 企业发展配套设施迅速完善2 0 1 0年投资 6 . 3 5亿元完善水、电、路等基础设施及配套设施，完成雨污水管铺设 1 3千米、修建道路 5千米。建成日处理 1 0万吨污水的污水处理厂。利用民营资本投资 6 3 0 0多万元建设标准厂房 5万多平方米，其中总投资 1 . 8 0亿元的华强科技孵化园一期工程竣工。加快职教基地建设，广西经济职业学院和广西水利电力职业技术学院在校生 1万多人。投资 5 0 0 万元建成开32、发区综合人力资源大厦，为数据来源：C R I C 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 19 企业招工提供良好平台。 ? 完善交通物流配套建设进度加快。 ? 城市生活配套逐步完善重点启动总投资近 3 0亿元的星级宾馆、客运站、综合市场、职教基地、房地产、休闲度假中心等“十个一”配套工程，总投资 1 6 . 5 0亿元的 1 0个房地产项目、1亿元的四星级宾馆项目、4 0 0 0万元的综合市场项目、2 3 0 0万元的客运站等项目开工。 2 、南宁规划与东盟经济园利好 东盟经济园- 南宁城市一体化，国务院 2 0 1 1 年 1 1月 1 7日批复了南宁市城市总体规划（2 0 1 1 -33、 2 0 2 0年） （修订后） 。据悉，中国- 东盟经济开发区到 2 0 1 5 年建成区规划人口达到 3 0万。 3 、养老产业政策利好 我国政府先后共制定了 2 0 0多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。近几年主要的政策从土地获取、税费减免、配套支持等方面均为养老产业开发经营提供落地性的支持。2 0 0 2年至今出台的关于中国养老的主要政策如下图所示： 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 20 ? 全面建设小康社会发展战略的实施，为社会养老提供了政策和制度保障并创造了优良的环境。重点发展养老服务产业，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，鼓励社会资本兴办养老34、服务机构。 ? 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ： “统筹发展机构养老服务，拓展适合老年人多样化需求的特色护理、家庭服务健身休养、文化娱乐、金融理财等服务项目。 ” ? 国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知： “开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。 ” ? 关于印发社会养老服务体系建设规划（2 0 1 1 - 2 0 1 5年）的通知: “加大财政投入和社会筹资力度, 推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。鼓励民办养老机构开展护理康复服务, 。 ” ? 广西老龄事业发展十二35、五规划2 0 1 2年 1 0月出台: “给予引导资金支持的政策，对发展服务业的企业最高可给予投资总额 2 0 %支持。 ” ? 民政部 国家开发银行（民发【2 0 1 2 】2 0 9 号）关于贯彻落实支持社会养老服务体系建设规划合作协议共同推进社会养老服务体系建设的意见 ? 南宁市在十二五期间也出台了一系列养老产业政策，对养老产业发展提供政策扶持： 主要政策 核心内容 培育和发展养老服务产业的对策建议 多层次发展养老机构：打造“医养合一”养老机构 探索候鸟式养老、消费养老、以房养老等新型养老模式 多渠道增加养老服务资金保障：加大金融支持力度；鼓励支持民间资本投资养老产业、采用 B O T模36、式兴建养老机构 加大政策扶持力度，健全相关法规制度，将养老服务产业用地纳入城市整体规划 完善养老服务产业链 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 21 南宁市养老服务业发展规划 到 2 0 1 5年底，市要建成一所示范性老年公寓、一个大型的养老社区；区（县） 、市要分别建成一个政府主办的、 “养医”结合的养老机构 “十二五”期间，我市要基本完成养老设施网络建设，新增养老床位 2 5 7 0 0张，机构养老总床位将达到 5 0 7 9 6张， 全市养老服务机构的床位总数要达到老年人口的 3 %左右； 动员、组织和扶持社会力量广泛参与社区居家养老服务工作，到 2 0 1 5年，各社区（村）37、相对固定的义工和志愿者不少于 5 0人； 各级各部门要认真落实国家和省有关非营利性老年服务机构建设的扶持政策。优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项。 三、开发宗旨及投资理念： 1 、项目宗旨 构建颐养善境创建符合时代发展的综合型养老产业运营模式和物质载体，为老年人创造个性化乐园，为社会提供环境和服务完善的颐养家园，共同分享社会的文明进步。 2 、项目投资理念 项目通过对“农、林、养、医、教、健、慰、研、游”九大体系的投资，整合医疗、教育、保险、金融、旅游等资源，为社会提供优质的颐养产品。 ? 农生命农业。绿色种养加工，保障自需再进38、市场。 ? 林生态林业。创造立体经济的生态林木环境。 ? 养颐养示范基地。系统化的综合型颐养社区。 ? 医现代医技结合传统养生，提供健康体检、医疗保健、康复护理、老年医疗、应广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 22 急救助等系统专业服务。 ? 教职教体系。颐养文化互动平台。现代医疗体系的专业康复保健及护理人员培训 基地。老年再就业平台。 ? 健老年康体娱乐、心理保健、有氧运动。 ? 慰精神抚慰、心理护疗、亲情体验，通过传统文化与现代护理技术的结合实现临终关怀。 ? 研老年综合生存环境和相关产品研发及学术平台。 ? 游各专项内容整合，以传统文化为依托、生态环境为背景、颐养服务为手段，形39、成可自然发展的综合旅游颐养环境。 四、发展战略及运营模式 （一）项目战略与定位 1 、项目战略 a ) 总发展战略：依托原生态资源及较高的城市价值，以独有的服务运营平台为核心，打造一个集养老、养生、养心于一体的东盟国际天然养心区。 b ) 发展定位：资源整合平台通过搭建以服务运营为基础、专业资源为支撑、信息集成为依托的综合型颐养产业平台，树立高品质的颐养产品典范。 c ) 区域层面：依托原生态，跳出东盟经济开发区； d ) 南宁层面：以立足南宁市场为本； e ) 广西层面：打造广西首席，作为广西养老产业领导者身份制定养老行业规则。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 23 2 、项目40、 S WO T分析 3 、项目定位 a ) 本项目整体定位： 东盟国际天然养心区( 北回归线? 原生态? 大规模? 国际养老养生养心目的地） b ) 养老定位：中国养老产业云社区（护理型、居家型、高端疗养型） ； c ) 养生定位：东盟原生态养生休闲度假区； d ) 养心定位：北回归线上养心疗愈天堂。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 24 （二）项目模式与策略 1 、运营模式 一个平台（养老服务平台）三个中心（养老养生养心）一套体系（养老产业上下游和衍生体系）六大盈利环节为核心的运营模式。 产值预估表 产业区 产值（万元/ 亩） 占地（亩） 年产值（万元） 生活服务中心 5 0 41、2 1 . 1 4 1 0 5 7 医疗护理中心 1 5 0 2 3 . 8 5 3 5 7 8 养老全护理区 2 0 1 0 5 . 4 0 2 1 0 8 养老公寓区 3 0 6 9 9 . 6 3 2 0 9 8 9 养生配套区 5 0 4 8 . 7 4 2 4 3 7 养生居住区 3 0 7 4 9 . 6 3 2 2 4 8 9 养心文化区 2 0 0 1 4 2 . 0 0 2 8 4 0 0 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 25 养心居住区 3 0 3 9 1 . 2 0 1 1 7 3 6 其他（绿化用地）等 - 0 合计 8 8 1 6 0 2 、三个阶段运营42、： ? 一阶段以养老为核心，发展养老产业，大力建设配套，解决南宁甚至广西的养老问题； ? 二阶段以养生为核心，借鉴全球先进养生目的地相关案例，打造有南宁本土特色的养生核心驱动力； ? 三阶段以养心为核心，结合传统文化，引入各类灵修文化机制，打造环境养心、设备养心、整体疗愈为三大目标体系的养心系统。 3 、盈利模式 本项目通过地价成本优惠、养老使用权销售、养生养心衍生品销售、高端服务收益、配套租金收益与合作利润分成六大盈利环节实现项目整体盈利。 项目的核心收益主要有三部分构成：一是固定资产投资收益（时权销售的三个周期共 4 5年收益，主要由固定资产的增值和经营收益构成），二是轻资产的服务收益（包43、含：医疗、教育、保险、旅游、金融等服务及产品收益），三是前面两种资产衍生出的相关产品收益。 其中第一阶段一期通过养老床位十五年使用权的销售收入、养老收益及养生养心衍生品销售收入三种方式盈利。 以 2 0 1 3 - 2 0 2 0 年为计算期限， 除了 3 4 . 3 0 %的使用权销售收入以外，本项目未来主要赢利点在经营性收入方面，占比达 5 5 . 8 0 %，养老物业的良好经营将为本项目带来持续可观的现金流，此外养老养生养心衍生品销售经营收入占比 9 . 9 0 %作为项目收益的补充。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 26 4 、经营模式 本项目涉及大量的养老、养生、保险、44、金融、医疗、教育、度假等配套产业链带，因此将会有较为复杂但灵活的经营模式，总结成为：自营、外包、招商三种经营销售模式。 项目涉及的可销售产品类型多样，包括养老公寓使用权销售、高端服务收益、养生养心衍生品销售等，其中： ? 养老公寓使用权销售以直接销售为主，辅以服务费用； ? 高端服务收益以代管业务和物业服务、其他服务收费为主； ? 养生养心衍生品销售直接销售，或者纳入合作分成。 五、功能规划与开发计划 1 、项目经济技术指标 项目总占地约 6 8 0 0亩，项目第一阶段用地 1 4 6 8亩，其中包括 1 4 6亩建设用地，9 4 3亩农林用地，3 7 9亩规划预留用地。第一阶段一期 1 4 45、6亩用地经济技术指标如下： 项目收益构成比例图（2 0 1 3 - 2 0 2 0年） 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 27 2 、项目功能划分 项目按功能需求规划为三大组团：1 、养老功能区；2 、养生功能区；3 、养心功能区。 地块用地规划指标 序号 项 目 一期用地 1 用地面积 9 7 , 3 9 3 . 1 1 2 容积率 1 . 5 9 3 建筑密度 2 2 % 4 总建面积 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 4 . 1 不计容建筑面积 1 4 , 2 4 4 . 7 9 4 . 2 计容建筑面积 1 5 1 , 1 3 9 . 9 0 4 . 2 . 1 配套46、面积 3 3 , 6 8 6 . 5 7 4 . 2 . 2 养老物业面积 1 1 5 , 0 1 4 . 0 2 赢商网9 月福利：1 、上传3 份（被审核通过），即可马上下载1 份V I P 资料。（每多上传3 份，依次累加）2 、上传达到5 份，可开通 干货之运营宝典 专题 一键下载 功能，限额2 次，即可下载2 个专题资料包。（每多上传5 份，再增加2 次 一键下载 机会）3 、资料上传地址：h t t p : / / u s e r . w i n s h a n g . c o m / d o w n / u p F i l e . a s p x /广西太和投资有限公司康乐城项目47、可行性研究报告 28 3 、分区规划简介 （1 ） （2 ） 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 29 （3 ） 4 、项目建设规划 本项目 6 8 8 2 亩分三阶段推动建设，分期如下： ? 一阶段 1 4 2 5亩用地以养老功能为核心：发展养老产业，大力建设配套，解决南宁甚至广西的养老问题； ? 二阶段 2 8 4 5 亩用地以养生功能核心： 借鉴全球先进养生目的地， 打造有南宁本土特色的养生核心驱动力； 三阶段 2 6 1 2亩用地以养心功能核心：结合传统文化，引入各类灵修文化机制，打造环境养心、设备养心、整体疗愈为三大目标体系的养心系统。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性48、研究报告 30 六、项目开发计划及开发内容 （一）项目开发计划： 项目坚持企业的宗旨和投资理念，按高标准原则进行规划，拟分三个阶段若干期进行穿插滚动投资建设，计划七年完成全部建设内容。分期如下： 第一阶段：用地面积 1 4 2 5亩，阶段性投资约 2 5 . 2 亿元人民币，建筑面积约 6 6 . 7 7万，其中： ? 农林用地 9 0 0亩，投资约 1 . 8 亿元，打造以中华农耕生态文化和养生的主题文化公园。 ? 建设用地 5 2 5亩，投资约 2 3 . 4 亿元，建筑面积约 6 6 . 7 7万，完成 5 5 0 0 个养老床位及部分相关服务管理配套设施。 第二阶段：全面投资建设相关的49、医疗保健、文化教育、康体娱乐、管理服务、部分职工住宅等设施。计划在第一阶段项目进展至 7 0 %启动本阶段投资，拟三年完成本阶段建设内容，为社会再增加 3 0 0 0个养老床位及完成大部分服务配套。用地面积 2 8 4 5亩，阶段性投资合计约 3 7 . 2 亿元，建筑面积约 9 4 . 7 4万，地上建筑面积 7 4 . 5万。其中： ? 农林用地 2 0 0 0亩，投资约 4亿元，打造以部分东盟国家农耕文化为主题的生态农业基地和养生园。 ? 建设用地 8 4 5亩（含：医疗、文化院、管服中心、教育、接待中心、康娱中心及部分职工住房建设用地） 。 第三阶段：主要是全面完善相关的服务和配套设施50、。计划于第二阶段项目进展至 6 0 %启动，拟三年完成本阶段的建设内容。为社会再增加 1 5 0 0个养老床位及完成所有服务配套。用地面积 2 6 1 2 亩，阶段性投资合计约 4 4 . 8 亿元，建筑面积约 1 1 6 . 6 1万。其中： ? 农林用地 1 9 9 5 亩。投资约 4亿元，完成全部生态文化投资内容。 ? 建设用地 6 1 7亩（包括：养老公寓、民俗风情、科教文化及部分职工住房建设用地） 。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 31 （二）项目投资规模和内容： 项目规划总用地面积约 6 8 0 0余亩，其中农林用地约 4 9 0 0 亩，建设用地计划约 1 9 051、 0亩（含养生养老、教育、医疗、商业、住宅、景观等性质用地）。总建筑面积约 3 2 0万，规划分为“养老、养生、养心”三大区域，建筑内容包括：“七园五心三院一廊楼”等十七个重点子项，总投资人民币约 1 0 7 . 2 亿元。内容包括： ? 七园：颐养园、亲情体验园、农耕文化园、生态养生园、主题森林公园、中华传统文化园、和香园（养生文化馆） ； ? 五心：健康中心（广西壮族自治区人民医院合作医院） 、康体娱乐中心、会议接待中心、管理和服务中心、研究中心； ? 三院：职业护理学院、大藏书院、翰墨磬香院； ? 一廊楼：民俗风情长廊、职工及专家楼。 （三）项目第一阶段第一期的投资及内容： 1 、第一阶52、段第一期项目建设规模 （1 ）经济技术指标概述： 建筑占地 1 4 6 . 0 9亩，容积率 1 . 5 5 , 密度 2 2 %，建筑面积 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9，合计 1 1 4 6户,共 1 6 4 1 套床位。平均 6 4 . 0 7/ 套床，综合面积 1 0 0 . 7 8/ 套床。 （2 ）项目具体内容 、养生养老公寓： （可进行时权销售部分） ? 颐生区 1 2号楼面积：地上 3 0 9 9 6+ 地下 2 7 5 0= 3 3 7 4 6； ? 颐生区 3 4号楼面积：地上 6 5 8 3 2 . 8 + 地下 5 4 6 1 . 5 6 = 7 1 2 9 453、 . 3 6； 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 32 ? 颐心区面积：地上 8 3 0 4 + 地下 1 6 6 9 . 6 6 = 9 9 7 3 . 6 6； 合计 1 1 5 , 0 1 4 . 0 2（含：地上 1 0 5 , 1 3 2 . 8，地下 9 8 8 1 . 2 2） 包括： 1 # 楼（1房 1 3 6户，两房 3 4户，共 1 7 0户，2 0 4套床位） ； 2 # 楼（1房 1 3 6户，两房 3 4户，共 1 7 0户，2 0 4套床位） ； 3 # 楼（1房 2 7 2户，两房 1 3 6户，共 4 0 8 户，5 4 4 套床位； 4 # 楼（54、1房 2 0 4户，两房 1 3 6户，三房 3 4户, 共 3 7 4户，5 7 8套床位） ； 颐心区联排村落：1 5栋，每栋 6间房，共 7 5套床位； 颐心区双拼村落：4栋，每栋 5间房，共 1 6套床位； 颐心区独栋村落：5栋，每栋 5间房，共 2 0套床位； 、服务配套设施： （今后可作商业） ? 综合楼面积：地上 2 9 3 2 3 . 5+ 地下 4 3 6 3 . 0 7= 3 3 6 8 6 . 5 7； ? 大藏书院面积： 1 0 9 2 1； ? 和香苑面积：地上 5 7 6 3 . 1. 合计建筑面积 5 0 , 3 7 0 . 6 7（含：地上 4 6 0 0 7 55、. 1，地下 4 3 6 3 . 5 7） 。 2 、第一阶段第一期项目投资及收益估算： （1 ）第一阶段第一期项目投资估算表： 序号 项目名称 工程量（） 单价（元/） 金额（万元） 备 注 一 土地成本 333.90 3251.97 1 使用权出让金 8.5 万/亩 1241.77 约 8.5 万/亩146.09 亩，约 9 7 3 9 3 . 1 。2 配套征地补偿 13.76 万/亩 2010.2 二 前期开发费 1 6 5 , 3 8 4 . 6 972 1190.77 含：策划、设计、勘探等费用。 三 建安工程费 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 62660.28 1 0.056、0 以下 14,244.79 3000 4273.44 赢商网- 运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / 添加Q 群1 4 0 9 0 8 6 1 3 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 33 2 0.00 以上 151,139.9 1800 27205.18 3 精装修及配套 151,139.9 1950 29472.28 含医护、应急等设施 4 地下室装修配套 14,244.79 1200 1709.357、8 四 基础设施配套费 10888.15 1、 电梯 56 台 32 万元/台 1792 医用轿厢电梯 2、 三通一平及水系 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 350 5788.46 3、 室外景观绿化 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 200 3307.69 五 综合报建费 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 80 1323.08 六 监理费 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 20 330.77 七 开发总建造成本 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 79645.02 【一二三四五六】 八 管理、营销费用 7968.75 1、 管理费 2389. 35 七项3% 258、 营销费 5579.4 销售总额5 九 不可预见费 1593 七项2% 十 银行贷款利息 8800 七项70%贷款 55000 万82 年。 十一 总投资成本 96,413.77 【七八九+十】 （2 ）、销售分析表： （单位：万元） 资产项目 建筑面积 押金 2 0 万/床 使用费 4 8万/ 床（使用期 1 5年） 评估值 5 0 0 0元/ 合计 1 1 6 4 1个（套）床位 （1 5年时权销售） 3 2 8 2 0 万元 7 8 , 7 6 8万元 1 1 1 , 5 8 8万元 2 房产商铺（自留） 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 8 2 , 6 9 2 . 3 5万 859、 2 , 6 9 2 . 3万元 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 34 （3 ）现金收益及综合收益估算： 序 号 项 目 名 称 金 额（万元） 备 注 1 总销售收入 1 1 1 , 5 8 8 2 总投资成本 9 6 , 4 1 3 . 7 7 3 综合赋税（1 8 . 5 ） 9 4 8 4 . 9 8 税率参照目前相关行业综合赋税预估。 4 所得税 1 4 2 2 . 3 1 （1 2 3 ） 暂按 2 5 计算 现金利润 4 2 6 6 . 9 4 房产价值 8 2 6 9 2 . 3 5 1 5年后床位再 销售收入 暂不估算 每月服务费 3 8 0 0元/ 床 暂不估60、算 1 、本次销售“时权” （使用权 1 5年）将 会形成约 1 6 5 , 3 8 4 . 6 9的房产，按带租约房产 的综合价值不低于：1 6 5 , 3 8 4 . 6 9 5 0 0 0元 8 2 6 9 2 . 3 5万。 2 、民政部门已确定按每床补贴 8 0 0 0 1 6 4 1套 1 3 2 1 . 8万暂时未计入收益。 3 、发改委 2 0 %补贴暂未计入收益。 5 税 后 利 润 合 计 8 6 , 9 5 9 . 2 9 七、产品规划及营销策略 1 、产品策略 ? 一阶段养老核心产品：针对全护理养老的养老公寓、针对半护理养老的舒适型养老公寓、针对居家养老的高端养老公寓、61、高端疗养物业； ? 二阶段养生核心产品：针对养生商务客户的会议中心、针对养生居住客户的舒适型养生公寓、针对短期养生度假公寓、针对高端养生客户的物业； ? 三阶段养心核心产品：针对高端养心物业、针对养心度假公寓。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 35 2 、价格策略 参照目前周边市场上物业均价，综合考虑本项目自身素质和定位、周边配套、市场上客户对本项目预期和区域的认知度、品牌形象和销售周期等因素，加入精装修费用，项目将采取低开高走的价格策略。 3 、销售策略 本项目养老使用权销售采取直接销售模式，从资金运作和资源整合实操角度，投资型 客户+ 自住型业主 3 、支付模式 针对不同的客62、户群采用不同的支付模式 ? 机构客户支付模式： ? 定向企业购买模式： ? 一是企业定制模式，即由某个定向企业与开发商洽谈合作事宜，在项目范围内购置或者选定一定面积地块，由企业向开发商支付地价款及建设费用、后期服务配套共享费广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 36 用，开发商根据企业意愿负责完成相应建设，直至交房； ? 另一种是企业团购开发商已经建设的楼盘，可采取分层或者分楼栋团购形式，开发商给予相应的优惠，如团购价或者后期配套费用全免等； ? 个人购买+ 企业补贴模式： ? 此种模式是以个人购买为主体，考虑到企业目前实力、发展阶段等因素，个人以企业名义进行团购，支付主要费用；企业对63、个人购房给予相应的补贴，如企业负责与开发商对接，洽谈团购优惠事宜；或者企业直接利用公司福利给予员工购房补贴：公积金及类似补助。 ? 企业员工团购： ? 即员工仅仅利用企业名义进行团购，由员工代表跟开发商洽谈团购事宜，企业不参与任何事项，所有费用均由企业员工自己承担。 ? 散户支付模式： ? 分期支付：开发商负责跟保险公司或者银行机构洽谈，帮散户争取分期付款相应的贷款； ? 一次性支付；实力较强的散户可选择一次性支付相关费用 ? 机构为特定客户支付模式： 保险和金融机构为特定服务的 V I P客户群体购买服务。 4 、市场去化速度估算 1 4 4 4 7 1 7 7 3 4 1 0 5 3 8 64、2 0 2 5 3 1 7 6 2 4 1 7 9 5 8 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 02 0 0 62 0 0 72 0 0 82 0 0 92 0 1 02 0 1 1南宁市 2 0 0 6 - 2 0 1 1年销售年均去化图（单位：） 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 37 据统计，2 0 0 6 - 2 0 1 1年南宁市在售的传统物业年均去化速度为 1 . 6万左右，2 0 1 1在售的传统物业年均去化量为 1 . 8万。 据统计，2 0 1 1 年南宁市传统物业前 3 0强中销售最快的项目为广源国际社区，年去化65、量为 1 7 . 2万，销售最慢的项目为昌泰水立方，项目年去化量为 3 . 7 5万。前 3 0强的年平均去化量为 7 . 2万。 东盟经济园区 2 0 1 1年商品物业销售约为 3 6万，东盟经济开发区中销售最好的项目2 0 1 1 年去化量约为 3万。 通过南宁市、东盟经济园区周边项目的年均去化率，南宁市、东盟经济园区周边项目的最高、最低年去化率及兴宁区、东盟经济园区域去化率的对比测算，该项目可售体量需消化 3年左右。 024681 01 21 41 61 82 01 广源 国际社2 荣和 山水绿3 荣和大地4 龙光 水悦龙5 盛天果岭6 金质仙葫小区7 昊然风景8 瑞和家园9 恒大 苹果66、园1 0 龙光 普罗1 1 华凯 逸悦1 2 中国铁1 3 观澜溪谷1 4 瀚林美筑1 5 新阳国际1 6 台湾街1 7 嘉和城1 8 正恒 国际1 9 江宇 世纪城2 0 凤岭名园2 1 万昌 邕江2 2 红日 江山2 3 南宁国际 2 4 联发 尚品2 5 华亨 邕江2 6 振宁 现代2 7 天筑米兰2 8 升禾 绿城2 9 保利童心缘3 0 昌泰水立方数据来源：C R I C 南宁市 2 0 1 1年前 3 0强销售比较图（单位：万） 数据来源：C R I C 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 38 5 、销售计划 项目销售时间 2 0 1 3年（二季度开始） 2 0 1 467、年（全年） 2 0 1 5年（上半年完成） 影响因素 项目入市， 前期形象客户处于初步认知阶段，抗性较大 项目成型，配套成熟，品牌及形象深入人心，市场逐步接受 项目品牌形象影响， 项目进入快速去化阶段， 市场接受度较高 销售计划 普通，一期去化项目 2 0 %， 较好，一期项目去化3 5 %。 较 好 ， 一期项目去化4 5 %。 八、项目资金筹措计划 1 、资金来源 根据项目的投资及资金筹措计划，项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资、其他来源和本项目预销售收入。项目资金来源构成情况如下表： 2 、项目自筹资金说明 目前已投入资金约 1 . 1 5亿元，主要用于地价款和首期工程建设， 项目68、资金来源表 序号 项 目 资金( 万元) 比例 1 自筹资金 1 5 0 0 0 . 0 0 1 5 . 5 6 % 2 银行融资 5 5 0 0 0 . 0 0 5 7 . 0 5 % 3 其他来源 6 4 0 0 . 0 0 6 . 6 4 % 4 预售销售收入 2 0 0 0 0 . 0 0 2 0 . 7 5 % 总投资 9 6 4 0 0 . 0 0 1 0 0 % 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 39 九、效益分析及影响 1 、社会效益分析 本项目的实施，为解决当今社会养老问题提供了一个创新的、现代综合型颐养产业平台和良好的物质载体，对广西乃至全国的养老产业发展起到示69、范带动作用。并且对促进当地居民就业和收入水平的多层次化，带动社会相关产业的发展，提高广西的养老产业社会化水平，推动社会经济的和谐发展，保持社会的繁荣与稳定均产生积极的作用。 改善南宁老年人居住环境, 充分发掘区域价值 项目符合国务院关于中国老龄事业发展“十二五”规划的方针政策，是国家大力发展产业，在促进产业结构优化升级，完善养老服务体系，拓展养老服务领域、改善社会高端市场的养老等方面均做出积极贡献。 2 、经济效益分析 本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税、土地增值税等相关税费合计为1 1 0 7 6 . 5 4 万元。 项目建成后将为社会提供 1 0 0 0 0个养老床位，直接创造工70、作岗位 4 5 0 0个，间接创造工作岗位约 5 0 0 0 个，年均创税约 2 . 0 4 亿元，对 G D P的贡献 1 1 . 4 6 亿元以上。创新的服务产业，对加快和谐社会的建设有着促进作用。 3 、影响分析 项目将联合金融、保险、医疗及相应科研机构，搭建综合科研平台，通过对相关产品和服务模式的创新，从而不断完善社会养老服务的发展体系，对广西乃至全国的养老产业发展将起到示范带动作用。 赢商网- 运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / 添加Q 群1 71、4 0 9 0 8 6 1 3 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 40 4 、项目节能与环境保护 ? 环境保护总体原则 （1 ）在尽量保护原生态资源的情况下，减少对植被的破坏； （2 ）在尊重地块肌理的情况下，保持原生态地貌； （3 ）注重低碳、生态、环保原则。 ? 环境质量标准 环境空气质量标准 根据环境功能区划分方案， 评价区域环境空气质量执行 环境空气质量标准（G B 3 0 9 5 - 1 9 9 6 ）中的二级标准。 地表水质量标准 根据中国大陆平原地面水环境功能区划分，该段执行地表水坏境质量标准（G B 3 8 3 8 - 2 72、0 0 2 ）的 I V类标准。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 41 环境噪声标准 根据城市区域环境噪声标准适用区域划分，该区域应该执行城市区域环境噪声标准（G B 3 0 9 6 - 9 3 ）中的 I 类标准， 。 废弃排放标准 项目所在区域车辆较少， 距离交通干道较远， 主要的废弃排放为食堂的油烟排放， 执行 饮食业油排放标准( G B 1 8 4 8 3 - 2 0 0 1 ) 环境保护和生态公寓建议原则 ? 洁净能源的开发与利用。要尽可能节约不可再生能源（煤、石油、天然气） ，并积极开发可再生的新能源，包括太阳能、风能、水能、生物能、地热等无污染型能源。 ? 充分考虑73、气候因素和场地因素。如朝向、方位、建筑布局、地形地势等。尽可能利用天然热源、冷源来实现采暖与降温；充分利用自然通风来改善空气质量、降温、除湿。 ? 材料的无害化、可降解、可再生、可循环。建筑材料应尽可能利用可降解、可再生的资源，同时还要严格做到建材的无害化（无污染，无辐射） 。 注重不同社会文化所引发的生活方式上的差异以及由此产生的对公寓设计的影响。提倡基于健康、节约的基础上的生活方式。 广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 42 十、项目进展情况 1 、 “广西和正康乐城”养老项目已于 2 0 1 0年 1 2月经南宁东盟经济开发区批准建设（项目批文号：南侨区经发基登字 2 0 1 74、0 6 号） 。 2 、项目自启动以来，已完成总平、设计、环评、水土保持技术编制。 3 、完成第一阶段约 2 0 0 0余亩综合用地的征地拆迁补偿工作。 4 、取得第一阶段第一期的建设用地指标 1 4 6 . 0 9亩。 5 、完成与广西壮族自治区人民医院共同组建“广西和正医院”的合同签订。目前正进行建院的前期筹备工作。 6 、广西壮族自治区民政厅于 2 0 1 2年 1 2月 1 1日确定项目为首家自治区级“广西社会养老服务产业示范基地”（桂民函 2 0 1 2 1 1 4 8号）。 7 、项目现场正在进行三通一平和基础设施建设及房建的报建工作。截至目前项目已累计完成投资约 1 . 1 5亿75、元。 十一、风险解读与建议 1 、风险解读 本项目的风险有社会风险、市场风险和经营管理三方面风险： ? 社会风险：本项目为市场化运作，服务质量要求标准比同行业的高，得到社会的一致认可，是一项利民工程，无社会负面影响，社会风险和政策风险几乎为零； ? 市场风险：本项目最大的风险来源于市场，如市场定位、产品设计定位不准，如建成后定位标准太高，价格昂贵或没有老人居住将会给项目运营带来严重的影响。本项目立项之初已做了充分的市场调查，考虑到了市场细分，此风险存在的可能性很小； ? 经营管理风险：根据项目的特性、范围、对象等将通过建立科学管理制度，提升公司业广西太和投资有限公司康乐城项目可行性研究报告 476、3 务管理水平，引入保险机构合作，来规避老人入住生活中出现的问题。 2 、项目主要问题的解决办法和建议 项目的主要问题 ? 项目所处区域认知度较差，周边配套尚待完善； ? 未来南宁市区低端市场供应量大，竞争激烈； ? 项目对于售价和成本均较为敏感； ? 传统养老观念束缚现有市场客户。 建议 ? 随时关注养老客户的需求，及时调整服务体系； ? 加快建设进度，树立项目标杆形象，占位市场； ? 施工阶段，严格控制建设成本； ? 针对养老养生养心客户需求，制定相应的售价。 综合上述分析， “广西和正康乐城”( 太和? 自在城) 颐养产业的创新概念、项目规模和已经落实的土地，目前在全国相类似的项目中都具有领先性。通过搭建这一新型的养老服务产业平台，努力打造一个高品质的民营投资发展的社会养老产品典范，对促进区域经济发展，加快和谐社会的建设，为更多的社会资金进入养老领域提供了引领示范作用，项目本身为国家及广西壮族自治区重点鼓励发展产业，实施后对广西社会颐养产业快速的健康发展有着积极促进作用。 广西太和投资有限公司 二 0一二年十二月