1、 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 202012127 7 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 . 1 1 一项目背景 . 1 1项目名称 . 1 2承办单位概况 . 1 3项目报告编制单位 . 2 4可行性研究报告编制依据 . 2 5项目提出的理由和过程 . 3 二项目概况 . 4 1项目区位 . 4 2主要开发建设条件 . 4 3项目开发建设方案 . 4 三项目主要研究结论和技术经济指标 . 6 1项目主要研究结论 . 6 2项目总投资和主要技术经济指标 . 7 四问题与建议 . 8 1项目开发建设存在的主要问题 .2、 8 2实施建议 . 8 第二章第二章 商业市场研究和分析商业市场研究和分析 . 9 9 一鲁巷商圈需求和发展趋势 . 9 1鲁巷商圈市场需求分析 . 9 2我国百货行业的发展趋势和特点 . 11 二项目市场分析与需求预测 . 16 1 当地社会经济概况 . 16 2武汉市商业房地产市场运行情况分析 . 19 第三章第三章 项目规划建设方案项目规划建设方案 . 2222 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 一项目用地和规划条件 . 22 1项目用地 . 22 2规划条件 . 24 二项目总体规划方案 . 24 1项目定位 . 24 2项目组成 . 24 3主要技术经济指标 . 24 三建设方案3、 . 26 1设计依据与设计原则 . 26 2建筑设计 . 27 3结构设计 . 28 4给水排水 . 31 5通风空调 . 33 6电气 . 34 第四章第四章 节能节水和环境保护节能节水和环境保护 . 3838 一节能 . 38 1资源利用和能源耗用分析 . 38 2节能原则 . 38 3节能措施 . 39 4节能评价 . 40 二节水 . 40 1水耗分析 . 40 2生活节水 . 41 3环境节水 . 41 三环境影响和环境保护措施 . 41 1施工期环境影响及防治措施 . 41 2运营期环境影响及防治措施 . 43 3环保措施的评述 . 45 四环境监测制度及环境管理建设 . 46 4、武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 1环境管理建设 . 46 2环境监测主要内容及实施 . 46 第五章第五章 项目建设实施方案项目建设实施方案 . 4848 一项目实施组织 . 48 1项目法人和项目管理模式 . 48 2项目实施的原则 . 49 二工程招投标 . 49 1工程招投标概述 . 49 2工程招标方案 . 51 三项目实施进度 . 52 第六章第六章 经营管理与机构设置经营管理与机构设置 . 5353 一企业管理架构 . 53 二主要经营方式 . 53 第七章第七章 投资估算投资估算 . 5454 一建设投资估算 . 54 1投资估算范围 . 54 2投资估算编制依据 . 54 5、3投资估算说明 . 54 二建设期利息估算 . 55 三项目总投资和总投资使用计划 . 55 1项目开发建设时序安排 . 55 2项目总投资和总投资使用计划 . 55 第八章第八章 融资方案融资方案 . 5757 一项目资金来源和筹资计划 . 57 1项目资本金筹措 . 57 2项目债务资金筹措 . 57 二融资方案分析 . 58 1资金来源可靠性分析 . 58 2融资结构分析 . 58 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 3融资成本分析 . 59 4融资风险分析 . 59 第九章第九章 财务评价财务评价 . 6060 一财务评价基础数据与参数选取 . 60 1财务价格 . 60 2利率 . 6、60 3项目计算期选取 . 60 4财务基准收益率（ic）设定 . 60 二营业收入与成本费用估算 . 61 1项目运营模式 . 61 2经营收入的估算 . 61 3成本费用估算 . 61 4税金的估算 . 61 三财务评价报表 . 62 四融资前分析 . 62 1财务内部收益率 . 62 2财务净现值 . 62 3项目投资回收期 . 62 五融资后分析 . 63 1盈利能力分析 . 63 2偿债能力分析 . 63 3财务生存能力分析 . 63 六财务评价结论 . 63 第十章第十章 社会评价社会评价 . 6565 一社会影响分析 . 65 二互适性分析 . 66 1不同利益群体对项目的态度及7、参与程度 . 66 2各级组织对项目支持的程度 . 66 三社会风险分析 . 67 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 四项目社会效益分析 . 68 第十章第十章 风险分析风险分析 . 6969 一风险因素的识别和评估 . 69 1风险等级划分 . 69 2风险因素的识别和评估 . 69 二风险防范对策 . 71 1风险回避 . 71 2风险控制 . 71 3风险转移 . 71 4风险自担 . 72 第十一章第十一章 研究结论和建议研究结论和建议 . 7373 一结论 . 73 二建议 . 74 附图、附表、附件附图、附表、附件 . 7575 一附图 . 75 二附表 . 75 三附件 . 78、5 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第一章第一章 总总 论论 一项目背景一项目背景 1项目名称项目名称 项目名称：武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目。 （以下简称项目） 。 2承办单位概况承办单位概况 建设单位：武汉鲁巷广场购物中心 公司法定代表人： 吴建社 公司地址：洪山区珞瑜路（鲁巷口） 注册资本：人民币：贰仟万元整 公司性质：集体所有制 武汉鲁巷广场购物中心是武汉市东湖开发区关山村投资兴办的集体企业， 地处历史文化名城武昌，位于国家级开发区东湖高新技术开发区（武汉中国光谷）的中心地带，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路等在此交汇，门前 20 余条公交线路通达武9、汉三镇。购物中心四周，武汉大学、华中科技大学、邮电科学研究院等全国著名高等学府和国家大型科研机构云集，NEC、西门子、正大集团、长飞光纤等国际大型企业星罗棋布。 鲁巷广场购物中心是集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场，经营面积近四万平方米，停车场面积一万余平方米。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包、烟酒等时尚名品，二楼经营女装、床上用品，三楼经营男装、儿童商品、妇女用品、针棉织品，四楼经营运动休闲商品。 鲁巷广场购物中心自二 OOO 年十二月开业以来，秉承“立足光谷、服务社区”的企业宗旨，遵循“客户双赢”的经营理念，倡导“飞扬时尚、享受生活”的消费10、观念。经营方式上采取超市、专柜、“店中店”相结合的形式，力求满足不同需求层次顾客的要求。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 鲁巷广场购物中心作为“武汉中国光谷”环境创新配套的重点项目，不仅填补了开发区内无大型购物场所的空白， 还为开发区内近 50 万的消费者提供了购物便利。开业第一年销售即达 3.2 亿元，稳踞我市商业同行前列。二 OO 二年鲁广销售更是以60%的高速度增长，年销售达 5.1 个亿。鲁广创造了开业 3 年销售和利润双翻番的历史，成为开发区纳税 10 强企业，12 年累计实现销售 70 亿元，创造利税超过 3.9 亿元。12 年来，鲁广扎根光谷，拓展商圈，为东湖高新区商贸流通的11、培育和繁荣作出了历史性的服务和贡献。 企业先后荣获中国商业信用企业、全国商业服务名牌企业、全国“百城万店无假货”示范店、湖北省消费者满意单位、湖北省成长企业 40 强、湖北省分行业十强企业、武汉市消费者满意单位等称号。吴建社总经理荣获全国商业优秀创业企业家、湖北省优秀企业家及武汉市劳动模范称号，员工林莉、朱佳莉荣获全国服务明星、武汉市服务明星等称号。 3项目报告编制单位项目报告编制单位 4可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 （1）武汉鲁巷广场购物中心提供的项目建设有关资料； （2）建设部和湖北省、武汉市颁布的相关法律、法规与政策； （3）武汉市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目12、标纲要； （4）武汉市 20052009 年国民经济和社会发展统计公报； （5）武汉市城市总体规划（2010 年-2020 年） ； （6） 武汉市企业投资项目核准管理实施细则 ； （7）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(2006 年 8月)； （8）国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)； （9）建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)； （10）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 5项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程 改建与扩建鲁巷广场购物中心，进一步完善其功能和改造其13、设施，对于促进鲁巷城市副中心的经济繁荣和社会稳定，完善其商业副中心的功能，扩大本区域的服务范围，增强鲁巷商圈的吸引力，刺激市民消费都具有重要意义，同时也扩展了公司的业务范围，提升公司的经济效益。 （1）历史上的武汉一直是全国工商业重镇，上世纪 30 年代，汉口就是仅次于上海的全国第二大商贸中心，如今武汉是全国第 7 大商业城市，形成了武广江汉路、钟家村和中南路等 3 个大型商业中心，以及鲁巷、常青、徐东等 15 个商业区。根据武汉市城市总体规划（2010 年-2020 年） ，到 2020 年，武汉市将构建由商业中心、基层商业网点、特色商业街、商业批发市场组成的商业设施体系，打造立足中部、面向14、全国的现代化商贸中心。规划提出，商业中心结合城市中心体系、轨道站点布局，引导新建大中型商业设施向新城、 新区中心集中， 在都市发展区形成两大区域商业中心、19 个城市商业中心、36 个组团商业中心，形成江南江北两大区域商业中心。 （2）武汉市及周边地区是我国重要经济区之一， “18 城市圈”人口和财政收入占湖北省 50%以上，GDP 和社会商品零售总额占湖北省 60%以上，鲁巷商圈是武汉市的新兴商圈，随着鲁巷广场周边商业项目的开发建设，大洋百货、家乐福、天河、帕菲克等大型品牌旗舰店聚首光谷，而妹妹时尚广场、流行旋风购物车等主题元素店也集合于此，大型主力品牌旗舰店与时尚流行主题元素碘相得益彰，一15、个全新的商圈正式诞生， 鲁巷商圈不仅让一直以 “高科技” 为基本定位的区域变身成为 “宜居新城” ，更完成了联合司门口、中南路、街道口、徐东商圈、与汉口商圈划江而立的“商圈再造工程” ，对于武汉市商业发展意义重大。 （3）经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化巨大。 老的商业圈除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均经过短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模数量都扩张巨大。而于2000 年开业的鲁巷广场购物在也迎来了新兴商业体的竞争和压力，原有老的业态形式和结构已无16、法顺应商业地产发展的潮流， 鲁巷广场购物中心通过改建与扩建来提升竞争力显得刻不容缓。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 二二项目概况项目概况 1项目区位项目区位 武汉鲁巷广场购物中心地处历史文化名城武昌， 位于国家级开发区东湖高新技术开发区（武汉中国光谷）的中心地带，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路等在此交汇，门前 20 余条公交线路通达武汉三镇。购物中心四周，武汉大学、华中科技大学、邮电科学研究院等全国著名高等学府和国家大型科研机构云集，NEC、西门子、正大集团、长飞光纤等国际大型企业星罗棋布。随着“武汉中国光谷”的立项并正式启步，开发区正迎来了新一轮的经济腾飞。17、 2012 年底通车的武汉市轨道交通二号线一期终点站鲁巷广场站出口直通扩建部分负一层超市，为项目带来了庞大的人流。 2主要开发建设条件主要开发建设条件 （1）已取得了国有土地使用证 。 （2）项目用地方案通过了规划管理部门审批，取得了建设用地规划许可证 。 （3）项目规划建筑方案设计工作已完成。 （4） 项目工程方案通过了规划管理部门审批， 证载办理 建设工程规划许可证 。 （5）项目工程已经处于建设期，预计于 2012 年年底完工并投入使用。 3项目开发建设方案项目开发建设方案 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目位于虎泉路与珞瑜路交汇处。 本项目范围内的总体规划建设方案主要经济技术指标见下表18、。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目 单位 数量 规划用地面积 28800 保留建筑占地面积 8900 总建筑面积 114945.5 其中 商业面积（鲁广商业） 25304 酒店配套用房面积 （会议、餐饮、娱乐等用房） 19330 酒店客房数 间 307 新建建筑占地面积 6996 其中 新建商业建筑占地面积 6477 地铁出入口及架空层占地面积 519 新建建筑面积 70311.5 其中 地上建筑面积 43968.5 地下建筑面积 26343 地块平均容积率 4.06 商业及酒店平均建筑密度 % 53.39% 其中 地上商业面积（1-4 层） 27419、65 美食广场、咖啡厅面积（5-6 层） 12032 多功能厅面积（7 层） 3841 地下一层超市及商品面积 9264 地下二层车库面积 8630 地下三层设备用房面积 8228 停车位 辆 648 其中 地上新建机械停车位 辆 178 原有停车位 辆 76 新建地下二层车库 辆 154 原有超市搞糟双层机械地下车库 辆 240 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 三三项目主要研究结论和技术经济指标项目主要研究结论和技术经济指标 1项目项目主要研究结论主要研究结论 （1）本项目的建设，符合武汉市相关用地规划和城市发展方向，光谷广场周边已形成了丰富的市场集群，项目具有良好的区位优势，位于珞瑜路20、和虎泉路交汇处，地铁二号线一期的终点站， 符合武汉市和鲁巷的城市发展方向。项目的建设对提高光谷的影响力，加强区域城市化进程都有着非常积极的现实意义。 （2）本项目的建设是企业增强自身竞争力，带动地方经济发展的需要，符合国家鼓励发展现代化服务业的政策，具有良好的社会效益。鲁巷广场购物中心提档升级后能够提升消费层次，增强自身竞争力，吸引更多的消费者和投资者前来，对企业自身发展起着巨大的推动作用。 （3）本项目的建设，可以促进区域居民就业，保证居民供应，提供就业机会，并可带动当地相关服务行业的发展，具有良好的社会效益。 （4）通过对于商业物业的发展状况、项目周边地区的潜在商业需求和市场容量的进行客观21、分析，提出鲁巷广场购物中心的改建和扩建是合理的，符合市场的发展和需要。项目建设条件能够满足项目建设的需求，工程建设方案技术成熟，技术上是可行的。 （5）本项目融资前和融资后的财务净现值都大于零，而且内部收益率高于财务基准收益率，具有较强的财务盈利能力。利息备付率、偿债备付率均高于评价标准，项目资产负债率较低，项目的债务偿还是安全的。项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。通过盈亏平衡分析和敏感性分析表明，本项目具有较强的抗风险性。项目在财务上是可行的。 （6）项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或22、发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。 综上所述，该项目的建设是必要的、可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 2项目总投资和主要技术经济指标项目总投资和主要技术经济指标 项目总投资和主要技术经济指标情况见下表。 表表1 1- -2 2 主要经济评价指标汇总表主要经济评价指标汇总表 序号序号 项项 目目 单位单位 数量数量 备注备注 主要经济结果和数据主要经济结果和数据 一 项目总投资 万元 65659.31 1 建设投资 万元 65044.31 2 建设期利息 万元 615.0023、 3 流动资金 万元 0.00 二 项目收入 万元 155968.38 三 项目经营总成本费用 万元 49565.05 1 经营成本 万元 46982.05 2 利息支出 万元 2583.00 四 经营税金 万元 75274.90 1 营业税 万元 12724.20 3 所得税 万元 62550.70 五 项目损益 1 经营利润 万元 252785.30 2 经营净利润 万元 187651.60 经经 济济 评评 价价 指指 标标 一 项目投资财务内部收益率（税前） 22.64% 项目投资财务内部收益率（税后） 17.00% 项目投资财务净现值（税前） 万元 51617.97 基准收益率 Ic24、=10% 项目投资财务净现值（税后） 万元 25973.51 基准收益率 Ic=10% 项目投资回收期（税前） 年 7.24 项目投资回收期（税后） 年 8.96 二 资本金财务内部收益率（税前） 24.14% 资本金财务内部收益率（税后） 17.95% 三 总投资收益率 27.25% 项目资本金净利润率 15.88% 四 最低利息备付率 6.52 长期债务存续期间 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 最低偿债备付率 1.11 长期债务存续期间 四四问题与建议问题与建议 1项目开发建设存在的主要问题项目开发建设存在的主要问题 本项目开发建设存在的主要问题有： （1）项目建设投资总额控制有赖于项25、目实施过程中承办方的具体执行情况，一旦投资失控，会对项目的投融资平衡方案产生严重影响，进而影响到项目未来的良性运行。 （2）项目未来的市场运营存在着较大的市场竞争压力，既有同城的同业竞争，还面临着更为严峻的其他城市和地域相类似城市发展定位所构成的整体社会经济力量的较量，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。 2实施建议实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点： （1）集中力量抓紧完成项目的建设，确保项目能如期完工并投入使用。 （2）根据市场需求进行项目规划设计和市场定位，强化成竞争优势。通过精心谋划，以期提高市场占有率，并降低运行成本。 （3）争取政府在政策方面的支持，使企业发展有一个稳26、定的社会环境。 （4）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生影响的持续时间。 （5） 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 （6）聘请有经验的顾问公司，参与项目未来的运营设计或引进成熟的商业管理公司配合经营。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第二章第二章 商业市场商业市场研究和分析研究和分析 一一鲁巷商圈需求鲁巷商圈需求和发展趋势和发展趋势 1鲁巷商圈鲁巷商圈市场市场需求需求分析分析 （1）消费习惯分析 根据调查所示，光谷商圈消费者中，最经常27、到大型超市的消费者占 44.7%，可以看出，很大一部分的消费者经常到以销售大众化实用品为主的家乐福、沃尔玛、中百仓储等大型超市购物。其次，首选大型商场或购物中心消费的消费者占到了 35.6%，略低于大型超市的消费者所占的比例。 光谷商圈各类购物中心及大型商场扎堆， 因此，对购物环境和商品品牌有一定要求的消费者也会首选大型商场购物。同时，也有部分年轻消费者有购物一体化及娱乐休闲的意愿的需求，因此，也有近 9.1%的消费者愿将步行街购物作为其首选的购物场所。此外，首选去社区商铺和小型便利店购物的消费者占总消费者的比例相近，分别为 4.9%和 3.7%。商圈内有诸多已建住宅区，社区内拥有不少相对成熟28、的社区商铺，社区周边、公交车站附等区域也分布不少小型便利店，因此，会有一些的光谷商圈的消费者会经常去这些场所购物消费。像农贸市场及专业市场/批发市场所占的比例均较低，意味着只有少数商圈消费者愿意将这几种购物场所作为自己首选的购物场所。 约 38.4%的光谷消费者的购物习惯是每周购物一次，超过 31.6%的光谷消费者购物频率是每周二到三次。此外，近 14.3%和 12.7%的消费者分别每月购物两到三次和每月至多购物一次，而每天至少购物一次的消费者所占比例较低，为 3.1%。 近三成的光谷商圈消费者表示生活用品是他们购物开销最大的部分， 而认为日常餐饮和服装配饰占购物开支比例最大的消费者占总消费者29、的比重分别为 26.1%和19.2%。此外，15.8%的消费者将娱乐休闲列为其购物开销最大的部分。6.1%消费者认为美容健身占据了其购物开销的最大比例，而 3.0%的人认为其他开支占据了主要的购物开销。 光顾购物场所时平均花费在 100-200 元之间的消费占消费者总数的比重最大， 该武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 类消费者数量占总人数约 34.5%。此外，约 27%的光谷商圈消费者在购物场所的平均花费在 200-500 元之间，只有大约 18.7%的消费者每次平均花费是在 50-100 元之间。近 6.3%的消费者每次在购物场所花费是处于 500-1000 元之间。 只有约 4.7%的消30、费者平均每次花费是处于 20-50 元之间。 平均每次在购物场所的花费在 1000-5000 元和超过 5000 元的比例分别为 3.8%和 3.1%，而平均单次消费低于 20 元的消费者所占总消费者的比例极小。 超过半数的光谷商圈消费者去购物场所花费的时间是半小时到一小时间， 而有约34.5%的消费者去购物场所所费时间在半小时以内。这部分消费者一般居住在光谷商圈核心辐射圈或附近能快速通达光谷核心辐射圈的区域， 他们去商圈内的购物中心或大型超市等购物场所非常方便，所花费的时间较少。此外，10.3%的光谷商圈消费者去购物场所的路途中需要花费的时间是一到两小时，可以分析出，不少居住在商圈次级辐射圈31、的顾客为追求品牌及较好购物环境会花一定时间来到光谷商圈核心的大型商场进行消费，因此，路途花费时间较多。仅有 3.4%的消费者平均花费 2 小时以上的时间去购物场所。 约 41%的消费者在购物场所购物用时为一到两小时，而近 21%的光谷商圈消费者仅用了半小时到一小时在购物场所完成购物。此外，分别有 17.6%和 14.5%的消费者购物费时为 2-4 小时和超过 4 小时。少部分的消费者购物用时小于半小时，这些消费者所占总消费者的比例分别为 5.9%。 （2）选择购物场所习惯分析 购物场所的选择是消费者购物前需进行的重要决策。 超过三分之一的光谷商圈消费者认为交通便利是其选择购物场所的决定性因素，32、此外，约 25.8%的消费者在选择购物场所会首先考虑购物场所的商品价格。同时，约 20.7%的光谷商圈消费者认为购物环境是否良好是其决定是否去该场所购物的最重要的因素。 商圈的知名度也是影响消费者选择购物场所的一个重要因素，近 10.8%的消费者将商圈知名度作为其考虑是否去某购物场所购物的最重要的考量标准。不仅如此，不少消费者会有购物、娱乐、餐饮等一站式购物的需求， 7.7%的消费者决定是否去一个购物场所消费的首要因素是该购物场所能否提供一站式的购物服务。 （3）光谷商圈消费者对武汉各商圈成熟度及发展前景的认知分析 在光谷商圈消费者心目中，武广商圈、江汉路商圈和中南商圈占据了最成熟商圈前三名的33、位置，其所占比例分别为 23.2%、15.7%、11.3%。此外，光谷商圈在光谷消武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 费者眼中也是较为成熟的商圈，其比例仅次于前三个商圈，代表着光谷商圈消费者对于光谷本身的成熟度的认可。除了以上四个商圈外，光谷消费者公认的比较成熟的商圈包括有街道口商圈、 徐东商圈、 西北湖商圈、 首义商圈、 钟家村商圈和王家湾商圈，其所占比例分别为 8.6%、5.8%、4.4%、4.1%、3.6%和 3.0%。 在光谷商圈消费者心目中，光谷商圈、武广商圈和中南商圈占据了发展前景最好的前三名的位置，其所占比例分别为 14.3%、12.7%、11.1%。其中，光谷商圈以最高的比例排34、第一位， 代表着商圈内消费者对光谷商圈的未来发展有着较强的信心。 此外，徐东商圈、江汉路步行街商圈、首义商圈、王家湾商圈、街道口商圈和钟家村商圈等作为较成熟的商圈， 前景依旧被不少消费者所看好， 各商圈的比重依次为 7.5%、 7.1%、5.7%、5.6%、5.1%和 4.0%。而 CBD 商圈和武昌滨江商圈做为新兴商圈的代表，其发展前景也得到了不少消费者的肯定，两商圈的比重分别达到了 8.0%和 5.7%。同时，汉口北商圈、经开（沌口）商圈、四新商圈、汉阳中心商圈等后起的新兴商圈也吸引了不少消费者的注意，这些商圈的发展前景也不可小视。 （4）光谷商圈消费者对光谷商圈的认识分析 有近 80%的35、消费者居住在光谷商圈内。从上表可以看出，过六成的消费者认可光谷商圈已形成成熟商圈，还有 37.5%的消费者认为商圈正在形成，只有极少数人认为光谷商圈是尚未形成。 因此这意味着光谷商圈作为正在高速发展并快速走向成熟的商圈已获得了消费者的广泛认可。 虽然关顾商圈内各种商业形态较为丰富，并且已经发展到了较成熟的阶段，但该区域巨大的人流量和集聚效应也会使得一些商业形态面临着供不应求的状态。因此，该区域消费者对于该区域所应当快速发展提升的商业形态的看法也是多种多样的。 在光谷商圈消费者眼中，最应当增加的商业形态是运动场馆和健身会所，比例分别占到了 20.2%和 12.7%。其次才是文化教育、电影院和餐饮36、中心等。商圈消费者对其他的商业形态例如大型超市、社区商铺、小型便利店等的需求并不急迫。 2我国我国百货行业的发展趋势和特点百货行业的发展趋势和特点 （1）近年来百货业的发展变化和趋势 1）业态的变化：传统大型综合百货商店经过近 10 年的发展，目前已经处于饱和和分化状态。7000 以下的向主题店、品牌店、精细化方向发展，15000 以上的向武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 购物中心方向发展，30000 以上的向 SHOPPINGMALL 方向发展。新兴百货业态店和大型购物中心必将迅速成长。 2）经营方式的变化：上个世纪 80、90 年代开始，传统百货商店经历了一个放弃经销、 代销商品， 全面37、转向联营、 引厂进店甚至场地出租方式的转型， 实际上成为 “二房东” 。这是在传统大型综合百货商场为减轻历史包袱，转嫁经营成本，实施利润最大化而采取的阶段性战术。国外百货店经营的商品大多实行买断经营，按专业化、类别化、特色化细分市场定位，并直接进行顾客服务和经销商品的信息及物流服务，形成物流百货、品类百货、折扣百货、流行百货、精品百货等不同业态类型。 近阶段， 国内品牌百货商店再次开始调整经营方式， 首先是扩大与品牌商的联营，并逐步与顶级品牌商扩展经销和授权代理业务， 并开始出现类别化的自有品牌专业店（店中店，如 ITAT、LEVISSSTORE） 。 3）市场需求的变化：随着专业化和综合化的38、业态演进，零售业按品类和目标客户群细分业种，传统百货店的空间更趋“窄小” 。新世纪以来，由于消费品市场的极大发展， 百货店作为经营选购品的专业店， 开始向两级分化， 大众时尚商品与奢侈品，两级的出现使市场进一步细分。单纯的以商品经营为特征的百货店越来越向类别化、特色化发展，而与品牌供应商建立全面的供应链合作，成为品牌供应商的分销渠道和服务平台。 购物中心和 SHOPPINGMALL 的兴起，扩大了传统百货的服务内容，不仅满足购物需求，百货店自身只是也作为主力店进入购物中心，更注重与休闲、娱乐、餐饮、文化消费结合的多业态组合，实现“一站式”满足消费需求。 4）规模和经营水平的变化：区域化和规模化39、是百货企业发展的必然方向，在一个城市商圈有限的市场空间里， 品牌企业因其品牌商品的占有率和服务质量的商誉而占有更大的市场份额，赢得更多的顾客，如王府井百货、百盛百货、武汉广场、燕莎友谊商城、广州友谊商店等，其单店销售能力一般达到 1 亿元/年/万，这也成为业内衡量一个百货店经营水平的标准。 这些企业有一个显著的特征，就是不但重视发展规模，而且更重视稳定商圈内的长期顾客的忠诚度和特色服务，着重于内在资产增值和运营管理技术水平的提升， 至使管理内涵更加复杂化、精细化。 5）市场竞争和环境的变化：加入 WTO，外资零售企业以全面的竞争态势分化和渗透零售业的每一个领域。专业百货店不仅要经营商品，更要经40、营商誉，经营商圈，武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 经营顾客，经营购物环境，经营不断更新的消费者需求，信息技术也已经成为百货企业快速响应市场的核心竞争力。 （2） “特色化、主题化、品牌化”是百货店竞争的显著特点 百货商店的特点是单品数量多，挑选性和时尚性强；品类趋向高档，附加值高，而非价格最高；产品生命周期短，季节性强；库存周转速度慢，存货削价幅度大；综合毛利率高。 与其它业态店相比,百货商店最大的缺点是价格较高和便利不够,即货币成本、 时间成本和体力成本较高。 按西方概念，传统意义上的百货商店一般认为面积平均在 7000 左右，商品至少包括流行服饰，化妆品，家居用品和其他更宽泛的品类，一41、般不同的商品部分布在不同的楼层。这种零售业态始于 19 世纪中叶，现已遍布全球。不过用一种更宽泛的方式来定义这种业态可能更加实际，因为有时一些商店很像百货店（例如，马狮Marks&Spencer 从一开始就很像百货商店） ，但是由于他们的发展历史使得他们没有被归入这种业态。另一方面，一些百货店租赁扩建物业后更像是购物中心。这个定义应该考虑许多当地的因素，包括购物习惯、经济发展、传统，还有有些国家对业态的分类并不严格等不同因素。但有一点，百货店的基本特征就是“经营商品” 。 百货店是一种业态店。与超市、专业店业态竞争的关键，是挖掘特定的品牌商品和更完善的服务功能，满足商圈内特定消费者的深度消费需42、求。 由于中国城市化进程持续发展所形成的居住特点和消费特点， 以经营选购品为主的百货商店仍然具有许多不可替代的优势，其满足需求、引导生活、信息集散等等功能，使它往往成为城市商圈的主角。即在一个商圈里，必定有一个或几个大型百货公司唱主角。老百姓离不开百货店，这是事实。 但随着城市商圈的重新定位和迅速发展， 百货店必须迅速完成从业种经营为主转换到业态经营为主的改造。我们看到，越来越多新型的百货业态，正以全新的经营方式完成角色和功能定位的转换。 做精做细，品牌化、类别化管理。百货业经历了一次日化用品向超市的转移，电器家居向专业店的转移，品牌商品向专卖店的转移。今天，我们看到百货店开始必须面对顾客需求43、的多元化、个性化、高档化。中国传统大型综合百货店必须面临革命，必须被顾客和供应商重新选择。百货店将处于一条商品类别齐全的现代化商业街或SHOPPINGMALL 中，走主题店、特色店的道路。及时、便捷地满足特殊类别顾客的需武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 求，在商品组合上形成系列化（品类、规格、花色）和品牌规模（品牌知名度、品牌忠诚度） ，建立起足够的时尚性和挑选性（新、特、名商品，一般应占到商品比重的70%以上） ，这是百货业的一个重要发展方向。 不再局限于简单专柜招租，而是开拓更加人性化的购物环境和服务手段，创造更好的软硬件条件。提高购买价值，降低购买成本，实现让度价值的最大化，是百货店竞44、争的制胜关键。如何改善购物环境，提供更多服务和文化、体验附加值，快速满足顾客需求，并通过产品和服务获取除租金以外的营业外收入，需要百货店全面实施顾客终端服务策略，把传统专柜管理做到单品化、信息化，实施完全的 MD 特化和精细化的品类组合，这要依靠百货企业的内部管理硬功夫。 随着中国经济和城镇化的更大发展，多种体量的 MALL 商业地产将成为中国城市化进程和新型商业业态组合的主要载体。主题百货店将更多地进入新兴的SHOPPINGMALL 中而成为其主题店专业店，作为购物中心的经营主体，而与其他商业业态配套落位。 （3） “连锁化、产业化、集约化”是百货店改造的主要内容 目前，不少国家的百货业巨头45、能够控制本国主要的市场份额，其特点是，这些巨头几乎都是做连锁的。百货店的经营定位有强烈的本地化特色，但流行时尚和全球货品采购却决定了其经营手段仍然与连锁超市一脉相承，只是服务手段更加精细化而已。 所以， 我们现在谈论百货店不是可不可以连锁的问题， 而是必须连锁发展的问题。 百货连锁发展与超市连锁发展有很大的区别， 要面对自身的拓展计划与供应商区域业务发展计划不一致的问题，即品牌商品资源的属地化和全球化。百货连锁经营的核心是生产要素的集约和标准化配置，主要是品牌商品资源的渠道管理、门店作业的标准化管理和选址定位标准及立地条件的品牌化管理， 这有利于克服传统百货行业单店经营的孤军奋战、势单力薄的弊46、病，形成对品牌供应商的销售规模优势和目标客户认同能力，有利于优化供应商管理，开发商业集团的定牌商品，向上游采购的成本空间要利润，提升核心竞争能力。 纵观国外知名的百货连锁品牌，可以发现很多百货店在连锁发展的过程中，并非简单复制，而是加大强调区域化个性化，从门店布局到商品结构都是针对当地市场进行特别设计以适应消费者的需求。另外很多百货店都拥有自己的商品品牌，美国西尔斯百货 70%的商品为自有品牌，这已成为西尔斯百货成功的核心能力。拥有自有品牌不但能够保持各地门店品牌的一致性，而且能够降低采购成本，同时也解决了商品品武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 牌选择受制于供应商渠道的问题。这些经验都值得国47、内百货经营者借鉴。 合理分布在中心城市和重要商业城市的店网资源和通路资源， 同时也决定了百货企业未来价格能力、商品资源能力，一旦百货店的连锁经营形成，就不仅有区域地理优势， 而且可以博取通路上的消费者的品牌消费响应， 这是单店经营不可比拟的优势。 实现连锁经营的关键是信息化支持和百货供应商物流体系的改变。 现代信息技术和物流条件的充分发展，使商业集团有能力为供应商提供库存管理和周转的服务， 极大降低了供应商的分销成本，一种必然的趋势是零售业传统的就近供货，开始被全球货源通路所替代。 连锁百货店必须重新构筑供货商、零售商协同型产销价值链体系。目前，我国供应商多级流通、多级代理，其商品分销成本高达48、 25。百货连锁就是要为供应商减轻物流分销和存货周转的负担。 百货商店的未来管理技术必然首先要求门店实现单品管理(库存、价格)和数据交换，基于 SCM 和 VMI 的产销联盟，建立高效的顾客分类管理和服务响应、高效的区域合作划分、高效的店装设计和营业员培训、高效自动的供应商帐期管理及公开结算、账务处理、持续高效的全国促销计划和联合的新品引进计划，甚至联合的品牌发布和研发计划。 国外先进百货企业通过整和供应链降低配送成本， 服装零售商 GAP 通过改善与太平洋地区工厂的协作和充分利用 POS 数据，将 40%以上的商品在到达配送中心前即按店铺分装好；Kohls 百货店通过与全国品牌和自有品牌供应49、商的合作，实现 40%以上的 cross-docking,减少了配送中心的成本。 基于 Internet 的 EDI 为实现供应商低成本共管存货 （VMI） 和高效顾客响应 （ECR）提供了可能，其前台 POS 采集的销售数据和顾客卡数据，其后台管理的进销存数据，可以直接采集汇总到连锁总部，实现集中的分析和与供应商的高效数据共享，总部集中实施资源管理、计划管理和标准管理，而门店可以充分实施属地化经营活动和顾客服务。 不管我们愿不愿意，信息技术带来了极大的供应链变革，随着百货业连锁经营模式的导入，特别是顾客需求的多元化、个性化、高档化，百货零售商亟需建立自身的信息、补货、库存、资金分析系统，同时50、与经销商（代理商）数据分析系统相衔接，构筑供货商、零售商协同型分销价值链体系。 （4） “品牌化、信用化、知识化”是百货店发展的主要内容 提起国际零售品牌企业，都知道它的规范管理、信息系统、物流配送、服务质量武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 的特色，这也就是品牌的力量。在国际零售品牌企业没有进军中国之前，它就已经征服了消费者的心。 以其说它是资本的扩张， 不如说它是文化的扩张， 这就是品牌战略。中国传统百货业市场战略的创新，同样不能忽视品牌战略。 优秀的品牌是依靠长期积累、细节打造形成的。中国的百货零售业如何持续有效地实施现代企业制度、现代管理技术、现代市场营销手段、现代人力资源管理手段，提51、升综合素质，是我们面临的长期任务。 围绕品牌战略，百货店必须把人力资源管理放到首位，除了引进优秀的职业经理人外， 我们的零售企业更重要的是要建立自己的多层级人才培训体系，把百货企业建设为全员学习进步的知识联盟，创造价值和梦想的文化传播基地。有了造就知识联盟的意识，才能真正懂得品牌经营的内涵。 围绕品牌战略，百货店必须成为先进文化的传播之地。今后百货店的消费特点，必定是以家庭成员为单位，既能满足时尚与奢侈品的采购，同时又能满足其文化、审美和精神生活需求的满足。有专家说，百货店是一个国家经济的晴雨表，也是其主流商业文化必然追逐的消费者聚集场所。毋庸置言的是，文化营销将是百货店的重要课题，一个百货店52、的文化特质就是品牌特质，这将决定其。 二二项目项目市场分析与需求预测市场分析与需求预测 1 当地社会经济概况当地社会经济概况 （1 1）武汉市武汉市社会经济概况社会经济概况 2011 年上半年，武汉市国民经济在总体上保持平稳较快运行态势。初步核算，实现地区生产总值（GDP）3221.60 亿元，比上年同期增长 12.4%。其中，第一产业增加值 65.17 亿元，增长 2.5%；第二产业增加值 1545.62 亿元，增长 15.1%；第三产业增加值 1610.78 亿元，增长 10.5%。 1）工业平稳增长，远城区工业再创新高 上半年，规模以上工业累计完成产值 3522.40 亿元，比上年同期增53、长 21.0%；实现工业增加值 1189.12 亿元，增长 15.2%。轻工业增长较快。轻工业完成产值 794.24亿元，增长 31.6%；重工业 2728.16 亿元，增长 18.2%。在 11 大工业行业中，有 9个行业的产值保持 20%以上增速，余下是石油化工产值增长 18.0%，汽车产业下降武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 1.4%。远城区工业（6+3）再创新高。完成产值 1128.47 亿元，增长 41.2%，增幅比 1至 5 月高 4.3 个百分点。两大开发区较快增长。完成工业产值 1367.92 亿元，增长13.4%，其中，东湖开发区产值 561.24 亿元，增长 25.2%；54、武汉开发区产值 806.69亿元，增长 7.5%。 1至5月， 规模以上工业企业主营业务收入3416.02亿元， 比上年同期增长19.9%，增幅同比回落 39.4 个百分点，比一季度回落 4.1 个百分点；实现利税总额 397.15亿元，增长 11.3%，同比回落 64.3 个百分点，比一季度回落 19.2 个百分点，其中，利润总额 138.31 亿元，下降 0.2%，同比回落 127.2 个百分点，比一季度回落 28.8个百分点。利润下降的主要原因是石化亏损 4.63 亿元。 2）投资稳步增长，民间投资加快 上半年，全社会固定资产投资 1883.91 亿元，比上年同期增长 24.9%，增幅比55、 1至5月提高2个百分点。 民间投资的带动作用明显。 累计完成890.92亿元， 增长47.9%，增幅快于武汉市平均水平 23 个百分点。工业投资快速增长。累计完成 515.71 亿元，增长 45.1%，增幅同比提高 3.8 个百分点。其中，高新技术产业投资 80.87 亿元，增长 72.8%。房地产开发投资保持高位，累计完成 562.75 亿元，增长 28.9%，其中，住宅完成投资 323.7 亿元，增长 43.8%；商业营业用房完成 67.04 亿元，增长 75.4%；写字楼完成 24.24 亿元，增长 88.5%。但商品房销售面积 453.5 万平米，下降 12.7%。城市基础设施投资小56、幅增长，完成投资 463.08 亿元，增长 5.8%，其中，市政设施完成投资 282.36 亿元，增长 7.1%；交通运输业完成投资 170.81 亿元，增长 2.8%；电信和其他信息传输服务业完成投资 9.9 亿元，增长 26.1%。 3）消费市场旺畅，食品饮料热销 上半年，社会消费品品零售总额 1407.00 亿元，比上年同期增长 17.7%，增幅比一季度提高 0.7 个百分点，比 1 至 5 月提高 0.5 个百分点。限额以上企业实现零售额809.30 亿元，增长 26.6%。按行业分，批发和零售业完成零售额 1263.52 亿元，增长18.5%； 住宿和餐饮业完成 143.48 亿元，57、 增长 10.6%。 按城乡分， 城镇零售额为 1326.21亿元，增长 17.8%。其中，城区零售额 1297.65 亿元，增长 17.9%；乡村零售额 80.80亿元，增长 15.5%。按业态分，百货商店零售额增长 21.2%，超级市场增长 32.6%，专业店增长 33.2%，专卖店增长 22.5%，便利店增长 50.5%。按商品类值分，限额以上批零业零售额中，粮油食品饮料烟酒类额增长 43.6%，金银珠宝类增长 41.7%，通讯器材类增长 33.7%。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 4）财政收入增加，金融运行稳定 上半年，全口径财政收入 920.10 亿元，比上年同期增长 37.158、%，增幅同比回落8.5 个百分点， 比一季度回落 1.2 个百分点。 地方财政收入 580.08 亿元， 增长 41.1%，同比回落 10.7 个百分点，比一季度提高 0.9 个百分点。一般预算收入 353.18 亿元，增长 53.2%。同比提高 32.4 个百分点，比一季度提高 6.4 个百分点。在地方一般预算收入中，税收收入 285.47 亿元，占 80.8%，同比提高 0.6 个百分点。 截止 5 月末，金融机构本外币各项存款余额 10926.18 亿元，比年初增加 317.18亿元， 比上年同期增加 1344.33 亿元； 各项贷款余额 9188.16 亿元， 比年初增加 429.1659、亿元，比上年同期增加 1154.44 亿元。在各项贷款余额中，短期贷款余额 2204.99亿元，比年初增加 65.25 亿元；中长期贷款余额 6706.89 亿元，比年初增加 449.42亿元。 5）消费价格涨幅加大，生产价格小幅回落 上半年，居民消费价格同比上涨 5.2%，比 1 至 5 月提高 0.3 个百分点。其中，6月上涨 6.4%，涨幅比 5 月加大 1.2 个百分点，创 36 个月以来新高。在构成居民消费价格的 8 大类商品及服务项目中，上半年“六涨二降” ，其中，食品上涨 14.7%，烟酒及用品上涨 6.2%，居住上涨 5.7%，医疗保健和个人用品上涨 4.3%，家庭设备用品及维60、修服务上涨 3.7%，衣着上涨 3.4%；娱乐教育文化用品及服务下降 0.1%，交通和通讯下降 0.8%。据对 6 月份消费价格波动因素分析，翘尾因素影响当月 CPI 上涨 3.7个百分点，新涨价因素共影响上涨 2.7 个百分点。 上半年，工业生产者购进价格同比上涨 9.9%，比 1 至 5 月提高 0.1 个百分点。工业生产者出厂价格同比上涨 6.8%，比 1 至 5 月回落 0.2 个百分点。 6）居民收入继续增加，农民收入增长较快 上半年，城市居民人均可支配收入 12651.54 元，比上年同期增长 13.5%。从收入结构看，在人均家庭总收入中，工资性收入 8468.94 元，增长 1161、.0%；经营净收入1364.55 元，增长 49.2%；转移性收入 3912.68 元，增长 12.2%；财产性收入 302.48元，增长 17.1%。 上半年，农民人均现金收入 5840.87 元，比上年同期增长 20.8%，增幅同比提高4.3 个百分点。其中，工资性收入 2185.86 元，增长 22.2%；家庭经营性收入 3061.28元，增长 15.6%；财产性收入 174.15 元，增长 68.3%；转移性收入 419.59 元，增长43.3% 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 2武汉市商业房地产市场运行情况分析武汉市商业房地产市场运行情况分析 纵观武汉商业地产这几年的发展，自 262、003 年以来，武汉商业地产经历了无数次的革新，武汉商业地产也进入了一个前所未有的发展快车道。曾经，武汉的中心是江汉路、武广、中南、钟家村;现在，随着曼哈顿商业中心、新世界中心店等都市综合的使用，万达广场在菱角湖、沌口经济开发区、积玉桥的开发，光谷世界城步行街、王家湾商业区的建设，汉口北、五洲国际建材城、竹叶山商贸城等专业卖场的兴起，武汉的新兴商业中心遍地开花。且随着轻轨的全线贯通、地铁建设的推进，武汉商业已形成“带状分布”的特征。 武汉商业地产类型丰富，如以第一大道、首义欢乐城为代表的地下商城，以嘉年华、华侨城、极地海洋世界为代表的娱乐地产，以汉口北批发第一城等为代表的专业市场，覆盖了专业卖63、场、街铺、底层商业、步行街到购物中心的几乎所有业态。 近几年来，从单一的住宅门面，到酒店、写字楼、都市综合体的复合地产开发模式，武汉的商业地产从 2007 年的初露锋芒，经历了 2010 年的井喷，到十二五规划的开局之年，将迎来前所未有的发展机遇。 在刚刚过去的 2010 年，武汉商业地产以其规避调控风险能力强，保值升值空间大等优势，成为了江城房地产的新贵，无论是传统意义的商业形态，还是住宅方面的商业配套，以及新型的城市综合体，均在 2010 年闪亮登场，成为楼市中最为亮丽的一道风景线。2010 年的武汉商业地产，可谓是房地产市场里的一匹“黑马”，火爆异常， 根据中指院最新数据统计显示， 2064、10 年武汉商业用房累计成交 10129 套， 较 2009年增加 3103 套；成交面积 92.74 万平方米，较上年增加 45.7%；成交金额 125.46亿元， 较上年增加 73.28%； 全年成交均价为 13529 元/平方米， 较去年上涨 18.93%。商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。 2011 年 2 月 23 日武汉市限购令出台后，住宅新房销量较 1 月减少五成，价格下滑，新房、二手房全城沦“限”，住宅市场开始波动震荡，而受政策影响并不明显的商业地产却逆势而上，一发不可收拾，成为投资者的“香饽饽”，“限购外”的商业地产再次迎来“春天”。受到老版限购令的影响，2 月份武汉商业地65、产价格全面上涨，可见政策调整对商业地产的推动作用十分显著。根据武汉某网数据监控中心统计显示，2011 年 2 月武汉商业地产市场有 86.67%的商业项目价格上扬， 其中个别楼盘涨幅接近 15%。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 业内人士分析，住宅在经历一轮轮的打击后，市场行情将回归理性，武汉楼市主角悄然向商业地产转变。随着城市的升级改造，城市化进程的不断推进，商业改善了居民的生活习惯与方式，商业的回报率也同样值得期待。 一波接一波的限购令，对房地产业而言，已不是新鲜话题。2012 年上半年，房地产市场出现不同的信号。一面是高昂的土地价格和后期税费，一面是被抑制的购买和投资房产需求。双面夹66、击之下，住宅类房地产的冬天仍将延续。然而在房价下行预期尚未得到肯定的时候，央行降息给了忐忑不安的开发商一针强心剂。与住宅市场的纷繁复杂局面不同的是，商业地产似乎风景独好：高度超过 600 米的摩天大楼的再次拔高引来一阵热议，各大商圈的商业项目为迎接地铁时代的来临，纷纷改造升级。本土房企人信地产、福星惠誉也开始大踏步地朝商业地产领域迈进。 商铺市场综述： 武汉商业零售商铺供应关系 武汉各区域零售商铺供求关系 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 根据商业研究中心显示，2012 年上半年，零售商铺市场供应量为 61.52 万方，同比增长 31%；2012 年上半年成交量为 33.4 万方，同比增长 67、17%。整体零售商铺成交均价达 16258 元/平方米。 2012 年上半年，零售商铺供应集中在硚口区、武昌区及黄陂区，其中硚口区供应量为 8.79 万方，武昌区供应为 9.45 万方；成交方面，东西湖区迎来去化高峰，成交总量为 6.87 万方。目前整体零售商铺以东湖高新、江汉及武昌区成交均价最高，成交均价均超过 22800 元/平方米。 2012 年零售商铺多为中小型综合体项目，偏向于社区型商业。其中以南国大武汉家居和统建百步亭幸福里商铺为主。据三益国际商业数据统计显示，2012 年第一季度，位于中山大道商圈的新吉庆街开业，新增面积 65000 平方米。从 2012 年第一季度开始，大量新增68、物业集中上市，一方面为新的品牌进入武汉市场或高速扩张的品牌提供了优质的物业选择，另一方面也使大量的购物中心同质化竞争加强，致使招商难度加大。受三环外商业项目成交价格偏低的影响，商业成交均价增幅较缓慢。 各大品牌房企均在进行战略转型，商业地产颇受关注，多数房企两条腿走路的战略逐渐形成，特别是武汉本土房企人信汇、南国置业、福星惠誉均在商业地产方面收获颇丰。 商业研究中心显示，商铺方面，中小户型的销售型物业供应成为主流，面积段多为 20-90 平米的，总价低，并且有售后返租的销售模式才会得到投资者的青睐；除了传统的商业中心的或商圈内的商铺销售情况较好以外， 好的住宅项目的社区商铺也比较受追捧。地铁商69、铺也比较火爆，特别是有产权的地铁商铺。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第三第三章章 项目规划建设方案项目规划建设方案 一一项目项目用地和规划条件用地和规划条件 1项目用地项目用地 （1 1）区域位置）区域位置 鲁巷商业中心改造建设项目位于东湖开发区珞瑜路 726 号鲁巷商业中心。 鲁巷商业中心位于东湖开发区珞瑜路 726 号， 地处国家级开发区东湖高新技术开发区（武汉中国光谷）的中心地带，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路等在此交汇，门前 20 余条公交线路通达武汉三镇。购物中心四周，武汉大学、华中科技大学、邮电科学研究院等全国著名高等学府和国家大型科研机构云集，70、NEC、西门子、正大集团、长飞光纤等国际大型企业星罗棋布。 鲁巷商业中心改造项目总投资 6.5 亿，占地面积 40 亩，是集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场，经营面积近十万平方米，停车场面积一万余平方米。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼经营高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包、烟酒等时尚名品，二楼经营女装、床上用品，三楼经营男装、儿童商品、妇女用品、针棉织品，四楼经营运动休闲商品。 （2 2）地理条件地理条件 武汉位于江汉平原东部，地处东经 1134111505，北纬 29583122，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡71、下段家田村。 因长江与其最大的支流汉水交汇于此，故而隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三地被俗称武汉三镇。武汉东与黄冈市的团风县、鄂州市的华容区、梁子湖区、黄石市的大冶市接壤，南与咸宁市的嘉鱼县、咸宁市区相连，西与荆州市的洪湖市及仙桃市（省辖县级市）毗邻，北与孝感市的孝南区、孝昌县、大悟县、汉川市及黄冈市的红安县、麻城市相接，形似一只自西向东武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 的蝴蝶形状。在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置是中国地理上的“心脏”，故被称为“九省通衢”之地。武汉与长沙、郑州、洛阳、南昌、合肥、南京等特大城市相距不到 700 公里，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市相距不到 1272、00公里。 （4 4）地形条件地形条件 武汉地形以平原为主，中部散列东西向残丘。沿着梅子山、龟山、蛇山、洪山、小洪山、珞珈山、喻家山一带，连同辐射到两翼的马房山、桂子山、伏虎山、凤凰山等构成了武汉地形上的龙脉，武汉的绝大部分重要机构分布于该龙脉两侧，这条龙脉的头是喻家山，腰部是洪山，尾部则是月湖旁的梅子山。 （5 5）水文条件水文条件 武汉拥有长江和汉江、东荆河、滠水河、界河、府河、朱家河、沙河、倒水河和举水河等长江支流，构成了庞大水网，保证了良好的森林植被及生态环境。长江由汉南区进入武汉市，自西南向东北流，到天兴洲又折向东南，在左岭附近又折向东北，在新洲区大埠出境，流程 150.5 公里。长73、江武汉段水量大，年平均 7100 亿 m、汛期长、水位变化显著，河道虽然平直，但有丘陵逼近江岸，控制河道，使河道受约束，淤积成了天兴洲、白沙洲等沙洲。长江武汉段最窄处位于武汉长江大桥下，宽 1100米；最宽处位于青山区，宽 3880 米。汉江从蔡甸区进入武汉市，在南岸咀注入长江，在武汉境内河道弯曲达 22 处。 （6 6）气象条件气象条件 武汉市属北亚热带东亚季风湿润气候，具有四季分明、热量充足、光照适宜、雨量充沛、雨热同季、旱涝交替、无霜期长等特点。一般年均气温 15.817.5，一年中，1 月平均气温最低，为 0.4；7、8 月平均气温最高，为 28.7。极端最高气温 39.8， 极端最低74、气温为17.4。 夏季极长达 135 天， 因武汉地处北纬 30 度，夏季正午太阳高度可达 83，又地处内陆、距海洋远，地形如盆地故集热容易散热难，河湖多故夜晚水汽多，加上城市热岛效应和伏旱时副高控制，十分闷热，是中国三大火炉之一， 夏天普遍达到 42， 极端最高气温 44.5。 无霜期年平均日数为 254天，最长为 294 天（1994 年） ，最短为 194 天（1982 年） 。年辐射量为 107.16 千卡平方米。在年辐射量的季节中，夏季最强，冬季最弱，春秋两季相差不大。初夏梅雨季节雨量集中，年降水量为 1100 毫米。武汉活动积温为 5150，年无霜期 240 天，年日照总时数 2075、00 小时。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 （7 7）公用设施条件公用设施条件 项目用地周围供电、供水、排水、通讯等公用设施条件能够满足项目建设要求。 1）项目用地供水管径为 DN200，水压为 0.4MPa。 2）供电部门提供一路专用电源，供电电压为 10KV。 3）项目用地沿珞瑜路有雨水管网，管径 DN1000。 4）项目用地附近尚无污水管网。 5）项目用地周边通讯线路条件满足本项目使用要求。 2规划条规划条件件 鲁巷商业中心位于东湖开发区珞瑜路 726 号。 武汉市洪山区关山农工商总公司已取得项目用地使用权， 国有土地使用证号为“武新国用（2008）第 031 号” ，土地使用权人76、为“武汉市洪山区关山农工商总公司” ， 项目用地座落在东湖开发区珞瑜路与卓豹路交汇处西南角，使用权类型为划拨，地类（用途）为商业用地，使用权面积 28777.12 平方米。 二项目总体规划方案二项目总体规划方案 1项目定位项目定位 鲁巷商业中心以其先进的经营理念、优越的区位和交通条件，将产生强大的商圈效应，为顾客提供便利、舒适的购物环境。为东湖高新区商贸流通的培育和繁荣作出了历史性的服务和贡献。 2项目组成项目组成 鲁巷商业中心改建和扩建建筑面积合计为 114945.50 平方米。 3主要技术经济指标主要技术经济指标 鲁巷商业中心改造建设项目位于东湖开发区珞瑜路 726 号鲁巷商业中心。 本项77、目范围内的总体规划建设方案主要经济技术指标见下表。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目 单位 数量 规划用地面积 28800 保留建筑占地面积 8900 总建筑面积 114945.5 其中 商业面积（鲁广商业） 25304 酒店配套用房面积 （会议、餐饮、娱乐等用房） 19330 酒店客房数 间 307 新建建筑占地面积 6996 其中 新建商业建筑占地面积 6477 地铁出入口及架空层占地面积 519 新建建筑面积 70311.5 其中 地上建筑面积 43968.5 地下建筑面积 26343 地块平均容积率 4.06 商业及酒店平均建筑密度 % 53.78、39% 其中 地上商业面积（1-4 层） 27465 美食广场、咖啡厅面积（5-6 层） 12032 多功能厅面积（7 层） 3841 地下一层超市及商品面积 9264 地下二层车库面积 8630 地下三层设备用房面积 8228 停车位 辆 648 其中 地上新建机械停车位 辆 178 原有停车位 辆 76 新建地下二层车库 辆 154 原有超市搞糟双层机械地下车库 辆 240 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 三三建设方案建设方案 1设计依据与设计原则设计依据与设计原则 （1 1）设计依据）设计依据 1） 中华人民共和国规划法 ； 2） 武汉市总体城市规划 ； 3） 民用建筑设计通则GB579、03522005； 4） 建筑设计防火规范GB500162006； 5） 建筑工程设计文件编制深度规定 （2008 年版） ； 6）其他相关的国家、地方现行法规规范。 （2 2）设计原则）设计原则 遵循国家、地方、行业的现行规范、标准、规定，做到布局合理，功能分区明确，交通组织顺畅，环境布置怡人。满足业主提出的规模、功能及使用要求，做到功能实用，工业建筑标准化。设计以业主的经营目标及发展战略为指导思想，坚持高起点、高技术、高质量，以适应现有总体布局，建筑形式适应现代商场的发展需要。最大限度满足项目的建设与发展需要。兼顾工程造价的经济性，从结构形式和建筑的空间利用，以及建筑材料的使用都充分体现建80、筑的经济合理性。 结合我国经济发展的实际情况，借鉴国内外百货改造项目的成功经验，合理确定购物中心各项配套设施之间的相互关系，使其在功能使用上既满足经营和管理要求，又能充分体现出高效、经济、实用的特点，力求作到功能分区明确，交易流线合理，经营运作方便，物流、车流、人流组织顺畅，停车面积宽裕，配套设施齐全。 统一规划，分步实施，购物中心的建设要求见效快，能独立自成体系，同时充分考虑远期发展的可能性和可调整性，符合项目可持续发展的要求。在满足功能要求和技术合理的前提下，努力使购物中心的建筑形象具有一定的时代感。 （3 3）设计指导思想）设计指导思想 设计中贯彻“开放、交流、发展；生态、环保、节能；实81、用、经济、美观”的原则， 努力营造购物中心的立体多功能空间，从而在总体上延续并提升企业经营管理的超前理念及未来发展目标方针。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 2建筑设计建筑设计 （1 1）总平面总平面设计设计 1）总平面布置 本工程位于东湖开发区珞瑜路 726 号鲁巷商业中心。规划场地约为 40 亩，紧邻全市最大的城市绿化广场光谷广场，珞喻路、鲁磨路、民院路等在此交汇。 2）总平面主要技术经济指标 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目 单位 数量 规划用地面积 28800 保留建筑占地面积 8900 总建筑面积 114945.5 其中 商业面积（鲁广商业） 25304 酒店配套用房面积 82、（会议、餐饮、娱乐等用房） 19330 酒店客房数 间 307 新建建筑占地面积 6996 其中 新建商业建筑占地面积 6477 地铁出入口及架空层占地面积 519 新建建筑面积 70311.5 其中 地上建筑面积 43968.5 地下建筑面积 26343 地块平均容积率 4.06 商业及酒店平均建筑密度 % 53.39% 其中 地上商业面积（1-4 层） 27465 美食广场、咖啡厅面积（5-6 层） 12032 多功能厅面积（7 层） 3841 地下一层超市及商品面积 9264 地下二层车库面积 8630 地下三层设备用房面积 8228 停车位 辆 648 其中 地上新建机械停车位 辆 183、78 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 原有停车位 辆 76 新建地下二层车库 辆 154 原有超市搞糟双层机械地下车库 辆 240 3）竖向设计 本工程用地地势平整，场地排水沿道路设置雨水系统。保留的建筑与场地设计上按现状考虑。场地排水从中间往市政道路排放。 新建室外场地利用现有排水系统，设计要求站台前设明沟，带混凝土篦子；回车场地面向排水明沟找坡，雨水及污水经明沟排向市政排水管网。 4）交通组织 根据现场踏勘与未来的发展，在保证道路基本格局不变的情况下，地上在原有76 个停车位基础上新建能容纳 178 辆车停靠的机械停车位， 地下新建两层停车库 354个车位。 （2 2）建筑层高建筑层高84、 建筑总高度为 40.2 米。 （3 3）建筑造型建筑造型 商业中心建筑体量较大，外立面饰以水平和垂直格构，统一中有变化，简洁而充满力度。大空间下的建筑轮廓线简洁而明确，建筑形体元素简单之中充满变化。 （4 4）主要建筑材料）主要建筑材料 1）地面材料：地坪设置为结构架空通风，上做找平层、隔汽层、200 厚抗压强度达到 450Kpa 的挤塑聚苯乙烯保温层及 120mm 厚的 C25 钢筋混凝土面层。 2）墙体材料：建筑物的框架填充墙都选用 240 厚烧结普通实心砖。内侧砌筑保护墙选用 120 厚烧结普通实心砖。 3）门窗材料：均采用塑钢门窗。 3结构设计结构设计 （1 1）设计依据）设计依据 85、1）主体结构设计使用年限：50 年。 2）自然条件 基本风压：0.35KN/m2 ； 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 基本雪压：0.50 KN/m2； 抗震设防烈度：6 度； 设计基本地震加速度值：0.05； 设计地震分组：第一组； 场地土类别：类 3）结构设计遵循的标准、规范、规程 建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001 建筑抗震设防分类标准GB502232008 建筑结构荷载规范GB500092001（2006 年版） 建筑抗震设计规范GB500112001（2008 年版） 岩土工程勘察设计规范GB500212001 （2009 年版） 建筑地基基础设计规范GB50007286、002 建筑地基处理技术规范JGJ 792002 混凝土结构设计规范GB500102002 钢结构设计规范GB500172003 砌体结构设计规范GB500032001 给水排水工程构筑物结构设计规范GB500692002 建筑设计防火规范GB500162006 建筑地基基础工程施工质量验收规范GB502022002 建筑桩基技术规范JGJ 942008 砌体工程施工质量验收规范GB502032002 混凝土结构工程施工质量验收规范GB502042002 地下工程防水技术规范GB501082001 建筑工程设计文件编制深度规定建质（2008）216 号 按现行国家设计标准设计、施工时，除应遵守87、本说明及各设计图纸说明外，还应严格执行现行国家及工程所在地有关规范规程。 （2 2）建筑分类等级）建筑分类等级 1）建筑防火分类：一类； 2）建筑耐火等级：一类； 3）屋面防火等级：二级 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 4）抗震防裂度：6 级 （3 3）伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置）伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置 将抗震缝与伸缩缝统一考虑布置，其缝宽约 100mm。 对个别超长框架结构，采取设置后浇带、提高板面配筋率等措施来处理。 （4 4）基础方案）基础方案 现尚无地勘资料，参照相邻工程地质资料，原场地为稻田、池塘、局部场地下有淤泥层，上部有填土，土层承载力较低，故墙柱下拟采用桩基及预制预88、应力管桩。 （5 5）主要结构材料）主要结构材料 1）混凝土强度等级 基础垫层：C10，C15（用于水池） ； 桩承台及承台拉梁：C25； 地下构筑物、水池：C30， 抗渗等级不低于 P6； 框架结构梁、板、柱 C30，砌体结构圈梁、构造柱 C25。 2）使用的水泥和混凝土应符合下列规定 不得使用火山灰质水泥和掺有火山灰质材料的矿渣水泥； 应优先使用高于 42.5 号的普通硅酸盐水泥； 不同品种水泥不得混合使用， 同一构件不得使用两种水泥。 3）混凝土的环境类别 基础、水池等地下结构环境类别为二类 a； 地面架空层及室外建筑物环境类别为二类 a； 雨蓬及外挑构件环境类别为二类 a； 穿堂及其他89、室内部分为一类。 结构混凝土耐久性的基本要求结构混凝土耐久性的基本要求 环境类别 最大水灰比 最小水泥用量 （kg/m3） 最大氯离子含量 （%） 最大碱含量 （kg/m3） 一类 0.65 225 1 不限制 二类 a 0.6 250 0.3 3 二类 b 0.55 275 0.2 3 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 4）钢材 钢筋：HPB235、HRB335、HRB400 级钢筋 5）砌体 墙体0.000 米以下采用不低于 MU10 烧结普通实心砖，砖容重19KN/m3，墙体0.000 米以下及所有墙体采用不低于 M7.5 的水泥砂浆砌筑； 标高0.000 米以上采用 M5.0 的混合90、砂浆砌筑。 4给水排水给水排水 （1 1）设计依据）设计依据 建筑给水排水设计规范GB500152003 建筑设计防火规范GB500162006 建筑灭火器配置设计规范GB501402005 给水排水管道工程施工及验收规范GB502682008 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB502422002 （2 2）给水）给水 1）水源：本工程由现有给水管网供水，压力不低于 0.45Mpa。 2）用水量：本工程最高日用水量为 456.9m3，最大时用水为 44.4m3。 3 3）给水系统：给水系统： 生活用水由室外给水管网直供。 室内消防给水单独设置临时高压系统。 （4 4）消防）消防 1）本91、工程设有室内外消火栓系统。 2）消防用水量： 室内消防水量：30L/s； 室外消防水量：45L/s； 同一时间火灾次数按 1 次计，火灾延续时间为 3 小时 。 3）消火栓系统： 本工程消防系统由室外消防给水管网提供， 压力不小于 0.65Mpa。 设置室内消火栓系统。两路进水管与室外管网连接，并在室内连武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 成环状。室内消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 消防泵的控制：火灾发生时，初期由屋顶水箱供水。每个室内外消火栓处均设有手动启泵按扭，可直接启动消防主泵供水灭火，并将启动信号传至消防泵房；消防泵房内设有强制启停泵装置。 4）喷淋系统： 92、04高温库采用自动喷水灭火干式系统。 设计参数： 喷水强度： 8L/min，作用面积为 200 ，或延续时间 1.5小时。系统设计用水量为 35L/s。 系统设计： 每个防火分区及每层均设信号阀和水流指示器。 设 2 台加压泵，互为备用，自动喷水系统水泵由甲方提供 平时由屋顶消防水箱（或压力罐）按到报警阀前供水管，以保证系统压力，发生火灾时由给水加压泵从水池取水加压供水，屋顶消防水箱（或压力罐）由甲方提供。 为保证系统安全可靠，每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设 DN25 试水阀。 根据冷库规范在氨压缩机房内储氨设备处设置水喷淋系统，用于设备漏氨93、时稀释氨液，保护人身安全，事故水排放至设置在机房附近的室外地下事故水池中。 5）移动式灭火器材：在各建筑物内布置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。 （5 5）排水）排水 购物中心日排水量按日用水量的 90%计，日排水量为：8.91 m3。 生活污水经化粪池后与生产废水一同排放至室外排水管网。 室外排水管网由甲方负责。 （6 6）管材管材 室内给水管采用钢塑复合管，丝扣连接。室内消防给水管采用内外壁热浸镀锌钢管，法兰连接。排水管采用柔性接口机制铸铁管，橡胶密封圈接口。生活间部分及综武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 合楼排水管采用硬聚氯乙烯排水管，粘接接口。冲霜给回水管采用焊接钢管，焊接接口94、。 5通风空调通风空调 （1 1）工程概况工程概况 本工程位于武汉市东湖开发区。 建筑面积约 114945.50m2。 建筑耐火等级为 1 级。建筑主体高度为 40.2m 。 （2 2）设计依据设计依据 采暖通风与空调调节设计规范 GB500192003 建筑设计防火规范 GB500162006 全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力 （3 3）设计内容设计内容 地坪通风设计，变配电间及水泵房的通风设计，所有建筑物内卫生间的排风系统设计，氨制冷机房的事故排风系统设计及防排烟系统设计。 （4 4）室外计算参数室外计算参数 夏季空调计算温度 35.3 夏季通风计算温度 32.0 冬季采暖计算温度95、 0.1 冬季空调计算温度 2.4 夏季室外平均风速 3.6m/s 冬季室外平均风速 3.7m/s 冬季最冷月平均相对湿度 76% 夏季最热月平均相对湿度 81% （5 5）通风系统通风系统 1）氨制冷机设事故排风机，换气次数为 25 次/h，调节站设事故排风机，换气次数大于 12 次/h，事故风机选用防爆型，并与漏氨检测仪联锁。 2）变配电间设置机械通风系统，换气次数为 10 次/ h。 3）更衣间设置通风换气设备，换气次数为 3 次/h。 4）所有建筑内卫生间设置独立排风系统，排风次数 10 次/h。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 5）所有建筑内卫生间设置独立排风系统，排风次数 1096、 次/h。 （6 6）防火及防排烟防火及防排烟 所有建筑物均采用自然排烟。 （7 7）主要设备表主要设备表 6电气电气 （1 1）设计依据设计依据 供配电系统设计规范GB5005295 10kV 及以下变电所设计规范GB5005394 低压配电设计规范GB5005495 建筑照明设计标准GB500342004 电力工程电缆设计规范GB502172007 爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB5005892 通用用电设备配电设计规范GB5005593 建筑物防雷设计规范GB5005794（2000 年版） 建筑设计防火规范GB500162006 主要参考标准图国家建筑标准设计图集电气分册各册。 97、（2 2）设计内容设计内容 本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4KV 变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统、电话及网络系统；保安监控系统。其中电话、序号 名 称 规格 单位 数量 备注 1 卫生间换气扇 L500m3/h 台 25 2 屋顶防爆事故排风机 L13000m3/h 台 12 制冷机房 3 高温库通风机 L10000 m3/h 台 8 C，D 库 6 层 4 轴流排风机 L4500 m3/h 台 3 变配电间 5 轴流排风机 L1500 m3/h 台 2 水泵房 6 轴流排风机 L2500 m3/h 台 32 架空层通风 7 轴流排风机 L3000 98、m3/h 台 10 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 网络及保安监控系统本设计只负责室内管线预埋，外线及系统深化设计由承包商完成。 （3 3）10/0.4kV10/0.4kV 变配电系统变配电系统 1）负荷等级：本工程制冷系统用电设备、消防用电设备为二级负荷，其它为三级负荷。 2）供电电源及电压等级：本工程采用两路 10kV 电源供电，10KV 电源电缆由供电部门负责直埋引入本工程变配电间， 电源分界点为 10kV 电源进线柜内的主进开关。 3）负荷计算 用电负荷统计： 制冷工艺 4200KW 暖通 80KW 给排水 60KW 照明 480KW 消防 75KW 电梯 440KW 4）高、低压99、供电系统接线方式及运行方式 高压供电系统：两路 10KV 电源采用单母线方式运行，10KV 断路器采用真空断路器，采用交流操作或直流操作（与当地供电部门联系后确定） 。 低压配电系统： 变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关，联络开关设手动投切。 5）变、配电间 设备选型 户内变压器按 SCB10 型干式变压器设计，设强制风冷系统；接线为 D，Yn11，保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于 IP20。 高压开关柜 11 台依据 KYN28A12 型进行设计，额定电流 630A，交流或直流操作。电缆下进下出，柜下设电缆沟。 低压配电柜 18 台（包括无功功率补偿柜）依据 GCS 抽出式100、开关柜设计，主断路器分段能力不低于 25KA，落地式安装，电缆上进下出，柜下设电缆沟。 每台变压器无功补偿功率为 400 千乏。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 6）继电保护及信号装置 继电保护采用计算机综合保护系统，进线采用过流、速断、零序保护；出线采用过流、速断、零序保护、变压器设置高温报警、超高温跳闸保护。 7）计量 采用高压集中计量，在 10KV 电源进线处设置专用计量装置。另可根据要求设置低压电力分表。 8）功率因数补偿 采用低压集中自动补偿方式，在变配电间低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因数在 0.9 以上。并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为101、 0.9。 （4 4）照明系统照明系统 1）照明种类及照度标准 照明种类：照明分正常照明、应急照明。 照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB500342004 执行。 主要场所照度：库房走道照度为 25Lx，照明功率密度值不高于 3W/；穿堂照度为 50Lx，照明功率密度值不高于 5W/；变配电间照度值为200Lx，照明功率密度值 8W/。 2）光源、灯具选择及控制方式 照明线采用 BV 型铜芯塑料线穿钢管明敷； 3）照明 在道路旁设置道路照明，采用 220V 高压钠灯，集中控制。 4）照明、插座分别由不同的支路供电，所有插座支路均设剩余电流保护器。 5）所有灯具均加一根 PE 线。 （102、5 5）消防消防 1）设有消火栓系统，消火栓按钮可直接启动消防泵。 2）消防设备采用双回路供电末端自动切换。 3）本工程消防设备的控制箱（柜）上应有明显的“消防”标志，并符合消防规范要求。 4）设置疏散照明。用于应急照明的光源采用能快速点燃的光源。灯具均自带蓄武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 电池，持续供电时间不少于 30min，应急照明回路采用 ZRBV 型铜芯塑料线穿钢管暗敷。 5）消防用电设备的配电线路暗敷时，应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度不应小于 30mm。明敷时应穿金属管或封闭式金属线槽，并应采取防火保护措施。 6）高温库装设感烟探测器，引至市场消防控制中心。 （6 6103、）弱电系统弱电系统 1）在设保安监控系统，保安监控室设于传达室内。 2）在各功能单体建筑设电话及网络系统，电话及网络插口距地 0.3 米暗装。 （7 7）防雷保护、安全措施及接地系统防雷保护、安全措施及接地系统 1）防雷保护 本工程制冷机房按二类防雷措施设防，按三类防雷措施设防。 在屋顶设避雷带作为防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。 为防雷电波侵入，建筑物的电缆进出线在进出端应将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。 2）安全措施 低压配电系统接地形式采用 TNCS 系统，照明采用 TT 系统。 防雷接地、 变压器中性点接地及电气设备保护接104、地等共用统一的接地装置， 电源入户处做重复接地， 防雷接地、 保护接地及工作接地共用接地极，要求接地电阻不大于 4 欧姆，否则应在室外增设人工接地体。 本工程采用总等电位连接。 有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第四第四章章 节能节水节能节水和环境保护和环境保护 一一节能节能 1资源利用和能源耗用分析资源利用和能源耗用分析 （1 1）资源利用）资源利用 本项目不涉及对自然资源的开发和耗用。 在项目的运行过程中将利用市政配套设施提供的给排水、电力、通讯信息、燃气等资源。 （2 2）能源耗用分析）能源耗用分析 本项目的主要能耗形式就是建筑能耗。建筑能105、耗是指建筑物（包括居住建筑、公共建筑以及服务业）使用过程中的能耗。主要包括建筑采暖、空调、热水供应、炊事、照明、电器、电梯、通风等方面的能耗。其中，采暖、空调、通风等能耗约占建筑总能耗的 2/3 以上。本项目的建设项目属于公共建筑，因此其能耗主要包括建筑维护结构以及采暖、通风、空调和照明能源耗用。 2节能原则节能原则 （1）认真贯彻国家产业政策和行业节能规范，努力做到合理利用和节约使用能源。 （2）积极采用先进的节能新工艺、新技术、新设备，严禁采用国家已公布的淘汰机电产品。 （3）设置能源检测仪表，加强企业对能源的计量和管理。 （4）根据当地用电实行峰谷制，鼓励低谷用电，用电量大的设备运行利用106、夜间低谷时开机，高峰时可节能。 （5）对蒸发式冷凝器等设备所排放的废热合理回收利用。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 3节能措施节能措施 （1 1）节能措施综述）节能措施综述 为了进一步降低能源，减少生产成本，必须采取节能措施，无论是设备选择、工艺流程布置及工程设计中，还是企业今后的实际生产，都要在思想上重视节能，这对节约能源、提高企业经济效益，将起到很重要的作用，综合措施如下： 1）所有设备的选型要求合理，尽可能选用节能型产品； 2）做好建筑、设备、管道的保温、保冷层，合理减少冷、热能损失； 3）变配电间应尽量靠近负荷中心布置，尽量减少线路损耗； 4）根据当地用电实行峰谷制，鼓励低谷用电107、，用电量大的设备运行合理利用夜间低谷时开机，避开高峰用电而节能，也可降低运行成本； 5）科学运行管理，合理调整工作时间，避免冷、热负荷波动过大，避免多台设备同时启动； 6）加强生产管理，减少因操作不当带来的材料及能源的损失； 7）设置专门的能源及材料管理机构，经常检测各部门的能源消耗及节能情况，并制定奖惩制度。 （2 2）专业节能措施）专业节能措施 1）建筑 合理增加建筑和低温空调建筑保温层厚度， 降低能耗， 保持库温稳定，提高储存货物的质量。 做好关键建筑节点处理，杜绝冷桥，节约能量消耗。 市场及生活附属设施的服务性建筑单体根据地方节能标准与暖通专业配合进行建筑节能设计，外窗选用断桥铝合金，108、中空玻璃。 2）通风与空调 按照功能区域的实际温度要求，适当提高房间的空调设计温度，分区确定温度，最大程度降低热力消耗量。 空调风管及水管做好保温处理，以降低冷损失 。 综合服务中心空调系统采用单螺杆水冷式热回收冷水机组， 利用机组部分废热制取的热水温度可达 55，可满足酒店等的生活热水需求。 3）电气 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 制冷系统采用全自动型电脑控制氨压缩机组，实现自动能量调节， 使制冷系统保持在经济运行区，提高效率，降低能耗。 冷间温度自动控制。 选用节能型变压器和变配电站计算机综合保护系统， 减少变压器无功损耗，在配电室低压侧，应集中进行无功功率补偿达到节能的目的。 所有109、照明灯具选用高效光源、高效绿色环保节能灯具和节能整流器，灯具的功率因素达到 0.9 以上。 4）新能源利用 道路和景观夜间照明、公共部位照明采用太阳能系统，并辅以照明供电系统，双制式可提供充分的保证。 太阳能利用系统设计应与主体工程设计同步进行、同步施工，集热器与建筑物的屋面要有机结合，协调美观。 4节能节能评价评价 建筑围护结构采用节能材料，供冷供热季节空调系统节能率可达 25%；照明采用节能灯，其空调系统节能率为 0.415.44%左右；排风系统中设置全热交换器回收冷热量，空调系统节能率可达 21.0%33.9%左右，再采用集中监控系统等先进技术和设备，可以实现节能 50%的目标。另外还要110、加强绿色能源管理以节约能耗，实行公共建筑节能标准化，切实加强节能效率。从而吻合国家的可持续发展战略和能源发展战略。 二二节水节水 1水耗分析水耗分析 项目用水主要是商场用水。 节约用水、高效用水是缓解水资源供需矛盾的根本途径。节约用水的核心是提高用水效率和效益。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 2生活节水生活节水 （1 1）节水型器具节水型器具 节水型用水器具的推广应用，是生活节水的重要技术保障。 使用非接触自动控制式、 延时自闭、 停水自闭、 陶瓷磨片密封式等节水型水龙头。 使用节水型便器系统。公共建筑和公共场所使用 6 升的两档式便器，小便器使用非接触式控制开关装置。 使用节水型淋浴设111、施，采用淋浴器的限流装置。 按照高质高用、低质低用的原则，确定合理的节水设计方案，合理控制末端出水压力。 （2 2）雨水集蓄回用）雨水集蓄回用 通过绿地、道路网的透水路面、道路两侧专门用于集雨的透水排水沟等形成道路集雨系统以及公共建筑集水入渗回补利用系统等充分利用雨水， 用于公厕冲厕、 保洁、洗车、绿化、环境和生态用水等。采用绿地草坪滞蓄直接利用技术，雨水直接用于绿地草坪浇灌。 同时采用雨水的环境生态利用技术把雨水利用与水景湖岸等湿地保护和湿地恢复相结合。 3环境环境节水节水 采用生物节水技术，种植耐旱性植物，并采用非充分灌溉方式进行灌溉作业；绿化用水应优先使用再生水；采用喷灌、微喷、滴灌等节112、水灌溉技术，灌溉设备选用地埋升降式喷灌设备、滴灌管、微喷头、滴灌带等。 水景景观用水采用循环利用技术。 三三环境影响环境影响和环境保护措施和环境保护措施 1施工期施工期环境影响及环境影响及防治措施防治措施 （1 1）水环境污染）水环境污染 施工期污水主要有施工生产废水和生活污水，以上污水如未经处理直接排放， 将对城市排水管网系统造成堵塞，对受纳水体造成污染影响。针对性措施是督促施工方武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 修筑沉淀池和化粪池的方法进行治理，则可避免或并减轻上述对环境的影响。施工单位除应加强对生产废水和生活污水的排放管理外，应对员工进行基本环保知识培训，提高环保意识和责任。 （2 2113、）环境空气污染）环境空气污染 施工期建筑粉尘和道路扬尘对施工场地周边地区有一定不利影响， 由于建筑粉尘及扬尘沉降较快， 为尽可能减少粉尘对周围地区大气环境的污染程度，通过合同约束等手段督促施工单位加强施工现场文明施工管理，施工现场周围应按规定修筑防护墙、设置防护围挡，实行封闭施工。 （3 3）噪声）噪声污染污染 建筑施工噪声主要指建筑施工现场产生的噪声。 建筑施工噪声与人的生活有密切的关系,只要控制得当就能预防或消除对人的危害。通常施工工地中使用的机械设备许多是高噪声的,虽然施工地点只是暂时性的,但施工周期一般都较长,有的在 2 个施工年度以上,而且施工点多、工作时间不固定,因此,对周围噪声敏114、感点的干扰很大。 施工阶段的主要设备 施工阶段 主要机械设备 土石方阶段 推土机、挖掘机、装载机、各种运输车辆等 打桩阶段 各种打桩或灌桩机、运输车辆等 结构施工阶段 混凝土、搅拌机、振捣棒、电锯、切割机各种发电机、材料运输车辆等 装修阶段 吊车、升降机、切割机、打磨机、电锯及运输车辆等 主要施工设备的声级范围 主要施工设备 声级范围 dB(A) 推土机、挖掘机、装载机、各种运输车辆 80-100 打桩或灌桩机 95-105 混凝土搅拌机 75-85 电锯 95-110 切割机、打磨机 85-95 吊车、升降机、振捣棒 65-70 发电机 95-110 施工单位建筑环境噪声控制措施主要有以下几115、个方面。 1)尽量使用成品的材料。不在施工现场使用搅拌机、切割机等,使用成品混凝土,武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 减少原材料运输和加工环节,减少场地噪声源数量,降低施工场界噪声。 2) 在声源和敏感建筑物之间设置人造或天然的隔声屏障。 对一些必须使用的高噪声设备,建造临时房屋或构筑物进行隔声,当一层建筑施工完成可将一些设备移到建筑物内,可以减少设备噪声的传播,降低施工场界噪声。 3) 控制建筑设备的噪声源。2000 年以前,施工工地噪声超标主要是搅拌机、电锯、钢筋切割机,这些设备的声源一般在 7682dB（A） 。现在施工企业大多选用低噪声设备,新的施工方法使用电锯的企业很少,施工设备的116、声源平均在 70 dB（A）,从根本上解决噪声源污染,使施工场界噪声达标。 （4 4）固体废物污染）固体废物污染 施工期将产生一定数量的弃土、弃渣、报废的建筑材料和施工人员产生的生活垃圾，这些弃土、废料及建筑垃圾在堆放和运输过程中对周围环境有一定影响。针对性措施是督促要求施工单位对这些固体废物按照要求分类集中、妥善堆放，及时委托建筑垃圾管理部门和环卫部门清运到指定的地点进行填埋。 这样基本上将不会对周围环境造成污染影响。 （5 5）城市交通影响）城市交通影响 工程建设期间，由于各种车辆及材料、弃土的临时堆放等原因，会使施工路段周边交通拥堵，影响正常交通和居民生活，这种影响随着工程的结束而消失。117、 工程建设过程中将不可避免地影响城区交通， 项目实施者在制订施工方案时应充分考虑这个因素，对于交通特别繁忙的道路应避让高峰时间，如采用夜间施工和材料运输，以保证白天道路交通畅通。同时施工单位应与相关部门协商，制定运输计划，避开行车高峰路段，规定运输线路，不定期检查执行计划情况。 2运营期运营期环境影响及环境影响及防治措施防治措施 （1 1）设计依据设计依据 中华人民共和国环境保护法 。 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治条例 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国水污染防治法 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 建设项目118、环境保护管理条例 （国务院令（第 253 号） ） 污水综合排放标准GB89781996 工业企业厂界噪声标准GB123482008 大气污染物综合排放标准GB162971996 环境空气质量标准GB30951996 地表水环境质量标准GB38382002 （2 2）主要污染物及污染源主要污染物及污染源 生活污水、车辆冲洗废水； 各种机械噪音：主要有制冷机房的氨压缩机、蒸发式冷凝器、各类水泵、通水空调设备等； 固体垃圾。 （3 3）环境保护措施环境保护措施 1 1）污水处理）污水处理 排水主要为建筑物卫生间排放的生活污水。水质浓度较低，为一般生活污、废水水质：BOD250mg/L，COD400119、mg/L，SS200mg/L。 本项目生活污水经污水管网收集后，排至市政排水管网，由当地污水处理厂集中处理。 2 2）固体废物处理）固体废物处理 本项目产生的废机油全部送至具有相关处置资质的单位处理， 同时在项目投入试运行前，需与具有相关资质的单位签订废机油处置协议中，确保废机油得到有效处置，不外排。 项目生活垃圾集中收集后由当地环卫部门负责清运处理。 3 3）废气处理）废气处理 餐厅厨房等产生的油烟经净化效率不低于 85%的油烟净化装置处理后，可确保排放烟气中油烟浓度值达到标准限值要求。 制冷机房内事故漏氨采用设置在机房附近的室外地下事故排放池稀释， 按安全部门的要求对事故污水统一处置或输送120、至经安全部门批准的回收单位。 4 4）噪声处理）噪声处理 制冷压缩机组防噪隔振，采用隔振基础和低噪声产品； 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 冷凝器风机选用低噪声陈品； 水泵采用隔振基础，进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递； 水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤； 给水管道水流速度控制在规范规定的范围内，以防止水流噪声； 建筑防噪措施：设计在制冷机房、水泵房、加工间等处，选用隔音效果好的材料； 在场体总体设计结合分区布设绿化带， 形成隔音屏蔽， 使场区的噪声控制达标。 5 5）制冷剂选用）制冷剂选用 对于用冷量大、温度低的集中供冷系统，优先采用121、氨（R717）作为制工质。氨是一种传统的天然制冷剂，其优点是 ODP0，GWP0，价格廉，能效高，传热性能好，且易检漏，含水量余地大，管径小。从环境保护的角度来考虑，采用氨（R717）作为制冷系统的制冷工质比较理想。 空调主机制冷工质为新型环保冷媒 R134a 或 R410A ，有利于保护环境。 加强生产管理，制定严格的生产操作规程，减少和避免制冷系统维修过程的氨气散发。 6 6）管理措施）管理措施 制定严格的生产操作规程，加强项目制冷设施的日常管理工作，强化设备的维修、保养，保证制冷设施正常运转，减少和避免制冷系统使用、维修过程的氨气散发和泄漏事故。 项目各项污染物处理必须经当地环保部门验收122、合格方可正式投入运行。 安装电度表，水、汽表，以便及时分析水、电、汽的利用情况，便于经济成本核算。 加强生产管理，减少因操作不当带来的材料及能源的损失。 设置专门的能源及材料管理人员，经常检测各部门的能源消耗及节能情况， 并制定奖惩制度。 3环保措施的评述环保措施的评述 拟建工程在环境保护方面采取了一系列有效措施，项目完善的废水、废气及垃圾武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 收集处理系统以及大面积有较高的观赏价值的景观、绿化，将使该区域的环境质量得到更大程度的提升，具有明显的环境效益。 项目在建设中和建成运行以后将产生一定程度的废气、废水、噪声及固体废物的污染，但在严格按照“三同时”制度，全面123、落实拟定的各项环境保护措施，并实施环境管理与监测计划以及主要污染物总量控制方案以后， 项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围以内，并将产生较好的社会、经济和环境效益。因此，项目的建设方案和规划，在环境保护方面可行，在拟定地点、按拟定规模及计划实施具有环境可行性。 四四环境监测制度及环境管理建设环境监测制度及环境管理建设 1环境管理建设环境管理建设 根据国家有关法律、法规的要求，项目在施工期和营运期必须设置专门的环境管理人员和机构。因此，根据本项目情况，项目建设单位安排 12 人从事环境管理与监督工作。 在施工期进行施工现场环境管理， 监督施工期噪声、 污水和环境空气状况，切124、实落实施工期污染防治措施；工程施工及运营期负责与当地环境监测部门联系， 及时监测本工程外排的餐饮废水、废气及噪声情况，营运期保证废气及噪声处理装置正常运行等。 2环境监测主要内容及实施环境监测主要内容及实施 本项目的环境监测就近委托本地的环境监测部门。 工程施工期监测见表 4-2。 表表 4 4- -2 2 施工期监测项目一览表施工期监测项目一览表 分类 项目 频次 点位 废气 TSP 每季度 1 次，每次连续 3 天 施工现场周边 噪声 等效声级 每月 1 次，昼、夜各 1 次 施工现场周边 运营期监测内容见表 4-3。 表表 4 4- -3 3 运营期监测内容一览表运营期监测内容一览表 分125、类 监测项目 监测频率 监测点位 噪声 等效声级 半年 1 次 地界 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 地表水 餐饮废水（COD、NH3-N、动植物油） 每月 1 次 隔油池出水口 环境空气 TSP、恶臭 半年 1 次 垃圾站、油烟净化装置排气口 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第五章第五章 项目建设实施方案项目建设实施方案 一一项目实施项目实施组织组织 1项目法人和项目管理模式项目法人和项目管理模式 （1）项目法人 为了建立投资责任约束机制，规范项目法人的行为，明确其责、权、利，提高投资效益， 国家实行项目法人责任制， 由项目法人对项目的策划、 资金筹措、 建设实施、生产经营、债务偿还126、和资产的保值增值，实行全过程负责。 本项目的项目法人为：武汉鲁巷广场购物中心。 （2）建设项目管理模式 在国际上业主方项目管理的模式主要有三种： 业主方依靠自有的人力资源自行管理（以下简称 A 模式） ； 业主方委托一个或多个工程管理咨询（顾问）公司进行管理（以下简称 B 模式） ； 业主方委托一个或多个工程管理咨询（顾问）公司进行管理，但业主方的人员也参与管理（以下简称 C 模式） 。 表 5-1 业主方项目管理的模式 A 模式 B 模式 C 模式 业主方自行管理 业主方委托工程管理咨询 （顾问）公司进行管理 业主方和工程管理咨询（顾问）公司共同管理 当业主方拥有较充分的人力资源，有能力自行127、管理项目建设，则可采用 A 模式。而若业主方不具备条件自行管理项目建设，则可考虑采用 B 模式。如业主方不习惯，或不放心把项目建设的管理任务都委托工程管理咨询（顾问）公司进行管理，可采用C 模式。 针对本项目的实际情况，建议采取 A 模式。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 2 2项目实施的原则项目实施的原则 （1）项目的实施要符合国内工程建设项目的开发建设审批程序。 （2）组建项目公司，建立完善的治理结构，全面负责项目的实施、组织、协调和管理工作，全面处理项目的招商引资和市场营销管理工作。 （3）项目的设计、供货、施工、安装、工程监理和预售、交易等履行必要的法律手续，违约责任应按照国家有关128、法律执行。 二二工程招投标工程招投标 1工程招投工程招投标标概述概述 根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令， 建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。 根据中华人民共和国招标投标法规定，除特殊情况外均必须招标。 （1 1）发包方式）发包方式 招标的工作范围即指招标文件中约定承包方完成的工作内容， 工作内容可以由一个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。 前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包” ，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。 何种发129、包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源，业主的技术和管理能力。由于本项目规模大，包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。 （2 2）招标组织形式）招标组织形式 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。采用自行招标形式，需要按照工程建设项目自行招标试行办法 （国家发展计划委员会令第 5 号）的规定向项目审批部门报送书面材料。 （3 3）招标方130、式）招标方式 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。 公开招标和邀请招标均要通过招标、开标、评标、决标程序优选实施单位，然后签定承包合同，而议标则不设开标、评标程序，招标单位与投标单位分别进行协商，与某一投标单位达成一致即可签定合同。此外，前两种招标方式规定，投标截止日期后投标单位不得对所投标书再作实质性的修改， 而议标尽管也要求投标单位递交投标书和报价，但在协商谈判过程中允许双方就合同条件、合同价格、付款方式、材料供应条件等诸多内容讨论修改，对此没有任何限制。 本工程拟采用单项工作内容发包方式， 针对不同的单项工作内容应采取不同的招标131、方式。具体说明如下： 规划勘察设计：采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。 工程监理：采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。 建筑、安装、装饰工程、重要材料：采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统筹管理责任。 设备：由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。 武汉鲁巷广场购物132、中心改建与扩建项目 2工程招标方案工程招标方案 本工程招标方案列入表 5-2。 表表 5 5- -2 2 招标基本情况表招标基本情况表 建设项目名称：建设项目名称：武汉鲁巷广场购物中心武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标估算金额（万圆） 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 规划 方案竞赛 设计 方案竞赛 建筑工程 分主要单项 安装工程 装饰工程 分主要单项 监理 有限（本地） 设备 重要材料 情况说明：在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。 建设单位盖章 年 月 日 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项133、目 三三项目实施进度项目实施进度 根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要， 项目建设开发周期总体确定为 3 年。 自 2010 年 1 月始， 开始扩建工程， 老楼改造工程自 2012 年 4 月始，至 2012 年 12 月项目建设期结束。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第第六六章章 经营管理与机构设置经营管理与机构设置 一一企业管理架构企业管理架构 武汉鲁巷广场购物中心是武汉市东湖开发区关山村投资兴办的集体企业。 二二主要经营方式主要经营方式 本项目以出租经营和营业收入分成为主。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第第七七章章 投资估算投资估算 一建设投资估算一建设投资估算 134、1投资估算范围投资估算范围 本项目建设投资估算范围包括项目用地范围内新建购物中心用房部分等项目范围内的建筑工程费等。 2投资估算编制依据投资估算编制依据 （1）国家、湖北省及武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准； （2）湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表（2008 年版）； （3）湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表（2008 年版）； （4）湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表（2008 年版）； （5）湖北省土石方工程消耗量定额及统一基价表（2008 年版）； （6）湖北省建筑安装工程费用定额（2008 年版）； （7）湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额（2006 年版）； （8）135、武汉市造价管理站发布的武汉地区建筑安装工程造价指数； （9）材料价格按当地造价信息公布的价格执行； （10）类似工程经济指标及有关厂家设备报价； （11）机电产品报价手册（2009）； （12）投资项目经济评价方法与参数（第三版）（2006.8）； 3投资估算说明投资估算说明 （1 1）工程费用）工程费用 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 建筑工程费估算购物中心用房部分、室外工程等子项，主要采用单位面积建筑工程投资估算法，以单位面积建筑工程量投资乘以总面积计算。 详见附表建设投资估算表建设投资估算表。 二建设期利息估算二建设期利息估算 建设期利息是建设投资中中长期债务资金或固定资产投资借款在136、建设期内应计的利息。假定项目债务资金的各项建设借款均在每期的期中支用，建设期利息的计算公式为： 各期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款额/2）计算期利率 利率取商业银行 13 年期贷款利率 6.15%，建设期利息估算详见附表借借款还本付息计划表 。款还本付息计划表 。 三三项目总投资和总投资使用计划项目总投资和总投资使用计划 1项目项目开发建设时序安排开发建设时序安排 项目建设期为 3 年，项目开发建设时序安排如下表所示。 序号序号 项目项目 20102010 20112011 20122012 1 土地获取 100% 2 与项目建设有关的工程建设其他费用 100% 3 工程建设 80% 137、20% 4 室外环境工程 100% 5 装修工程费 100% 2项目总投资和总投资使用计划项目总投资和总投资使用计划 经测算，项目总投资合计为：65659.31 万元。建设投资为：65044.31 万元。其中，地下工程费用为：10973.23 万元；地上工程费用为：11015.19 万元；装修工程费用为： 30000 万元； 设备资产费为： 13055.89 万元。 建设期利息为： 615.00武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 万元。 根据项目建设投资分年使用计划和融资方案， 项目总投资使用计划如下表所示。 表表 2 2 项目总投资使用计划项目总投资使用计划表表 序号 项目 合计 2010 138、2011 2012 分年投资计划 100.00% 16.71% 13.42% 69.87% 1 总投资 65659.31 10973.23 8812.15 45873.93 1.1 地下工程 10973.23 10973.23 0.00 0.00 1.2 地上工程 11015.19 0.00 8812.15 2203.04 1.3 装修工程费 30000.00 0.00 0.00 30000.00 1.4 设备投资 13055.89 0.00 0.00 13055.89 1.5 建设期利息 615.00 0.00 0.00 615.00 1.6 流动资金 0.00 0.00 0.00 0.00139、 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第第八八章章 融资方案融资方案 项目融资主体为武汉鲁巷广场购物中心。 公司法定代表人：吴建社。 一一项目资金来源和筹资计划项目资金来源和筹资计划 1项目资本金筹措项目资本金筹措 （1 1）项目资本金测算）项目资本金测算 根据投资估算和资金使用计划，按照国家资本金制度的规定要求，本项目的资本金额度不应低于项目总投资的 30%。按照 30%计算，在不考虑总资金结构的情况下，本项目资本金总额至少应为：19697.79 万元。 （2 2）项目资本金来源）项目资本金来源 项目资本金主要来源于武汉鲁巷广场购物中心持有的本项目土地使用权和自有资金以及其他自筹资金。 （3140、 3）项目资本金筹措计划）项目资本金筹措计划 项目资本金筹措计划详见附表项目总投资使项目总投资使用计划与资金筹措表用计划与资金筹措表 。 本项目计划资本金筹措总额为：43659.31 万元。均为项目法人自有资金。 2项目债务资金筹措项目债务资金筹措 （1 1）项目债务资金测算）项目债务资金测算 根据投资估算和资金使用计划，按照国家资本金制度的规定要求，本项目的债务资金额度不应高于项目总投资的 70%。按照 70%计算，在不考虑总资金结构的情况下，本项目债务资金总额至多为：45961.52 万元。 （2 2）项目债务资金来源）项目债务资金来源 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 项目债务资金主要141、通过向银行申请中长期贷款的形式解决。 申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款； 二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。 （3 3）项目债务资金筹措计划）项目债务资金筹措计划 根据对债务资金的需求测算，并考虑一定的建设期内的贷款利息，项目债务资金筹措计划详见附表项目总投资使用计划与资金筹措表项目总投资使用计划与资金筹措表 。 申请银行中长期贷款总额为：20000.00 万元。建设期利息采取当期利息当期支付的方式，安排资本金偿付。建设期利息为：615.00142、 万元。 二融资方案分析二融资方案分析 1资金来源可靠性分析资金来源可靠性分析 （1 1）资本金来源可靠性分析）资本金来源可靠性分析 武汉鲁巷广场购物中心持有的本项目土地使用权 （按成交确认书支付地价款和其他补偿款后）价值并凭籍项目法人深厚的企业背景，使自筹资金的能力得以充分保证。 （2 2）债务资金来源可靠性分析）债务资金来源可靠性分析 项目债务资金主要通过以项目土地使用权和在建工程抵押向银行申请中长期贷款的形式解决。 鉴于本项目土地已实际持有，加上企业已有资产，完全能够满足银行设定抵押权的需要。 2融资结构分析融资结构分析 按照项目总投资计算， 资本金部分占： 69.54%。 中长期债务资143、金占： 30.46%。项目资本金占比满足国家规定的资本金比例要求，中长期债务资金占比不高，融资结构基本合理。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 3融资成本分析融资成本分析 和利用债券、招股等相比，本项目使用银行资金因当前的利率水平不高，需承担的利息总额比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本， 也因银行利率较低， 资本金的融资成本也大为降低。 4融资风险分析融资风险分析 （1 1）项目融资风险评估）项目融资风险评估 项目可能面临的融资风险主要有以下一些方面： 1）本项目存在一定的资金供应风险。主要表现为各项资金来源不能按建设进度足额及时到位的情形发生。144、项目应在资金完全落实之后进行。 2）未来市场不容乐观，房屋租赁可能不顺畅，资金回笼困难。有两种可能：一是回笼资金数额虽能满足项目运营的需要， 但是不能按计划偿还对银行的贷款本息； 二是不仅不能按计划还本付息， 也不能满足计划用于项目运营的额度需要。后一种可能性较低。 3）银行的信贷计划产生变动，如终止、计划变更、数额减少、要求提前还贷等。 4）融资成本发生变动，如利率、汇率的变化，还款期的变化等。 （2 2）项目融资风险的防范方案）项目融资风险的防范方案 面对前述的融资风险的各种表现，可以考虑制定如下的风险防范预案： 1）自有资金紧急调用预案（融资主体各方来源的可能和可以的资金调动） 。 2）145、通过采取工程项目 BT 承建方式大幅度延展付款周期的建设预案。 3）项目低价转让预案。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第第九九章章 财务评价财务评价 一财务评价基础数据与参数选取一财务评价基础数据与参数选取 1财务价格财务价格 项目财务评价对未来的效益和费用进行分析时所采用的价格是预测价格。 由于项目未来的运营收入和成本费用支出等会受到政策的调控， 故在整个计算期内都使用预测的固定价格。 2利率利率 根据本项目的融资方案和融资特点， 考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目中长期债务资金的借款利率确定为：6.15%。 3项目计算期选取项目计算期选取 根据本报告其它部分，项目的开146、发建设周期为 3 年，项目运营期考虑 8 年，因此，项目计算期确定为 11 年。 4财务基准收益率（财务基准收益率（ic）设定）设定 根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（ic）设定为 10%。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 二二营业收入与成本费用估算营业收入与成本费用估算 1 1项目运营模式项目运营模式 本项目市场部分以摊位出租经营、商户交易管理费为主。 2经营收入的估算经营收入的估算 项目经营收入主要来自于商场的使用租金以及交易管理费。 经营收入等情况详见营业收入估算表营业收入估算表 3成本费用估算成本费用估算 总成本费用估算采用生产要素估算法。 总成本费用=薪酬147、+管理费+财务费用 本项目由武汉鲁巷广场购物中心负责基地的经营与管理，其管理成本，包括薪酬和管理费计入其他管理费当中。 管理费：按营业收入的 8%估算。 财务费用主要是建设期贷款在运营期内未偿还贷款前的利息支出。 有关内容详见总成本费用估算表总成本费用估算表 。 4 4税金的估算税金的估算 （1）税金及附加的估算 营业税及附加按照武汉市综合税率 5.85%计算。 （2）所得税的估算 按照现行所得税征收政策，在营业收入取得过程当中，按照应纳税所得额的25%征收。 有关内容详见附表利润与利润分配表利润与利润分配表 。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 三财务评价报表三财务评价报表 本项目财务评价148、所编制的财务评价报表主要有：项目投资现金流量表 、项项目投资现金流量表 、项目资目资本金现金流量表 、 利润与利润分配表 、 财务计划现金流量本金现金流量表 、 利润与利润分配表 、 财务计划现金流量表表 、 借款还、 借款还本付息计划表本付息计划表等。详见本报告附表部分。 四融资前分析四融资前分析 1财务内部收益率财务内部收益率 税前项目投资财务内部收益率为：22.64%。 税后项目投资财务内部收益率为：17.00%。 详见附表项目投资现金流量表项目投资现金流量表 。 2财务净现值财务净现值 项目投资财务净现值（税前）为：51617.97 万元。 项目投资财务净现值（税后）为：25973.5149、1 万元。 详见附表项目投资现金流量表项目投资现金流量表 。 3项目投资回收期项目投资回收期 税前项目投资回收期为：7.24 年。 税后项目投资回收期为：8.96 年。 详见附表项目投资现金流量表项目投资现金流量表 。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 五融资后分五融资后分析析 1盈利能力分析盈利能力分析 （1）资本金财务内部收益率 税前资本金财务内部收益率为：24.14%。 税后资本金财务内部收益率为：17.95%。 详见附表项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表 。 2）总投资收益率：27.25%，项目资本金净利润率：15.88%。 详见附表主要经济评价指标汇总表主要经济评价指标汇总表150、 。 2偿债能力分析偿债能力分析 项目偿债能力分析采用利息备付率、偿债备付率和资产负债率三项指标。 （1）利息备付率 在项目利息偿付期间，最低的利息备付率为 6.52。详见借款还本付息计借款还本付息计划表划表。 （2）偿债备付率 在项目债务偿还年份，最低的偿债备付率为 1.11。详见借款还本付息计借款还本付息计划表划表。 3财务生存能力分析财务生存能力分析 通过观察财务计划现金流量表财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余。说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。 六财务评价结论六财务评价结论 本项目融资前和融资后的财务净现值151、都大于零，而且内部收益率高于财务基准收益率，具有较强的财务盈利能力。利息备付率、偿债备付率均高于评价标准，项目资产负债率较低，项目的债务偿还是安全的。项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零， 并保持有较大数额的盈余， 说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。通过盈亏平衡分析和敏感性分析表明，本项目具武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 有较强的抗风险性。基于以上所述项目在财务上是可行的。 财务分析的主要指标和数据见主要经济评价指标汇总表主要经济评价指标汇总表 。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第第十十章章 社会评价社会评价 社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会152、条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价从以人为本的原则出发，主要包括以下研究内容。 一社会影响分析一社会影响分析 项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响 （通常称为社会效益）和负面影响。 项目的建设将有利于完善光谷市场群的总体规划，并改善该地区的面貌，促进该地区的城市区域结构和投资环境的完善， 带动商贸、 科技和经济的持续发展。 项目的兴建也会对当地构成一定的负面影响。 项目建设会增加对城市基础设施配套的需求；现有的社会形态会被破坏。 项目在功能选择上会和周边已建和在建项目产生冲突，引发竞争加剧，出现可能的排斥现象。 对项目一般性的社会影响的分析和评153、价见下表。 表表 1111- -1 1 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围、程度 可能出现的后果 措施建议 1 对居民收入的影响 给周边就业人群提供职业和收入来源 改善周边居民收入构成 招聘和就业措施应针对周边实施 2 对居民生活水平与生活质量的影响 周边居民的生活和社会形态会受到影响 周边居民生活水平和生活质量会得到改善 增强项目休闲功能的亲和力 3 对居民就业的影响 周边居民与大学生 带动第三产业发展， 新增更多的就业机会 增强对周边就业人群的就业吸纳 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 4 对不同利益群体的影响 竞争对手之间的竞争加剧 可能的滞销和利益流失 154、注意竞争的手段和策略 5 对脆弱群体的影响 很少存在 6 对地区文化、教育、卫生的影响 没有直接影响 会形成高质量人居生活空间 注意惠及性， 避免可能会出现的排斥现象 7 对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 当地会因此而得到改善 有利于城市化进程， 形成区域城市中心 处理好整体的协调和相互支持 8 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 很少存在 二互适性分析二互适性分析 项目的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、 人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。 1不同利益群体对项目的态度及参与程度不同利益群体对项目的态度及155、参与程度 项目建设可能引发的问题主要来自于因功能定位上的重叠而产生竞争关系的利益群体，因涉及到土地整理、征地拆迁而可能形成冲突关系的利益群体，因环境生态的变化而带来影响的利益群体。 2各级组织对项目支持的程度各级组织对项目支持的程度 项目基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾， 项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。 项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。 表表 1111- -2 2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表社会对项目的适应性和可接受程度分析表 序号 社会因素 适应程度 可能出现的问题 措施建议 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩156、建项目 1 不同利益群体 接受 1、竞争对手的排斥 2、 周边居民的环境诉求 1、功能定位差异化 2、 事先议定妥善的解决方案 2 当地组织机构 支持 1、交通组织的冲突 2、 因某种原因规划方案的审批受阻 1、 妥善安排施工组织方案 2、 方案规划时作出足够的考虑 3 当地技术文化条件 适应 三社会风险分析三社会风险分析 项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序， 选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。 总体而言，本项目建设不存在较大的社会风险。但是，项目建设过程中还是可能会存在的一定的社会风险因素。对本项157、目各种社会因素的识别、排序及预测和分析见下表。 表表 1111- -3 3 社会风险分析表社会风险分析表 序号 风险因素 持续时间 可能导致的后果 措施建议 1 经济环境恶化、 消费需求和商品贸易严重萎缩问题 整个项目运营期 对物业的需求萎缩 提高项目建设规划水平，注重市场的开拓和进取 2 建设方案的不确定性 立项审批至取得建设工程规划许可证 更改建设方案 主动衔接，寻求合作企业、政府部门间立场达成一致 3 市民对周边的环境保护主张 整个项目建设期和运营期 对环保更为严格的标准和要求 从项目一开始就格外注重环保，并且以对环境的贡献作为项目的亮点，获得赞许而非应对指责 武汉鲁巷广场购物中心改建与158、扩建项目 相对于项目社会评价的结论，建议项目在建设过程中，特别是在前期建设方案规划设计阶段，注重采用参与式评价方法，即吸收公众参与评价项目的技术方案、工程方案等。这种方式有利于提高方案的透明度；有助于取得项目所在地各有关利益群体的理解、支持与合作；有利于提高项目的成功率，预防不良社会后果。一般来说，公众参与程度越高，项目的社会风险越小。 参与式评价可采用下列形式： 咨询式参与，由项目组织中的社会评价人员将项目方案中涉及当地居民生产、生活的有关内容，直接交给居民讨论，征询意见。通常采用问卷调查法。 邀请式参与， 由项目组织中的社会评价人员邀请不同利益群体中有代表性的人员座谈，注意听取反对意见，并159、进行分析。 委托式参与， 由项目组织中的社会评价人员将项目方案中特别需要当地居民支持、配合的问题，委托给当地政府或机构，组织有关利益群体讨论，并收集反馈意见。 四项目社会效益分析四项目社会效益分析 （1）本项目的建设，符合武汉市相关用地规划和城市发展方向，光谷广场周边已形成了丰富的市场集群，项目具有良好的区位优势，位于珞瑜路和虎泉路交汇处，地铁二号线一期的终点站，符合武汉市和鲁巷的城市发展方向。项目的建设对提高光谷的影响力，加强区域城市化进程都有着非常积极的现实意义。 （2）本项目的建设是企业增强自身竞争力，带动地方经济发展的需要，符合国家鼓励发展现代化服务业的政策，具有良好的社会效益。鲁巷广160、场购物中心提档升级后能够提升消费层次，增强自身竞争力，吸引更多的消费者和投资者前来，对企业自身发展起着巨大的推动作用。 （3）本项目的建设，可以促进区域居民就业，保证居民供应，提供就业机会，并可带动当地相关服务行业的发展，具有良好的社会效益。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第十章第十章 风险分析风险分析 投资项目风险分析是在此前工作的基础上， 进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。 一风险因素的识别和评估一风险因素的识别和评估 1风险等级划分风险等级划分 一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的161、损失较小，一般不影响项目的可行性。 较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。 严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。 灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。 2风险因素的识别和评估风险因素的识别和评估 项目的风险因素识别和对风险的评估见下表（表 10-1） 。项目风险评估的方法采用简单估计法。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 表表 1 10 0- -1 1 风162、险因素和风险程度分析表风险因素和风险程度分析表 序号 风险因素名称 风险程度 说明 灾难性 严重 较大 一般 1 市场风险 1.1 市场需求量 存在市场需求变动 1.2 竞争能力 周边有竞争 1.3 价格 项目的敏感性高 2 资源风险 工程资源供给 3 技术风险 工程方案 3.1 先进性 3.2 适用性 3.3 可靠性 3.4 可得性 4 工程风险 4.1 工程地质 可以防范 4.2 水文地质 可以防范 4.3 工程量 可以防范 4.4 工程质量 可以防范 5 资金风险 5.1 汇率 发生的概率小 5.2 利率 发生的概率小 5.3 资金来源中断 可以防范 5.4 资金供应不足 可以防范 6 163、政策风险 6.1 政治条件变化 6.2 经济条件变化 概率不大 6.3 政策调整 有适应弹性 7 外部协作条件风险 工程建设 7.1 交通运输 7.2 供水 7.3 供电 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 8 社会风险 9 其它风险 由表中可以看出， 项目没有什么灾难性的风险； 严重风险很少， 且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。 二风险防范对策二风险防范对策 本项目在总体上风险不大，但也存在着特别值得注意的风险因素。下面，根据风险分析的结论，对于严重风险和较大风险作出对策分析。 项目可以采取的风险对策的类型主要有以下几种164、。 1风险回避风险回避 风险回避是彻底规避风险的一种做法，即断绝风险的来源。回避风险对策，在某种程度上意味着丧失项目可能获利的机会。因此，只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，这样虽可保证本项目的收益流，但会导致集团企业的成本负担加大，从而影响其竞争力和生存力，最终拖累整个集团。 2风险控制风险控制 风险控制是对可控制的风险， 提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施， 并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，165、注重专业机构的风险咨询。 3风险转移风险转移 风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式。 风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 风险损失转移给保险公司承担； 非保险转移是将项目的一部分风险转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。 4风险自担风险自担 风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担。 这种方式适用于已知有风险存在，但可获高利回报甘愿冒险的项目，或者风险损失较小，可以自行承担风险损失的项目。本项目对于严重风险等级以上的，尽量不使166、用此对策。自担风险也需要纳入项目风险控制体系。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 第十第十一一章章 研究结论和建议研究结论和建议 一结论一结论 1.本项目的建设，符合武汉市相关用地规划和城市发展方向，光谷广场周边已形成了丰富的市场集群，项目具有良好的区位优势，位于珞瑜路和虎泉路交汇处，地铁二号线一期的终点站，符合武汉市和鲁巷的城市发展方向。项目的建设对提高光谷的影响力，加强区域城市化进程都有着非常积极的现实意义。 2.本项目的建设是企业增强自身竞争力，带动地方经济发展的需要，符合国家鼓励发展现代化服务业的政策，具有良好的社会效益。鲁巷广场购物中心提档升级后能够提升消费层次，增强自身竞争力，吸167、引更多的消费者和投资者前来，对企业自身发展起着巨大的推动作用。 3.本项目的建设，可以促进区域居民就业，保证居民供应，提供就业机会，并可带动当地相关服务行业的发展，具有良好的社会效益。 4.通过对于商业物业的发展状况、 项目周边地区的潜在商业需求和市场容量的进行客观分析，提出鲁巷广场购物中心的改建和扩建是合理的，符合市场的发展和需要。项目建设条件能够满足项目建设的需求，工程建设方案技术成熟，技术上是可行的。 5.本项目融资前和融资后的财务净现值都大于零， 而且内部收益率高于财务基准收益率，具有较强的财务盈利能力。利息备付率、偿债备付率均高于评价标准，项目资产负债率较低，项目的债务偿还是安全的。168、项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零， 并保持有较大数额的盈余， 说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。通过盈亏平衡分析和敏感性分析表明，本项目具有较强的抗风险性。项目在财务上是可行的。 6.项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。 武汉鲁巷广场购物中心改建与扩建项目 综上所述， 该项目的建设是必要的、 可行的。 但是需要科学决策、 精心组织、审慎运作，有效的规避风险。 二建议二建议 对本项目的实施建议主要有以下几点： 1集中力量抓紧完成项目的建设，确保项目能如期完工并投入使用。 2根据市场需求进行项目规划设计和市场定位，强化成竞争优势。通过精心谋划，以期提高市场占有率，并降低运行成本。 3争取政府在政策方面的支持，使企业发展有一个稳定的社会环境。 4制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。 5项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。