1、黄河安美智慧颐养生态公园投资可行性研究报告黄河安美智慧颐养生态公园投资可行性研究报告目 录提要：一、中国及中原市的老龄化状况及发展趋势1、中国已进入老龄化社会2、黄河省和中原市的老龄化问题也同样严峻二、国家及黄河省的养老服务业规划及政策目标1、国家十三五养老服务业规划2、黄河省养老服务业相关政策三、中原市的养老服务规划与市场空间1、中原市的养老服务业现状2、中原养老服务业规划3、养老服务业有着巨大的发展前景四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化1、养老观念的变化2、家庭因素催生社会养老的产生和发展五、中原相关养老的具体政策支持1、公益性养老机构自用房产免征房产税2、拓宽养老服务业贷款抵押担保2、范围3、对新建民办公益性养老机构给予床位建设补助六、养老公园的选址与规划1、养老公园的选址2、养老公园的规划3、配套服务设施规划七、养老公园提供的主要服务内容（一）老年人的基本需求（二）基础服务内容（三）互联网+智慧养老解决方案八、养老公园投资分析1、养老公园的投资构成2、土地投资3、项目建筑工程4、公寓家具用品投资5、配套服务设施的设备、用品等投资6、项目总投资十、建设进度安排1、第一阶段前期审批、征地工作2、第二阶段工程实施阶段3、第三阶段开业前筹备及开业十一、项目经营计划及成本分析1、项目经营的两个阶段2、项目使用权销售计划3、项目第二阶段的经营计划十二、养老公园费用支出分析1、养老公园3、开办费2、人员费用3、水电以及其它低值易耗品支出4、养老公园各项管理费用支出5、床位费返还支出6、项目标准年支出汇总7、项目十五年费用支出十三、项目利润分析十四、本项目未来的发展特色医养一体化小镇1、建设质子和重离子肿瘤治疗专科医院2、完善西山枫情城郊生态公园森林绿化体系3、医养结合为一体的特色小镇提要： 我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。截至2015年底，我国60岁及以上老年人口占总人口16.1%。其中65岁及以上人口占总人口10.5%。中原市是黄河省最早进入人口老龄化社会的城市，老龄化人口基数大，高龄、失能老人比例高； 2016年底，全市60岁以上老年人口占全市总人口的15.8%；4、空巢家庭多，空巢老人占老年人口的51.4%；而且“未富先老”特征明显。据测算，到2020年，中原市60岁以上老年人口将达到78万人以上，占全市总人口的比例将超过17.4%。但是，目前黄河省及中原市都面临着养老机构少、床位不足、服务不系统、标准不高的问题。为此，黄河省和中原市都出台了一系列的扶持、优惠政策。黄河省政府计划到2020年，全省每千名老人拥有的养老床位从目前的不足20张发展到35张；大力发展养老机构；促进医养资源深度结合；到2030年，全省培育1个省级康养示范园区，3个省级康养园区、10个特色康养小镇，扶持培养10-20个行业影响力和竞争力强、具有示范性、带动性的养老服务集团。中原市则5、计划到2020年，机构养老床位和医养融合床位数达3.1万张（现有1.4万个）以上，每千名老人拥有养老床位40张，基本解决全市失能、半失能老人和其他有需求老人的机构养老服务需求；形成一批养老服务产业集群。社会的巨大需求，人们养老观念的变化，政府的大力扶持，使养老服务业有着巨大的发展前景，同时也给企业带来巨大的商机。 “黄河安美智慧颐养生态公园”（以下简称 “本项目”）选址在中原市的“西山枫情城郊森林公园内”。该公园是中原市西山生态综合开发区的重要组成部分。这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映。本项目拟用地规模360亩，建筑容积率不高于0.6；采用中国传统园林的规6、划手法，以人为本，在设计上突出体现环境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。 本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；住房面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。规划总床位数2000个。此外，本项目还规划有完善的配套服务设施，包括医护中心、餐饮中心、文体中心、管理中心等。本项目将全面引入互联网+智慧养老解决方案，利用物联网技术；对接智慧城市平台、著名医院的远程诊疗系统，最终达到老人拥有舒适的生活，充分的安全保障，子女可以放心工作，院方能够方便管理的目标。项目总7、投资为3.63亿元，其中土地投资1.26亿元，建筑工程投资3.2亿元、配套服务设施（不含建筑）投资1180万元；公寓用品用具1840万元。项目建设总工期24个月。其中：前期审批工作、征地8个月，工程实施12个月，筹备及开业6个月。 项目经营的第一阶段：首先将部分养老公寓的50年使用权一次性出售给有需求的客户，以全部或大部收回项目的建设成本。第二阶段为养老公园的运营，按15年时间进行测算，项目的营业收入从7978到15535万元；利润从3098到8071；利润率可从39%上升到45%（成本中不含建筑折旧）。 在以上建设的基础上，使安美智慧养老休闲公园逐步发展成一个以互联网+智慧养老，医养一体化，8、专科医疗为特色的，一、二、三产相互融合的特色小镇。项目具有良好的市场前景与政策支持，将会产生较好社会效益与经济效益，可行，宜尽快实施。一、中国及中原市的老龄化状况及发展趋势1、中国已进入老龄化社会中华人民共和国民政部2015年社会服务发展统计公报显示，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口16.1%。其中65岁及以上人口14386万人，占总人口10.5%。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。人口老龄化是世界上许多国家正在面临9、或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例仍在不断增加。对此，国务院2017年十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划（国发201713号）的判断是“形势严峻”。该规划预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度可能进一步加深。据估计，到2010、50年，中国60岁以上老年人口将增加到4.8亿，占全球老年人口的四分之一。2、黄河省和中原市的老龄化问题也同样严峻据黄河省统计局人口抽样调查数据显示，2015年黄河省60岁及以上人口达530万人，占总人口的14.45%，比2014年上升了0.66个百分点；65岁及以上人口达到333万人，占总人口比重为9.10%，比2014年上升了0.42个百分点。黄河省和全中国的趋势一样，自2003年迈入老龄化社会后，老龄化进程不断加快的趋势非常明显。2003-2015年的12年间，老年人口绝对规模增加了96万左右。同时，黄河省20世纪五、六十年代出生的人口陆续进入老年，未来25年将是黄河省老年人口增长最快的11、时期。庞大的老年人口规模和老龄化的加速发展趋势将会给黄河省的经济发展和社会建设带来巨大挑战。从中原市的情况来看，截至2016年底，全市60岁以上老年人口有68.1万人，占全市总人口的15.8%；老龄化比例居黄河全省之首；空巢家庭多，空巢老人达35万人，占老年人口的51.4%。中原市已进入应对人口老龄化的关键时期。中原市是黄河省最早进入人口老龄化社会的城市，老龄化人口基数大，高龄、失能老人比例高，80岁以上高龄老人7.59万人，失能、半失能老人1.9万人，均高于全省平均水平；“未富先老”特征明显，全市月收入在2500元以上的老人占老年人口的23%，收入在2500元以下的占77%。据测算，到20212、0年，中原市60岁以上老年人口将达到78万人以上，占全市总人口的比例将超过17.4%。其中，80岁以上的高龄老人、空巢老人、失能、半失能老人都将不同程度增长，高龄化、空巢化趋势愈发明显，并将继续呈现“未富先老”趋势。二、国家及黄河省的养老服务业规划及政策目标1、国家十三五养老服务业规划面对以上严峻形势，国务院专门印发了“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划。这个规划确立了中国养老服务业“四梁八柱”的目标任务：即“多支柱、全覆盖、更加公平、更可持续的社会保障体系更加完善；居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全；有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系更加完备；支13、持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好”等四项发展目标，以及“健全完善社会保障体系、健全养老服务体系、健全健康支持体系、繁荣老年消费市场、推进老年宜居环境建设、丰富老年人精神文化生活、扩大老年人社会参与、保障老年人合法权益”等八大重点任务。规划着力保基本、兜底线、惠民生，通过打好制度、政策和资金的“组合拳”，有效保障面向老年人的基本公共服务供给，进一步织密筑牢老年人基本民生保障安全网，增强兜底保障能力。同时，规划提出加快形成统一开放、竞争有序的市场体系，鼓励市场提供多层次多样化养老服务，繁荣养老服务市场，提升养老服务质量。民政部社会福利和慈善事业促进司副司长孟志强表示，下一步，民政部将14、按照国务院要求，围绕落实规划各项任务，继续加大对社会力量发展养老服务业的激励扶持力度。进一步降低制度性准入门槛，以及在规划建设、购买服务、土地供应、税费优惠、补贴支持方面的扶持政策，充分释放政策效益。规划也明确指出，“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段，也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。2、黄河省养老服务业相关政策为积极应对人口老龄化，建立健全覆盖城乡的养老服务体系，促进养老服务业的健康发展，依据黄河省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要以及黄河省人民政府关于加快发展养老服务业的意见黄河省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施的通知，黄河省制定出台养老服15、务业发展规划。发展目标：到“十三五”末，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充，医养相结合、功能完善、覆盖城乡的养老服务体系，更好地满足老年人养老服务需求。全省养老床位达到19.5万张，每千名老人拥有床位达到35张。机构和社区养老大力发展。到2020年，全省养老机构超过1500家，其中民办养老机构和公办民营养老机构占70%以上。农村日间照料幸福工程基本覆盖千人以上行政村，依托乡镇敬老院打造区域性养老服务中心；城市社区全部建成日间照料机构，60%以上社区建立居家养老服务中心。医养资源深度结合。到“十三五”末，每个县（市、区）建有1所医养结合型养老机构或医养联合体，失能半失能型护理床位占养老16、床位总数30%以上。服务队伍更加专业。完善养老服务专业人才的培养、考核、评定制度。养老护理员入职补贴制度落实到位。养老护理人员劳动报酬的合理增长机制初步形成。到2020年，从业养老护理人员持证上岗率达到85%以上。产业规模显著扩大。力争到2030年，全省培育1个省级康养示范园区，3个省级康养园区、10个特色康养小镇，养老服务提供的就业岗位达到30万个以上。围绕我省“一区两片”战略发展格局，通过实施“1310工程”，扶持培养10-20个行业影响力和竞争力强、具有示范性、带动性的养老服务集团。三、中原市的养老服务规划与市场空间1、中原市的养老服务业现状中原市是全省最早进入老龄化社会的城市，人口老龄17、化特征明显：老龄人口基数大，空巢家庭多，高龄、失能老人比例高，呈现“未富先老”特征。与快速老龄化的严峻形势相比，中原市养老服务业还处于起步阶段，全市目前共有各类养老机构34所，养老床位1.4万张，千名老人拥有床位数20.6张。养老服务业发展存在服务供给不足、质量不高、扶持政策配套不够等问题。2、中原养老服务业规划为此，中原市紧密结合实际，深入调研论证，研究出台了关于加快发展养老服务业的实施意见。根据实施意见，到2020年，本市新建社区养老服务中心396个，城乡老年日间照料中心达到940个，居家养老服务基本覆盖城乡社区；机构养老床位和医养融合床位数达3.1万张以上，每千名老人拥有养老床位40张，18、基本解决全市失能、半失能老人和其他有需求老人的机构养老服务需求；打造10个老年宜居示范住区，培育30个养老服务品牌企业，建立100个星级养老服务社会组织，形成一批养老服务产业集群。全市养老服务业累计投入105.14亿元。全市基本形成比较完善的养老服务体系，养老服务供需矛盾得到有效解决，能够满足不同老年群体的养老服务需求。3、养老服务业有着巨大的发展前景与此同时，这也意味着“银发产业”的发展前景。2014年中国老龄产业发展报告显示，据估计，到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，所占国民生产总值的比例将从8%增长到33%。照此趋势下去，到本世纪中叶，养老将成为19、中国的主导型产业，老年人也将成为中国的决定性人口群体。这在给中国政府带来诸多挑战的同时，同时也给企业带来巨大商机。以上就本项目的基本政策、市场依据。四、老年人养老观念、养老模式正在发生变化1、养老观念的变化受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老公园是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老公园开始向往养20、老公园，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。2、家庭因素催生社会养老的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。许多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急需体现自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的发展，老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走21、出家门，参与社区或社会上组织的一些娱乐活动，这大大促进了老年产业的发展。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致现有养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。五、中原相关养老的具体政策支持根据黄河省鼓励投资政策（2017年版），养老服务作为我省鼓励投资的现代服务业的重要内容，可享受以下几个方面的优惠政策：1、公益性养老机构自用房产免征房产税将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的公益性养老机构与政府举办22、的养老机构享有相同的土地使用政策。对经营性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。对公益性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的公益性养老机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向公益性养老机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。对公益性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对经营性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务要适当减免行政事业性收费。境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。设立经营性养老机构，应按“先照后证”的简化程序执行，在工商行政管理23、部门办理登记后，在辖区县级以上民政部门申请设立许可。在民政部门登记的公益性养老机构，可以依法在其登记管理机关管辖范围内设立多个不具备法人资格的服务网点。非本地投资者举办养老服务项目与当地投资者享受同等政策待遇。在鼓励境外投资者在华举办经营性养老机构的基础上，进一步放开市场，鼓励境外投资者设立公益性养老机构，其设立的公益性养老机构与境内投资者设立的公益性养老机构享受同等优惠政策。申请设立养老服务类社会组织，符合直接登记条件的可以直接向民政部门依法申请登记，不再经由业务主管单位审查同意。支持新兴养老业态发展，对于养老机构以外的其他提供养老服务的主体，鼓励其依法办理法人登记并享受相关优惠政策。企业利24、用新技术、新工艺、新材料和新装备开发为老年人服务的产品用品，经认定为高新技术企业的，按规定享受企业所得税优惠。2、拓宽养老服务业贷款抵押担保范围县级以上人民政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税。进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、所得税优惠。对符合条件的民办福利性、公益性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。对经批准设立的养老公园内专门25、为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。养老机构提供的养老服务、残疾人福利机构提供的育养服务、医疗机构提供的医疗服务免征增值税。拓宽养老服务业贷款抵押担保范围，推动符合条件的养老服务企业上市融资，鼓励保险公司在风险可控的前提下，通过股权、债券、基金、资产支持计划、保险资产管理等多种形式，为养老服务企业及项目提供资金支持。3、对新建民办公益性养老机构给予床位建设补助经县级以上民政部门许可的养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。养老设施免收有线电视初装费。除公立养老机构提供的基本服务按照政府规定的价格政策执行外，其他服务主要实行经营者自主定价。根据养老产业投资回收期较长的特点，支持26、发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。对于符合建设标准和资质条件，运营满一年的新建民办公益性养老机构，按每张床位5000元给予一次性床位建设补助；对于符合建设标准和资质条件，运营满1年的经过改造开办的民办养老机构，按每张床位3000元给予一次性建设补助；对于经过改造开办的民办社区老年人日间照料中心，按每张床位3000元给予一次性建设补助。六、养老公园的选址与规划1、养老公园的选址本项目拟选址在中原市的“西山枫情城郊森林公园内”的大窳村旧址处。27、该公园是中原市生态综合开发区的重要组成部分。这里是中原市重点保护和发展的大型城市森林公园，是城市的绿肺。这里森林茂密，绿草如茵，三季花开，四季常绿，自然景观与人工景观交相辉映；人们在这里可春踏芳草，夏栖绿荫，秋观红叶，冬赏白雪，四时风光不同，各有佳趣妙境，三伏天如初春仲秋，是理想的度假避暑，寻觅山林野趣，回归大自然的最理想去处。而且地势较高，可观云海日出，饱揽雄奇风光，回归自然，体验神秘与奇观，心旷神怡，飘然如仙，亲身体验那种“采菊东篱下，悠然见南山”的意境。这里不见了那烦人的雾霾，置身于“绿色氧吧”，之中心享呼吸之畅，是人们养老休闲的理相之处。同时，这里距离市区也只有十多分钟的路程，与老年人28、熟悉的社会，社交圈子，家庭和亲友都近在咫尺。因此，这里无论从自然环境，还是社会环境，都是建设养老公园的理想地址。2、养老公园的规划养老公园是服务于老年人的场所，环境的优劣直接影响到老年人的生活。老人是夕阳，夕阳也灿烂，在提倡和谐社会的今天，老人的幸福是社会共同关注的大事情，给老人创造一个宜居的优美环境，是社会的责任，是真正人文精神的体现，相信，这样的规划是符合老人心理的设计。本项目规划应本着以人为本的设计思路，在设计上突出体现环境服务于人、怡人、怡情的园林特点，将养老公园内的环境与其外的环境有机地融为一体，统筹考虑,科学规划,给老年人创造一个优美的环境。 A、在总体布局上，将建筑与绿化有机结合29、，统筹考虑。充分吸收中国传统小镇的精华，创造性地运用像“粉墙黛瓦”、坡屋顶、水系、桥、河汊、廊、亭、巷、弄、围合、院落等等建筑要素，形成了整体上的中国味道。在生活空间营造上，中国传统建筑“有宅必有院”的“院”是其精华所在，建筑内部的内庭院空间，使整体建筑形成多进式风格。建筑布局采用散点式布置，从而使每栋楼四季都能在采光、通风、观景等方面得到很好的满足。现代传统风格小镇一定不是简单的仿古，它一定是在吸取中国传统建筑文化和华北特色小镇精髓的基础上，以适宜现代人生活方式与需求的理念的全新塑造。B、绿化规划，根据总体布局，绿化采用自然式，或自然式与规则式相结合的设计方法，自然式采用中国的传统园林造园手30、法，利用小桥流水，修竹粉墙，给人们营造一个模拟自然景色的环境。自然式与规则式相结合的手法，是将现在流行的园林设计手法（规则式）用自然式的表现方法表达出来，给人营造一个丰富而有富于变化的环境。各个空间，各个不同，各有侧重，充分体现现在园林景观的丰富，达到移步换景，步移景异的效果。各个环境之间由道路两侧的行道树贯穿，既有区别又有联系。 C、植物规划，植物造景是园林的精髓，在本规划中，我们也侧重体现植物美。在不同的区域用孤植、群植、丛植等种植方式，来体现植物的个体美、群体美，从而营造一个自然的氛围，在植物搭配上，我们也体现了季相变化，形成了“春花、夏荫、秋果、冬绿”的效果。D、本项目的总体容积率控制31、在0.6以内。E、公寓用房的规划思路本项目采用低密度建筑，全部为独栋、合院和低层建筑，风格形态优美，历史文化风情浓郁；公寓面积以双人标准间、一室、二室和三室小套房为主。具体套型规划如下表：序号房型套型面积床位数/套总套数总床位数总面积I标准间352600120021000II一室一厅602500100030000III二室一厅802500100040000IV三室一厅120240080048000V合计20004000139000面积单位：平米。3、配套服务设施规划老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区32、内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。根据以上要求，本项目应规划配套完善、功能齐全、布局合理的配套服务设施。详见下表：序号功能面积（平米）I医护中心1200II餐饮中心1000III文体中心1500IV管理中心500V合计4200七、养老公园提供的主要服务内容（一）老年人的基本需求一般而言，老年生活有有四大需求：健康、生活、文化和安全。健康方面需要对老人的身体状况进行跟踪监测并对异常情况及时告警。生活方面需要解决老人的饮食、家政、出行、购物等日常起居问题，为老人提供便捷安心的服务。精神领域则需要丰富老人的文化生活33、，为他们提供感兴趣的新闻、影视、政策法规、戏曲、养生保健知识等。安全方面需要保证老人的居住安全，全方位监控来访人员以及家庭场所的烟雾、煤气等。本养老公园即是根据老年人以上的基本需求和特殊的生活需求来设计服务内容，并利用最新的物联网技术和大数据技术，构建起一个互联网+智慧养老服务的基础平台，以为老年人提供更为周到、细致、贴心的服务。（二）基础服务内容1、家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式(如全天、白天、钟点、出行等)为老年人服务;此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。2、医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检;免费保健疗养咨询;免费参加34、有关的保健讲座;开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门;全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨”。3、心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。4、购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务;园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。5、旅游养老公园与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游;还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。6、交通服务开设大巴专线往返于市区与养老公园之35、间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。7、安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班;园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。8、园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。9、法律顾问园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。10、老有所为服务这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人(特别是有一技之长的老人)提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励36、老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”;在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作;如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。（三）互联网+智慧养老解决方案1、解决方案功能概述在上述基础服务的基础上，本项目将全面引入“互联网+理念”，利用物联网技术，通过各类传感器，使老人的日常生活处于远程监控状态，以便于及时为他们服务，从健康、生活、文化、安全等方面解决老人的养老问题。最终达到老人拥有舒适的生活，充分的安全保障，子女可以放心工作，院方能够方便管理。本项目的智慧养老系统将接入中原市的智慧城市平台，使老公更便捷地获得政府和社会提供的各项服务；接入解放军总37、医院（301医院）等著名医院的远程诊疗系统，提供远程医疗会诊、远程影像诊断、远程监护、远程手术指导(观摩)、远程教育、视频会议、远程数字资源共享、双向转诊、远程预约、远程门诊等服务。会诊中，医护中心的医生可通过视频系统与专家进行面对面交流，实现影像、超声和医学检验结果的同步传输，达到临床会诊的效果。同时，病人和家属也可现场观看专家会诊的详细情况，还可与专家面对面咨询提问，使老人本项目的医疗中心就能享受到三级甲等医院医疗专家的优质服务。2、互联网+智慧养老解决方案 A、解决方案示意图B、数据采集与分析通过移动终端就能收集到老人的生理数据，并自动传入云端，进行自动数据分析与处理，再将结果发给主治医38、生，给出诊断或康复建议。可以每天进行日常的健康监督、运动及饮食指导，特别对于一些高危人群，象高血压、糖尿病。可以对此类人群进行全天候的日常管理，可以为每个人定制出性化的健康管理流程。大数据分析模块可以通过一些体征数据，以及日常生活起居、饮食和保健品服用等等数据，如，生活习惯和饮食习惯，以及服用保健品习惯等等，连饮食口味喜好，经常喜欢吃什么菜类的数据采集，来分析推测身体会出现什么状况，产生那些方面不适，通过数据的分析，做到预测或预判，并开出保健处方，给出治疗方案，让体质真的得到改善。重点人物的健康指标跟踪、饮食情况跟踪、医疗信息跟踪、兴趣爱好分析，推送针对重点任务个性化精准推送。C、服务模块健康39、医疗中心通过智能手环将老人血压、心跳、血脂等数据采集上传至市级健康数据分析中心，健康数据分析中心经过大数据分析之后，推送健康指数提醒给用户，实时关注健康状况。实时推送专家坐诊信息，用户可以预约专家，并通过远程视频会诊和医生进行交互。遇到紧急情况，可以通过智能手环上的SOS呼叫求救，管理呼叫中心后台可以通过北斗卫星确认其位置信息，并进行双向通话，尽快进行紧急救援。O2O服务生活中心通过终端在线享受订餐送餐、家政服务、家电维修、网上超市等O2O服务。相关订单会被同步到管理中心，并由商家接单，商家后续和管理中心进行接洽。通过车辆调度系统，可以直接在线约车，终端显示所有在库车辆，可以实时进行预约。通过40、可视对讲系统进行远程亲情视频通、管理中心的紧急呼叫、社区邻里之间的视频聊天、医务室的远程看诊。可视对讲提供多种个性化主题，在节日期间和使用主题进行视频问候，增加视频对讲的趣味性。用户可以收到来至社区、其他老人、家人亲属的视频问候。文化信息中心互联网内容聚合平台智能抓取互联网资源，智能化分析用户喜好，为每位老人提供影音、新闻、图书、政策资讯等内容，自动抓取相关内容，自动审核。管理中心后台包含了内容平台、互联网内容聚合平台，这两个平台为老人提供了政策法规学习、社区、个人荣誉室、影音娱乐、养生专题等文化板块。同时提供健康养生专题：健康课堂：针对老年人提供各种健康知识视频课程，资源具有可靠性。养生食谱41、：提供养生食疗信息，健康菜肴食谱，提供食材配比，制作步骤等内容。疾病防治：常见疾病防治方法查询，可视化查询疾病类型。药品信息：提供药品信息查询，疾病防治，服药提醒等功能。八、养老公园投资分析1、养老公园的投资构成养老公园的投资主要由以下几部分构成：土地投资、建筑工程投资、公寓内部用具用品、配套服务设施设备投资等几项。2、土地投资根据黄河省鼓励投资政策（2017年版），本项目的用地按公益性用地进行成本分析。目前市场行情，按每亩35万元计算。本项目规划用地面积约360亩，则用地总成本为12600万元。3、项目建筑工程详见下表：70养老公园工程投资概算书序号项目单 位数 量单 价总价(万元)备注1项42、目及土地费用亩00万元/亩02勘察及设计费用164400230378 21地质勘察平米1644002元/平米3322建筑方案设计平米1644001元/平米1623修建性性详规平米1644001元/平米1624施工图设计平米16440015元/平米24725管网综合设计平米1644002元/平米3326施工图审查平米1644002元/平米333项目立项平米164400349 31地震评价平米1644000元/平米032节能评价平米1644001元/平米1633环保评价平米1644001元/平米1634编制可研报告平米1644001元/平米164施工现场准备平米1644006.1 10041通电平43、米1644003.6 元/平米6042道路修整平米1644000.6 元/平米1043打井及通水平米1644000.9 元/平米1544其它临时设施(含办公用房、用品)平米1644000.9 元/平米155土建工程费用平米1644008201144951地基及土方工程(含检测费、渣土费）平米16440020元/平米329 52公寓土建工程平米139000800元/平米11120 53地下建筑土建工程平米21200950元/平米2014 6公寓部分安装、装修平米139000670931361安装工程（含户式空调）平米139000450元/平米6255 水电暖气62装修工程平米139000200元44、/平米2780 65其它工程平米13900020元/平米278 7其它部分工程平米212001540元/平米326571地下停车管理系统平米2000020元/平米40 72地下安装工程平米21200100元/平米212 通风、地坪等73配套服务设施安装工程4200800元/平米336 含中央空调74配套服务设施装修工程4200600元/平米252 75其它工程平米2120020元/平米42 8室外配套工程平米167067250417781景观及道路工程平米167067200元/平米3341 用地面积的70%82综合管网平米16706740元/平米668 84其它平米16706710元/平米1645、7 9监督、管理费150247 91工程监理费平米16440010元/平米164 92招投标代理费平米1644001元/平米16 93造价审计费平米1644001元/平米1694测量放线平米1644001元/平米1695其它平米1644002元/平米3310配套费平米0 元/平米0 101城市建设配套费等各项建设规费平米00元/平米0102人防工程异地建设费平米00元/平米011财务及不可预见费用平米150 2466 111财务费用平米164400100元/平米1644 112不可预见费平米16440050元/平米822 12公司管理费16440035 575 121人员工资及福利平米164446、0020元/平米329 122办公费用平米1644005元/平米82123其它平米16440010元/平米16413总投资额1644001948 32019 4、公寓家具用品投资主要指公寓内的各类生活用品、家具等。详见下表：房型数量单套投资额总投资（万元）标准间6004000240一室一厅5006000300二室一厅50010000500三室一厅40020000800合计200018405、配套服务设施的设备、用品等投资详见下表：配套服务设施面积投资额备注医护中心1200500社区医院标准餐饮中心1000300文体中心1500300管理中心50080合计420011806、项目总投资序号投资项47、目数量单位单位投资总投资（万元）I项目用地360亩350001260II建筑工程164400平米1947.6132019 III公寓用品用具1840IV配套服务设施1180V总计36299 项目的总投资约为3.63亿元。十、建设进度安排项目主要分为前期审批工作、征地及工程实施、开业前筹备三个阶段。各阶段工作主要工作如下：1、第一阶段前期审批、征地工作在8个月内完成。通过区市两级政府的审批、立项，以及用地审批等项工作。完成项目的方案、规划、施工图等设计、审图及审批，办理规划许可（两个证）、施工许可，完善项目后期水、电、气、暖、通讯、数据等事项的审批工作。2、第二阶段工程实施阶段在12个月内完成。48、主要工作内容包括建筑主体施工、内外装修工程、安装工程、室外管网工程、道路、绿化工程等。3、第三阶段开业前筹备及开业在6个月内全部完成。包括各类设施、设备、用具、用品的采购、安装、布置等；养老公园经营管理团队招聘、培训、组建等；从民政管理部门取得社会福利机构设置批准证书，项目使用权的推广与销售；各类人员招聘与培训；养老公园的推广与宣传；试营业；正式开业庆典等。以上各项工作的总工期为24个月（不同阶段的工作将交叉进行）。十一、项目经营计划及成本分析1、项目经营的两个阶段A、第一阶段：为尽快收回成本并减轻项目经营过程中的折旧及利息等财务压力，首先将一定比例的养老公寓的50年使用权一次性出售给有需求的49、客户。以求全部或大部收回项目的建设成本。B、第二阶段：项目开业筹备及运营阶段。以上两个阶段分述如下：2、项目使用权销售计划项目使用权销售比例及销售金额计划见下表：序号房型销售比例销售面积单价（元/平米）销售金额（万元）11标准间20%42006000252012一室一厅30%90006500585013二室一厅40%1600070001120014三室一厅50%2400065001560015车位50%250800002000车位按每个8万元16合计5320037170销售面积中不含车位面积使用权销售过程中所发生的管理、代理、推广等费用按销售额的3%计算，合计1151万元。扣除全部建设成本3650、299万元后，尚节余920万元，作为使用权销售的利润。至此，养老公园的使用权销售后，除回收全部建设成本外，尚可盈余920万元。项目经营的第一阶段工作全部完成。3、项目第二阶段的经营计划（1）使用权已售部分的受托管理使用权已销售部分由购买人委托养老公园管理方代为管理。管理方所收床位费扣除一定比例（20%）的管理费后，全部返还给购买人。（2）医保中心和餐饮中心的经营这两部分实行社会化管理，自负盈亏，经济目标是：盈亏平衡或微利即可。每位入院者根据所享受的服务内容和水平的不同，支付相应的费用（含餐饮费）。这两部分的投资回收任务由公寓及养老公园提供的其它服务中完成。（3）养老公园的收费标准A、养老公园收51、费情况调研本项目为一所针对中、高收入老人为主要目标客户群体的养老公园。为制定一个适合这个人群的合理的收费项目与收费标准，我们在情况发展水平比较类似的中原市、石家庄市、呼和浩特市三地选取了一些规模较大（300个床位以上），设施较为齐全，标准较高的养老机构进行了调研。调研的情况汇总如下：名称中原市尖草坪区社区养老公园序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房200025025015002000 2500II标房230025025015002000 2500III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金500010000名称中原市长青藤老年养护院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费52、特护费I普房（3人以上）II标房（2人）115025025016002000 III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称中原市万柏林东社爱心托老院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）90020020012001500 III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称中原市迎泽区老年安康颐养家园序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）900300300500 700III单人间IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称呼和浩特市东郊恒康安养院序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I53、普房（3人以上）II标房（2人）5004002008001800 2600III单人间18005003008001800 2600IV套间（豪华）V住院押金0VI应急备用金名称呼和浩特市祥如老年新村序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）900450II标房（2人）1300500III单人间2000600IV套间（豪华）3800600V住院押金5000VI应急备用金5000名称呼和浩特市老年公寓序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）1050III单人间2750IV套间（豪华）V住院押金VI应急备用金名称河北平山野生原老年公寓序号房型54、床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）2400III单人间2800IV套间（豪华）3100V住院押金VI应急备用金名称石家庄康泰老年公寓序号房型床位费服务费卫生费半护费全护费特护费I普房（3人以上）II标房（2人）120015001800 2200III单人间IV套间（豪华）V住院押金VI应急备用金由以上调研可知，养老公园收费一般设基本收费，包括床位费、服务费、卫生费、杂费等；第二部分是护理费，根据老人的不同失能情况，分成半护、全护、特护几个级别进行收费；第三部分就是住院押金（一般为5000元/床）、应急备用金，根据老人的不同身体状况收取500010000元；另55、外有的养老公园不另行收取水电暖等杂费。B、标准经营年份的收费标准根据调研情况，为更好地吸引老年人入住，计划采取中高档的设施和服务标准，收费则为中等偏上水平。制定如下收费标准。序号房型床位数床位收费标准合计(万元)床位费服务费杂费每床总收费(月)每床收费(年/万元)I标准间1200100040010015001.8 2160II一室一厅1000200060012027203.3 3264III二室一厅1000150050012021202.5 2544IV三室一厅800180060015025503.1 2448V特护费120020002.42880VI总计13296说明：a、标准经营年份指养老56、公园入住率达到100%时的理想状态。b、特别护理指的是对失能入院者的护理，这里假设每年有30%的入住者为失能老人。c、杂费指日常消耗的水、电、卫生纸等项支出。d、老人因病的医疗、护理费用，以及餐饮费用，按成本收取，不计入日常收费中。D、15年经营期营业收入情况分析：由于经营状况和社会的物价水平是不断变动的，因此，我们需要用动态的眼光去看待经营收入的情况。这里以十五年为一个周期来分析收入的变化情况。假设养老公园在三年内达到正常经营水平，第一年开业时达到60%的入住率，第二年达到80%的入住率，第三年初达到95%以上的入住率；此后的正常经营水平均按95%的入住率计算。由第四年开始，养老公园的各项收57、费均比前一年增加3%，经营成本相应增加3%。则不同经营年份的收入变化情况如下表：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年营业收入797810637126311301013400经营年份第6年第7年第8年第9年第10年营业收入1380214217146431508215535经营年份第11年第12年第13年第14年第15年营业收入1600116481169751748518009（单位：万元）十二、养老公园费用支出分析1、养老公园开办费指开业前的各项支出，包括宣传推广、人员招聘与培训、办理各项证照、管理及办公费用等。这里按980万元计算，并在开业后十年内摊销完毕，每年98万元。2、人员费用包括基本58、工资、奖金、福利、培训、工会活动等。A、人员编制及工资总额（标准年）岗位名称人数人均年工资总额（万元）备注护理员800360002880每5床一人保洁员13930000417每千平米一人安保203600072其它管理人员3050000150总计9893519B、奖金、福利按工资总额的15%计算，标准年总额为528万元。C、培训及工会活动等费用按工资总额的5%计算，标准年总额为176万元。D、以上各项人员费用，标准年总额为4223万元。3、水电以及其它低值易耗品支出从收取的各项杂费中支出，总额为576万元。收支平衡即可，如支出超过此项收费，则适当调升杂费的收取标准。详见下表：序号房型床位数杂费单59、价(月)杂费(年)I标准间1200100144 II一室一厅1000120144 III二室一厅1000120144 IV三室一厅800150144 V总计576 4、养老公园各项管理费用支出包括养老公园的维修费用、办公费用、差旅费用、会议费用、招待费用以及其它杂项费用，按养老公园年营业额的5%计算，标准年的支出为644万元。5、床位费返还支出对于已出售使用权并由养老公园托管的床位，所收取的床位费，扣除20%的托管费用后，剩余80%返还给托管人。标准年返还的床位费用以及托管费用详见下表：序号房型总床位数(个)托管床位比例托管床位数(个)床位费单价(元/月)床位费返还总额(万元/年)I标准间1260、0020%2401000230II一室一厅100030%3002000576III二室一厅100040%4001500576IV三室一厅80050%4001800691V总计20746、项目标准年支出汇总标准经营年份指养老公园入住率达到95%以上时所需的支出。详见下表：支出项目标准年支出（万元）开办费98人员费用4223水电杂费576床位费返还2074总计69707、项目十五年费用支出项目开业第一年，入住率达到60%，支出水平达到标准年份的70%；第二年，入住率达到80%，支出水平达到标准年份的90%；第三年，入住率达到95%，支出水平达到标准年份的100%。从第四年开始，支出总成本每年增加361、%。详见下表：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年经营支出48796273697071807395经营年份第6年第7年第8年第9年第10年经营支出76177845808183238573经营年份第11年第12年第13年第14年第15年经营支出88309095936896499938十三、项目利润分析仍按十五年一个周期进行分析，各年度利润情况如下：经营年份第1年第2年第3年第4年第5年营业收入797810637126311301013400经营支出48796273697071807395净利润30984363566158316006利润率39%41%45%45%45%经营年份第6年第7年第8年62、第9年第10年营业收入1380214217146431508215535经营支出76177845808183238573净利润61866371656267596962利润率45%45%45%45%45%经营年份第11年第12年第13年第14年第15年营业收入1600116481169751748518009经营支出8830 9095 9368 9649 9938 净利润71717386760878368071利润率45%45%45%45%45%从以上分析可以看出，项目进入经营期后，利润率可保持在39%45%之间，经济效益状况良好。十四、本项目未来的发展特色医养一体化小镇本项目建成后，将在现有基63、础上进一步发展，具体计划是将现有的医护中心发展成一所既能提供基础性的医疗服务，同时又有特色的三甲医院，进一步打造养老公园的环境，最终使本公园成为一个集风光旅游、养老休闲、健康医疗为一体的“大健康特色小镇”。1、建设质子和重离子肿瘤治疗专科医院质子和重离子肿瘤治疗技术是国际公认最先进、最尖端的放疗技术，用特殊的加速器加速至光速的约70%的速度，通过特定的治疗器具可以对应癌症病灶的位置和形状进行照射，在到达肿瘤病灶前，射线能量释放不多，到达病灶后会瞬间释放能量，具有对肿瘤病灶进行强有力的照射，同时对肿瘤周边正常组织损伤极小，毋庸置疑是当今世界肿瘤治疗的重要措施手段。临床治疗的结果表明，质子和重离子64、放疗在非小细胞肺癌、前列腺癌、头颈部肿瘤、肝癌、颅底和脊柱旁肿瘤及中枢神经系统肿瘤治疗中取得了比较好的疗效，而放疗的急性和后期的放疗不良反应不严重。重离子对肿瘤有很强的杀伤力，特别是那些抗拒光子放疗甚至抗拒质子放疗的肿瘤，如软组织肉瘤、腺样囊性癌、恶性黑色素瘤等含有大量乏氧细胞的恶性肿瘤，疗效更为明显。质子重离子放疗作为一种新的肿瘤治疗技术，拓展了放射治疗的应用宽度，极大程度地提高了肿瘤治疗患者的治愈率和生活质量，为年龄大、心肺功能较差或无法耐受手术治疗的患者提供了治疗方式的新选择。对中国的肿瘤人群治疗及建设中国健康社会都具有重要意义。同时，我们也将与全国知名的医疗机构、科研院所、知名专家建立战略联盟关系，实现数据共享、业务协同，完善高端医养结合产品和服务，并且逐步引进健康管理、康复等其他第三方服务共同形成和发展质子重离子治疗产业体系。2、完善西山枫情城郊生态公园森林绿化体系，逐步形成包括新能源、森林智能灌溉、绿色建筑、现代设施农业、环境水及生活污水处理等创新领先技术系统，使安美智慧养老休闲公园与西山枫情城郊公园有机地融为一个整体。3、在以上建设的基础上，使安美智慧养老休闲公园逐步发展成一个以互联网+智慧养老，医养一体化，专科医疗为特色的，一、二、三产相互融合的特色小镇。以上未来发展方向所涉及的项目，本公司将另行进行可行性研究。完2017、7、29